廈門(mén)房地產(chǎn)項(xiàng)目前期報(bào)批流程講解T

房地產(chǎn)項(xiàng)目前期報(bào)批

流程介紹

2013年1月25日主要內(nèi)容一、引言二、前期流程圖介紹三、具體流程講解四、當(dāng)前各項(xiàng)目所處流程及工作重點(diǎn)探討一、引言前期流程的快慢決定著項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)速度，對(duì)項(xiàng)目的資金回籠速度起著決定性的作用。同時(shí)前期工作需要開(kāi)展項(xiàng)目定位、方案及施工圖設(shè)計(jì)、各項(xiàng)報(bào)批等大量的工作，如何在盡可能短的時(shí)間完成前期成為各房地產(chǎn)公司的主要工作，在一定程度上，前期的速度也體現(xiàn)了各家的水平。

一、引言不同開(kāi)發(fā)商拿地至銷(xiāo)售時(shí)間對(duì)比：

標(biāo)標(biāo)企業(yè)：龍湖灌口項(xiàng)目6個(gè)月、萬(wàn)科6-9個(gè)月、中海集美項(xiàng)目7個(gè)月

一般企業(yè)：陽(yáng)光翡麗灣約半年，常規(guī)約1年

我們：同城灣9個(gè)月、高郡16個(gè)月，下個(gè)項(xiàng)目？？二、前期流程圖簡(jiǎn)介

前置：技術(shù)審核節(jié)能評(píng)估責(zé)任單位：專(zhuān)業(yè)第三方、節(jié)能監(jiān)察中心、經(jīng)發(fā)局水土流失評(píng)估責(zé)任單位：專(zhuān)業(yè)第三方、水利局環(huán)境評(píng)審（開(kāi)具影響類(lèi)別確認(rèn)書(shū)，報(bào)告審批）責(zé)任單位：專(zhuān)業(yè)第三方、環(huán)保局立項(xiàng)報(bào)備責(zé)任單位：業(yè)主、發(fā)改局項(xiàng)目報(bào)建責(zé)任單位：業(yè)主、建設(shè)局方案設(shè)計(jì)責(zé)任單位：業(yè)主、設(shè)計(jì)單位用地規(guī)劃許可證責(zé)任單位：規(guī)劃局用地處方案報(bào)批責(zé)任單位：規(guī)劃局建設(shè)處、市政處土地初始登記責(zé)任單位：國(guó)土局權(quán)籍處施工圖設(shè)計(jì)及修正責(zé)任單位：設(shè)計(jì)單位建設(shè)工程規(guī)劃許可證責(zé)任單位：規(guī)劃局建設(shè)處、市政處施工圖審查責(zé)任單位：審圖所消防專(zhuān)項(xiàng)審查責(zé)任單位：支隊(duì)建審科或區(qū)大隊(duì)人防專(zhuān)項(xiàng)審查責(zé)任單位：審圖所人防設(shè)計(jì)告知書(shū)責(zé)任單位：人防辦地質(zhì)勘察責(zé)任單位：業(yè)主、勘察單位防雷專(zhuān)項(xiàng)審查責(zé)任單位：氣象局市政、綠化審查責(zé)任單位：市政園林局下接工程發(fā)包二、前期流程圖簡(jiǎn)介工程招標(biāo)責(zé)任單位：業(yè)主、咨詢(xún)單位招標(biāo)報(bào)備責(zé)任單位：招標(biāo)辦中標(biāo)通知書(shū)責(zé)任單位：招標(biāo)辦中標(biāo)通知書(shū)責(zé)任單位：招標(biāo)辦簽訂施工合同責(zé)任單位：合同雙方交勞保責(zé)任單位：造價(jià)站支付及履約保函責(zé)任單位：銀行或擔(dān)保公司監(jiān)督備案責(zé)任單位：質(zhì)監(jiān)站施工單位辦理的其它手續(xù)責(zé)任單位：施工單位建設(shè)工程施工許可證責(zé)任單位：建設(shè)局開(kāi)工備案責(zé)任單位：質(zhì)監(jiān)站上接施工圖審查三、具體流程講解節(jié)能評(píng)估責(zé)任單位：專(zhuān)業(yè)第三方、市節(jié)能監(jiān)察中心（一）節(jié)能評(píng)估主辦單位：專(zhuān)業(yè)第三方、市節(jié)能監(jiān)察中心前置工作：無(wú)后置工作：項(xiàng)目立項(xiàng)報(bào)備流程：委托專(zhuān)業(yè)第三方編制節(jié)能評(píng)估方案，再報(bào)節(jié)能監(jiān)察中心審核批準(zhǔn)。成果：項(xiàng)目節(jié)能專(zhuān)篇及其附表、節(jié)能評(píng)估審查意見(jiàn)書(shū)。點(diǎn)評(píng)：該流程沒(méi)有實(shí)際意義，屬于比較務(wù)虛的流程，一般房建項(xiàng)目也都能滿(mǎn)足，拿地后可以提前做。