房產(chǎn)稅概述課件

房產(chǎn)稅

1房產(chǎn)稅

以房屋為征稅對(duì)象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人或使用人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。1986年9月15日，國(guó)務(wù)院正式發(fā)布了《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》，當(dāng)年10月1日開始實(shí)施。自2009年1月1日起，廢止《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)稅暫行條例》，內(nèi)、外資企業(yè)和個(gè)人統(tǒng)一征收房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅2征稅范圍、納稅人和稅率征稅范圍

征稅范圍為：城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)。征稅范圍、納稅人和稅率征稅范圍3房產(chǎn)稅是否對(duì)農(nóng)村出租房屋課稅？房產(chǎn)稅是否對(duì)農(nóng)村出租房屋課稅？4納稅人在征稅范圍內(nèi)的房屋產(chǎn)權(quán)所有人，1.產(chǎn)權(quán)國(guó)有的，由經(jīng)營(yíng)管理單位納稅；產(chǎn)權(quán)集體和個(gè)人的，由集體單位和個(gè)人納稅。2.產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人納稅。3.產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房屋所在地的，由房產(chǎn)代管人或者使用人納稅。4.產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，亦由房產(chǎn)代管人或者使用人納稅。5.無租使用其他房產(chǎn)的。納稅單位和個(gè)人無租使用房產(chǎn)管理部門、免稅單位及納稅單位的房產(chǎn)，應(yīng)由使用人代為繳納房產(chǎn)稅。納稅人在征稅范圍內(nèi)的房屋產(chǎn)權(quán)5什么叫產(chǎn)權(quán)出典？什么叫產(chǎn)權(quán)出典？6稅率

房產(chǎn)稅采用比例稅率根據(jù)房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)分為兩種：①按照房產(chǎn)余值征稅的，稅率----1．2%；②按照房產(chǎn)租金收入計(jì)征的，稅率----12%；從2001年1月1日起，對(duì)個(gè)人按市場(chǎng)價(jià)格出租的居民住房，其應(yīng)納的房產(chǎn)稅可暫按4%的稅率征收。稅率房產(chǎn)稅采用7

計(jì)稅依據(jù)和應(yīng)納稅額的計(jì)算

（1）計(jì)稅依據(jù)的形式計(jì)稅依據(jù)是房產(chǎn)的計(jì)稅余值或租金收入。1）從價(jià)計(jì)征---按照房產(chǎn)余值征稅。2）從租計(jì)征---按照房產(chǎn)租金收入計(jì)征。計(jì)稅依據(jù)和應(yīng)納稅額的計(jì)算（1）計(jì)稅依據(jù)8

房產(chǎn)余值

房產(chǎn)余值----是房產(chǎn)的原值減除規(guī)定的扣除比例后的剩余價(jià)值。房產(chǎn)余值=房產(chǎn)原值-扣除比例

房產(chǎn)余值房產(chǎn)余值-9扣除比例

房產(chǎn)稅以房產(chǎn)原值一次減除10％至30％以后的房產(chǎn)余值為計(jì)稅依據(jù)。具體減除幅度，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。各市、縣稅務(wù)局可在上述標(biāo)準(zhǔn)增減5%的幅度內(nèi)確定具體比例，但最高減除不超過30%。

湖北省的扣除比例是：城市為----20%；縣城為----25%；建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)----為30%。

扣除比例房產(chǎn)稅以房產(chǎn)10

房產(chǎn)原值（1）房產(chǎn)原值-----指納稅人按照會(huì)計(jì)制度規(guī)定，在賬簿的“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋造價(jià)或原價(jià)。對(duì)納稅人未按會(huì)計(jì)制度規(guī)定記載的，在計(jì)征房產(chǎn)稅時(shí)，應(yīng)按規(guī)定調(diào)整房產(chǎn)原值。對(duì)房產(chǎn)原值明顯不合理的，應(yīng)重新予以評(píng)估；對(duì)沒有房產(chǎn)原值的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)參考同類房產(chǎn)核定。（2）房產(chǎn)原值應(yīng)包括與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨(dú)計(jì)算價(jià)值的配套設(shè)施。主要有暖氣、衛(wèi)生通風(fēng)等。（3）納稅人對(duì)原有房屋進(jìn)行改建、擴(kuò)建的，要相應(yīng)增加房屋的原值。房產(chǎn)原值（1）房產(chǎn)原值-----11應(yīng)注意的問題：

1）對(duì)投資聯(lián)營(yíng)的房產(chǎn)：以房產(chǎn)投資聯(lián)營(yíng)，投資者參與投資利潤(rùn)分紅，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的，按房產(chǎn)的計(jì)稅余值作為計(jì)稅依據(jù)計(jì)稅；以房產(chǎn)投資，收取固定收入，不承擔(dān)聯(lián)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的，以聯(lián)營(yíng)名義取得房產(chǎn)租金，由出租方按租金收入計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。應(yīng)注意的問題：1）對(duì)投資聯(lián)營(yíng)的房產(chǎn)：122）對(duì)融資租賃房屋的情況

