項(xiàng)目定位會(huì)匯報(bào)

一、市場(chǎng)分項(xiàng)目地段分項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)簡(jiǎn)項(xiàng)目區(qū)域供求關(guān)競(jìng)品分目標(biāo)客戶分分析總產(chǎn)品整體定二、產(chǎn)品定地塊現(xiàn)狀分規(guī)劃設(shè)計(jì)出讓條件及地方規(guī)范解規(guī)劃設(shè)計(jì)原規(guī)劃方案比選及結(jié)論（總圖方案及指戶型分建筑風(fēng)格意精裝范圍（大面積精裝修2體驗(yàn)2

三、運(yùn)營節(jié)奏與經(jīng)整盤籌分期組團(tuán)節(jié)奏與全景計(jì)投摸分風(fēng)險(xiǎn)匯總3定位會(huì)上會(huì)3

留石高

本 秋石高上塘高

同協(xié)

學(xué)樹德勝高學(xué)樹5學(xué)校：直達(dá)浙幼師第二附屬，文瀾小學(xué)，公里內(nèi)直達(dá)文瀾中學(xué)、源清中學(xué)、浙江大學(xué)城市學(xué)院。52011年至今區(qū)域公寓+大關(guān)+橋西）市場(chǎng)供銷價(jià)02011年至今區(qū)域公寓+大關(guān)+橋西）市場(chǎng)供銷價(jià)0 新增供應(yīng)（期間成交（㎡20152011年2011年至今大關(guān)板塊供銷量0新增供應(yīng)（㎡期間成交（㎡533172015說明：數(shù)據(jù)來源于瑞谷數(shù)據(jù)庫，統(tǒng)計(jì)截止區(qū)域區(qū)域公寓市場(chǎng)各面積段產(chǎn)品供銷及去化周期（月）情760100方以100-120120-140140-200200方以存年均去去化周期（月區(qū)域100-140方供應(yīng)量較少，需求量明顯大于供應(yīng)量，去化周期較長(zhǎng)；受7090政策影響，區(qū)域100方以內(nèi)、140-200方供應(yīng)為主，該面積段未來二手房競(jìng)爭(zhēng)壓力較大273、（精裝修82、130、90-273、（精裝修82、130、90-（精裝修90-86-71、89、12088、89、2014年、2015年僅兩新盤面市，價(jià)格在2.2-2.7萬/㎡（毛坯城市風(fēng)大河宸萬和璽遠(yuǎn)運(yùn)河宸碧國際說明：數(shù)據(jù)來源于瑞谷數(shù)據(jù)庫，統(tǒng)計(jì)截止至以下排序按存量大小先后

140-200舒適改善產(chǎn)品，存量8.4萬方，月均去化0.5萬方，存量預(yù)計(jì)去化16個(gè)月，存量集中在碧璽、吉祥、20702100㎡以主流剛需產(chǎn)品，存量7.6萬方，月均去化1萬方，存量預(yù)計(jì)去化7個(gè)月，存量集中在東新府、萬和璽園、萬家星城（㎡（月110100417200㎡以存量4.1萬方，月均去化0.3萬方，存量預(yù)計(jì)去化13個(gè)月，存量集中在碧璽、建國際城、清水公寓（萬㎡（㎡（月4000120-140主流改善產(chǎn)品，存量4.1萬方，月均去化0.6萬方，存量預(yù)計(jì)去化6個(gè)月，存量集中鐵建國際城、新府、萬家星城（㎡（月20—2066100-120相對(duì)空白市場(chǎng)，僅個(gè)別項(xiàng)目設(shè)置，且處于尾盤階段，存量共0.48萬方，預(yù)計(jì)去化周期在12個(gè)月，集中在東新（㎡（月1260綜上所述：100-140方恰逢市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)，市場(chǎng)存量較少，去化周期較1.41.4中國鐵建·國際項(xiàng)目基本信88-138135-19770年大房：戶浙江投?：15年相比14年，各產(chǎn)品線價(jià)格均有上漲，以100㎡以下產(chǎn)品漲幅最高，達(dá)1000元/㎡；目前簽約均價(jià)22182元/銷售情況：100㎡以下產(chǎn)品主力供銷，現(xiàn)處于尾盤銷售，存量集中在120-140㎡產(chǎn)品，以及140㎡以上大戶型產(chǎn)品戶型配套占庫存套去化021 優(yōu)優(yōu)勢(shì)：戶型方正；南北通透；類雙套房設(shè)計(jì)，更具便利性劣勢(shì)：三房設(shè)計(jì)功能實(shí)用性不足 面積少，房屋面寬尺度不夠奢適；儲(chǔ)藏空間小飄窗改1.41.4濱江·萬家星二居室8088-138板樓70年大： 數(shù)?：15年相比14年，各產(chǎn)品線價(jià)格均有上漲，以120-140㎡以下產(chǎn)品漲幅最高，達(dá)1500元/㎡；目前簽約22119/㎡銷售情況：100㎡以下產(chǎn)品主力供銷，部分產(chǎn)品由88方兩房組成，現(xiàn)處于尾盤銷售，存量集中在150-200㎡產(chǎn)品60物業(yè)組成：級(jí)大盤，三期開發(fā)，29幢組 優(yōu)勢(shì)：南優(yōu)勢(shì)：南北通透；類雙套房設(shè)計(jì)，更具便利性1.41.4綠城·運(yùn)河宸項(xiàng)目項(xiàng)目基本信聯(lián)排，小板樓： 數(shù)：目前簽約30156/㎡，相對(duì)價(jià)格較為穩(wěn)定物業(yè)組成：14幢90～190平方綠城二銷售情況：以90方左右小戶型產(chǎn)品為主力供銷，存量0.15萬方，基本物業(yè)組成：14幢90～190平方綠城二3/優(yōu)優(yōu)勢(shì)：南北通透；雙廳設(shè)計(jì)，連通側(cè)邊大陽臺(tái)以相鄰尾盤樓盤建國際城成交客戶為例

