第六章房地產交易管理制度與政策

第六章房地產交易管理制度與政策第六章房地產交易管理制度與政策房地產交易管理概述房地產轉讓管理12主要內容房地產交易管理的概念和原則，房地產交易的基本制度，房地產交易管理機構及其職責房地產轉讓概述，房地產轉讓的條件，房地產轉讓的程序，房地產轉讓合同，以出讓方式取得建設用地使用權的房地產轉讓，以劃撥方式取得建設用地使用權的房地產轉讓，已購公有住房和經濟適用住房上市的有關規(guī)定商品房銷售管理3商品房預售，商品房現(xiàn)售，商品房銷售代理，商品房銷售中禁止的行為，商品房買賣合同第六章房地產交易管理制度與政策房屋租賃管理房地產抵押管理45主要內容房屋租賃的概念類，商品房屋租賃的條件，商品房屋租賃合同，商品房屋租賃登記備案，商品房屋轉租房地產抵押的概念，房地產抵押的條件，房地產抵押的一般規(guī)定，房地產抵押合同，房地產抵押估價，房地產抵押登記，住房抵押貸款證券化涉及的抵押權變更登記，最高額抵押權，房地產抵押的效力，房地產抵押權的實現(xiàn)第六章房地產交易管理制度與政策掌握■

1學習要求房地產交易的基本制度;房地產轉讓的概念和分類;房地產轉讓的條件;房地產轉讓的程序;以出讓方式取得建設用地使用權的房地產轉讓;以劃撥方式取得建設用地使用權的房地產轉讓;商品房預售的條件;商品房預售許可;商品房預售合同登記備案;商品房現(xiàn)售;商品房買賣合同;房地產抵押的概念;房地產作為抵押物的條件;房地產抵押的一般規(guī)定;房地產抵押合同;房地產抵押估價;房地產抵押登記;最高額抵押權;房地產抵押的效力;房地產抵押權的實現(xiàn)。第六章房地產交易管理制度與政策熟悉◆2學習要求房地產交易管理的概念和原則;房地產轉讓合同;已購公有住房和經濟適用住房上市的有關規(guī)定;商品房預售的概念;商品房銷售代理;商品房銷售中禁止的行為;商品房屋租賃的條件;商品房屋租賃合同;房屋租賃的概念;房屋租賃登記備案;商品房屋轉租;住房抵押貸款證券化涉及的抵押權變更登記了解▲3房地產交易管理機構及其職責第一節(jié)房地產交易管理概述一、房地產交易管理的概念和原則◆■概念

是指政府房地產管理部門及其他相關部門采取法律的、行政的、經濟的手段，對房地產交易活動進行指導和監(jiān)督，是房地產市場管理的重要內容

■形式（三種）

房地產轉讓（商品房銷售是轉讓的一種）

房地產抵押

房屋租賃

■原則（民事行為）

自愿

公平

誠實信用第一節(jié)房地產交易管理概述二、房地產交易的基本制度■（三大交易基本制度）2.1房地產價格申報制度

■為何要申報

關系到國家的稅費

■何種情況需要申報（如實申報）

轉讓申報成交價格時

房地產抵押權人依法處分抵押房地產時

房地產經紀人在代辦有關交易手續(xù)時第一節(jié)房地產交易管理概述二、房地產交易的基本制度■（三大交易基本制度）2.1房地產價格申報制度■如成交價格明顯低于正常成交價格的處理

成交價格明顯低于正常市場價格的，以評估價格作為繳納稅費的依據(jù)

并不要求交易雙方更改合同價格，但交易雙方應按不低于房地產行政主管部門確認的評估價格繳納有關稅費后，方為其辦理交易手續(xù)

■如交易雙方對管理部門認定的評估價格有異議的處理

一般由交易雙方與管理部門共同認定的房地產評估機構進行重新評估

對重新評估仍有異議的，可向法院起訴第一節(jié)房地產交易管理概述二、房地產交易的基本制度■（三大交易基本制度）

2.2房地產價格評估制度

依據(jù)基準地價、標定地價和房屋的重置價格進行評估

2.3房地產價格評估人員資格認證制度

房地產估價師執(zhí)業(yè)資格證書——個人具有執(zhí)業(yè)資格，通過考試取得

房地產估價師注冊證書——受騁于某家評估公司，通過注冊取得（具體執(zhí)業(yè)，評估報告上可簽字）第一節(jié)房地產交易管理概述三、房地產交易管理機構及其職責▲

■房地產交易管理機構

國務院建設行政主管部門（住建部）

省級建設行政主管部門（建設廳、房地產管理局）

市縣房地產管理部門及其授權的房地產交易管理所

■房地產交易管理機構的職責（自學）

（1）制定法規(guī)——執(zhí)行國家有關房地產交易管理的法規(guī)、并制定具體實施辦法

（2）監(jiān)督交易秩序——整頓和規(guī)范房地產交易秩序，對房地產交易、經營等活動進行指導和監(jiān)督，查處違法行為，維護當事人的合法權益第一節(jié)房地產交易管理概述三、房地產交易管理機構及其職責▲■房地產交易管理機構的職責（自學）

（3）辦理手續(xù)——辦理房地產交易鑒證等手續(xù)

（4）協(xié)助征收稅款——協(xié)助財政、稅務部門征收與房地產交易有關的稅款

（5）提供信息——為房地產交易提供洽談協(xié)議，交流信息，展示行情等各種服務

（6）發(fā)布信息——為政府宏觀決策和正確引導市場發(fā)展服務第二節(jié)房地產轉讓管理一、房地產轉讓概述■

■概念

房地產轉讓是指房地產權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式

將其房地產轉移給他人的行為

■合法的轉讓方式（本質，只要權屬發(fā)生變更，即視為轉讓）

買賣

贈與

房地產作價入股

一方提供土地使用權，另一方提供資金（合作開發(fā)）

企業(yè)被收購、兼并或合并

以房地產抵債的

其它第二節(jié)房地產轉讓管理一、房地產轉讓概述■

■實質

房地產權屬發(fā)生轉移

房屋所有權和所占用范圍內的土地使用權同時轉讓第二節(jié)房地產轉讓管理一、房地產轉讓概述■■房地產轉讓的分類

根據(jù)轉讓的對象

△地面上有建筑物的房地產轉讓（房地合一）

△地面上無建筑物的房地產轉讓——土地使用權轉讓

根據(jù)土地使用權的獲得方式

△以出讓方式取得土地使用權的房地產轉讓

△以劃撥方式取得土地使用權的房地產轉讓

根據(jù)轉讓的方式

△有償轉讓——買賣、作價入股、抵債等，雙務行為

△無償轉讓——房地產贈與、繼承等，單務行為第二節(jié)房地產轉讓管理一、房地產轉讓概述■

【2009年真題】

◆下列行為中，不屬于房地產有償轉讓的是（）。

A.房地產抵債

B.房地產作價入股

C.房地產買賣

D.房地產繼承

【2008年真題】

◆房地產轉讓屬于雙務行為，轉讓雙方均享有一定的權利，并承擔一定的義務。（）第二節(jié)房地產轉讓管理二、房地產轉讓條件■■轉讓的一般條件（轉讓建筑物和在建工程）