融資租賃與一般房屋出租不同，租賃期滿后，房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移到承租方，實(shí)際上是一種變相的分期付款購(gòu)買固定資產(chǎn)的形式，所以在計(jì)征房產(chǎn)稅時(shí)應(yīng)以房產(chǎn)余值計(jì)算征收。租賃期內(nèi)房產(chǎn)稅的納稅人，由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)根據(jù)實(shí)際情況確定。2）對(duì)融資租賃房屋的情況融資租賃與一般房屋出租不133）房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的計(jì)稅規(guī)定

自2006年1月1日起，房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施計(jì)征房產(chǎn)稅按以下規(guī)定執(zhí)行：

1）凡以房屋為載體，不可隨意移動(dòng)的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，如給排水、采暖、消防、中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇設(shè)備等，無論在會(huì)計(jì)核算中是否單獨(dú)記賬與核算，都應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)原值，計(jì)征房產(chǎn)稅。2）對(duì)于更換房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的，在將其價(jià)值計(jì)入房產(chǎn)原值時(shí)，可扣減原來相應(yīng)設(shè)備和設(shè)施的價(jià)值；對(duì)附屬設(shè)備和配套設(shè)施中易損壞、需要經(jīng)常更換的零配件，更新后不再計(jì)入房產(chǎn)原值。3）房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的計(jì)稅規(guī)定14

4）居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)的計(jì)稅依據(jù)

1、從2007年1月1日起，對(duì)居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)，由實(shí)際經(jīng)營(yíng)(包括自營(yíng)和出租)的代管人或使用人繳納房產(chǎn)稅。（1）出租的，按租金收入計(jì)稅。（2）自營(yíng)的，依照房產(chǎn)原值減出10％至30％后的余值計(jì)征。2、沒有房產(chǎn)原值或不能將業(yè)主共有房產(chǎn)與其他房產(chǎn)的原值準(zhǔn)確劃分開的，由房產(chǎn)所在地地方稅務(wù)機(jī)關(guān)參照同類房產(chǎn)核定房產(chǎn)原值；出租的，依照租金計(jì)征。4）居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)的計(jì)稅依據(jù)

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從租計(jì)稅

房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。對(duì)以勞務(wù)或其他形式作為報(bào)酬抵付房租收入的，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赝惙慨a(chǎn)的租金水平，確定租金標(biāo)準(zhǔn)金額從租計(jì)征。從租計(jì)稅房產(chǎn)出租的，以16

應(yīng)納稅額的計(jì)算從價(jià)計(jì)征的：應(yīng)納稅額＝應(yīng)稅房產(chǎn)原值×（1-扣除比例）×1.2%從租計(jì)征的：應(yīng)納稅額=租金收入×適用稅率(12%)應(yīng)納稅額的計(jì)算從價(jià)計(jì)征17（2）地下建筑物房產(chǎn)稅應(yīng)納稅額的計(jì)算公式為：1)工業(yè)用途房產(chǎn)，以房屋原價(jià)的50%至60%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值應(yīng)納稅額＝應(yīng)稅房產(chǎn)原值×（1-扣除比例）×1.2%2)商業(yè)和其他用途房產(chǎn)，以房屋原價(jià)的70%至80%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值應(yīng)納稅額＝應(yīng)稅房產(chǎn)原值×（1-扣除比例）×1.2%3)出租地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅。（2）地下建筑物房產(chǎn)稅應(yīng)納稅額的計(jì)算公式為：18舉例：

振新有限責(zé)任公司的經(jīng)營(yíng)用房屋原值為6000萬元，按照當(dāng)?shù)匾?guī)定允許減除30%后計(jì)稅，問：其應(yīng)繳納多少房產(chǎn)稅？舉例：振新有限責(zé)任公司的經(jīng)營(yíng)用房屋原值為6000萬元，19解析：應(yīng)納房產(chǎn)稅=6000×（1-30%）×1.2%=50.4（萬元）解析：應(yīng)納房產(chǎn)稅20舉例：

2008年，公民王某出租門面房屋三間，年租金收入為90000元，問當(dāng)年王某是否要繳納房產(chǎn)稅？舉例：2008年，公民王某出租門面房屋三間，年21解析：王某當(dāng)年應(yīng)納房產(chǎn)稅=90000×12%=10800（元）解析：王某當(dāng)年應(yīng)納房產(chǎn)稅=90000×12%=10800（22【舉例】