置業(yè)目 120-140客戶臉譜100㎡以內(nèi)：杭州人為置業(yè)主力，考慮首置、學(xué)區(qū)改善以及養(yǎng)老、老小區(qū)改善 關(guān)注環(huán)境、學(xué)區(qū)，省內(nèi)客戶置 偏輕，經(jīng)濟(jì)水平相比更優(yōu) 客群主要分為兩類地緣性客戶：區(qū)改善置業(yè)、工作在市區(qū)客戶學(xué)區(qū)置業(yè)為主，例：潮鳴、湖濱、鳳起路沿線等，主要考慮學(xué)區(qū)、交通、地段等因素。段樣本段樣本占18歲及以19-25-31-35-46歲及以空小項(xiàng)目名樣本占濱江萬家星綠城運(yùn)河宸萬和璽建國際小面積樣本項(xiàng)目名樣本占濱江萬家星綠城運(yùn)河宸萬和璽建國際小面積樣本占付款方 樣 占量抵押 分期付 付 小 100-120-140-160-180以小客戶來樣本占杭州省外新杭州省內(nèi)新杭州省內(nèi)省內(nèi)小100㎡100㎡以內(nèi)|客戶地國際城地地院居住/工作 頻三塘桂 居住/工作 頻三塘桂 三塘蘭 三塘南 大滸東 燈塔豪 美林 名城燕 塘河新 西湖國際科 6666655555555998887777

國際城6433332苑222場(chǎng)222222222222農(nóng)港路號(hào)222區(qū)2222222222園222140㎡以上|客戶地 城城北客（主力城西客（次主力城中客（次主力 城北客戶（地緣性客戶 戶型（㎡套型面積（㎡套內(nèi)面積（㎡ 戶型面（㎡ （套型套內(nèi)+附加面積（㎡本案C建135以目 加入裝修成本，假設(shè)以4000元/㎡為標(biāo)準(zhǔn)，建套均總價(jià)351萬，本案392萬，總價(jià)差距41萬，面積差距24.79方，折算回該面積銷售單價(jià)16539元/㎡，低于市108320恬逸三 儲(chǔ)室㎡3601203801、產(chǎn)品單、總價(jià)面積預(yù)整盤均單元預(yù)總精300-340350萬-410400-480350萬-400【綠城·月底11月初加推1號(hào)樓189方四房，預(yù)計(jì)總價(jià)590萬左右3、賣

本拱墅秋項(xiàng)目拱墅區(qū)項(xiàng)目拱墅區(qū)1公里范圍內(nèi)有杭幼師第二附、文瀾小學(xué)、學(xué)浙大城市學(xué)院2公里范圍內(nèi)則有中大銀泰城杭、城北體育公園、距武林門6.5公里 地塊四至情況地塊四至情況2、項(xiàng)目北側(cè)：文瀾小3、項(xiàng)目東北側(cè)：未售住宅用浙大城市學(xué) 蔡馬 FG04-R21-02地⑥ FG04-R21- FG05-R22-⑤FG05-R21- 沿蔡馬 納德自由酒 文瀾小

