三軸攪拌樁施工標準化手冊

精品文檔精心整理精品文檔可編輯的精品文檔精品文檔精心整理精品文檔可編輯的精品文檔南昌軌道交通3號線工程土建施工03合同段三軸攪拌樁施工標準化手冊編制：復(fù)核：審核：中鐵二局南昌軌道交通3號線土建三標項目部二O一六年八月九日

精品文檔精心整理PAGE2精品文檔可編輯的精品文檔目錄第一章規(guī)范性引用文件 3第二章范圍 3第三章機械選擇 3第四章設(shè)計要求及質(zhì)量控制要求 4第五章三軸攪拌樁施工工藝及工序要求 55.1施工準備 55.2工藝試樁 55.3施工工藝流程 65.4主要施工參數(shù)（暫定） 95.5施工記錄 95.6質(zhì)量檢驗 105.7特殊部位處理 105.8特殊情況處理措施 115.9三軸攪拌樁施工技術(shù)要點 125.10攪拌樁樁體驗收標準 12第六章三軸攪拌樁參數(shù)計算實例 126.1說明及要求 126.2計算實例 13第七章施工組織 137.1人員配備 137.2機械配置 137.3試驗、測量儀器配置 14第九章項目管理機構(gòu) 149.1項目管理責任制 14第十章保證措施 1510.1質(zhì)量保證措施 1510.2安全、文明及環(huán)保措施 15第十一章質(zhì)量記錄 16第十二章附件 1812.1施工記錄 1812.2檢驗批資料 18

第一章規(guī)范性引用文件1、岱山站站主體圍護結(jié)構(gòu)施工圖2、岱山站巖土工程勘察報告；3、現(xiàn)行施工規(guī)范和操作規(guī)程，如下：《建筑基坑工程技術(shù)規(guī)范》（YB9258-1997）《建筑基坑支護技術(shù)規(guī)程》（JGJ120-2012）《建筑地基處理技術(shù)規(guī)范》（JGJ79-2012）；《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范》（GB50007-2011）《建筑樁基技術(shù)規(guī)范》（JGJ94-2008）；《建筑地基基礎(chǔ)工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范》（GB50202-2002）《建筑基樁檢測技術(shù)規(guī)范》（JGJ106-2014）《建筑機械使用安全技術(shù)規(guī)程》

JGJ

33—2012；《施工現(xiàn)場臨時用電安全技術(shù)規(guī)范

》JGJ

46—2005；第二章范圍 適用于南昌軌道交通3號線土建三標項目岱山站三軸止水帷幕指導(dǎo)施工。第三章機械選擇經(jīng)綜合考慮，本工程選擇JB-160型三軸攪拌機。①采用專用三軸攪拌機施工，兩軸同向旋轉(zhuǎn)噴漿與土拌合，中軸逆向高壓噴氣在孔內(nèi)與水泥充分翻攪拌和，而且由于中軸高壓噴出的氣體在土中逆向翻轉(zhuǎn)，使原來已拌合的土體更加均勻，成樁直徑更加有效，加固效果更優(yōu)。②三軸攪拌機械施工效率高，相對單軸或雙軸攪拌機械施工工期大大縮短，對于施工工期要求緊的工程，此法施工特別有效。③使用范圍廣。水泥深層攪拌樁適用于處理正常固結(jié)的淤泥與淤泥質(zhì)土、粉土、飽和黃土、素填土、粘性土、泥炭土、有機質(zhì)土等地基。同時，水泥深層攪拌樁所形成的水泥土固體可作為豎向荷載的復(fù)合地基，基坑工程圍護擋墻、被動區(qū)加固、防水帷幕等。④三軸攪拌樁施工時，將要置換出一部分泥漿。由于施工前開挖溝槽，避免了泥漿的益出，但由于加固深度的增加置換出的泥漿將會逐漸增多，置換出的泥漿在短時間內(nèi)無法固結(jié)至使無法及時運到指定的棄土場，對施工現(xiàn)場的文明施工造成一定影響。⑤施工機械設(shè)備比較大，現(xiàn)場組裝需要提供很大的施工場地。機械設(shè)備從現(xiàn)場組裝到調(diào)試需要一個星期的時間，所以三軸攪拌樁加固需要較大的施工場地。⑥同時，為保證成樁質(zhì)量，建議使用灌漿自動記錄儀，實時盯控施工過程數(shù)據(jù)，灌漿自動記錄儀以壓力傳感器測量噴灌壓力、流量計計量噴灌流量，集微型計算機系統(tǒng)對傳感器信號采集、分析、數(shù)據(jù)處理，并且控制打印機打印施工過程數(shù)據(jù)第四章設(shè)計要求及質(zhì)量控制要求1、岱山站設(shè)計自然地坪絕對標高約為33.7m，冠梁底標高為31.699m，三軸攪拌樁底標高為入中風化巖層0.2m，基坑開挖深度約為16.8m。2、水泥攪拌樁采用PO.42.5普通硅酸鹽水泥，止水帷幕的水泥摻量為25%，水灰比為1.5，滲透系數(shù)不應(yīng)大于1×10-7cm/s，28天無側(cè)限抗壓強度標準值不低于0.8MPa。3、樁身采用一次攪拌工藝，水泥和原狀土須均勻拌合，下沉及提升均為噴漿攪拌，為保證水泥土攪拌均勻，必須控制好鉆具下沉及提升速度，鉆機鉆進攪拌速度一般在0.8m/min，提升攪拌速度一般在1m/min，鉆進時注漿量一般為額定漿量的70~80%，在樁底2m部分重復(fù)攪拌注漿，提升速度不宜過快，避免出現(xiàn)真空負壓、孔壁塌方等引起周邊地基沉降。4、攪拌樁成樁應(yīng)均勻、持續(xù)、無頸縮和斷層,嚴禁在提升噴漿過程中斷漿,特殊情況造成斷漿應(yīng)恢復(fù)壓漿前將三軸攪拌機提升或下沉0.5m后再注漿攪拌施工，以保證攪拌的連續(xù)性，因故擱置超過2h以上的拌制漿液，應(yīng)作廢漿處理，嚴禁在用。5、攪拌樁施工應(yīng)有連續(xù)性，不得出現(xiàn)24h施工冷縫，如因特殊原因出現(xiàn)施工冷縫，則需補強并在圖紙及現(xiàn)場標明位置，以便最后統(tǒng)一考慮加強方案，超過48h須在接頭旁加樁補強。6、由于淺層土層滲透系數(shù)大，止水帷幕的質(zhì)量至關(guān)重要，各方應(yīng)加以重視，包括施工隊伍、施工機械的選取到施工的管理等各方面，均應(yīng)加強，確保水泥攪拌樁施工質(zhì)量。7、攪拌樁施工過程中，必須對基坑周邊沉降及位移進行監(jiān)測，并根據(jù)監(jiān)測資料，合理控制攪拌樁施工過程中攪拌頭的壓入阻力及注漿壓力。8、基坑開挖前，采用漿液試件強度試驗對水泥土攪拌樁樁身強度進行檢驗，抽檢根數(shù)為總數(shù)的2%，每根不少于3個取樣點，每個取樣點制作3件試塊，試塊28天無側(cè)限抗壓強度標準值不低于0.8MPa，攪拌樁成樁28d后，采用鉆取芯樣作樁身完整性檢測，檢驗數(shù)量為施工總樁數(shù)的0.5%，且不少于6點。第五章三軸攪拌樁施工工藝及工序要求5.1施工準備5.1.1技術(shù)準備①認真熟悉現(xiàn)場的工程地質(zhì)和水文地質(zhì)資料，場區(qū)內(nèi)地下障礙物和鄰近區(qū)域的地下管線（管道、電纜）、地下構(gòu)筑物、房屋等調(diào)查資料。②完成施工組織設(shè)計以及施工方案的審批。③對圖紙進行會審及設(shè)計交底，完成相關(guān)手續(xù)工作。④對現(xiàn)場施工人員進行圖紙和施工方案交底，專業(yè)工種應(yīng)進行短期專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)。特殊工種人員必須持證上崗。⑤組織現(xiàn)場所有管理人員和施工人員學(xué)習有關(guān)安全、文明施工規(guī)程，增強職工安全、文明施工和環(huán)保意識。⑥進行測量基準點交底、復(fù)測及驗收工作。5.1.2測量準備測量放樣前，先完成對施工圖紙的審核，完成對測量依據(jù)定位點的交接與檢測，完成測量方案的編制與數(shù)據(jù)準備，完成對測量工具儀器的檢測與糾正，以及進場報驗。5.1.3試驗準備開工前，試驗需要完成的工作有：仔細核對圖紙，確認水泥標號和預(yù)計使用數(shù)量，強度檢測方式方法，完成已進場原材料的抽樣檢測并取得檢測報告。5.1.4作業(yè)條件準備①現(xiàn)場臨建場地完成，具備作業(yè)環(huán)境，通過監(jiān)理驗收。②施工用水、用電接至施工場區(qū)，并滿足三軸機械施工要求，通過監(jiān)理驗收。③泥漿儲備池已完成。④三軸攪拌機械試運轉(zhuǎn)完畢。