光明廠2007年有如下業(yè)務(wù)：（1）1月1日將價(jià)值150萬的自有房產(chǎn)一座出租給紅光廠，每年租金50萬元；（2）3月1日開始修建車間一座，10月1日該車間建成并投入使用，造價(jià)300萬元；（3）6月1日將自有房產(chǎn)一座價(jià)值100萬投資到紅星廠，不承擔(dān)聯(lián)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，雙方約定每年支付該企業(yè)固定收益30萬（4）除上述情況外，該企業(yè)財(cái)務(wù)賬簿1月1日還記載有房產(chǎn)原值3000萬元，其中包括正在為基建工地使用臨時(shí)房屋500萬元，單獨(dú)記賬的中央空調(diào)100萬元，連續(xù)停用4個(gè)月的車間600萬元（已經(jīng)恢復(fù)使用）。（該地區(qū)扣除比例為30％），計(jì)算該企業(yè)本年應(yīng)交房產(chǎn)稅。

【舉例】光明廠2007年有如下業(yè)務(wù)：23解析：

（1）出租房產(chǎn)應(yīng)交納的房產(chǎn)稅＝50×12%＝6（萬元）（2）新車間應(yīng)交納房產(chǎn)稅＝300×（1－30%）×1.2%÷12×3＝0.63（萬元）（3）投資房產(chǎn)應(yīng)交納的房產(chǎn)稅=30×12%÷12×7＋100×（1－30%）×1.2%÷12×5＝2.1＋0.35＝2.45（萬元）（4）其余應(yīng)交房產(chǎn)稅＝（3000－500）×（1－30%）×1.2%＝21萬元）（5）本年共交房產(chǎn)稅＝6＋0.63＋2.45＋21＝30.08（萬元）解析：（1）出租房產(chǎn)應(yīng)交納的房產(chǎn)稅＝50×12%＝6（24［舉例］

張女士2004年8月將位于市中心的一套一居室住房對(duì)外出租，每月租金1500元，并已按稅法規(guī)定繳納了營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加。問：張女士2004年應(yīng)納房產(chǎn)稅為多少？［舉例］張女士2004年8月將位于市中心的一套一居室25解析：

個(gè)人按市場(chǎng)價(jià)格出租居民居住用房時(shí)，按租金收入4%繳納房產(chǎn)稅；納稅人將原有房產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，從生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)之月起，繳納房產(chǎn)稅。2004年應(yīng)納稅額＝1500×4%×5＝300（元）解析：

26如何計(jì)算營(yíng)業(yè)稅、城建稅及教育費(fèi)附加？如何計(jì)算營(yíng)業(yè)稅、城建稅及教育費(fèi)附加？27稅收政策：

個(gè)人按市場(chǎng)價(jià)出租的居民住房，營(yíng)業(yè)稅3%征稅后再減半按---1.5%房產(chǎn)稅減按---4%個(gè)人所得稅減按---10%

稅收政策：個(gè)人按市場(chǎng)價(jià)出租的居民住房，28解析：（1）營(yíng)業(yè)稅=1500×3%×1.5%=0.68×5=3.4（元）（2）城建稅=3.4×7%=0.24（元）（3）教育費(fèi)附加=3.4×3%=0.10（元）（4）印花稅=7500×1‰=7.5（元）(５)房產(chǎn)稅＝1500×4%×5＝300（元）(６)5個(gè)月應(yīng)納個(gè)稅=【（1500×5）-（3.4＋0.24＋0.10＋7.5）－300-（８00×5）】×10%

=解析：（1）營(yíng)業(yè)稅=1500×3%×1.5%=0.68×5=29［舉例］

某企業(yè)2004年委托施工企業(yè)修建一倉(cāng)庫，8月底辦理驗(yàn)收手續(xù)，工程決算總支出50萬元，全部計(jì)入固定資產(chǎn)，當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)稅計(jì)算余值的扣除比例為30%，

則該房產(chǎn)2004年應(yīng)繳納房產(chǎn)稅為多少？［舉例］某企業(yè)2004年委托施工企業(yè)修建一倉(cāng)庫，8月30

解析：

委托外單位施工建設(shè)的房屋，從辦理驗(yàn)收手續(xù)次月起，繳納房產(chǎn)稅，即從9月開始，應(yīng)納房產(chǎn)稅＝50×（1－30%）×1.2%÷12×4＝0.14（萬元）。解析：31

