房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)調(diào)研

第3章房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)調(diào)研3.1房地產(chǎn)市場(chǎng)概述3.2房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查概述3.3房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的方法3.4房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分13.1房地產(chǎn)市場(chǎng)概述3.1.1房地產(chǎn)市場(chǎng)的分類1、房地產(chǎn)市場(chǎng)的內(nèi)涵房地產(chǎn)交換的場(chǎng)所：房產(chǎn)、地產(chǎn)；有形、無(wú)形；生產(chǎn)流通全過(guò)程。2、房地產(chǎn)市場(chǎng)的構(gòu)成要素主體（參與者）、客體（房地產(chǎn)商品和服務(wù)）、組織形式（交易場(chǎng)所）3、房地產(chǎn)市場(chǎng)的類型房產(chǎn)、地產(chǎn)、相關(guān)服務(wù)（金融、勞務(wù)信息、技術(shù)）4、房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)

區(qū)域、壟斷、競(jìng)爭(zhēng)不充分、滯后、稀缺、投資投機(jī)、交易復(fù)雜、金融聯(lián)系密切、政府干預(yù)23.1房地產(chǎn)市場(chǎng)概述3.1.2房地產(chǎn)市場(chǎng)供需關(guān)系1、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求自用（剛性）與投資（投機(jī)），初次與改善，有效與潛在，短期與長(zhǎng)期，差異化需求，城市化進(jìn)程。2、房地產(chǎn)市場(chǎng)供給差異化成品，供應(yīng)渠道，土地市場(chǎng)與房產(chǎn)市場(chǎng)，一級(jí)市場(chǎng)與二級(jí)市場(chǎng)。3、房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制

供求關(guān)系與供需平衡、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)與市場(chǎng)失靈。3

3.2房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查概述3.2.1房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的概念、特點(diǎn)及作用

1、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的概念房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查不同于一般耐用消費(fèi)品的調(diào)查，它是以房地產(chǎn)為對(duì)象，對(duì)相關(guān)市場(chǎng)信息進(jìn)行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和分析，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行研究與預(yù)測(cè)，并最終為投資、開發(fā)和營(yíng)銷決策服務(wù)的專業(yè)方法。

2、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的特點(diǎn)（1）房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查內(nèi)容廣泛

43.2房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查概述

（2）房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查針對(duì)性很強(qiáng)（3）房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查方法多樣（4）房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果具有一定的局限性

3、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的作用（1）市場(chǎng)調(diào)查可以使企業(yè)獲得大量信息，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)的感應(yīng)并作出相應(yīng)的反應(yīng)，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力（2）通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，企業(yè)可以了解、把握市場(chǎng)需求，確定企業(yè)的目標(biāo)市場(chǎng)，生產(chǎn)符合市場(chǎng)需求的房地產(chǎn)產(chǎn)品來(lái)滿足市場(chǎng)的需求5

（3）通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品進(jìn)行分析，對(duì)其地段、價(jià)格、樓型、戶型、綠化、配套設(shè)施、物業(yè)管理等內(nèi)容進(jìn)行調(diào)查歸納和研究，也可使房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)銷決策具有針對(duì)性、超前性3.2.2房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的程序

1、確定調(diào)查目的2、初步調(diào)查

3、調(diào)查設(shè)計(jì)

4、現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查

5、資料整理、統(tǒng)計(jì)和分析

6、撰寫和提交調(diào)查報(bào)告63.2房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查概述3.2.3房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容

1、房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查（1）政治法律環(huán)境調(diào)查（2）經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)查（3）社會(huì)文化環(huán)境調(diào)查（4）社區(qū)環(huán)境調(diào)查

2、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求調(diào)查（1）房地產(chǎn)消費(fèi)者調(diào)查（2）房地產(chǎn)消費(fèi)動(dòng)機(jī)調(diào)查（3）房地產(chǎn)消費(fèi)行為調(diào)查73.2房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查概述

