房地產(chǎn)財(cái)務(wù)(第2x版)課件

1房地產(chǎn)業(yè)務(wù)財(cái)務(wù)討論財(cái)務(wù)部1房地產(chǎn)業(yè)務(wù)財(cái)務(wù)討論財(cái)務(wù)部2

目錄

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)與稅務(wù)業(yè)務(wù)概述二、企業(yè)設(shè)立階段三、獲取土地階段四、開(kāi)發(fā)建設(shè)階段五、轉(zhuǎn)讓及銷(xiāo)售階段

六、持有階段

七、企業(yè)所得稅業(yè)務(wù)2目錄3第一部分 企業(yè)會(huì)計(jì)與稅務(wù)業(yè)務(wù)概述一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)及業(yè)務(wù)范圍二、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)流程三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)概述四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)納稅業(yè)務(wù)概述3第一部分 企業(yè)會(huì)計(jì)與稅務(wù)業(yè)務(wù)概述一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)及業(yè)務(wù)范4一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)

指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)、并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或銷(xiāo)售、出租商品房的活動(dòng)。具體包括:土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、買(mǎi)賣(mài)和租賃

房屋的開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售、出租

其他建筑物的開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售出租（包括配套設(shè)施、代建工程、周轉(zhuǎn)房等）※房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)不包括房產(chǎn)的建筑施工活動(dòng)

4一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房5房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)

資金密集受?chē)?guó)家的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、經(jīng)濟(jì)政策、產(chǎn)業(yè)政策和金融部門(mén)的信貸政策的影響極大投資周期較長(zhǎng)，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較大售后服務(wù)工作要求高5房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)資金密集6轉(zhuǎn)讓及銷(xiāo)售房地產(chǎn)設(shè)立企業(yè)持有房地產(chǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)獲取的土地使用權(quán)二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)流程

6轉(zhuǎn)讓及銷(xiāo)售房地產(chǎn)設(shè)立企業(yè)持有房地產(chǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)獲取的土地7

目前《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》、《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》（財(cái)會(huì)199302號(hào)）并沒(méi)有明文廢止，所以我們可以選擇《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則（2006）》或《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》及《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》執(zhí)行。本次討論以《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則2006》及應(yīng)用指南為依據(jù)。三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)概述7三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)概述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算特點(diǎn)1、存貨核算的特殊性工商企業(yè)擁有的土地使用權(quán)一般作為無(wú)形資產(chǎn)核算，而房地產(chǎn)企業(yè)作為存貨核算；另外房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)存貨的借款費(fèi)用可以進(jìn)行資本化。2、預(yù)收賬款核算的特殊性房地產(chǎn)企業(yè)大多實(shí)行商品房預(yù)售制度，在符合確認(rèn)收入條件前，預(yù)收賬款余額較大。另外須關(guān)注預(yù)計(jì)竣工時(shí)間和預(yù)售比例。8房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算特點(diǎn)1、存貨核算的特殊性83、收入核算的特殊性收入的多樣性（產(chǎn)品形式多樣）收入確認(rèn)的特殊性各期收入的波動(dòng)性4、成本核算的特殊性核算時(shí)間跨度大開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本組成不同開(kāi)發(fā)各步驟之間成本不能明確區(qū)分93、收入核算的特殊性95、產(chǎn)品售價(jià)與其成本不配比通常房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本結(jié)轉(zhuǎn)方法是：按當(dāng)期竣工后的核算對(duì)象的總成本除以總開(kāi)發(fā)建筑面積，得出每平方米建筑面積成本，然后再乘以銷(xiāo)售面積得出本期銷(xiāo)售成本。均攤計(jì)算未考慮樓層、朝向等因素，故經(jīng)營(yíng)成果核算會(huì)失真。105、產(chǎn)品售價(jià)與其成本不配比1011四、會(huì)計(jì)科目設(shè)置通用科目行業(yè)科目設(shè)置“開(kāi)發(fā)成本”、“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”成本類(lèi)科目和“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”、“周轉(zhuǎn)房”等資產(chǎn)類(lèi)科目。大部分通用11四、會(huì)計(jì)科目設(shè)置通用科目行業(yè)科目設(shè)置“開(kāi)發(fā)成本”、“開(kāi)12開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本核算科目劃分與設(shè)置

開(kāi)發(fā)成本下設(shè)一級(jí)科目

成本科目代碼成本科目名稱(chēng)4301.401

土地費(fèi)用4301.402

前期工程費(fèi)4301.403

建安工程費(fèi)4301.404

社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)4301.405

園林環(huán)境工程費(fèi)4301.406

公共配套設(shè)施費(fèi)4301.407

開(kāi)發(fā)間接費(fèi)4301.409

財(cái)務(wù)費(fèi)用（資本化利息費(fèi)用）12開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本核算科目劃分與設(shè)置成本科目代碼成本科目名稱(chēng)413

4301.401土地費(fèi)用的歸集

注：其他土地費(fèi)用含交易服務(wù)費(fèi)1.5元/平方米土地面積、土地登記費(fèi)40元/500平方米土地面積、土地評(píng)估費(fèi)、用途變更費(fèi)；宗地測(cè)繪費(fèi)等。

成本科目代碼成本科目名稱(chēng)備注4301.401.01土地價(jià)款4301.401.02土地出讓契稅出讓地價(jià)或評(píng)估地價(jià)的4%4301.401.03其他土地費(fèi)用4301.401.04征地補(bǔ)償費(fèi)4301.401.05拆遷補(bǔ)償費(fèi)4301.401.06征地規(guī)費(fèi)134301.401土地費(fèi)用的歸集成本科目代碼成本科144301.402前期工程費(fèi)（開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)）注：規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)中包括項(xiàng)目策劃與方案招標(biāo)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、設(shè)計(jì)審查、模型、動(dòng)畫(huà)等。領(lǐng)照規(guī)費(fèi)中包括市政公用基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、新建房屋白蟻防治費(fèi)、人防建設(shè)費(fèi)、城市規(guī)劃設(shè)計(jì)收費(fèi)、規(guī)劃服務(wù)費(fèi)、教育增容費(fèi)、發(fā)展新型墻體材料專(zhuān)項(xiàng)用費(fèi)、散裝水泥專(zhuān)項(xiàng)資金等。

成本科目代碼成本科目名稱(chēng)備注4301.402.01勘察測(cè)量費(fèi)4301.402.01.01

勘察包括普勘、詳勘4301.402.01.02

測(cè)量包括地形圖、管線；工程放線定位4301.402.02規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)4301.402.03建設(shè)規(guī)費(fèi)4301.402.03.01

領(lǐng)照規(guī)費(fèi)4301.402.03.02

增容費(fèi)自來(lái)水管網(wǎng)建設(shè)費(fèi)、雙電源供電貼費(fèi)144301.402前期工程費(fèi)（開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)154301.402前期工程費(fèi)（續(xù)）注：三通一平費(fèi)中包括臨時(shí)道路、臨時(shí)用水、臨時(shí)用電、市政管線遷移費(fèi)、場(chǎng)地平整費(fèi)等。臨時(shí)設(shè)施費(fèi)中包括臨時(shí)辦公室、臨時(shí)圍墻、圍板、售樓處及臨時(shí)樣板房、臨時(shí)場(chǎng)地占用費(fèi)等。成本科目代碼成本科目名稱(chēng)備注4301.402.04施工準(zhǔn)備費(fèi)4301.402.04.01

三通一平費(fèi)4301.402.04.02

臨時(shí)設(shè)施費(fèi)154301.402前期工程費(fèi)（續(xù)）成本科目代164301.403建安工程費(fèi)（主體建筑工程費(fèi)）

注：工程樁甲供材中包括鋼筋、水泥、商品砼、預(yù)制樁、型材、型鋼、其他材料等。

成本科目代碼成本科目名稱(chēng)備注4301.403.01樁基工程

4301.403.01.01

工程樁施工費(fèi)

含試樁施工費(fèi)

4301.403.01.02

工程樁甲供材含試樁甲供材

4301.403.01.03

樁基檢測(cè)費(fèi)

含試樁檢測(cè)

4301.403.02支護(hù)工程4301.403.02.01

支護(hù)工程設(shè)計(jì)施工費(fèi)含支護(hù)設(shè)計(jì)費(fèi)、施工費(fèi)、監(jiān)測(cè)費(fèi)等4301.403.02.02

支護(hù)工程甲供材

164301.403建安工程費(fèi)（主體建筑工程費(fèi)）174301.403建安工程費(fèi)

（續(xù)）注：甲/直供材料中包括鋼筋、水泥、商品砼、木材土建用鋼板、型材、防水材料、保溫材料、墻磚、地磚、石材、涂料、主體工程成品門(mén)及配件、專(zhuān)業(yè)工程成品窗及配件、零星材料等。

成本科目代碼成本科目名稱(chēng)備注4301.403.04土石方工程

包括排水費(fèi)、輕型井點(diǎn)、沉井等降水費(fèi)