5.2工藝試樁5.2.1根據(jù)設(shè)計圖要求，配合建設(shè)、監(jiān)理單位，組織由設(shè)計、質(zhì)監(jiān)、地質(zhì)勘探部門一起參加的工藝試打樁工作。5.2.2現(xiàn)場施工人員認真填寫施工原始記錄，⑥提升速度；⑦漿液流量；⑧每米噴漿量；⑨復(fù)攪深度。5.2.3根據(jù)試打樁確定三軸水泥攪拌樁機噴漿量、鉆進速度、提升速度、攪拌次數(shù)等參數(shù)，填寫試打樁報告，方能進行大面積施工。5.3施工工藝流程5.3.1三軸攪拌樁施工工藝流程圖三軸攪拌樁施工工藝流程圖5.3.2三軸攪拌樁樁位施工順序三軸攪拌樁按下圖所示順序進行施工。其中兩圓相交的公共部分為重復(fù)套鉆，以保證墻體的連續(xù)性和接頭的施工質(zhì)量。該施工順序一般適用于N值小于50的地基土。跳槽式雙孔全套復(fù)攪式連接：一般情況下均采用該種方式進行施工，詳見下圖所示。對于圍墻轉(zhuǎn)角或有施工間斷情況下采用單側(cè)擠壓式連接方式，詳見下圖所示：跳槽式雙孔全套復(fù)攪式連接方式圖單側(cè)擠壓式連接方式圖5.3.3施工場地平整①施工前，必須先進行施工區(qū)域內(nèi)的場地平整。路基承重荷載以能行走三軸攪拌機械為準。②因該工法要求連續(xù)施工，故在施工前應(yīng)對圍護施工區(qū)域地下障礙物及管線進行清理或移位，以保證施工順利進行。5.3.4樁位放樣根據(jù)提供的坐標基準點，按照設(shè)計圖進行放樣定位及高程引測工作，并做好永久及臨時標志。放樣定位后，請監(jiān)理進行復(fù)核驗收簽證。確認無誤后方可進行攪拌施工。5.3.5開挖導(dǎo)向溝槽在三軸攪拌樁施工過程中會涌出大量的置換土，為了保證樁機的安全移位和施工現(xiàn)場的整潔，需要使用挖機在攪拌樁樁位上預(yù)先開挖溝槽。根據(jù)基坑圍護內(nèi)邊控制線，采用0.6m3挖機開挖導(dǎo)向溝，遇有地下障礙物時，用挖土機清除，開挖導(dǎo)向溝余土應(yīng)及時處理，以保證樁機水平行走，并達到文明工地要求。5.3.6攪拌樁孔位定位由現(xiàn)場技術(shù)員根據(jù)設(shè)計圖紙和測量控制點放出樁位，樁位平面偏差不大于2cm。本工程使用的三軸攪拌機樁徑為850mm，軸心距為600mm，攪拌樁搭接250mm。三軸攪拌樁采用套打一孔工藝，因此樁心距為1200mm。5.3.7樁機就位與垂直度校正移動攪拌樁機到達作業(yè)位置，并調(diào)整樁架垂直度達到0.5%以上。在樁機上焊接一半徑為5cm的鐵圈，10m高處懸掛一鉛錘，利用經(jīng)緯儀校直鉆桿垂直度，使鉛錘正好通過鐵圈中心。每次施工前必須適當調(diào)節(jié)鉆桿，使鉛錘位于鐵圈內(nèi)，即把鉆桿垂直度誤差控制在0.5%內(nèi)。

樁機移位由當班組長統(tǒng)一指揮，移動前必須仔細觀察現(xiàn)場情況，移位要作到平穩(wěn)、安全。樁機定位后，由當班組長負責對樁機樁位進行復(fù)核，偏差不得大于20mm。

為便于成樁深度的控制，施工前應(yīng)在鉆桿上做好標記，控制攪拌樁樁長不得小于設(shè)計樁長，當樁長變化時擦去舊標記，做好新標記。5.3.8水泥漿液拌制施工前應(yīng)搭建好拌漿施工平臺，平臺附近搭建水泥庫，對全體工人做好詳細的施工技術(shù)交底工作，水泥采用P042.5級普通硅酸鹽水泥，水泥漿液的水灰比嚴格控制在1.5～1.6，具體根據(jù)可現(xiàn)場實際情況調(diào)整，水泥總體摻量為25%，空樁為5%（重量）。5.3.9注漿、攪拌、提升啟動電動機，根據(jù)土質(zhì)情況按計算速率，放松卷揚機使攪拌頭自上而下切土拌和下沉，直到鉆頭下沉鉆進至樁底標高。按照攪拌樁施工工藝要求，鉆桿在下沉和提升時均需注入水泥漿液，每次下降時噴漿70％~80%，提升時噴漿20％~30%。鉆機鉆進速度不大于0.8m/min，提升速度宜不大于1m/min，按照技術(shù)交底要求均勻、連續(xù)注入拌制好的水泥漿液，鉆桿提升完畢時，設(shè)計水泥漿液全部注完。見下圖：攪拌時間-下沉、提升關(guān)系圖。攪拌時間-下沉、提升關(guān)系圖5.4主要施工參數(shù)（暫定）下沉速度：0.6～0.8m/min提升速度：0.8~1m/min攪拌轉(zhuǎn)速：30～50rod/min漿液流量：140~160L/min漿液配比：水：水泥=1.5：1注漿壓力1.5～2.5Mpa5.5施工記錄施工過程中，由技術(shù)員負責填寫施工記錄，施工記錄表中詳細記錄了樁位編號、樁長、斷面面積、下沉（提升）攪拌噴漿的時間及深度、水泥用量、試塊編號、水泥摻入比、水灰比。施工過程中質(zhì)檢員、技術(shù)員、監(jiān)理工程師監(jiān)督施工，施工記錄報項目監(jiān)理審批。5.6質(zhì)量檢驗①施工前應(yīng)檢查水泥的質(zhì)量、樁位、攪拌機工作性能及各種計量設(shè)備完好程度。水泥必須具有供應(yīng)商提供的出廠合格證和質(zhì)保書，并按批次取樣送檢測中心試驗合格后方能使用。②施工中質(zhì)量檢驗包括機械性能、材料質(zhì)量、摻合比試驗等資料的驗證，以及樁位、樁長、樁頂高程、樁身垂直度、樁身水泥摻量、噴漿速度、水灰比、攪拌和噴漿起止時間、噴漿量的均勻度、搭接樁施工間歇時間等。③施工結(jié)束后，應(yīng)檢查樁體強度、樁體直徑、防滲效果等。④水泥土攪拌樁樁身強度應(yīng)符合設(shè)計要求。5.7特殊部位處理（1）施工冷縫處理施工過程中一旦出現(xiàn)冷縫則采取在冷縫處圍護樁外側(cè)補攪素樁方案。在圍護樁達到一定強度后進行補樁，以防偏樁，保證補樁效果，素樁與圍護樁搭接厚度約10cm.具體如下圖所示:施工冷縫處理圖（2）攪拌樁滲水處理在整個基坑開挖階段，備好相應(yīng)設(shè)備及材料，密切注視基坑開挖情況，一旦發(fā)現(xiàn)墻體有漏點，及時進行封堵。具體采用以下兩種方法補漏：a引流管在基坑滲水點插入引流管，在其周圍用速凝防水水泥砂漿封堵，待水泥砂漿達到強度后，將引流管打結(jié)。b雙液注漿①配置化學(xué)漿液漿液配比：A液水：水泥：膨潤土：外摻劑=0.7：1：0.03：0.03水泥選用復(fù)合硅酸鹽水泥標號為32.5#。B液水玻璃選用波寬度為35—40°blA液：B液=1：1初凝時間：45秒凝固強度：3—4Mpa/2h③將配制拌合好的化學(xué)漿液和水泥漿送入貯漿桶內(nèi)備用。④注漿過程中應(yīng)盡可能控制流量和壓力，防止?jié){液流失。⑤施工參數(shù)：注漿流量150—200L/min；注漿壓力4—6Mpa。5.8特殊情況處理措施①有異常時，如遇無法達到設(shè)計深度進行施工時，應(yīng)及時上報甲方、監(jiān)理，經(jīng)各方研究后，采取補救措施。

②在碰到地面溝或地下管線無法按設(shè)計走向施工時，宜與設(shè)計單位、業(yè)主、監(jiān)理共同協(xié)商，確定解決辦法。③施工過程中，如遇到停電或特殊情況造成停機導(dǎo)致成墻工藝中斷時，均應(yīng)將攪拌機下降至停漿點以下0.5m處，待恢復(fù)供漿時再噴漿鉆攪，以防止出現(xiàn)不連續(xù)墻體；如因故停機時間較長，宜先拆卸輸漿管路，妥為清洗，以防止?jié){液硬結(jié)堵管。④發(fā)現(xiàn)管道堵塞，應(yīng)立即停泵處理。待處理結(jié)束后立即把攪拌鉆具上提和下沉1.0m后方能繼續(xù)注漿，等10～20秒恢復(fù)向上提升攪拌，以防斷樁發(fā)生。⑤考慮障礙物過深，場地受限，無法進行深開挖清障，當工法樁遇此障礙無法鉆入時，應(yīng)盡量先行朝基坑外側(cè)繞開（見下圖），若不具備繞開條件，則跳開，對空缺部分可采用鉆孔灌注樁結(jié)合高壓旋噴止水樁進行閉合（下圖）。5.9三軸攪拌樁施工技術(shù)要點①嚴格按照設(shè)計要求配制漿液。②土體應(yīng)充分攪拌，嚴格控制下沉速度，使原狀土充分破碎以有利于同水泥漿液均勻拌和。同時為了加速和減少對周邊地層影響，攪拌時可接入壓縮空氣進行充分攪拌。③漿液不能發(fā)生離析，水泥漿液應(yīng)嚴格按預(yù)定配合比制作，為防止灰漿離析，放漿前必須攪拌30秒再倒入存漿桶。