廣東佛山某地塊企業(yè)投資項目核準申請報告

目錄頁碼目錄 1研究摘要 5第一章：項目總論 11.1項目基本情況 11.1.1項目名稱 11.1.2項目建議選址 11.1.3項目建設規(guī)模 11.1.4項目建設性質(zhì) 11.1.5項目申請單位名稱 11.1.6項目投資單位名稱 11.1.7項目申請報告編制單位名稱 11.1.8項目申請報告編制單位資質(zhì) 11.2項目編制依據(jù)和范圍 21.2.1項目申請報告編制依據(jù) 21.2.2項目申請報告編制范圍 21.3項目申報單位情況 21.4項目研究結論 2第二章：項目建設背景與基本情況 42.1項目建設背景 42.1.1大**城市發(fā)展規(guī)劃解讀 42.1.2**宏觀市場評估結果 42.1.3**住宅物業(yè)市場評價 52.1.4**商業(yè)市場綜合研判 62.2項目建設的必要性 62.3項目建設基本情況 62.3.1地理區(qū)位 72.3.2項目四至 72.3.3交通條件 72.3.4項目周邊景觀 72.3.5環(huán)境衛(wèi)生狀況 8第三章：本項目的建設規(guī)模和建設方案 93.1本項目建設的規(guī)模 93.2本項目的設計要求 93.2.1建筑物整體立面設計要求 103.2.2入口和住戶大堂設計要求 113.2.3塔樓電梯部分配置要求 113.2.4住客會所與功能設置要求 123.2.5園林景觀設計要求 123.2.6智能化和安防設計要求 143.2.7節(jié)水、節(jié)能設計要求 143.2.8新材料、新技術、新工藝的應用 143.2.9項目建筑及管理服務的人性化 143.3本項目的建設方案 15第四章：資源利用和能源耗用分析 164.1資源和原材料 164.1.1土地資源 164.1.2交通資源 164.1.3供水、供電及通信資源 164.1.4基礎設施 164.1.5生活原料 184.1.6建設材料 184.2能源耗用和公共設施的占用 184.2.1.能源耗用情況 184.2.2.公共資源的占用 184.3節(jié)能和節(jié)水措施 194.3.1.項目建設過程之中 194.3.2.項目建成投入使用之后 19第五章環(huán)境影響分析 205.1建設項目環(huán)境現(xiàn)狀 205.2項目主要污染源和污染物分析 205.3項目對生態(tài)環(huán)境的影響分析 215.3.1工程建設期環(huán)境影響分析 215.3.2建成后使用期環(huán)境影響分析 225.4生態(tài)環(huán)境影響的防治措施 235.4.1工程建設期的防治措施 235.4.2建成后使用期的防治措施 255.5生態(tài)環(huán)境影響評價 265.5.1影響結論 265.5.2影響評價 27第六章：經(jīng)濟及社會效果分析 286.1投資估算和資金籌措 286.1.1建設規(guī)模統(tǒng)計 286.1.2投資成本計算分析 286.2經(jīng)濟財務評價 356.2.1計算設定 356.2.2項目投資效益分析 446.2.3項目總體開發(fā)盈虧平衡分析 456.2.4項目敏感性分析 466.3國民經(jīng)濟評價 476.3.1項目開發(fā)風險分析 476.3.2影響開發(fā)效益的主要因素分析 476.4社會效果分析 496.4.1項目對社會的影響分析 496.4.2項目與所在地相互適應分析 50第七章：項目建設與實施 527.1項目建設實施的安全、消防、衛(wèi)生等措施 527.1.1安全措施 527.1.2消防措施 527.1.3衛(wèi)生措施 527.2工程質(zhì)量要求 537.2.1工程質(zhì)量執(zhí)行標準 537.2.2室內(nèi)裝修執(zhí)行標準 537.3.開發(fā)建設進度實施計劃 56第八章：研究結論與附件 578.1結論及有關說明 578.2有關附件 588.2.1項目損益表 588.2.2全部投資現(xiàn)金流量表 59研究摘要一、項目銷售總收入30,115萬元1.1(首層)商場銷售收入6,425萬元(單價:8,000元/平方米)1.2A棟(4~24層)住宅銷售收入4,356萬元(單價:3,000元/平方米)1.3B棟(4~24層)住宅銷售收入4,356萬元(單價:3,000元/平方米)1.4C棟(4~24層)住宅銷售收入11,977萬元(單價:3,000元/平方米)1.5停車場銷售收入3,000萬元(單價:80,000元/個)二、靜態(tài)開發(fā)總投資19,380萬元(單方成本:1,995元/平方米)2.1土地成本5,500萬元(單方成本:566元/平方米)2.2建安工程費用12,140萬元(單方成本:1,250元/平方米)2.3前期費用530萬元(單方成本:55元/平方米)2.4項目不可預見費364萬元(單方成本:38元/平方米)2.5開發(fā)期稅費420萬元(單方成本:43元/平方米)2.6紅線內(nèi)外工程費425萬元(單方成本:44元/平方米)三、其它期間費用5,987萬元3.1銷售有關稅費2,063萬元3.2銷售費用1,054萬元3.3財務費用532萬元3.4所得稅2,339萬元四、有關本項目經(jīng)濟指標4.1所得稅前凈現(xiàn)金流量7,087萬元開發(fā)利潤4.2所得稅后凈現(xiàn)金流量4,748萬元稅后利潤4.3稅前成本利潤率36.57%4.4稅后成本利潤率24.50%4.5稅前全投資利潤率30.77%4.6稅后全投資利潤率18.72%4.7所得稅前凈現(xiàn)值(FNPV)3,795萬元＞0(項目可行)4.8所得稅后凈現(xiàn)值(FNPV)2,543萬元＞0(項目可行)4.9所得稅前內(nèi)部收益率(FIRR)32.99%＞12%(基準貼現(xiàn)率)4.10所得稅后內(nèi)部收益率(FIRR)18.74%＞12%(基準貼現(xiàn)率)備注：靜態(tài)開發(fā)成本為開發(fā)商投資項目所必須發(fā)生之建設成本，本項目投資分析詳細研究內(nèi)容詳見以下報告內(nèi)文。第一章：項目總論1.1項目基本情況1.1.1項目名稱**市**地塊商住樓工程1.1.2項目建議選址本項目位于****河以西的**大道北側(cè)，屬于**的東區(qū)1.1.3項目建設規(guī)?？傉嫉孛娣e11,730平方米（合17.594畝），其中凈用地面積9,990平方米，規(guī)劃建筑面積約為97,119.92平方米，總投資額為19,3801.1.4項目建設性質(zhì)新建項目1.1.5項目申請單位名稱**市1.1.6項目投資單位名稱**市1.1.7項目申請報告編制單位名稱**工程顧問有限公司1.1.8項目申請報告編制單位資質(zhì)工咨甲**1.2項目編制依據(jù)和范圍1.2.1項目申請報告編制依據(jù)依據(jù)甲乙雙方編制本項目申請報告的協(xié)議書依據(jù)項目申請方所提供的有關本項目的相關資料1.2.2項目申請報告編制范圍主要是針對**市**地塊商住樓工程項目建設的必要性、建設規(guī)模、選址、規(guī)劃等方面，提出建設方案，并進行研究論證和經(jīng)濟分析，做出可行性研究結論。1.3項目申報單位情況本項目由**市**商貿(mào)有限公司、**市金宇投資有限公司和**市駿盛貿(mào)易有限公司等合作進行開發(fā)建設。**商貿(mào)有限公司是**當?shù)氐淖钣袑嵙Φ匿摬馁Q(mào)易民營企業(yè)之一，積累了相當豐厚的原始資金，具備了進入房地產(chǎn)開發(fā)領域的自有資金實力。1.4項目研究結論依據(jù)本項目開發(fā)方案的選定方式，我們得出本次發(fā)展研究的有關結論：1．