北京房地產(chǎn)計劃運營管理講義t共

房地產(chǎn)計劃運營管理xxxx基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司xx2011年8月xx南通1xxxx基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司總經(jīng)理資深房地產(chǎn)管理咨詢專家清華大學/xx大學/上海交通大學房地產(chǎn)總裁班客座教授房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、商會特聘專家/多家知名地產(chǎn)企業(yè)常年顧問20年企業(yè)管理實戰(zhàn)經(jīng)驗，10年管理咨詢經(jīng)驗；主要從事房地產(chǎn)戰(zhàn)略規(guī)劃、組織管控模式、流程管理、知識管理、人力資源管理項目的咨詢和培訓；提出的流程驅(qū)動型人力資源、績效管理理論及方法改變了目前房地產(chǎn)企業(yè)人力資源管理的局限性，從根本上提高人力資源管理的績效，在所咨詢的企業(yè)中使用這些實用的思想和方法都獲得了非常理想的效果；對房地產(chǎn)標桿企業(yè)的運營管理模式有深入的研究，包括萬科的客戶細分體系、龍湖的知識管理體系、中海的成本管理體系、以綠城與星河灣為代表的高端項目精細化運營體系等；曾主導服務(wù)過的地產(chǎn)企業(yè)包括：中海地產(chǎn)、世茂集團、富力地產(chǎn)、華潤置地、復地集團、中鐵置業(yè)、北辰實業(yè)、新世界地產(chǎn)、上實地產(chǎn)、xx城建地產(chǎn)、中華企業(yè)、港中旅（中國）投資、西安天朗地產(chǎn)、西安紫薇地產(chǎn)、南京銀城地產(chǎn)、湖南鑫遠集團、武漢宏宇集團、青建地產(chǎn)、浙江金基置業(yè)、浙江盾安房產(chǎn)、鄭州綠都置業(yè)、重慶首金地產(chǎn)、四川宏義集團、成都和信地產(chǎn)等150余家。講師簡介-xx2內(nèi)容房地產(chǎn)計劃運營概述影響快速運營的關(guān)鍵因素計劃運營體系的整體思路如何進行有效的計劃管理3為什么房地產(chǎn)企業(yè)會關(guān)注進度？－－進度本質(zhì)上是現(xiàn)金流的問題由于建設(shè)工期的拖長，房地產(chǎn)投資機會風險加大進度時間，決定管理費和財務(wù)費用的增加——“一天一輛奧迪？”影響公司的IRR，而它作為大部分房地產(chǎn)企業(yè)項目投資決策的重要依據(jù)，如：金地測算低于15%的不考慮拿地，萬科測算要求16％以上，龍湖測算低于19%不考慮拿地；所以三邊工程是一個常態(tài)內(nèi)外部接口多，“協(xié)同”與“協(xié)調(diào)”非常復雜計劃管理是管理人員的必備工具4進度本質(zhì)上是現(xiàn)金流的問題－－從碧桂園的選擇中看到的：代表關(guān)鍵里程碑：代表某個階段的主導的專業(yè)任務(wù)，即其輸出會成為本階段其他專業(yè)開展活動的輸入條件。：配合專業(yè)的任務(wù)。