④水泥土攪拌樁施工時，不得沖水下沉，鉆頭提升速度控制在1.0m/min，其垂直度偏差不得超過0.5%，相鄰兩樁施工間隔不得超過12h。⑤壓漿階段不允許發(fā)生斷漿現(xiàn)象，輸漿管道不能堵塞，全樁須注漿均勻，不得發(fā)生夾心層。發(fā)現(xiàn)管道堵塞，立即停泵進行處理。待處理結(jié)束后立即把攪拌鉆具上提或下沉1.0m后方能注漿，等10-20秒后恢復(fù)正常攪拌，以防斷樁。⑥對溢出的泥土及時采用內(nèi)駁車運到施工現(xiàn)場集土坑內(nèi)，臨時集中堆放，待達到一定強度后方能再組織土方外運。5.10攪拌樁樁體驗收標準實測項目允許偏差樁位偏差平行基坑方向±20mm垂直基坑方向±20mm垂直度5‰成樁深度±50mm樁頂標高和樁深應(yīng)滿足設(shè)計要求。水泥漿灌入量要有嚴格保證，無異常過少現(xiàn)象。③成樁過程中對水泥土取樣，制成標準試塊，取樣數(shù)量為每臺·班機一組，每組9塊。④攪拌樁樁體在達到齡期28天后，進行鉆孔取芯測試其強度，其抗壓強度不應(yīng)小于0.8MPa，檢查樁的數(shù)量不少于已完成樁數(shù)的2%。第六章三軸攪拌樁參數(shù)計算實例6.1說明及要求三軸止水帷幕采用850@600攪拌樁施工，單根樁長約26.17m，其中實樁長度為24.22m，水泥摻量為25%；空樁長度為1.95m，水泥摻量為5%。6.2計算實例①單根樁理論水泥用量：實樁24.22（實樁長）*1.8（土體比重）*1.495（單幅面積）*0.25（水泥摻量）=16.29t；空樁1.95*1.8*1.495*0.05=0.26t；總用量：16.29+0.26=16.55t。②單根樁理論水泥漿漿液用量：漿液配比為水：水泥=1.5：1，漿液比重為1.37t/m3，實樁部分：16.29（水泥用量）/（1/2.5）（水/水灰）/1.37（漿液比重）=29.73m3；空樁部分：0.26/（1/2.5）/1.37=0.47m3，漿液總量為：29.73+0.47=30.2m3。第七章施工組織7.1人員配備施工人員配備見下表（一個班組人員）。序號工種名稱人員數(shù)量備注1三軸攪拌機操作手12班組長13測量工24后臺操作員15普工66挖機司機17合計12說明：勞動力以每個工作面的配置人數(shù)為準7.2機械配置主要施工機械設(shè)備配備計劃序號機械名稱規(guī)格型號數(shù)量(臺)備注1三軸攪拌機JB-16012散裝水泥自動拌漿系統(tǒng)（套）13空壓機WY-6(0.6~0.914水泥儲存罐15壓漿泵BW-20016挖機PC22017.3試驗、測量儀器配置序號設(shè)備名稱單位數(shù)量施工部位1全站儀臺1施工放樣及垂直度檢測2水平儀臺1標高測量3鋼卷尺把2樁位引測第九章項目管理機構(gòu)9.1項目管理責任制項目經(jīng)理部制定質(zhì)量管理責任制，認真按照設(shè)計要求和現(xiàn)行施工規(guī)范組織施工，施工全過程嚴格按有關(guān)質(zhì)量標準進行，落實質(zhì)量責任制，層層簽訂質(zhì)量責任書。實行質(zhì)量目標管理，并逐級分解質(zhì)量創(chuàng)優(yōu)目標，明確各級人員的質(zhì)量責、權(quán)、利，管理層質(zhì)量責任制建立后，將其納入年度考核內(nèi)容，作業(yè)層“定人員、定任務(wù)、定工期、定質(zhì)量、定安全（包括文明施工）、定報酬、定獎罰”的“七定”質(zhì)量承包責任制，且與各級人員的經(jīng)濟收入掛鉤，獎優(yōu)罰劣。真正做到從項目管理班子到作業(yè)工人均有質(zhì)量目標和實施計劃，責任到人，落實到位。（項目責任管理機構(gòu)圖見下表）項目經(jīng)理部項目書記項目經(jīng)理項目書記項目經(jīng)理項目副經(jīng)理生產(chǎn)經(jīng)理項目總工項目副經(jīng)理生產(chǎn)經(jīng)理項目總工安質(zhì)環(huán)保部全組組綜合辦公室試驗室財務(wù)部物機部安質(zhì)環(huán)保部全組組綜合辦公室試驗室財務(wù)部物機部工程管理部工經(jīng)部排污班測量班鉆機班炊事班普工班清障班電工班排污班測量班鉆機班炊事班普工班清障班電工班后臺班后臺班第十章保證措施10.1質(zhì)量保證措施①三軸攪拌樁的質(zhì)量控制應(yīng)貫穿在施工的全過程，施工中必須隨時檢查施工記錄和計量記錄。重點檢查水泥用量、樁長、鉆頭提升速度、噴漿深度、停漿處理方法等。正式開工前應(yīng)做試驗樁，確定合理的施工參數(shù)。③施工前，根據(jù)施工圖紙對所有樁體進行編號，施工時按照編號樁體進行施工并及時做好施工記錄。④三軸攪拌樁在下沉和提升過程中保持螺桿勻速轉(zhuǎn)動，勻速下鉆，勻速提升。注漿施工時嚴格控制攪拌樁攪拌下沉和提升速度，攪拌下沉速度不超過0.8米/分鐘，提升速度不超過1米/分鐘。嚴格控制水泥漿漿液配比，為了防止?jié){液離析，水泥漿配置好后不得超過2小時。⑥經(jīng)常對攪拌樁機進行維修保養(yǎng)，盡量減少施工過程中由于設(shè)備故障而造成的質(zhì)量問題。設(shè)專人負責操作，上崗前必須檢查機械設(shè)備的性能，確保設(shè)備正常運轉(zhuǎn)。⑦嚴禁使用過期水泥，受潮水泥，對每批水泥進行復(fù)核，合格后方能使用。⑧對現(xiàn)場施工的每一個作業(yè)人員進行作業(yè)指導(dǎo)書、技術(shù)、安全教育培訓(xùn)，嚴格按照交底內(nèi)容施工。⑨水泥流量、注漿壓力采用人工控制，嚴格控制每桶攪拌桶的水泥用量及液面高度，用水量采取總量控制，并用比重儀隨時檢查水泥漿的比重，注漿壓力控制在1.5～2.5Mpa。⑩根據(jù)有關(guān)規(guī)定每臺班做一組7.07×7.07×7.07㎝3水泥土試塊。試樣來源于溝槽中置換出的水泥土，按規(guī)定條件養(yǎng)護，到達齡期后送去實驗室做抗壓強度試驗，試驗報告及時提交監(jiān)理與甲方。10.2安全、文明及環(huán)保措施10.2.1施工安全①設(shè)備拼裝時指派專人負責安全監(jiān)督指導(dǎo)，非工作人員嚴禁進入施工現(xiàn)場。②開工前必須進行安全三級教育，做好安全交底，每周進行一次安全生產(chǎn)自檢活動。③制訂完整的安全生產(chǎn)管理制度，明確分工，各負其責。專職安全員負責日常安全生產(chǎn)檢查，督促安全管理工作。④認真全面檢查和清洗干凈，防止泵體內(nèi)有殘渣和鐵屑存在，各類密封圈必須完整良好，無泄漏現(xiàn)場。安全閥中的安全銷要進行試壓檢測，確保達到最高壓力。指定專人負責泵，定期檢測檢修壓力表。⑦高壓泵死機、鉆孔司機和漿液攪拌組等都要密切配合，一旦某部發(fā)生故障，應(yīng)及時聯(lián)系停泵停機，及時排除故障，做好運轉(zhuǎn)情況的記錄，以備日后復(fù)查分析。⑧加強監(jiān)測工作，如發(fā)現(xiàn)地面開裂，沉降加速等情況，應(yīng)立即停止施工，并采取有效的措施，在經(jīng)現(xiàn)場施工監(jiān)理確認安全，并上報業(yè)主及相關(guān)設(shè)計人員確定后方能繼續(xù)進行施工。⑨高壓膠管：使用時，不能超過壓力范圍，以免降低其使用壽命，同時應(yīng)小于規(guī)定的最小彎曲半徑，以免產(chǎn)生早起疲勞損壞。10.2.2文明施工、環(huán)境保護①不在工地門前、圍擋外側(cè)以及公用場地堆放材料、水泥和垃圾等。②減少施工現(xiàn)場噪音對居民干擾。③施工中溢出的漿液或置換土應(yīng)回收或外運處理，防止環(huán)境污染。④運輸車輛出場均要檢查車輪，做到不將污泥帶出施工場地，排污（廢泥漿外運）用密封槽罐車外運排放，做到不溢漏，不污染環(huán)境。第十一章質(zhì)量記錄1、施工過程中資料員負責整理、保管日常的技術(shù)資料，并對技術(shù)資料的準確性和完整性把關(guān)。2、工程完工前，資料員做好技術(shù)資料的匯總工作。3、工程完工提供資料內(nèi)容①施工技術(shù)資料A-1工程質(zhì)量證明文件A-2設(shè)計圖紙會審及交底A-3工程基線、基準點復(fù)核單及軸線測量定位圖②施工質(zhì)量管理資料B-1砂漿試塊抗壓試驗報告B-2砂漿試塊強度數(shù)理統(tǒng)計表B-3水泥質(zhì)保單及原材料試驗報告B-4其他質(zhì)量證明書③施工技術(shù)管理資料C-1施工方案審批表C-2施工方案C-3施工記錄（樣表見附件）C-4檢驗批資料（樣表見附件）