本項目的建設，是符合國家以舒適的環(huán)境、優(yōu)異的工程質(zhì)量和細致入微的服務為用戶提供一個理想的生活居住環(huán)境，建立和諧社會和改善人民生活的目標的。2．本項目的建設，通過大量采用模數(shù)化設計、工業(yè)化生產(chǎn)的新材料、新工藝，帶動廣東地區(qū)建材及其他相關行業(yè)的產(chǎn)業(yè)升級，提供就業(yè)機會，從而促進經(jīng)濟的增長，也是符合國家把住宅建設培育成為新的國民經(jīng)濟增長點的戰(zhàn)略決策精神的。3．對于市場發(fā)展前景、建筑規(guī)劃設計、工程技術應用包括各項靜、動態(tài)的經(jīng)濟技術指標，均顯示出本項目的投資風險較低，抵抗風險的能力較強，銷售盈虧平衡點比較合理。4．從項目開發(fā)全部建設資金的投入與盈利前景來看，整個的開發(fā)是完全能夠?qū)崿F(xiàn)盈虧平衡。項目總體盈利情況固然能夠滿足最低要求，并且從考慮開發(fā)的建設資金投入，以完成整個項目開發(fā)建設與回籠銷售收入的角度出發(fā)，也是具有相當好的經(jīng)濟效益的。5綜觀上述各項具體分析，無論市場前景、建筑規(guī)劃、工程技術以至于靜、動態(tài)的經(jīng)濟技術指標，均顯示出本項目的投資風險較低，抵抗風險的能力較強，銷售盈虧平衡點比較合理。因此，本項目開發(fā)是必要也是可行的。第二章：項目建設背景與基本情況2.1項目建設背景從近幾年國內(nèi)外經(jīng)濟大氣候、社會環(huán)境、經(jīng)濟結構變化的趨勢和現(xiàn)況來看，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，城鎮(zhèn)居民的消費結構正在發(fā)生重大變化，以家電為標志的消費需求已日趨飽和。從調(diào)查情況看，房地產(chǎn)成為了城鎮(zhèn)居民消費升級的首選商品。房地產(chǎn)項目作為城市規(guī)劃功能的載體之一，與城市規(guī)劃之間是一種局部與整體的關系，城市規(guī)劃影響房地產(chǎn)項目，而房地產(chǎn)項目則反映城市規(guī)劃內(nèi)容。特別是在現(xiàn)代中國城市發(fā)展的轉(zhuǎn)型期，一個長期的城市規(guī)劃編制往往通過總體的區(qū)域功能劃分，產(chǎn)業(yè)布局以及基礎設施改造來加強或者改變某一區(qū)域的區(qū)域?qū)傩院凸δ?，從而也直接影響了區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)項目發(fā)展所對應的資源狀態(tài)。規(guī)劃解讀作為房地產(chǎn)項目前期策劃層進式研究的一部分，主要是通過科學、合理的分析項目所在城市發(fā)展的軌跡和未來的規(guī)劃，準確的判斷和預測項目所在的區(qū)域?qū)傩院凸δ茏兓?、發(fā)展的趨勢，在宏觀上為房地產(chǎn)項目定位奠定堅實基礎。2.1.1大佛山城市發(fā)展規(guī)劃解讀一、廣佛都市圈和大**城市發(fā)展規(guī)劃中蘊藏著巨大與前所未有的發(fā)展機遇二、城市中心組團的未來發(fā)展能夠迅速提升**作為現(xiàn)代化城區(qū)的區(qū)域價值三、當前中心組團發(fā)展現(xiàn)狀在一定程度會制約**發(fā)展的步伐四、交通網(wǎng)絡設施建設規(guī)模與實施速度成為現(xiàn)階段本區(qū)域發(fā)展重要利好因素五、中心組團核心區(qū)內(nèi)標志性建筑物的啟用將會是**房地產(chǎn)發(fā)展的契機2.1.2**宏觀市場評估結果一、本地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展仍然是大有可為二、三大專業(yè)市場專美，產(chǎn)業(yè)結構發(fā)展失衡三、對住宅物業(yè)需求加大，經(jīng)濟承受能力強四、居民對投資樓宇消費意欲欠缺有效激活五、社會階層結構導致商業(yè)和住宅發(fā)展方向的分化2.1.3**住宅物業(yè)市場評價一、市場特征1、**鎮(zhèn)住宅產(chǎn)品質(zhì)素仍然處于從量變至質(zhì)變的提升階段，加以**奧園項目的出現(xiàn)作為城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場發(fā)展的轉(zhuǎn)折點，扭轉(zhuǎn)了房地產(chǎn)市場低層次競爭局面。2、**鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場銷售均價演變2,100—2,400—2,700三個階段。隨著產(chǎn)品質(zhì)數(shù)不斷提高，價格走勢越來越走高，注重提高產(chǎn)品附加值將是直接導致價格上升元素。3、根據(jù)**鎮(zhèn)常規(guī)產(chǎn)品發(fā)展路線，產(chǎn)品以兩房和三房作為消費主流。初級形態(tài)的小復式、入戶花園和小面積（帶套房）體現(xiàn)一定的產(chǎn)品創(chuàng)新性。4、產(chǎn)品面積設計從緊湊型開始轉(zhuǎn)向舒適型發(fā)展，小戶型的出現(xiàn)給予外來年輕打工一族置業(yè)較低門檻，也開拓**鎮(zhèn)投資者的市場空間。5、從整體營銷推廣策略看，**鎮(zhèn)現(xiàn)階段還沒形成成熟態(tài)勢，東區(qū)住宅發(fā)展給予欠缺策略設計與系統(tǒng)規(guī)劃的啟示。城東建房，城西賣樓。居住氛圍沒能完全實現(xiàn)。6、項目銷售周期短，主要是由于**受到**規(guī)劃組團新城區(qū)影響，**潛在客戶群輻射到整個大**板塊，其次是住宅需求量不斷提高和低價戰(zhàn)略的密集影響。7、**鎮(zhèn)地產(chǎn)銷售采用套內(nèi)面積計算，只有**奧園按建筑面積計算。建筑面積計算往往導致最終銷售價格拉升，表明不同營銷手法埋下價格伏筆。二、競爭態(tài)勢1、低檔區(qū)間競爭高度集中2、中檔區(qū)間空隙顯性存在3、高檔區(qū)間盤活市場發(fā)展三、競爭態(tài)勢預測1、地段同質(zhì)化密集型競爭2、多層產(chǎn)品合圍（小）高層3、地段價值持續(xù)攀升2.1.4**商業(yè)市場綜合研判一、社區(qū)配套商業(yè)地位明顯二、臨街商鋪成為絕對主力三、樓層成為租金重要影響因素四、中、低檔商業(yè)成主流2.2項目建設的必要性2005年，**市全年完成全社會固定資產(chǎn)投資756.42億元，比上年增長33.8%?！笆濉睍r期年均增長29.2%。其中房地產(chǎn)開發(fā)投資141.99億元，增長47.3%。商品房銷售額149.46億元，增長31.6%。商品房銷售面積455.63萬平方米，增長16.1%。經(jīng)濟的高速發(fā)展為市民改善生活條件、提高生活質(zhì)量提供了強大的物質(zhì)基礎，同時也對房地產(chǎn)市場提出了更高的要求。以舒適的環(huán)境、優(yōu)異的工程質(zhì)量和細致入微的服務促進物業(yè)開發(fā)的產(chǎn)業(yè)化，增加樓盤科技含量，重視“四新”科技的推廣，為用戶提供一個理想的生活居住環(huán)境，是符合國家建立和諧社會和改善人民生活的目標的。同時，通過大量采用模數(shù)化設計、工業(yè)化生產(chǎn)的新材料、新工藝，帶動廣東地區(qū)建材及其他相關行業(yè)的產(chǎn)業(yè)升級，從而帶動經(jīng)濟的增長，也是符合國家把住宅建設培育成為新的國民經(jīng)濟增長點的戰(zhàn)略決策精神的。