房產(chǎn)稅的稅收優(yōu)惠房產(chǎn)稅的稅收優(yōu)惠32

根據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定，下列房產(chǎn)免納房產(chǎn)稅（1）國(guó)家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用的房產(chǎn)（2）由國(guó)家財(cái)政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位自用的房產(chǎn)由國(guó)家財(cái)政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位，其經(jīng)費(fèi)來源實(shí)行自收自支后，從事業(yè)單位經(jīng)費(fèi)實(shí)行自收自支的年度起，免征房產(chǎn)稅3年。事業(yè)單位自用的房產(chǎn)，是指這些單位本身的業(yè)務(wù)用房。根據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定，下列房產(chǎn)免納房產(chǎn)稅（33（3）宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)宗教寺廟自用的房產(chǎn)，是指舉行宗教儀式等的房屋和宗教人員使用的生活用房屋。公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)，是指供公共參觀游覽的房屋及其管理單位的辦公用房屋。公園、名勝古跡中附設(shè)的營(yíng)業(yè)單位，如影劇院、飲食部、茶社、照相館等所使用的房產(chǎn)及出租的房產(chǎn)，不屬于免稅范圍，應(yīng)照章納稅。（4）個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)用的房產(chǎn)個(gè)人所有的非營(yíng)業(yè)用房，主要是指居民住房。對(duì)個(gè)人擁有的營(yíng)業(yè)用房或出租的房產(chǎn)，不屬于免稅房產(chǎn)，應(yīng)照章納稅。（3）宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)34根據(jù)《湖北省房產(chǎn)稅實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，

下列房產(chǎn)免征或減征房產(chǎn)稅（1）免征和暫免征收房產(chǎn)稅的范圍1）各級(jí)黨、政、軍(警)機(jī)關(guān)自用的房產(chǎn)，經(jīng)黨中央、國(guó)務(wù)院或其授權(quán)的部門以及省委、省人民政府批準(zhǔn)設(shè)立的社會(huì)團(tuán)體自用的房產(chǎn)。2）由國(guó)家財(cái)政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位自用的房產(chǎn)，包括實(shí)行全額和差額預(yù)算管理單位自用的房產(chǎn)，不包括已實(shí)行企業(yè)化管理的單位自用的房產(chǎn)。3）寺廟、教堂、公園自用的房產(chǎn)以及保護(hù)、管理名勝古跡所用的房產(chǎn)(不包括附設(shè)的商店、餐廳、旅社、照相館、影劇院、茶社等營(yíng)業(yè)用房)。根據(jù)《湖北省房產(chǎn)稅實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，

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4）屬個(gè)人所有的非營(yíng)業(yè)用的房產(chǎn)(對(duì)營(yíng)業(yè)和居住用房不易劃分的，由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)按使用情況核定比例征收)。5）企業(yè)辦的各類學(xué)校、醫(yī)院、托兒所、幼兒園、敬老院自用的房產(chǎn)。6）經(jīng)有關(guān)部門鑒定，毀損或危險(xiǎn)不堪居住并，已停止使用的房產(chǎn)。4）屬個(gè)人所有的非營(yíng)業(yè)用的房產(chǎn)(對(duì)營(yíng)業(yè)和居住用房不易劃分的367）孤老、殘疾、烈屬?gòu)氖滦⌒凸ど探?jīng)營(yíng)的自有房產(chǎn)，以及聾、啞、盲、殘人員占人員總數(shù)35％以上的工廠的房產(chǎn)。8）可作為房屋使用的人防設(shè)施。9）事業(yè)單位實(shí)行自收自支后，從自收自支年度起，免征房產(chǎn)稅三年。以上第9項(xiàng)須事先向當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)辦理免征或暫免征房產(chǎn)稅手續(xù)。7）孤老、殘疾、烈屬?gòu)氖滦⌒凸ど探?jīng)營(yíng)的自有房產(chǎn)，以及聾、啞、37(2)企業(yè)的職工住宅，暫減半征收房產(chǎn)稅。住房和其他用房不易劃分的，由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核定。(3)其他納稅確有困難的，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提出申請(qǐng)，按稅務(wù)管理體制經(jīng)過批準(zhǔn)，酌情減免房產(chǎn)稅。(2)企業(yè)的職工住宅，暫減半征收房產(chǎn)稅。38

房產(chǎn)稅的征收管理納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間1）納稅人將原有房產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，從生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)之月起計(jì)征房產(chǎn)稅。2）納稅人自新建房屋用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，自建成之日的次月起計(jì)征房產(chǎn)稅。3）納稅人委托施工企業(yè)建設(shè)的房屋，從辦理驗(yàn)收手續(xù)之日的次月起計(jì)征房產(chǎn)稅。對(duì)于納稅人在辦理驗(yàn)收手續(xù)前已使用或出租、出借的新建屋，應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。4）納稅人購(gòu)置新建商品房，自房屋交付使用的次月起計(jì)征房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅的征收管理395）納稅人購(gòu)置存量房，自辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)，房產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書的次月起計(jì)征房產(chǎn)稅。6）納稅人出租、出借房產(chǎn)，自交付出租、出借房產(chǎn)的次月起計(jì)征房產(chǎn)稅。7）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付的次月起計(jì)征房產(chǎn)稅。8）納稅人因房產(chǎn)的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅納稅義務(wù)的，其應(yīng)納稅款的計(jì)算應(yīng)截止到房產(chǎn)的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當(dāng)月末。5）納稅人購(gòu)置存量房，自辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)，房產(chǎn)40

