養(yǎng)老地產(chǎn)報(bào)告國(guó)內(nèi)外經(jīng)典案例

養(yǎng)老地產(chǎn)研究報(bào)告第一部分養(yǎng)老地產(chǎn)的概念及緣起第二部分發(fā)達(dá)國(guó)家養(yǎng)老地產(chǎn)研究第三部分國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)研究第四部分養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式研究第五部分對(duì)企業(yè)開(kāi)發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)的建議

39334767養(yǎng)老地產(chǎn)專題內(nèi)容提綱頁(yè)碼養(yǎng)老地產(chǎn)的概念及緣起Part1養(yǎng)老地產(chǎn)概念養(yǎng)老地產(chǎn)應(yīng)該定義為住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)和服務(wù)三者的有機(jī)結(jié)合體，可以稱為房地產(chǎn)混合開(kāi)發(fā)模式。同其他類型地產(chǎn)項(xiàng)目相比，養(yǎng)老地產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)更高，功能和設(shè)施更全，可以根據(jù)老年人的需要，從居住、餐飲、護(hù)理、醫(yī)療、康復(fù)等方面量身設(shè)置。住宅地產(chǎn)服務(wù)商業(yè)地產(chǎn)混合開(kāi)發(fā)模式與一般住宅的差異性消費(fèi)群的專一性——它是“針對(duì)老年人提供的住宅產(chǎn)品”；產(chǎn)品設(shè)計(jì)的特殊性——住宅樓、醫(yī)療看護(hù)、交通線路、配套設(shè)施等符合老人的生理特點(diǎn)；社區(qū)活動(dòng)的廣泛性——在娛樂(lè)、學(xué)習(xí)、交往、情感等方面照顧老人的心理需要。所以，它又被稱為“銀色住宅”、“樂(lè)齡住宅”、“關(guān)懷住宅”。養(yǎng)老地產(chǎn)概念老年公寓：專供老人集中居住的，采用居家養(yǎng)老和社區(qū)服務(wù)相結(jié)合模式的住宅。是由社會(huì)投資按照市場(chǎng)化運(yùn)作的商品住宅。養(yǎng)老社區(qū)：與一般住宅小區(qū)相同之處是都是一般大小不等的住宅小區(qū)。不同之處是，老年社區(qū)主要入住的是老年人。醫(yī)護(hù)型養(yǎng)老院：因患了某些生活不能自理的病，例如癱瘓?jiān)诖驳龋涂梢陨暾?qǐng)住醫(yī)護(hù)型養(yǎng)老院。普通型養(yǎng)老院：老年人年老體衰，身邊又無(wú)親人，較多的愿意或都被“社會(huì)工作者”動(dòng)員住進(jìn)養(yǎng)老院。養(yǎng)老地產(chǎn)分類養(yǎng)老地產(chǎn)概念全球進(jìn)入人口老齡化的國(guó)家和地區(qū)已達(dá)到72個(gè)2010年全球老年人口已達(dá)到6.23億全球80歲以上高齡老人占世界老年人口總數(shù)的12%。世界百歲老人約15.2萬(wàn)備注：進(jìn)入老齡社會(huì)的標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)是：0-14歲的少年在總?cè)丝谥猩儆?0%；65歲及以上的老年人口大于7%或60歲以上人口大于10%；中位年齡人口大于30歲。人口老年化問(wèn)題養(yǎng)老地產(chǎn)緣起

我國(guó)老年人口的絕對(duì)數(shù)量大

我國(guó)老齡人口絕對(duì)值為世界之冠，占世界老齡人口總數(shù)的１／５。到２０５０年，我國(guó)老年人口總量將超過(guò)４億。高齡化趨勢(shì)顯著

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展和人民生活水平的提高，我國(guó)人均預(yù)期壽命大大延長(zhǎng)。我國(guó)人口老齡化已經(jīng)表現(xiàn)出明顯的高齡化趨勢(shì)。“未富先老”

發(fā)達(dá)國(guó)家在進(jìn)入老齡化社會(huì)時(shí)，人均國(guó)民生產(chǎn)總值基本上在５０００美元至１萬(wàn)美元，目前平均達(dá)到２萬(wàn)美元左右。而我國(guó)在進(jìn)入老齡化社會(huì)時(shí)，人均國(guó)民生產(chǎn)總值尚不足１０００美元?！翱粘病崩先耍椽?dú)居老人和僅與配偶居住在一起的老年人）迅速增加

關(guān)于老年人居住情況調(diào)查結(jié)果顯示，“三代同堂”式的傳統(tǒng)家庭越來(lái)越少，“四二一”的人口結(jié)構(gòu)（一對(duì)夫婦同時(shí)贍養(yǎng)４個(gè)老人和１個(gè)小孩）愈加明顯。隨著城市化的發(fā)展和人民生活方式的變化，空巢老人的比例還將進(jìn)一步增加。城鄉(xiāng)老齡人口差異被填平，農(nóng)村養(yǎng)老問(wèn)題嚴(yán)重

農(nóng)村青年勞動(dòng)力大量外出，導(dǎo)致家庭養(yǎng)老功能降低。人口流動(dòng)已經(jīng)填補(bǔ)了城鄉(xiāng)在老齡化程度上的差異：鄉(xiāng)村年齡在65歲及以上人口的比例達(dá)到8.1%，已經(jīng)高于鎮(zhèn)6.0%和城市6.7%的水平。中國(guó)老齡化社會(huì)的五大特點(diǎn)養(yǎng)老地產(chǎn)緣起發(fā)達(dá)國(guó)家養(yǎng)老地產(chǎn)研究Part2發(fā)達(dá)國(guó)家老年住宅的研究背景建立在“先富后老”基礎(chǔ)上的養(yǎng)老模式發(fā)達(dá)的生產(chǎn)力水平良好的社會(huì)保障體系從關(guān)注老年人的心理感受出發(fā)緣由——在人口老齡化下，發(fā)達(dá)國(guó)家中單一的養(yǎng)老院向系統(tǒng)、多元化養(yǎng)老社區(qū)的轉(zhuǎn)變已經(jīng)成為一種趨勢(shì)美國(guó)的太陽(yáng)城日本的港北新城荷蘭的弗萊德利克斯堡……系統(tǒng)、規(guī)?；睦淆g產(chǎn)業(yè)、聚集性的養(yǎng)老城、異地養(yǎng)老社區(qū)…已經(jīng)成為養(yǎng)老模式發(fā)展的新趨勢(shì)。國(guó)外外老老年年社社區(qū)區(qū)產(chǎn)產(chǎn)生生背背景景發(fā)達(dá)達(dá)國(guó)國(guó)家家老老年年住住宅宅的的研研究究背背景景西方方發(fā)發(fā)達(dá)達(dá)國(guó)國(guó)家家老老年年社社區(qū)區(qū)，，在在政政府府福福利利制制、、老老年年住住宅宅體體系系完完善善及及適適度度的的政政策策優(yōu)優(yōu)惠惠保保障障下下發(fā)發(fā)展展的的發(fā)達(dá)達(dá)國(guó)國(guó)家家老老年年住住宅宅的的研研究究背背景景發(fā)達(dá)達(dá)國(guó)國(guó)家家老老年年住住宅宅的的研研究究背背景景國(guó)外外養(yǎng)養(yǎng)老老社社區(qū)區(qū)的的分分類類美洲洲、、亞亞洲洲的的老老年年住住宅宅與與歐歐洲洲在運(yùn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)主主體體區(qū)別別明明顯顯截止止到到2002年，，60歲及及以以上上的的老老年年人人口口比比重重已已占占德德國(guó)國(guó)總總?cè)巳丝诳诘牡?4%與家家人人同同住住的的老老人人僅僅占占老老年年家家庭庭總總數(shù)數(shù)的的1/4入住住養(yǎng)養(yǎng)老老院院的的老老年年人人以以平平均均年年齡齡為為82歲的的老老年年女女性性為為主主20世紀(jì)紀(jì)90年代代德德國(guó)國(guó)倡倡導(dǎo)導(dǎo)“照照料料護(hù)護(hù)理理式式住住宅宅””,并迅迅速速發(fā)發(fā)展展為為德德國(guó)國(guó)老老年年住住房房的的主主要要模模式式。。發(fā)達(dá)達(dá)國(guó)國(guó)家家老老年年住住宅宅的的范范例例———德國(guó)國(guó)護(hù)理理理理念念環(huán)境境理理念念建筑筑理理念念“照料料護(hù)護(hù)理理式式住住宅宅””不不來(lái)來(lái)梅梅老老年年住住宅宅60年代代末末美美國(guó)國(guó)進(jìn)進(jìn)入入老老齡齡社社會(huì)會(huì)，，截截止止到到2002年，，60歲及及以以上上的的老老年年人人口口比比重重已已占占美美國(guó)國(guó)總總?cè)巳丝诳诘牡?6%。經(jīng)濟(jì)濟(jì)實(shí)實(shí)力力強(qiáng)強(qiáng)，，70年代代中中開(kāi)開(kāi)始始社社會(huì)會(huì)養(yǎng)養(yǎng)老老設(shè)設(shè)施施的的興興建建和和老老年年社社區(qū)區(qū)的的開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)。。據(jù)統(tǒng)統(tǒng)計(jì)計(jì)，，與與家家人人同同居居的的老老人人很很少少，，75％的的老老人人擁?yè)碛杏凶宰约杭旱牡淖∽≌?，因因此此只只是是到到年年齡齡高高到到生生活活無(wú)無(wú)法法自自理理時(shí)時(shí)才才進(jìn)進(jìn)入入社社會(huì)會(huì)養(yǎng)養(yǎng)老老設(shè)設(shè)施施。。