高力國際-北京辦公樓市場(chǎng)的產(chǎn)業(yè)機(jī)遇和未來展望-10正式版

雷達(dá)|北京|2022年11月30日北京辦公樓市場(chǎng)的產(chǎn)業(yè)機(jī)遇和未來展望高質(zhì)量發(fā)展引領(lǐng)產(chǎn)業(yè)變革10月22日，黨的二十大勝利閉幕。二十大報(bào)告總結(jié)了過去十年來中國經(jīng)濟(jì)社會(huì)取得的一系列舉世矚目的成績。國內(nèi)生產(chǎn)總值從54萬億元增長到114萬億元，我國經(jīng)濟(jì)總量占世界經(jīng)濟(jì)的比重達(dá)百分之十八點(diǎn)五，提高七點(diǎn)二個(gè)百分點(diǎn)，穩(wěn)居世界第二位。一些關(guān)鍵核心技術(shù)實(shí)現(xiàn)突破，戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展壯大，載人航天、探月探火、深海深地探測(cè)、超級(jí)計(jì)算機(jī)、衛(wèi)星導(dǎo)航、量子信息、核電技術(shù)、大飛機(jī)制造、生物醫(yī)藥等取得重大成果，進(jìn)入創(chuàng)新型國家行列。報(bào)告指出未來的5到10年中國將著力推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展，主動(dòng)構(gòu)建新發(fā)展格局。中國經(jīng)濟(jì)的增長將不再僅僅關(guān)注增速，而是將把經(jīng)濟(jì)增長質(zhì)量放到更重要的位置。從產(chǎn)業(yè)發(fā)展角度來看，要把發(fā)展經(jīng)濟(jì)的著力點(diǎn)放在實(shí)體經(jīng)濟(jì)上，推進(jìn)新型工業(yè)化，加快建設(shè)制造強(qiáng)國、質(zhì)量強(qiáng)國、航天強(qiáng)國、交通強(qiáng)國、網(wǎng)絡(luò)強(qiáng)國、數(shù)字中國。目前，國際環(huán)境日趨復(fù)雜，世界經(jīng)濟(jì)低迷，全球市場(chǎng)出現(xiàn)萎縮。中美之間博弈加劇，貿(mào)易保護(hù)主義不斷抬頭，國際貿(mào)易摩擦不斷。報(bào)告中將新安全格局放到了更重要的位置，強(qiáng)調(diào)了中國的糧食、能源資源、重要產(chǎn)業(yè)鏈和供應(yīng)鏈安全。新安全格局保障新發(fā)展格局，維護(hù)國家安全和社會(huì)穩(wěn)定。中國的先進(jìn)制造業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)，面臨的“卡脖子”問題日趨嚴(yán)重，亟待升級(jí)轉(zhuǎn)型，從而達(dá)到產(chǎn)業(yè)鏈、供應(yīng)鏈的自主可控。特別是一些關(guān)系到國家社會(huì)民生的核心技術(shù)和產(chǎn)品長期對(duì)外依存度過高，一旦出現(xiàn)貿(mào)易摩擦，便陷入了“卡脖子”的困境，進(jìn)一步影響到經(jīng)濟(jì)發(fā)展和國家安全。以北京為例，在北京市政府發(fā)布的《北京市“十四五”時(shí)期高精尖產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》中就曾指出，當(dāng)前北京高精尖產(chǎn)業(yè)的綜合實(shí)力與首都高質(zhì)量發(fā)展的要求仍然存在著差距，先進(jìn)制造業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)，面臨的產(chǎn)業(yè)鏈、供應(yīng)鏈“卡脖子”問題依然存在。規(guī)劃認(rèn)為在“十四五”乃至更長時(shí)期，北京的高精尖產(chǎn)業(yè)仍將有大有可為的戰(zhàn)略機(jī)遇期。規(guī)劃提出，至2025年，北京市高精尖產(chǎn)業(yè)增加值占地區(qū)生產(chǎn)總值比重將達(dá)到30%以上，萬億級(jí)產(chǎn)業(yè)集群數(shù)量4-5個(gè)。