第十二章附件12.1施工記錄12.2檢驗批資料

精品文檔精心整理精品文檔可編輯的精品文檔精品文檔精心整理PAGE精品文檔可編輯的精品文檔PAGE0交房標準化手冊（范例示意，2010-3-11）手冊現(xiàn)行版本：發(fā)放編號：編制日期審核日期批準日期發(fā)布日期：2010年-月-日生效日期：2010-月-日

目錄第一章 總論 2一、 手冊目的 2二、 范圍 2三、 關(guān)鍵職責 2第二章 工作內(nèi)容 7第一節(jié) 內(nèi)部驗房 7一、 工作程序 7二、 控制要點 9第二節(jié) 交房前期準備 10一、 工作程序 10二、 控制要點 11第三節(jié) 現(xiàn)場交房 11一、 工作程序 11二、 控制要點 12第三章 規(guī)范和標準 12第四章 附件 13一、 《驗房計劃模板》 13二、 《驗房記錄表》 15三、 《交房標準核查表》 錯誤！未定義書簽。四、 《驗房報告》 16五、 《驗房后整改情況總結(jié)》 17六、 《交房計劃模板》 19七、 《客戶信息表》 28八、 《客戶未付款明細表》 29九、 《接房通知單》 30十、 《住宅質(zhì)量保證書模板》 32十一、 《住宅使用說明書模板》 32十二、 《業(yè)主房屋交接驗收單》 33第五章 案例分析 34總論手冊目的指導(dǎo)公司相關(guān)部門、子公司在交房前，完成各自主責事項，發(fā)現(xiàn)問題并及時協(xié)調(diào)解決；完成交房前的房屋工程質(zhì)量驗收，督促關(guān)聯(lián)部門及時整改，協(xié)助物管公司順利交付房屋，推廣晉愉會并拓展會員。范圍包括內(nèi)部驗房、交房前期準備工作、現(xiàn)場交房。關(guān)鍵職責客戶管理部：負責協(xié)助公司領(lǐng)導(dǎo)協(xié)調(diào)各部門組建交房小組，編制交房計劃，完成交房計劃中的相關(guān)事項；在交房前，制定驗房計劃，組織各部門內(nèi)部驗房，整理驗房意見，形成《驗房報告》；對驗房后整改進程及質(zhì)量，進行跟蹤抽檢，確保達到交房標準；發(fā)現(xiàn)問題，并及時提交專項報告，以便公司領(lǐng)導(dǎo)決策，確保項目順利交付；制定交房計劃，參與、指導(dǎo)物管公司對交房現(xiàn)場的包裝；對項目潛在投訴熱點進行積極預(yù)判，收集項目前期客戶咨詢、投訴熱點，擬定《答客問》，經(jīng)各部門會簽后對關(guān)聯(lián)部門進行培訓(xùn)；交房通知書的設(shè)計制作，郵寄《交房通知書》；制作交房現(xiàn)場所需備案登記證、兩書、實測報告、專項驗收合格證明（消防驗收、電梯驗收合格證等）公示展板；在交房現(xiàn)場設(shè)置咨詢組，接待客戶咨詢，處理客戶投訴，及時了解客戶的需求；在交房現(xiàn)場收取客戶辦理產(chǎn)權(quán)資料及晉愉會會員申請資料，并及時錄入CRM數(shù)據(jù)庫；在驗房、交房過程中，負責將關(guān)聯(lián)的資料收集、整理、歸檔；受理現(xiàn)場和各部門轉(zhuǎn)交客戶投訴，及時調(diào)查、協(xié)調(diào)、跟蹤、處理，形成投訴受理單并錄入CRM數(shù)據(jù)庫；營銷部：負責完成交房計劃中的相關(guān)事項；負責在項目銷售過程中客戶提出戶型結(jié)構(gòu)變更需求提交工程技術(shù)部，在審核通過變更后，及時跟蹤變更情況，并向客戶反饋相應(yīng)信息；交房前按合同約定本項目的《交房標準》進行驗收，及時發(fā)現(xiàn)問題，并提出整改；交房前提供項目銷售時置業(yè)顧問培訓(xùn)資料，匯總業(yè)主咨詢、投訴的問題及答案；參與交房前房屋工程質(zhì)量、綠化、景觀驗收，結(jié)合項目前期營銷宣傳，提出相應(yīng)意見和建議；交房前準確提供樓棟、房號及其他提示、警示標牌整體款式、風格；根據(jù)公司要求購買項目交付所用鑰匙盒、手提袋等及禮品；移交客戶詳實信息和資料（姓名、電話、通訊地址、房號）；交房前一天內(nèi)完成CRM面積補差錄入；交房前將樣板間安裝電器、家具、裝飾品等擬定清單轉(zhuǎn)交物管公司；在項目交付過程中，主動解答客戶提出的咨詢和疑問，受理投訴的，詳細記錄客戶姓名、房號、投訴問題、受理意見及建議后，轉(zhuǎn)交客戶管理部投訴專員，并跟蹤處理結(jié)果；物管公司：負責完成交房計劃中的相關(guān)事項；負責在交房準備及交房過程中提供全程支持及協(xié)調(diào)準備工作；負責準備《業(yè)主手冊》等交房需要的資料文件，提交后期物業(yè)管理方案；負責給排水、弱電系統(tǒng)驗收及配套設(shè)備設(shè)施的接管；負責水、電、氣表的核對及房號粘貼，入戶張貼功能提示條和樓棟開荒保潔等事宜；負責與采購部、項目部辦理房屋交接手續(xù)（即鑰匙、業(yè)主卡移交，竣工圖紙、資料接管等）；負責向采購部提交信報箱、垃圾桶、休閑、娛樂、健身設(shè)施的需求和樣式及安裝時間，完成安裝；參與地產(chǎn)公司內(nèi)部驗房，準備驗房工具及相應(yīng)的人員安排；建立業(yè)主檔案，進行CRM房屋交付信息錄入準備工作；對交房現(xiàn)場的包裝和客戶接房場地安排；集中交房流程設(shè)計、人員安排、保安及車輛引導(dǎo)計劃和現(xiàn)場公示圖表；交房前完成鑰匙裝盒及相關(guān)資料、卡片裝袋；招商工作，保證商家品質(zhì)，完成設(shè)展的全程管理方案，提交客戶管理部，確保商家按時入場設(shè)展；按時提供物管公司介紹、業(yè)績介紹、收費審批文件公示展板，確保在交房現(xiàn)場及物管客戶服務(wù)中心公示；交房前與營銷部就樣板間安裝電器合格證書、保修單、家具、裝飾品、裝修圖等進行交接；完成集中交房演練，服裝、服務(wù)語言、形象、標準說辭統(tǒng)一規(guī)范，每個交房人員都必須熟悉整個交房流程，熟練掌握《答客問》；接待客戶，引導(dǎo)客戶辦理接房手續(xù)；陪同客戶驗房，交鑰匙，簽署驗收單；準確、詳細記錄客戶提出房屋工程質(zhì)量整改問題，及時轉(zhuǎn)交項目部整改，并跟蹤整改狀況、時間、節(jié)點，確保整改按質(zhì)、按期完成；對不能按期完成的房屋工程質(zhì)量整改問題，及時提出預(yù)警信息，以便在“兩書”規(guī)定的保修時間內(nèi)完成整改；交房完成后，接收全部客戶資料，并完成CRM信息錄入；集中交房后大量工程質(zhì)量整改的專項計劃及人員安排；完成月度、季度房屋工程整改績效考核，每月25日簽字確認后提交客戶管理部（遇節(jié)假日提前）；在項目交付過程中，主動解答客戶提出的咨詢和疑問，受理投訴的，詳細記錄客戶姓名、房號、投訴問題、受理意見及建議后，轉(zhuǎn)交客戶管理部投訴專員，并跟蹤處理結(jié)果；項目部：負責完成交房計劃中的相關(guān)事項；負責將“兩書”中附圖（建筑平面圖、給排水、電氣等附圖）提交工程技術(shù)部核對，“兩書”樣本填寫；負責協(xié)調(diào)項目承建單位按照工程技術(shù)部根據(jù)客戶提出變更戶型結(jié)構(gòu)圖施工，確保規(guī)定時間前完成，并及時與營銷部溝通施工進展；與工程技術(shù)部共同負責項目設(shè)計的客戶咨詢和回復(fù)；負責配套設(shè)施安裝規(guī)范的客戶咨詢和回復(fù)；交房前完成各分部工程驗收、專項驗收、綜合備案和收邊收口工作，組織施工單位清理現(xiàn)場后撤離；交房前完成同物管公司的給排水、弱電系統(tǒng)驗收及配套設(shè)備設(shè)施移交；交房前完成相關(guān)竣工圖紙、資料移交物管公司；交房前參與地產(chǎn)公司內(nèi)部驗房，就驗收過程中出現(xiàn)的問題，督促施工單位在限期內(nèi)整改，并完成工程交底（工程方面問題解釋）；核對水、電、氣表安裝及與之