以出讓方式取得土地使用權用于投資開發(fā)的，應完成開發(fā)投資總額的25%以上（在建設工程）

屬于成片開發(fā)的，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件

按照出讓合同約定已支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書第二節(jié)房地產轉讓管理二、房地產轉讓條件■

■不得轉讓的情形

司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或以其它形式限制房地產權利的

依法收回土地使用權的

共有房地產，未經其他共有人書面同意的

權屬有爭議的房地產

未依法登記領取權屬證書的房地產

法律和行政法規(guī)規(guī)定禁止轉讓的其他情況第二節(jié)房地產轉讓管理三、房地產轉讓的程序■（六步曲）

■程序

轉讓當事人簽訂書面轉讓合同

當事人在轉讓合同簽訂后持有關文件到房地產所在地的房地產管理部門申報成交價格

管理部門做出是否受理的答復

房地產管理部門核實申報的成交價格，根據(jù)需要對轉讓的房地產進行現(xiàn)場查勘和評估（成交價格、是否是純土地）

當事人按照規(guī)定繳納有關稅費

房地產管理部門辦理權屬登記手續(xù)，核發(fā)權屬證書第二節(jié)房地產轉讓管理三、房地產轉讓的程序■（六步曲）

■相關規(guī)定

房地產轉讓，先辦理房地產交易手續(xù)（有交稅的環(huán)節(jié)）

再辦理房地產的變更登記（變更房屋所有權證書）

再憑變更后的房屋所有權證書向土管部門申請變更土地使用權登記第二節(jié)房地產轉讓管理四、房地產轉讓合同◆

■雙方當事人的姓名或者名稱、住所

■房地產權屬證書的名稱和編號

■房地產坐落位置、面積、四至界限

■土地宗地號、土地使用權取得方式及年限

■房地產的用途或使用性質(與土地出讓合同一致)

■成交價格及支付方式

■房地產交付使用的時間

■違約責任

■雙方約定的其它事項第二節(jié)房地產轉讓管理五、以出讓方式取得建設用地使用權的房屋轉讓■

■原出讓合同載明的權利義務隨轉讓而轉移給新的受讓人

■可多次轉讓，但出讓合同約定的總的使用年限不變，新的受讓人所擁有的土地使用年限，是原出讓合同約定的年限減去原土地使用權已經使用年限后的剩余年限

■轉讓之后受讓人改變原土地用途的，必須取得原土地出讓方（國土部門）和市、縣政府規(guī)劃主管部門的同意，簽訂建設用地使用權出讓合同變更協(xié)議或重新簽訂出讓合同，相應調整出讓金第二節(jié)房地產轉讓管理六、以劃撥方式取得建設用地使用權的房地產轉讓■

■兩種處理方式

由受讓方辦理出讓手續(xù)，變劃撥用地為出讓用地，受讓方繳納出讓金

不改變原有土地的劃撥性質，對轉讓方征收土地收益金

■可以不辦理出讓手續(xù)的情況

轉讓后的土地仍然符合劃撥用地條件

△國家機關用地和軍事用地

△城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地

△國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地

△其它

私有住宅轉讓后仍用于居住的第二節(jié)房地產轉讓管理六、以劃撥方式取得建設用地使用權的房地產轉讓■

■可以不辦理出讓手續(xù)的情況

出售公有住宅的

同一宗土地上部分房屋轉讓而土地使用權不可分割轉讓的

轉讓的房地產暫時難以確定土地使用權出讓用途、年限和其它條件的

根據(jù)城市規(guī)劃土地使用權不宜出讓的

縣級以上政府規(guī)定暫時無法或不需要采取出讓方式的其他情形

■收益金的上繳

由房地產管理部門在辦理交易手續(xù)時收取土地收益金上繳國家

轉讓后的房地產再轉讓，需要辦理出讓手續(xù)的，補交出讓金時應當扣除已繳納的土地收益第二節(jié)房地產轉讓管理七、已購公有住房和經濟適用住房上市的有關規(guī)定◆

■已購公房和經濟適用住房可以上市，但這兩類房屋的用地大部分是劃撥的（1999年4月上市限制已取消）

■國家在營業(yè)稅、土地增值稅、契稅、個人所得稅、土地收益等方面給予優(yōu)惠第三節(jié)商品房銷售管理一、商品房預售的概念◆

■概念

指房地產開發(fā)企業(yè)將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人預付定金或房價款的行為（房子還未竣工驗收）

■管理法規(guī)

城市房地產管理法——商品房預售實行預售許可，取得《商品房預售許可證》

原建設部《城市商品房預售管理辦法》——商品房預售管理的細化規(guī)定第三節(jié)商品房銷售管理二、商品房預售的條件■（四條件）

■已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書(建設用地規(guī)劃許可證)

■持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證

■按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期

■辦理了預售登記，取得《商品房預售許可證》五證齊全：《建設用地規(guī)劃許可證》、《國有土地使用權證》、

《建設工程規(guī)劃許可證》

、《施工許可證》和《商品房預售許可證》。第三節(jié)商品房銷售管理三、商品房預售許可■

■預售許可

由開發(fā)企業(yè)向房地產管理部門申請預售許可，取得商品房預售許可證

■申請預售許可證提交的資料

商品房預售許可申請表

開發(fā)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照和資質證書

土地使用權證、建設工程規(guī)劃許可證、施工許可證

投資開發(fā)建設的資金占工程建設總投資的比例符合規(guī)定條件的證明

工程施工合同及施工進度說明（證明能按時完工）

商品房預售方案第三節(jié)商品房銷售管理四、商品房預售合同登記備案■■開發(fā)商應當與承購人簽訂書面預售合同

■預售人（開發(fā)商）應在簽約之日起30日內持合同到縣級以上政府房產管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)（不是登記，不是預售合同生效的條件）

■禁止商品房預購人將購買的未竣工的預售房再轉讓

【2008年真題】

◆商品房預售合同登記備案應由（）辦理。

A.房地產開發(fā)商

B.房地產銷售代理機構

C.商品房預購人

D.房地產開發(fā)商和商品房預購人共同【2006年真題】

◆商品房預售合同由商品房預售人辦理登記備案手續(xù)。（）第三節(jié)商品房銷售管理五、商品房現(xiàn)售的條件■

■開發(fā)企業(yè)具有營業(yè)執(zhí)照和資質證書(主體問題)

■取得土地使用權證書或使用土地的批準文件

■持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證

■已通過竣工驗收（與預售的最重要區(qū)別）

■征收搬遷安置已經落實

■供水、供電、供熱等配套設施設備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設備具備交付使用條件或已確定施工進度和交付日期