項目論證階段項目策劃階段設(shè)計管理階段工程管理階段項目立項主體結(jié)構(gòu)開工開盤銷售入伙竣工銷售管理階段客戶關(guān)系管理階段拓展營銷設(shè)計工程組織項目論證初步產(chǎn)品定位規(guī)劃要點/規(guī)劃草案組織項目策劃/產(chǎn)品、市場及客戶定位研究概念規(guī)劃設(shè)計營銷策劃、項目推廣方案策劃、項目前期推廣及銷售前準備方案設(shè)計擴初設(shè)計施工圖設(shè)計設(shè)計配合、供應(yīng)商考察及招標、施工準備及樁基等工程施工主體結(jié)構(gòu)施工至具備預售條件工程施工至竣工驗收銷售及入伙配合工程施工配合、銷售配合及入伙配合銷售事務(wù)管理成本估算測算預算、標底、合同價進度款、工程變更、招標采購結(jié)算入伙事務(wù)管理客服報建建設(shè)用地規(guī)劃許可證、簽訂土地使用合同設(shè)計方案及施工圖報建、初步設(shè)計報建、基礎(chǔ)提前開工報建

辦理房地產(chǎn)預售許可證產(chǎn)權(quán)初始登記合同備案、按揭辦理工程施工配合設(shè)計配合銷售配合采購管理土地獲取5進度本質(zhì)上是現(xiàn)金流的問題－－提速帶來的價值■內(nèi)部收益率提高5個百分點，銷售凈利率提高0.7個百分點■集團凈資產(chǎn)每年多周轉(zhuǎn)0.2次，凈資產(chǎn)收益率提高3個百分點■同等資金峰值條件下，集團平均開發(fā)規(guī)?？商岣?0%■項目平均占用降低25%，資金成本降低60元/平米某公司提速6個月帶來的收益6計劃運營管理的作用做事目標明確－更有效做事重點明確－更聚焦做事標準明確－更公平7然而，房地產(chǎn)企業(yè)的計劃管理是一個普遍比較薄弱的環(huán)節(jié)1.計劃本身：

－三拍計劃（拍腦袋、拍胸脯、拍大腿）；－你做你的計劃，我做我的計劃，誰影響自己不知道，自己影響誰也不知道；－不給別人空間，給自己留足空間；2.計劃執(zhí)行

－計劃沒有用，計劃跟不上變化

－做得很快，質(zhì)量很差3.計劃考核

－追不到責任

－計劃達成率很低基本都是外部的原因8然而，單純的制定目標，檢查監(jiān)督的計劃管理方式并不能解決問題房地產(chǎn)目標計劃的制定本身是一個復雜的過程計劃本身不能解決業(yè)務(wù)模式和流程的問題影響進度計劃的原因中，相當一部分是因為工作的成果質(zhì)量原因計劃解決不了激勵的問題……9所以，更多的企業(yè)開始關(guān)注綜合運營管理世茂運營中心：綜合計劃管理（含戰(zhàn)略規(guī)劃、進度計劃和證照管理）、流程管理、知識管理龍湖：最早提出運營概念之一的企業(yè)萬科：總經(jīng)辦最早設(shè)立運營管理崗更多中小企業(yè)開始關(guān)注運營……10所以，更更多的企企業(yè)開始始關(guān)注綜綜合運營營管理計劃管理理體系－計劃管管理管理型運運營體系系－營運績績效管理理－運營計計劃管理理－階段成成果管理理－關(guān)鍵決決策管理理－信息與與知識管管理－流程管管理專業(yè)型運運營體系系－投資決決策管理理－運營績績效管理理－運營計計劃管理理－階段成成果管理理－關(guān)鍵決決策管理理－資金預預算管理理－目標成成本管理理－信息與與知識管管理－流程管管理11計劃運營營管理牽牽涉到流流程的配配合、知知識管理理、授權(quán)權(quán)與決策策以及信信息流轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)關(guān)鍵決策會議體系階段性成果管理體系信息報表管理體系項目計劃管理體系分類分級的基礎(chǔ)完成標志矢量性關(guān)鍵點分類分級的基礎(chǔ)加速器決策機制輸出標準分類分級的基礎(chǔ)過程跟蹤快速運營12同時，又是一一個PDCA的管理循環(huán)公司戰(zhàn)略規(guī)劃劃各項目運營目目標書公司年度經(jīng)營營與管理計劃劃各項目年度經(jīng)經(jīng)營開發(fā)計劃劃各部門年度職職能計劃年度經(jīng)營計劃劃年度開發(fā)計劃劃（一級）年度資金計劃劃三級節(jié)點計劃劃（專項計劃劃）二級節(jié)點計劃劃部門季度/月度工作計劃劃崗位季度/月度作計劃項目經(jīng)營和開開發(fā)監(jiān)控項目經(jīng)營和開開發(fā)評估對職能計劃進進行情況的跟跟蹤對職能計劃完完成情況的考考核P&DCA13房地產(chǎn)的流程程是一個跨專專業(yè)、多節(jié)點點的復雜體系系設(shè)計配合采購策劃、總總包監(jiān)理招標標地質(zhì)勘查、七七通一平、施施工準備及樁樁基等工程施施工項目目論論證證階階段段項目目策策劃劃階階段段方案案設(shè)設(shè)計計階階段段工程程管管理理階階段段項目目取取得得主體體結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)開開工工開盤盤銷銷售售入伙伙竣工工產(chǎn)品品交交付付階階段段項目目發(fā)發(fā)展展營銷銷設(shè)計計工程程組織織項項目目論論證證項目目取取得得市場場調(diào)調(diào)研研初步步項項目目定定位位規(guī)劃劃要要點點/規(guī)劃劃草草案案項目目定定位位概念念規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計計項目目營營銷銷總總案案、、項項目目推推廣廣方方案案策策劃劃銷售售前前準準備備（（含含前前期期客客戶戶積積累累））方案案設(shè)設(shè)計計擴初初設(shè)設(shè)計計施工工圖圖設(shè)設(shè)計計主體體結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)施施工工至至具具備備預預售售條條件件工程程施施工工至至竣竣工工驗驗收收銷售售及及入入伙伙配配合合工程程施施工工配配合合、、銷銷售售配配合合及及入入伙伙配配合合銷售事事務(wù)管管理成本前期成成本估估算測算設(shè)計階階段成成本控控制及及測算算、形形成控控制性性目標標成本本確定定合約框框架動態(tài)成成本管管理工程實實施階階段的的成本本管理理結(jié)算產(chǎn)品交交付管管理入住事事務(wù)管管理客服財務(wù)用地規(guī)規(guī)劃許許可證證國有土土地使使用證證規(guī)劃許許可證證開工許許可證證（基基礎(chǔ)礎(chǔ)提前前施工工報建建）辦理房房地產(chǎn)產(chǎn)預售售許可可證產(chǎn)權(quán)初初始登登記工程施工工配合合物業(yè)方方案策策劃、、設(shè)計計配合合、物物業(yè)公公司選選聘銷售配配合工程條條件評評估投資估估算資金營營運投資評估資金籌籌劃景觀/精裝專專項設(shè)設(shè)計、、部品品策劃劃初設(shè)-施工圖圖階段段內(nèi)部立立項項目策策劃會會方案評評審會會銷售管管理階階段后評估估14房地產(chǎn)產(chǎn)的流流程是是一個個跨專專業(yè)、、多節(jié)節(jié)點的的復雜雜體系系周期：：運作作時間間長構(gòu)成房地產(chǎn)產(chǎn)流程程特點點復雜性性：外外部接接口多多對象：：以人人為主主結(jié)果：：一次次性方式：：并行行運作作多14325運作周周期長長：監(jiān)監(jiān)控成成本和和監(jiān)控控難度度內(nèi)外部部接口口多：：協(xié)調(diào)調(diào)和可可控性性難度度以人為為主：：標準準化程程度低低一一致性性難度度（包包工包包料料包包人））并行運作作多：協(xié)協(xié)調(diào)和計計劃控制制難度一次性：：糾錯的的成本高高難度大大（風險險：一失失足成千千古恨））15因此，必必須從管管理、產(chǎn)產(chǎn)品、文文化、專專業(yè)能力力和激勵勵等多方方面系統(tǒng)統(tǒng)優(yōu)化1.