同時(shí)，規(guī)劃提出了打造高精尖產(chǎn)業(yè)2.0升級(jí)版，構(gòu)建“2441”高精尖產(chǎn)業(yè)體系。“2441”高精尖產(chǎn)業(yè)體系2441兩個(gè)國際引領(lǐng)支柱產(chǎn)業(yè)四個(gè)北京智造四個(gè)北京服務(wù)一批未來前沿產(chǎn)業(yè)?新一代信息技術(shù)：區(qū)塊鏈與?生物技術(shù)與區(qū)域布局：海淀、朝陽、集成電路生命科學(xué)先進(jìn)計(jì)算經(jīng)開區(qū)?碳減排與碳智能網(wǎng)聯(lián)中和目標(biāo)：到2025年實(shí)現(xiàn)2.5科技服務(wù)業(yè)?前沿新材料汽車萬億營收?量子信息?光電子智能制造?醫(yī)藥健康：智慧城市?新型存儲(chǔ)器與設(shè)備區(qū)域布局：昌平、海淀、?腦科學(xué)與腦機(jī)接口大興、經(jīng)開區(qū)…綠色能源與信息內(nèi)容目標(biāo)：到2025年實(shí)現(xiàn)1萬節(jié)能環(huán)保消費(fèi)億營收資料來源：《北京市“十四五”時(shí)期高精尖產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》辦公樓作為產(chǎn)業(yè)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)集聚的重要載體和組成部分，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變革往往會(huì)在很大程度上影響辦公樓市場(chǎng)的發(fā)展。從一線城市相對(duì)成熟的辦公樓市場(chǎng)需求特征中我們可以看到，近3-5年以互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)企業(yè)為代表的新興產(chǎn)業(yè)不斷成長壯大帶來了大量新增需求。其市場(chǎng)影響力使得部分市場(chǎng)和各優(yōu)質(zhì)辦公樓項(xiàng)目收益頗豐。2新周期帶來新調(diào)整，北京辦公樓市場(chǎng)砥礪前行從2018年到2021年，北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)進(jìn)入了供應(yīng)端為主導(dǎo)的高供應(yīng)期。以中服地塊北區(qū)和麗澤南區(qū)為代表的高品質(zhì)項(xiàng)目集中入市，四年內(nèi)市場(chǎng)新增供應(yīng)總量超了300萬平方米（3,230萬平方英尺）。市場(chǎng)空置率因此從2018年初的8.1%攀升到2020年末的19.4%，市場(chǎng)租金也在2018年觸及到最高點(diǎn)后一路下滑，租金四年的調(diào)整幅度達(dá)到15.7%。近兩年，隨著經(jīng)濟(jì)逐步企穩(wěn)和疫情防控的常態(tài)化，被壓抑的企業(yè)辦公需求開始釋放。2021年北京商辦市場(chǎng)（包含甲乙級(jí)寫字樓及產(chǎn)業(yè)園）總凈吸納量接近290萬平方米（3,120萬平方英尺），創(chuàng)造了有歷史記錄以來的新高。其中，產(chǎn)業(yè)園和甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)均突破百萬平方米。企業(yè)需求的的核心動(dòng)力來自于以互聯(lián)網(wǎng)軟件與服務(wù)為代表的互聯(lián)網(wǎng)科技類企業(yè)。更具體而言，則是集中在頭部大廠和toC的服務(wù)類平臺(tái)。得益于此，甲級(jí)寫字樓的空置率從2020末的19.4%大幅下降到2021年末15%，部分子市場(chǎng)的租金已經(jīng)出現(xiàn)企穩(wěn)跡象。2022年三季度北京甲級(jí)寫字樓及產(chǎn)業(yè)園各子市場(chǎng)租金及空置率同比變化情況數(shù)據(jù)來源：高力國際然而從2022年初開始，市場(chǎng)行情急轉(zhuǎn)直下，前三季度全商辦市場(chǎng)合計(jì)凈吸納量為-24萬平方米（-260萬平方英尺）。