靜態(tài)經濟測算講義課件

靜態(tài)經濟測算的方法與案例2008.5靜態(tài)經濟測算的方法與案例2008.51靜態(tài)測算常用的分析成本收入利潤案例講解靜態(tài)測算的組成部分土地效力分析成本利潤分析敏感性分析框架靜態(tài)測算常用的分析成本收入利潤案例講解靜態(tài)測算的組成部分土2靜態(tài)經濟測算的組成部分成本收入利潤靜態(tài)經濟測算的組成部分成本3土地費用前期費用基礎設施配套費

園林綠化費

建安費用不可預見費期間費用（財務費用）兩稅一費成本土地費用成本4土地費用招標底價由宗地地上可出讓部分的政府土地收益和土地開發(fā)建設補償費兩部分組成政府土地收益金額：土地出讓金（按地上建筑面積收?。┩恋亻_發(fā)建設補償費：宗地征地、安置補償費用宗地內建筑物拆除、清理及場地平整費用提供市政建設至宗地紅線處費用招標土地案例關于招標底價構成的說明土地費用招標底價由宗地地上可出讓部分的政府土地收益和土地開發(fā)5地上經營性配套補交政府土地收益=120*經營性配套用途建筑面積地下車庫補交政府土地收益=政府土地收益單價*1/3*地下車庫建筑面積地下經營性配套（除車庫）補交政府土地收益=土地成交單價*1/3*地下經營部分建筑面積土地交易契稅：土地成交款的3%政府土地收益單價=（中標價款-土地開發(fā)建設補償費）/地上總建筑面積土地成交單價=中標價款/地上總建筑面積土地費用招標土地案例關于招標底價構成的說明地上經營性配套補交政府土地收益=120*經營性配套用途建筑面6建安費用建安工程費標準工程類別產品形式單方建安造價（元/平方米）住宅低層獨棟、聯(lián)排、疊拼1400－1800多層普通板樓（磚混結構、不帶電梯）1200－1300高標準板樓（框剪結構、帶電梯）1500－1600高層小高層板樓、點式塔樓1600－1700塔樓1800－1900商業(yè)分散式商業(yè)住宅下底商1700－1800集中式商業(yè)購物中心、超市等（含公共部分裝修）3000－4000寫字樓中檔標準（含裝修）3500－4000高標準、星級（含裝修）5000－6000地下車庫、人防、設備等2200－2500建安費用建安工程費標準工程類別產品形式單方建安造價住宅低層獨7建安費用建安工程費構成工程項目內容住宅單價（元/平方米）公建單價（元/平方米）基礎工程300300土建主體工程1030600內外裝飾工程20050給排水工程100120消防工程50300采暖、空調工程150100電力照明工程50100弱電工程80200合計19601770案例建安費用建安工程費構成工程項目內容住宅單價公建單價基礎工程38建安工程專業(yè)費包括招投標管理費、質監(jiān)費、工程監(jiān)理費、竣工圖編制費、標底編制費等。一般取建安工程費的1％－2％。建安費用案例建安工程專業(yè)費建安費用案例9前期費用以建安工程費為基數，取費比例如下可研及顧問費：建筑工程費的0.1%左右勘察費：建安工程費的0.1%左右設計費：建安工程費的1%－3%臨時水、電、路、場地平整等：建安工程費的1%前期費用前期費用以建安工程費為基數，取費比例如下前期費用10紅線外基礎設施建設費包括“城市基礎設施建設費”和紅線外圍集資建設或者自建發(fā)生的費用。一般取建安工程費的7％－15％。紅線內基礎設施建設費包括規(guī)劃紅線內的道路、供水、供電、供氣、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、排污、排洪等工程發(fā)生的費用。一般取建安工程費的8％－12％?；A設施建設費紅線外基礎設施建設費基礎設施建設費11基礎設施建設費小市政構成案例基礎設施建設費小市政構成案例12園林綠化費包括建設綠地、水景、小品、步道等的費用。一般按綠地面積取150－300元/平方米。園林綠化費園林綠化費園林綠化費13建安費用地下人防的建筑要求關于貫徹〈關于改變結合民用建筑修建防空地下室規(guī)定的通知〉的實施細則“凡在本市市區(qū)、近郊區(qū)和衛(wèi)星城鎮(zhèn)新建或成街成片舊房改造的民用建筑(指住宅、旅館、招待所、商店、大專院校教學樓和辦公、科研、醫(yī)療用房，下同)和外資民用建筑，均應按下列規(guī)定修建防空地下室：

1、新建十層以上的民用建筑，應修建“滿堂紅”防空地下室。如必須利用地下室安裝為樓房服務的設備時，其中防空地下室的面積也不得少于建筑面積的百分之三?；A埋置深度三米以上的民用建筑，應修建“滿堂紅”地下室，其中防空地下室的面積不得少于建筑面積的百分之三。在一定占地范圍內建筑的多幢建筑符合本條規(guī)定時，可自行調劑合建“滿堂紅”防空地下室。