管理：運運營組織織體系、、授權(quán)與與快速決決策體系系、計劃劃運營體體系、流流程標準準體系2.產(chǎn)品：產(chǎn)產(chǎn)品標準準化是快快速運營營的關(guān)鍵鍵3.文化：協(xié)協(xié)同與執(zhí)執(zhí)行力是是業(yè)務(wù)流流程高效效的基礎(chǔ)礎(chǔ)4.人員：專專業(yè)及管管理能力力5.激勵：有有效的高高激勵機機制16內(nèi)容房地產(chǎn)計計劃運營營概述影響快速速運營的的關(guān)鍵因因素計劃運營營體系的的整體思思路如何進行行有效的的計劃管管理17常見影響響公司快快速周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)的因素素產(chǎn)品與管理的的標準化程度度組織與項目管管理模式----決策速度與決決策方式是影影響效率的關(guān)關(guān)鍵因素，計計劃運營管理理角色業(yè)務(wù)流程----是否高效合理理的主流程（（效率）、部部門間接口是是否清晰（協(xié)協(xié)同）、作業(yè)業(yè)標準是否明明確決定工作作的質(zhì)量（質(zhì)質(zhì)量）項目本身的因因素----政府關(guān)系、項項目自然條件件和主動性的的政府博弈（（偷面積、改改規(guī)劃）業(yè)績導向、責責任機制與協(xié)協(xié)同、執(zhí)行文文化激勵政策18產(chǎn)品標準化是是快速運營的的基礎(chǔ)第三級產(chǎn)品全套資料料以方便操作標標準化項目為為目的。包含產(chǎn)品的全全套資料，可可將標準化產(chǎn)產(chǎn)品迅速復制制到項目中，，大大縮短項項目運作周期期。不開放。全套施工圖部品清單及樣樣板工程量清單銷售資料模型全套施工圖部品清單及樣樣板工程量清單銷售資料模型銷售戶型圖合同附圖產(chǎn)品說明書銷售說辭19決策體系是快快速運營的組組織基礎(chǔ)20業(yè)務(wù)流流程決決定了了總體體效率率、協(xié)協(xié)同效效率和和工作作質(zhì)量量公司流流程框架業(yè)務(wù)模模型人力資資源策劃定位規(guī)劃設(shè)計工程管理營銷管理客戶服務(wù)業(yè)務(wù)主主流程程及子流流程操作指指導及及表格格概念設(shè)計方案設(shè)計初步設(shè)計施工圖圖設(shè)計施工過過程配合合主流程程:一級子子流程程:二級流流程:行政財務(wù)ＩＴ主流程程決定定總體體效率率部門流流程決決定協(xié)協(xié)同效效率作業(yè)標標準決決定工工作質(zhì)質(zhì)量21主流程程決定定總體體效率率某公司司專業(yè)業(yè)集成成流程程圖22某公司司示范范區(qū)加加速案案例23部門間間流程程決定定協(xié)同同效率率，這這是影影響流流程效效率的的第二二個關(guān)關(guān)鍵因因素很多時時候，，我們們只關(guān)關(guān)注業(yè)業(yè)務(wù)流流程的的審批批順序序，往往往忽忽略業(yè)業(yè)務(wù)流流程間間的協(xié)協(xié)調(diào)性性24項目延延期案案例的的背后后案例：：某項項目A區(qū)樁基基礎(chǔ)選選型與與施工工某項目目A區(qū)別墅墅去年年12月開始