各市場(chǎng)凈吸納量對(duì)比去年均出現(xiàn)了大幅下滑。以2021年需求最強(qiáng)勁的互聯(lián)網(wǎng)科技為例，在超過5,000平方米（54,000平方英尺）的大宗新租租賃成交中，2022前三季度成交面積大幅縮減到只有不到18萬平米（194萬平方英尺），不及去年的15%。如果不是金融行業(yè)對(duì)于北京辦公樓市場(chǎng)的需求支撐，今年的辦公樓市場(chǎng)行情將會(huì)更加困難。3市場(chǎng)行情出現(xiàn)如此快速的反轉(zhuǎn)多數(shù)情況是由于多種原因的綜合所致，高力國際也因此總結(jié)了目前核心的影響因素：1疫情不斷散狀復(fù)發(fā)持續(xù)影響寫字樓租賃的活躍度2企業(yè)普遍持保守預(yù)期，辦公擴(kuò)張意愿不足34

多數(shù)企業(yè)在辦公租賃上維持降本增效的策略創(chuàng)造最多增量需求的互聯(lián)網(wǎng)科技行業(yè)辦公需求大幅萎縮行業(yè)發(fā)展環(huán)境出現(xiàn)變化，流量紅利消失，行業(yè)進(jìn)入轉(zhuǎn)型時(shí)期完成大面積租賃后，互聯(lián)網(wǎng)頭部企業(yè)進(jìn)入辦公空間面積整合期目前，辦公樓市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了新的產(chǎn)業(yè)變化?；ヂ?lián)網(wǎng)科技類企業(yè)需求的大幅調(diào)整將對(duì)市場(chǎng)去化產(chǎn)生巨大影響，也將大幅增加未來市場(chǎng)的不確定性。互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)聚集的北部市場(chǎng)中，中關(guān)村、上地及望京-酒仙橋區(qū)域，空置率均持續(xù)走高。其中，望京-酒仙橋今年第三季度甲級(jí)市場(chǎng)空置率同比上漲了9.7個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到了18%；中關(guān)村的空置率在近15年首次攀升至10%。從私募投資觀察產(chǎn)業(yè)趨勢(shì)

Imageplaceholder由上面的市場(chǎng)環(huán)境變化可以看出，未來3-5年市場(chǎng)需求側(cè)的不確定性大幅升高。因此，在目前的市場(chǎng)環(huán)境下，投資機(jī)構(gòu)和辦公樓業(yè)主面臨最重要的是以下三個(gè)問題：1.互聯(lián)網(wǎng)頭部大廠戰(zhàn)略調(diào)整的時(shí)候，現(xiàn)在的互聯(lián)網(wǎng)科技行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)是否可持續(xù)？2.除了互聯(lián)網(wǎng)科技，還有什么其他的行業(yè)正在快速成長，形成未來新的市場(chǎng)增長極？3.這些潛在的快速成長的行業(yè)又都分布在北京哪里呢？回答這三個(gè)問題，需要回歸到商業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)，即為產(chǎn)業(yè)服務(wù)的角度，也就是通過熱點(diǎn)產(chǎn)業(yè)變化來觀察。我們希望能夠?yàn)槭袌?chǎng)參與者提供一個(gè)觀察角度，即從私募投資的一級(jí)市場(chǎng)來看未來辦公樓行業(yè)的產(chǎn)業(yè)需求變化。機(jī)構(gòu)用資金投票，今天獲取資源最多的行業(yè)或企業(yè)，大概率也就是明天辦公樓市場(chǎng)可持續(xù)的需求來源。投資事件樣本說明高力國際整理并分析了從2021年到2022年10月，共計(jì)1540條發(fā)生在北京的投資事件。投資類型涵蓋了風(fēng)險(xiǎn)投資中從天使或種子期到IPO的企業(yè)全成長周期，以及眾多戰(zhàn)略投資。由于C輪以前的成長企業(yè)其商業(yè)模式及產(chǎn)品尚不成熟，未經(jīng)過市場(chǎng)檢驗(yàn)，所以我們此次未包含C輪之前的投資事件。