發(fā)達(dá)達(dá)國(guó)國(guó)家家老老年年住住宅宅的的范范例例———美國(guó)國(guó)獨(dú)立立式式住住宅宅老年公公寓（（集合合住宅宅）養(yǎng)老院院護(hù)理院院老年養(yǎng)養(yǎng)生社社區(qū)（（綜合合老年年人住住宅小小區(qū)））美國(guó)老年住住房五種模模式背景：人口口結(jié)構(gòu)發(fā)生生變化，30年代嬰兒潮潮老齡化加加劇是導(dǎo)致致美國(guó)老年年社區(qū)形成成的直接原原因1、美國(guó)嬰兒兒潮一代目目前已步入入老齡化時(shí)時(shí)期他們將將推動(dòng)第二二居所，老老年公寓、、老年社區(qū)區(qū)等小套住住宅的發(fā)展展。2、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)達(dá)程度客觀觀上要求老老年住宅出出現(xiàn)。3、政府對(duì)老老年群體的的社會(huì)保障障推動(dòng)老年年住宅的發(fā)發(fā)展。4、老年社區(qū)區(qū)發(fā)展非常常迅速，分分為贏利性性和非贏利利性兩種。。美國(guó)嬰兒潮潮一代老齡齡化現(xiàn)象是是形成老年年社區(qū)的主主要的原因因1991-19961970-1973/19761962-19681948-19501944-19451924-1933/19361917-1919下降2003-20281977-1990嬰兒潮的子女1994-20021968-19701977-19931951-1957/1961-1946-19471963-19801937-1943嬰兒潮1946-19601920-19211935-19531909-1914鮑博?；羝漳且淮A(yù)測(cè)消費(fèi)高峰期增長(zhǎng)05年美國(guó)人口口接近3億，其中65歲以上的老老齡人口約約3600萬(wàn)人，約占占總?cè)丝诘牡?2.4%，老齡化進(jìn)程程慢于日本本和西歐一一些國(guó)家，，但由于人人口多，目目前美國(guó)國(guó)老齡化人人口已形成成了一個(gè)巨巨大的群體體。1、老年社區(qū)區(qū)分為獨(dú)立立式、集合合式和護(hù)理理型；2、政府會(huì)給給與政策上上的大力支支持；3、環(huán)境好、、規(guī)模大的的老年社區(qū)區(qū)大多為私私人投資并并進(jìn)行商業(yè)業(yè)化運(yùn)作。。美國(guó)老年社社區(qū)特點(diǎn)家庭成員年齡男性女性美國(guó)太陽(yáng)城城中心在未來(lái)十年年里，年老老的嬰兒潮潮一代家庭庭將會(huì)對(duì)老老式住宅和和第二居所所產(chǎn)生需求求（老年家家庭的增長(zhǎng)長(zhǎng)變化）太陽(yáng)城倡導(dǎo)導(dǎo)積極活躍躍的生活方方式，調(diào)查查表明，這這里老年人人的平均壽壽命延長(zhǎng)十十歲區(qū)位：臨近近海灣。太陽(yáng)城中中心坐落在在佛羅里達(dá)西西海岸，距佛羅里里達(dá)最好的的墨西哥海海灣海灘只只有幾分鐘鐘的路程目標(biāo)定位和和建設(shè)理念念：社區(qū)自1961年開(kāi)始建設(shè)設(shè)起，便定位佛羅里里達(dá)乃至全全美最好的的老年社區(qū)區(qū)；使老年人人精神充實(shí)實(shí)、身體健健康，享受受一種不孤孤獨(dú)、不依依賴、不滿滿足溫飽型型的老年生生活規(guī)模：微型型城市。1996年人口普查查時(shí)居民達(dá)達(dá)到了9.6萬(wàn)，現(xiàn)在估估計(jì)有14萬(wàn)。目前無(wú)無(wú)論面積還還是人口都都在繼續(xù)猛猛增，太陽(yáng)城是美美國(guó)增長(zhǎng)速速度最快的的城市。這里的居民民必須是55歲以上的老老人，18歲以下的陪陪同人士一一年居住不不能超過(guò)30天。基本信息每一年的每每一天，太陽(yáng)城中心心都會(huì)幫助助它的居民民盡情享受受自己夢(mèng)想想的生活太陽(yáng)城規(guī)劃劃為六大居居住區(qū)，以以適應(yīng)不同同類型老人人的需求，，同時(shí)住宅宅與各種生生活配套和和娛樂(lè)場(chǎng)所所交織，創(chuàng)創(chuàng)造一種完完善、有活活力的生活活方式六大居住區(qū)區(qū)“太陽(yáng)城中中心”（獨(dú)獨(dú)棟別墅））“國(guó)王之殿殿”（聯(lián)體體別墅）“湖中之塔塔”（輔助助照料式住住宅和家庭庭護(hù)理機(jī)構(gòu)構(gòu)）“庭院”“阿斯頓花花園”（出出租的獨(dú)立立居住公寓寓）“自由廣場(chǎng)場(chǎng)”（輔助助照料式住住宅和家庭庭護(hù)理機(jī)構(gòu)構(gòu)）生活配套各社區(qū)共同享用郵局、超市市、醫(yī)療機(jī)構(gòu)構(gòu)、銀行和和教堂貨品齊全的的購(gòu)物所，餐餐廳和宗教教服務(wù)盡在社區(qū)之之內(nèi)，專業(yè)業(yè)化的防火、防盜盜和醫(yī)療設(shè)設(shè)施和服務(wù)務(wù)給人一種安安全感。生活配套總體規(guī)劃方便和安全全：所有的的住宅設(shè)施施都以方便便老人為第第一宗旨，，并在盡可可能考慮細(xì)細(xì)節(jié)的情況況下保障老老人安全住宅無(wú)障礙礙設(shè)計(jì)住宅高度門衛(wèi)生間、廚廚房面積加大，，便于坐凳凳或坐輪椅椅使用面積適當(dāng)增增大，地面面平坦，便便于輪椅通通過(guò)平房或者別別墅，不用用爬樓，4層以上配備備電梯靠近臥室，，并設(shè)長(zhǎng)明明燈緊急呼叫與與電子安防防系統(tǒng)，并并提高報(bào)警警聲響室內(nèi)地面平平坦，不設(shè)設(shè)門檻等障障礙物改變方向和和高矮的地地方用了顯顯眼色彩地面和浴池池底部都防防滑，并設(shè)設(shè)扶手預(yù)留安裝扶扶手的埋件件陽(yáng)角抹圓，，長(zhǎng)柄門鎖鎖地面防滑處理房間照明度提高高2倍以上煤氣等各種種開(kāi)關(guān)上的的字很大，，以利老人人辨識(shí)樓梯道加寬寬，以便安安裝升降椅椅無(wú)障礙步行行道、無(wú)障障礙防滑坡坡道低按鍵、高高插座健康和獨(dú)立立：完善的的醫(yī)療服務(wù)務(wù)系統(tǒng)體現(xiàn)現(xiàn)細(xì)致的關(guān)關(guān)心，保障障老年人的的健康需求求患有突發(fā)性性危險(xiǎn)疾病病的老人，，脖子上都都佩戴著一一個(gè)項(xiàng)鏈一一樣的報(bào)警警裝置，只只要按一下下“項(xiàng)墜””，救護(hù)車車就會(huì)立即即趕到。健康配套醫(yī)療服務(wù)系系統(tǒng)綜合性醫(yī)院院專業(yè)中心眼科中心急救中心心臟病中心心體檢中心小型診所家庭看護(hù)藥房照顧中心心理治療牙醫(yī)綜合醫(yī)院家庭看護(hù)照顧中心運(yùn)動(dòng)和娛樂(lè)樂(lè)：多元的的、適合老老年人的運(yùn)運(yùn)動(dòng)、娛樂(lè)樂(lè)場(chǎng)所，滲滲透至生活活每一個(gè)角角落休閑配套運(yùn)動(dòng)和娛樂(lè)樂(lè)設(shè)施高爾夫保齡球、室室外地滾球球、網(wǎng)球鄉(xiāng)村俱樂(lè)部部劇場(chǎng)康樂(lè)設(shè)施Mini高爾夫7個(gè)18洞高爾夫高爾夫?qū)W校校三分之一的的居民是活活躍的高爾爾夫球愛(ài)好好者全美草地保保齡球錦標(biāo)標(biāo)賽墻球、臺(tái)球球室內(nèi)、外泳泳池推圓盤游戲戲場(chǎng)健身房手工房電腦房活動(dòng)的老人人平均年齡齡72歲每年交120美元的活動(dòng)動(dòng)費(fèi)，就可可以在任何何活動(dòng)中心心活動(dòng)。高爾夫健身房學(xué)習(xí)和交流流：提供學(xué)學(xué)習(xí)和交流流的機(jī)會(huì)——生命的最后后，夢(mèng)想的的再實(shí)現(xiàn)文化配套學(xué)習(xí)交流場(chǎng)場(chǎng)所老年學(xué)校俱樂(lè)部進(jìn)修班博物館交流中心圖書(shū)館藝術(shù)室教堂木工坊縫紉坊烹飪班美發(fā)沙龍畫(huà)廊舞會(huì)亦教亦學(xué)交流舞會(huì)圖書(shū)館你如果曾經(jīng)經(jīng)是一個(gè)外外科大夫，，但年輕時(shí)時(shí)一直喜歡歡做木匠活活，今天生生活在太陽(yáng)陽(yáng)城里，就就可以到木木工坊去做做自己喜歡歡的事情。。太陽(yáng)城中各各種課程和和組織活動(dòng)動(dòng)超過(guò)80種以上，可以依照照自己的興興趣選擇參參加年輕和自我我價(jià)值：通通過(guò)志愿者者活動(dòng)體現(xiàn)現(xiàn)自我價(jià)值值，同時(shí)節(jié)節(jié)省管理成成本，形成成良好的社社區(qū)氛圍John:廚房里20個(gè)廚子18個(gè)是志愿者者，他們都都覺(jué)得自己己身體還挺挺好，很能能干，為了了不傷害他他們的自尊尊心和積極極性，只能能讓每個(gè)人人每周都有有一兩次機(jī)機(jī)會(huì)。精神關(guān)懷志愿者之城城各種管理城市治安維維護(hù)老年大學(xué)照料工作公共場(chǎng)地維維護(hù)廚師開(kāi)高爾夫球球車醫(yī)院商店擔(dān)任教師服務(wù)設(shè)施Micheal：年輕時(shí)就就想當(dāng)警察察，只可惜惜一直沒(méi)有有機(jī)會(huì)。退退休到了這這里，志愿愿者干什么么的都有，，于是，當(dāng)當(dāng)回警察過(guò)過(guò)把癮。Marry:74歲的她在一一家療養(yǎng)院院義務(wù)幫忙忙達(dá)12年之久，先先后長(zhǎng)期照照顧過(guò)3個(gè)行動(dòng)不便便的老人。。