4301.403.05主體工程及粗裝修

包括非集中建設(shè)的小區(qū)配套人防、車(chē)庫(kù)地下室

4301.403.05.01

一般土建工程

4301.403.05.01.01

工程施工費(fèi)包含在土建合同或土建定額的項(xiàng)目，一般均為扣凈甲供材、費(fèi)后的價(jià)格4301.402.05.01.02

甲/直供材料建安工程合同及預(yù)算內(nèi)、外的土建甲供材料

174301.403建安工程費(fèi)（續(xù)）成本科目代碼18

4301.403建安工程費(fèi)

（續(xù)）注：工程施工費(fèi)中包括室內(nèi)給排水施工費(fèi)室內(nèi)強(qiáng)、弱電施工費(fèi)通風(fēng)和采暖工程費(fèi)等。甲/直供材料中包括給排水主材及配件強(qiáng)弱電主材及配件通風(fēng)和采暖設(shè)備及主材安裝用鋼板、型材其他材料設(shè)備等。

成本科目代碼成本科目名稱(chēng)備注4301.403.05.02

一般安裝工程4301.403.05.02.01

工程施工費(fèi)一般均為扣凈甲供材、費(fèi)后的價(jià)格4301.402.05.02.02

甲/直供設(shè)備與主材

工程合同及預(yù)算內(nèi)外的甲供設(shè)備主材

4301.403.05.04

一般建安工程材差

184301.403建安工程費(fèi)（續(xù)）成本科目代碼19

4301.403建安工程費(fèi)

（續(xù)）注：專(zhuān)項(xiàng)土建工程指建筑物以內(nèi)，且由甲方獨(dú)立發(fā)包的專(zhuān)項(xiàng)工程：一是不在土建單位合同中，又不屬裝飾工程的由特殊項(xiàng)目。如坡道雨棚、屋頂構(gòu)架，非小區(qū)共有的屋頂花園、屋面球場(chǎng)等；二是包含在土建單位合同中，而實(shí)際操作時(shí)又單獨(dú)發(fā)包的項(xiàng)目。如：防水、保溫、防腐、防酸工程、特殊地面、躍層樓梯等。專(zhuān)項(xiàng)安裝工程中包括消防設(shè)備與器材及工程安裝費(fèi)、空調(diào)通風(fēng)采暖設(shè)備、主材及工程費(fèi)、室內(nèi)燃?xì)夤こ藤M(fèi)、電梯設(shè)備及其安裝費(fèi)等。成本科目代碼成本科目名稱(chēng)備注4301.403.08

專(zhuān)項(xiàng)土建工程4301.403.09

專(zhuān)項(xiàng)安裝工程

4301.403.09.01

工程施工費(fèi)

4301.403.09.02

甲/直供設(shè)備與主材

194301.403建安工程費(fèi)（續(xù)）成本科目代碼20

4301.403建安工程費(fèi)

（續(xù)）注：精裝修工程中包括外墻精裝飾材及施工費(fèi)、公共部位精裝飾材及施工費(fèi)、戶內(nèi)精裝材設(shè)及施工費(fèi)、商鋪精裝材設(shè)及施工費(fèi)架空層精裝材設(shè)及施工費(fèi)等。成本科目代碼成本科目名稱(chēng)備注4301.403.12精裝修工程有精裝修，但不包括在土建合同或土建定額的項(xiàng)目4301.403.12.01

精裝修設(shè)計(jì)費(fèi)立面設(shè)計(jì)、室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)及效果圖等4301.403.12.02

精裝修施工費(fèi)4301.403.12.03

精裝修甲/直供材4301.403.18

樣板房

4301.403.18.01

樣板房設(shè)計(jì)費(fèi)

4301.403.18.02

樣板房施工費(fèi)4301.403.18.05

甲/直供材料設(shè)備204301.403建安工程費(fèi)（續(xù)）成本科目代碼214301.404社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)成本科目代碼成本科目名稱(chēng)備注4301.404.01室外給水系統(tǒng)工程4301.404.02室外雨污水系統(tǒng)工程4301.404.04室外燃?xì)庀到y(tǒng)工程按戶外800元/米收取4301.404.06室外供、配電系統(tǒng)工程4301.404.08室外消防管網(wǎng)工程4301.404.10室外智能化系統(tǒng)工程小區(qū)停車(chē)系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、圍墻監(jiān)控系統(tǒng)等；4301.404.12小區(qū)路燈系統(tǒng)4301.404.16其他工程4301.404.20甲/直供設(shè)備主材214301.404社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)成本科目代碼成本科224301.405園林環(huán)境工程費(fèi)成本科目代碼成本科目名稱(chēng)備注4301.405.01

環(huán)境設(shè)計(jì)費(fèi)

4301.405.02

綠化工程費(fèi)

區(qū)內(nèi)、區(qū)外綠化支出4301.405.03

園建工程費(fèi)

包括園林的道路、廣場(chǎng)、建筑小品、雕塑、噴泉土建等4301.405.05

圍墻建設(shè)費(fèi)

4301.405.07

小區(qū)道路費(fèi)

含小區(qū)正式的大門(mén)、圍欄；室外擋土墻等4301.405.11

室外零星工程

包括背景音樂(lè)、各種指示牌、標(biāo)識(shí)牌、示意圖等4301.405.15

室外配套設(shè)施與器材

包括室外的體育器材、游樂(lè)設(shè)施、園藝小品的成品雕塑、信報(bào)箱及雨棚等224301.405園林環(huán)境工程費(fèi)成本科目代碼成本科234301.406公共配套設(shè)施費(fèi)成本科目代碼成本科目名稱(chēng)備注4301.406.01社區(qū)中心包括文化、體育、衛(wèi)生、商業(yè)、金融、行政管理、社區(qū)服務(wù)等4301.406.03幼兒園4301.406.04學(xué)校4301.406.06人防及車(chē)庫(kù)工程小區(qū)集中建設(shè)配套人防地下室、車(chē)庫(kù)4301.406.08物業(yè)管理設(shè)施含獨(dú)立的物業(yè)管理建筑物、崗?fù)さ?301.406.11污水泵站4301.406.12垃圾收集站4301.406.13環(huán)衛(wèi)作息和工具房4301.406.18其他設(shè)施含游泳池、郵局、車(chē)站；室外的各類(lèi)球場(chǎng)、車(chē)蓬等

234301.406公共配套設(shè)施費(fèi)成本科目代碼成本科244301.407開(kāi)發(fā)間接費(fèi)成本科目代碼成本科目名稱(chēng)備注4301.407.01

工程監(jiān)理費(fèi)總投資的1.2％—2.5％4301.407.02

預(yù)算編審費(fèi)4301.407.03

工程質(zhì)檢檢測(cè)費(fèi)4301.407.06

技術(shù)服務(wù)費(fèi)4301.407.08

施工水電費(fèi)4301.407.11

物業(yè)管理費(fèi)4301.407.12

辦公費(fèi)用4301.407.20其他244301.407開(kāi)發(fā)間接費(fèi)成本科目代碼成本科目名稱(chēng)25五、企業(yè)納稅業(yè)務(wù)概述

應(yīng)納稅種及稅率

1、設(shè)立階段：印花稅（5元、萬(wàn)分之五）、契稅（3%-5%）

2、獲取土地：印花稅、契稅、耕地占用稅（本案無(wú)）

3、開(kāi)發(fā)建設(shè)：城鎮(zhèn)土地使用稅（14元/平方米·年）、印花稅

4、轉(zhuǎn)讓銷(xiāo)售：營(yíng)業(yè)稅5%、城建稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅（預(yù)征1.5%）、印花稅、企業(yè)所得稅（按預(yù)計(jì)毛利率15%預(yù)征）

5、房產(chǎn)持有：營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅（房產(chǎn)余值1.2%或租金12%）25五、企業(yè)納稅業(yè)務(wù)概述應(yīng)納稅種及稅率26第二部分 企業(yè)設(shè)立階段一、設(shè)立階段業(yè)務(wù)概述二、納稅處理三、會(huì)計(jì)處理四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)納稅業(yè)務(wù)概述26第二部分 企業(yè)設(shè)立階段一、設(shè)立階段業(yè)務(wù)概述27一、設(shè)立階段業(yè)務(wù)概述設(shè)立條件其主要組織形式是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司。應(yīng)符合《公司法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》等具體條件。出資方式可以用實(shí)物、知識(shí)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)等方式出資。非貨幣財(cái)產(chǎn)應(yīng)評(píng)估作價(jià)，并辦理財(cái)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)。開(kāi)發(fā)資質(zhì)應(yīng)取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)證書(shū)。新設(shè)立房地產(chǎn)公司應(yīng)向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)備案后，由主管部門(mén)30日發(fā)出暫定資質(zhì)證書(shū)，自證書(shū)發(fā)出1年有效。可延長(zhǎng)到2年。27一、設(shè)立階段業(yè)務(wù)概述設(shè)立條件其主要組織形式是房地二、納稅業(yè)務(wù)稅務(wù)登記納稅處理1、印花稅（營(yíng)業(yè)賬簿記載資金萬(wàn)分之五計(jì)算、權(quán)利證照每件5元、土地使用權(quán)合同記載金額萬(wàn)分之五）2、契稅（成交價(jià)格3%)28二、納稅業(yè)務(wù)稅務(wù)登記28三、會(huì)計(jì)處理（舉例）