因此，目前的投資事件包含過去一年10個(gè)月中發(fā)生在北京市場(chǎng)的C輪及以后的703個(gè)投資事件。由于大量事件的投資金額無法獲取，因此報(bào)告分析均基于投資事件數(shù)量進(jìn)行。行業(yè)劃分說明我們基于各企業(yè)主營業(yè)務(wù)類型對(duì)其進(jìn)行了行業(yè)分類。例如在互聯(lián)網(wǎng)軟件與服務(wù)中，多為互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的企業(yè)，產(chǎn)業(yè)+互聯(lián)網(wǎng)特征的企業(yè)均根據(jù)其核心產(chǎn)品或服務(wù)劃歸其所服務(wù)的行業(yè)。如互聯(lián)網(wǎng)醫(yī)療類平臺(tái)企業(yè)我們將其劃分入醫(yī)療健康中的新健康服務(wù)類中。為了更好觀察芯片、集成電路、新能源汽車等行業(yè)，我們將其單獨(dú)分類說明并未將其歸為制造業(yè)。制造業(yè)包含如機(jī)器人、無人機(jī)和其他高端機(jī)械制造類企業(yè)。私募投資事件行業(yè)占比企業(yè)分布地占比能源環(huán)保,4.0%其他,21.9%汽車及零部件,互聯(lián)網(wǎng)軟件與服務(wù),37.4%4.4%消費(fèi)品,4.7%北清路,6.9%廣告媒體/娛樂出版,6.4%亦莊,9.1%互聯(lián)網(wǎng)硬件技術(shù)與中關(guān)村,17.8%設(shè)備,6.8%制造業(yè),7.1%醫(yī)療健康,16.5%上地,11.4%望京酒仙橋,11.8%數(shù)據(jù)來源：高力國際根據(jù)公開信息整理注釋：“其他”為不在主要寫字樓及產(chǎn)業(yè)園子市場(chǎng)范圍內(nèi)的項(xiàng)目從行業(yè)的投資事件數(shù)量分布來看，互聯(lián)網(wǎng)軟件與服務(wù)占比達(dá)到37.4%，醫(yī)療健康緊隨其后占比達(dá)到16.5%?；ヂ?lián)網(wǎng)硬件技術(shù)與設(shè)備占比達(dá)到6.8%，互聯(lián)網(wǎng)科技行業(yè)的整體占比已經(jīng)接近45%。另外，制造業(yè)占比排名第三，達(dá)到7.1%。從行業(yè)數(shù)量分布就可以看出，在過去的近兩年時(shí)間中，互聯(lián)網(wǎng)科技行業(yè)依然是目前最受投資機(jī)構(gòu)關(guān)注的行業(yè)。同時(shí)，從這些企業(yè)在北京市場(chǎng)的分布可以看到，中關(guān)村占比18%，望京酒仙橋占比12%，上地占比11%。這三大子市場(chǎng)也是北京已經(jīng)形成的西北和東北兩大創(chuàng)新組團(tuán)，中關(guān)村依然是北京最具產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新力的辦公樓市場(chǎng)。換個(gè)角度講，如果企業(yè)依然以現(xiàn)有辦公地點(diǎn)就近擴(kuò)張為首選，那么這三個(gè)子市場(chǎng)將在未來隨著企業(yè)擴(kuò)張獲得源源不斷的新增需求。結(jié)合《北京“十四五”時(shí)期高精尖產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》中重點(diǎn)發(fā)展的高精尖行業(yè)，我們將分析重點(diǎn)放在互聯(lián)網(wǎng)科技行業(yè)（包含互聯(lián)網(wǎng)軟件與服務(wù)，互聯(lián)網(wǎng)硬件技術(shù)與設(shè)備），并同時(shí)展示醫(yī)療健康、制造業(yè)、汽車及零部件三大行業(yè)的細(xì)分賽道情況，及其所在子市場(chǎng)的分布。行業(yè)細(xì)分領(lǐng)域能夠更好的幫助辦公樓市場(chǎng)參與者更清晰的看清重點(diǎn)行業(yè)內(nèi)的熱門細(xì)分賽道。行業(yè)的地理分布能夠更好的判斷未來哪些子市場(chǎng)的發(fā)展能夠充滿機(jī)遇。