Donald：太陽(yáng)城限限速30英里，高爾爾夫球車是是居民合法法的主要交交通工具之之一，他專專候在此用用高爾夫球球車免費(fèi)接接送人根據(jù)老年人人需求打造造的功能體體系和設(shè)施施案例啟示需求設(shè)施功能居住功能醫(yī)療護(hù)理功功能生活休閑功功能文化溝通功功能志愿者服務(wù)務(wù)計(jì)劃，滿滿足自我價(jià)價(jià)值的實(shí)現(xiàn)現(xiàn)，帶來(lái)年年輕感覺(jué)完整的、可可應(yīng)對(duì)緊急急情況醫(yī)療療服務(wù)系統(tǒng)統(tǒng)多元化、現(xiàn)現(xiàn)代的住宅宅，關(guān)注人人性化的細(xì)細(xì)節(jié)精神與價(jià)值值訴求豐富的、滿滿足不同需需求的運(yùn)動(dòng)動(dòng)娛樂(lè)配套套方便學(xué)習(xí)交交流的、跟跟上時(shí)代節(jié)節(jié)奏的環(huán)境境和設(shè)施方便和安全全健康和獨(dú)立立運(yùn)動(dòng)和娛樂(lè)樂(lè)學(xué)習(xí)和交流流年輕和自我我價(jià)值截止到2002年，60歲及以上的的老年人口口比重已占占日本總?cè)巳丝诘?4%，日本是世世界上人口口老齡化速速度最快的的國(guó)家之一一。目前，90％以上的老老年住戶現(xiàn)現(xiàn)有居住的的住宅標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)高于政府府規(guī)定的日日本最低居居住水平，，95.5％的老人在在家中養(yǎng)老老，4.2％的老人住住在療養(yǎng)院院和老人中中心等老人人福利設(shè)施施中。日本雖有與與子女同住住的習(xí)慣，，但近些年年在逐步降降低。日本老年住住房三種模模式在宅養(yǎng)老機(jī)構(gòu)養(yǎng)老“兩代居”發(fā)達(dá)國(guó)家老老年住宅的的范例——日本通過(guò)道具使參觀者模擬到老年的生理狀態(tài)，體驗(yàn)住宅的各個(gè)功能空間中針對(duì)老年人設(shè)計(jì)的設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)。日本戰(zhàn)后兩兩次嬰兒潮潮，促使日日本人口逐逐漸老齡化化，直接引引發(fā)政府對(duì)對(duì)老年社區(qū)區(qū)建設(shè)的主主導(dǎo)1920年日本人口金字塔圖示1960年日本人口圖金字塔圖示2006年《日本將來(lái)人人口推測(cè)報(bào)報(bào)告》顯示，到2055年，日本人人口將減少少至8993萬(wàn)人，其中中老齡人口口將達(dá)到40%，老齡化程程度較高。。日本在30年代后期和和70年代前期的的兩次嬰兒兒潮，推動(dòng)動(dòng)老年社區(qū)區(qū)的建設(shè)。。社會(huì)養(yǎng)老的的城市福利利建設(shè)方面面政府給與與大力支持持。日本人口金金字塔圖示示（2005年）61歲：1938-1939年中日戰(zhàn)爭(zhēng)爭(zhēng)導(dǎo)致人口口下降51-53歲：1947-49年第一次嬰嬰兒潮女性26-29歲：1971-74年第二次嬰嬰兒潮男性34歲：1966年出生率下下降54-55歲：戰(zhàn)爭(zhēng)期期間出生率率下降二戰(zhàn)期間人人口下降老年人口（（65歲以上）勞動(dòng)人口（（15-64歲）未成年人口口（0-15歲）日本港北新新城老年社區(qū)模模式參照西西方發(fā)達(dá)國(guó)國(guó)家，注重重本國(guó)孝敬敬老人的傳傳統(tǒng)，形成成自己特色色的老年社社區(qū)模式：：分為兩代代居和養(yǎng)老老院兩種。。突出自助自自理，通過(guò)過(guò)先進(jìn)技術(shù)術(shù)和高電氣氣化實(shí)現(xiàn)自自助和自理理，滿足老老年人物質(zhì)質(zhì)生活的基基本需求。。完善的配套套設(shè)施，優(yōu)優(yōu)質(zhì)的針對(duì)對(duì)性服務(wù)，，可滿足老老年人的健健康和精神神方面的需需求。發(fā)達(dá)國(guó)家老老年住宅的的范例——日本日本老年住住房“兩代代居”模式式同居寄宿型型同居分住型型鄰居和住型型完全鄰居型型發(fā)達(dá)國(guó)家老老年住宅的的范例——日本日本老年住住房“兩代代居”模式式國(guó)際上養(yǎng)老老社區(qū)大致致分為以下下幾類：國(guó)外養(yǎng)老地地產(chǎn)研究小小結(jié)把老年居住住建筑的規(guī)規(guī)劃納入居居住區(qū)的規(guī)規(guī)劃當(dāng)中，，是老年住住宅的發(fā)展展趨勢(shì)。日本的老年年建筑模式式對(duì)中國(guó)的的老年住宅宅規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)更具有借借鑒意義。。老年住宅宅設(shè)計(jì)不不僅關(guān)注注老年人人的居住住環(huán)境，，同樣關(guān)關(guān)注老年年人的心心理感受受。在財(cái)富積積累充分分、社會(huì)會(huì)保障體體系健全全的情況況下，以以政府通通過(guò)政策策引導(dǎo)為為主的方方式解決決老年人人的居住住問(wèn)題。。企業(yè)從建建造以人人為本的的人居環(huán)環(huán)境的層層面上重重視社區(qū)區(qū)中的老老年問(wèn)題題，并從從專業(yè)上上解決老老年住宅宅實(shí)施中中的技術(shù)術(shù)問(wèn)題。。對(duì)中國(guó)養(yǎng)養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)的的啟示：：國(guó)內(nèi)養(yǎng)老老地產(chǎn)研研究Part3我國(guó)養(yǎng)老老地產(chǎn)現(xiàn)現(xiàn)狀我國(guó)養(yǎng)老老地產(chǎn)，，按建設(shè)經(jīng)經(jīng)營(yíng)者不不同，劃劃分為三三種模式式政府福利型政府收益性企業(yè)贏利型北京香山山老年公公寓山東威海海老年公公寓鄉(xiāng)鎮(zhèn)單位位主辦，，海淀區(qū)區(qū)民政局局直接領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)和管管轄山東省標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)最高高的、規(guī)規(guī)模最大大的社會(huì)會(huì)福利服服務(wù)機(jī)構(gòu)構(gòu)由企業(yè)投投資開(kāi)發(fā)發(fā)建設(shè)運(yùn)運(yùn)營(yíng)北京太陽(yáng)陽(yáng)城福利型養(yǎng)養(yǎng)老院贏利型型型養(yǎng)老院院，老年年公寓老年公寓寓，養(yǎng)老老社區(qū)目前老年住宅發(fā)展，多為企業(yè)贏利性為主老年住宅受眾群體有限建設(shè)投資額巨大，資金回收期長(zhǎng)，贏利風(fēng)險(xiǎn)大現(xiàn)有老年住宅未形成規(guī)模效應(yīng)，服務(wù)、設(shè)施差——現(xiàn)有老年公寓具有“福利性事業(yè)、市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)”的特點(diǎn)，基本屬于商業(yè)范疇——僅有部分發(fā)達(dá)城市的個(gè)別發(fā)展商開(kāi)發(fā)了老年住宅，但都是資金實(shí)力非常雄厚的發(fā)展商——現(xiàn)有老年公寓僅為中高經(jīng)濟(jì)實(shí)力的老年客戶提供個(gè)性居住條件和人性化服務(wù)——我國(guó)社會(huì)保障體系不完善，無(wú)足夠資金發(fā)展老齡事業(yè)，老年住宅未形成“產(chǎn)業(yè)化、社會(huì)化、規(guī)范化”?！獰o(wú)真正針對(duì)老年人生活、消費(fèi)習(xí)慣、心理特點(diǎn)等方面研究、服務(wù)人員素質(zhì)不高、社區(qū)管理、設(shè)施亟待完善。我國(guó)老年住宅現(xiàn)狀特點(diǎn)：企企業(yè)贏利利性初級(jí)級(jí)老年社社區(qū)，僅僅為中高高經(jīng)濟(jì)實(shí)實(shí)力老年年群體打打造，投投資額大大，開(kāi)發(fā)發(fā)周期長(zhǎng)長(zhǎng)我國(guó)養(yǎng)老老地產(chǎn)現(xiàn)現(xiàn)狀小結(jié)：企企業(yè)贏利利性養(yǎng)老老地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目少、、具低密密度、產(chǎn)產(chǎn)品類型型多樣特特點(diǎn)、以以租售方方式為主主企業(yè)贏利型養(yǎng)養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)現(xiàn)狀目前國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)發(fā)的養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目較少，，且開(kāi)發(fā)比較較成功的更是是鳳毛麟角我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)現(xiàn)狀房企、保險(xiǎn)企企業(yè)涉足養(yǎng)老老地產(chǎn)：綠地、保利、、樂(lè)成、萬(wàn)科科紛紛涉足養(yǎng)養(yǎng)老地產(chǎn)，首首創(chuàng)、華潤(rùn)等等也成立了研研發(fā)機(jī)構(gòu)泰康人壽、中中國(guó)人壽、合合眾人壽都已已投資養(yǎng)老地地產(chǎn)養(yǎng)老社區(qū)上游下游醫(yī)療保險(xiǎn)護(hù)理保險(xiǎn)養(yǎng)老保險(xiǎn)……老年醫(yī)學(xué)護(hù)理服務(wù)老年科技產(chǎn)品品……將壽險(xiǎn)產(chǎn)業(yè)鏈鏈拉長(zhǎng)20—30年泰康人壽：在北京昌平小小湯山溫泉鄉(xiāng)鄉(xiāng)購(gòu)置了2000畝地，斥資40億元，擬建新新型健康養(yǎng)老老院“泰康之家”，預(yù)計(jì)2013年將建成。