外部資源：專(zhuān)業(yè)第三方階段其它工作：方案設(shè)計(jì)、項(xiàng)目前期定位項(xiàng)目立項(xiàng)報(bào)備三、具體流程講解（二）水土流失評(píng)估主辦單位：專(zhuān)業(yè)第三方、水利局前置工作：無(wú)后置工作：項(xiàng)目立項(xiàng)報(bào)備流程：委托專(zhuān)業(yè)第三方編制水土流失方案，再報(bào)水利局審核批準(zhǔn)。成果：水土保持方案、節(jié)能評(píng)估審查意見(jiàn)書(shū)。點(diǎn)評(píng)：相對(duì)務(wù)虛的流程，該流程根據(jù)土方開(kāi)挖及回填量做水土流失評(píng)估，要求項(xiàng)目施工時(shí)檢測(cè)，目前尚未遇到。土方量大小對(duì)于評(píng)估會(huì)有影響，而這個(gè)數(shù)據(jù)根據(jù)我們的方案測(cè)定，所以有操作空間，盡量按小的評(píng)估。外部資源：專(zhuān)業(yè)第三方階段其它工作：方案設(shè)計(jì)、項(xiàng)目前期定位水土流失評(píng)估責(zé)任單位：專(zhuān)業(yè)第三方、水利局項(xiàng)目立項(xiàng)報(bào)備三、具體流程講解（三）方案設(shè)計(jì)主辦單位：甲方、設(shè)計(jì)單位前置工作：項(xiàng)目定位后置工作：方案審批、施工圖設(shè)計(jì)流程：設(shè)計(jì)單位根據(jù)甲方對(duì)項(xiàng)目的定位進(jìn)行方案設(shè)計(jì)，確定項(xiàng)目總平面布置、單體形體、平面功能空間布置、項(xiàng)目外立面效果等。成果：方案設(shè)計(jì)文件。點(diǎn)評(píng)：方案體現(xiàn)了項(xiàng)目定位、產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)思路和品質(zhì)，也基本上決定了項(xiàng)目建安成本的發(fā)生，為設(shè)計(jì)工作中最重要的一環(huán)。設(shè)計(jì)過(guò)程中核心問(wèn)題注意提前向規(guī)劃局征求意見(jiàn)。外部資源：規(guī)劃局經(jīng)辦人員階段其它工作：方案設(shè)計(jì)、項(xiàng)目前期策劃方案設(shè)計(jì)項(xiàng)目定位方案審批施工圖設(shè)計(jì)三、具體流程講解（四）環(huán)境評(píng)審主辦單位：專(zhuān)業(yè)第三方、環(huán)保局前置工作：方案設(shè)計(jì)確定總平后置工作：方案審批、竣工環(huán)評(píng)驗(yàn)收流程：設(shè)計(jì)完成總平面及建筑功能——報(bào)環(huán)保局根據(jù)規(guī)模和用途確定需要編制的環(huán)境影響文件（報(bào)告書(shū)、報(bào)告表、登記表）——委托專(zhuān)項(xiàng)公司編制環(huán)境影響文件——報(bào)環(huán)保局審批。成果：環(huán)評(píng)文件及批復(fù)點(diǎn)評(píng)：不同的環(huán)境影響文件主要影響編制時(shí)間和審批，也影響收費(fèi)，報(bào)告書(shū)要求最嚴(yán)格，一般的商品房項(xiàng)目編制報(bào)告有即可，確定時(shí)注意與經(jīng)辦人員溝通。外部資源：專(zhuān)業(yè)第三方，第三方與環(huán)保局一般都有很好的關(guān)系，可以委托他們進(jìn)行環(huán)評(píng)定類(lèi)和后續(xù)的審批溝通，如有必要適當(dāng)提高付費(fèi)。階段其它工作：項(xiàng)目前期策劃項(xiàng)目環(huán)評(píng)方案設(shè)計(jì)方案審批三、具體流程程講解（五）地質(zhì)勘勘察主辦單位：勘察公司、施施工圖審查公公司前置工作：確定樓體布置置、柱位和柱柱低軸力后置工作：地質(zhì)勘察成果果審查、施工工圖設(shè)計(jì)流程：方案或擴(kuò)初設(shè)設(shè)計(jì)確定樓體體、柱位、柱柱低軸力——勘察作業(yè)——勘察成果審查查——用于后續(xù)結(jié)構(gòu)構(gòu)設(shè)計(jì)（主要要樁基）。