5互聯(lián)網(wǎng)軟件與服務(wù)細(xì)分行業(yè)占比企業(yè)分布占比其他,13%其他,18%中關(guān)村,21%工業(yè)互聯(lián)網(wǎng),5%軟件應(yīng)用,游戲開發(fā),29%7%網(wǎng)絡(luò)安全,11%上地,燕莎,6%19%人工智能,大數(shù)據(jù)云計(jì)算,25%北清路,11%7%CBD,7%望京酒仙橋,數(shù)據(jù)來源：高力國際根據(jù)公開信息整理13%注釋：“其他”中包含虛擬現(xiàn)實(shí)、智慧運(yùn)維平臺(tái)、網(wǎng)絡(luò)通信、區(qū)塊鏈等在互聯(lián)網(wǎng)軟件與服務(wù)類中，29%集中以互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)為主的軟件應(yīng)用類企業(yè)中。除了傳統(tǒng)的社交、電商類平臺(tái)企業(yè)外，更多的是ToB類的企業(yè)服務(wù)為主，如人力資源等。另外，以大數(shù)據(jù)和云計(jì)算為核心技術(shù)支撐的企業(yè)占比也達(dá)到25%，如數(shù)字營銷、數(shù)據(jù)分析等，人工智能類企業(yè)緊隨其后，占比11%。隨著大數(shù)據(jù)、云計(jì)算、人工智能等新興技術(shù)的興起，網(wǎng)絡(luò)信息安全邊界實(shí)際上正在弱化，對(duì)于網(wǎng)絡(luò)安全的要求也在越來越高。數(shù)據(jù)安全、隱私保護(hù)甚至國家安全等核心安全問題的重視度不斷提高，網(wǎng)絡(luò)安全相關(guān)的投資也在不斷增多。因此，網(wǎng)絡(luò)安全所受到的投資關(guān)注度也相對(duì)較高，占比達(dá)到11%。從分布地來看，大部分企業(yè)集中在中關(guān)村、上地和望京酒仙橋，這些區(qū)域也是傳統(tǒng)的互聯(lián)網(wǎng)軟件類企業(yè)的聚集區(qū)，總占比超過40%。其中，大部分企業(yè)都選擇了產(chǎn)業(yè)園和乙級(jí)寫字樓作為辦公場(chǎng)地。服務(wù)類型占比C端占比：23%B端占比：77%從企業(yè)服務(wù)類型來看，超過7成的投資集中在了toB類企業(yè)，而toC的占比僅23%?？梢哉f，toC生態(tài)的擴(kuò)張到達(dá)極限后，toB的關(guān)鍵發(fā)展期才剛剛開始，特別是國內(nèi)互聯(lián)網(wǎng)的B端場(chǎng)景還遠(yuǎn)沒有普及，相關(guān)服務(wù)更是遠(yuǎn)沒有達(dá)到極限，還有更大的發(fā)展空間。從商業(yè)邏輯來看，ToB的企業(yè)針對(duì)商業(yè)決策多有著較長的決策周期，半年或一年的決策周期也很普遍。同時(shí)，服務(wù)于B端企業(yè)需要投入大量成本，且一旦服務(wù)獲得認(rèn)可，多數(shù)企業(yè)不會(huì)隨便更換服務(wù)商。換句話說，整個(gè)商業(yè)決策更加慎重，其替換成本往往太大，獲得認(rèn)可的toB企業(yè)有著更強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)壁壘。中國下一階段面臨的供給側(cè)改革和企業(yè)效率提升將會(huì)為toB企業(yè)帶來更多的發(fā)展空間，而上面所提及的熱門被投細(xì)分賽道，如大數(shù)據(jù)、云計(jì)算、人工智能等，都是未來企業(yè)級(jí)應(yīng)用場(chǎng)景的重要技術(shù)。6互聯(lián)網(wǎng)硬件技術(shù)與設(shè)備細(xì)分行業(yè)占比企業(yè)分布占比中關(guān)村,其他,27%17%上地,芯片集成電路,13%96%亦莊,北清路,23%數(shù)據(jù)來源：高力國際根據(jù)公開信息整理17%在互聯(lián)網(wǎng)硬件技術(shù)與設(shè)備行業(yè)的細(xì)分領(lǐng)域中，芯片集成電路類的技術(shù)研發(fā)型企業(yè)占比超過了9成，目前該行業(yè)主要集中在中關(guān)村、亦莊、北清路和上地子市場(chǎng)中。