納稅期限

房產(chǎn)稅實(shí)行按年計(jì)算，分期繳納的征收方法。具體納稅期限由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。各地一般規(guī)定按季或按半年征收一次。納稅期限41

納稅地點(diǎn)

房產(chǎn)稅在房產(chǎn)所在地繳納。房產(chǎn)不在同一地方的納稅人，應(yīng)按房產(chǎn)的坐落地點(diǎn)分別向房產(chǎn)所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納。納稅地點(diǎn)42

房產(chǎn)稅的申報(bào)

房產(chǎn)稅納稅申報(bào)登記納稅人應(yīng)依照當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)的規(guī)定，將現(xiàn)有房屋的座落地點(diǎn)、數(shù)量、房屋的原值或租金收入情況，據(jù)實(shí)向稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)登記，并根據(jù)規(guī)定納稅。納稅人住址變更、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、房屋原值或租金收入有變化時(shí)，要及時(shí)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)。房產(chǎn)稅的申報(bào)房43【例】

李民擁有三處房產(chǎn)：一處價(jià)值70萬元的房產(chǎn)供自己居住，一處原值60萬元的房產(chǎn)供自己經(jīng)營(yíng)使用，另一處原值40萬元的房產(chǎn)于2007年7月1日出租給王某居住，按市場(chǎng)價(jià)每月取得租金收入2000元。當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)稅扣除的比例是30%，計(jì)算李民當(dāng)年應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅?！纠坷蠲駬碛腥幏慨a(chǎn)：一處價(jià)值70萬元的房44解析：

個(gè)人所有的非營(yíng)業(yè)用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅，營(yíng)業(yè)用房按房產(chǎn)余值納稅；出租用于居住的，以房產(chǎn)租金收入作為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)，可暫減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。（1）自用房產(chǎn)應(yīng)納房產(chǎn)稅＝600000×（1－30%）×1.2%=5040（元）（2）出租房產(chǎn)應(yīng)納房產(chǎn)稅＝2000×6×4%＝480（元）解析：45謝謝

謝謝46

房產(chǎn)稅

47房產(chǎn)稅

以房屋為征稅對(duì)象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人或使用人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。1986年9月15日，國(guó)務(wù)院正式發(fā)布了《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》，當(dāng)年10月1日開始實(shí)施。自2009年1月1日起，廢止《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)稅暫行條例》，內(nèi)、外資企業(yè)和個(gè)人統(tǒng)一征收房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅48征稅范圍、納稅人和稅率征稅范圍

征稅范圍為：城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)。征稅范圍、納稅人和稅率征稅范圍49房產(chǎn)稅是否對(duì)農(nóng)村出租房屋課稅？房產(chǎn)稅是否對(duì)農(nóng)村出租房屋課稅？50納稅人在征稅范圍內(nèi)的房屋產(chǎn)權(quán)所有人，1.產(chǎn)權(quán)國(guó)有的，由經(jīng)營(yíng)管理單位納稅；產(chǎn)權(quán)集體和個(gè)人的，由集體單位和個(gè)人納稅。2.產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人納稅。3.產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房屋所在地的，由房產(chǎn)代管人或者使用人納稅。4.產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，亦由房產(chǎn)代管人或者使用人納稅。5.無租使用其他房產(chǎn)的。納稅單位和個(gè)人無租使用房產(chǎn)管理部門、免稅單位及納稅單位的房產(chǎn)，應(yīng)由使用人代為繳納房產(chǎn)稅。納稅人在征稅范圍內(nèi)的房屋產(chǎn)權(quán)51什么叫產(chǎn)權(quán)出典？什么叫產(chǎn)權(quán)出典？52稅率

房產(chǎn)稅采用比例稅率根據(jù)房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)分為兩種：①按照房產(chǎn)余值征稅的，稅率----1．2%；②按照房產(chǎn)租金收入計(jì)征的，稅率----12%；從2001年1月1日起，對(duì)個(gè)人按市場(chǎng)價(jià)格出租的居民住房，其應(yīng)納的房產(chǎn)稅可暫按4%的稅率征收。稅率房產(chǎn)稅采用53

計(jì)稅依據(jù)和應(yīng)納稅額的計(jì)算

（1）計(jì)稅依據(jù)的形式計(jì)稅依據(jù)是房產(chǎn)的計(jì)稅余值或租金收入。1）從價(jià)計(jì)征---按照房產(chǎn)余值征稅。2）從租計(jì)征---按照房產(chǎn)租金收入計(jì)征。計(jì)稅依據(jù)和應(yīng)納稅額的計(jì)算（1）計(jì)稅依據(jù)54