成果：地質(zhì)勘察報(bào)告告點(diǎn)評(píng)：主要分析地質(zhì)質(zhì)情況，為后后續(xù)施工圖設(shè)設(shè)計(jì)、基坑支支護(hù)的設(shè)計(jì)依依據(jù)，要求能能確實(shí)反應(yīng)地地質(zhì)情況，所所以要求每個(gè)個(gè)鉆孔都要跟跟蹤，土層需需要做相應(yīng)的的試驗(yàn)，地下水位、地地下水質(zhì)、土土層耐力、基基巖確定、基基礎(chǔ)推薦方案案都對(duì)后面的設(shè)設(shè)計(jì)起著很大大的作用，定定稿前要做相相應(yīng)審核。外部資源：涉及安全，建建議按規(guī)范勘勘察和審核。。階段其它工作作：施工圖設(shè)計(jì)準(zhǔn)準(zhǔn)備、建筑擴(kuò)擴(kuò)初設(shè)計(jì)地質(zhì)勘察方案擴(kuò)初設(shè)計(jì)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)三、具體流程程講解（六）立項(xiàng)報(bào)報(bào)備主辦單位：發(fā)改委前置工作：節(jié)能評(píng)估、水水土流失評(píng)估估后置工作：項(xiàng)目報(bào)建、方方案報(bào)批、項(xiàng)項(xiàng)目報(bào)建流程：前置兩項(xiàng)批復(fù)復(fù)——填制相應(yīng)表格格——審批獲得批文文。成果：立項(xiàng)備案表點(diǎn)評(píng)：這個(gè)流程主要要為政府收集集固投數(shù)據(jù)，，更注重程序序?qū)徍?，但卻卻是一個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)型的的流程，對(duì)我們來(lái)說(shuō)說(shuō)要注意的是是項(xiàng)目投資規(guī)模（建建設(shè)投資）的的填寫(xiě)，該金金額是后期如如果在建工程程轉(zhuǎn)讓時(shí)計(jì)算算是否達(dá)到25%投資額的依據(jù)據(jù)。外部資源：無(wú)需使用外部部資源。階段其它工作作：施工圖設(shè)計(jì)立項(xiàng)報(bào)備節(jié)能評(píng)估方案報(bào)批水土流失評(píng)估估方案報(bào)批項(xiàng)目報(bào)建三、具體流程程講解（七）項(xiàng)目報(bào)報(bào)建主辦單位：建設(shè)局前置工作：立項(xiàng)報(bào)備后置工作：招投標(biāo)流程：工商局開(kāi)具股股權(quán)關(guān)系證明明——報(bào)批——取得報(bào)建表。。成果：項(xiàng)目報(bào)建表點(diǎn)評(píng)：這項(xiàng)批復(fù)是決決定項(xiàng)目設(shè)計(jì)計(jì)和施工招標(biāo)標(biāo)需要采取哪哪種方式，國(guó)國(guó)有公司一般般要求公開(kāi)招招標(biāo)，民營(yíng)企企業(yè)不涉及公公共安全的項(xiàng)項(xiàng)目可以直接接發(fā)包，涉及及公共安全的的項(xiàng)目一般要要求邀請(qǐng)或公公開(kāi)招標(biāo)，房房地產(chǎn)項(xiàng)目一一般會(huì)要求邀邀請(qǐng)或公開(kāi)招招標(biāo)。外部資源：無(wú)需使用外部部資源。項(xiàng)目報(bào)建立項(xiàng)報(bào)備股東關(guān)系證明明相關(guān)招標(biāo)三、具體流程程講解（八）方案報(bào)報(bào)批主辦單位：規(guī)劃局建設(shè)處處、綜合處、、技術(shù)審核中中心前置工作：立項(xiàng)報(bào)備、報(bào)報(bào)建、環(huán)評(píng)、、方案設(shè)計(jì)后置工作：施工圖設(shè)計(jì)及及審批流程：方案設(shè)計(jì)——方案技術(shù)審核核——方案效果專(zhuān)審審方案許可審批批——取得方案批復(fù)復(fù)成果：方案批復(fù)及附附圖點(diǎn)評(píng)：前期流程的最最重要程序之之一，主要核核定項(xiàng)目總平平、平面、立立面、剖面，，效果，此項(xiàng)項(xiàng)一過(guò)，建設(shè)設(shè)方案即定型型，批復(fù)后外外輪廓和主要要功能不得隨隨意調(diào)整。其中技術(shù)審核核主要針對(duì)《規(guī)劃管理技術(shù)術(shù)條例的符合合性》，主要針對(duì)面面積、退線(xiàn)、、間距、層高高、圖面標(biāo)注注、停車(chē)、道道路開(kāi)口、日日照、3D模型等外項(xiàng)；；方案效果專(zhuān)專(zhuān)審主要是外外立面表現(xiàn)、、樓棟體量審審核。外部資源：審批人員、設(shè)設(shè)計(jì)單位、其其它社會(huì)資源源。