中國(guó)人壽：廊坊養(yǎng)老社區(qū)區(qū)總投資達(dá)1000億元合眾人壽：與湖北武漢蔡蔡甸區(qū)政府合合作，計(jì)劃興興建“合眾人壽健康康社區(qū)”，預(yù)計(jì)投資80億元，首期動(dòng)動(dòng)工面積約700至800畝。我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)現(xiàn)狀1、大都市郊外外模式：以上海、北京京、深圳、成成都為代表的的大城市，近近郊開(kāi)發(fā)模式式成熟，市場(chǎng)場(chǎng)潛力巨大。。2、古鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)模模式以周莊、同里里等江南古鎮(zhèn)鎮(zhèn)及麗江等西西南古鎮(zhèn)為代代表。3、山地養(yǎng)老模模式以黃山、武夷夷山、廬山為為代表。4、熱帶、亞熱熱帶避寒模式式：三亞獨(dú)特的模模式。從分布情況看看，目前，以以北京、上海海的養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展最為成成熟我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)現(xiàn)狀企業(yè)贏利型養(yǎng)老地產(chǎn)養(yǎng)老服務(wù)嵌入式的住宅小區(qū)綜合型的養(yǎng)老社區(qū)企業(yè)贏利型養(yǎng)養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)現(xiàn)狀目前，我們將將我國(guó)企業(yè)贏贏利型養(yǎng)老地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的住住宅小區(qū)，分分成以下兩種種類型我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)現(xiàn)狀第一類養(yǎng)老老服務(wù)嵌入式式的住宅小區(qū)區(qū)特征：屬于房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，無(wú)無(wú)專業(yè)養(yǎng)老運(yùn)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)提供供服務(wù)。項(xiàng)目中養(yǎng)老服務(wù)主要要是為老年人人提供一個(gè)活活動(dòng)的場(chǎng)所，，從精神層面面關(guān)懷老年人人。項(xiàng)目中設(shè)置的的老年人活動(dòng)動(dòng)場(chǎng)所一般規(guī)規(guī)模不大。經(jīng)營(yíng)模式：養(yǎng)老部分不以以贏利為目的，通過(guò)過(guò)住宅銷售來(lái)來(lái)平衡養(yǎng)老服服務(wù)支出案例：北京怡?；▓@園我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)現(xiàn)狀北京怡?；▓@園介紹項(xiàng)目概況怡?；▓@是一一個(gè)大型住宅宅小區(qū)項(xiàng)目，，位于西南四四環(huán)路的交接接處。小區(qū)占占地733畝分六期建設(shè)設(shè)；總建筑面積110萬(wàn)平方米，規(guī)規(guī)劃住戶8000戶，規(guī)劃人口口30000人。項(xiàng)目配套設(shè)施施?教育：北京第第二實(shí)驗(yàn)小學(xué)學(xué)怡海分校、、北京市第八八中學(xué)怡海分分校、5000平方米幼兒園園、現(xiàn)代化教學(xué)樓、形體體館、天文館館、水生物館館、蝴蝶館、、計(jì)算機(jī)中心心?商業(yè)金融：：華潤(rùn)超市、、餐館、娛樂(lè)樂(lè)休閑、老年年活動(dòng)中心、、金融服務(wù)?運(yùn)動(dòng)：國(guó)際際標(biāo)準(zhǔn)游泳館館、室內(nèi)籃球球館、人工草草坪運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、、網(wǎng)球場(chǎng)、足足球場(chǎng)我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)現(xiàn)狀經(jīng)營(yíng)模式項(xiàng)目由北京怡怡海房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)有限公司司進(jìn)行開(kāi)發(fā)并并銷售，由北北京達(dá)豐物業(yè)業(yè)管理有限公司提供供物業(yè)服務(wù)。。養(yǎng)老服務(wù)內(nèi)容容該項(xiàng)目的居家養(yǎng)老，主主要通過(guò)建設(shè)設(shè)老年大學(xué)為為小區(qū)內(nèi)居住住的老人提供供休閑娛樂(lè)的的場(chǎng)所及組織織社區(qū)內(nèi)老人人參加豐富多多彩的活動(dòng)，，對(duì)老人年進(jìn)進(jìn)行心理上的的養(yǎng)老服務(wù)。。北京怡?；▓@園介紹我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)現(xiàn)狀第二類綜合合型的養(yǎng)老社社區(qū)特征：屬于房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目；項(xiàng)目中的養(yǎng)老老服務(wù)由開(kāi)發(fā)發(fā)商自行運(yùn)營(yíng)營(yíng)或由專業(yè)的的運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)負(fù)負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)。經(jīng)營(yíng)模式：養(yǎng)老地產(chǎn)部分分持有、部分分銷售案例：北京太陽(yáng)城我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)現(xiàn)狀北京太陽(yáng)城介介紹項(xiàng)目概況北京太陽(yáng)城占占地總面積42萬(wàn)平方米。建建筑面積30萬(wàn)平方米，其其中：住宅式式公寓和租住住式、安養(yǎng)式式銀齡公寓共共23萬(wàn)平方米，商商業(yè)配套設(shè)施施7萬(wàn)平方米。北北京太陽(yáng)城集集醫(yī)療救護(hù)、、生活照料、、精神贍養(yǎng)三三大功能于一一身，為老年年人制定了全全程化的養(yǎng)老老服務(wù)模式。。不僅接養(yǎng)身身體健康的老老人，還接養(yǎng)養(yǎng)生活半自理理、無(wú)自理能能力和需要臨臨終關(guān)懷的老老人，涵蓋了了老年人必經(jīng)經(jīng)的四個(gè)階段段。項(xiàng)目配套設(shè)施施?購(gòu)物中心、太太陽(yáng)城醫(yī)院、、文化宮、國(guó)國(guó)醫(yī)堂、幼兒兒園?奧林匹斯俱樂(lè)樂(lè)部：溫泉會(huì)會(huì)館、假日酒酒店我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)現(xiàn)狀經(jīng)營(yíng)模式由北京太陽(yáng)城城集團(tuán)投資興興建并自行運(yùn)運(yùn)營(yíng)管理。項(xiàng)項(xiàng)目采取住宅宅公寓及別墅墅出售，養(yǎng)老公寓（銀銀齡公寓）出出租兩者相結(jié)結(jié)合的經(jīng)營(yíng)模模式。養(yǎng)老服務(wù)內(nèi)容容?住宅公寓及別別墅：為購(gòu)買了住所所的老人提供供醫(yī)療、購(gòu)物物、送餐、家家政等上門服服務(wù)。?銀齡公寓A棟、帝陽(yáng)公寓寓：是安養(yǎng)護(hù)理理公寓，主要針對(duì)生活活半自理和不不能自理的老老人采用醫(yī)護(hù)護(hù)人員24小時(shí)巡診制度度和護(hù)理人員員24小時(shí)特別看護(hù)護(hù)制度。而需要臨終關(guān)關(guān)懷的老人是是由北京太陽(yáng)陽(yáng)城醫(yī)院負(fù)責(zé)責(zé)接收，老人人臨終時(shí)，將將有醫(yī)生和護(hù)護(hù)理人員全程程陪護(hù)。?銀齡公寓B棟：租住式老年公公寓，主要接養(yǎng)身體體健康的老人人。公寓對(duì)居住在在這里的老人人實(shí)行特色服服務(wù)：一是在在生活照料上上制定了一整整套服務(wù)流程程，每日為老老人清掃房間、由值班醫(yī)生生對(duì)老人進(jìn)行行巡診及服務(wù)務(wù)員叫早等。。二是餐飲服服務(wù)由營(yíng)養(yǎng)師師提供營(yíng)養(yǎng)配配餐；為身體體不適老人送餐到房間等。