相對應(yīng)的房號；戶內(nèi)配置設(shè)備設(shè)施或配件（可視對講機、緊急按鈕等四防設(shè)備）、入戶門鑰匙、業(yè)主卡移交物管等移交；交房當天聯(lián)合咨詢/整改小組人員（保證整改速度和質(zhì)量）；指定集中交房后的整改負責人，確保各項整改按質(zhì)、按期完成；完成月度、季度房屋工程整改績效考核，每月25日簽字確認后提交客戶管理部（遇節(jié)假日提前）；開發(fā)部負責完成交房計劃中的相關(guān)事項；辦理房屋交付所需《建設(shè)工程竣工驗收備案登記證》、《房屋面積實測報告》；交房前確保水、電、氣、電視信號的開通和使用，將已辦理的水、電、氣卡移交物管公司；申辦社區(qū)門牌號，協(xié)調(diào)派出所核發(fā)項目實際樓棟、門牌編號；協(xié)助客戶管理部購買“兩書”《新建商品房使用說明書、新建商品房質(zhì)量保證書》；核對項目部填寫“兩書”樣本的相關(guān)信息、數(shù)據(jù)等；資金財務(wù)中心負責完成交房計劃中的相關(guān)事項；根據(jù)面積測繪報告、合同約定付款方式及時間、業(yè)主實際款項交納情況，準確無誤提供《接房費用結(jié)算清單》；確保CRM客戶收款明細的數(shù)據(jù)錄入及時、準確；熟練掌握客戶應(yīng)退、補款項的業(yè)務(wù)和流程，并解答相應(yīng)疑惑；明確與現(xiàn)場對接的財務(wù)人員，收取未付款；交房時保障POS機的正常使用；現(xiàn)場相關(guān)票據(jù)和客戶應(yīng)退、補款明細表的準備等；工程技術(shù)部：負責完成交房計劃中的相關(guān)事項；負責核對項目部移交的“兩書”中數(shù)據(jù)、附圖（建筑平面圖、給排水、電氣等附圖）后簽字提交客戶管理部；負責客戶提出戶型結(jié)構(gòu)變更的審核，并出具變更圖發(fā)項目部；負責擬定項目設(shè)計、配套設(shè)施安裝規(guī)范的客戶咨詢問答和最終解釋；負責向客戶管理部提交客戶關(guān)心的優(yōu)化設(shè)計變更的相應(yīng)合理解釋；參與內(nèi)部驗房，對房屋情況進行說明，并指出需重點查驗的項目及注意事項；采購部：負責完成交房計劃中的相關(guān)事項；確保樣板房所采購物品（家具、電器、廚衛(wèi)潔具等）說明書、保修卡、發(fā)票等資料齊全并留存，交房前完整移交物管公司；按時向物管公司移交電梯及其他設(shè)備，確保正常運行，相關(guān)使用說明、質(zhì)量保證書等資料齊全；完成信報箱采購、安裝，并按時向物管公司移交；完成垃圾桶、休閑、娛樂、健身設(shè)施的安裝，并按時向物管公司移交；寰林園林工程公司：負責完成交房計劃中的相關(guān)事項；負責環(huán)境工程的驗收，發(fā)現(xiàn)問題及時整改；負責所裝飾、裝修項目的驗收和整改，確保正常使用；負責項目物管用房的裝飾、裝修，確保交房前投入使用；集團辦公室：負責完成交房計劃中的相關(guān)事項；按照《交房現(xiàn)場所需物品清單》提供交房所需相關(guān)物品；保障集團、地產(chǎn)公司交房工作人員用餐。工作內(nèi)容內(nèi)部驗房工作程序擬定《驗房計劃》：客戶管理部在《商品房買賣合同》約定的房屋交付日期前1-2個月（根據(jù)工程進度及交房數(shù)量多少確定），擬寫《驗房計劃》并提交部門負責人、主管領(lǐng)導(dǎo)及總裁審批，發(fā)布，詳見《驗房計劃模板》?！厄灧坑媱潯穬?nèi)容包含：驗房目的、查驗項目樓棟號、查驗時間、參與部門及人員、各部門查驗的項目分配及資料準備；集合時間及注意事項等。驗房準備：各參與驗房部門按《驗房計劃》要求，將參與人員名單提前報客戶管理部驗房組織者處，客戶管理部組織人員根據(jù)名單提前進行人員分組；參與驗房部門根據(jù)《驗房計劃》要求，在驗房前一天，準備好相關(guān)資料并遞交客戶管理部；營銷部：梳理銷售宣傳、銷售承諾、客戶提出的“房屋施工變更需求”、交房項目相關(guān)的客戶投訴等，在驗房前一天以書面形式遞交客戶管理部；客戶管理部：準備交房標準，統(tǒng)計《商品房銷售合同》中的特殊條款和特殊約定，整理交房前客戶投訴問題、《驗房記錄表》等驗房過程中所需資料，詳見《驗房記錄表》；工程技術(shù)部：準備已審核通過的客戶提出戶型結(jié)構(gòu)變更圖、優(yōu)化變更圖，及相應(yīng)事項的說明；項目部：施工單位自檢、項目部復(fù)檢及整改處理記錄；施工進程情況及現(xiàn)場施工變更信息統(tǒng)計等，以書面信息在驗房前一天遞交客戶管理部；物管公司：公共區(qū)域檢查記錄表、收集業(yè)主反映的與交房相關(guān)的投訴,形成書面信息在驗房前一天遞交客戶管理部；客戶管理部根據(jù)各部門提供的資料，分別從銷售宣傳、設(shè)計變更、工程施工、客戶投訴等方面，統(tǒng)計已發(fā)現(xiàn)的問題，以備現(xiàn)場查驗核實；驗房組織根據(jù)《驗房計劃》通知要求，各參與部門在規(guī)定時間到達指定地點集合；客戶管理部驗房組織人員，匯總各參與部門提交資料的統(tǒng)計情況、發(fā)現(xiàn)的問題等，指出本次驗房的注意事項；工程技術(shù)部從房屋設(shè)計、結(jié)構(gòu)等方面對房屋情況進行說明，并指出需重點查驗的項目及注意事項；將參與驗房人員進行分組，并指定各小組組長，負責驗房問題記錄、組員考勤及紀律等；客戶管理部驗房組織人員宣布：驗房工作進程安排及組織紀律等；驗房實施各驗房小組到達指定項目現(xiàn)場開始查驗工作；對各部門提出的問題進行現(xiàn)場查看、確認，從客戶的角度提出合理化的處理建議。客戶管理部整理驗房意見，填寫《驗房記錄表》，詳見《驗房記錄表》；查驗方式：從工程施工進度，施工質(zhì)量、房屋使用功能等方面對公共區(qū)域及室內(nèi)逐戶進行查驗、記錄；查驗項目及內(nèi)容：土建方面：未完工項目、外立面、墻面空鼓、裂縫、滲水、露鋼筋、露網(wǎng)等；安裝方面：單元門、入戶門、塑鋼門窗安裝進程，表面損傷、開關(guān)使用情況；水、電、氣表安裝、給排水、燃氣管道安裝、強弱電線安裝及消防器材、管道安裝等；現(xiàn)場核對《交房標準》及銷售合同中的特殊約定及施工過程中涉及的變更等項目；公共區(qū)域綠化及配套方面；清潔等方面；驗房總結(jié)：驗房結(jié)束后，客戶管理部組織召開驗房總結(jié)會，匯總驗房過程中發(fā)現(xiàn)的問題；匯總分戶查驗記錄，轉(zhuǎn)發(fā)項目部負責人簽收，安排施工單位進行整改并跟蹤督促；客戶管理部負責擬寫《驗房報告》并提交部門負責人及主管領(lǐng)導(dǎo)審核，詳見《驗房報告》；經(jīng)審核的《驗房報告》轉(zhuǎn)發(fā)各相關(guān)部門，對存在的問題進行協(xié)調(diào)處理和引起關(guān)注。驗房發(fā)現(xiàn)問題的整改跟蹤及信息反饋：對驗房中發(fā)現(xiàn)的問題，要求限期完成整改；項目部根據(jù)《驗房報告》，協(xié)調(diào)、監(jiān)督施工單位，對驗房問題進行整改；客戶管理部對整改進程及質(zhì)量，進行跟蹤抽檢，擬寫《驗房后整改情況總結(jié)》，詳見《驗房后整改情況總結(jié)》；資料歸檔客戶管理部負責對驗房過程中產(chǎn)生的相關(guān)資料進行歸檔。歸檔資料包含：《驗房計劃》、《驗房記錄表》、《驗房報告》、《驗房后整改情況總結(jié)》及相關(guān)信息資料等文件的書面及電子文檔?？刂埔c驗房前提條件：查驗的物業(yè)已經(jīng)過施工單位自檢及項目部復(fù)檢，并已整改；驗房時間、查驗項目、參與部門及人員確定；各參與驗房部門提供驗房查驗資料；分戶驗房過程執(zhí)行；驗房發(fā)現(xiàn)問題的整改進程和整改質(zhì)量的督促、跟蹤；《驗房報告》的應(yīng)用。