如今大數(shù)據(jù)、云計(jì)算、人工智能、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)等領(lǐng)域的快速發(fā)展，都離不開5G的革命浪潮。目前以5G為依托產(chǎn)生的行業(yè)所受的投資關(guān)注度很高，而5G的發(fā)展則高度依賴芯片集成電路產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，例如計(jì)算芯片、存儲(chǔ)芯片、控制芯片、感應(yīng)芯片等。除了5G，工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、人工智能、智能汽車、數(shù)據(jù)中心等也都高度依賴半導(dǎo)體行業(yè)的發(fā)展。而在半導(dǎo)體的制造中，其中的精密零部件是技術(shù)含量較高、難度較大的環(huán)節(jié)之一，也是國內(nèi)半導(dǎo)體設(shè)備企業(yè)“卡脖子”環(huán)節(jié)之一。如今的零部件行業(yè)龍頭企業(yè)集中在美日歐企業(yè)中。在疫情常態(tài)化及國際環(huán)境日趨復(fù)雜的背景下，對(duì)于半導(dǎo)體產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈自主可控就顯得更為重要。該類投資從中美貿(mào)易戰(zhàn)之后開始陸續(xù)增多，各類國家級(jí)引導(dǎo)基金紛紛落地，保證行業(yè)內(nèi)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的研發(fā)資金需求，大力支持該行業(yè)的發(fā)展。隨著國產(chǎn)化替代大潮逐步開啟，未來的行業(yè)發(fā)展也將擁有更廣闊的市場(chǎng)空間。醫(yī)療健康細(xì)分行業(yè)占比 企業(yè)分布占比 “其他”中企業(yè)所屬區(qū)域占比Top3其他,基因治療,14%其他,AI治療,22%北清路,26%10%10%新器械,創(chuàng)新藥,20%16%望京酒仙新健康服橋,務(wù),18%亦莊,10%中關(guān)村,23%13%

所屬區(qū)域 占比大興區(qū) 26.7%海淀區(qū) 16.7%昌平區(qū) 13.3%醫(yī)療健康相關(guān)的投資在疫情之后受到了更多投資機(jī)構(gòu)的關(guān)注，目前已經(jīng)成為僅次于互聯(lián)網(wǎng)科技行業(yè)以外最受關(guān)注的行業(yè)。在醫(yī)療健康的細(xì)分行業(yè)中，基因檢測(cè)治療類企業(yè)占比22％，這類企業(yè)主要以腫瘤領(lǐng)域的基因檢測(cè)為主。創(chuàng)新類藥物的研發(fā)企業(yè)占比達(dá)到20％，此類企業(yè)多專注于研發(fā)治療惡性腫瘤、心腦血管病等重大疾病的創(chuàng)新藥品。新健康服務(wù)行業(yè)中多聚集了如人工智能、數(shù)字化診療平臺(tái)等創(chuàng)新平臺(tái)類企業(yè)。此外，高端影像設(shè)備、手術(shù)器械設(shè)備和AI影像治療類企業(yè)所受的關(guān)注度也較高。從企業(yè)的分布地來看，我們發(fā)現(xiàn)醫(yī)療保健類企業(yè)主要分布于位于亦莊、大興、昌平區(qū)域的生物醫(yī)藥基地產(chǎn)業(yè)園中，其中大部分醫(yī)療健康類專業(yè)園區(qū)都保持著較高的出租率。制造業(yè)細(xì)分行業(yè)占比 企業(yè)主要分布地Top3雷達(dá),12%1上地2亦莊3中關(guān)村其他,8%無人機(jī),機(jī)器人,40%在制造業(yè)中，機(jī)器人制造相關(guān)企業(yè)占比達(dá)到40％。主要集中10%在下游應(yīng)用類服務(wù)機(jī)器人和工業(yè)機(jī)器人企業(yè)中。近年來，隨機(jī)械設(shè)備,著智能智造的轉(zhuǎn)型與發(fā)展，我國的機(jī)器人行業(yè)進(jìn)入快速增長期。