■物業(yè)管理方案已經落實第三節(jié)商品房銷售管理六、商品房銷售代理◆

■概念

是指房地產開發(fā)企業(yè)或其他房地產擁有者將物業(yè)銷售業(yè)務委托專門的房地產中介機構代為銷售的一種經營方式（經紀公司）

■特點

必須簽訂委托合同

房地產中介機構可以收取傭金，但不得收取傭金以外的其它費用

中介機構的銷售人員應具有相應的資格條件【2009年真題】

房地產中介機構受委托代理銷售商品房時，不得收取傭金以外的其他費用。（）第三節(jié)商品房銷售管理七、商品房銷售中禁止的行為◆

■開發(fā)企業(yè)不得在未解除買賣合同前，將已售商品房再次銷售給他人（一樓多賣）

■開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或變相返本銷售的方式銷售商品房（回購）

■不符合商品房銷售條件的，開發(fā)企業(yè)不得向買受人收取任何預定款性質的費用（定金、排號費）

■商品住宅必須按套銷售，不得分割拆零銷售

■禁止商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓

■實行實名制購房，推行商品房預售合同網上即時備案第三節(jié)商品房銷售管理八、商品房買賣合同■

8.1商品房買賣合同的主要內容（格式合同）

■當事人名稱和姓名、住所

■商品房基本情況

■商品房的銷售方式

■商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間

■交付使用條件及日期

■裝飾、裝修標準承諾（精裝修、毛坯）

■供水、供電等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任第三節(jié)商品房銷售管理八、商品房買賣合同■

8.1商品房買賣合同的主要內容

■公共配套建筑的產權歸屬（車位）

■面積差異的處理方式（合同約定面積與產權登記面積）

■辦理產權登記有關事宜

■解決爭議的辦法

■違約責任

■雙方約定的其他事項第三節(jié)商品房銷售管理八、商品房買賣合同■

8.2商品房合同的計價方式

■計價方式

按套（單元）計價（如別墅按棟賣）

按套內建筑面積或按建筑面積計價

■產權登記方式

按建筑面積進行登記（僅有這一種方式）

【重點】商品房建筑面積構成（兩部分組成）其中，套內建筑面積=套內使用面積+套內陽臺面積+套內墻體面積第三節(jié)商品房銷售管理八、商品房買賣合同■

8.3誤差的處理方式

■衡量誤差的指標——面積誤差比

■誤差的處理

合同有約定的從其約定

合同未作約定的按原則處理

【重點難點】誤差的處理原則

■面積誤差比絕對值小于等于3%的，據(jù)實結算房價款（多退少補）第三節(jié)商品房銷售管理八、商品房買賣合同■

8.3誤差的處理方式

■面積誤差比絕對值大于3%時

買受人有權退房。退房的開發(fā)企業(yè)應當在買受人提出退房日期30

日內將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息

買受人不退房的

△產權登記面積大于合同約定面積時，（補）

√面積誤差比在3%之內的房價款由買受人補足

√超出3%部分的房價款由開發(fā)企業(yè)承擔，產權歸買受人

△產權登記面積小于合同約定面積的，（退）

√面積誤差比絕對值在3%以內的部分房價款由開發(fā)企業(yè)返還買受人

√絕對值超過3%的房價款由開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人第三節(jié)商品房銷售管理八、商品房買賣合同■

【2008年真題】

◆某房地產開發(fā)商銷售給張某一套商品房，合同約定建筑面積110㎡，售價4000元/㎡，張某交付了全部價款。買賣雙方對面積誤差的處理方式未作約定。若該商品房產權登記的建筑面積為100㎡，張某選擇不退房，則該房地產開發(fā)商應當返還張某購房款（）元。

A.40000

B.53600

C.66800

D.80000第三節(jié)商品房銷售管理八、商品房買賣合同■

【2007年真題】

◆商品房買賣合同約定面積為150平米，價格為4000元每平米，交付使用時，產權登記面積為155平米，買賣雙方未對面積誤差的處理方式作出約定。根據(jù)有關規(guī)定最后結算的房價款應為（）萬元。

第三節(jié)商品房銷售管理八、商品房買賣合同■

【2006年真題】

◆下列關于商品房銷售的表述中，正確的是（）

A.商品房買賣合同中約定的面積誤差不得超過3%

B.按何種面積計價，就按何種面積登記發(fā)證

C.按套內建筑面積計價的，商品房買賣合同中應當注明建筑面積和分攤的共有建筑面積

D.商品房買賣合同對面積誤差無約定的，應據(jù)實計算房價款第三節(jié)商品房銷售管理八、商品房買賣合同■8.4中途變更規(guī)劃、設計

■發(fā)生合法的變更時，開發(fā)企業(yè)應當在變更確立之日起10日內，書面通知買受人

■買受人有權在通知到達之日起15日內做出是否退房的書面答復。如未作答復，視同接受變更以及由此引起的房價款的變更

■開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定的時限內通知買受人的，買受人有權退房，并由開發(fā)企業(yè)承擔違約責任第三節(jié)商品房銷售管理八、商品房買賣合同■

8.5保修責任（前面章節(jié)已講解，自己看看）

■是指開發(fā)企業(yè)對購買人承擔的保修責任

■保修期從交付之日起計算

【辨析】兩種保修責任

■施工合同的中保修責任

是施工單位向建設單位（開發(fā)商）承擔責任的保修期

從工程竣工驗收合格之日起計算

■購買合同中的保修責任

是開發(fā)企業(yè)向購買人承擔責任的保修期

從商品房交付之日起計算第四節(jié)房屋租賃管理一、房屋租賃的概念及分類◆

■概念

是指房屋所有權人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為（民事活動）

■分類

按房屋所有權的性質分類

△公有房屋的租賃

△私有房屋的租賃

按房屋的使用用途

△住宅用房的租賃

△非住宅用房的租賃

△辦公用房租賃

△生產經營用房的租賃第四節(jié)房屋租賃管理二、房屋租賃的政策◆

■雙方持有的證明

出租人的證明

△公有房屋租賃，出租人必須持有房屋所有權證和城市政府規(guī)定的其他證明

△私有房屋租賃，出租人必須持有房屋所有權證

承租人——必須持有身份證明

■承租人在租賃期內死亡，租賃房屋的共同居住人要求繼承原租賃關系的，出租人應當繼續(xù)履行原租賃合同（如夫妻雙方）

■共有房屋出租時，在同等條件下，其他共有人有優(yōu)先承租權

■租賃期限內，房屋所有權人轉讓房屋所有權的，原租賃協(xié)議繼續(xù)履行（即買賣不破租賃）第四節(jié)房屋租賃管理二、房屋租賃的政策◆

【2006年真題】

◆承租人在租賃期內死亡，租賃房屋的共同居住人要求繼承原租賃關系的，出租人（）。

A.應重新辦理租賃登記備案手續(xù)，房屋租賃合同方可生效

B.可以收回房屋出租給其他人

C.可以要求增加租金

D.應當繼續(xù)履行原租賃合同【2007年真題】◆房屋租賃期限內，未經承租人書面同意，出租人不得轉讓房屋所有權。（）第四節(jié)房屋租賃管理三、房屋租賃的條件◆

■不得出租的情形

未依法取得《房屋所有權證》的

司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產權利的

共有房屋未取得共有人同意的

權屬有爭議的

屬于違章建筑的

不符合安全標準的

抵押未經抵押權人同意的

不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關規(guī)定的第四節(jié)房屋租賃管理四、房屋租賃合同◆