交房前期準備工作程序提出交房時間：營銷部根據(jù)銷售合同約定提出交房時間，并與經(jīng)營管理中心、客戶管理部、項目部、物管公司等部門協(xié)商確定交房時間；制定交房計劃并與參與部門溝通：客戶管理部根據(jù)交房時間擬定交房計劃，并將計劃與參與部門進行充分溝通協(xié)調(diào)，明確各部門在交房過程中的職責，詳見《交房計劃模板》；交房前期資料準備：客戶信息表及客戶問題的整理收集：營銷部負責將客戶信息以及客戶在銷售過程中提出的若干問題進行匯總整理并提交給客戶管理部，以便于客戶管理部郵寄客戶接房通知以及編制答客戶問等資料，詳見《客戶信息表》；業(yè)主手冊等資料準備：物業(yè)管理公司負責準備《業(yè)主手冊》（含臨時公約、裝修指南等）等交房需要的資料文件；擬定客戶未付款明細：資金財務(wù)中心根據(jù)收款明細，擬定出客戶未付款明細，詳見《客戶未付款明細表》，以便于現(xiàn)場交房過程中收取客戶未付款項；制作并郵寄接房通知單：客戶管理部負責組織相關(guān)部門根據(jù)客戶管理部、資金財務(wù)中心提供的空白《接房通知書》、《客戶未付款明細表》填寫接房通知書，復(fù)核無誤后轉(zhuǎn)交客戶管理部郵寄給客戶；郵寄給客戶的接房通知書應(yīng)說明：接房時間、地點、應(yīng)退、補款項及需要攜帶的文件資料等詳細信息，詳見《接房通知書》；準備兩書：4.1填寫兩書范本（按樓棟及戶型準備）：客戶管理部負責組織相關(guān)部門編寫兩書范本，由項目部完成填寫交工程技術(shù)部、開發(fā)部總監(jiān)審核認定，由于兩書涉及戶型平面圖及水電圖，因此兩書范本的填寫需要分樓棟及戶型分別準備；詳見《住宅質(zhì)量保證書模板》和《住宅使用說明書模板》；4.2客戶管理部根據(jù)交房計劃將“兩書”范本移交責任部門完成填寫；4.3物管公司負責將“兩書”移交客戶；后勤支持及現(xiàn)場協(xié)調(diào)準備：物業(yè)管理公司負責在交房準備及交房過程中提供全程后勤支持及協(xié)調(diào)準備工作；電話通知客戶接房時間及接房手續(xù)：客戶管理部負責組織相關(guān)部門通知客戶接房時間、地點、注意事項及接房所需資料；控制要點客戶管理部在交房前應(yīng)制定詳細的交房計劃，并與各參與部門溝通交房計劃中各部門的任務(wù)，明確職責和工作標準；在交房計劃中應(yīng)明確各部門及參加人員在交房中的職責；交房工作是公司及子公司各部門密切配合、協(xié)作的工作，組織部門雖為客戶管理部，但需要各部門密切配合，各相關(guān)部門應(yīng)嚴格按照交房計劃提前準備相關(guān)資料。交叉施工期間部分完成工程安排保安值守；交房前3個月完成物業(yè)管理方案及招標手續(xù)，并完成備案；樓體內(nèi)所有工程完工后，景觀工程完成后，保安提前進入；交房前1個月完成小區(qū)智能監(jiān)控系統(tǒng)的調(diào)試；巡視點的設(shè)置。現(xiàn)場交房工作程序交房現(xiàn)場人員安排：聯(lián)合咨詢組：由客戶管理部、項目部、工程技術(shù)部、營銷部、物管公司、主要分包商成立聯(lián)合咨詢組，解答客戶疑問；接待組：物管公司指派專人成立接待組，接待客戶；收銀組：資金財務(wù)中心、物管公司指派專人成立收銀組，收取契稅、房款、物管費等；簽約組：物管公司指派專人成立簽約組，簽署相關(guān)文件；鑰匙組：物管公司指派專人成立鑰匙組，交鑰匙給業(yè)主；驗房組：物管公司指派專人成立驗房組，陪同業(yè)主驗房；接待客戶：客戶來到接房現(xiàn)場由接待組負責接待；合同確認：接待組驗證業(yè)主合同及身份證，確認到場客戶的業(yè)主身份；收取未付款、物管費：收款：收銀組根據(jù)客戶未付款明細，收取客戶未付款并出具收款憑證；預(yù)收物管費及其它費用：物管公司預(yù)收物管費并出具收款憑證；簽署文件、入住登記：發(fā)放業(yè)主手冊、兩書并進行入住登記：簽約組向業(yè)主發(fā)放業(yè)主手冊、兩書，并進行入住登記；簽署相關(guān)文件：簽約組與業(yè)主簽署有關(guān)文件。驗房：通知驗房組、交鑰匙給驗房人員：在業(yè)主簽訂物業(yè)協(xié)議后，鑰匙組通知驗房組并交鑰匙給驗房人員并帶領(lǐng)客戶驗房；帶領(lǐng)業(yè)主現(xiàn)場驗房：驗房組人員拿到鑰匙后，帶領(lǐng)客戶現(xiàn)場驗房，協(xié)助業(yè)主按照《業(yè)主房屋交接驗收單》中需要檢驗的項目一一查驗，詳見《業(yè)主房屋交接驗收單》；記錄業(yè)主提出的問題：驗房組記錄業(yè)主提出的不合格項，如有問題及時與聯(lián)合咨詢組溝通；解答、整改驗房中的問題：解答業(yè)主咨詢及問題：聯(lián)合咨詢組在業(yè)主接房過程中接受客戶咨詢并解決業(yè)主提出的問題；整改業(yè)主提出的問題：項目部根據(jù)交房標準督促施工單位整改業(yè)主提出的問題，整改完畢后通知物管公司；通知客戶再次驗房：業(yè)主提出的問題整改完畢后，物管公司通知業(yè)主再次驗房；業(yè)主驗收合格：向業(yè)主交鑰匙：若客戶驗收完畢，認為房屋合格，驗房組向業(yè)主交鑰匙，業(yè)主簽收鑰匙。若業(yè)主有提出房屋整改要求，可留一把鑰匙；業(yè)主在《業(yè)主房屋交接驗收單》上簽字確認：客戶驗收完畢，在《業(yè)主房屋交接驗收單》上簽字確認。交房現(xiàn)場特別事件處理：對于交房現(xiàn)場出現(xiàn)的客戶投訴等特別事件的處理，詳見客戶管理部《客戶投訴管理制度》?？刂埔c客戶管理部總結(jié)交房時客戶最有可能提到的所有問題，編制成《答客問》，并培訓(xùn)所有參與現(xiàn)場交房人員；在現(xiàn)場交房前客戶管理部應(yīng)對驗房組人員進行交底，明確交房標準；組織所有參與交房的人員進行模擬交房演練，以保證現(xiàn)場交房的順利進行；現(xiàn)場交房前通知主要分包商到場提供業(yè)主咨詢并及時解決業(yè)主提出的問題。規(guī)范和標準《工程質(zhì)量監(jiān)察管理辦法》；《監(jiān)理旁站與巡查管理制度》；《現(xiàn)場服務(wù)質(zhì)量監(jiān)察管理辦法》《客戶管理部內(nèi)部檔案管理細則》《客戶投訴管理制度》《客戶投訴操作手冊》《電話回訪服務(wù)流程》《設(shè)計變更流程》《水電氣電視安裝流程》《建設(shè)工程竣工驗收備案流程》《內(nèi)部驗房流程》《客戶滿意度調(diào)查流程》《獎懲管理規(guī)定》《員工行為規(guī)范》《計劃管理細則》《計劃管理制度》附件《驗房計劃模板》晉愉·驗房計劃驗房目的：站在客戶的立場，以客戶的思維方式，從客戶的認知角度，通過初驗工作，提醒、督促各部門開展自察、自檢工作，保障晉愉·順利交房，推動建立全員營銷，品牌營銷的理念，全面提升現(xiàn)場管理和客戶服務(wù)品質(zhì)。初驗對象：晉愉·《商品房買賣合同》約定條款執(zhí)行情況（如：營銷承諾減免物管費用報銷情況）；晉愉·房屋變更情況（如：建成后的房屋與銷售宣傳戶型圖之間的差異）；銷售過程中承諾的滿足客戶個性化需求的事項；晉愉·項目內(nèi)地坪、墻面抹灰質(zhì)量；其他事項。驗房時間：年月日至日復(fù)驗時間：年月日至日驗房地點：晉愉·參與單位：驗房組織部門：客戶管理部；配合部門及負責人：客戶管理部，總監(jiān)，聯(lián)系電話：；營銷部，總監(jiān)，聯(lián)系電話：；營銷部銷售現(xiàn)場，經(jīng)理，聯(lián)系電話：；項目部，項目經(jīng)理，聯(lián)系電話：；物業(yè)管理處，經(jīng)理聯(lián)系電話：。部門分工：客戶管理部負責事項：負責組織驗房工作，協(xié)調(diào)營銷部、項目部、物業(yè)管理處；實施驗房工作，記錄驗房情況；負責匯總此前所受理的晉愉·客戶投訴事項，或協(xié)調(diào)處理事項，以及客戶重點詢問、咨詢事項；負責提交驗房報告。營銷部負責事項：負責提供晉愉·《商品房買賣合同》約定條款中，涉及應(yīng)由營銷部完成的事項執(zhí)行情況（如：營銷承諾減免物管費用報銷情況，并請?zhí)峁┮艳k理的明細表，以備業(yè)主投訴時查詢之用）；負責提供所掌握的晉愉·房屋變更情況及設(shè)計缺陷（如：建成后的房屋與銷售宣傳戶型圖之間的差異）；負責提供銷售過程中承諾的滿足客戶個性化需求的事項；負責提供營銷現(xiàn)場收集到的客戶投訴及重點咨詢、關(guān)注事項；負責提供認為有必要告知的其他事項。