方案報(bào)批立項(xiàng)報(bào)備環(huán)評(píng)施工圖設(shè)計(jì)及及審批報(bào)建三、具體流程程講解（八）方案報(bào)報(bào)批主要依據(jù)：土地出讓合同同之規(guī)劃條件件、規(guī)劃管理技術(shù)術(shù)條例、房產(chǎn)面積測(cè)算算細(xì)則、地下層開(kāi)發(fā)發(fā)管理細(xì)則、、其它規(guī)劃發(fā)發(fā)文（可以規(guī)規(guī)劃官網(wǎng)查閱閱）主要爭(zhēng)取條件件：主要是為為了規(guī)避面積積計(jì)算，爭(zhēng)取取有利條件，，包括規(guī)劃條件的限限制性和建議議性指標(biāo)（如如密度、限高高）、條例和和規(guī)范的漏洞洞（如挑空的的應(yīng)用、空調(diào)調(diào)板的應(yīng)用、、門(mén)斗門(mén)廊的的應(yīng)用、架空空通道、露臺(tái)臺(tái)搭蓋空間的的應(yīng)用）縮短時(shí)間方法法：1、拿地時(shí)預(yù)先先進(jìn)行方案設(shè)設(shè)計(jì)，縮短方方案設(shè)計(jì)時(shí)間間，標(biāo)桿企業(yè)業(yè)一般是通過(guò)過(guò)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)的的復(fù)制，會(huì)節(jié)節(jié)約更多的時(shí)時(shí)間；2、方案基本成成型后即與主主辦處室溝通通，爭(zhēng)取支持持；3、審批過(guò)程緊緊密跟蹤；4、前置方案專(zhuān)專(zhuān)審和技術(shù)審審批同步進(jìn)行行。階段其它工作作：施工圖設(shè)計(jì)三、具體流程程講解（九）用地規(guī)規(guī)劃審批（開(kāi)發(fā)貸五證證之一）主辦單位：規(guī)規(guī)劃局綜合處處前置工作：立項(xiàng)報(bào)備、報(bào)報(bào)建、總平設(shè)設(shè)計(jì)后置工作：方案批復(fù)、土土地初始登記記流程：方案總平確定定——立項(xiàng)報(bào)批——取得批復(fù)成果：用地批復(fù)及附附圖點(diǎn)評(píng)：原來(lái)與方案并并聯(lián)審核，現(xiàn)現(xiàn)改為單獨(dú)審審核，程序化化簡(jiǎn)化很多，，主要依據(jù)土土地出讓合同同審批，確定定項(xiàng)目用地規(guī)規(guī)模、容積率率、密度、綠綠化率、退線(xiàn)線(xiàn)、高度等，，一般只限這這上限，不針針對(duì)方案具體體值審批。外部資源：一般不需要特特殊溝通。用地規(guī)劃立項(xiàng)報(bào)備總平設(shè)計(jì)土地登記、方方案報(bào)批報(bào)建三、具體流程程講解（十）用地初初始登記（開(kāi)發(fā)貸五證證之一）主辦單位：土土房局權(quán)籍處處前置工作：用地規(guī)劃許可可后置工作：產(chǎn)權(quán)登記、開(kāi)開(kāi)發(fā)代款流程：用地規(guī)劃許可可——用地紅線(xiàn)放樣樣——交契稅——申報(bào)審批成果：土地證點(diǎn)評(píng)：該流程不影響響前期其它手手續(xù)辦理，主主要用于開(kāi)發(fā)發(fā)貸款，申報(bào)報(bào)時(shí)須交土地地成交總價(jià)3%的契稅，如早早交會(huì)損失一一定的利息，，如公司沒(méi)有有其它用處可可暫緩辦理。。外部資源：一般不需要特特殊溝通。土地初始登記記立項(xiàng)報(bào)備總平設(shè)計(jì)土地登記、方方案報(bào)批報(bào)建三、具體流程程講解（十一）人防防設(shè)計(jì)告知承承諾主辦單位：人防辦前置工作：方案批準(zhǔn)后置工作：施工圖設(shè)計(jì)和和審批流程：提供方案批復(fù)復(fù)附圖及相應(yīng)應(yīng)文件——填制表格——取得承諾成果：人防告知承諾諾函點(diǎn)評(píng)：民建項(xiàng)項(xiàng)目均需要建建設(shè)人防面積積，區(qū)別高層層（以9層計(jì)）和多層層計(jì)算應(yīng)建人人防，主要溝通方向向?yàn)轫?xiàng)目附帶帶或異地建設(shè)設(shè)、是否給予予建設(shè)人防物物資庫(kù)，如單建式人防防一般需要更更高的資質(zhì)的的設(shè)計(jì)單位承承擔(dān)，最好與與廈門(mén)本地設(shè)設(shè)計(jì)院合作。。外部資源：設(shè)計(jì)單位、人人防經(jīng)辦。