4.1租賃合同的一般內容

■當事人姓名或者名稱及住所

■房屋的坐落、面積、裝修及設施狀況

■租賃用途

■租賃期限

■租金及交付方式

■房屋修繕責任

■轉租的約定

■變更和解除合同的條件

■違約責任

■當事人約定的其他條款第四節(jié)房屋租賃管理四、房屋租賃合同◆

4.2租賃合同必備條款說明（四項）

■租賃期限

租賃期限不得超過20年，超過20年的部分無效

租賃期滿當事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過20年

■租賃用途

應按合同約定的用途使用，確需變動的，應當征得出租人同意，并重新簽訂租賃合同

承租人與第三人互換房屋時，應事先征得出租人同意，原租賃合同終止，新的承租人應與出租人另行簽訂租賃合同第四節(jié)房屋租賃管理四、房屋租賃合同◆

4.2租賃合同必備條款說明（四項）

■租金及交付方式

■房屋的修繕責任

出租住宅用房，自然損壞一般由出租人負責修復

經營用房，修繕責任由雙方當事人約定

房屋修繕人確實無力修繕的，可與另一方合修，費用可以折抵租金或由出租人分期償還第四節(jié)房屋租賃管理四、房屋租賃合同◆

4.3租賃合同的終止

■自然終止

租賃合同到期，續(xù)租的應提前三個月提出

符合法律規(guī)定或合同約定可以解除合同條款的

因不可抗力致使合同不能繼續(xù)履行的

■人為終止

無效合同的終止

租賃雙方的原因終止

△將承租的房屋擅自轉租的（經同意可轉租）

△將承租的房屋擅自轉讓、轉借他人或私自調換使用的第四節(jié)房屋租賃管理四、房屋租賃合同◆

4.3租賃合同的終止

■人為終止

租賃雙方的原因終止

△將承租的房屋擅自拆改結構或改變承租房屋使用用途的

△無正當理由、拖欠房租6個月以上的

△公有住宅用房無正當理由閑置6個月以上的

△承租人利用承租的房屋從事非法活動的

△故意損壞房屋的

△其它第四節(jié)房屋租賃管理五、房屋租賃登記備案◆■概念

租賃雙方當事人簽訂的書面租賃合同，必須向房產管理部門登記備案

■時間

租賃合同簽訂后30日內

■申請應提交的文件

書面租賃合同

房屋所有權證書

當事人合法身份證件

其他第四節(jié)房屋租賃管理五、房屋租賃登記備案◆■備案審查的主要內容（自己看）

合同主體是否合格

租賃客體是否允許出租

合同的內容是否齊全、完備

租賃行為是否符合國家及房屋所在地政府規(guī)定的租賃政策

是否按有關部門規(guī)定繳納了稅費第四節(jié)房屋租賃管理六、房屋租金◆

■理論

成本租金：由折舊費、維修費、管理費、融資利息和稅金五項組成

商品租金：由成本租金再加上保險費、地租和利潤一共八項組成

市場租金：在商品租金的基礎上，根據(jù)供求關系形成

■具體

未售公房租金：由政府制定，帶有福利性

其他經營和私有房屋租金：由租賃雙方協(xié)商議定（市場行為）

以營利為目的劃撥方式取得土地的房屋租金：應將租金中所含土地收益上繳國家第四節(jié)房屋租賃管理七、房屋轉租◆

■經出租人同意，承租人可以轉租房屋，從中獲利

■房屋轉租應訂立轉租合同，也應備案

■轉租合同的終止日期不得超過原租賃合同的終止日期

■轉租人是轉租合同的出租人，是原租賃合同的承租人第五節(jié)房地產抵押管理一、房地產抵押的概念■

■概念

房地產抵押是指抵押人以合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權的情形時，抵押權人有權就抵押的房地產優(yōu)先受償?shù)谖骞?jié)房地產抵押管理一、房地產抵押的概念■

兩個合同：債權人和債務人的債權債務合同；如貸款合同

抵押人和抵押權人的抵押合同。

■特點

不轉移占有

抵押人——可以是債務人本人，也可以是第三人

抵押權人——和債權人是同一人

■類型（兩大類）

預購商品房貸款抵押（按揭抵押）

在建工程抵押（開發(fā)貸款）第五節(jié)房地產抵押管理二、房地產作為抵押物的條件■

2.1《城市房地產管理法》規(guī)定的抵押條件

■依法取得的房屋所有權連同該房屋占用范圍內的土地使用權同時設定抵押的

無論土地使用權是出讓還是劃撥，只要房地產權屬合法，即可作為統(tǒng)一體同時設定抵押

■以單純的土地使用權抵押的

土地必須以出讓方式取得第五節(jié)房地產抵押管理二、房地產作為抵押物的條件■

2.2《物權法》規(guī)定可以抵押和不得抵押的財產

■可以抵押的財產（與房地產有關的項目）

建筑物和其他土地附著物

建設用地使用權

以招標、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經營權

正在建造的建筑物第五節(jié)房地產抵押管理二、房地產作為抵押物的條件■

2.2物權法規(guī)定可以抵押和不得抵押的財產

■不得抵押的財產（與房地產有關的項目）

土地所有權

耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但法律規(guī)定可以抵押的除外（集體荒山土地承包經營權）

學校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的設施

所有權、使用權不明或者有爭議的財產

依法被查封、扣押、監(jiān)管的財產

其它第五節(jié)房地產抵押管理二、房地產作為抵押物的條件■

2.3《城市房地產抵押管理辦法》規(guī)定的不得抵押的房地產

■權屬有爭議的房地產

■用地教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產

■列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的建筑物

■被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產

■依法不得抵押的其他房地產

【2008年真題】

◆下列房地產中，不得抵押的有（）。

A.集體所有的土地使用權

B.村辦企業(yè)廠房

C.列入城市房屋搬遷范圍的房屋

D.宅基地

E.已經設定抵押權的房地產【2006年真題】

◆下列房地產中，不得設定抵押的有（）。

A.共有房屋

B.未解決權屬爭議的房屋

C.己出租的房屋

D.被執(zhí)法機關查封的房屋

E.經濟適用住房第五節(jié)房地產抵押管理三、房地產抵押的一般規(guī)定■

■可合并抵押，還可以再抵押

■房隨地走，地隨房走。鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設用地使用權不得單獨抵押

■享受國家優(yōu)惠政策購買的房地產抵押，其抵押額以權利人可以處分和收益的份額為限（房改，標準價，不具有完全產權）

■抵押國有企業(yè)事業(yè)單位房地產，應符合國有資產管理有關規(guī)定（國資委）

■以集體所有制企業(yè)的房地產抵押的，必須經集體所有制企業(yè)職工大會通過，并報上級主管機關備案

■中外合資企業(yè)、合作經營企業(yè)和外資企業(yè)的房地產抵押的，必須經董事會通過（不是股東大會），但企業(yè)章程另有約定的除外十七條第五節(jié)房地產抵押管理三、房地產抵押的一般規(guī)定■■以股份有限公司、有限責任公司的房地產抵押，必須經董事會或股東大會通過，但企業(yè)章程另有約定的除外■有經營期限的企業(yè)抵押房地產，所擔保債務的履行期限不得超過企業(yè)的經營期限