因此本項目的建設是必要的。作為以商、住綜合型的本開發(fā)項目，有著較好的市場前景；項目所在城區(qū)無論交通、市政及綜合生活配套設施完善，對比于其它區(qū)域商住物業(yè)具有較大的先天優(yōu)勢；作為以銷售為主的地產(chǎn)項目，具有較高的投資收益率（靜態(tài)）和投資、貸款償還能力，且有較強的抗風險能力，因而本項目的建設是可行的。2.3項目建設基本情況2005年1月，**市**商貿(mào)有限公司、**市金宇投資有限公司和**市駿盛貿(mào)易有限公司合作，在**市順德區(qū)土地房產(chǎn)交易中心舉辦的土地房產(chǎn)拍賣會上，通過公開拍賣的方式，以5,550萬元競得**市順德區(qū)**鎮(zhèn)東區(qū)**大道北側(cè)15號地塊（宗地號：199028-012）的使用權。本項目地塊呈南北狹長的類梯形，其中北部約165.3米，東面約98米，西面則為63米。地塊總用地面積為11,734.49平方米，用途為商業(yè)兼容住宅，使用年限至2070年7月27日止。其中，7,420.23平方米土地使用權由順德市**農(nóng)村信用合作社委托交易中心以公開拍賣的方式轉(zhuǎn)讓，剩余的4,314.26平方米土地使用權屬政府的儲備土地。2.3.1地理區(qū)位本項目位于****河以西的**大道北側(cè)15號地，屬于**的東區(qū)，距離鎮(zhèn)中心約一公里。該區(qū)域未來將發(fā)展成**的居住中心區(qū)，同時，該區(qū)域亦緊鄰**新城市中心組團（CBD）。2.3.2項目四至項目地塊的北面緊臨目前已開業(yè)的**德富塑料市場，南靠**大道，與**奧園、城市廣場和財神酒店咫尺距離，西接寬42米的新松路。東、西兩旁現(xiàn)時仍為空置的地塊。2.3.3交通條件本項目周邊主要道路包括有：**大道、325國道（廣湛公路）以及三樂路。其中，**大道位于項目地塊南面，為雙向八車道三板塊設計，是聯(lián)結**與西樵的主干道，同時往西接駁三樂路至北滘。325國道位于本工程地塊的西面，距離本項目大約500米左右；從本項目出發(fā)經(jīng)325國道過瀾石大橋到城南約需15到20分鐘左右。325國道同時亦為本項目與**鎮(zhèn)中心區(qū)聯(lián)系的主要道路，從項目地塊出發(fā)開車經(jīng)325國道折回新馬路到**鎮(zhèn)中心區(qū)約需8分鐘左右。2.3.4項目周邊景觀項目北面為德富塑料市場，由于其定位為專業(yè)市場，多為低矮的二層建筑，建筑形態(tài)甚不美觀，景觀價值有限。此外，商鋪內(nèi)囤積了大量的聚乙炳烯等塑料半成品，直接影響到本項目的居住感受。地塊東面為16號地塊，屆時將會建一座多層的商住樓。項目南面則為**奧園，與本地塊一路之隔，但由于兩者距離較遠，故項目南面的視野也較為開闊。項目的西南面則為**當?shù)刈畲蟮木G化休閑廣場—文化廣場，其景觀價值足以媲美河濱公園。但**大道的存在卻割裂了本項目與文化廣場的有機聯(lián)系，在一定程度上削弱了文化公園對本項目人文價值的支持?？傮w而言，本項目各朝向的視野均較為開闊，沒有大體量的建筑物影響，故本項目的可視性佳，有利于項目在營銷階段的信息昭示。2.3.5環(huán)境衛(wèi)生狀況本項目現(xiàn)狀以農(nóng)用地為主，地勢較為平坦和開闊，無大型工業(yè)污染源，土地生態(tài)狀態(tài)十分良好。從本區(qū)域的風玫瑰圖亦可得知，該區(qū)域的主導風向為東南風，但項目的南面為交通主干道，故將會造成一定的噪音或空氣污染。第三章：本項目的建設規(guī)模和建設方案3.1本項目建設的規(guī)模根據(jù)本地塊規(guī)劃設計指標的要求，3層以上的建筑覆蓋率為45%，屬于密度較高的限制規(guī)范。本項目建筑技術指標詳見下表。表3-1 本項目建筑技術指標一覽表序號項目名稱技術經(jīng)濟指標備注1.0總用地面積11,730.00平方米凈用地面積:9,990平方米規(guī)劃建筑面積76,999平方米人口凈密度3,168.8人口毛密度4,583.2住宅戶數(shù)1,062戶居住人口3,717人綠地率:8.8%項目建筑密度約:69.2%合計停車位約3,131個自行車位約:1,368個摩托車位約:1,368個小汽車位約:375個(室內(nèi))小汽車位約:20個(室外)綠地率:8.8%建筑密度約:69.2%2.0項目總建筑面積97,119.92平方米2.1地下部分建筑面積9,644.72平方米2.2地上部分建筑面積87,475.20平方米3.0綠化用地面積1,032.24平方米4.0容積率(地上總建筑面積÷實際用地面積)7.115.0項目住宅戶數(shù)1,056戶5.1A棟住宅戶數(shù)123戶5.2B棟住宅戶數(shù)123戶5.3C棟住宅戶數(shù)810戶6.0項目住宅總建筑面積68,967.18平方米6.1A棟住宅建筑面積14,521.27平方米6.2B棟住宅建筑面積14,521.27平方米6.3C棟住宅建筑面積39,924.64平方米6.4A棟住宅戶型面積118.06平方米/戶6.5B棟住宅戶型面積118.06平方米/戶6.6C棟住宅戶型面積49.29平方米/戶3.2本項目的設計要求本項目在建筑規(guī)劃設計必須具備一定的超前性、先導性和示范性，堅持可持續(xù)發(fā)展的原則，充分體現(xiàn)“以人為本”的設計思想，努力提高居住環(huán)境質(zhì)量，滿足住宅的居住性、舒適性、安全性、耐久性，為住戶提供理想的康居住宅。3.2.1建筑物整體立面設計要求首先，從市場差異化的角度出發(fā)，鑒于從項目周邊及整個**市場來看，以**奧園為代表的地中海風格的歐式建筑依然為現(xiàn)時**地區(qū)各種檔次建筑的主流方向，它們的特點是普遍通過一些古典歐式建筑元素來表達樓盤自身異域風情的定位，同時滿足當?shù)叵M者對于國外高端生活向往的一種心理，而**當?shù)卣嬲哂袝r代感的現(xiàn)代風格的建筑卻寥寥無幾。其次，由于**未來由于市政規(guī)劃的因素，在相當長的一段時間都會是一種城市中心化融合和改變的漸進狀態(tài)，因此代表時代方向的現(xiàn)代風格的建筑必然是未來**建筑風格的主流方向。因此，本著立足于豎立區(qū)域標志性建筑的戰(zhàn)略出發(fā)，建筑物外觀視覺突破、獨樹一幟的目的，建議本項目建筑風格宜采取現(xiàn)代風格，以突出項目的時尚、中高檔的市場定位，同時還能符合本項目公寓類型產(chǎn)品的屬性契合。由于本項目的裙樓商場部分除去包括商業(yè)以外，很可能處于成本控制的因素要求一層或者一層半用于布置停車位需求，在立面處理上要盡可能弱化停車層對建筑立面的負面作用；同時出于商場各樓層價值最大化的考慮，建議在商場二層設計為臨街形式，使得二層商業(yè)在**當?shù)仄毡椴皇苤匾暤那闆r下通過一些新穎的設計使得二層商業(yè)的價值得到最大的提升。作為項目的公寓部分，大致呈L型分布于項目的東向和南向部分，是項目主要的展示面之一。由于高度限制的情況下，體量過大的情況容易造成建筑體型的臃腫，因此在公寓部分的立面構圖上建議宜采用垂直構圖，通過強調(diào)建筑的豎向線條，一方面能消除建筑物體型臃腫的不利情況，另一方面也能使得建筑外觀更富有節(jié)奏和韻律，同時挺拔的造型還能起到地標性建筑的作用。