FG05-R22-01地 地陽面積12%。2.陽臺(tái)（入戶花園）在主體 政策類當(dāng)?shù)卣?日受遮擋建筑至少一個(gè)居室滿足22車位配機(jī)動(dòng)車停車位90-140，1.2輛/戶；非機(jī)動(dòng)停車位90-140，1.8輛/戶。（地上車位占3建筑形建筑面寬與建筑間距有關(guān)，L距（米）H（米）240.3S（米）4建筑間從建筑外墻算起，陽臺(tái)部分超過面寬70%，由陽臺(tái)處算起平行布置(50米-75米建筑)主要朝向最小間距28.8米，山墻最小間距15.6米5退1.(50米-75米建筑))退2號(hào)支路9.6米，退皋亭壩路6米，退規(guī)劃支路6米，退綠地3米2.低層建筑退2號(hào)支路5米，退皋亭壩路3米，退規(guī)劃支路3米，退綠地2米6躍層客廳客廳通高不超過257陽臺(tái)（入戶花園陽臺(tái)（入戶花園）底板面積不超建筑面積12陽臺(tái)（入戶花園）在主體結(jié)構(gòu)以外計(jì)一半面積，主體結(jié)構(gòu)以內(nèi)計(jì)全面積陽臺(tái)（入戶花園）進(jìn)深不得大于2.4米8凸凸窗外沿凸出外不得超過0.7米，底板高于室內(nèi)9尾氣汽車庫尾氣井須通至小區(qū)最高樓頂，不計(jì)建筑面積設(shè)備平設(shè)備平臺(tái)90㎡以上可做5㎡，不計(jì)建筑面立面構(gòu)應(yīng)立面需要可做立面構(gòu)物業(yè)配物業(yè)辦公用房為地上建筑面積的千分之四，物業(yè)經(jīng)營用房為地上建筑面積的千分之三公共服務(wù)按杭州基層社區(qū)級(jí)計(jì)128㎡/百戶停車位無銷售，只有使用權(quán) 一、價(jià)值最大1、根據(jù)周邊項(xiàng)目調(diào)研，戶型面積控制在110-140㎡改善型戶型為主2、在當(dāng)?shù)匾?guī)范允許范圍內(nèi)盡可能增 面積3、控制戶型面積與總價(jià)，提高銷售單價(jià)4、總平規(guī)劃做到景觀 ，達(dá)到最大化價(jià)值化二、產(chǎn)品配置與定位適成熟產(chǎn)單體（戶型）設(shè)計(jì)原則 成熟產(chǎn)品并適度創(chuàng) ·減少車庫開利用蔡馬橋與現(xiàn)有場(chǎng)地之間約3.5米高差，合理確定設(shè)計(jì)標(biāo)高，最大限度減 室土方開挖車行出車行出車行人行向?yàn)檎舷蛎娉▓@；七棟點(diǎn)式住宅沿蔡馬河及規(guī)劃支錯(cuò)落布置，視野開敞，日照充足。8棟住宅主，節(jié)約用地借景。地塊北端設(shè)一棟板總平特點(diǎn)：圍合式布局，視線通透，充蔡馬地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指項(xiàng)數(shù)所占用地面總建筑地上計(jì)容建筑面其住商公共配套用其物業(yè)辦物業(yè)經(jīng)開閉養(yǎng)老設(shè)市政公其公不計(jì)容建筑面其公面居住戶戶居住人人占地面容積建筑密機(jī)動(dòng)車個(gè)其地客停車 1-1 車車庫為兩層，負(fù)一層車庫面積25052㎡，負(fù)二層車庫面積10900㎡， 車位856個(gè)，單車位面積約42㎡，小區(qū)總體車位配比按1:1.3配置負(fù)一負(fù)一層車負(fù)二層車 車車庫結(jié)構(gòu)形式計(jì)劃采用車庫結(jié)構(gòu)形式計(jì)劃采用7.9米*5.4米柱網(wǎng)，無梁樓蓋，車庫層高3.3米也可能采用無梁小柱網(wǎng)地庫，后期比選后決定范圍商公共配套用公共配套用其物業(yè)辦物業(yè)經(jīng)社區(qū)服開閉養(yǎng)老設(shè)市政公其收集公2.5總圖方案及指標(biāo)-層位置及意利層，為業(yè)主們提供生活以及休配套設(shè)施：作為業(yè)主的會(huì)客廳等功能①②③⑦大堂式①②③⑦運(yùn)營,可配備小型泳池大景觀，面積約13000純?nèi)塑嚪至?，車位配比一層全?00%綠化兒童活動(dòng)場(chǎng)地，面積1000運(yùn)動(dòng)圍合跑