2、城市建設規(guī)劃確定新建的住宅區(qū)，不論是開發(fā)性建設或屬集資聯(lián)建，按其規(guī)劃除執(zhí)行本條第1款規(guī)定以外，其余建筑總面積超過七千平方米的，按其建筑面積的百分之二統(tǒng)一規(guī)劃修建防空地下室。

3、地下商業(yè)街和其他單建地下建筑，其中具有防護等級的建筑面積，一般不少于地下建筑面積的百分之三十?！苯ò操M用地下人防的建筑要求14不可預見費取費基數為（土地費用、）前期費用、基礎設施建設費、園林綠化費用、建安費用、管理費用之和。取費比例為取2％-3％不可預見費不可預見費不可預見費15管理費用取費基數為土地費用、前期費用、基礎設施建設費、園林綠化費用、建安費用之和。取費比例為1％-2％。財務費用貸款基數根據實際情況，利率為8％或其他。銷售費用包括銷售代理費、廣告宣傳費用、樣板間裝修等費用。取費基數為銷售收入，取費比例為4％。期間費用管理費用期間費用16兩稅一費包括營業(yè)稅、城市建設維護稅、教育費附加。一般取銷售收入的5.5％。其中營業(yè)稅為銷售收入的5.0％；城市建設維護稅為營業(yè)稅的7.0％；教育費附加為營業(yè)稅的3.0％。兩稅一費兩稅一費兩稅一費17主要影響成本的變量土地費用建安費用地下面積主要影響成本的變量土地費用18收入主要影響收入的變量不同物業(yè)的銷售價格銷售率收入主要影響收入的變量不同物業(yè)的銷售價格19利潤稅前利潤額=凈銷售收入-總成本稅前成本率潤率=稅前利潤額/總成本銷售利潤率=稅前利潤額/凈銷售收入所得稅率33%凈利潤=稅前利潤額*（1-33%）地上可銷售面積單方成本＝總成本/地上可銷售面積利潤稅前利潤額=凈銷售收入-總成本20靜態(tài)經濟測算常用的分析土地效力分析敏感性分析成本利潤率分析靜態(tài)經濟測算常用的分析土地效力分析21容積率與產品形式對應表容積率建筑形式層數0.2～0.3獨棟0.5～0.7聯(lián)排、院墅0.8～1.0疊拼

0.9～1.1花園洋房

1.0～1.5多層板樓4～8層1.5高層9層2高層15層2.5高層20層土地效力分析——容積率的敏感性分析容積率與產品形式對應表容積率建筑形式層數0.2～0.3獨棟022土地效力分析——容積率的敏感性分析

土地效力＝利潤額/建設用地面積土地效力分析——容積率的敏感性分析土地效力＝利潤額/23敏感性分析成本敏感性分析售價敏感性分析銷售率敏感性分析敏感性分析成本敏感性分析24成本敏感性分析拿地前土地成本的反算：

保持15%成本利潤率條件下，開發(fā)商能承受的最高土地價格。

（前提條件：銷售價格、銷售率固定不變）成本敏感性分析拿地前土地成本的反算：

保持15%成本利潤率條25售價敏感性分析售價敏感性分析26銷售率敏感性分析銷售率敏感性分析27案例建筑用地面積：122853.16平米；規(guī)劃建筑面積：185822平米；

容積率：1.5；限高：18米；建筑密度：≤30％；綠化率≥30％；案例建筑用地面積：122853.16平米；28感謝聆聽感謝聆聽29靜態(tài)經濟測算的方法與案例2008.5靜態(tài)經濟測算的方法與案例2008.530靜態(tài)測算常用的分析成本收入利潤案例講解靜態(tài)測算的組成部分土地效力分析成本利潤分析敏感性分析框架靜態(tài)測算常用的分析成本收入利潤案例講解靜態(tài)測算的組成部分土31靜態(tài)經濟測算的組成部分成本收入利潤靜態(tài)經濟測算的組成部分成本32土地費用前期費用基礎設施配套費

園林綠化費

建安費用不可預見費期間費用（財務費用）兩稅一費成本土地費用成本33土地費用招標底價由宗地地上可出讓部分的政府土地收益和土地開發(fā)建設補償費兩部分組成政府土地收益金額：土地出讓金（按地上建筑面積收取）土地開發(fā)建設補償費：宗地征地、安置補償費用宗地內建筑物拆除、清理及場地平整費用提供市政建設至宗地紅線處費用招標土地案例關于招標底價構成的說明土地費用招標底價由宗地地上可出讓部分的政府土地收益和土地開發(fā)34地上經營性配套補交政府土地收益=120*經營性配套用途建筑面積地下車庫補交政府土地收益=政府土地收益單價*1/3*地下車庫建筑面積地下經營性配套（除車庫）補交政府土地收益=土地成交單價*1/3*地下經營部分建筑面積土地交易契稅：土地成交款的3%政府土地收益單價=（中標價款-土地開發(fā)建設補償費）/地上總建筑面積土地成交單價=中標價款/地上總建筑面積土地費用招標土地案例關于招標底價構成的說明地上經營性配套補交政府土地收益=120*經營性配套用途建筑面35建安費用建安工程費標準工程類別產品形式單方建安造價（元/平方米）住宅低層獨棟、聯(lián)排、疊拼1400－1800多層普通板樓（磚混結構、不帶電梯）1200－1300高標準板樓（框剪結構、帶電梯）1500－1600高層小高層板樓、點式塔樓1600－1700塔樓1800－1900商業(yè)分散式商業(yè)住宅下底商1700－1800集中式商業(yè)購物中心、超市等（含公共部分裝修）3000－4000寫字樓中檔標準（含裝修）3500－4000高標準、星級（含裝修）5000－6000地下車庫、人防、設備等2200－2500建安費用建安工程費標準工程類別產品形式單方建安造價住宅低層獨36建安費用建安工程費構成工程項目內容住宅單價（元/平方米）公建單價（元/平方米）基礎工程300300土建主體工程1030600內外裝飾工程20050給排水工程100120消防工程50300采暖、空調工程150100電力照明工程50100弱電工程80200合計19601770案例建安費用建安工程費構成工程項目內容住宅單價公建單價基礎工程337建安工程專業(yè)費包括招投標管理費、質監(jiān)費、工程監(jiān)理費、竣工圖編制費、標底編制費等。一般取建安工程費的1％－2％。建安費用案例建安工程專業(yè)費建安費用案例38前期費用以建安工程費為基數，取費比例如下可研及顧問費：建筑工程費的0.1%左右勘察費：建安工程費的0.1%左右設計費：建安工程費的1%－3%臨時水、電、路、場地平整等：建安工程費的1%前期費用前期費用以建安工程費為基數，取費比例如下前期費用39紅線外基礎設施建設費包括“城市基礎設施建設費”和紅線外圍集資建設或者自建發(fā)生的費用。一般取建安工程費的7％－15％。紅線內基礎設施建設費包括規(guī)劃紅線內的道路、供水、供電、供氣、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、排污、排洪等工程發(fā)生的費用。一般取建安工程費的8％－12％。基礎設施建設費紅線外基礎設施建設費基礎設施建設費40基礎設施建設費小市政構成案例基礎設施建設費小市政構成案例41園林綠化費包括建設綠地、水景、小品、步道等的費用。一般按綠地面積取150－300元/平方米。園林綠化費園林綠化費園林綠化費42建安費用地下人防的建筑要求關于貫徹〈關于改變結合民用建筑修建防空地下室規(guī)定的通知〉的實施細則“凡在本市市區(qū)、近郊區(qū)和衛(wèi)星城鎮(zhèn)新建或成街成片舊房改造的民用建筑(指住宅、旅館、招待所、商店、大專院校教學樓和辦公、科研、醫(yī)療用房，下同)和外資民用建筑，均應按下列規(guī)定修建防空地下室：

1、新建十層以上的民用建筑，應修建“滿堂紅”防空地下室。如必須利用地下室安裝為樓房服務的設備時，其中防空地下室的面積也不得少于建筑面積的百分之三?；A埋置深度三米以上的民用建筑，應修建“滿堂紅”地下室，其中防空地下室的面積不得少于建筑面積的百分之三。在一定占地范圍內建筑的多幢建筑符合本條規(guī)定時，可自行調劑合建“滿堂紅”防空地下室。

2、城市建設規(guī)劃確定新建的住宅區(qū)，不論是開發(fā)性建設或屬集資聯(lián)建，按其規(guī)劃除執(zhí)行本條第1款規(guī)定以外，其余建筑總面積超過七千平方米的，按其建筑面積的百分之二統(tǒng)一規(guī)劃修建防空地下室。

3、地下商業(yè)街和其他單建地下建筑，其中具有防護等級的建筑面積，一般不少于地下建筑面積的百分之三十?！苯ò操M用地下人防的建筑要求43不可預見費取費基數為（土地費用、）前期費用、基礎設施建設費、園林綠化費用、建安費用、管理費用之和。取費比例為取2％-3％不可預見費不可預見費不可預見費44管理費用取費基數為土地費用、前期費用、基礎設施建設費、園林綠化費用、建安費用之和。取費比例為1％-2％。財務費用貸款基數根據實際情況，利率為8％或其他。銷售費用包括銷售代理費、廣告宣傳費用、樣板間裝修等費用。取費基數為銷售收入，取費比例為4％。期間費用管理費用期間費用45兩稅一費包括營業(yè)稅、城市建設維護稅、教育費附加。一般取銷售收入的5.5％。其中營業(yè)稅為銷售收入的5.0％；城市建設維護稅為營業(yè)稅的7.0％；教育費附加為營業(yè)稅的3.0％。兩稅一費兩稅一費兩稅一費46主要影響成本的變量土地費用建安費用地下面積主要影響成本的變量土地費用47收入主要影響收入的變量不同物業(yè)的銷售價格銷售率收入主要影響收入的變量不同物業(yè)的銷售價格48利潤稅前利潤額=凈銷售收入-總成本稅前成本率潤率=稅前利潤額/總成本銷售利潤率=稅前利潤額/凈銷售收入所得稅率33%凈利潤=稅前利潤額*（1-33%）地上可銷售面積單方成本＝