以土地使用權(quán)出資

借：開(kāi)發(fā)成本

貸：實(shí)收資本開(kāi)辦費(fèi)核算

直接計(jì)入管理費(fèi)用29三、會(huì)計(jì)處理（舉例）

以土地使用權(quán)出資29四、納稅處理印花稅直接計(jì)入管理費(fèi)用契稅應(yīng)視土地使用權(quán)用途而定。為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)而取得的土地使用權(quán)所繳納契稅直接計(jì)入“開(kāi)發(fā)成本”科目；自用計(jì)入“無(wú)形資產(chǎn)”科目。30四、納稅處理印花稅直接計(jì)入管理費(fèi)用30房地產(chǎn)注冊(cè)資本尺度把握1，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加大：注冊(cè)資金在2億以的，就會(huì)進(jìn)入國(guó)家稅務(wù)局重點(diǎn)企業(yè)網(wǎng)中，給予重點(diǎn)關(guān)注2，稅費(fèi)加大：注資越多，涉及的相關(guān)稅費(fèi)越大了。印花稅萬(wàn)分之五驗(yàn)資報(bào)告費(fèi)用、工商登記費(fèi)用、審計(jì)費(fèi)用、捐助、其他費(fèi)用等31房地產(chǎn)注冊(cè)資本尺度把握1，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加大：注冊(cè)資金在2億以的32第三部分獲取土地階段一、土地獲取方式二、納稅處理三、會(huì)計(jì)處理32第三部分獲取土地階段一、土地獲取方式33一、土地獲取方式以出讓方式取得土地使用權(quán)1、招拍掛制度（公告-資格審查-中標(biāo)-簽訂合同-付清全部出讓金-取得土地使用權(quán)證）2、合同簽訂執(zhí)行《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同示范文本》3、土地出讓金支付4、按合同約定期限、用途開(kāi)發(fā)土地（超，20%土地閑置費(fèi)）5、改變土地用途（土地變性）33一、土地獲取方式以出讓方式取得土地使用權(quán)以劃撥取得以轉(zhuǎn)讓取得投資投入收購(gòu)、兼并等方式土地使用期限：居住地70年；工業(yè)用地50年；商業(yè)用地40年。一般開(kāi)發(fā)期限不超過(guò)3年。34以劃撥取得3435二、納稅處理契稅（獲取土地使用權(quán)）

印花稅（權(quán)證）

城鎮(zhèn)土地使用稅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦的學(xué)校、醫(yī)院、托兒所及幼兒園其用地能與企業(yè)其他用地明確區(qū)分免征城鎮(zhèn)土地使用稅。市政街道、廣場(chǎng)、綠化地帶等公共用地免征土地使用稅。35二、納稅處理契稅（獲取土地使用權(quán)）36三、會(huì)計(jì)處理（一）取得土地使用權(quán)確認(rèn)出讓取得入賬價(jià)值=土地出讓金+相關(guān)稅費(fèi)轉(zhuǎn)讓取得入賬價(jià)值=轉(zhuǎn)讓價(jià)款+相關(guān)稅費(fèi)投資投入入賬價(jià)值=協(xié)議價(jià)（二）財(cái)務(wù)處理根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第6號(hào)-無(wú)形資產(chǎn)》應(yīng)用指南規(guī)定，通常確認(rèn)為無(wú)形資產(chǎn)，但改變土地用途，用于賺取租金，應(yīng)將其轉(zhuǎn)入投資性資產(chǎn)。用于建造對(duì)外銷(xiāo)售房屋建筑物，應(yīng)計(jì)入所建造的房屋建筑物成本。36三、會(huì)計(jì)處理（一）取得土地使用權(quán)確認(rèn)會(huì)計(jì)處理舉例用于土地開(kāi)發(fā)的土地使用權(quán)

借：開(kāi)發(fā)成本-土地開(kāi)發(fā)-土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)

貸：銀行存款（應(yīng)付賬款）等賬戶用于商品房開(kāi)發(fā)

借：開(kāi)發(fā)成本-房屋開(kāi)發(fā)-土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)

貸：銀行存款（應(yīng)付賬款）等賬戶自建用房借：無(wú)形資產(chǎn)-土地使用權(quán)

貸：銀行存款契稅、印花稅相應(yīng)計(jì)入開(kāi)發(fā)成本。37會(huì)計(jì)處理舉例用于土地開(kāi)發(fā)的土地使用權(quán)37賺取租金借：投資性房產(chǎn)-土地使用權(quán)

貸：開(kāi)發(fā)成本-土地開(kāi)發(fā)暫時(shí)無(wú)確定用途借：無(wú)形資產(chǎn)-土地使用權(quán)

貸：銀行存款38賺取租金3839

1、契稅

視用途而定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)計(jì)入“開(kāi)發(fā)成本”；自行建造計(jì)入“無(wú)形資產(chǎn)”；

2、土地使用稅兩種處理觀點(diǎn)，一種是計(jì)入“管理費(fèi)用”；一種是在商品房建設(shè)期計(jì)入“開(kāi)發(fā)成本”。根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第1號(hào)-存貨》和國(guó)稅發(fā)【2009】31號(hào)開(kāi)發(fā)成本項(xiàng)目構(gòu)成未明確土地使用稅，建議先計(jì)入開(kāi)發(fā)成本。

四、納稅處理39四、納稅處理40第四部分開(kāi)發(fā)建設(shè)階段一、業(yè)務(wù)概述二、成本費(fèi)用核算三、材料、固定資產(chǎn)、出包工程核算四、職工薪酬核算五、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品核算六、開(kāi)發(fā)建設(shè)階段納稅業(yè)務(wù)會(huì)計(jì)處理40第四部分開(kāi)發(fā)建設(shè)階段一、業(yè)務(wù)概述41一、業(yè)務(wù)概述報(bào)建報(bào)批手續(xù)一般在項(xiàng)目開(kāi)工前辦理開(kāi)工建設(shè)需要建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證以及項(xiàng)目建設(shè)用地的國(guó)有土地使用證。預(yù)售需要預(yù)售許可證，俗稱(chēng)“五證”。項(xiàng)目施工建設(shè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一般不直接從事項(xiàng)目上施工建設(shè)，而是委托有施工資質(zhì)的施工單位進(jìn)行項(xiàng)目施工。此階段工作包括材料及設(shè)備供應(yīng)、工程發(fā)包、工程分包、建筑和安裝施工等。竣工驗(yàn)收備案開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的竣工驗(yàn)收事項(xiàng)備案制，由政府城市規(guī)劃主管部門(mén)負(fù)責(zé)監(jiān)督工程竣工驗(yàn)收并負(fù)責(zé)竣工備案。產(chǎn)權(quán)初始登記時(shí)間為竣工后三個(gè)月內(nèi)。統(tǒng)稱(chēng)換大產(chǎn)權(quán)證，由預(yù)售變?yōu)楝F(xiàn)售。41一、業(yè)務(wù)概述報(bào)建報(bào)批手續(xù)項(xiàng)目施工主要包括材料及設(shè)備供應(yīng)可選擇“甲控材”（指房產(chǎn)企業(yè)限制材料品牌、材質(zhì)及規(guī)格或價(jià)格，施工方采購(gòu)）或“甲供材”方式對(duì)材料控制（直接采購(gòu)供給施工單位）工程發(fā)包一般有直接委托、招標(biāo)，招標(biāo)又分邀請(qǐng)招標(biāo)和公開(kāi)招標(biāo)，將工程發(fā)包給施工企業(yè)?？刹捎冒丛?、分段、竣工一次、工程分包結(jié)算方式。工程分包主體一般由具有資質(zhì)的施工企業(yè)負(fù)責(zé)施工，其他電梯、門(mén)窗、防水、保溫及消防分包給其他單位。水、電、天然氣、有線電視、熱源及消防等配套，需要向政府或?qū)I(yè)公司交納資源性費(fèi)用，專(zhuān)業(yè)公司施工。42項(xiàng)目施工主要包括材料及設(shè)備供應(yīng)4243

成本費(fèi)用核算概述

一般有六個(gè)步驟。1.確定開(kāi)發(fā)產(chǎn)品種類(lèi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本按其形態(tài)分為土地開(kāi)發(fā)成本、房屋開(kāi)發(fā)成本、配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本、代建工程開(kāi)發(fā)成本2.確定成本核算對(duì)象3.確定成本項(xiàng)目4.歸集開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用5.分配共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本6.確定完工標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算總成本及單位面積的工程成本二、成本費(fèi)用核算43二、成本費(fèi)用核算1.土地征用費(fèi)及開(kāi)發(fā)補(bǔ)償費(fèi)2.前期工程費(fèi)3.建筑安裝工程費(fèi)4.基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)5.公共配套設(shè)施費(fèi)6.開(kāi)發(fā)間接費(fèi)