物業(yè)管理處負責事項：負責安排客戶服務(wù)人員和工程維修人員參與晉愉·項目內(nèi)地坪、墻面抹灰質(zhì)量驗房工作，負責準備用于驗房的工具；驗房工具：鋼筋（用于敲打空鼓）卷尺（測量）角尺（測量陰陽角）負責提供所掌握的房屋變更情況及設(shè)計缺陷；負責提供認為有必要告知的其他事項。項目部負責處理事項：負責提供所掌握的房屋變更情況及設(shè)計缺陷；負責提供所掌握的房屋質(zhì)量瑕疵或維修整改事項，特別是尚未完成的事項；負責提供認為有必要告知的其他事項；參與晉愉·項目內(nèi)地坪、墻面抹灰質(zhì)量初驗工作，并負責提供安全帽和平面圖紙。驗房時間及工作事項：序號執(zhí)行部門執(zhí)行時間執(zhí)行事項12備注：其他未盡事項，以實際安排為準。客戶管理部年月日《驗房記錄表》（項目）棟驗房記錄表項目及樓棟號：驗房日期年月日房號入戶門墻、地面及頂棚滲水塑鋼門窗欄桿給排水強弱電其他空鼓開裂露網(wǎng)露筋進程問題12本頁問題統(tǒng)計：1、空鼓：處；裂縫：處；露筋：處；滲水：處；2、共性問題描述：驗房人員：《交房標準核查表》序號核查項交房標準存在問題整改期限責任部門備注1外墻2入戶門廳3電梯前室、走廊4公共樓梯間5住宅室內(nèi)6門、窗7排煙氣道8防水處理9排水10欄桿11供電12供氣13供水14通訊、寬帶、閉路電視15室內(nèi)安防設(shè)施16電梯17其他《驗房報告》項目棟驗房報告為了確保項目棟于月日順利交房，客戶管理部于月至日牽頭組織了驗房工作，參與部門有項目部、物管公司和營銷部。本次驗房采取了逐戶查驗的方式，現(xiàn)將查驗結(jié)果匯報如下：項目現(xiàn)場情況：1、周邊環(huán)境公共區(qū)域景觀、綠化：配套設(shè)施：樓棟內(nèi)公共區(qū)域入戶大廳及樓道裝修狀況：電梯安裝及電梯前室裝飾情況：水、電、氣表安裝：強弱電：消防設(shè)施：室內(nèi)問題土建方面存在較普遍的問題主要為：墻面：地面：煙道：防水：安裝方面存在較普遍的問題主要為：欄桿：水電氣：入戶門：塑鋼門、窗安裝：排水管道及地漏：其他：驗房中發(fā)現(xiàn)的其他問題：整改完成時間及復(fù)驗時間：針對本次驗房發(fā)現(xiàn)問題，請各相關(guān)部門應(yīng)于年月日前完成整改；本次整改完成復(fù)驗時間擬定于年月日；附件：項目驗房發(fā)現(xiàn)問題匯總表客戶管理部年月日《驗房后整改情況總結(jié)》項目驗房后整改情況總結(jié)年月日至月日，由客戶管理部牽頭，項目部、監(jiān)理方、營銷部和物管公司工作人員共同對項目的棟和棟進行了物業(yè)移交前的驗收工作。天的檢查中，主要對首次檢查發(fā)現(xiàn)的問題進行整改后的復(fù)檢，同時也發(fā)現(xiàn)了一些新的問題。如下是對發(fā)現(xiàn)問題的分類及數(shù)量統(tǒng)計。驗房時間：共天；驗房套數(shù)：套；存在的問題：序號類別存在問題性質(zhì)數(shù)量整改期限責任部門備注1土建墻面空鼓、裂縫露網(wǎng)露筋滲水現(xiàn)象陰陽角、墻面垂直度有偏差2塑鋼窗塑鋼窗框不垂直塑鋼滑門窗不好開關(guān)3防水有防水有求的房間未關(guān)水或關(guān)水水位過低4欄桿接縫處、底部刷漆不到位5入戶門膠條脫落門表面劃痕、擦刮痕門面凹痕（人為因素）6安裝強電箱未接線7清潔室內(nèi)門窗未做清潔；公共區(qū)域清潔未做廚衛(wèi)頂棚模板釘子未清除8其他空調(diào)位百葉彎折部分廚房無水龍頭備注：通過此次驗房，暴露了在工作方面還存在問題和不足：對以后工作的建議：客戶管理部年月日《交房計劃模板》項目交房準備工作計劃年月目錄交房基礎(chǔ)數(shù)據(jù)介紹交房準備工作計劃1、地產(chǎn)與物業(yè)關(guān)聯(lián)部分2、物業(yè)公司部分3、物業(yè)現(xiàn)場節(jié)點安排交房物料準備工作計劃交房基礎(chǔ)數(shù)據(jù)介紹項目共計棟戶，合同約定交房時間為年月日，初步計劃集中交房時間為天。目前，各相關(guān)部門還未獲得有關(guān)交房時間提前或延后的準確信息，故此準備工作計劃中的相關(guān)時間接點安排以年月日為準。交房準備工作計劃1、地產(chǎn)與物業(yè)關(guān)聯(lián)部分A、地產(chǎn)客戶管理部序號時間節(jié)點事項達成標識責任人配合部（配合人）備注1交房方案及應(yīng)急處理預(yù)案方案完成2提供業(yè)主交房流程、臨時管理規(guī)約、生活手冊稿稿件完成3組織召開方案及資料評審會會議召開41）交房附圖和合同附圖核對核對完成2）派出所門牌號的確定確定方案完成5交房配置和合同配置核對核對完成61）寄發(fā)入伙通知書全部寄發(fā)完畢2)制定交房現(xiàn)場包裝初案初案完成71)交房結(jié)算表全部完成表格制作完成2)清理設(shè)計變更提供明細清單清理完畢81)物資短缺配備方案方案提交2)禮品采樣采購、手提袋制作完成，產(chǎn)權(quán)資料準備完成達到可交付狀態(tài)3)導(dǎo)示系統(tǒng)內(nèi)容的確定、制作及安裝完成安裝4)各類應(yīng)急預(yù)案的統(tǒng)一說辭稿說辭發(fā)布91)業(yè)主完稅、退補款等手續(xù)的準備準備完成2)小區(qū)、單元、單戶門牌的制作與安裝達到可交付狀態(tài)101)鑰匙準備完畢達到可交付狀態(tài)2)業(yè)主卡類制作并交付、兩書完成達到可交付狀態(tài)3)公示材料制作及安裝符合要求11參與交房工作人員名單提供名單發(fā)布121)交業(yè)主資料、物資清理完成、現(xiàn)場布置初步完成達到可交付狀態(tài)2)現(xiàn)場包裝完畢符合使用需求3)提前聯(lián)系媒體防止出現(xiàn)新聞危機預(yù)案完成131)現(xiàn)場布置全部完成符合交房需求2)交房培訓(xùn)與現(xiàn)場預(yù)演符合交房需求B、項目部：序號時間節(jié)點事項達成標識責任人配合部門（配合人）備注1物業(yè)客服中心、臨時物業(yè)用房裝修完成達到使用需求、交付物業(yè)使用2清理施工變更提供明細清單達到使用需求、交付物業(yè)31)綜合驗收完成綠化驗收、景觀驗收（包含已完工的水景整改）、規(guī)劃驗收驗收完成，符合標準及使用需求2)電梯驗收移交驗收完成，符合標準及使用需求3)發(fā)電機驗收移交驗收完成，符合標準及使用需求4)控制中心、消防設(shè)備驗收移交驗收完成，符合標準及使用需求5)消防栓接頭、水帶驗收移交驗收完成，符合標準及使用需求6)車庫標示系統(tǒng)、管道、等設(shè)施設(shè)備的驗收移交驗收完成，符合標準及使用需求7)車輛道閘系統(tǒng)驗收移交驗收完成，符合標準及使用需求8)業(yè)主鑰匙驗收移交驗收完成，符合標準及使用需求9)可視、單元門鏡、煙感驗收移交驗收完成，符合標準及使用需求10)信報箱的安裝驗收移交驗收完成，符合標準及使用需求11)小區(qū)標識系統(tǒng)、公示欄、交通標識的驗收移交驗收完成，符合標準及使用需求12)業(yè)主水電氣表的底數(shù)抄表移交驗收完成，符合標準及使用需求13)小區(qū)垃圾桶、關(guān)聯(lián)環(huán)衛(wèi)設(shè)施、設(shè)備的驗收移交驗收完成，符合標準及使用需求14)小區(qū)公區(qū)照明系統(tǒng)驗收移交驗收完成，符合標準及使用需求15)小區(qū)公區(qū)供水系統(tǒng)驗收移交驗收完成，符合標準及使用需求16)專配室的驗收移交驗收完成，符合標準及使用需求17)交付房屋清潔完成驗收完成，符合標準及使用需求18)車庫清理完成驗收完成，符合標準及使用需求19)消防系統(tǒng)培訓(xùn)完成驗收完成，符合標準及使用需求20)小區(qū)、單元、單戶門牌的驗收移交驗收完成，符合標準及使用需求21)項目竣工資料的驗收移交驗收完成，符合標準及使用需求22)外圍所有通道安全防護完成驗收完成，符合標準及使用需求4項目實物移交完成；交小業(yè)主資料、物資移交完成。