同時，立面色彩方面處于對周邊建筑形成視覺效果差異的考慮，建議白色（或者近似的淺色系的顏色）作為項目建筑主色調(diào)，在公寓部分建議用能表現(xiàn)較強金屬質(zhì)感的銀色（或者近似的冷色系的顏色）進行搭配（原則上公寓部分的色彩搭配不宜過于復雜以破壞建筑外觀的整體感），在普通住宅產(chǎn)品部分則可以適當?shù)拇钆湟恍┗顫姷纳蔬M行調(diào)劑，以增加產(chǎn)品的親切感。作為項目的高端產(chǎn)品，主要呈一個“工”字型布局在項目的西南朝向，在立面構圖上主要是注意在與公寓部分立面形成一定統(tǒng)一的基礎上，通過陽臺、凹廊、樓梯等構件處理突出建筑外觀的水平線條，使得垂直體型的普通住宅部分建筑外觀更舒展、更富有層次感，使得建筑整體效果形成完整、協(xié)調(diào)的感覺。建筑頂部作為建筑物的第四立面，給人們在視覺上的“第一印象”是項目識別性的重要標志，同時也是項目個性、風格的最主要視覺展示部分，根據(jù)項目特點建議在公寓及住宅的頂部分別通過不同的處理來展現(xiàn)兩種產(chǎn)品各自不同的特點。作為現(xiàn)代風格的建筑一般都是通過運用大量的玻璃和金屬材質(zhì)來表現(xiàn)建筑的現(xiàn)代感?？紤]到現(xiàn)階段**當?shù)亟ㄖ狭餍械臍W陸風相比，現(xiàn)代風格的建筑更注重通過一種質(zhì)感的營造來體現(xiàn)建筑物在外觀上的檔次感，因此建議本項目在立面材質(zhì)上注意較多的運用節(jié)能環(huán)保的材質(zhì)。3.2.2入口和住戶大堂設計要求項目入口作為與目標客戶群活動及接觸最為頻繁的場所形象上非常重要，而且由于定位一個中高檔商、住混合項目，入口的設計不僅要在提升項目的檔次感的同時還要體現(xiàn)設計上對客戶人性化的關懷。由于本項目擁有商業(yè)和住宅公寓、酒店公寓、停車場四種形態(tài)的產(chǎn)品，所以在下面就塔樓住宅及裙樓商場、地下室內(nèi)停車場四個不同部分的入口設計分別進行建議：由于商業(yè)的入口都是人流最為密集的區(qū)域，同時也是項目形象展示的首要區(qū)域，一般在需求一個開敞室外空間的同時還可以借助這種空間塑造一種項目景觀以提升項目價值。住宅公寓、酒店公寓的大堂作為項目住戶交流最為頻繁的場所，其設計方面要注意采光通風，同時可以通過提升大堂高度或者大量設置透光玻璃來增強空間開敞的感覺，再利用休息空間和服務空間的設置來提升整個大堂的檔次感。3.2.3塔樓電梯部分配置要求對于本項目垂直升降系統(tǒng)的客貨電梯設置擬建議主要從三個方面出發(fā)：數(shù)量、檔次、內(nèi)部裝修。一、數(shù)量由于本項目出于檔次的考慮要求在住宅公寓產(chǎn)品上擬建議每層的電梯數(shù)量為不少于2部為宜；而酒店公寓部分由于標準層住戶較多，因此擬建議至少在9部電梯或以上。二、檔次電梯檔次主要是看電梯的運行性能以及品牌的知名度，一般來說國外品牌無論是電梯的運行速度、噪音還是內(nèi)部舒適度都較國內(nèi)品牌好，但相應的價格也會高一點。對于本項目而言由于樓層較高，因此在速度方面需要考慮，所以從控制成本，經(jīng)濟使用的角度出發(fā)有必要在電梯品牌上優(yōu)先考慮國產(chǎn)品牌，主要注意選擇噪音較小，尺度較大的型號即可。三、內(nèi)部裝修對于電梯內(nèi)部裝修，不妨通過增加電梯內(nèi)部的空間感來提升檔次，其中注意兩個方面：一是內(nèi)部空間要大，這可以通過加大電梯內(nèi)部面積與增加電梯內(nèi)部高度來實現(xiàn)；二是裝飾材質(zhì)盡量使用玻璃和反光金屬，這樣能通過有限空間的光反射來創(chuàng)造大尺度大空間的檔次感。3.2.4住客會所與功能設置要求隨著人們對健康越來越注重，他們在購房時對樓盤的健康、娛樂、運動設施等配套的要求也越來越高。樓盤的會所作為住戶生活中動力、娛樂的重要設施，則越來越受到買家的重視，現(xiàn)在已成為小區(qū)品位鑒定的重要標準，而對于類似本項目在區(qū)域內(nèi)中高檔次形象的物業(yè)，會所更是增加項目附加值必不可少的手段，通過會所細微、體貼、時尚的軟性服務，可以營造高尚的社區(qū)氛圍，為項目品牌加分。鑒于本小區(qū)規(guī)模不大，且同時**轉(zhuǎn)換層高度不受層高限制的因素，擬提議把會所設置在轉(zhuǎn)換層，同時結合轉(zhuǎn)換層園林，將會所的概念由室內(nèi)延伸到室外，打造“泛會所”的流行概念，同時還可以打造的主題性會所以拉開與本區(qū)域內(nèi)其他中檔或者中低檔商住項目的差距。考慮到項目周邊樓盤缺乏休閑娛樂場所，而根據(jù)對目標消費群的調(diào)查顯示，屬于本項目消費群的在當?shù)貙儆谙M能力較強的階層，所以建議將本項目的會所主題設置為休閑娛樂型，既可以填補市場空白又能與佛奧的運動主題形成差異。3.2.5園林景觀設計要求一、園林景觀設計思路本項目占地規(guī)模只有11,734.5平方米，在結合建筑規(guī)劃設計后，只能勉強算是一個小型的小區(qū)項目，因此，如果能夠采用立體景觀和集中景觀布局形式，即：既能滿足居民在近觀賞的審美要求，又同時注重居民在居室中向下俯瞰時的景觀藝術效果，盡最大限度利用項目各空間結合為一個整體，有效地盡最大限度弱化項目規(guī)模，提升單價。二、項目架空層園林景觀建議本項目在商業(yè)和住宅部分中間約共8,200平方米的技術轉(zhuǎn)換層除部分作為會所用途，其余均作為公共園林綠化場所，因此在考慮本部分園林景觀時，應最大限度地利用架空層內(nèi)和平臺的空間。為實現(xiàn)“精品園林”的設計原則同時結合“國際公寓”的項目定位，在綠化面積有限情況下，建議采取“亞熱帶風情園林”為主題，在適應南方氣候變化之余也利于居住區(qū)通風和小氣候調(diào)節(jié)。三、平臺花園本部分空間的園林綠化設計主要考慮居民在居室中向下俯瞰時的景觀藝術效果，因此需以注重園林的觀賞性為首要前提，務求以精美的造園藝術滿足住戶的視覺追求。建議在架空層沿邊以樹群的形式種植高大闊葉的喬木類植物，借以產(chǎn)生起伏變化的背景效果，襯托周邊建筑物，同時也可起到降溫作用。四、平臺花園—架空層過渡空間建議在沿架空層外圍布置一條特色水帶，使水帶可流經(jīng)入戶大堂前，部分通入架空層內(nèi)部空間。并通過鄰水木棧道連接住戶大堂與平臺花園之間的距離。既可滿足南方人喜歡依水而居的習性，也可讓住戶在回家的途中能有“處處有景觀，處處是樂趣”的感覺。出于美觀及特色化考慮，項目設置水景，即以水景為題材將水延伸兩個空間，一個為室內(nèi)，一個為室外，中間通過玻璃或透明材質(zhì)作阻隔。既可滿足住戶俯瞰時的景觀要求，又可為住戶在架空層游憩時提供舒適的場所。建議關注觀賞性景觀的設置，因此對于室外水景有如下建議：1、建議在水景周邊種植多種的灌木和喬木，提供遮陽、暗示空間的效果，使之具有遮蔽功能。2、在室外水景周邊，建議布置與泳池風格相一致的特色桌椅以供住戶在進行體育鍛煉時休息，同時也可作為點綴景點之用，3、建議在室外水景周邊或者內(nèi)部布置極具觀賞價值、抽象的裝飾性小品，借以提高整個泳池環(huán)境景觀的藝術境界。在住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化目標方面，本項目將特別強調(diào)以下幾點：3.2.6智能化和安防設計要求本項目屬于具有示范性作用的樓盤，住戶對城市生活配套設施的使用帶有一定超前性及較強的適應性。因此，在規(guī)劃設計中，特別將項目的智能化提到了很高的戰(zhàn)略高度來考慮。在綜合布線支持下，通過建立小區(qū)局域網(wǎng)，將保安、消防、設備監(jiān)控、服務呼喚、身份識別、三表計量、繳費等全部納入智能化網(wǎng)絡系統(tǒng)，由一個服務器、一個控制中心進行集中控制。