人防告知承諾諾方案設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)審審批三、具體流程程講解（十二）施工工圖設(shè)計(jì)主辦單位：甲主、設(shè)計(jì)單單位前置工作：方案設(shè)計(jì)、勘勘察后置工作：規(guī)劃工程證、、消防、施工工圖審查、人人防等等專(zhuān)項(xiàng)項(xiàng)審查流程：設(shè)計(jì)——內(nèi)部審核——相關(guān)報(bào)批修正正——定稿——再報(bào)批成果：施工圖設(shè)計(jì)文文件，各專(zhuān)項(xiàng)項(xiàng)設(shè)計(jì)專(zhuān)篇點(diǎn)評(píng)：主要落實(shí)方案案效果和開(kāi)發(fā)發(fā)意圖（如改改造后功能的的體現(xiàn)），需需要各專(zhuān)業(yè)協(xié)協(xié)調(diào)進(jìn)行。這這階段需要將將我們對(duì)于效效果、功能、、選材、設(shè)備備選型、空間間利用預(yù)留、、后期改造預(yù)預(yù)留、景觀修修正等落實(shí)到到位。需要對(duì)對(duì)相關(guān)規(guī)范有有較好的掌握握，核心問(wèn)題題（如規(guī)劃、、消防相關(guān)））須提前溝通通。外部資源：設(shè)計(jì)單位、、審圖所、各各主管部門(mén)經(jīng)經(jīng)辦。施工圖設(shè)計(jì)方案設(shè)計(jì)地質(zhì)勘察各主管部門(mén)批批復(fù)人防告知承諾諾三、具體流程程講解（十三）建設(shè)設(shè)工程規(guī)劃許許可證審批（開(kāi)發(fā)貸五證證之一）主辦單位：規(guī)規(guī)劃局綜合處處、技術(shù)審查查中心前置工作：施工圖設(shè)計(jì)、、規(guī)劃技術(shù)審審核后置工作：招標(biāo)、施工許許可證、后期期驗(yàn)收、開(kāi)發(fā)發(fā)貸流程：設(shè)計(jì)——技術(shù)審核——規(guī)劃許可審批批——批復(fù)取證成果：建設(shè)工程規(guī)劃劃許可證及附附圖點(diǎn)評(píng)：前期是是重要的手續(xù)續(xù)之一，直接接影響后續(xù)招招標(biāo)和開(kāi)工手手續(xù)辦理，有有些項(xiàng)目在拍拍賣(mài)時(shí)會(huì)約定定這個(gè)節(jié)點(diǎn)的的完成時(shí)間。審核的內(nèi)容容與方案基本本一致，但審審核比方案更更細(xì)致，為規(guī)規(guī)劃驗(yàn)收的主主要依據(jù)，將將來(lái)擬按這階階段報(bào)送的效效果圖對(duì)竣工工外立面進(jìn)行行驗(yàn)收。其中中技術(shù)審核會(huì)會(huì)核對(duì)到效果果圖與建筑圖圖是否完全一一致、平立面面是否完全一一致。外部資源：設(shè)計(jì)單位、審審圖所、營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)咨詢(xún)單位、、主管部門(mén)經(jīng)經(jīng)辦。規(guī)劃許可證施工圖設(shè)計(jì)技術(shù)審核施工許可證招標(biāo)三、具體流程程講解（十三）建設(shè)設(shè)工程規(guī)劃許許可證報(bào)批主要依據(jù)：土地出讓合同同之規(guī)劃條件件、規(guī)劃管理技術(shù)術(shù)條例、房產(chǎn)面積測(cè)算算細(xì)則、地下層開(kāi)發(fā)發(fā)管理細(xì)則、、其它規(guī)劃發(fā)發(fā)文（可以規(guī)規(guī)劃官網(wǎng)查閱閱）主要爭(zhēng)取條件件：主要是為為了規(guī)避面積積計(jì)算，爭(zhēng)取取有利條件，，包括規(guī)劃條件的限限制性和建議議性指標(biāo)（如如密度、限高高）、條例和和規(guī)范的漏洞洞（如挑空的的應(yīng)用、空調(diào)調(diào)板的應(yīng)用、、門(mén)斗門(mén)廊的的應(yīng)用、架空空通道、露臺(tái)臺(tái)搭蓋空間的的應(yīng)用）縮短時(shí)間方法法：1、技術(shù)審核會(huì)會(huì)耗費(fèi)一定時(shí)時(shí)間，但只審審總平圖和建建筑平、立、、剖，所以在在施工圖設(shè)計(jì)計(jì)進(jìn)度上可以以這部分先安安排設(shè)計(jì)；2、審批過(guò)程緊緊密跟蹤；3、方案階段詳詳細(xì)一些，施施工圖盡量不不要對(duì)方案做做出更改，特特別是外立面面和外輪廓；；4、本地院做施施工圖，可以以縮短改圖時(shí)時(shí)間。