此外，疫情常態(tài)化的背景下，更加催生了更多領(lǐng)域向自10%高端設(shè)備,20%動(dòng)化、無人化發(fā)展的態(tài)勢(shì)。當(dāng)前，機(jī)器人制造類企業(yè)集中在上地、中關(guān)村及亦莊子市場(chǎng)中。數(shù)據(jù)來源：高力國際整理汽車及零部件1細(xì)分行業(yè)占比企業(yè)主要分布地Top3新能源汽車,1中關(guān)村2望京-酒仙橋3燕莎16%互聯(lián)網(wǎng)汽車平臺(tái),自動(dòng)駕駛,66%自動(dòng)駕駛相關(guān)類企業(yè)當(dāng)前是投資機(jī)構(gòu)最為關(guān)注的領(lǐng)域，占比超過60％。除在傳統(tǒng)城市場(chǎng)景應(yīng)用的無人駕駛產(chǎn)品外，17%應(yīng)用于港口、礦區(qū)等場(chǎng)景的產(chǎn)品所受關(guān)注度也相對(duì)較高。根據(jù)《北京“十四五”時(shí)期高精尖產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》，力爭(zhēng)到2025年北京汽車產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值突破7,000億元，智能網(wǎng)聯(lián)汽車(L2級(jí)以上)滲透率達(dá)到80%。數(shù)據(jù)來源：高力國際整理注釋：１.由于C輪及以后事件數(shù)量較少不具有代表性，增加B輪及以前的事件進(jìn)行合并分析能源環(huán)保1細(xì)分行業(yè)占比 企業(yè)主要分布地Top3環(huán)境治理, 能源材料,9% 9%

1四惠 2北清路3中關(guān)村能源設(shè)備,39% 在能源環(huán)保行業(yè)中，40％的企業(yè)為能源設(shè)備制造類企業(yè)。這清潔能源,類企業(yè)包含了電池、儲(chǔ)能等設(shè)備的研發(fā)與生產(chǎn)。為能源相關(guān)企業(yè)進(jìn)行數(shù)字化轉(zhuǎn)型的企業(yè)所受投資關(guān)注度也相對(duì)較高，占15%比27％。當(dāng)前，能源化工類企業(yè)的辦公地點(diǎn)較為分散，未形數(shù)據(jù)管理平臺(tái),成明顯的集聚區(qū)域。根據(jù)《北京“十四五”時(shí)期高精尖產(chǎn)業(yè)發(fā)27%展規(guī)劃》，未來將在昌平、房山、大興等區(qū)重點(diǎn)布局綠色能源與節(jié)能環(huán)保產(chǎn)業(yè)，力爭(zhēng)在2025年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入5,500億元。數(shù)據(jù)來源：高力國際整理注釋：１.由于C輪及以后事件數(shù)量較少不具有代表性，增加B輪及以前的事件進(jìn)行合并分析啟示與展望方向比努力更重要。通關(guān)整理分析過去近兩年的私募投資事件，最直接的收獲就是非常清晰地捕捉目前哪些行業(yè)正在處于風(fēng)口，哪些細(xì)分領(lǐng)域可能孵化出新一批的獨(dú)角獸，哪些子市場(chǎng)未來可能會(huì)有源源不斷的新增辦公需求。這些問題核心在于確定樓宇租賃策略中重點(diǎn)關(guān)注的行業(yè)方向，而不會(huì)因?yàn)榉较蛐藻e(cuò)誤而錯(cuò)過未來的獨(dú)角獸。同樣，在明確了樓宇所在區(qū)域的產(chǎn)業(yè)變化后，業(yè)主還需要考慮自身的政策、配套、硬件等核心參考指標(biāo)是否能夠滿足這些新興企業(yè)的辦公需求。只有跟上市場(chǎng)變化的步伐，甚至提前預(yù)判市場(chǎng)變化，才能做到處變不驚。企業(yè)辦公空間擴(kuò)張風(fēng)格迥異。目前的風(fēng)口集中在高精尖技術(shù)型企業(yè)或者toB企業(yè)，這類企業(yè)的擴(kuò)張風(fēng)格也和以C端服務(wù)為主的互聯(lián)網(wǎng)大廠或獨(dú)角獸企業(yè)風(fēng)格不