始招標標，基基礎(chǔ)形形式（（設(shè)計計定））鉆孔孔樁3月份初初施工工單位位進場場施工工發(fā)現(xiàn)鉆鉆孔樁樁做不不了，，應(yīng)該該改成成沖孔孔樁但是設(shè)設(shè)計建建議盡盡量不不改，，成本本會增增加60%，但由由于無無法施施工，，經(jīng)成成控部部門同同意3月底改改成用用沖孔孔樁，，其他他邊坡坡的地地方就就用人人工挖挖孔樁樁，（（2周時間間，成成控才才同意意）4月份已已經(jīng)開開始施施工4月底發(fā)發(fā)現(xiàn)有有4棟別墅墅土質(zhì)質(zhì)特殊殊，無無法進進行人人工開開挖，，其他他器械械（沖沖孔、、鉆孔孔）也也不行行，后后來就就改成成鋼管管樁（（設(shè)計計要重重新出出施工工圖，，用了了1個月的的時間間），，招標標又用用了1個月的的時間間7月份開開始進進場，，采用用的鋼鋼管比比較特特殊，，要重重新訂訂貨（（20天）9月份設(shè)設(shè)計增增加800多米鋼鋼管，，完成成了鋼鋼管樁樁部分分的施施工另外3棟別墅墅，原原設(shè)計計是天天然基基礎(chǔ)（（直接接做在在土上上），，5月份開開挖后后土質(zhì)質(zhì)達不不到設(shè)設(shè)計要要求，，改成成了人人工挖挖孔樁樁，6月又遇遇到與與剛才才4棟一樣樣的情情況，，3棟樓討討論到到現(xiàn)在在還沒沒有確確定最最終的的施工工方案案，6月份開開始討討論方方案，，反復復試用用鋼護護筒、、水泥泥管護護筒、、繡閥閥管加加固、、懸噴噴樁加加固等等方案案，8月份最最終確確定此此部分分樁采采用繡繡閥管管加固固后再再開挖挖的方方案，，10月初繡繡閥管管施工工完畢畢，挖挖孔樁樁進場場繼續(xù)續(xù)開挖挖，但但是樁樁內(nèi)土土質(zhì)仍仍達不不到預預想效效果本來今今年希希望今今年年年底達達到預預售條條件，，但由由于以以上問問題，，也只只能拖拖到明明年開開售，，竣工工也只只能到到明年年年底底。25如何確確保業(yè)業(yè)務(wù)流流程完完成節(jié)節(jié)點的的質(zhì)量量，這這也是是影響響流程程效率率的重重要原原因之之一由于時時間比比較緊緊和人人員熟熟練程程度等等原因因，節(jié)節(jié)點質(zhì)質(zhì)量達達不到到要求求返工工而導導致流流程效效率降降低成成為了了影響響流程程效率率的主主要因因素26內(nèi)容房地產(chǎn)產(chǎn)計劃劃運營營概述述影響快快速運運營的的關(guān)鍵鍵因素素計劃運運營體體系的的整體體思路路如何進進行有有效的的計劃劃管理理27計劃運運營管管理的的架構(gòu)構(gòu)－－－誰來來管戰(zhàn)略型型集團團總部部—萬科28計劃運運營管管理的的架構(gòu)構(gòu)－－－誰來來管地區(qū)PMO型—龍湖29計劃運運營管管理的的架構(gòu)構(gòu)－－－誰來來管權(quán)威推推動型型—金地30計劃運運營管管理的的架構(gòu)構(gòu)－－－誰來來管職能型型--中小企企業(yè)總經(jīng)理財務(wù)副總財務(wù)管理部運營發(fā)展部人力資源部工程副總設(shè)計副總設(shè)計管理部工程管理部董事長營銷管理部合同預算部景觀裝飾部材料設(shè)備部投資副總會計核算稅務(wù)籌劃審計監(jiān)察財務(wù)分析投資融資戰(zhàn)略規(guī)劃報批報建項目拓展法律事務(wù)人力資源企業(yè)文化行政后勤客戶服務(wù)營銷策劃產(chǎn)品定位銷售管理高層部門主要職能合同管理商務(wù)談判甲供材料分包總包景觀設(shè)計景觀施工成本管理計劃運營資產(