驗收完成，符合標準及使用需求驗房工程師培訓(xùn)完成符合交房需求5參與交房人員名單提供名單發(fā)布6竣工驗收備案完成備案登記證公示2、物業(yè)公司部分序號時間節(jié)點物業(yè)公司人事行政部品質(zhì)管理部工程管理部財務(wù)管理部綜合經(jīng)營部管理處1組織召開項目交房準備工作計劃會議1)完成項目交房準備工作計劃2)完成項目前期介入方案2對管理處臨時物業(yè)用房的確定工作提供支持完成項目物業(yè)服務(wù)方案，并完成報批工作完成項目前期介入方案的審批，并協(xié)助管理處啟動前期介入工作完成項目客戶中心及臨時物業(yè)用房的選址、確認及裝修啟動工作3根據(jù)報批后的物業(yè)服務(wù)方案完成人員招聘計劃，并開始組織招聘項目交房方案出臺正式啟動有關(guān)交房期間的商家招商工作41)正式啟動項目物業(yè)服務(wù)收費許可證的辦理工作2)負責相關(guān)流程文稿的制作工作提供裝修辦理流程文案稿，并在報批后跟進制作情況啟動項目稅務(wù)登記證的辦理工作組織項目的細節(jié)型驗房工作，并每周出具書面驗房報告，對整改的實際狀況進行跟進5制定管理處培訓(xùn)計劃收集前期介入過程中發(fā)現(xiàn)的相關(guān)問題，并以書面的形式給地產(chǎn)發(fā)送整改函制定管理處交房及后期運營工作計劃6按照管理處組織架構(gòu)，所有管理人員及基層管理人員全部確定到位1、與人事行政部共同開始組織管理處相關(guān)管理人員的培訓(xùn)工作2、完成管理處運營物資計劃7完成與賽戎公司的有關(guān)車庫及商業(yè)相關(guān)經(jīng)營活動的權(quán)限界定工作1)啟動管理處所有程序文件，質(zhì)量表格的制作及培訓(xùn)工作2)與公司綜合經(jīng)營部一起完成與賽戎公司的經(jīng)營權(quán)限界定工作3)完成與項目部的有關(guān)物業(yè)用房的移交工作81)管理處所有人員全部招聘完成，護衛(wèi)、保潔人員各多儲備2-3名2)按管理處提供的物資計劃完成所有物資采購1）完成所有有關(guān)財務(wù)的票據(jù)、表單準備工作2）組織對現(xiàn)場收費的培訓(xùn)工作（包含收費軟件操作培訓(xùn)）項目所有招商、經(jīng)營工作全部定案1)嚴格按照培訓(xùn)計劃組織各部門進行專業(yè)培訓(xùn)2)所有與物業(yè)使用有關(guān)的場地、設(shè)施搬遷、更換完成9對項目現(xiàn)場的準備工作進行實地檢查一次，召開現(xiàn)場工作會對管理處的內(nèi)部運營準備情況進行品質(zhì)檢查，并出具檢查報告，提供相關(guān)意見建議協(xié)助項目現(xiàn)場進行所有有關(guān)設(shè)施、設(shè)備的調(diào)試工作1）與項目部所有有關(guān)的設(shè)施、設(shè)備移交工作完成2）所有設(shè)施、設(shè)備調(diào)試完成3）提供交房所需物資計劃10組織管理處相關(guān)人員CRM系統(tǒng)培訓(xùn)工作項目現(xiàn)場保潔開荒工作正式啟動11發(fā)布所有參與集中交房人員名單交房所需物資全部到位所有崗位操作流程、崗位職責完善、人員到位，進入正式運營狀態(tài)12參加現(xiàn)場交房演練1）組織所有參與交房人員進行集中演練2）交房現(xiàn)場布置基本完成13傳達集團有關(guān)交房的最新指示和要求完成所有接房的準備工作3、物業(yè)現(xiàn)場節(jié)點安排序號日期事項責任部門責任人跟進人配合人備注1生活手冊制作完成地產(chǎn)客戶管理部2配合現(xiàn)場包裝地產(chǎn)客戶管理部3派出所門牌號的確定地產(chǎn)客戶管理部4綜合驗收、竣工驗收項目部5正式鑰匙移交項目部6消防系統(tǒng)培訓(xùn)項目部7統(tǒng)一說辭地產(chǎn)客戶管理部8室內(nèi)小標識的粘貼物業(yè)公司9交付房屋清潔完成項目部10分戶驗房表移交地產(chǎn)客戶管理部11車庫租售、租金賽戎公司12車庫清理完成項目部13小區(qū)、單元、單戶門牌的驗收、移交項目部14小區(qū)內(nèi)標識安裝移交項目部15客服前臺標識布置項目部16業(yè)主卡、停車卡移交地產(chǎn)客戶管理部17驗房記錄單準備完成地產(chǎn)客戶管理部18驗房工程師內(nèi)部培訓(xùn)項目部19兩書完成移交物業(yè)地產(chǎn)客戶管理部20禮品移交地產(chǎn)客戶管理部交房物料準備工作計劃類別工作內(nèi)容數(shù)量應(yīng)達標準完成時間責任部門責任人交付業(yè)主類物料兩書兩書準備全部完成交付物業(yè)入伙通知書達到可寄發(fā)狀態(tài)停車卡協(xié)調(diào)制作公司交付物業(yè)鑰匙（整理）達到可交付業(yè)主狀態(tài)門鏡達到可交付業(yè)主狀態(tài)門鈴達到可交付業(yè)主狀態(tài)戶內(nèi)對講系統(tǒng)達到可交付業(yè)主狀態(tài)分戶驗收表達到可交付業(yè)主狀態(tài)生活手冊達到可交付業(yè)主狀態(tài)手提袋制作完成到達現(xiàn)場禮品包裝制作完成交付物業(yè)現(xiàn)場包裝類物料入口處設(shè)立行架（歡迎業(yè)主回家）文案設(shè)計及安裝完成入口處設(shè)立行架（接房動線圖）文案設(shè)計及安裝完成導(dǎo)示系統(tǒng)文案設(shè)計及安裝完成公示展板（備案登記證、竣工驗收合格證）KT板制作及安裝完成公示展板（入伙流程、裝修流程）KT板制作及安裝完成桌牌制作完成到達現(xiàn)場雨傘到達現(xiàn)場室內(nèi)布置（桌椅/植物/桌布）現(xiàn)場布置初步完成音響安裝完畢使用正常飲水機飲水機到達、桶裝水聯(lián)系完畢現(xiàn)場電路及照明設(shè)備安裝完畢現(xiàn)場辦公類物料公示證照、勘測報告復(fù)印件復(fù)印完畢小業(yè)主產(chǎn)權(quán)資料（申請表及委托書）產(chǎn)權(quán)資料全部配備齊驗鈔機到達現(xiàn)場保險柜到達現(xiàn)場交房結(jié)算資金及各種票據(jù)每日現(xiàn)金準備完成、票據(jù)準備完成對講機準備完成臨時停車證制作制作完畢消防滅火器到達現(xiàn)場工作牌制作完畢應(yīng)急車輛到達現(xiàn)場快餐食品中午提供員工工作餐提前1天預(yù)訂復(fù)印機到達現(xiàn)場復(fù)印紙到達現(xiàn)場辦公用品（筆、印泥、夾板等）保證現(xiàn)場辦公《客戶信息表》業(yè)主基本信息登記表尊敬的業(yè)主：您好！此份信息登記表是為了使我們能夠給您提供更為周到、細致、安全的服務(wù)而設(shè)計的，我們真誠的希望您能夠?qū)⒛芭c您相關(guān)的一些詳細情況填寫在下表中，為我們能夠更加細心的為您服務(wù)提供有效的信息，謝謝您的支持！★提醒：下表中有□的選項請您打√即可。（一）房屋基本情況：組團、樓棟單元、房號房型建筑面積項目棟用途購房合同編號入伙時間備注住宅（二）業(yè)主個人情況：業(yè)主姓名身份證號碼相片粘貼性別男□女□籍貫重慶□四川□其他（）文化程度政治面貌黨員□團員□群眾□婚姻狀況已□否□民族漢□其他（）工作單位宗教信仰通訊地址郵政編碼.號碼MSNEMAIL:聯(lián)系電話個人特長及愛好（可以多選）高爾夫□網(wǎng)球□足球□籃球□乒乓球□羽毛球□琴□棋□書□畫□歌舞□其他請?zhí)顚懀ǎ┚o急聯(lián)絡(luò)人電話與您的關(guān)系朋友□家人□緊急聯(lián)絡(luò)地址（三）家庭成員或常住人口情況：姓名性別男□女□男□女□男□女□男□女□男□女□學(xué)歷博士□碩士□學(xué)士本科□大?！醺咧小醭踔小醭踔幸韵隆醪┦俊醮T士□學(xué)士本科□大專□高中□初中□初中以下□博士□碩士□學(xué)士本科□大?！醺咧小醭踔小醭踔幸韵隆醪┦俊醮T士□學(xué)士本科□大專□高中□初中□初中以下□博士□碩士□學(xué)士本科□大?！醺咧小醭踔小醭踔幸韵隆跎矸葑C號碼常住/暫住常□暫□?！鯐骸醭！鯐骸醭！鯐骸醭！鯐骸跖c業(yè)主關(guān)系丈夫□妻子□父母親□岳父母□公婆□兒女□侄子女□保姆□其他□