三三是組織老人人開(kāi)展豐富多多彩的文化活動(dòng)。北京太陽(yáng)城介介紹我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)現(xiàn)狀主流模式：房房企涉足養(yǎng)老老地產(chǎn)大部分分停留在初級(jí)階階段，真正以后期期運(yùn)營(yíng)管理為為目的還很少少土地獲?。憾喽嗯c政府合作作取得土地用用于養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，但但因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)的的不完整對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目后期銷售售和融資都會(huì)會(huì)形成障礙理想選址：環(huán)環(huán)境優(yōu)美且交交通便利，配配套齊全優(yōu)惠政策：低低價(jià)獲地、政政府補(bǔ)貼、稅稅費(fèi)減免等經(jīng)營(yíng)方式：出出售或出租，，出租型物業(yè)業(yè)仍以會(huì)員費(fèi)+租金的形式較為常常見(jiàn)運(yùn)營(yíng)管理：對(duì)對(duì)醫(yī)療整合能力力和運(yùn)營(yíng)能力有特殊要求，，實(shí)際操作中中需要整合一一些醫(yī)療和運(yùn)運(yùn)營(yíng)資源；從從房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)角度考慮慮，更適合開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)分分離市場(chǎng)反應(yīng)：雖雖然老年人口口規(guī)模有，但但因觀念問(wèn)題題有效需求有有限規(guī)劃設(shè)計(jì)：從從住區(qū)規(guī)劃、、設(shè)計(jì)到配套套建筑與設(shè)施施方面要符合合老年人的特特點(diǎn)和需求投入產(chǎn)出：前期投入大，，公建及特殊殊設(shè)計(jì)提高成成本，持有經(jīng)經(jīng)營(yíng)收益穩(wěn)定定但回收周期期長(zhǎng)，資金平平衡是關(guān)鍵我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀特特點(diǎn)總結(jié)我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)現(xiàn)狀養(yǎng)老地產(chǎn)的經(jīng)經(jīng)營(yíng)模式分析析Part4國(guó)外養(yǎng)養(yǎng)老地地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營(yíng)模模式分分析如圖所所示，，美國(guó)國(guó)太陽(yáng)陽(yáng)城中中心的的收益主主要來(lái)來(lái)源于于一次次性銷銷售收收益以以及長(zhǎng)長(zhǎng)期性性收益益包括括公寓寓出租租收益益及配配套設(shè)設(shè)施的的使用用收益益。值得指指出的的是，，太陽(yáng)城城中心心的長(zhǎng)長(zhǎng)期性性收益益是太太陽(yáng)城城中心心的重重要組組成部部分，僅以以每年年配套套設(shè)施施的收收益為為例：：會(huì)所費(fèi)費(fèi)用：：16000人×140美元/人=224萬(wàn)美元元高爾夫夫球會(huì)會(huì)費(fèi)（（按1/3居民入入會(huì)計(jì)計(jì)）：：6000人×1500美元/人=900萬(wàn)美元元合計(jì)：：224+900=1124萬(wàn)美元元。即每年年這兩兩項(xiàng)配配套設(shè)設(shè)施的的收入入就達(dá)達(dá)1000多萬(wàn)美美元，，相當(dāng)當(dāng)于賣賣掉50多套別別墅（（按均均價(jià)17.5萬(wàn)美元元計(jì)）），并并且這這兩種種設(shè)施施是對(duì)對(duì)社會(huì)會(huì)公開(kāi)開(kāi)經(jīng)營(yíng)營(yíng)，因因此這種長(zhǎng)長(zhǎng)期性性收益益是太太陽(yáng)城城中心心的重重要收收益來(lái)來(lái)源。。國(guó)外養(yǎng)養(yǎng)老地地產(chǎn)贏贏利模模式分分析老年住住宅社社區(qū)服服務(wù)的的內(nèi)容容及收收費(fèi)方方式：：社區(qū)服服務(wù)內(nèi)內(nèi)容參照國(guó)國(guó)內(nèi)外外現(xiàn)有有老年年住宅宅的社社區(qū)服服務(wù)內(nèi)內(nèi)容，，針對(duì)對(duì)老年年人生生、心心理特特征的的老年年住宅宅服務(wù)務(wù)應(yīng)包包括下下列內(nèi)內(nèi)容：：醫(yī)療護(hù)護(hù)理方方面——醫(yī)院、、診所所、社社區(qū)護(hù)護(hù)理中中心體育活活動(dòng)方方面——適合老老年人人的各各類運(yùn)運(yùn)動(dòng)如如門球球、保保齡球球、高高爾夫夫等；；休閑活活動(dòng)方方面——如棋牌牌、書(shū)書(shū)畫(huà)、、釣魚(yú)魚(yú)等教育配配套方方面——老年大大學(xué)、、圖書(shū)書(shū)館中介資資源提提供——家政服服務(wù)中中心、、旅游游服務(wù)務(wù)公司司、房房屋中中介、、婚介介所等等社區(qū)活活動(dòng)的的組織織——如各類類表演演活動(dòng)動(dòng)、交交友活活動(dòng)、、聚會(huì)會(huì)等。。收費(fèi)方方式費(fèi)用收收取應(yīng)應(yīng)包含含以下下方面面：日常物物業(yè)管管理費(fèi)費(fèi)用，，按物物業(yè)建建筑面面積收收??；；專業(yè)物物業(yè)服服務(wù)內(nèi)內(nèi)容，，專項(xiàng)項(xiàng)收取??；配套設(shè)設(shè)施使使用費(fèi)費(fèi)，按按會(huì)員員制收收費(fèi)或或使用用次數(shù)數(shù)收取取。老年住住宅物物業(yè)長(zhǎng)長(zhǎng)期贏贏利來(lái)來(lái)源分分析我國(guó)養(yǎng)養(yǎng)老地地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營(yíng)模模式分分析國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)贏利模式長(zhǎng)期持有出售與持有相結(jié)合單純租用部分進(jìn)行銷售滿足老人租用度假之用開(kāi)發(fā)資金回籠快速一氣呵成開(kāi)發(fā)資金回籠較慢資金循環(huán)開(kāi)發(fā)資金回籠一般長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)出售單純銷售國(guó)內(nèi)養(yǎng)養(yǎng)老地地產(chǎn)贏贏利模模式分分析目前國(guó)國(guó)內(nèi)開(kāi)開(kāi)發(fā)商商在老老年住住宅的的開(kāi)發(fā)發(fā)上在在收益益模式式方面面有三種形形式：“持有有”、、“出出售””和““出售售與出出租相相結(jié)合合”；出售與與持有有相結(jié)結(jié)合贏贏利模模式典型案案例北京太太陽(yáng)城城國(guó)際際老年年公寓寓就是是較早早采取取了這這一模模式。。同時(shí)時(shí)還采采取了了“反按按揭””方法和和“置換換”方法。。反按揭揭：即老人人同意意后，，將老老人原原有房房屋出出租，，以租租金收收入入入住(以租租換租租)。。置換：：即將原原有的的住房房與之之進(jìn)行行等價(jià)價(jià)換房房，到到老人人去世世后，，將原原置換換的房房產(chǎn)折折價(jià)返返還繼繼承人人。從經(jīng)營(yíng)營(yíng)管理理方式式看，，對(duì)于于大型型綜合合性老老年住住宅社社區(qū)，，一般般包括括住宅建建設(shè)與與經(jīng)營(yíng)營(yíng)管理理相結(jié)結(jié)合的經(jīng)營(yíng)營(yíng)模式式以及及住宅建建設(shè)與與經(jīng)營(yíng)營(yíng)管理理相分分離的經(jīng)營(yíng)營(yíng)模式式。國(guó)內(nèi)老老年住住宅贏贏利模模式分分析住宅建設(shè)與社區(qū)管理建設(shè)住宅建設(shè)與社區(qū)管理相結(jié)合的經(jīng)營(yíng)模式住宅建設(shè)與社區(qū)管理相分離的經(jīng)營(yíng)模式優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)劣勢(shì)立體的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)模式利潤(rùn)來(lái)源不止是住宅配套服務(wù)為項(xiàng)目提供長(zhǎng)期增值效應(yīng)資金投入大、回收期較長(zhǎng)投資風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)大對(duì)開(kāi)發(fā)商專業(yè)要求高完成銷售即可收回投資獲取利潤(rùn)風(fēng)險(xiǎn)投資小對(duì)開(kāi)發(fā)商專業(yè)要求低收益固定不具有長(zhǎng)期性北京養(yǎng)養(yǎng)老地地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營(yíng)模模式案案例分分析北京市市場(chǎng)養(yǎng)養(yǎng)老地地產(chǎn)的的經(jīng)營(yíng)營(yíng)模式式案例例說(shuō)明明1.