階段其它工作作：施工招標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)備、專(zhuān)項(xiàng)項(xiàng)設(shè)計(jì)三、具體流程程講解（十四）消防防報(bào)批主辦單位：市消防支隊(duì)或或區(qū)消防大隊(duì)隊(duì)前置工作：施工圖設(shè)計(jì)后置工作：規(guī)劃工程許可可證取件、施施工許可證、、消防驗(yàn)收流程：設(shè)計(jì)——報(bào)備或報(bào)批——取得批復(fù)成果：消防設(shè)計(jì)許可可批復(fù)或備案案證明點(diǎn)評(píng)：施工圖階段最最重要的審批批手續(xù)之一，，分為報(bào)備和和必審，必審審項(xiàng)目主要為為影響較大的的（如一類(lèi)高層住宅宅<超18層>，高度大于50米的公建，丙丙類(lèi)且面積大大于2500平廠(chǎng)房，總面面積一萬(wàn)平以以上商場(chǎng)、賓館，兩千平平以上的影院院，五百平以以上的卡拉OK廳等娛樂(lè)場(chǎng)所所等）。報(bào)備備在大隊(duì)，必必審由支隊(duì)辦辦。影響利用的的主要為消消防撲救面面、登高場(chǎng)場(chǎng)地、車(chē)道道、疏散寬寬度、疏散散距離、自自動(dòng)報(bào)警、、排煙等，，建筑專(zhuān)業(yè)業(yè)對(duì)總平布布置和平面面布置影響響較大，安安裝專(zhuān)業(yè)的的相對(duì)可控控。消防報(bào)批施工圖設(shè)計(jì)計(jì)施工許可證證規(guī)劃工程證證取件三、具體流流程講解（十四）消消防報(bào)批外部資源：：設(shè)計(jì)單位、、意向施工工單位、消消防經(jīng)辦主要依據(jù)：：國(guó)標(biāo)《高層民用建建筑設(shè)計(jì)防防火規(guī)范》、《福建省高層層建筑防火火設(shè)計(jì)指導(dǎo)導(dǎo)意見(jiàn)》、《建筑設(shè)計(jì)防防火規(guī)范》主要爭(zhēng)取條條件：建筑筑類(lèi)相關(guān)問(wèn)問(wèn)題（詳見(jiàn)見(jiàn)前述）、、體系的認(rèn)認(rèn)定縮短時(shí)間方方法：1、消防審批批會(huì)耗費(fèi)比比較長(zhǎng)的時(shí)時(shí)間，最好好在方案階階段提前溝溝通，確定定大原則；；2、報(bào)備項(xiàng)目目的資料提提前準(zhǔn)備，，不要等抽抽中以后再再準(zhǔn)備浪費(fèi)費(fèi)時(shí)間；3、過(guò)程跟蹤蹤和溝通及及時(shí)。階段其它工工作：施工招標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)備、專(zhuān)項(xiàng)項(xiàng)設(shè)計(jì)。三、具體流流程講解（十五）施施工圖審查查主辦單位：：專(zhuān)業(yè)施工工圖審核所所前置工作：：施工圖設(shè)計(jì)計(jì)后置工作：：人防、市政政等專(zhuān)項(xiàng)審審查、施工工許可證流程：供應(yīng)商評(píng)選選——審查溝通改改圖——取得審圖報(bào)報(bào)告成果：施工圖審查查合格書(shū)及及報(bào)告點(diǎn)評(píng)：施工工圖批重要要手續(xù)。設(shè)計(jì)各專(zhuān)業(yè)業(yè)全面審查查，主要審審查設(shè)計(jì)文文件是否符符合國(guó)家強(qiáng)強(qiáng)制規(guī)范、、地方規(guī)范范、部門(mén)規(guī)規(guī)范、土地地出讓合同同、前期規(guī)規(guī)劃和其它它批文。對(duì)于結(jié)構(gòu)構(gòu)體系認(rèn)定定、基礎(chǔ)使使用形式、、人防設(shè)計(jì)計(jì)等的審查查對(duì)于成本本的影響比比較大，其其中消防和和規(guī)劃相關(guān)關(guān)的問(wèn)題會(huì)會(huì)尊重專(zhuān)業(yè)業(yè)部門(mén)的意意見(jiàn)。外部資源：：設(shè)計(jì)單位節(jié)約時(shí)間方方法：1、提前預(yù)約約施工圖審審查所；2、過(guò)程及時(shí)時(shí)跟蹤、及及時(shí)改圖階段其它工工作：招標(biāo)準(zhǔn)備、、專(zhuān)項(xiàng)設(shè)計(jì)計(jì)施工圖審查查施工圖設(shè)計(jì)計(jì)施工許可證證方案批復(fù)其它專(zhuān)項(xiàng)審審查三、具體流流程講解（十六）市市政、綠化化審批主辦單位：：市政園林林局前置工作：：施工圖設(shè)計(jì)計(jì)、施工圖圖審查后置工作：：園林施工許許可證、竣竣工市政驗(yàn)驗(yàn)收流程：施工工圖設(shè)計(jì)——施工圖審查查報(bào)告——審批、取件件成果：市政審批批批復(fù)點(diǎn)評(píng)：主要審查市市政道路開(kāi)開(kāi)口、小區(qū)區(qū)內(nèi)外接合合部排水、、各市政管管線(xiàn)接入、、綠化率。。