為保持系統(tǒng)的可擴展性，一方面實現(xiàn)了光纖到樓，另一方面亦實現(xiàn)了家庭終端的可擴展性。在樓盤門禁、樓宇防火、防盜、防煤氣泄漏等方面全方位地采用最新的實用科技和產(chǎn)品，而且將所有安全防范設施全部并入綜合布線支持的小區(qū)智能化管理系統(tǒng)，便于統(tǒng)一監(jiān)控。而且，為了滿足住戶在安全方面的個性化要求，戶內(nèi)還采用了可擴展的智能化安全系統(tǒng)，便于增加設備或系統(tǒng)。3.2.7節(jié)水、節(jié)能設計要求節(jié)水及節(jié)能，一方面有利于降低住戶的生活居住成本，另一方面也是保證全社會可持續(xù)發(fā)展的需要。因此，本項目在節(jié)水、節(jié)能方面，采用了十八項技術及措施，全方位地提高小區(qū)及住宅的節(jié)能性能。而且，在規(guī)劃設計中摒棄了“南方住宅無須保溫”的習慣思想，全面采用高標準的保溫工藝及保溫技術，從而可以大大降低住宅空調(diào)的能耗。3.2.8新材料、新技術、新工藝的應用為支持物業(yè)開發(fā)產(chǎn)業(yè)化，發(fā)展商從進入本項目開發(fā)過程的一開始，即聘請來自省內(nèi)、外各方面的專家作為技術顧問，對各種新材料、新技術、新工藝進行了廣泛的調(diào)查和考察，凡對本項目開發(fā)建設有利、實用的，在成本允許的情況下都進行了必要的甄選與采納，從而大大提高了項目的科技含量。3.2.9項目建筑及管理服務的人性化人性化的建筑規(guī)劃設計是高檔商住項目開發(fā)的主流。自本項目進行前期策劃之初，即明確提出了人性化標準。在規(guī)劃設計中，有意識采用隨地形自然彎曲的流線形道路，大膽使用改性瀝青路面，以減少道路反光及高亮度給住戶帶來視覺殺傷力；在住宅布局上利用朝向有效地避免了戶戶對望，利用二層架空連廊實現(xiàn)了人車分流；有管理設施方面實現(xiàn)了“一卡通”，使身份識別及收費繳費全部實現(xiàn)無人操作，從而給住戶的區(qū)內(nèi)活動提供了完全自由、無干擾的條件，同時也減輕了物業(yè)管理的工作量。3.3本項目的建設方案本項目將按照統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一設計，統(tǒng)一組織安排施工，一次性完成本項目的建設任務。目前按受讓方針對項目籌備的進度和擬訂的計劃，受讓方于2006年6月動工建設，于2008年6月前完成項目竣工。

第四章：資源利用和能源耗用分析4.1資源和原材料本項目位于**市順德區(qū)****河以西的**大道北側(cè)15號地，屬于**的東區(qū)，距離鎮(zhèn)中心約一公里。該區(qū)域未來將發(fā)展成**的居住中心區(qū)，同時，該區(qū)域亦緊鄰**新城市中心組團，地理位置優(yōu)越。項目地塊的北面緊臨目前已開業(yè)的**德富塑料市場，南靠**大道，與**奧園、城市廣場和財神酒店咫尺距離，西接寬42米的新松路。東、西兩旁現(xiàn)時仍為空置的地塊。4.1.1土地資源本項目位于**市順德區(qū)****河以西的**大道北側(cè)15號地，屬于**的東區(qū)，距離鎮(zhèn)中心約一公里。項目總占地面積11,730平方米（合17.594畝），可以滿足項目建設和發(fā)展的需要。本項目土地利用合理，用地方案符合規(guī)劃要求，對**地區(qū)其它項目建設及整體規(guī)劃不會產(chǎn)生不利影響。4.1.2交通資源本項目周邊主要道路有：**大道、325國道（廣湛公路）以及三樂路。其中，**大道位于項目地塊南面，為雙向八車道三板塊設計，是聯(lián)結**與西樵的主干道，同時往西接駁三樂路至北滘。優(yōu)越的交通狀況，為本項目立足于廣佛都市圈提供了的有利條件。4.1.3供水、供電及通信資源本項目所在地毗鄰**中心組團，供水充足，敞開用電，人均用電量可達2982.6千瓦·時。電話總裝機容量115.5萬門；百人平均擁有電話37部；電話直撥180多個國家(地區(qū))和國內(nèi)500多個城市。4.1.4基礎設施項目地塊的北面緊臨目前已開業(yè)的**德富塑料市場，南靠**大道，與**奧園、城市廣場和財神酒店咫尺距離，西接寬42米的新松路。周圍道路、供水、通信、排水等基礎設施已建設到位，完全可以滿足項目建設和發(fā)展的需要。1.建設場地本項目現(xiàn)狀以農(nóng)用地為主，地勢較為平坦和開闊，無大型工業(yè)污染源，土地生態(tài)狀態(tài)十分良好。從本區(qū)域的風玫瑰圖亦可得知，該區(qū)域的主導風向為東南風，但項目的南面為交通主干道，故將會造成一定的噪音或空氣污染。四周道路交通方便，已開發(fā)程度達“五能一平”，不需拆遷安置，可直接進行項目建設。2.道路狀況本項目周邊主要道路有：**大道、325國道（廣湛公路）以及三樂路。其中，**大道位于項目地塊南面，為雙向八車道三板塊設計，是聯(lián)結**與西樵的主干道，同時往西接駁三樂路至北滘。3.交通狀況325國道位于本工程地塊的西面，距離本項目大約500米左右；從本項目出發(fā)經(jīng)325國道過瀾石大橋到城南約需15到20分鐘左右。325國道同時亦為本項目與**鎮(zhèn)中心區(qū)聯(lián)系的主要道路，從項目地塊出發(fā)開車經(jīng)325國道折回新馬路到**鎮(zhèn)中心區(qū)約需8分鐘左右，交通十分便利。4.供水、供電情況項目所在地塊毗鄰**市中心城區(qū)，可直接從**市供水系統(tǒng)網(wǎng)絡取水，水量充沛，能充分保證本項目新增用水的需要。項目所在地塊毗鄰**市中心城區(qū)，供電系統(tǒng)可直接駁入**市電網(wǎng)。目前全**市敞開用電，人均用電量達2982.6千瓦·時。5.通訊設施項目所在地塊的通信網(wǎng)絡可直接駁入**市通信網(wǎng)絡，數(shù)字信號、數(shù)據(jù)電話、有線寬帶等現(xiàn)代化通訊設施齊全，程控電話可直撥180多個國家(地區(qū))和國內(nèi)500多個城市，圖文傳真、無線通信移動電話等通訊網(wǎng)絡完善，可隨時隨地與世界各地直接聯(lián)系。6.排水設施項目擬選地塊開發(fā)程度已達“五通一平”，其市政排水設施完善，可通過排水溝渠向外排送污水。7.三廢處理對于廢水、廢渣、廢氣等三廢的處理，除了利用市政基礎設施進行處理外，還需要根據(jù)當?shù)丨h(huán)保部門的要求進行環(huán)保防治。8.消防保障本項目的消防安全主要由城市三級（**市、順德區(qū)、**鎮(zhèn)）消防體系提供保障，并在項目區(qū)域內(nèi)設置配套的消防設施，其室內(nèi)外消防管網(wǎng)與給水管網(wǎng)相同，消防栓按規(guī)范要求設置在建筑物附近及室內(nèi)。4.1.5生活原料項目區(qū)域內(nèi)住戶的生活原料，在**基本可以解決，家俱及家用電器至**市亦可采購得到。4.1.6建設材料1.石料、砂料東平河沿岸有眾多砂石場供應砂石料，所供應的砂石料純凈，級配良好，適合本項目建設的使用要求。2.水泥、鋼材及木材水泥、鋼材和木材，可在**市及全廣東省范圍內(nèi)選購。4.2能源耗用和公共設施的占用4.2.1.能源耗用情況經(jīng)初步分析，本項目在建設中和建成后的能源耗用主要是用水和用電。其用量分別為1086噸/年和115萬千瓦時/年。4.2.2.公共資源的占用本項目對公共資源的需求和占用主要為對城市道路和公共交通系統(tǒng)的依賴及占用。項目內(nèi)住戶大部分將會自備汽車，對項目周邊的道路將會高度依賴；部分未備汽車的家庭會依靠城市公共交通系統(tǒng)解決出行和交通問題。4.3節(jié)能和節(jié)水措施4.3.1.項目建設過程之中在項目建設過程之中，制定一套節(jié)水節(jié)電的管理辦法，由專職人員進行管理落實，并通過對生產(chǎn)單位的設備進行檢查整改，消滅跑冒滴漏和長明燈現(xiàn)象，以達到節(jié)水節(jié)電的目標。4.3.2.項目建成投入使用之后在項目建成投入使用之后，要制定專項的節(jié)水節(jié)電管理辦法，并設立專業(yè)部門和專業(yè)人員進行管理落實。進行制度化的在職培訓，不斷提高物業(yè)管理人員節(jié)能管理的技術和水平。建議選用節(jié)能型燈具，如三基色燈等。建議生活給水系統(tǒng)采用分區(qū)用水塑料給水管材，變頻供水設備，以節(jié)約用水。采取上述節(jié)能措施后，預期將能達到較好的節(jié)能目標。