未建、在建、已完工產(chǎn)品開(kāi)發(fā)成本共同成本直接成本成本費(fèi)用全部支出期間費(fèi)用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本費(fèi)用歸集與分配間接成本歸集和分配計(jì)入直接計(jì)入開(kāi)發(fā)成本未建、在建、已完工產(chǎn)品開(kāi)發(fā)成本共同成本直接成本成本費(fèi)用全

分配共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本建筑面積法2直接成本法3預(yù)算造價(jià)法4其它5占地面積法1分配共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本建筑面積法2直成本核算賬戶

開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用

開(kāi)發(fā)成本設(shè)置“土地開(kāi)發(fā)”、“房屋開(kāi)發(fā)”、“配套設(shè)施開(kāi)發(fā)”、“代建工程開(kāi)發(fā)”等二級(jí)明細(xì)賬戶土地開(kāi)發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)房屋開(kāi)發(fā)成本采用平行結(jié)轉(zhuǎn)法成本核算賬戶開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用開(kāi)發(fā)成本設(shè)置“土地開(kāi)發(fā)”、“1、土地成本核算房地產(chǎn)企業(yè)綜合開(kāi)發(fā)土地，其土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用應(yīng)先計(jì)入“開(kāi)發(fā)成本---土地開(kāi)發(fā)”賬戶進(jìn)行歸集，待開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投入使用時(shí)，再按一定的標(biāo)準(zhǔn)將其分配計(jì)入有關(guān)房屋建筑物和商品性建設(shè)場(chǎng)地的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本。土地開(kāi)發(fā)成本項(xiàng)目包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和開(kāi)發(fā)間接費(fèi)等成本項(xiàng)目。471、土地成本核算房地產(chǎn)企業(yè)綜合開(kāi)發(fā)土地，其土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用應(yīng)先計(jì)2、房屋開(kāi)發(fā)成本核算開(kāi)發(fā)建設(shè)的房屋按用途分為五類(lèi)：商品房（銷(xiāo)售）投資性房產(chǎn)（出租經(jīng)營(yíng)）周轉(zhuǎn)房（拆遷安置）代建房（委托代開(kāi)發(fā)）自用房（自行建造自用房，計(jì)入固定資產(chǎn)）成本項(xiàng)目包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和開(kāi)發(fā)間接費(fèi)六個(gè)成本項(xiàng)目。482、房屋開(kāi)發(fā)成本核算開(kāi)發(fā)建設(shè)的房屋按用途分為五類(lèi)：48產(chǎn)品開(kāi)發(fā)成本科目結(jié)轉(zhuǎn)示意圖

管理人員薪酬

水電辦公

其他攤銷(xiāo)費(fèi)用開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用分配開(kāi)發(fā)產(chǎn)品-商品房開(kāi)發(fā)成本-房屋開(kāi)發(fā)開(kāi)發(fā)成本-土地開(kāi)發(fā)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)成本科目結(jié)轉(zhuǎn)示意圖管理人員薪酬開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用分配開(kāi)3、配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本核算建成后能夠有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施項(xiàng)目，如會(huì)所、車(chē)庫(kù)等。按開(kāi)發(fā)產(chǎn)品處理與開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本項(xiàng)目相同，設(shè)置六個(gè)成本項(xiàng)目不能有償轉(zhuǎn)讓不需要單獨(dú)作為成本核算對(duì)象，分別計(jì)入開(kāi)發(fā)的土地、商品房、能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本503、配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本核算建成后能夠有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施項(xiàng)目4、代建工程開(kāi)發(fā)核算向委托方收取手續(xù)費(fèi)方式受托方與委托方實(shí)行撥付結(jié)算514、代建工程開(kāi)發(fā)核算向委托方收取手續(xù)費(fèi)方式515、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的核算開(kāi)發(fā)現(xiàn)場(chǎng)組織管理發(fā)生的費(fèi)用先歸集，再按適當(dāng)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)入各項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本設(shè)置“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”賬戶分配標(biāo)準(zhǔn)=月內(nèi)該項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)際發(fā)生直接成本×本月實(shí)際發(fā)生開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用÷各開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)際發(fā)生直接成本總額525、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的核算開(kāi)發(fā)現(xiàn)場(chǎng)組織管理發(fā)生的費(fèi)用52施工準(zhǔn)備會(huì)計(jì)科目設(shè)置材料采購(gòu)、原材料、材料成本差異、固定資產(chǎn)、累計(jì)折舊、固定資產(chǎn)清理、預(yù)付賬款、應(yīng)付賬款、其他應(yīng)付款等會(huì)計(jì)科目53三、材料、固定資產(chǎn)、出包工程會(huì)計(jì)核算施工準(zhǔn)備會(huì)計(jì)科目設(shè)置材料采購(gòu)、原材料、材料成本差異、固定資產(chǎn)材料核算材料增加有外購(gòu)材料、自制材料、委托加工等方式，會(huì)計(jì)核算同一般企業(yè)材料減少業(yè)務(wù)如采用計(jì)劃成本日常核算，月末應(yīng)同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)材料成本差異；實(shí)際成本法核算，可采用先進(jìn)先出、加權(quán)平均或個(gè)別計(jì)價(jià)法計(jì)價(jià)。54材料核算材料增加有外購(gòu)材料、自制材料、委托加工等方式，會(huì)計(jì)核固定資產(chǎn)核算核算同一般企業(yè)折舊月末分別計(jì)入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用或期間費(fèi)用55固定資產(chǎn)核算核算同一般企業(yè)55出包工程核算投標(biāo)保證金計(jì)入其他應(yīng)付款---履約保證金核算預(yù)付備料款、工程款質(zhì)量保證金5%56出包工程核算投標(biāo)保證金計(jì)入其他應(yīng)付款---履約保證金核算56四、職工薪酬核算設(shè)置應(yīng)付職工薪酬會(huì)計(jì)科目具體內(nèi)容同一般企業(yè)57四、職工薪酬核算設(shè)置應(yīng)付職工薪酬會(huì)計(jì)科目57五、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品核算開(kāi)發(fā)產(chǎn)品指已完成全部開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程，并已驗(yàn)收合格，符合國(guó)家建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)計(jì)要求，可以按照合同規(guī)定的條件移交訂購(gòu)單位，或者作為對(duì)外銷(xiāo)售、出租的產(chǎn)品，包括土地（建設(shè)場(chǎng)地）、房屋、配套設(shè)施、代建工程和周轉(zhuǎn)房?？颇吭O(shè)置開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和周轉(zhuǎn)房賬戶58五、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品核算開(kāi)發(fā)產(chǎn)品指已完成全部開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程，并已驗(yàn)收合六、納稅業(yè)務(wù)處理城鎮(zhèn)土地使用稅印花稅‘甲供材”涉稅處理《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十六條規(guī)定，“納稅人提供建筑業(yè)勞務(wù)（不含裝飾勞務(wù)）的，其營(yíng)業(yè)額應(yīng)當(dāng)包括工程所用原材料、設(shè)備及其他物資和動(dòng)力價(jià)款在內(nèi)，但不包括建設(shè)方提供的設(shè)備價(jià)款?！?9六、納稅業(yè)務(wù)處理城鎮(zhèn)土地使用稅59甲供材涉稅啟示包工不包料，施工方計(jì)算營(yíng)業(yè)稅的營(yíng)業(yè)額均含房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自購(gòu)材料，并以此計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅。房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可采取甲控材（控價(jià)）方式控制成本，以利于工程協(xié)調(diào)。內(nèi)部成本控制與外部降低稅負(fù)的協(xié)調(diào)、平衡60甲供材涉稅啟示包工不包料，施工方計(jì)算營(yíng)業(yè)稅的營(yíng)業(yè)額均含房產(chǎn)開(kāi)61第五部分 企業(yè)轉(zhuǎn)讓及銷(xiāo)售階段一、業(yè)務(wù)概述二、納稅處理三、會(huì)計(jì)處理61第五部分 企業(yè)轉(zhuǎn)讓及銷(xiāo)售階段一、業(yè)務(wù)概述一、業(yè)務(wù)概述商品房銷(xiāo)售按銷(xiāo)售時(shí)間不同為預(yù)售和現(xiàn)售；根據(jù)銷(xiāo)售主體不同分為自行銷(xiāo)售和委托代理銷(xiāo)售，委托代理銷(xiāo)售包括是視同買(mǎi)斷、手續(xù)費(fèi)和保底加提成等；按付款方式不同可分為一次性付款、分期付款和按揭付款。商品房預(yù)售條件已付全部土地出讓金；持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；投入資金占總投資25%以上62一、業(yè)務(wù)概述商品房銷(xiāo)售按銷(xiāo)售時(shí)間不同為預(yù)售和現(xiàn)售；根據(jù)銷(xiāo)售主二、納稅處理營(yíng)業(yè)稅及附加費(fèi)（售房營(yíng)業(yè)額5.5%）印花稅（合同額萬(wàn)分之五）土地增值稅（增值額的30%---60%，四級(jí)超額累進(jìn)稅率，按預(yù)售收入預(yù)征1.5---2.5%，售完清算）企業(yè)所得稅（按當(dāng)月預(yù)售收入計(jì)算毛利15%）63二、納稅處理營(yíng)業(yè)稅及附加費(fèi)（售房營(yíng)業(yè)額5.5%）63土地增值稅征收三條件轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)屬于國(guó)家所有（土地出讓金）；土地使用權(quán)地上的建筑物及其附著物的產(chǎn)權(quán)是否發(fā)生轉(zhuǎn)讓?zhuān)晦D(zhuǎn)讓房產(chǎn)并取得收入，同時(shí)具備具體為：生地變熟地；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；自有轉(zhuǎn)出售出租、抵押、投資、聯(lián)營(yíng)不征64土地增值稅征收三條件64土地增值稅稅率級(jí)數(shù)增值額與扣除數(shù)之比稅率%速算扣除系數(shù)1≤50%3002＜50≤1004053＜100≤20050154＜200603565應(yīng)納土地增值稅=增值稅×稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)增值額=應(yīng)稅收入-扣除項(xiàng)目金額土地增值稅稅率級(jí)數(shù)增值額與扣除數(shù)之比稅率%速算扣除系數(shù)1≤5土地增值稅計(jì)算舉例取得土地312萬(wàn)開(kāi)發(fā)成本300萬(wàn)開(kāi)發(fā)費(fèi)66.6萬(wàn)轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)時(shí)繳納稅101.75萬(wàn)扣除項(xiàng)目=312+300+66.6+101.75+（312+300）×20%=902.75萬(wàn)增值額=1800（收入）-902.75=897.25萬(wàn)＞50%，但小于100%，適用稅率40%，扣除系數(shù)5%應(yīng)納土地增值稅=897.25×40%-902.75×5%=311.26萬(wàn)元66土地增值稅計(jì)算舉例取得土地312萬(wàn)66扣除項(xiàng)目1、為取得土地使用權(quán)支付金額2、房產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本3、房產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用4、與轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)有關(guān)的稅金5、其他扣除項(xiàng)目67扣除項(xiàng)目1、為取得土地使用權(quán)支付金額671、為取得土地使用權(quán)支付金額