■以具有土地使用年限的房地產抵押的，所擔保債務的履行期限不得超過土地使用權出讓合同規(guī)定的使用年限減去已經使用年限后的剩余年限

■以共有房地產抵押的，抵押人應當事先征得其他共有人的書面同意

■預購商品房貸款抵押的，商品房開發(fā)項目必須符合房地產轉讓條件并取得商品房預售許可證

■訂立抵押合同前抵押房地產已出租的，原租賃關系不受該抵押權的影響（抵押不破租賃）（出租在前，抵押在后）第五節(jié)房地產抵押管理三、房地產抵押的一般規(guī)定■■企業(yè)事業(yè)單位法人分立或合并后，原抵押合同繼續(xù)有效。抵押人死亡、依法被宣告死亡或者被宣告失蹤時，其房地產合法繼承人或者代管人應當繼續(xù)履行原抵押合同

■訂立抵押合同時，不得在合同中約定在債務履行期屆滿抵押權尚未受清償時，抵押物的所有權轉移為抵押權人所有的內容

■抵押當事人約定對抵押房地產保險的，由抵押人投保，保險費由抵押人負責，保險單應移送抵押權人保管。在抵押期間，抵押權人為保險賠償?shù)牡谝皇芤嫒?/p>

■學校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位和社會團體，可以其社會公益設施以外的房地產為自身債務設定抵押（如校辦企業(yè)）第五節(jié)房地產抵押管理三、房地產抵押的一般規(guī)定■■抵押權設立后抵押房屋的出租，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權（抵押在前，出租在后）

如抵押人未書面告知承租人該房屋已抵押，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任

如抵押人已書面告知承租人該房屋已抵押，則由承租人自行承擔損失【2007年真題】

◆以預售商品房抵押的，該開發(fā)項目必須取得商品房預售許可證。（）第五節(jié)房地產抵押管理四、房地產抵押合同■■概念

是抵押人與抵押權人為了保證債權債務的履行，明確雙方權利與義務的協(xié)議

是債權債務合同的從合同，如債權債務合同無效，則抵押合同無效

■抵押合同的一般內容（11條）

■抵押合同的相關規(guī)定

如有保險，則需在保險合同中將抵押權人作為保險賠償金的優(yōu)先受償人

在債務履行屆滿前，雙方不得約定債務人不履行到期債務時抵押房地產歸債權人所有（變相轉讓）第五節(jié)房地產抵押管理五、房地產抵押估價■■商業(yè)銀行發(fā)放房地產抵押貸款時，可以與抵押人協(xié)商確定房地產的抵押價值，也可以委托房地產估價機構評估價值

■如委托評估，一般由商業(yè)銀行委托，也可以約定由任一方委托

■房地產抵押價值，為抵押房地產在估價時點假定未設立法定優(yōu)先受償權利下的市場價值，減去房地產估價師知悉的法定優(yōu)先受償款第五節(jié)房地產抵押管理五、房地產抵押估價■■法定優(yōu)先受償款一般是指在抵押的房地產上債權人依法擁有的優(yōu)先受償款，主要包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款，已抵押擔保的債權數(shù)額及其他法定優(yōu)先受償款

■房地產抵押報告應用有效期從估價報告出具之日起計，不得超過一年，市場價格變化較大時，可縮短第五節(jié)房地產抵押管理五、房地產抵押估價■

【2009年真題】

◆在房地產抵押估價中，應扣除的法定優(yōu)先受償款不包括（）。

A.拖欠的建筑工程材料費

B.拖欠的建筑工人工資

C.抵押擔保債權

D.出租房屋租金【2007年真題】

◆房地產估價師應當知悉的法定優(yōu)先受償款包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款、已抵押擔保的債權數(shù)額等。（）

第五節(jié)房地產抵押管理六、房地產抵押登記■■規(guī)定

抵押權自登記時設立，而非抵押合同簽訂時，《他項權利證書》

當事人應在抵押合同簽訂后30日內辦理登記

■抵押登記部門

房地合一－房地產管理部門

地上無定著物的出讓土地使用權抵押－土地管理部門

■辦理抵押登記所需的文件

抵押當事人的身份證明或法人資格證明

抵押登記申請書

抵押合同

權屬證明第五節(jié)房地產抵押管理六、房地產抵押登記■■辦理抵押登記所需的文件

可以證明抵押人有權設定抵押權的文件與證明材料

可以證明抵押房地產價值的資料

△抵押當事人認定的抵押價值書面協(xié)議

△房地產估價機構出具的估價報告

登記機關認為必要的其他文件

■登記機關審查的主要內容

抵押物是否符合準許抵押的條件

抵押物是否已經抵押

抵押人提供的房地產權利證明文件與權屬檔案記錄內容是否相符第五節(jié)房地產抵押管理六、房地產抵押登記■【2006年真題】

◆設定房地產抵押辦理房屋他項權利登記后，該房屋的《房屋所有權證》應由（）收執(zhí)。

A.抵押人

B.抵押權人

C.房屋權屬登記機關

D.公證機關第五節(jié)房地產抵押管理七、住房抵押貸款證券化涉及的抵押權變更登記◆■概念

住房抵押證券化是指由銀行業(yè)金融機構作為發(fā)起機構，將個人住房抵押貸款資產信托給受托機構，由受托機構以資產支持證券的形式向投資機構發(fā)行受益證券，以該財產所產生的現(xiàn)金支付資產支持證券收益的結構性融資活動。債權的轉讓，即銀行將自己的擁有的抵押權以證券的形式轉讓第五節(jié)房地產抵押管理七、住房抵押貸款證券化涉及的抵押權變更登記◆■規(guī)定

抵押權不得與債權分離而單獨轉讓或作為其他債權的擔保。債權轉讓的，擔保該債權的抵押權一并轉讓。

證券化時，必須辦理抵押權變更登記，批量辦理時，只對抵押權人做變更，其他登記事項不作變更（銀行業(yè)金融機構，受托機構）第五節(jié)房地產抵押管理八、最高額抵押權■■概念

是為將來發(fā)生的債權提供擔保，是對一定期間內連續(xù)發(fā)生的債權做擔保，最高債權額是確定的，但實際發(fā)生額不確定，是為擔保將來債權的履行雙方協(xié)議確定的擔保的最高數(shù)額。（授信額度內

優(yōu)先受償）

■最高額抵押權設立前已經存在的債權的處理

當事人同意的，可以轉入最高額抵押擔保的債權范圍

部分債權轉讓的，最高額抵押權不得轉讓，有約定的除外

抵押權人與抵押人可以通過協(xié)議變更債權確定的期間、債權范圍以及最高債權額，但變更的內容不得對其它抵押權人產生不利影響第五節(jié)房地產抵押管理八、最高額抵押權■■有下列情況之一，抵押權人的債權確定（重點）

約定的債權確定期間屆滿

沒有約定債權確定期間或者約定不明確，抵押權人或者抵押人自最高額抵押權設立之日起滿二年后請求確定債權

新的債權不可能發(fā)生

抵押財產被查封、扣押

債務人、抵押人被宣告破產或者被撤銷

其它第五節(jié)房地產抵押管理八、最高額抵押權■

【2008年真題】

◆甲銀行以1億元授信額度與乙公司設定了最高額抵押權，一年內先后借給乙公司3000萬元和5000萬元。債務履行期滿后，若乙公司未履行債務，則甲銀行辦理該最高額抵押權確定登記的債權額是（）億元。