第五章環(huán)境影響分析5.1建設項目環(huán)境現(xiàn)狀本項目位于**市順德區(qū)****河以西的**大道北側(cè)15號地，屬于**的東區(qū)，距離鎮(zhèn)中心約一公里。該區(qū)域未來將發(fā)展成**的居住中心區(qū)，同時，該區(qū)域亦緊鄰**新城市中心組團，地理位置優(yōu)越。項目北面為德富塑料市場，由于其定位為專業(yè)市場，多為低矮的二層建筑，商鋪內(nèi)囤積了大量的聚乙炳烯等塑料半成品，直接影響到本項目的居住感受。本項目現(xiàn)狀以農(nóng)用地為主，地勢較為平坦和開闊，無大型工業(yè)污染源，土地生態(tài)狀態(tài)十分良好。從本區(qū)域的風玫瑰圖亦可得知，該區(qū)域的主導風向為東南風，但項目的南面為交通主干道，故將會造成一定的噪音或空氣污染。5.2項目主要污染源和污染物分析本項目在工程建設期和建成后使用期主要的污染物有廢水、廢氣、噪聲和固體廢棄物等，這些污染物可能會對建設項目所在地的水環(huán)境質(zhì)量、空氣環(huán)境質(zhì)量、聲環(huán)境質(zhì)量及生態(tài)環(huán)境質(zhì)量產(chǎn)生影響。本項目總用地面積為11,734.49平方米，用途為商業(yè)兼容住宅，使用年限至2070年7月27日止。土地已開發(fā)平整，但在雨季施工過程中，由于土地裸露會導致水土流失；在工程建設過程中，聚集的尤其是施工機械、物料運輸、混凝土澆搗、建筑物裝修等活動還將帶來揚塵、車輛尾氣、施工機械噪聲、施工污水、建筑余泥垃圾等污染物，會產(chǎn)生一定的環(huán)境污染。項目建成后，設有商場、住宅及其它配套設施等，在投入使用后，產(chǎn)生的主要污染有：生活污水、住宅廚房油煙、廚房設備噪聲、空調(diào)噪聲、以及生活垃圾、廚房剩渣等。

本項目在工程建設期和項目建成后使用期對周圍環(huán)境帶來的影響分析如下圖所示：準備期工程建設期準備期工程建設期建成后使用期帶動當?shù)亟ú氖袌霭l(fā)展為勞動力提供就業(yè)機會合理開發(fā)土地社會經(jīng)濟效益自然環(huán)境損益滿足市場需求為勞動力就業(yè)提供機會推動**經(jīng)濟發(fā)展噪聲污染水質(zhì)污染廢氣污染固體污染噪聲污染揚塵及廢氣污染污水污染水土流失提高生活素質(zhì)5.3項目對生態(tài)環(huán)境的影響分析5.3.1工程建設期環(huán)境影響分析(1)廢水污染項目建設過程中，石材、水泥、石灰的水洗、水泥攪拌、混凝土澆筑養(yǎng)護、建筑機械檢修清洗、以及施工過程中的降雨和施工人員的生活等，都會產(chǎn)生一定量的污水。項目全面開工后預計高峰期污水排放量約為每天20噸/天。(2)噪聲污染項目建設過程中，作業(yè)機械種類較多，如路基施工時有挖掘機、推土機、平地機等；地基處理時有打樁機、鉆孔機、壓力泵和混凝土拌和機等；主體施工時有攪拌機、切割機、彎曲機、電焊機等；裝修時有切割機、電鋸、電刨、射釘槍等機械。這些機械運行時在距聲源15米處的噪聲強度為75~105db(A)。這些突發(fā)性非穩(wěn)態(tài)噪聲源將會對周圍環(huán)境產(chǎn)生影響。(3)廢氣污染項目建設過程中，建筑材料的裝卸、運輸、拌和等過程中，會有大量的粉塵散逸到周圍大氣中；物料堆放期間由于風吹等原因也會引起揚塵污染。施工中使用的各種車輛、內(nèi)燃機、打樁機等產(chǎn)生的尾氣、煙氣也都會造成大氣污染。(4)固體廢物污染項目建設過程中，平整土地、深挖地基、主體建筑、裝修、機械設備安裝等都會產(chǎn)生大量的建筑垃圾，同時建筑工人在施工期間日常生活中也會產(chǎn)生少量的生活垃圾，如不能予以妥善處理，將會對周圍環(huán)境造成污染。(5)生態(tài)影響項目建設過程中，因土木工程的施工會造成地面裸露，在雨季會導致一定的水土流失。5.3.2建成后使用期環(huán)境影響分析(1)廢水污染建成后使用期產(chǎn)生的廢水主要為商場和住宅居民生活產(chǎn)生的生活污水、清洗地面時產(chǎn)生的清洗廢水等。這些污水經(jīng)隔油、沉渣處理后，一般可以達到市政排放標準。經(jīng)分析，通常情況下本項目的污水排放對周圍的水環(huán)境影響不大。(2)噪聲污染建成后使用期產(chǎn)生的噪聲主要是廚房設備、空調(diào)產(chǎn)生的噪聲，對周圍環(huán)境不會產(chǎn)生太大的影響。(3)廢氣污染建成后使用期產(chǎn)生的廢氣，主要由廚房炒菜和煤氣爐燃燒時產(chǎn)生的廢氣，以及汽車尾氣，主要污染物有由煙及少量的SO2、CO2、NO2等氣體。使用經(jīng)國家認可的油煙凈化設施對排放的廢氣進行處理后，在一般情況下均可以達到排放要求。(4)固體廢物污染建成后使用期產(chǎn)生的固體廢物主要為廚房作業(yè)時產(chǎn)生的剩飯菜、以及商場經(jīng)營活動、居民日常生活等產(chǎn)生的生活垃圾。如不能予以妥善處理，將會對周圍環(huán)境造成一定的影響。如剩飯菜及廚房垃圾長時間堆放會發(fā)酵、導致蚊蠅孽生和污水橫流等，對衛(wèi)生環(huán)境和水環(huán)境產(chǎn)生影響。因此必須對本項目產(chǎn)生的固體廢物進行處理。如建立固體垃圾收集轉(zhuǎn)運站進行收集和轉(zhuǎn)運。只要注意對固體垃圾的收集和管理，不私自外排，一般情況下不會對周圍環(huán)境產(chǎn)生影響。5.4生態(tài)環(huán)境影響的防治措施5.4.1工程建設期的防治措施(1)水污染的防治措施現(xiàn)場施工人員臨時生活設施原則上安排在場地范圍內(nèi)，避免另辟場地而破壞生態(tài)環(huán)境。工地食堂污水需經(jīng)隔油隔渣處理后方可排放。臨時生活設施內(nèi)設衛(wèi)生間，產(chǎn)生的糞便污水需經(jīng)三級厭氧化糞池處理后方可排放。臨時生活設施內(nèi)設生活污水處理設施，污水排放標準為CDO≤90mg/L，BDO≤20mg/L。工程施工期間，生產(chǎn)單位應嚴格執(zhí)行《建設工程施工場地文明施工及環(huán)境管理暫行規(guī)定》，對施工污水的排放進行組織設計，嚴禁亂排、亂流污染施工場。在施工過程中，定時清潔建筑施工機械表面不必要的潤滑油及其它油污，盡量減小建筑施工機械設備與水體的直接接觸，加強對施工機械設備的維修保養(yǎng)，避免施工機械在施工過程中燃料用油跑、冒、滴、漏現(xiàn)象的發(fā)生。對廢棄的用油應妥善處置，不得直接向污水處理設施排放；必須盡量完全回收后送專業(yè)部門處理。