地價(jià)款土地出讓金國(guó)家規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用如登記過(guò)戶費(fèi)681、為取得土地使用權(quán)支付金額

地價(jià)款土地出讓金682、房產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本

土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)前期工程費(fèi)（規(guī)劃研究水文地質(zhì)三通一平）建筑安裝工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)公共配套費(fèi)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)（組織管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目）692、房產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本

土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)693、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用（以期間費(fèi)用為基礎(chǔ)）能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明，允許據(jù)實(shí)扣除。即允許扣除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）×5%703、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用（以期間費(fèi)用為基礎(chǔ)）能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)4、與轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)有關(guān)的稅金轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)稅及教育附加和印花稅714、與轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)有關(guān)的稅金轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)稅5、其他扣除項(xiàng)目可按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和，加計(jì)20%扣除725、其他扣除項(xiàng)目可按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成關(guān)于土地增值稅扣除項(xiàng)目要求須有合法有效憑證(發(fā)票、清算資料）稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門(mén)公布的建安造價(jià)定額資料，結(jié)合房產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)際核定上述四項(xiàng)開(kāi)發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。公共設(shè)施產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主、無(wú)償移交政府或有償轉(zhuǎn)讓的準(zhǔn)予扣除相應(yīng)成本費(fèi)用。裝修費(fèi)用可以計(jì)入房產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。公共項(xiàng)目成本費(fèi)用按可售面積比例分?jǐn)偪鄢?3關(guān)于土地增值稅扣除項(xiàng)目要求須有合法有效憑證(發(fā)票、清算資料）土地增值稅稅收優(yōu)惠按普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%，免征；超過(guò)，全額征收。普通住宅標(biāo)準(zhǔn)：同時(shí)滿足建筑容積率1.0以上；單套建筑面積120平米以下；實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。74土地增值稅稅收優(yōu)惠按普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金會(huì)計(jì)處理按揭保證金計(jì)入其他貨幣資金---按揭保證金戶75會(huì)計(jì)處理按揭保證金計(jì)入其他貨幣資金---按揭保證金戶7576房地產(chǎn)業(yè)務(wù)財(cái)務(wù)討論財(cái)務(wù)部1房地產(chǎn)業(yè)務(wù)財(cái)務(wù)討論財(cái)務(wù)部77

目錄

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)與稅務(wù)業(yè)務(wù)概述二、企業(yè)設(shè)立階段三、獲取土地階段四、開(kāi)發(fā)建設(shè)階段五、轉(zhuǎn)讓及銷(xiāo)售階段

六、持有階段

七、企業(yè)所得稅業(yè)務(wù)2目錄78第一部分 企業(yè)會(huì)計(jì)與稅務(wù)業(yè)務(wù)概述一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)及業(yè)務(wù)范圍二、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)流程三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)概述四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)納稅業(yè)務(wù)概述3第一部分 企業(yè)會(huì)計(jì)與稅務(wù)業(yè)務(wù)概述一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)及業(yè)務(wù)范79一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)

指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)、并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或銷(xiāo)售、出租商品房的活動(dòng)。具體包括:土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、買(mǎi)賣(mài)和租賃

房屋的開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售、出租

其他建筑物的開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售出租（包括配套設(shè)施、代建工程、周轉(zhuǎn)房等）※房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)不包括房產(chǎn)的建筑施工活動(dòng)

4一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房80房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)

資金密集受?chē)?guó)家的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、經(jīng)濟(jì)政策、產(chǎn)業(yè)政策和金融部門(mén)的信貸政策的影響極大投資周期較長(zhǎng)，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較大售后服務(wù)工作要求高5房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)資金密集81轉(zhuǎn)讓及銷(xiāo)售房地產(chǎn)設(shè)立企業(yè)持有房地產(chǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)獲取的土地使用權(quán)二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)流程

6轉(zhuǎn)讓及銷(xiāo)售房地產(chǎn)設(shè)立企業(yè)持有房地產(chǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)獲取的土地82

目前《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》、《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》（財(cái)會(huì)199302號(hào)）并沒(méi)有明文廢止，所以我們可以選擇《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則（2006）》或《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》及《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》執(zhí)行。本次討論以《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則2006》及應(yīng)用指南為依據(jù)。三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)概述7三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)概述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算特點(diǎn)1、存貨核算的特殊性工商企業(yè)擁有的土地使用權(quán)一般作為無(wú)形資產(chǎn)核算，而房地產(chǎn)企業(yè)作為存貨核算；另外房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)存貨的借款費(fèi)用可以進(jìn)行資本化。2、預(yù)收賬款核算的特殊性房地產(chǎn)企業(yè)大多實(shí)行商品房預(yù)售制度，在符合確認(rèn)收入條件前，預(yù)收賬款余額較大。另外須關(guān)注預(yù)計(jì)竣工時(shí)間和預(yù)售比例。83房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算特點(diǎn)1、存貨核算的特殊性83、收入核算的特殊性收入的多樣性（產(chǎn)品形式多樣）收入確認(rèn)的特殊性各期收入的波動(dòng)性4、成本核算的特殊性核算時(shí)間跨度大開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本組成不同開(kāi)發(fā)各步驟之間成本不能明確區(qū)分843、收入核算的特殊性95、產(chǎn)品售價(jià)與其成本不配比通常房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本結(jié)轉(zhuǎn)方法是：按當(dāng)期竣工后的核算對(duì)象的總成本除以總開(kāi)發(fā)建筑面積，得出每平方米建筑面積成本，然后再乘以銷(xiāo)售面積得出本期銷(xiāo)售成本。均攤計(jì)算未考慮樓層、朝向等因素，故經(jīng)營(yíng)成果核算會(huì)失真。855、產(chǎn)品售價(jià)與其成本不配比1086四、會(huì)計(jì)科目設(shè)置通用科目行業(yè)科目設(shè)置“開(kāi)發(fā)成本”、“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”成本類(lèi)科目和“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”、“周轉(zhuǎn)房”等資產(chǎn)類(lèi)科目。大部分通用11四、會(huì)計(jì)科目設(shè)置通用科目行業(yè)科目設(shè)置“開(kāi)發(fā)成本”、“開(kāi)87開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本核算科目劃分與設(shè)置

開(kāi)發(fā)成本下設(shè)一級(jí)科目

成本科目代碼成本科目名稱(chēng)4301.401

土地費(fèi)用4301.402

前期工程費(fèi)4301.403

建安工程費(fèi)4301.404

社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)4301.405

園林環(huán)境工程費(fèi)4301.406

公共配套設(shè)施費(fèi)4301.407

開(kāi)發(fā)間接費(fèi)4301.409

財(cái)務(wù)費(fèi)用（資本化利息費(fèi)用）12開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本核算科目劃分與設(shè)置成本科目代碼成本科目名稱(chēng)488

4301.401土地費(fèi)用的歸集

注：其他土地費(fèi)用含交易服務(wù)費(fèi)1.5元/平方米土地面積、土地登記費(fèi)40元/500平方米土地面積、土地評(píng)估費(fèi)、用途變更費(fèi)；宗地測(cè)繪費(fèi)等。