3、房地產(chǎn)市場(chǎng)供給調(diào)查（1）行情調(diào)查（2）現(xiàn)有房地產(chǎn)租售客戶和業(yè)主對(duì)房地產(chǎn)的環(huán)境、功能、格局、售后服務(wù)的意見及對(duì)某種房地產(chǎn)產(chǎn)品的接受程度（3）新技術(shù)、新產(chǎn)品、新工藝、新材料的出現(xiàn)及其在房地產(chǎn)產(chǎn)品上的應(yīng)用情況（4）建筑設(shè)計(jì)及施工企業(yè)的有關(guān)情況83.2房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查概述

4、房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)調(diào)查（1）房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況調(diào)查（2）房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)查（3）房地產(chǎn)促銷調(diào)查（4）房地產(chǎn)營(yíng)銷渠道調(diào)查93.3房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的方法3.3.1房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的方法分類

1、按調(diào)查對(duì)象分普查、重點(diǎn)調(diào)查、抽樣調(diào)查

2、按調(diào)查方法分訪問(wèn)法、觀察法、實(shí)驗(yàn)法3.3.2房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查資料的收集

1、基本資料的收集

基本資料可分為一手資料和二手資料。

一手資料是為特定目的而直接收集的資料，二手資料則為公司內(nèi)部或外部現(xiàn)成的資料。103.3房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的方法

2、房地產(chǎn)法規(guī)資料的收集

3、項(xiàng)目基地現(xiàn)狀資料的收集

4、交通流量資料的收集

5、人文社會(huì)經(jīng)濟(jì)資料的收集包括有：人口、職業(yè)或行業(yè)類別比例、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、流動(dòng)人口6、公共設(shè)施資料的收集

7、商圈資料的收集

8、房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣資料的收集

9、銷售資料的收集

10、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目資料的收集

11、租金資料的收集

113.3房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的方法

3.3.3房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查資料收集的途徑

1、房地產(chǎn)消費(fèi)者或居民2、交易雙方當(dāng)事人

3、房地產(chǎn)中間商

4、房地產(chǎn)租售廣告

5、房地產(chǎn)交易促銷活動(dòng)

6、各類二手資料123.4房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分3.4.1房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分的概念

房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分是發(fā)現(xiàn)和了解市場(chǎng)機(jī)會(huì)、制定與執(zhí)行有效的營(yíng)銷方案的關(guān)鍵和核心3.4.2房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分的原則（1）可測(cè)量性（2）可進(jìn)入性（3）可盈利性（4）可行性

3.4.3房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分的依據(jù)

1、地理細(xì)分2、人口細(xì)分3、心理細(xì)分4、行為細(xì)分133.4房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分3.4.4房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分的程序房地產(chǎn)細(xì)分一般遵行以下原則：

（1）依據(jù)市場(chǎng)調(diào)查的資料進(jìn)行分析，把握房地產(chǎn)市場(chǎng)需求供給狀況和發(fā)展趨勢(shì)，選擇和確定房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品范圍

（2）依據(jù)市場(chǎng)細(xì)分變量排列出消費(fèi)者的需求（3）依據(jù)消費(fèi)者需求的具體因素，初步確定細(xì)分市場(chǎng)的數(shù)量（4）對(duì)初步確定的細(xì)分市場(chǎng)進(jìn)行研究，從中選擇有利于企業(yè)經(jīng)營(yíng)的細(xì)分市場(chǎng)作為目標(biāo)市場(chǎng)（5）考慮可供利用的廣告媒體、銷售渠道、運(yùn)輸?shù)荣M(fèi)用的高低，目標(biāo)市場(chǎng)的特征和企業(yè)期望利潤(rùn)大小

（6）計(jì)算目標(biāo)市場(chǎng)給企業(yè)帶來(lái)的效益，從而確定企業(yè)產(chǎn)品投向目標(biāo)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)程度（7）針對(duì)確定的目標(biāo)市場(chǎng)特性，制定進(jìn)入目標(biāo)市場(chǎng)的營(yíng)銷策略143.4房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分

（4）對(duì)初步確定的細(xì)分市場(chǎng)進(jìn)行研究，從中選擇有利于企業(yè)經(jīng)營(yíng)的細(xì)分市場(chǎng)作