產(chǎn)品類套面積（㎡產(chǎn)品類套面積（㎡數(shù)比房間數(shù)108戶3房2廳2120戶3房?jī)?chǔ)藏衛(wèi)（躍層）戶 （邊套）戶4房2廳2139（2T2）戶4房2廳2合120戶型占139戶型占2.6 D戶型特點(diǎn)1、真實(shí)1梯1戶2、四開間4、四房?jī)蓮d兩衛(wèi)，全明戶型，主臥3.8

5、南向超大轉(zhuǎn)角陽臺(tái)，充受室外空間6、帶有獨(dú)立小貯藏間2.6 面名戶型（㎡）面積（㎡套面積（㎡公攤（㎡公攤（公攤/套型陽臺(tái)投影面（㎡戶型面（㎡率 /套型陽臺(tái)板比面積（㎡D戶四房?jī)蓮d兩2.6139㎡+110110120 3300 C戶型特點(diǎn)12、四房?jī)蓮d兩衛(wèi)，全明戶型，主臥3.83、南向三房，橫向南陽臺(tái)全拉通4、帶有獨(dú)立小貯藏間

B戶型特點(diǎn)12、三房?jī)蓮d兩衛(wèi)，全明戶型，主臥3.83、南面橫南陽臺(tái)全拉通4、帶有獨(dú)立小貯藏間2.6139㎡+110110120 面名戶型（㎡）面積（㎡套面積（㎡公攤（㎡公攤（公攤/套型陽臺(tái)投影面（㎡戶型面（㎡率 /套型陽臺(tái)板比面積（㎡A1戶三房?jī)蓮d兩B1戶三房?jī)蓮d兩C戶四房?jī)蓮d兩2.6120㎡+110110120E`戶BE`戶30003900E`戶型躍

E1、復(fù)式結(jié)構(gòu)，豎廳設(shè)計(jì)，3+123、4

A12.6120㎡+110110120BB戶E`戶E`戶型躍面名戶型（㎡）面積（㎡套面積（㎡公攤（㎡公攤（公攤/套型陽臺(tái)投影面（㎡戶型面（㎡率 /套型陽臺(tái)板比面積（㎡A3戶三房?jī)蓮d兩B3戶三房?jī)蓮d兩E戶三房?jī)蓮d兩2.72.72.82.8精裝標(biāo)準(zhǔn)精裝標(biāo)準(zhǔn)精裝標(biāo)準(zhǔn)精裝標(biāo)準(zhǔn)8棟住棟1-8數(shù)762432200/2700（2.92.9待建道范圍(-1層2.9面積（㎡硬裝造價(jià)（元㎡軟裝造價(jià)（/㎡備占地面積（平米景觀面積（平米約含售樓處面積（平米約樣板房面積（平米約是否為實(shí)體樣板是是否設(shè)置外展是含100接房接房下沉庭恒溫泳下沉庭身，恒溫SPA服務(wù)通過下沉2.92.95#地塊開工時(shí)間：2015年12

6#:售樓中開盤時(shí)間：2016年8 7#地塊開工時(shí)間：2016年3月開盤時(shí)間：2016年104#地塊開工時(shí)間2016年3月

開工時(shí)間2016年3月3#地塊開工時(shí)間2016年3月

2#地塊開工時(shí)間2016年3月

1#地塊開工時(shí)間：2016年3月開盤時(shí)間：2017年12開盤次首二三四五六七八合開盤時(shí)年月 年月年月年月年22018年524個(gè)開盤預(yù)均貨值（億元32132138475620166.8+0.36（車位）=7.16））=6.4 56567業(yè)樓業(yè)樓可售面（平米均價(jià)（元/平米貨值（萬元51.9162.448312合計(jì)首開貨值：4.35運(yùn)營節(jié)奏—分期、組團(tuán)規(guī)；業(yè)態(tài)組住商車方856（個(gè)均21.6貨22.51.321.85657465748312業(yè)態(tài)分////階 開始時(shí)完成時(shí)建售樓部、樣板房方案設(shè)計(jì)及確2015-11-2015-12-售樓部、樣板房施工圖設(shè)2016-2-2016-3-總包單位招投2015-11-2015-12-總包單位進(jìn)2016-1-結(jié)構(gòu)封2016-1-2016-4-落2016-4-2016-4-景確定設(shè)計(jì)分供2016-2-確定方案及成本測(cè)2016-3-2016-3-確定施工圖成本測(cè)2016-3-2016-3-施工單位招投2016-3-2016-4-景觀施工進(jìn)2016-4-2016-6-景觀驗(yàn)收并移2016-6-裝確定設(shè)計(jì)分供2016-2-確定方案及成本測(cè)2016-3-2016-3-施工單位招投2016-3-2016-4-施工進(jìn)2016-4-2016-6-2016-6-2016-6-開2016-6