成本科目代碼成本科目名稱(chēng)備注4301.401.01土地價(jià)款4301.401.02土地出讓契稅出讓地價(jià)或評(píng)估地價(jià)的4%4301.401.03其他土地費(fèi)用4301.401.04征地補(bǔ)償費(fèi)4301.401.05拆遷補(bǔ)償費(fèi)4301.401.06征地規(guī)費(fèi)134301.401土地費(fèi)用的歸集成本科目代碼成本科894301.402前期工程費(fèi)（開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)）注：規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)中包括項(xiàng)目策劃與方案招標(biāo)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、設(shè)計(jì)審查、模型、動(dòng)畫(huà)等。領(lǐng)照規(guī)費(fèi)中包括市政公用基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、新建房屋白蟻防治費(fèi)、人防建設(shè)費(fèi)、城市規(guī)劃設(shè)計(jì)收費(fèi)、規(guī)劃服務(wù)費(fèi)、教育增容費(fèi)、發(fā)展新型墻體材料專(zhuān)項(xiàng)用費(fèi)、散裝水泥專(zhuān)項(xiàng)資金等。

成本科目代碼成本科目名稱(chēng)備注4301.402.01勘察測(cè)量費(fèi)4301.402.01.01

勘察包括普勘、詳勘4301.402.01.02

測(cè)量包括地形圖、管線；工程放線定位4301.402.02規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)4301.402.03建設(shè)規(guī)費(fèi)4301.402.03.01

領(lǐng)照規(guī)費(fèi)4301.402.03.02

增容費(fèi)自來(lái)水管網(wǎng)建設(shè)費(fèi)、雙電源供電貼費(fèi)144301.402前期工程費(fèi)（開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)904301.402前期工程費(fèi)（續(xù)）注：三通一平費(fèi)中包括臨時(shí)道路、臨時(shí)用水、臨時(shí)用電、市政管線遷移費(fèi)、場(chǎng)地平整費(fèi)等。臨時(shí)設(shè)施費(fèi)中包括臨時(shí)辦公室、臨時(shí)圍墻、圍板、售樓處及臨時(shí)樣板房、臨時(shí)場(chǎng)地占用費(fèi)等。成本科目代碼成本科目名稱(chēng)備注4301.402.04施工準(zhǔn)備費(fèi)4301.402.04.01

三通一平費(fèi)4301.402.04.02

臨時(shí)設(shè)施費(fèi)154301.402前期工程費(fèi)（續(xù)）成本科目代914301.403建安工程費(fèi)（主體建筑工程費(fèi)）

注：工程樁甲供材中包括鋼筋、水泥、商品砼、預(yù)制樁、型材、型鋼、其他材料等。

成本科目代碼成本科目名稱(chēng)備注4301.403.01樁基工程

4301.403.01.01

工程樁施工費(fèi)

含試樁施工費(fèi)

4301.403.01.02

工程樁甲供材含試樁甲供材

4301.403.01.03

樁基檢測(cè)費(fèi)

含試樁檢測(cè)

4301.403.02支護(hù)工程4301.403.02.01

支護(hù)工程設(shè)計(jì)施工費(fèi)含支護(hù)設(shè)計(jì)費(fèi)、施工費(fèi)、監(jiān)測(cè)費(fèi)等4301.403.02.02

支護(hù)工程甲供材

164301.403建安工程費(fèi)（主體建筑工程費(fèi)）924301.403建安工程費(fèi)

（續(xù)）注：甲/直供材料中包括鋼筋、水泥、商品砼、木材土建用鋼板、型材、防水材料、保溫材料、墻磚、地磚、石材、涂料、主體工程成品門(mén)及配件、專(zhuān)業(yè)工程成品窗及配件、零星材料等。

成本科目代碼成本科目名稱(chēng)備注4301.403.04土石方工程

包括排水費(fèi)、輕型井點(diǎn)、沉井等降水費(fèi)

4301.403.05主體工程及粗裝修

包括非集中建設(shè)的小區(qū)配套人防、車(chē)庫(kù)地下室

4301.403.05.01

一般土建工程

4301.403.05.01.01

工程施工費(fèi)包含在土建合同或土建定額的項(xiàng)目，一般均為扣凈甲供材、費(fèi)后的價(jià)格4301.402.05.01.02

甲/直供材料建安工程合同及預(yù)算內(nèi)、外的土建甲供材料

174301.403建安工程費(fèi)（續(xù)）成本科目代碼93

4301.403建安工程費(fèi)

（續(xù)）注：工程施工費(fèi)中包括室內(nèi)給排水施工費(fèi)室內(nèi)強(qiáng)、弱電施工費(fèi)通風(fēng)和采暖工程費(fèi)等。甲/直供材料中包括給排水主材及配件強(qiáng)弱電主材及配件通風(fēng)和采暖設(shè)備及主材安裝用鋼板、型材其他材料設(shè)備等。

成本科目代碼成本科目名稱(chēng)備注4301.403.05.02

一般安裝工程4301.403.05.02.01

工程施工費(fèi)一般均為扣凈甲供材、費(fèi)后的價(jià)格4301.402.05.02.02

甲/直供設(shè)備與主材

工程合同及預(yù)算內(nèi)外的甲供設(shè)備主材

4301.403.05.04

一般建安工程材差

184301.403建安工程費(fèi)（續(xù)）成本科目代碼94

4301.403建安工程費(fèi)

（續(xù)）注：專(zhuān)項(xiàng)土建工程指建筑物以內(nèi)，且由甲方獨(dú)立發(fā)包的專(zhuān)項(xiàng)工程：一是不在土建單位合同中，又不屬裝飾工程的由特殊項(xiàng)目。如坡道雨棚、屋頂構(gòu)架，非小區(qū)共有的屋頂花園、屋面球場(chǎng)等；二是包含在土建單位合同中，而實(shí)際操作時(shí)又單獨(dú)發(fā)包的項(xiàng)目。如：防水、保溫、防腐、防酸工程、特殊地面、躍層樓梯等。專(zhuān)項(xiàng)安裝工程中包括消防設(shè)備與器材及工程安裝費(fèi)、空調(diào)通風(fēng)采暖設(shè)備、主材及工程費(fèi)、室內(nèi)燃?xì)夤こ藤M(fèi)、電梯設(shè)備及其安裝費(fèi)等。成本科目代碼成本科目名稱(chēng)備注4301.403.08

專(zhuān)項(xiàng)土建工程4301.403.09

專(zhuān)項(xiàng)安裝工程

4301.403.09.01

工程施工費(fèi)

4301.403.09.02

甲/直供設(shè)備與主材

194301.403建安工程費(fèi)（續(xù)）成本科目代碼95

4301.403建安工程費(fèi)

（續(xù)）注：精裝修工程中包括外墻精裝飾材及施工費(fèi)、公共部位精裝飾材及施工費(fèi)、戶內(nèi)精裝材設(shè)及施工費(fèi)、商鋪精裝材設(shè)及施工費(fèi)架空層精裝材設(shè)及施工費(fèi)等。成本科目代碼成本科目名稱(chēng)備注4301.403.12精裝修工程有精裝修，但不包括在土建合同或土建定額的項(xiàng)目4301.403.12.01

精裝修設(shè)計(jì)費(fèi)立面設(shè)計(jì)、室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)及效果圖等4301.403.12.02

精裝修施工費(fèi)4301.403.12.03

精裝修甲/直供材4301.403.18

樣板房

4301.403.18.01

樣板房設(shè)計(jì)費(fèi)

4301.403.18.02

樣板房施工費(fèi)4301.403.18.05

甲/直供材料設(shè)備204301.403建安工程費(fèi)（續(xù)）成本科目代碼964301.404社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)成本科目代碼成本科目名稱(chēng)備注4301.404.01室外給水系統(tǒng)工程4301.404.02室外雨污水系統(tǒng)工程4301.404.04室外燃?xì)庀到y(tǒng)工程按戶外800元/米收取4301.404.06室外供、配電系統(tǒng)工程4301.404.08室外消防管網(wǎng)工程4301.404.10室外智能化系統(tǒng)工程小區(qū)停車(chē)系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、圍墻監(jiān)控系統(tǒng)等；4301.404.12小區(qū)路燈系統(tǒng)4301.404.16其他工程4301.404.20甲/直供設(shè)備主材214301.404社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)成本科目代碼成本科974301.405園林環(huán)境工程費(fèi)成本科目代碼成本科目名稱(chēng)備注4301.405.01

環(huán)境設(shè)計(jì)費(fèi)

4301.405.02

綠化工程費(fèi)

區(qū)內(nèi)、區(qū)外綠化支出4301.405.03

園建工程費(fèi)

包括園林的道路、廣場(chǎng)、建筑小品、雕塑、噴泉土建等4301.405.05

圍墻建設(shè)費(fèi)

4301.405.07

小區(qū)道路費(fèi)