持有經(jīng)經(jīng)營(yíng)2.出售+出租太申祥祥和山山莊3.出售東方太太陽(yáng)城城萬(wàn)科幸幸福匯匯北京太太陽(yáng)城城壽山福福海將府莊莊園曜陽(yáng)國(guó)國(guó)際愛(ài)慕家家愛(ài)慕家家香山山腳腳下下海淀淀區(qū)區(qū)香香山山新新?tīng)I(yíng)營(yíng)20號(hào)太申申祥祥和和昌平平區(qū)區(qū)中中關(guān)關(guān)村村生生命命科科技技園園壽山山福福海海北京京石石景景山山區(qū)區(qū)雙雙峪峪路路23號(hào)北京京持持有有經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)案案例例北京京持持有有經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)案案例例經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)要要點(diǎn)點(diǎn)分分析析北京京持持有有經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)案案例例經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)要要點(diǎn)點(diǎn)分分析析將府府莊莊園園朝陽(yáng)陽(yáng)區(qū)區(qū)東東北北五五環(huán)環(huán)環(huán)環(huán)鐵鐵綠綠化化帶帶內(nèi)內(nèi)曜陽(yáng)陽(yáng)國(guó)國(guó)際際密云云京京密密飲飲水水渠渠源源頭頭田田各各莊莊鎮(zhèn)鎮(zhèn)壟壟莊莊子子村村北京京太太陽(yáng)陽(yáng)城城昌平平區(qū)區(qū)立立湯湯路路30號(hào)，，北北臨臨溫溫榆榆河河北京京租租售售結(jié)結(jié)合合案案例例北京京租租售售結(jié)結(jié)合合案案例例經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)要要點(diǎn)點(diǎn)分分析析反按按揭揭、、置置換換：目前前已已有有許許多多老老人人對(duì)對(duì)此此種種銷銷售售方方式式表表示示了了濃濃厚厚的的興興趣趣。。從從中中國(guó)國(guó)的的國(guó)國(guó)情情來(lái)來(lái)說(shuō)說(shuō)，，“反按按揭揭”或稱稱“反向向抵抵押押貸貸款款”是非非常常適適合合的的，，但但若若要要獲獲得得長(zhǎng)長(zhǎng)足足發(fā)發(fā)展展，，還還有有待待于于金金融融體體系系對(duì)對(duì)其其確確認(rèn)認(rèn)。。北京京租租售售結(jié)結(jié)合合案案例例經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)要要點(diǎn)點(diǎn)分分析析東方方太太陽(yáng)陽(yáng)城城順義義區(qū)區(qū)仁仁和和鎮(zhèn)鎮(zhèn)潮潮白白河河板板塊塊萬(wàn)科科幸幸福福匯匯房山山竇竇店店鎮(zhèn)鎮(zhèn)鎮(zhèn)鎮(zhèn)政政府府北北側(cè)側(cè)200米北京京全全部部出出售售案案例例北京京全全部部出出售售案案例例經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)要要點(diǎn)點(diǎn)分分析析北京京全全部部出出售售案案例例經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)要要點(diǎn)點(diǎn)分分析析位置置大大多多都都較較偏偏遠(yuǎn)遠(yuǎn)，，區(qū)區(qū)位位不不理理想想，，只只能能注注重重項(xiàng)項(xiàng)目目?jī)?nèi)內(nèi)部部環(huán)環(huán)境境營(yíng)營(yíng)造造建筑筑形形式式多多為為多多層層公公寓寓，，有有部部分分通通過(guò)過(guò)獨(dú)獨(dú)棟棟別別墅墅和和四四合合院院形形式式提提升升價(jià)價(jià)值值注重重老老年年人人專專用用設(shè)設(shè)施施的的細(xì)細(xì)節(jié)節(jié)設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)，，如如無(wú)無(wú)障障礙礙通通道道、、緊緊急急報(bào)報(bào)警警系系統(tǒng)統(tǒng)、、室室內(nèi)內(nèi)扶扶手手、、風(fēng)風(fēng)雨雨連連廊廊等等出租租、、出出售售和和租租售售結(jié)結(jié)合合的的方方式式，，通通過(guò)過(guò)出出售售快快速速收收回回投投資資，，實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)現(xiàn)現(xiàn)金金流流平平衡衡針對(duì)對(duì)老老人人出出售售的的公公寓寓僅僅出出售售使使用用權(quán)權(quán)，，出出售售產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)的的多多演演變變?yōu)闉樯躺唐菲贩糠?，，而而老老年年公公寓寓特特征征不不明明顯顯出租租多多采采用用會(huì)會(huì)員員制制或或繳繳納納押押金金的的形形式式進(jìn)進(jìn)行行預(yù)預(yù)交交，，按按月月收收取取月月租租費(fèi)費(fèi)。。多設(shè)設(shè)置置醫(yī)醫(yī)療療中中心心或或社社區(qū)區(qū)醫(yī)醫(yī)院院，，注注重重醫(yī)醫(yī)療療設(shè)設(shè)施施均設(shè)設(shè)有有康康體體會(huì)會(huì)所所，，滿滿足足老老人人活活動(dòng)動(dòng)、、娛娛樂(lè)樂(lè)需需求求均有有餐餐飲飲服服務(wù)務(wù)、、家家政政保保潔潔服服務(wù)務(wù)、、組組織織多多種種社社團(tuán)團(tuán)活活動(dòng)動(dòng)開(kāi)發(fā)發(fā)建建設(shè)設(shè)配套套服服務(wù)務(wù)運(yùn)營(yíng)營(yíng)模模式式北京京案案例例特特點(diǎn)點(diǎn)總總結(jié)結(jié)對(duì)企企業(yè)業(yè)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)養(yǎng)養(yǎng)老老地地產(chǎn)產(chǎn)的的建建議議Part5企業(yè)業(yè)為為什什么么要要開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)養(yǎng)養(yǎng)老老地地產(chǎn)產(chǎn)？？其其機(jī)機(jī)會(huì)會(huì)點(diǎn)點(diǎn)在在哪哪里里？？機(jī)會(huì)會(huì)一一老齡齡人人口口增增長(zhǎng)長(zhǎng)速速度度快快，，城城市市空空巢巢家家庭庭比比例例增增加加過(guò)過(guò)快快，，對(duì)對(duì)養(yǎng)養(yǎng)老老地地產(chǎn)產(chǎn)的的需需求求增增加加。。數(shù)據(jù)來(lái)源源：2000年全國(guó)第第五次人人口普查查報(bào)告；；2010年全國(guó)第第六次人人口普查查報(bào)告全國(guó)老齡齡人口統(tǒng)統(tǒng)計(jì)表2010年至2050年，中國(guó)國(guó)60歲以上的的人口將將由現(xiàn)在在的12.3%上升到31.1%，到2015年的未來(lái)來(lái)5年，中國(guó)國(guó)老年人人口將達(dá)達(dá)2億，占總總?cè)丝诘牡?5%。在廣州州，60歲以上老老人在2007年突破了了100萬(wàn)大關(guān)。。養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展機(jī)機(jī)會(huì)在世界人人口老齡齡化的大大趨勢(shì)下下，中國(guó)國(guó)呈現(xiàn)老老齡人口口多、增增長(zhǎng)速度度快的特特點(diǎn)，人人口倒金金字塔結(jié)結(jié)構(gòu)開(kāi)始始出現(xiàn)，，中國(guó)步入入老齡化化社會(huì)，，并呈現(xiàn)現(xiàn)老齡人人口多，，速度增增長(zhǎng)快的的特點(diǎn)人口環(huán)境境：目前中國(guó)國(guó)60歲及以上上老年人人口達(dá)1.44億人，占占總?cè)丝诳诘?1.03%，占到世世界老年年人口的的1/5。中國(guó)老老齡化發(fā)發(fā)展迅速速。65歲以上老老年人占占總?cè)丝诳诘谋壤龔?％提升到到14％，發(fā)達(dá)達(dá)國(guó)家大大多用了了45年以上的的時(shí)間。。中國(guó)只只用27年就可以以完成這這個(gè)歷程程?！浴?006年中國(guó)人人口老齡齡化發(fā)展展趨勢(shì)預(yù)預(yù)測(cè)研究究報(bào)告》50-60歲人口基數(shù)大,這部分人馬上步入老年階段養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展機(jī)機(jī)會(huì)城市空巢巢家庭比比例加劇劇，農(nóng)村村青年勞勞動(dòng)力大大量外出出，導(dǎo)致致家庭養(yǎng)養(yǎng)老問(wèn)題題嚴(yán)重；；而社會(huì)會(huì)保障體體系目前前還不完完善,政府政策策支持社社會(huì)資本本參與養(yǎng)養(yǎng)老問(wèn)題題的解決決我國(guó)社會(huì)會(huì)保障體體系不完完善，無(wú)無(wú)足夠資資金發(fā)展展老齡事事業(yè)?！