對(duì)于市政政開(kāi)口在規(guī)規(guī)劃批復(fù)后后他們還會(huì)會(huì)針對(duì)自己己的規(guī)范進(jìn)進(jìn)行審核，，對(duì)于綠化化率，在這這階段可以以先出承諾諾達(dá)到要求求的綠化率率，施工前前再正式報(bào)報(bào)施工圖。。階段其它工工作：施工招標(biāo)、、專(zhuān)項(xiàng)設(shè)計(jì)計(jì)市政園林審審查施工圖設(shè)計(jì)計(jì)園林施工許許可施工圖審查查三、具體流流程講解（十七）人人防報(bào)備主辦單位：：人防辦前置工作：：施工圖審查查、人防設(shè)設(shè)計(jì)告知承承諾后置工作：：施工許可、、竣工驗(yàn)收收流程：施工圖審查查人防專(zhuān)篇篇——報(bào)備點(diǎn)評(píng)：廈門(mén)的人防防審查現(xiàn)已已移交施工工施工圖審審查所，施施工圖審查查所依據(jù)人人防設(shè)計(jì)告告承諾和相相關(guān)規(guī)范進(jìn)進(jìn)行審查，，審查過(guò)程程中審圖所所會(huì)適當(dāng)尊尊重人防部部門(mén)的意見(jiàn)見(jiàn)，審查結(jié)結(jié)果必須為為合格，之之后再報(bào)人人防報(bào)備。。階段其它工工作：施工招標(biāo)、、專(zhuān)項(xiàng)設(shè)計(jì)計(jì)人防報(bào)備施工圖審查查人防驗(yàn)收人防設(shè)計(jì)告告知承諾三、具體流流程講解（十八）防防雷審查主辦單位：：氣象局前置工作：：施工圖審查查后置工作：：防雷檢測(cè)、、防雷驗(yàn)收收流程：施工圖審查查防雷專(zhuān)篇篇——報(bào)批點(diǎn)評(píng)：非實(shí)質(zhì)性的的審批，一一般設(shè)計(jì)都都能符合，，但是該項(xiàng)項(xiàng)為竣工驗(yàn)驗(yàn)收的其中中一項(xiàng)，形形式上一定定要完成。。階段其它工工作：施工招標(biāo)、、專(zhuān)項(xiàng)設(shè)計(jì)計(jì)防雷審查施工圖審查查檢測(cè)、驗(yàn)收收三、具體流流程講解（十九）主主體施工招招標(biāo)主辦單位：：業(yè)主前置工作：：施工圖設(shè)計(jì)計(jì)、建筑工工程規(guī)劃許許可證后置工作：：報(bào)標(biāo)報(bào)備、、施工許可可證流程：施工圖設(shè)計(jì)計(jì)——邀請(qǐng)單位考考察確定——確定招標(biāo)范范圍——編制招標(biāo)文文件、清單單——報(bào)標(biāo)——評(píng)定標(biāo)——招標(biāo)報(bào)備——發(fā)出中標(biāo)通通知書(shū)點(diǎn)評(píng)：流程程時(shí)間比較較長(zhǎng)，需要要提前準(zhǔn)備備，特別是是對(duì)于邀請(qǐng)請(qǐng)單位的考考察、施工工范圍（可可能增加的的范圍預(yù)估估）、技術(shù)術(shù)標(biāo)要求、、工程材料料選定、施施工合同起起草都可以以提前確定定，節(jié)省時(shí)時(shí)間；對(duì)于清單編編制，在施施工圖設(shè)計(jì)計(jì)相對(duì)確定定后也可以以提前委托托編制。需需要注意招招標(biāo)圖紙版版本，優(yōu)惠惠在定標(biāo)前前談定。階段其它工工作：招標(biāo)標(biāo)報(bào)備準(zhǔn)備備、施工準(zhǔn)準(zhǔn)備、施工工許可證申申報(bào)準(zhǔn)備主體施工招招標(biāo)施工圖設(shè)計(jì)計(jì)招標(biāo)報(bào)備、、施工許可可證規(guī)劃工程證證項(xiàng)目報(bào)建三、具體流流程講解（二十）招招標(biāo)報(bào)備主辦單位：：業(yè)主、招標(biāo)標(biāo)辦前置工作：：招標(biāo)、施工工圖規(guī)劃許許可后置工作：：取得中標(biāo)通通知書(shū)、施施工合同備備案辦理施工許許可證流程：招標(biāo)完成——按公開(kāi)招標(biāo)標(biāo)要求提供供招標(biāo)資料料——報(bào)送——取得中通知知書(shū)成果：中標(biāo)通知書(shū)書(shū)點(diǎn)評(píng)：區(qū)別直接發(fā)發(fā)包或者邀邀請(qǐng)招標(biāo)情情況，直接接發(fā)包不需需要報(bào)備，，我們直接接發(fā)出中標(biāo)標(biāo)通知書(shū)，，邀請(qǐng)招標(biāo)標(biāo)則需要報(bào)報(bào)備，資料料同公開(kāi)招招標(biāo)，但是是過(guò)程不需需要他們監(jiān)監(jiān)控，可以以提前準(zhǔn)備備資料。