含小區(qū)正式的大門(mén)、圍欄；室外擋土墻等4301.405.11

室外零星工程

包括背景音樂(lè)、各種指示牌、標(biāo)識(shí)牌、示意圖等4301.405.15

室外配套設(shè)施與器材

包括室外的體育器材、游樂(lè)設(shè)施、園藝小品的成品雕塑、信報(bào)箱及雨棚等224301.405園林環(huán)境工程費(fèi)成本科目代碼成本科984301.406公共配套設(shè)施費(fèi)成本科目代碼成本科目名稱(chēng)備注4301.406.01社區(qū)中心包括文化、體育、衛(wèi)生、商業(yè)、金融、行政管理、社區(qū)服務(wù)等4301.406.03幼兒園4301.406.04學(xué)校4301.406.06人防及車(chē)庫(kù)工程小區(qū)集中建設(shè)配套人防地下室、車(chē)庫(kù)4301.406.08物業(yè)管理設(shè)施含獨(dú)立的物業(yè)管理建筑物、崗?fù)さ?301.406.11污水泵站4301.406.12垃圾收集站4301.406.13環(huán)衛(wèi)作息和工具房4301.406.18其他設(shè)施含游泳池、郵局、車(chē)站；室外的各類(lèi)球場(chǎng)、車(chē)蓬等

234301.406公共配套設(shè)施費(fèi)成本科目代碼成本科994301.407開(kāi)發(fā)間接費(fèi)成本科目代碼成本科目名稱(chēng)備注4301.407.01

工程監(jiān)理費(fèi)總投資的1.2％—2.5％4301.407.02

預(yù)算編審費(fèi)4301.407.03

工程質(zhì)檢檢測(cè)費(fèi)4301.407.06

技術(shù)服務(wù)費(fèi)4301.407.08

施工水電費(fèi)4301.407.11

物業(yè)管理費(fèi)4301.407.12

辦公費(fèi)用4301.407.20其他244301.407開(kāi)發(fā)間接費(fèi)成本科目代碼成本科目名稱(chēng)100五、企業(yè)納稅業(yè)務(wù)概述

應(yīng)納稅種及稅率

1、設(shè)立階段：印花稅（5元、萬(wàn)分之五）、契稅（3%-5%）

2、獲取土地：印花稅、契稅、耕地占用稅（本案無(wú)）

3、開(kāi)發(fā)建設(shè)：城鎮(zhèn)土地使用稅（14元/平方米·年）、印花稅

4、轉(zhuǎn)讓銷(xiāo)售：營(yíng)業(yè)稅5%、城建稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅（預(yù)征1.5%）、印花稅、企業(yè)所得稅（按預(yù)計(jì)毛利率15%預(yù)征）

5、房產(chǎn)持有：營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅（房產(chǎn)余值1.2%或租金12%）25五、企業(yè)納稅業(yè)務(wù)概述應(yīng)納稅種及稅率101第二部分 企業(yè)設(shè)立階段一、設(shè)立階段業(yè)務(wù)概述二、納稅處理三、會(huì)計(jì)處理四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)納稅業(yè)務(wù)概述26第二部分 企業(yè)設(shè)立階段一、設(shè)立階段業(yè)務(wù)概述102一、設(shè)立階段業(yè)務(wù)概述設(shè)立條件其主要組織形式是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司。應(yīng)符合《公司法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》等具體條件。出資方式可以用實(shí)物、知識(shí)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)等方式出資。非貨幣財(cái)產(chǎn)應(yīng)評(píng)估作價(jià)，并辦理財(cái)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)。開(kāi)發(fā)資質(zhì)應(yīng)取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)證書(shū)。新設(shè)立房地產(chǎn)公司應(yīng)向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)備案后，由主管部門(mén)30日發(fā)出暫定資質(zhì)證書(shū)，自證書(shū)發(fā)出1年有效?？裳娱L(zhǎng)到2年。27一、設(shè)立階段業(yè)務(wù)概述設(shè)立條件其主要組織形式是房地二、納稅業(yè)務(wù)稅務(wù)登記納稅處理1、印花稅（營(yíng)業(yè)賬簿記載資金萬(wàn)分之五計(jì)算、權(quán)利證照每件5元、土地使用權(quán)合同記載金額萬(wàn)分之五）2、契稅（成交價(jià)格3%)103二、納稅業(yè)務(wù)稅務(wù)登記28三、會(huì)計(jì)處理（舉例）

以土地使用權(quán)出資

借：開(kāi)發(fā)成本

貸：實(shí)收資本開(kāi)辦費(fèi)核算

直接計(jì)入管理費(fèi)用104三、會(huì)計(jì)處理（舉例）

以土地使用權(quán)出資29四、納稅處理印花稅直接計(jì)入管理費(fèi)用契稅應(yīng)視土地使用權(quán)用途而定。為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)而取得的土地使用權(quán)所繳納契稅直接計(jì)入“開(kāi)發(fā)成本”科目；自用計(jì)入“無(wú)形資產(chǎn)”科目。105四、納稅處理印花稅直接計(jì)入管理費(fèi)用30房地產(chǎn)注冊(cè)資本尺度把握1，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加大：注冊(cè)資金在2億以的，就會(huì)進(jìn)入國(guó)家稅務(wù)局重點(diǎn)企業(yè)網(wǎng)中，給予重點(diǎn)關(guān)注2，稅費(fèi)加大：注資越多，涉及的相關(guān)稅費(fèi)越大了。印花稅萬(wàn)分之五驗(yàn)資報(bào)告費(fèi)用、工商登記費(fèi)用、審計(jì)費(fèi)用、捐助、其他費(fèi)用等106房地產(chǎn)注冊(cè)資本尺度把握1，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加大：注冊(cè)資金在2億以的107第三部分獲取土地階段一、土地獲取方式二、納稅處理三、會(huì)計(jì)處理32第三部分獲取土地階段一、土地獲取方式108一、土地獲取方式以出讓方式取得土地使用權(quán)1、招拍掛制度（公告-資格審查-中標(biāo)-簽訂合同-付清全部出讓金-取得土地使用權(quán)證）2、合同簽訂執(zhí)行《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同示范文本》3、土地出讓金支付4、按合同約定期限、用途開(kāi)發(fā)土地（超，20%土地閑置費(fèi)）5、改變土地用途（土地變性）33一、土地獲取方式以出讓方式取得土地使用權(quán)以劃撥取得以轉(zhuǎn)讓取得投資投入收購(gòu)、兼并等方式土地使用期限：居住地70年；工業(yè)用地50年；商業(yè)用地40年。一般開(kāi)發(fā)期限不超過(guò)3年。109以劃撥取得34110二、納稅處理契稅（獲取土地使用權(quán)）

印花稅（權(quán)證）

城鎮(zhèn)土地使用稅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦的學(xué)校、醫(yī)院、托兒所及幼兒園其用地能與企業(yè)其他用地明確區(qū)分免征城鎮(zhèn)土地使用稅。市政街道、廣場(chǎng)、綠化地帶等公共用地免征土地使用稅。35二、納稅處理契稅（獲取土地使用權(quán)）111三、會(huì)計(jì)處理（一）取得土地使用權(quán)確認(rèn)出讓取得入賬價(jià)值=土地出讓金+相關(guān)稅費(fèi)轉(zhuǎn)讓取得入賬價(jià)值=轉(zhuǎn)讓價(jià)款+相關(guān)稅費(fèi)投資投入入賬價(jià)值=協(xié)議價(jià)（二）財(cái)務(wù)處理根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第6號(hào)-無(wú)形資產(chǎn)》應(yīng)用指南規(guī)定，通常確認(rèn)為無(wú)形資產(chǎn)，但改變土地用途，用于賺取租金，應(yīng)將其轉(zhuǎn)入投資性資產(chǎn)。用于建造對(duì)外銷(xiāo)售房屋建筑物，應(yīng)計(jì)入所建造的房屋建筑物成本。36三、會(huì)計(jì)處理（一）取得土地使用權(quán)確認(rèn)會(huì)計(jì)處理舉例用于土地開(kāi)發(fā)的土地使用權(quán)

借：開(kāi)發(fā)成本-土地開(kāi)發(fā)-土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)

貸：銀行存款（應(yīng)付賬款）等賬戶用于商品房開(kāi)發(fā)

借：開(kāi)發(fā)成本-房屋開(kāi)發(fā)-土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)

貸：銀行存款（應(yīng)付賬款）等賬戶自建用房借：無(wú)形資產(chǎn)-土地使用權(quán)

貸：銀行存款契稅、印花稅相應(yīng)計(jì)入開(kāi)發(fā)成本。112會(huì)計(jì)處理舉例用于土地開(kāi)發(fā)的土地使用權(quán)37賺取租金借：投資性房產(chǎn)-土地使用權(quán)

貸：開(kāi)發(fā)成本-土地開(kāi)發(fā)暫時(shí)無(wú)確定用途借：無(wú)形資產(chǎn)-土地使用權(quán)

貸：銀行存款113賺取租金38114

1、契稅

視用途而定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)計(jì)入“開(kāi)發(fā)成本”；自行建造計(jì)入“無(wú)形資產(chǎn)”；