笆逦濉币?guī)劃劃綱要提提出，鼓鼓勵(lì)社會(huì)會(huì)資本興興辦具有有護(hù)理功功能的養(yǎng)養(yǎng)老服務(wù)務(wù)機(jī)構(gòu)，，提倡'適居養(yǎng)老老'概念”財(cái)政部和和稅務(wù)總總局《關(guān)于對(duì)老老年服務(wù)務(wù)機(jī)構(gòu)有有關(guān)稅收收政策問(wèn)問(wèn)題的通通知》（財(cái)稅〔2000〕97號(hào)）；2006年頒發(fā)的的《國(guó)務(wù)院辦辦公廳轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)發(fā)全國(guó)國(guó)老齡委委辦公室室和發(fā)展展改革委委等部門門關(guān)于加加快發(fā)展展養(yǎng)老服服務(wù)業(yè)意意見(jiàn)的通通知》（國(guó)辦發(fā)發(fā)〔2006〕6號(hào)）；2009.4.1海南政協(xié)協(xié)提案《關(guān)于大力力推進(jìn)我我省異地地養(yǎng)老度度假項(xiàng)目目建設(shè)的的建議》。“空巢””老人（（即獨(dú)居居老人和和僅與配配偶居住住在一起起的老年年人）迅迅速增加加。關(guān)于老年年人居住住情況調(diào)調(diào)查結(jié)果果顯示，，“三代代同堂””式的傳傳統(tǒng)家庭庭越來(lái)越越少，““四二一一”的人人口結(jié)構(gòu)構(gòu)（一對(duì)對(duì)夫婦同同時(shí)贍養(yǎng)養(yǎng)４個(gè)老老人和１１個(gè)小孩孩）愈加加明顯。。隨著城城市化的的發(fā)展和和人民生生活方式式的變化化，空巢巢老人的的比例還還將進(jìn)一一步增加加。城鄉(xiāng)老齡齡人口差差異被填填平，農(nóng)農(nóng)村養(yǎng)老老問(wèn)題嚴(yán)嚴(yán)重。農(nóng)村青年年勞動(dòng)力力大量外外出，導(dǎo)導(dǎo)致家庭庭養(yǎng)老功功能降低低。人口口流動(dòng)已已經(jīng)填補(bǔ)補(bǔ)了城鄉(xiāng)鄉(xiāng)在老齡齡化程度度上的差差異：鄉(xiāng)鄉(xiāng)村年齡齡在65歲及以上上人口的的比例達(dá)達(dá)到8.1%，已經(jīng)高高于鎮(zhèn)6.0%和城市6.7%的水平。。養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展機(jī)機(jī)會(huì)機(jī)會(huì)二老年消費(fèi)費(fèi)者收入入提高，，消費(fèi)能能力增強(qiáng)強(qiáng)。隨著經(jīng)濟(jì)濟(jì)的發(fā)展展，未來(lái)來(lái)具有高高消費(fèi)能能力的老老年群體體將會(huì)凸凸現(xiàn)隨著收入入結(jié)構(gòu)的的多元化化，未來(lái)來(lái)老年人人的收入入將不再再是過(guò)去去單一的的退休補(bǔ)補(bǔ)貼，投投資、保保險(xiǎn)等收收益也將將納入老老年人收收入構(gòu)成成中去。。未來(lái)老年年人收入入水平的的提高，，為老年年住宅產(chǎn)產(chǎn)品提供供了強(qiáng)大大的消費(fèi)費(fèi)支持。。受惠于改改革開(kāi)放放，如今今老年人人的收入入和儲(chǔ)蓄蓄已有顯顯著增加加。根據(jù)據(jù)中國(guó)老老齡科學(xué)學(xué)研究中中心調(diào)查查，當(dāng)前前城市老老年人中中42.8%擁有儲(chǔ)蓄蓄存款，，2010年我國(guó)老老年人口口總體消消費(fèi)規(guī)模模超過(guò)1.4萬(wàn)億元。。當(dāng)前，我我國(guó)的新新型福利利模式正正處于由由福利型型向產(chǎn)業(yè)業(yè)型過(guò)渡渡階段中中。到2010年我國(guó)僅僅離退休休人員可可用于購(gòu)購(gòu)買住住宅的資資金總額額就突破破8000億元，而到了了2020及2030年，估計(jì)計(jì)這個(gè)金金額分別別可達(dá)2.8萬(wàn)億元及及7.3萬(wàn)億元，，可見(jiàn)國(guó)國(guó)內(nèi)老年年住宅的的市場(chǎng)需需求十分分強(qiáng)勁，，市場(chǎng)發(fā)發(fā)展?jié)摿α薮?。。養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展機(jī)機(jī)會(huì)機(jī)會(huì)三國(guó)內(nèi)養(yǎng)老老地產(chǎn)的的開(kāi)發(fā)供供應(yīng)量不不足福利性養(yǎng)養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)供應(yīng)不不足，2010年，居住住在福利利性質(zhì)的的養(yǎng)老機(jī)機(jī)構(gòu)人數(shù)數(shù)不足高高齡人口口總數(shù)的的0.54%。贏利性性養(yǎng)老地地產(chǎn)供應(yīng)應(yīng)不足:國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)發(fā)的養(yǎng)老老地產(chǎn)較較少，做做得成功功的少。。數(shù)據(jù)來(lái)源源：策略略研究周周報(bào)養(yǎng)老地地產(chǎn)發(fā)發(fā)展機(jī)機(jī)會(huì)機(jī)會(huì)四四政策的的支持持，““適居居養(yǎng)老老”概概念的的提出出財(cái)政部部和稅稅務(wù)總總局《關(guān)于對(duì)對(duì)老年年服務(wù)務(wù)機(jī)構(gòu)構(gòu)有關(guān)關(guān)稅收收政策策問(wèn)題題的通通知》（財(cái)稅稅〔2000〕97號(hào)）；；2006年頒發(fā)發(fā)的《國(guó)務(wù)院院辦公公廳轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)發(fā)全全國(guó)老老齡委委辦公公室和和發(fā)展展改革革委等等部門門關(guān)于于加快快發(fā)展展養(yǎng)老老服務(wù)務(wù)業(yè)意意見(jiàn)的的通知知》（國(guó)辦辦發(fā)〔2006〕6號(hào)）；；2009.4.1海南政政協(xié)提提案《關(guān)于大大力推推進(jìn)我我省異異地養(yǎng)養(yǎng)老度度假項(xiàng)項(xiàng)目建建設(shè)的的建議議》。“十二二五””規(guī)劃劃綱要要提出出，鼓鼓勵(lì)社社會(huì)資資本興興辦具具有護(hù)護(hù)理功功能的的養(yǎng)老老服務(wù)務(wù)機(jī)構(gòu)構(gòu)，提提倡“適居養(yǎng)養(yǎng)老”概念。。養(yǎng)老地地產(chǎn)發(fā)發(fā)展機(jī)機(jī)會(huì)1.營(yíng)業(yè)稅稅：養(yǎng)老院院、殘殘疾人人福利利機(jī)構(gòu)構(gòu)提供供的育育養(yǎng)服服務(wù)，，婚姻姻介紹紹，殯殯葬服服務(wù)取取得的的收入入免征征營(yíng)業(yè)業(yè)稅。。依據(jù)《中華人人民共共和國(guó)國(guó)營(yíng)業(yè)業(yè)稅暫暫行條條例》2.所得稅稅：對(duì)由民民政部部門審審核批批準(zhǔn),并核發(fā)發(fā)《北京市市養(yǎng)老老機(jī)構(gòu)構(gòu)執(zhí)業(yè)業(yè)許可可證》的老年年服務(wù)務(wù)機(jī)構(gòu)構(gòu)及核核發(fā)《社區(qū)服服務(wù)設(shè)設(shè)施證證書(shū)》的社區(qū)區(qū)服務(wù)務(wù)中心心的老老年服服務(wù)中中心（（含為為老年年人提提供服服務(wù)的的場(chǎng)所所），，暫免免征收收企業(yè)業(yè)所得得稅。。對(duì)于其其他部部門和和單位位、個(gè)個(gè)人主主辦的的老年年服務(wù)務(wù)中心心、老老年活活動(dòng)中中心，，經(jīng)所所在地地主管管稅務(wù)務(wù)機(jī)關(guān)關(guān)參照照民政政部門門審核核標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)進(jìn)行行核實(shí)實(shí)，凡凡屬于于福利利性、、非贏贏利性性的機(jī)機(jī)構(gòu)，，暫免免征收收企業(yè)業(yè)所得得稅。。依據(jù)：：《財(cái)政部部國(guó)國(guó)家稅稅務(wù)總總局關(guān)關(guān)于老老年服服務(wù)機(jī)機(jī)構(gòu)有有關(guān)稅稅收政政策的的通知知》3.地方稅稅：對(duì)政府府部門門和企企事業(yè)業(yè)單位位、社社會(huì)團(tuán)團(tuán)體以以及個(gè)個(gè)人等等社會(huì)會(huì)力量量投資資興辦辦的福福利性性、非非贏利利性的的老年年服務(wù)務(wù)機(jī)構(gòu)構(gòu)暫免免自用用房產(chǎn)產(chǎn)、土土地、、車船船的房房產(chǎn)稅稅、城城鎮(zhèn)土土地使使用稅稅、車車船使使用稅稅。依據(jù)：：《財(cái)政部部國(guó)國(guó)家稅稅務(wù)總總局關(guān)關(guān)于老老年服服務(wù)機(jī)機(jī)構(gòu)有有關(guān)稅稅收政政策的的通知知》4.