房產(chǎn)余值

房產(chǎn)余值----是房產(chǎn)的原值減除規(guī)定的扣除比例后的剩余價(jià)值。房產(chǎn)余值=房產(chǎn)原值-扣除比例

房產(chǎn)余值房產(chǎn)余值-55扣除比例

房產(chǎn)稅以房產(chǎn)原值一次減除10％至30％以后的房產(chǎn)余值為計(jì)稅依據(jù)。具體減除幅度，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。各市、縣稅務(wù)局可在上述標(biāo)準(zhǔn)增減5%的幅度內(nèi)確定具體比例，但最高減除不超過30%。

湖北省的扣除比例是：城市為----20%；縣城為----25%；建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)----為30%。

扣除比例房產(chǎn)稅以房產(chǎn)56

房產(chǎn)原值（1）房產(chǎn)原值-----指納稅人按照會(huì)計(jì)制度規(guī)定，在賬簿的“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋造價(jià)或原價(jià)。對(duì)納稅人未按會(huì)計(jì)制度規(guī)定記載的，在計(jì)征房產(chǎn)稅時(shí)，應(yīng)按規(guī)定調(diào)整房產(chǎn)原值。對(duì)房產(chǎn)原值明顯不合理的，應(yīng)重新予以評(píng)估；對(duì)沒有房產(chǎn)原值的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)參考同類房產(chǎn)核定。（2）房產(chǎn)原值應(yīng)包括與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨(dú)計(jì)算價(jià)值的配套設(shè)施。主要有暖氣、衛(wèi)生通風(fēng)等。（3）納稅人對(duì)原有房屋進(jìn)行改建、擴(kuò)建的，要相應(yīng)增加房屋的原值。房產(chǎn)原值（1）房產(chǎn)原值-----57應(yīng)注意的問題：

1）對(duì)投資聯(lián)營(yíng)的房產(chǎn)：以房產(chǎn)投資聯(lián)營(yíng)，投資者參與投資利潤(rùn)分紅，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的，按房產(chǎn)的計(jì)稅余值作為計(jì)稅依據(jù)計(jì)稅；以房產(chǎn)投資，收取固定收入，不承擔(dān)聯(lián)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的，以聯(lián)營(yíng)名義取得房產(chǎn)租金，由出租方按租金收入計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。應(yīng)注意的問題：1）對(duì)投資聯(lián)營(yíng)的房產(chǎn)：582）對(duì)融資租賃房屋的情況

融資租賃與一般房屋出租不同，租賃期滿后，房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移到承租方，實(shí)際上是一種變相的分期付款購(gòu)買固定資產(chǎn)的形式，所以在計(jì)征房產(chǎn)稅時(shí)應(yīng)以房產(chǎn)余值計(jì)算征收。租賃期內(nèi)房產(chǎn)稅的納稅人，由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)根據(jù)實(shí)際情況確定。2）對(duì)融資租賃房屋的情況融資租賃與一般房屋出租不593）房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的計(jì)稅規(guī)定

自2006年1月1日起，房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施計(jì)征房產(chǎn)稅按以下規(guī)定執(zhí)行：

1）凡以房屋為載體，不可隨意移動(dòng)的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，如給排水、采暖、消防、中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇設(shè)備等，無論在會(huì)計(jì)核算中是否單獨(dú)記賬與核算，都應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)原值，計(jì)征房產(chǎn)稅。2）對(duì)于更換房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的，在將其價(jià)值計(jì)入房產(chǎn)原值時(shí)，可扣減原來相應(yīng)設(shè)備和設(shè)施的價(jià)值；對(duì)附屬設(shè)備和配套設(shè)施中易損壞、需要經(jīng)常更換的零配件，更新后不再計(jì)入房產(chǎn)原值。3）房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的計(jì)稅規(guī)定60

4）居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)的計(jì)稅依據(jù)

1、從2007年1月1日起，對(duì)居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)，由實(shí)際經(jīng)營(yíng)(包括自營(yíng)和出租)的代管人或使用人繳納房產(chǎn)稅。（1）出租的，按租金收入計(jì)稅。（2）自營(yíng)的，依照房產(chǎn)原值減出10％至30％后的余值計(jì)征。2、沒有房產(chǎn)原值或不能將業(yè)主共有房產(chǎn)與其他房產(chǎn)的原值準(zhǔn)確劃分開的，由房產(chǎn)所在地地方稅務(wù)機(jī)關(guān)參照同類房產(chǎn)核定房產(chǎn)原值；出租的，依照租金計(jì)征。4）居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)的計(jì)稅依據(jù)

61

從租計(jì)稅

房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。對(duì)以勞務(wù)或其他形式作為報(bào)酬抵付房租收入的，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赝惙慨a(chǎn)的租金水平，確定租金標(biāo)準(zhǔn)金額從租計(jì)征。從租計(jì)稅房產(chǎn)出租的，以62