生產(chǎn)單位要制定廢油回收管理規(guī)定，配套廢油收集及暫存設施。建設場地設車輛沖洗槽，并設置沉沙井和沉沙池，對沖洗水進行沉淀過濾后方可排放。(2)噪聲污染的防治措施相對于建成后使用期而言，建設期的噪聲影響是短期行為，但由于施工期應用的各種機械都會產(chǎn)生相當強的噪聲，其中尤以打樁機、攪拌機、切割機等噪聲最大，噪聲高達100db(A)以上。所以在建設期內(nèi)也必須落實好噪聲的防治措施。合理安排好施工時間和施工場所，盡量避免高噪聲設備在夜間（22：00~7：00）以及中午休息（12：00—14：00）的時間作業(yè)。高噪聲作業(yè)區(qū)和高噪聲施工機械應遠離對聲環(huán)境質(zhì)量要求較高敏感對象，如盡可能不安排在距西邊界較近的區(qū)域施工，盡可能遠離附近居民區(qū)和其他對聲環(huán)境較為敏感的建筑物。盡量選用低噪聲機械設備或帶隔聲、消聲的設備。工地不設施工發(fā)電機，使用電網(wǎng)供電。對施工設備定期保養(yǎng)，嚴格操作規(guī)范。必要時在高噪聲源周邊設置臨時隔聲屏障，以減少噪聲對四周邊界處和廠內(nèi)聲環(huán)境的影響。并合理疏導進入施工區(qū)的車輛，減少汽車會車時的鳴笛噪聲。(3)廢氣污染的防治措施生產(chǎn)單位要合理確定水泥、砂子等散體物料的堆場位置，并加強對散體物料堆場的管理，在堆場四周設置擋風墻，減少可能的起塵量。運土卡車及建筑材料運輸車應按規(guī)定配置防灑落裝備，加裝蓬蓋，裝載不宜過滿，以保證運輸過程中不散落。運輸車輛出場前必須先進行沖洗，減少車輪、底盤等攜帶泥土散落路面的機會。對運輸過程中散落在路面上的泥土要及時清掃，以減少車輛運行過程中的揚塵。建設場上禁止將廢棄的建筑材料作為燃料燃燒。施工結束時，應及時對施工占用場地恢復地面道路及植被。(4)固體廢物污染的防治措施對建設施工過程中產(chǎn)生的固體廢物，應加強管理，統(tǒng)一收集轉(zhuǎn)運，嚴禁固體廢物隨意排放丟棄，或進入水體，對周圍環(huán)境和水體產(chǎn)生污染。施工時產(chǎn)生的泥漿水及沖孔鉆孔樁產(chǎn)生的泥漿未經(jīng)處理不得隨意排放，不得污染現(xiàn)場及周圍環(huán)境。在回填土堆放場、施工泥漿產(chǎn)生點應設置臨時沉沙池，含泥沙雨水、泥漿水經(jīng)沉沙池沉淀后排放。車輛運輸散體物料和廢棄物時，必須密閉、包扎、覆蓋，不得沿途漏撒；運載土方的車輛必須在規(guī)定的時間內(nèi)，按指定路段行駛。對施工人員產(chǎn)生的生活垃圾應加強管理，嚴禁亂扔亂放，需設置生活垃圾收集點，統(tǒng)一收集轉(zhuǎn)運。并委托當?shù)丨h(huán)衛(wèi)部門及時清運生活垃圾。(5)生態(tài)影響防治措施建設場地應按要求硬地化，盡可能減少地面裸露的面積和時間。盡可能將造成地面裸露的土木工程安排在非雨季（秋冬季）進行，并盡可能地縮短工期，在這些工程完成后，迅速做好場地綠化工作。5.4.2建成后使用期的防治措施1.水污染的防治措施對商場、住宅等產(chǎn)生的生活污水、清洗地面時產(chǎn)生的清洗廢水等通過集水沙井沉淀后可以排放。2.噪聲污染的防治措施住宅廚房設備、空調(diào)產(chǎn)生的噪聲，因其屬間歇使用，故對周圍環(huán)境不會產(chǎn)生太大的影響。3.廢氣污染的防治措施住宅廚房炒菜和煤氣爐燃燒時產(chǎn)生的廢氣，因其量少分散，直接排放對環(huán)境不會有太大影響。但是如果是營業(yè)性餐廳廚房，則必須使用經(jīng)國家認可的高效油煙凈化設施進行處理后高空排放。要確保處理過的廢氣達到《飲食業(yè)油煙排放標準》（GB18483-2001）的排放要求。4.固體廢物污染的防治措施對廚房作業(yè)時產(chǎn)生的剩飯菜、以及商場的經(jīng)營活動、住宅居民的日常生活所產(chǎn)生的生活垃圾，要加強管理。建立固體垃圾收集轉(zhuǎn)運站統(tǒng)一進行收集和轉(zhuǎn)運，杜絕隨意丟棄和私自排放固體垃圾的行為。5.其它措施雖然本項目建成后如能嚴格按照環(huán)境保護規(guī)定的要求，采取必要的防治措施，可使使用期內(nèi)滿足環(huán)保要求，對周圍環(huán)境影響不大，但為了進一步減少項目對生態(tài)環(huán)境的影響，還需采取以下措施：項目總體規(guī)劃要與常年風向結合起來，最大限度地減少污水、廢氣、固體廢物對場區(qū)和周圍環(huán)境的影響。項目在建筑設計上應充分體現(xiàn)園林式與現(xiàn)代化相結合的建筑風格，與周圍建筑風格相協(xié)調(diào)，搞好園林綠化，種植多種植物，提高景觀質(zhì)量。5.5生態(tài)環(huán)境影響評價5.5.1影響結論通過對本項目的工程分析和環(huán)境影響識別，得出本項目主要的環(huán)境影響是：建成后使用期對水環(huán)境的影響，對大氣環(huán)境的影響，對聲環(huán)境的影響等。因為本項目工程建設期的影響是暫時的，所以下面主要總結本項目建成后使用期的環(huán)境影響。(1)水環(huán)境影響由以上分析可知，本項目的主要污水是商場經(jīng)營和居民生活產(chǎn)生的生活污水、清洗地面時產(chǎn)生的清洗廢水。這些污水與一般的生活污水相近，指標污染物為BODs、CODcr、SS、NH3-N。建議采用專用管道與城市污水處理系統(tǒng)連接，統(tǒng)一進行處理后再排放，則對周圍水體環(huán)境的影響不大。(2)大氣環(huán)境影響由以上分析可知，本項目的主要廢氣是食堂廚房炒菜和煤氣爐燃燒時產(chǎn)生的廢氣，以及汽車尾氣，主要污染物有由煙及少量的SO2、CO2、NO2等氣體。因住宅廚房炒菜和煤氣爐燃燒時產(chǎn)生的廢氣量少分散，直接排放對環(huán)境不會有太大影響。但是如果是營業(yè)性餐廳廚房，則必須使用經(jīng)國家認可的高效油煙凈化設施進行處理后高空排放。要確保處理過的廢氣達到《飲食業(yè)油煙排放標準》（GB18483-2001）的排放要求。在這種情況下，本項目對周圍大氣環(huán)境的影響是可以接受的。(3)聲環(huán)境影響由以上分析可知，本項目的噪聲主要來自于廚房設備、空調(diào)產(chǎn)生的噪聲。住宅廚房設備、空調(diào)產(chǎn)生的噪聲，因其屬間歇使用，故對周圍環(huán)境不會產(chǎn)生太大的影響。對本項目的噪聲排放是在周圍環(huán)境可接受的范圍內(nèi)的。(4)固體廢物環(huán)境影響本項目的固體廢物主要為廚房作業(yè)時產(chǎn)生的剩飯菜、以及商場經(jīng)營活動和居民日常生活產(chǎn)生的生活垃圾。只要注意收集和管理，不私自外排，委托有資質(zhì)的部門回收利用或進行處置，一般不會對環(huán)境產(chǎn)生影響。5.5.2影響評價本項目在工程建設期及建成后使用期內(nèi)有廢水、噪聲、廢氣和固體廢物等污染物的排放，對周圍環(huán)境將會造成一定的影響。根據(jù)《中中華人民共和國環(huán)境保護法》、《建設項目環(huán)境保護管理條例》和《廣東省建設項目環(huán)境保護管理條例》的規(guī)定，本項目建設、使用對生態(tài)環(huán)境影響的評價為：項目將會對所在區(qū)域的環(huán)境和生態(tài)以及公眾社區(qū)的生活、工作、經(jīng)濟的發(fā)展產(chǎn)生較大的影響，這個影響是利弊共存的。