2、土地使用稅兩種處理觀點(diǎn)，一種是計(jì)入“管理費(fèi)用”；一種是在商品房建設(shè)期計(jì)入“開(kāi)發(fā)成本”。根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第1號(hào)-存貨》和國(guó)稅發(fā)【2009】31號(hào)開(kāi)發(fā)成本項(xiàng)目構(gòu)成未明確土地使用稅，建議先計(jì)入開(kāi)發(fā)成本。

四、納稅處理39四、納稅處理115第四部分開(kāi)發(fā)建設(shè)階段一、業(yè)務(wù)概述二、成本費(fèi)用核算三、材料、固定資產(chǎn)、出包工程核算四、職工薪酬核算五、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品核算六、開(kāi)發(fā)建設(shè)階段納稅業(yè)務(wù)會(huì)計(jì)處理40第四部分開(kāi)發(fā)建設(shè)階段一、業(yè)務(wù)概述116一、業(yè)務(wù)概述報(bào)建報(bào)批手續(xù)一般在項(xiàng)目開(kāi)工前辦理開(kāi)工建設(shè)需要建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證以及項(xiàng)目建設(shè)用地的國(guó)有土地使用證。預(yù)售需要預(yù)售許可證，俗稱(chēng)“五證”。項(xiàng)目施工建設(shè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一般不直接從事項(xiàng)目上施工建設(shè)，而是委托有施工資質(zhì)的施工單位進(jìn)行項(xiàng)目施工。此階段工作包括材料及設(shè)備供應(yīng)、工程發(fā)包、工程分包、建筑和安裝施工等?？⒐を?yàn)收備案開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的竣工驗(yàn)收事項(xiàng)備案制，由政府城市規(guī)劃主管部門(mén)負(fù)責(zé)監(jiān)督工程竣工驗(yàn)收并負(fù)責(zé)竣工備案。產(chǎn)權(quán)初始登記時(shí)間為竣工后三個(gè)月內(nèi)。統(tǒng)稱(chēng)換大產(chǎn)權(quán)證，由預(yù)售變?yōu)楝F(xiàn)售。41一、業(yè)務(wù)概述報(bào)建報(bào)批手續(xù)項(xiàng)目施工主要包括材料及設(shè)備供應(yīng)可選擇“甲控材”（指房產(chǎn)企業(yè)限制材料品牌、材質(zhì)及規(guī)格或價(jià)格，施工方采購(gòu)）或“甲供材”方式對(duì)材料控制（直接采購(gòu)供給施工單位）工程發(fā)包一般有直接委托、招標(biāo)，招標(biāo)又分邀請(qǐng)招標(biāo)和公開(kāi)招標(biāo)，將工程發(fā)包給施工企業(yè)?？刹捎冒丛?、分段、竣工一次、工程分包結(jié)算方式。工程分包主體一般由具有資質(zhì)的施工企業(yè)負(fù)責(zé)施工，其他電梯、門(mén)窗、防水、保溫及消防分包給其他單位。水、電、天然氣、有線電視、熱源及消防等配套，需要向政府或?qū)I(yè)公司交納資源性費(fèi)用，專(zhuān)業(yè)公司施工。117項(xiàng)目施工主要包括材料及設(shè)備供應(yīng)42118

成本費(fèi)用核算概述

一般有六個(gè)步驟。1.確定開(kāi)發(fā)產(chǎn)品種類(lèi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本按其形態(tài)分為土地開(kāi)發(fā)成本、房屋開(kāi)發(fā)成本、配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本、代建工程開(kāi)發(fā)成本2.確定成本核算對(duì)象3.確定成本項(xiàng)目4.歸集開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用5.分配共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本6.確定完工標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算總成本及單位面積的工程成本二、成本費(fèi)用核算43二、成本費(fèi)用核算1.土地征用費(fèi)及開(kāi)發(fā)補(bǔ)償費(fèi)2.前期工程費(fèi)3.建筑安裝工程費(fèi)4.基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)5.公共配套設(shè)施費(fèi)6.開(kāi)發(fā)間接費(fèi)

未建、在建、已完工產(chǎn)品開(kāi)發(fā)成本共同成本直接成本成本費(fèi)用全部支出期間費(fèi)用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本費(fèi)用歸集與分配間接成本歸集和分配計(jì)入直接計(jì)入開(kāi)發(fā)成本未建、在建、已完工產(chǎn)品開(kāi)發(fā)成本共同成本直接成本成本費(fèi)用全

分配共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本建筑面積法2直接成本法3預(yù)算造價(jià)法4其它5占地面積法1分配共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本建筑面積法2直成本核算賬戶

開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用

開(kāi)發(fā)成本設(shè)置“土地開(kāi)發(fā)”、“房屋開(kāi)發(fā)”、“配套設(shè)施開(kāi)發(fā)”、“代建工程開(kāi)發(fā)”等二級(jí)明細(xì)賬戶土地開(kāi)發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)房屋開(kāi)發(fā)成本采用平行結(jié)轉(zhuǎn)法成本核算賬戶開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用開(kāi)發(fā)成本設(shè)置“土地開(kāi)發(fā)”、“1、土地成本核算房地產(chǎn)企業(yè)綜合開(kāi)發(fā)土地，其土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用應(yīng)先計(jì)入“開(kāi)發(fā)成本---土地開(kāi)發(fā)”賬戶進(jìn)行歸集，待開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投入使用時(shí)，再按一定的標(biāo)準(zhǔn)將其分配計(jì)入有關(guān)房屋建筑物和商品性建設(shè)場(chǎng)地的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本。土地開(kāi)發(fā)成本項(xiàng)目包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和開(kāi)發(fā)間接費(fèi)等成本項(xiàng)目。1221、土地成本核算房地產(chǎn)企業(yè)綜合開(kāi)發(fā)土地，其土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用應(yīng)先計(jì)2、房屋開(kāi)發(fā)成本核算開(kāi)發(fā)建設(shè)的房屋按用途分為五類(lèi)：商品房（銷(xiāo)售）投資性房產(chǎn)（出租經(jīng)營(yíng)）周轉(zhuǎn)房（拆遷安置）代建房（委托代開(kāi)發(fā)）自用房（自行建造自用房，計(jì)入固定資產(chǎn)）成本項(xiàng)目包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和開(kāi)發(fā)間接費(fèi)六個(gè)成本項(xiàng)目。1232、房屋開(kāi)發(fā)成本核算開(kāi)發(fā)建設(shè)的房屋按用途分為五類(lèi)：48產(chǎn)品開(kāi)發(fā)成本科目結(jié)轉(zhuǎn)示意圖

管理人員薪酬

水電辦公

其他攤銷(xiāo)費(fèi)用開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用分配開(kāi)發(fā)產(chǎn)品-商品房開(kāi)發(fā)成本-房屋開(kāi)發(fā)開(kāi)發(fā)成本-土地開(kāi)發(fā)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)成本科目結(jié)轉(zhuǎn)示意圖管理人員薪酬開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用分配開(kāi)3、配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本核算建成后能夠有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施項(xiàng)目，如會(huì)所、車(chē)庫(kù)等。按開(kāi)發(fā)產(chǎn)品處理與開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本項(xiàng)目相同，設(shè)置六個(gè)成本項(xiàng)目不能有償轉(zhuǎn)讓不需要單獨(dú)作為成本核算對(duì)象，分別計(jì)入開(kāi)發(fā)的土地、商品房、能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本1253、配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本核算建成后能夠有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施項(xiàng)目4、代建工程開(kāi)發(fā)核算向委托方收取手續(xù)費(fèi)方式受托方與委托方實(shí)行撥付結(jié)算1264、代建工程開(kāi)發(fā)核算向委托方收取手續(xù)費(fèi)方式515、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的核算開(kāi)發(fā)現(xiàn)場(chǎng)組織管理發(fā)生的費(fèi)用先歸集，再按適當(dāng)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)入各項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本設(shè)置“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”賬戶分配標(biāo)準(zhǔn)=月內(nèi)該項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)際發(fā)生直接成本×本月實(shí)際發(fā)生開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用÷各開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)際發(fā)生直接成本總額1275、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的核算開(kāi)發(fā)現(xiàn)場(chǎng)組織管理發(fā)生的費(fèi)用52施工準(zhǔn)備會(huì)計(jì)科目設(shè)置材料采購(gòu)、原材料、材料成本差異、固定資產(chǎn)、累計(jì)折舊、固定資產(chǎn)清理、預(yù)付賬款、應(yīng)付賬款、其他應(yīng)付款等會(huì)計(jì)科目128三、材料、固定資產(chǎn)、出包工程會(huì)計(jì)核算施工準(zhǔn)備會(huì)計(jì)科目設(shè)置材料采購(gòu)、原材料、材料成本差異、固定資產(chǎn)材料核算材料增加有外購(gòu)材料、自制材料、委托加工等方式，會(huì)計(jì)核算同一般企業(yè)材料減少業(yè)務(wù)如采用計(jì)劃成本日常核算，月末應(yīng)同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)材料成本差異；實(shí)際成本法核算，可采用先進(jìn)先出、加權(quán)平均或個(gè)別計(jì)價(jià)