財(cái)政補(bǔ)補(bǔ)貼社會(huì)辦辦養(yǎng)老老機(jī)構(gòu)構(gòu)每新新建一一張養(yǎng)養(yǎng)老床床位，，最高高補(bǔ)貼貼1.6萬(wàn)元，，最低低補(bǔ)貼貼800元；每每實(shí)際際入住住一位位老人人，按按床位位每月月補(bǔ)貼貼100元。（（北京京）每新建建一張張養(yǎng)老老床位位，補(bǔ)補(bǔ)貼5000元，各各區(qū)縣縣根據(jù)據(jù)情況況分別別追加加補(bǔ)貼貼。（（上海海）5.開(kāi)發(fā)建建設(shè)在規(guī)劃劃、建建設(shè)、、稅費(fèi)費(fèi)減免免、醫(yī)醫(yī)療、、用地地、用用水、、用電電等方方面提提出了了一系系列優(yōu)優(yōu)惠扶扶持政政策，，鼓勵(lì)勵(lì)和支支持企企事業(yè)業(yè)單位位、民民間組組織、、個(gè)人人等社社會(huì)力力量投投資興興辦養(yǎng)養(yǎng)老機(jī)機(jī)構(gòu)。?！蛾P(guān)于支支持社社會(huì)力力量興興辦社社會(huì)福福利機(jī)機(jī)構(gòu)的的意見(jiàn)見(jiàn)》養(yǎng)老地地產(chǎn)發(fā)發(fā)展機(jī)機(jī)會(huì)—稅收收優(yōu)惠惠_享受優(yōu)優(yōu)惠政政策案案例由于養(yǎng)養(yǎng)老住住宅具具有社社會(huì)公公益性性，一一般地地方政政府會(huì)會(huì)對(duì)養(yǎng)養(yǎng)老地地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目給給予土土地、、資金金等方方面的的優(yōu)惠惠政策策。但但是由由于國(guó)國(guó)家土土地法法律法法規(guī)的的限制制，以以及政政府劃劃撥給給企業(yè)業(yè)的土土地沒(méi)沒(méi)有產(chǎn)產(chǎn)權(quán)等等都為為項(xiàng)目目的后后期運(yùn)運(yùn)作埋埋下了了障礙礙。上海親親和源源得到了了南匯匯區(qū)政政府提提供的的50年產(chǎn)權(quán)權(quán)的公公建配配套用用地，，土地地成本本較普普通商商品住住宅低低很多多。政政府的的政策策支持持無(wú)疑疑為企企業(yè)進(jìn)進(jìn)軍養(yǎng)養(yǎng)老地地產(chǎn)解解決了了高昂昂的成成本問(wèn)問(wèn)題。。廣州頤頤年園園作為20世紀(jì)90年代的的以市市場(chǎng)經(jīng)經(jīng)濟(jì)為為主，，政府府支持持為輔輔進(jìn)行行開(kāi)發(fā)發(fā)建設(shè)設(shè)的大大型創(chuàng)創(chuàng)意性性公益益養(yǎng)老老工程程，在在建設(shè)設(shè)初期期得到到了廣廣州市市政府府土地地和資資金的的支持持。廣廣州市市政府府通過(guò)過(guò)設(shè)立立老年年村籌籌建處處全程程參與與該項(xiàng)項(xiàng)目的的開(kāi)發(fā)發(fā)，并并劃撥撥500畝土地地和1400萬(wàn)元啟啟動(dòng)資資金。。但是是運(yùn)作作混亂亂，最最終，，廣州州市民民政局局退出出該項(xiàng)項(xiàng)目，，市政政府先先前給給予的的各項(xiàng)項(xiàng)優(yōu)惠惠政策策全部部取消消，按按照純純粹的的房地地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)建建設(shè)的的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)重新新核算算該項(xiàng)項(xiàng)目的的地價(jià)價(jià)及所所需繳繳納的的各種種費(fèi)用用。杭州金色年年華：民營(yíng)公助助，在土地地方面也享享受到來(lái)地地方政府的的優(yōu)惠政策策，只支付付了土地的的拆遷、補(bǔ)補(bǔ)償?shù)韧恋氐厝〉觅M(fèi)用用，由于沒(méi)沒(méi)有繳納土土地出讓金金，土地性性質(zhì)屬于行行政劃撥，，不能進(jìn)行行出售，導(dǎo)導(dǎo)致企業(yè)資資金占用時(shí)時(shí)間太長(zhǎng)，，利潤(rùn)較低低，面臨的的風(fēng)險(xiǎn)也較較大。養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)發(fā)展機(jī)會(huì)企業(yè)開(kāi)發(fā)養(yǎng)養(yǎng)老地產(chǎn)的的風(fēng)險(xiǎn)有哪哪些？新興市場(chǎng)不不穩(wěn)定消消費(fèi)客群需需要引導(dǎo)風(fēng)險(xiǎn)一老年地產(chǎn)作作為一個(gè)新新興的市場(chǎng)場(chǎng)自然要面面對(duì)新興市市場(chǎng)所要面面對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。由于人人們對(duì)這一產(chǎn)業(yè)還還不熟悉，，所以可能能需要一個(gè)個(gè)適應(yīng)期，，再加上老老年人風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)意識(shí)很強(qiáng)強(qiáng)，行事謹(jǐn)謹(jǐn)慎等原因因，老年地產(chǎn)的的投資者可可能出現(xiàn)面面對(duì)著巨大大的消費(fèi)群群體卻賣不不出房子的的風(fēng)險(xiǎn)。養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)政策優(yōu)惠無(wú)無(wú)監(jiān)管保障障由于老年地地產(chǎn)的帶有有一定的社社會(huì)福利性性質(zhì)，所以以政府的政政策扶持對(duì)對(duì)老年地產(chǎn)產(chǎn)的發(fā)展至至關(guān)重要，，也是老年年地產(chǎn)的投投資者首要要考慮的問(wèn)問(wèn)題之一。。一般來(lái)說(shuō)，，政府會(huì)在在稅收、土地地的取得、、貸款政策策等方面給投資者提提供政策上上的優(yōu)惠。。在我國(guó)，，雖然在從從目前的情情況來(lái)看，，老年地產(chǎn)產(chǎn)的投資者者確實(shí)獲得得了政府多多多少少的的支持，但并沒(méi)有任任何機(jī)構(gòu)可可以對(duì)養(yǎng)老老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)過(guò)程中優(yōu)優(yōu)惠措施提提供監(jiān)管保保障。這種種無(wú)保障的的政策優(yōu)惠惠是養(yǎng)老地地產(chǎn)投資者者面臨的重重要風(fēng)險(xiǎn)。。風(fēng)險(xiǎn)二養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)對(duì)于開(kāi)發(fā)商商來(lái)說(shuō)，最熟悉的商商業(yè)模式是是：買地、、建房、出出售或持有有。養(yǎng)老地地產(chǎn)的不同在于于，贏利更依靠靠后期的運(yùn)運(yùn)營(yíng)。目前傳統(tǒng)的的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)構(gòu)基本屬于于虧損或者者微利狀態(tài)態(tài)，大都需需要民政部部門的補(bǔ)貼貼才能維持持運(yùn)轉(zhuǎn)。而當(dāng)前國(guó)家家倡導(dǎo)的是是“以居家家養(yǎng)老為主主”的政策策，全國(guó)有有90%以以上的老人人在家養(yǎng)老老，這是一一個(gè)巨大的的產(chǎn)業(yè)，開(kāi)開(kāi)發(fā)商在這這個(gè)產(chǎn)業(yè)需需要尋求新新的模式才才能創(chuàng)造更更長(zhǎng)遠(yuǎn)的經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益。。開(kāi)發(fā)模式不不成熟風(fēng)險(xiǎn)三養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)投資額高收收益風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)大老年地產(chǎn)消消費(fèi)群體的的特殊性要要求投資者者在建造老老年社區(qū)時(shí)時(shí)，要投入比普普通住宅項(xiàng)項(xiàng)目多30%-50%的資金金。如養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)社區(qū)的無(wú)無(wú)障礙通道道、慢速電電梯等方面面的成本比比普通商品品住宅社區(qū)區(qū)要高30%-50%。另外，養(yǎng)老老地產(chǎn)項(xiàng)目目在配套方方面的投入入很大，如如醫(yī)療保健健中心、老老年活動(dòng)中中心等大量量的醫(yī)護(hù)及及配套設(shè)施施設(shè)備，對(duì)對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)說(shuō)是很重的的負(fù)擔(dān)。投資功能性安全性健康性私密性高額的投資資必然提高高老年地產(chǎn)產(chǎn)的成本，，投資者要要獲得利益益就需要提提高房?jī)r(jià)，，這就增加加了投資者者的銷售風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)四養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)養(yǎng)