應(yīng)納稅額的計(jì)算從價(jià)計(jì)征的：應(yīng)納稅額＝應(yīng)稅房產(chǎn)原值×（1-扣除比例）×1.2%從租計(jì)征的：應(yīng)納稅額=租金收入×適用稅率(12%)應(yīng)納稅額的計(jì)算從價(jià)計(jì)征63（2）地下建筑物房產(chǎn)稅應(yīng)納稅額的計(jì)算公式為：1)工業(yè)用途房產(chǎn)，以房屋原價(jià)的50%至60%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值應(yīng)納稅額＝應(yīng)稅房產(chǎn)原值×（1-扣除比例）×1.2%2)商業(yè)和其他用途房產(chǎn)，以房屋原價(jià)的70%至80%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值應(yīng)納稅額＝應(yīng)稅房產(chǎn)原值×（1-扣除比例）×1.2%3)出租地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅。（2）地下建筑物房產(chǎn)稅應(yīng)納稅額的計(jì)算公式為：64舉例：

振新有限責(zé)任公司的經(jīng)營(yíng)用房屋原值為6000萬元，按照當(dāng)?shù)匾?guī)定允許減除30%后計(jì)稅，問：其應(yīng)繳納多少房產(chǎn)稅？舉例：振新有限責(zé)任公司的經(jīng)營(yíng)用房屋原值為6000萬元，65解析：應(yīng)納房產(chǎn)稅=6000×（1-30%）×1.2%=50.4（萬元）解析：應(yīng)納房產(chǎn)稅66舉例：

2008年，公民王某出租門面房屋三間，年租金收入為90000元，問當(dāng)年王某是否要繳納房產(chǎn)稅？舉例：2008年，公民王某出租門面房屋三間，年67解析：王某當(dāng)年應(yīng)納房產(chǎn)稅=90000×12%=10800（元）解析：王某當(dāng)年應(yīng)納房產(chǎn)稅=90000×12%=10800（68【舉例】

光明廠2007年有如下業(yè)務(wù)：（1）1月1日將價(jià)值150萬的自有房產(chǎn)一座出租給紅光廠，每年租金50萬元；（2）3月1日開始修建車間一座，10月1日該車間建成并投入使用，造價(jià)300萬元；（3）6月1日將自有房產(chǎn)一座價(jià)值100萬投資到紅星廠，不承擔(dān)聯(lián)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，雙方約定每年支付該企業(yè)固定收益30萬（4）除上述情況外，該企業(yè)財(cái)務(wù)賬簿1月1日還記載有房產(chǎn)原值3000萬元，其中包括正在為基建工地使用臨時(shí)房屋500萬元，單獨(dú)記賬的中央空調(diào)100萬元，連續(xù)停用4個(gè)月的車間600萬元（已經(jīng)恢復(fù)使用）。（該地區(qū)扣除比例為30％），計(jì)算該企業(yè)本年應(yīng)交房產(chǎn)稅。

【舉例】光明廠2007年有如下業(yè)務(wù)：69解析：

（1）出租房產(chǎn)應(yīng)交納的房產(chǎn)稅＝50×12%＝6（萬元）（2）新車間應(yīng)交納房產(chǎn)稅＝300×（1－30%）×1.2%÷12×3＝0.63（萬元）（3）投資房產(chǎn)應(yīng)交納的房產(chǎn)稅=30×12%÷12×7＋100×（1－30%）×1.2%÷12×5＝2.1＋0.35＝2.45（萬元）（4）其余應(yīng)交房產(chǎn)稅＝（3000－500）×（1－30%）×1.2%＝21萬元）（5）本年共交房產(chǎn)稅＝6＋0.63＋2.45＋21＝30.08（萬元）解析：（1）出租房產(chǎn)應(yīng)交納的房產(chǎn)稅＝50×12%＝6（70［舉例］

張女士2004年8月將位于市中心的一套一居室住房對(duì)外出租，每月租金1500元，并已按稅法規(guī)定繳納了營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加。問：張女士2004年應(yīng)納房產(chǎn)稅為多少？［舉例］張女士2004年8月將位于市中心的一套一居室71解析：

個(gè)人按市場(chǎng)價(jià)格出租居民居住用房時(shí)，按租金收入4%繳納房產(chǎn)稅；納稅人將原有房產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，從生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)之月起，繳納房產(chǎn)稅。2004年應(yīng)納稅額＝1500×4%×5＝300（元）解析：

72如何計(jì)算營(yíng)業(yè)稅、城建稅及教育費(fèi)附加？如何計(jì)算營(yíng)業(yè)稅、城建稅及教育費(fèi)附加？73稅收政策：

個(gè)人按市場(chǎng)價(jià)出租的居民住房，營(yíng)業(yè)稅3%征稅后再減半按---1.5%房產(chǎn)稅減按---4%個(gè)人所得稅減按---10%