chǎn)運營部資產(chǎn)管理招商運營產(chǎn)品研究市場研究市場策劃品牌管理營銷副總行政管理部行政副總?cè)耸滦姓?1目的：：1、及時時和充充分掌掌握集集團所所屬項項目的的動態(tài)態(tài)運行行狀況況；2、及早判斷斷公司及項項目運行的的風險和影影響，提前前做出相關(guān)關(guān)預警和應(yīng)應(yīng)對策略；；2、有效提高高公司資金金、資產(chǎn)的的運行效率率；4、為集團的的績效考核核提供依據(jù)據(jù)5、推進業(yè)務(wù)務(wù)流程的實實施，提高高集團精細細化管理水水平。管理對象：：針對集團下下屬的所有有項目管理方式：：以目標管理理為工具，，以動態(tài)監(jiān)監(jiān)控手段，，并通過結(jié)結(jié)果評價體體系，有效效將運營管管控納入績績效考核體體系，使得得整體的管管控方案有有據(jù)、有察察、有效。。計劃運營管管理的架構(gòu)構(gòu)－－如何何管(整體思路））32一體化運營營的概念系統(tǒng)的一體體化一體化的運運營管理是是一個完整整的系統(tǒng)，，包含目標標設(shè)定、過過程監(jiān)控、、結(jié)果評估估，形成一一個PDCA的有效循環(huán)環(huán)體系；專業(yè)的一體體化一體化的運運營管理涵涵蓋了項目目運營管理理的各個重重要專業(yè)環(huán)環(huán)節(jié)，保證證集團對各各項目動態(tài)態(tài)監(jiān)控的全全面性和科科學性，并并且能夠通通過報表管管理系統(tǒng)地地反映項目目的重要經(jīng)經(jīng)營指標；；管理的一體體化一體化的運運營管理通通過與考核核的有效鏈鏈接，運營營管理將納納入公司績績效考核體體系，使得得運營管理理和人力資資源形成良良好的互動動，實現(xiàn)的的管理的一一體化，使使得運營管管理有效可可控；33通過目標規(guī)規(guī)劃、過程程監(jiān)控、結(jié)結(jié)果評價緊緊密整合，，形成一套套全面科學學的管控體體系運營營目目標標設(shè)定定計劃劃管管理理成果果管管理理決策策管管理理目標標規(guī)規(guī)劃劃過程程監(jiān)監(jiān)控控結(jié)果果評評價價項目目評估估成本本管管理理資金金預預算算管管理理———————知識識管管理理————————————信息息報報表表管管理理—————34目標標管管理理是是保保證證公公司司目目標標實實現(xiàn)現(xiàn)的的全全程程工工具具收益益目目標標進度目標標成本目標標成果跟蹤蹤表計劃跟蹤蹤表動態(tài)成本本表滾動資金金計劃表表季度評估估年度評估估項目周期期評估目標設(shè)定定運營監(jiān)控控結(jié)果評估估通過表單單對目標標及成果果進行跟跟蹤設(shè)計基于于關(guān)鍵目目標的評評估體系系，優(yōu)化評估估結(jié)果的的應(yīng)用方方式35運營目標標設(shè)定為為明確了了項目開開發(fā)的方方向項目運營營目標戰(zhàn)略目標標品牌目標標經(jīng)營目標標進度目標標土地、合合作方及及可持續(xù)續(xù)發(fā)展具體對項項目開發(fā)發(fā)周期等等的要求求品牌承擔擔在細分分市場地地位的責責任對現(xiàn)金流流和利潤潤的取舍舍和要求求等36過程監(jiān)控控包含計計劃管理理、成本本管理、、資金管管理、知知識信息息管理四四條主線線計劃管理理（計劃編編制及跟跟蹤監(jiān)督督、動態(tài)態(tài)調(diào)整））成果管理（關(guān)鍵成果果管理）決策管理（決策會議議管理）成本管理（目標成本本、動態(tài)成成本管理））資金預算管理理（預算編制及及滾動資金計計劃）————知識管理————計劃管理線成本管理線知識信息線———信息報表管理理-——-資金管理線37基于WBS的計劃運營管管理思路計劃管理指導導思想：基于于業(yè)務(wù)活動分分析，以目標標結(jié)果位導向向WBS分析計劃管理成果管理決策管理基于WBS的計劃運營管管理：邏輯嚴密：依靠一套嚴謹謹?shù)姆治龇椒ǚ?