A.0.3

B.0.5

C.0.8

第五節(jié)房地產抵押管理八、最高額抵押權■【2008年真題】

◆最高額抵押權設立前已經存在的債權，經當事人同意，可轉入最高額抵押擔保的債權范圍（）【2007年真題】

◆某房地產開發(fā)公司將其擁有的房地產抵押給銀行，以擔保未來3年連續(xù)獲得總額1.2億元人民幣的貸款額度，下列表述中正確的有（）。

A.該抵押屬一般房地產抵押

B.該抵押是最高額抵押

C.若銀行實際發(fā)放了1.5億元貸款，其優(yōu)先受償價款為1.5億元

D.若銀行實際發(fā)放了1.5億元貸款，其優(yōu)先受償價款力1.2億元

E.該抵押可以不經登記即產生合同效第五節(jié)房地產抵押管理九、房地產抵押的效力■■抵押物的權屬

抵押人設定抵押后，房地產的所有權仍然屬于抵押人，抵押人仍可對抵押物行使占有、使用、收益、處分的權利，但其所有權受到限制

■抵押物的轉讓

抵押人經抵押權人同意轉讓抵押房地產的，應當將轉讓所得的價款提前清償債務或者提存，轉讓價款超過債權數(shù)額部份歸抵押人所有，不足由債務人清償?shù)谖骞?jié)房地產抵押管理九、房地產抵押的效力■■抵押物價值減少時的處理

如抵押人的行為足以使抵押物價值減少的，抵押權人有權要求抵押人停止其行為

抵押物價值減少時，抵押權人有權要求抵押人恢復抵押房地產價值，或者提供與減少的價值相當?shù)膿?，否則抵押權人有權要求債務人提前清償債務第五節(jié)房地產抵押管理十、房地產抵押權的實現(xiàn)■10.1抵押權的實現(xiàn)（先協(xié)商，后訴訟）

■雙方有協(xié)議的（先協(xié)商）

可以按協(xié)議以抵押房地產折價或者以拍賣、變賣地產的價款優(yōu)先受償

協(xié)議損害其它人利益的，可在一年內行使撤銷權

■雙方未達成協(xié)議的（后訴訟）

抵押權人可以請求法院拍賣、變賣房地產第五節(jié)房地產抵押管理十、房地產抵押權的實現(xiàn)■

【2008年真題】

◆《物權法》規(guī)定房地產抵押權實現(xiàn)的方式有（）。

A.抵押權人可以與抵押人協(xié)議以拍賣、變賣抵押房地產所得的價款優(yōu)先受償

B.抵押權人直接向人民法院提起訴訟

C.抵押權人與抵押人未就抵押權實現(xiàn)方式達成協(xié)議的，抵押權人可以請求人民法院拍賣抵押房地產

D.按合同約定將抵押房地產轉移給抵押權人

E.抵押權人與抵押人未就抵押權實現(xiàn)方式達成協(xié)議的，抵押權人可以請求人民法院變賣抵押房地產第五節(jié)房地產抵押管理十、房地產抵押權的實現(xiàn)■

10.2同一房地產設定兩個以上的抵押權時，清償順序如下

■抵押權已登記的，按照登記的先后順序清償

■順序相同時，按照債權比例清償

■已登記的先于未登記的受償（登記的重要性）

■均未登記的，按照債權比例清償?shù)谖骞?jié)房地產抵押管理十、房地產抵押權的實現(xiàn)■

10.3對抵押物拍賣

■拍賣保留價由人民法院確定

■有評估的，評估價即為第一次拍賣的保留價

■無評估的，參照市價確定，并應當征詢當事人的意見

■抵押物變現(xiàn)后的價款超過債權數(shù)額部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償【2007年真題】◆人民法院依法拍賣抵押房地產時，拍賣保留價應由（）確定。

A.房地產估價機構B.人民法院C.抵押權人D.人民法院和房地產估價機構共同第五節(jié)房地產抵押管理十、房地產抵押權的實現(xiàn)■

10.3對抵押物拍賣

拍賣財產經過評估的，評估價即為第一次拍賣的保留價；未作評估的，保留價由人民法院參照市價確定，并應當征詢有關當事人的意見。

《最高人民法院關于人民法院委托評估、拍賣和變賣工作的若干規(guī)定》自2009年11月20日起施行

人民法院確定的保留價，第一次拍賣時，不得低于評估價或者市價的百分之八十；如果出現(xiàn)流拍，再行拍賣時，可以酌情降低保留價，但每次降低的數(shù)額不得超過前次保留價的百分之二十?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產的規(guī)定》自2005年1月1日起實施。第五節(jié)房地產抵押管理十、房地產抵押權的實現(xiàn)■10.4其它

■以劃撥方式取得土地使用權的房地產設定抵押權時的處理

應當從拍賣所得的價款中繳納相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額后，抵押權人方可優(yōu)先受償

■抵押合同簽訂后地上新增房屋的處理

新增房屋不屬于抵押財產，但可以與抵押物同時處理，對拍賣新增房屋所得，抵押權人無權優(yōu)先受償

■土地承包經營權、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物占用范圍的建設用地使用權抵押的規(guī)定

實現(xiàn)抵押權后，未經法定程序不得改變土地所有權的性質和土地用途第五節(jié)房地產抵押管理十、房地產抵押權的實現(xiàn)■10.4其它

■抵押物滅失的處理

抵押權因抵押物滅失而消滅，因滅失所得賠償金，應作為抵押財產

■抵押權實現(xiàn)的時限

應在主債權訴訟時效期內行使抵押權（一般是2年內行使）

■寬限期

法院對抵押被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)的家屬居住的房屋，在裁定后應給予六個月的寬限期（不能立即處理）

■強制執(zhí)行

六個月寬限期滿后，方可以強制執(zhí)行

被執(zhí)行人屬于低保對象且無法自行解決居住問題的，法院不應強制遷出第五節(jié)房地產抵押管理十、房地產抵押權的實現(xiàn)■10.4其它

■強制遷出后被執(zhí)行人居住問題的解決（強制遷出應人性化）

可以由申請執(zhí)行人為為被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)的家屬提供臨時住房

其房屋品質、地段等可以不同地被執(zhí)行人的原住房，面積按人均廉租住房面積標準確定

提供臨時住房應當收取租金

租金標準雙方協(xié)商

協(xié)商不成的由法院參照當?shù)赝惙课葑饨饦藴蚀_定，也可參照當?shù)胤课葑赓U市場平均租金標準確定

已經產生的租金，可以從房屋拍賣價中優(yōu)先扣除

第五節(jié)房地產抵押管理十、房地產抵押權的實現(xiàn)■

1.該項目2006年3月12日估價時點的房地產抵押價值為（）萬元。

A.0

B.6000

C.6475

D.8000

2.人民法院對抵押物拍賣，拍賣保留價由（）參照評估確定。

A.人民法院B.估價機構C.拍賣師D.開發(fā)商

【2009年真題】綜合分析題

2005年，甲房地產開發(fā)公司（以下簡稱甲公司）依法取得一宗城鎮(zhèn)商住綜合用地，面積35畝，出讓價185萬元/畝，土地使用權年限為該類用地的法定最高年限，出讓年限從2005年2月起計。甲公司用該宗地上的在建工程進行抵押貸款。2006年3月12日，經評估，在建工程的市場價值為8000萬元，其中在建工程拖欠工程款2000萬元。2009年8月，人民法院查封其土地及地上建筑物拍賣抵債，并委托某房地產估價機構評估其市場價值為6800萬元。第五節(jié)房地產抵押管理十、房地產抵押權的實現(xiàn)■