稅收政策：個(gè)人按市場(chǎng)價(jià)出租的居民住房，74解析：（1）營(yíng)業(yè)稅=1500×3%×1.5%=0.68×5=3.4（元）（2）城建稅=3.4×7%=0.24（元）（3）教育費(fèi)附加=3.4×3%=0.10（元）（4）印花稅=7500×1‰=7.5（元）(５)房產(chǎn)稅＝1500×4%×5＝300（元）(６)5個(gè)月應(yīng)納個(gè)稅=【（1500×5）-（3.4＋0.24＋0.10＋7.5）－300-（８00×5）】×10%

=解析：（1）營(yíng)業(yè)稅=1500×3%×1.5%=0.68×5=75［舉例］

某企業(yè)2004年委托施工企業(yè)修建一倉(cāng)庫，8月底辦理驗(yàn)收手續(xù)，工程決算總支出50萬元，全部計(jì)入固定資產(chǎn)，當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)稅計(jì)算余值的扣除比例為30%，

則該房產(chǎn)2004年應(yīng)繳納房產(chǎn)稅為多少？［舉例］某企業(yè)2004年委托施工企業(yè)修建一倉(cāng)庫，8月76

解析：

委托外單位施工建設(shè)的房屋，從辦理驗(yàn)收手續(xù)次月起，繳納房產(chǎn)稅，即從9月開始，應(yīng)納房產(chǎn)稅＝50×（1－30%）×1.2%÷12×4＝0.14（萬元）。解析：77

房產(chǎn)稅的稅收優(yōu)惠房產(chǎn)稅的稅收優(yōu)惠78

根據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定，下列房產(chǎn)免納房產(chǎn)稅（1）國(guó)家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用的房產(chǎn)（2）由國(guó)家財(cái)政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位自用的房產(chǎn)由國(guó)家財(cái)政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位，其經(jīng)費(fèi)來源實(shí)行自收自支后，從事業(yè)單位經(jīng)費(fèi)實(shí)行自收自支的年度起，免征房產(chǎn)稅3年。事業(yè)單位自用的房產(chǎn)，是指這些單位本身的業(yè)務(wù)用房。根據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定，下列房產(chǎn)免納房產(chǎn)稅（79（3）宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)宗教寺廟自用的房產(chǎn)，是指舉行宗教儀式等的房屋和宗教人員使用的生活用房屋。公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)，是指供公共參觀游覽的房屋及其管理單位的辦公用房屋。公園、名勝古跡中附設(shè)的營(yíng)業(yè)單位，如影劇院、飲食部、茶社、照相館等所使用的房產(chǎn)及出租的房產(chǎn)，不屬于免稅范圍，應(yīng)照章納稅。（4）個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)用的房產(chǎn)個(gè)人所有的非營(yíng)業(yè)用房，主要是指居民住房。對(duì)個(gè)人擁有的營(yíng)業(yè)用房或出租的房產(chǎn)，不屬于免稅房產(chǎn)，應(yīng)照章納稅。（3）宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)80根據(jù)《湖北省房產(chǎn)稅實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，

下列房產(chǎn)免征或減征房產(chǎn)稅（1）免征和暫免征收房產(chǎn)稅的范圍1）各級(jí)黨、政、軍(警)機(jī)關(guān)自用的房產(chǎn)，經(jīng)黨中央、國(guó)務(wù)院或其授權(quán)的部門以及省委、省人民政府批準(zhǔn)設(shè)立的社會(huì)團(tuán)體自用的房產(chǎn)。2）由國(guó)家財(cái)政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位自用的房產(chǎn)，包括實(shí)行全額和差額預(yù)算管理單位自用的房產(chǎn)，不包括已實(shí)行企業(yè)化管理的單位自用的房產(chǎn)。3）寺廟、教堂、公園自用的房產(chǎn)以及保護(hù)、管理名勝古跡所用的房產(chǎn)(不包括附設(shè)的商店、餐廳、旅社、照相館、影劇院、茶社等營(yíng)業(yè)用房)。根據(jù)《湖北省房產(chǎn)稅實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，

81

4）屬個(gè)人所有的非營(yíng)業(yè)用的房產(chǎn)(對(duì)營(yíng)業(yè)和居住用房不易劃分的，由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)按使用情況核定比例征收)。5）企業(yè)辦的各類學(xué)校、醫(yī)院、托兒所、幼兒園、敬老院自用的房產(chǎn)。6）經(jīng)有關(guān)部門鑒定，毀損或危險(xiǎn)不堪居住并，已停止使用的房產(chǎn)。4）屬個(gè)人所有的非營(yíng)業(yè)用的房產(chǎn)(對(duì)營(yíng)業(yè)和居住用房不易劃分的827）孤老、殘疾、烈屬?gòu)氖滦⌒凸ど探?jīng)營(yíng)的自有房產(chǎn)，以及聾、啞、盲、殘人員占人員總數(shù)35％以上的工廠的房產(chǎn)。8）可作為房屋使用的人防設(shè)施。9）事業(yè)單位實(shí)行自收自支后，從自收自支年度起，免征房產(chǎn)