，而不是靠“?jīng)經(jīng)驗”收集；；系統(tǒng)解決：基于一個內(nèi)核核構(gòu)建項目計計劃運營管理的各個個體系，以保保證各個體系系的系統(tǒng)性和匹匹配性個性定制：基于上述兩兩個個條件，，才可以保證“針對對公司個性，，量身定制，，并且符合行業(yè)業(yè)規(guī)律”；38四大要素的設(shè)設(shè)定是計劃運運營管理的核核心（流程總圖））梳理項目從獲獲取到竣工交交付過程中關(guān)關(guān)鍵活動環(huán)節(jié)，通通過合理搭接接和工作前置置，提高了項目開開發(fā)的總體效效率；（提煉企業(yè)覆蓋企業(yè)全全業(yè)務(wù)的流程程清單）流程策劃計劃管理設(shè)定關(guān)鍵活動動環(huán)節(jié)的標準準工期，提高高項目管理計劃的可控控及可實施性性，同時通過過標準工期設(shè)定，也便便于多項目及及異地項目管管控變得有效；計劃管理計劃管理通過關(guān)鍵活動動環(huán)節(jié)的成果果標準統(tǒng)一化化，評價運營質(zhì)量，標標志階段完成成，提高會議議決策效率，積累管理理經(jīng)驗；關(guān)鍵活動環(huán)節(jié)節(jié)的成果決策策方式標準化化，明確決策層級，降降低決策風險險，提高側(cè)決決策效率成果管理決策會議管理理關(guān)聯(lián)任務(wù)工作周期確認方式輸出成果39一體化運營管管理體系搭建建思路40根據(jù)企業(yè)需求求及關(guān)注點，，一般將項目目開發(fā)階段劃劃分為5-8個STEP1劃分項目開發(fā)發(fā)階段某標桿企業(yè)劃劃分方案：1、土地投資分分析階段；2、項目啟動階階段；3、方案設(shè)計及及初設(shè)指導階階段；4、初設(shè)驗算及及施工圖指導導階段；5、施工準備階階段；6、營銷開盤階階段；7、竣工交房階階段；8、項目后評估估階段；41根據(jù)企業(yè)項目目特點建立分分級計劃管理理體系42計劃監(jiān)控與計計劃預警是計計劃執(zhí)行的保保證43通過明確節(jié)節(jié)點的前置置節(jié)點、后后置節(jié)點為為編制流程程總圖提供供依據(jù)STEP3編制項目開開發(fā)流程總總圖44流程總圖示示意45關(guān)鍵成果總總圖示意STEP4根據(jù)項目開開發(fā)計劃梳梳理重要節(jié)節(jié)點的關(guān)鍵鍵成果46龍湖節(jié)點成成果管理體體系47項目成果管管理是運營營管理的主主要內(nèi)容48項目成果管管理是運營營管理的主主要內(nèi)容49關(guān)鍵決策會會議示意STEP5根據(jù)關(guān)鍵成成果規(guī)劃項項目決策會會議體系50內(nèi)容房地產(chǎn)計劃劃運營概述述影響快速運運營的關(guān)鍵鍵因素計劃運營體體系的整體體思路如何進行有有效的計劃劃管理51系統(tǒng)的房地地產(chǎn)企業(yè)目目標計劃示示意公司戰(zhàn)略規(guī)規(guī)劃各項目運營營目標書公司年度經(jīng