3.首次拍賣流拍，再次拍賣，拍賣保留價應當不低于（）萬元。

A.4352

B.4800

C.5120

D.5440

4.如果拍賣最終應價為6500萬元，則該應價為（）。

A.無效應價B.有效應價C.可以成交的價格D.不確定

【2009年真題】綜合分析題

2005年，甲房地產開發(fā)公司（以下簡稱甲公司）依法取得一宗城鎮(zhèn)商住綜合用地，面積35畝，出讓價185萬元/畝，土地使用權年限為該類用地的法定最高年限，出讓年限從2005年2月起計。甲公司用該宗地上的在建工程進行抵押貸款。2006年3月12日，經評估，在建工程的市場價值為8000萬元，其中在建工程拖欠工程款2000萬元。2009年8月，人民法院查封其土地及地上建筑物拍賣抵債，并委托某房地產估價機構評估其市場價值為6800萬元。第五節(jié)房地產抵押管理十、房地產抵押權的實現(xiàn)■

3.

『正確答案』A

『答案解析』評估價6800萬元，首次拍賣不低于80%，5440，再次拍賣，最多下降20%，不低于5440*80*＝4352

4.

『正確答案』BC

1.

『正確答案』B

『答案解析』房地產抵押價值，為抵押房地產在估價時點假定未設立法定優(yōu)先受償權利下的市場價值，減去房地產估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。8000－2000＝6000（萬元）

2.

『正確答案』A課堂練習題一、單項選擇題1.房地產轉讓應當以申報的成交價格作為繳納稅費的依據(jù)。成交價格明顯低于正常市場價格的，以（）作為繳納稅費的依據(jù)。

A.出租價格B.抵押價格

C.成交價格D.評估價格

2.原建設部《城市房地產轉讓管理規(guī)定》中規(guī)定："房地產轉讓當事人在房地產轉讓合同簽訂后（）日內持房地產權屬證書、當事人的合法證明、轉讓合同等有關文件向房地產所在地的房地產管理部門提出申請，并申報成交價格。

A.30B.60

C.90D.120

3.未取得（）的人員，不得以房地產估價師的名義從事房地產估價業(yè)務。

A.《房地產估價師執(zhí)業(yè)資格證書》

B.《房地產估價師注冊證》

C.《房地產估價師繼續(xù)教育證書》

D.《營業(yè)執(zhí)照》

課堂練習題一、單項選擇題4.下列關于房地產轉讓，表述錯誤的是（）。

A.因企業(yè)被收購房地產權屬隨之轉移的，屬于房地產轉讓；因企業(yè)被兼并房地產權屬隨之轉移的，則不屬于房地產轉讓B.房地產買賣屬于雙務行為，房地產贈與屬于單務行C.房地產轉讓最主要的特征表現(xiàn)在房屋所有權連同房屋所占用的土地使用權發(fā)生轉移D.凡房地產轉讓或變更的，必須按照規(guī)定的程序先到房地產管理部門辦理交易手續(xù)和申請轉移、變更登記，然后憑變更后的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記

5.房地產買賣（）。

A.是指房地產所有權人（包括土地使用權人）將其合法擁有的房地產以一定價格轉讓給他人的行為B.是指房地產所有權人（包括土地使用權人）將其合法擁有的房地產無償贈送給他人，不要求受贈人支付任何費用或為此承擔任何義務的行為C.屬于單務行為D.其受讓人不需承擔任何義務

6.房地產轉讓的分類中，根據(jù)（）將房地產轉讓分為有償方式的房地產轉讓和無償方式的房地產轉讓。

A.土地使用權的獲得方式B.轉讓的對象C.轉讓的方式D.轉讓的時間

課堂練習題一、單項選擇題7.房地產轉讓的實質是（）。

A.未發(fā)生房地產權利人轉移

B.房地產權利人發(fā)生轉移

C.未發(fā)生房地產權屬轉移

D.房地產權屬發(fā)生轉移

8.以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產后，受讓人改變原建設用地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得原土地出讓方和（）的同意。

A.市、縣人民政府

B.市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門

C.市、縣人民政府城市建設行政主管部門

D.市、縣人民政府城市房產行政主管部門

9.土地使用權出讓合同約定的使用年限為70年，原土地使用者使用28年后轉讓，受讓人的使用年限只有（）年。

A.20

B.42

C.50

D.70

課堂練習題一、單項選擇題10.經濟適用住房的土地使用權全部是（）供給。

A.招標出讓B.拍賣出讓

C.掛牌出讓D.劃撥

11.房地產開發(fā)企業(yè)取得（）方能預售商品房。

A.《商品房預售許可證》

B.《商品房開發(fā)許可證》

C.《商品房經營許可證》

D.《商品房銷售許可證》

12.A房地產開發(fā)公司開發(fā)建設一住宅工程，該工程建設總投資為3000萬元。在其他商品房預售條件具備的情況下，按提供預售的商品房計算，其投入開發(fā)建設的資金應達到（）萬元以上，政府有關部門才有可能為其核發(fā)《商品房預售許可證》。

A.300B.600

C.750D.1500

課堂練習題一、單項選擇題13.商品房預售人應當在簽約之日起（）日內持商品房預售合同到縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。

A.30

B.45

C.60

D.90

14.國務院決定，禁止（）。

A.商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再轉讓

B.商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房出租

C.商品房預購人購買未竣工的預售商品房

D.商品房預購人利用抵押貸款的方式購買未竣工的預售商品房

15.中介機構銷售商品房時，應當向商品房購買人出示商品房的有關證明文件和（）。

A.商品房銷售廣告書

B.商品房銷售協(xié)議書

C.商品房銷售意向書

D.商品房銷售委托書

課堂練習題一、單項選擇題16.下列有關商品房買賣合同的內容，表述錯誤的是（）。

A.房地產開發(fā)企業(yè)應與購房者簽訂商品房買賣合同

B.房地產開發(fā)企業(yè)、房地產中介服務機構發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項，當事人應當在商品房買賣合同中約定

C.按套（單元）計價或者按套內建筑面積計價的，商品房買賣合同中應當注明使用面積和分攤的共有使用面積

D.面積誤差比是產權登記面積與合同約定面積之差與合同約定面積之比

17.商品房建筑面積由套內建筑面積和分攤的共有建筑面積組成，分攤的共有面積部分為（）。

A.獨立產權B.單獨產權

C.共有產權D.雙方產權

18.按照規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)在變更事項書面通知買受人后，買受人在規(guī)定時間內未做出書面答復的，（）。

A.視同接受規(guī)劃、設計變更，但不接受由此引起的房價款的變更

B.視同不接受規(guī)劃、設計變更以及由此引起的房價款的變更

C.視同接受規(guī)劃、設計變更以及由此引起的房價款的變更

D.視同有條件地接受規(guī)劃、設計變更以及由此引起的房價款的變更

課堂練習題一、單項選擇題19.按照規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)在變更事項書面通知買受人后，買受人有權在通知到達之日起（）日內做出是否退房的書面答復。