階段其它工工作：施工工合同簽訂訂、準(zhǔn)備勞勞保、開(kāi)具具保函、工工程保險(xiǎn)等等招標(biāo)報(bào)備招標(biāo)作業(yè)中標(biāo)通知書(shū)書(shū)規(guī)劃工程證證三、具體流流程講解（二十）簽簽訂施工合合同主辦單位：：業(yè)主、施工工單位、土土木協(xié)會(huì)前置工作：：招標(biāo)作業(yè)完完成后置工作：：開(kāi)具保函函、交勞保保、辦理工工程保險(xiǎn)等等流程：洽商——簽訂——合同備案點(diǎn)評(píng)：原則上按招招標(biāo)文件的的原則簽訂訂，核心條條款不給予予調(diào)整，招招標(biāo)中約定定的內(nèi)容基基本上都要要在合同中中體現(xiàn)。有有條件的使使用模板合合同。階段其它工工作：工程程量清單核核對(duì)、施工工準(zhǔn)備、開(kāi)開(kāi)具保函、、交勞保等等簽訂施工合合同招標(biāo)作業(yè)施工許可證證三、具體流流程講解（二十一））交勞保主辦單位：：業(yè)主、施工工單位、造造價(jià)站前置工作：：招標(biāo)作業(yè)、、預(yù)算書(shū)調(diào)調(diào)整后置工作：：施工許可可證流程：定標(biāo)——根據(jù)定標(biāo)調(diào)調(diào)定預(yù)算書(shū)書(shū)——核交勞保點(diǎn)評(píng)：繳交的依據(jù)據(jù)為預(yù)算書(shū)書(shū)和施工單單位的勞保保等級(jí)核定定，定標(biāo)時(shí)時(shí)一般確定定總價(jià)，在在調(diào)定預(yù)算算時(shí)需要消消除不平衡衡報(bào)價(jià)的影影響。階段其它工工作：保函函、施工合合同備案、、施工監(jiān)督督備案等交勞保招標(biāo)作業(yè)施工許可證證核實(shí)預(yù)算三、具體流流程講解（二十二））開(kāi)具支付付保函和履履約保函主辦單位：：業(yè)主、施工工單位、銀銀行或擔(dān)保保公司前置工作：：簽訂施工合合同后置工作：：施工許可可證流程：定標(biāo)——簽訂施工合合同——雙方開(kāi)具保保函點(diǎn)評(píng)：這個(gè)流程由由雙方委托托銀行或擔(dān)擔(dān)保公司開(kāi)開(kāi)具，之前前還要簽訂訂相應(yīng)的合合同，也會(huì)會(huì)浪費(fèi)較多多的時(shí)間，，除合同之之外的資料料可以提前前準(zhǔn)備，如如果需要，，也可以先先確定一份份相對(duì)簡(jiǎn)單單的合同供供開(kāi)具保函函用（一般般不提倡））?？梢誀?zhēng)取分分期開(kāi)具保保函，這樣樣可以減少少后期開(kāi)具具項(xiàng)目的保保函，減少少保函總金金額。階段其它工工作：施工工準(zhǔn)備、辦辦理施工許許可證其它它準(zhǔn)備開(kāi)具保函招標(biāo)作業(yè)施工許可證證簽訂施工合合同三、具體流流程講解（二十三））工程保險(xiǎn)險(xiǎn)主辦單位：：業(yè)主、施工工單位、保保險(xiǎn)公司前置工作：：簽訂施工合合同后置工作：：施工許可證證流程：定標(biāo)——簽訂施工合合同——辦理保險(xiǎn)手手續(xù)點(diǎn)評(píng)：施工單位辦辦理的保險(xiǎn)險(xiǎn)一般只涵涵蓋在工地地的甲乙方方、監(jiān)理人人員的安全全，對(duì)于在在建工程的的意外損失失還是要由由我們承擔(dān)擔(dān)。所以除除些外，有有些開(kāi)發(fā)商商還會(huì)再做做其它保險(xiǎn)險(xiǎn)，比如工工程一切險(xiǎn)險(xiǎn)，可涵蓋蓋人身和財(cái)財(cái)產(chǎn)安全。。階段其它工工作：施工工準(zhǔn)備、辦辦理施工許許可證其它它準(zhǔn)備工程保險(xiǎn)施工合同施工許可證證預(yù)算三、具體流流程講解（二十四））質(zhì)監(jiān)手續(xù)續(xù)（新增前前置重大危危險(xiǎn)源監(jiān)控）主辦單位：：業(yè)主、施工工單位、質(zhì)質(zhì)量監(jiān)督站站前置工作：：簽訂施工合合同后置工作：：施工許