)經(jīng)營與管理理計劃各項目年度度經(jīng)營開發(fā)發(fā)計劃各部門年度度職能計劃劃年度經(jīng)營計計劃年度開發(fā)計計劃（一級級）年度資金計計劃三級節(jié)點計計劃（專項項計劃）二級節(jié)點計計劃部門季度/月度工作計劃劃崗位季度/月度作計劃項目經(jīng)營和開開發(fā)監(jiān)控項目經(jīng)營和開開發(fā)評估對職能計劃進進行情況的跟跟蹤對職能計劃完完成情況的考考核P&DCA52項目運營目標標書項目運營目標標書——體現(xiàn)公司在項項目獲取后的的投資戰(zhàn)略意意圖和最初意意愿，對整體運營營策略及經(jīng)營營開發(fā)計劃內(nèi)內(nèi)容的整體規(guī)規(guī)劃，是項目目經(jīng)營計劃細細化及執(zhí)行的的總綱運營指導策略略、經(jīng)營目標標、開發(fā)進度度目標是必備備內(nèi)容；成本本管理目標因因為其敏感性性，也會被關(guān)關(guān)注53項目（年度））經(jīng)營開發(fā)計計劃至少包含含三個要素項目開發(fā)計劃項目資金計劃項目經(jīng)營計劃項目整體運營目標v結(jié)轉(zhuǎn)收入成本控制指標銷售利潤……項目節(jié)點（一般至一級節(jié)點即可滿足計劃編制需要）年初和年末的資源指標……經(jīng)營性流入經(jīng)營性輸出……54然后逐層進行行節(jié)點計劃的的分解一級節(jié)點二級節(jié)點三級節(jié)點方法：基于項項目敏感點、、關(guān)鍵節(jié)點結(jié)結(jié)合管理要求求確定方法：WBS分解方法：WBS分解注:嚴格來講，WBS－workbreakdownstructure分解的結(jié)果是是“任務(wù)包””或者“活動動”，每個任任務(wù)包或活動動都對應(yīng)其里里程碑，這個個里程碑被稱稱為“節(jié)點””關(guān)于WBS(工作分解結(jié)構(gòu)構(gòu))是一個詳盡的的，有層次的的(從全面到細節(jié)節(jié))的樹形結(jié)構(gòu)，，是以交付成果為為導向?qū)椖恳剡M進行的分組WBS就是通過樹型結(jié)構(gòu)分解解工作，將大系統(tǒng)變成成具體的小工工作單元，使使復雜→簡單單，難以預測測→易于預測測，難以控制制→易于控制制橫向到邊,即百分百原則則指WBS分解不能出現(xiàn)現(xiàn)漏項，也不不能包含不在在項目范圍之之內(nèi)的任何產(chǎn)產(chǎn)品或活動縱向到底,指WBS分解要足夠細細，以滿足任任務(wù)分配、檢檢測及控制的的目的55案例：三級計計劃體系56管理計劃是重重要的支撐體體系三位一體：項目經(jīng)營計劃劃項目開發(fā)計劃劃項目資資金計計劃集團戰(zhàn)戰(zhàn)略目目標/中長期期戰(zhàn)略略規(guī)劃劃項目目目標/項目經(jīng)經(jīng)營策策劃書書公司年年度經(jīng)經(jīng)營管管理目目標專項職職能目目標項目經(jīng)經(jīng)營開開發(fā)計計劃集團年年度經(jīng)經(jīng)營與與管理理計劃劃年度目目標責責任書書項目拓拓展及及土地地儲備備目標標及策策略資本運運作目目標及及策略略人力資資源目目標及及策略略內(nèi)部運運營管管理提提升目目標及及策略略客戶滿滿意度度提升升目標標及策策略品牌價價值提提升目目標及及策略略……總部中中心和和一線線公司司年度度計劃劃年度預預算啟動預預算程程序并并與計計劃匹匹配未必需需要龐龐大的的整體體年度度經(jīng)營營與管管理