A.15

B.30

C.45

D.60

20.某商品房售價為每平方米建筑面積5000元，買賣雙方對面積誤差的處理方式未作約定，已知該商品房的產權登記的建筑面積為104㎡，合同約定的建筑面積為100㎡。該商品房的成交價格為（）元。

A.500000B.515000

C.520000D.530000

21.經批準，A房地產開發(fā)企業(yè)對其開發(fā)的部分商品房戶型進行了變更。按規(guī)定，A房地產開發(fā)企業(yè)應當在變更確立之日起（）日內，書面通知買受人。

A.10B.15

C.30D.60

課堂練習題一、單項選擇題22.誤差的處理方式中，對合同未作約定的，面積誤差比絕對值超過3％時，買受人有權（）。

A.退房B.換房C.買房D.賣房

23.誤差的處理方式中，對合同未作約定的，面積誤差比的絕對值在（）的，據(jù)實結算房價款。

A.1％以內（含1％）B.2％以內（含2％）

C.3％以內（含3％）D.5％以內（含5％）

24.李某與w房地產開發(fā)公司簽訂了商品房預售合同，合同約定建筑面積為100㎡。后經過有關部門批準，李某所預購商品房產權登記建筑面積為95㎡。其面積誤差比為（）。

A.-3％B.3％C.-5％D.5％

25.某商品房售價為每平方米建筑面積4000元，買賣雙方對面積誤差的處理方式未作約定，已知該商品房的產權登記的建筑面積100㎡，合同約定建筑面積97㎡.該商品房的成交價格是（）。

A.388000元B.388640元C.399640元D.400000元課堂練習題一、單項選擇題26.面積誤差比的計算公式為（）。

A.面積誤差比=[（合同約定面積-產權登記面積）／合同約定面積]×100％

B.面積誤差比=[（產權登記面積-合同約定面積）／產權登記面積]×100％

C.面積誤差比=[（合同約定面積-產權登記面積）／產權登記面積]×100％

D.面積誤差比=[（產權登記面積-合同約定面積）／合同約定面積]×100％

27.下列有關房屋租賃的有關政策，說法不正確的是（）。

A.公有房屋租賃，出租人必須持有《房屋所有權證》和城市人民政府規(guī)定的其他證明文件B.私有房屋出租人必須持有《房屋所有權證》，承租人必須持有身份證明C.承租人在租賃期內死亡，租賃房屋的共同居住人要求繼承原租賃關系的，出租人可以不繼續(xù)履行原租賃合同D.共有房屋出租時，在同等條件下其他共有人有優(yōu)先承租權

28.下列關于房屋租賃期限，表述錯誤的是（）。

A.房屋租賃期限超過20年的，其房屋租賃合同無效B.租賃期限屆滿當事人續(xù)訂租賃合同，約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過20年C.承租人變更租賃合同約定的房屋用途，應當事先征得出租人的同意D.出租人在租賃期限屆滿前需要收回房屋的，應當事先征得承租人的同意

課堂練習題一、單項選擇題29.《中華人民共和國合同法》規(guī)定，租賃期間屆滿當事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過（）年。

A.10B.20C.25D.30

30.下列關于房屋租賃的表述中，不正確的是（）。

A.將房屋提供給他人從事經營活動屬于房屋租賃

B.承租人擅自轉租房屋導致租賃合同的終止屬于自然終止

C.承租人經出租人同意可以將承租房屋轉租并獲得收益

D.租賃期限、租賃用途、租賃價格、房屋修繕責任是《中華人民共和國城市房地產管理法》規(guī)定的房屋租賃的必備條款

31.公有住宅用房無正當理由閑置（）個月以上的，屬于由于租賃雙方的原因而使合同終止的情形。

A.1B.3C.5D.6課堂練習題一、單項選擇題32.按照規(guī)定，變更租賃合同的，房屋租賃當事人應當在租賃合同簽訂后（）日內，持有關部門的證明文件到市、縣人民政府房地產管理部門辦理登記備案手續(xù)。

A.30B.45C.60D.90

33.承租人經（）同意，可以依法將承租房屋轉租。

A.政府

B.政府職能部門

C.出租人

D.中介人

34.下列關于房屋轉租，表述不正確的是（）。

A.出租人可以從轉租中獲得收益

B.在房屋出租人同意的條件下，房屋承租人可以將承租房屋的部分或全部轉租給他人

C.房屋轉租應當訂立轉租合同

D.轉租合同不用辦理登記備案手續(xù)

課堂練習題一、單項選擇題35.（）是指房屋承租人將承租的房屋再出租的行為。

A.房屋出租

B.房屋轉租

C.房屋承租

D.房屋租賃

36.下列不屬于在建工程抵押特點的是（）。

A.目的是取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款

B.以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產作為償還貸款履行擔保

C.以轉移占有的方式抵押給貸款銀行

D.以不轉移占有的方式抵押給貸款銀行

37.房地產抵押是指抵押人以其合法的房地產以（）的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。

A.不轉移占有

B.轉移占有

C.轉移房屋所有權

D.轉移土地使用權

課堂練習題一、單項選擇題38.以單純的土地使用權抵押的，其設定抵押的前提條件是，土地必須是以（）方式取得的。

A.劃撥B.出讓C.出租D.抵押

39.抵押當事人約定對抵押房地產保險的，由抵押人為抵押的房地產投保，保險費由（）負擔。

A.抵押權人

B.抵押人

C.中介公司

D.保險公司

40.以股份有限公司、有限責任公司的房地產抵押的，必須經（）通過，但企業(yè)章程另有約定的除外。

A.工會

B.職工（代表）大會

C.董事會或者股東大會

D.監(jiān)事會或者股東大會

課堂練習題一、單項選擇題41.以中外合資企業(yè)的房地產抵押的必須經（）通過，但企業(yè)章程另有約定的除外。

A.工會

B.職工（代表）大會

C.股東大會

D.董事會

42.以集體所有制企業(yè)的房地產抵押的必須經（）通過。

A.集體所有制企業(yè)工會

B.集體所有制企業(yè)職工（代表）大會

C.集體所有制企業(yè)股東大會

D.集體所有制企業(yè)董事會

43.《物權法》規(guī)定抵押權自（）時設立。

A.簽訂

B.登記

C.起草

D.簽字

課堂練習題一、單項選擇題44.某公司以一宗房地產先向甲銀行申請抵押貸款，同時辦理了抵押登記；后又以該房地產向乙銀行申請抵押貸款，也辦理了抵押登記。貸款到期后，該公司無力還款，依法定程序拍賣，拍賣所得款（）。（2007年試題）

A.甲銀行優(yōu)先受償

B.按兩家銀行的債權數(shù)額大小確定受償順序

C.乙銀行優(yōu)先受償

D.按兩家銀行的債權比例受償

45.折價處置抵押房地產的，應當參照（）。

A.原購買價B.重建價格C.重置價格D.市場價格

46.同一財產向兩個以上債權人抵押的，拍賣、變賣抵押財產所得的價款，說法不正確的是（）。

A.抵押權