首先，項目的建設、既合理開發(fā)并充分地利用了土地資源，在建設期推動了當建材市場的發(fā)展，為勞動力提供了就業(yè)機會；在建成使用后繼續(xù)推動了**經(jīng)濟的發(fā)展，改善了人民生活條件，提高市民生活素質(zhì)，滿足了市場需求，為勞動力就業(yè)提供機會，這是本項目對社會經(jīng)濟發(fā)展的有利影響。其次，本項目建成后，在使用過程中產(chǎn)生的生活污水、廢氣、固體廢物等會對周圍的水環(huán)境、大氣環(huán)境、聲環(huán)境等造成一定的影響，這是本項目對當?shù)厣鷳B(tài)環(huán)境的不利影響。本項目的建設，是符合國家以舒適的環(huán)境、優(yōu)異的工程質(zhì)量和細致入微的服務為用戶提供一個理想的生活居住環(huán)境，建立和諧社會和改善人民生活的目標的。本項目的建設，通過大量采用模數(shù)化設計、工業(yè)化生產(chǎn)的新材料、新工藝，帶動廣東地區(qū)建材及其他相關行業(yè)的產(chǎn)業(yè)升級，提供就業(yè)機會，從而促進經(jīng)濟的增長，也是符合國家把住宅建設培育成為新的國民經(jīng)濟增長點的戰(zhàn)略決策精神的。提供優(yōu)質(zhì)的建筑產(chǎn)品，推動區(qū)域經(jīng)濟的快速發(fā)展，也是符合**市以產(chǎn)業(yè)強市大方向的。只要在使用過程中認真做好污染防治工作，保證項目污染物的達標處理，并加強員工的環(huán)保意識，項目造成的環(huán)境影響程度就會減至最低。為減輕本項目對周圍環(huán)境的污染影響，要有環(huán)保費用的投入，會有一定的經(jīng)濟損失，但由于本項目具有顯著的社會效益和經(jīng)濟效益，總體來說，下面效益大于負面效益。鑒于以上分析，只要建設單位在保證嚴格執(zhí)行建設項目環(huán)境保護“三同時”制度，對項目建設和使用中的各項污染防治措施切實逐項予以落實，并加強污染治理設施的運行管理，保證各種污染物達標排放的前提下，本項目的環(huán)境影響在周圍環(huán)境可承受的范圍內(nèi)。因此，從生態(tài)環(huán)境影響經(jīng)濟損益分析來說，本項目從生態(tài)環(huán)境的角度上評價是可行的。

第六章：經(jīng)濟及社會效果分析6.1投資估算和資金籌措本項目開發(fā)可供銷售的物業(yè)類型主要包括：裙樓商場、塔樓住宅、小戶型公寓單元以及機動車室內(nèi)泊車位。由于本項目目前仍處于發(fā)展研究和建設前期階段，很多細節(jié)尚待進一步確認，因此，在計算建筑面積特別是可銷售面積時，只對電梯間、樓道、陽臺、窗臺等公用面積進行了分攤計算，而在對如市政公建配套設施等公建面積時則不進行分攤。6.1.1建設規(guī)模統(tǒng)計本項目統(tǒng)計的建筑面積指標是依照各功能面積，結合實際可銷售面積進行計算。表6-1 本項目建筑技術指標一覽表序號項目名稱技術經(jīng)濟指標備注1.0總用地面積11,730.00平方米凈用地面積:9,990平方米2.0項目總建筑面積97,119.92平方米合計機動車停車位約395個2.1地下室(-1層）9,644.72平方米自行車位約:1,368個2.2商場(1層)7,375.04平方米摩托車位約:1,368個2.3其它配套面積(2層)10,460.00平方米小汽車位約:375個(室內(nèi))2.4架空層(3層)672.98平方米小汽車位約:20個(室外)2.5住宅(塔樓4-24層)68,967.18平方米平均戶型面積65平方米3.0地下部分建筑面積9,644.72平方米A棟住宅面積14,521平方米4.0地上部分建筑面積87,475.20平方米B棟住宅面積14,521平方米4.1裙樓(首層商場)8,031.63平方米C棟住宅面積39,925平方米4.2裙樓(2層其它)6,391.46平方米A棟住宅戶數(shù)123戶4.3裙樓(3層架空層)4,084.93平方米B棟住宅戶數(shù)123戶4.4塔樓(4-24層）68,967.18平方米C棟住宅戶數(shù)810戶5.0綠化用地面積1,032.24平方米綠地率:8.8%6.0容積率(地上總建筑面積÷實際用地面積)7.11建筑密度約:69.2%6.1.2投資成本計算分析一、投資分析之設定表6-2 靜態(tài)總投資構成一覽表（按總建筑面積79,120平方米分攤）序號項目名稱計算基數(shù)單價小計(萬元)備注說明1.0土地成本5,500萬元566元28.38%1.1購買土地費用5,500萬元1.2購買土地利息費用3.5年0萬元2.0建安工程投資12,140萬元1,250元62.64%2.1土建及裝修工程9,860萬元1,015元50.88%2.1.1土方工程、場地大開挖維護樁造價9,645平方米110元105.61商場采取標準裝修形式2.1.2靜壓樁及鋼筋混凝土樁承臺,砼底板9,645平方米250元240.64住宅采取標準裝修形式2.1.3地下室工程造價（含防水工程）9,645平方米1,045元1,007.39A棟土建單價1,430元/m21,353.642.1.4商場結構工程連內(nèi)、外墻砌體工程造價7,375平方米720元530.63B棟土建單價1,430元/m20.140352.1.5商場外墻裝飾、門窗及室內(nèi)裝修工程費7,375平方米695元512.57C棟土建單價1,430元/m22.1.6架空層及結構轉(zhuǎn)換層工程造價11,133平方米700元778.75上述單價按住宅面積計算2.1.7架空層外墻裝飾、門窗工程連室內(nèi)裝修費11,133平方米250元277.77A棟建安單價1,760元/m22.1.8A棟4~24層結構工程連內(nèi)、外墻砌體工程14,521平方米680元986.72B棟建安單價1,760元/m22.1.9A棟外墻裝飾、門窗及室內(nèi)裝修工程費14,521平方米250元362.31C棟建安單價1,760元/m22.1.10B棟4~24層結構工程連內(nèi)、外墻砌體工程14,521平方米680元986.72上述單價按住宅面積計算2.1.11B棟外墻裝飾、門窗及室內(nèi)裝修工程費14,521平方米250元362.312.1.12C棟4~24層結構工程連內(nèi)、外墻砌體工程39,925平方米680元2,712.882.1.13C棟外墻裝飾、門窗及室內(nèi)裝修工程費39,925平方米250元996.122.2機電設備安裝工程（2.2.1+~2.2.9）2,280萬元235元11.77%2.2.1備用發(fā)電機組及環(huán)保減噪消音設備2臺42萬元84.00變壓器總?cè)萘?200KVA2.2.2室內(nèi)外電力系統(tǒng)(含電纜、線槽施工等)97,120平方米60元577.86配2臺1000KW發(fā)電機組2.2.3中外合資廠生產(chǎn)名牌中速客用電梯4臺55萬元220.00埋墻采取暗線、暗制2.2.4中外合資廠生產(chǎn)名牌中速客用電梯6臺52萬元312.00公共走道安裝消防栓2.2.5中外合資廠生產(chǎn)商場手扶電梯4臺28萬元112.00電梯包安裝及保險、運費2.2.6消防栓,煙感,噴淋及保安監(jiān)控(地下室、商場)27,480平方米90元245.94以中外合資廠產(chǎn)品為主2.2.7供、排水管網(wǎng)工程造價97,120平方米75元723.54上下水管含消防管線2.2.8大型中央空調(diào)機組（商場）7,375平方米0.00車庫煙感、噴淋等2.2.9零星工程費(防雷接地、泛光照明等)0.21%2,275萬元4.733.0前期費用530萬元55元2.73%3.1市場調(diào)查、項目定位及投資可行性研究費0.25%9,860萬元24.65項目投資策劃、營銷策劃3.2施工場地三通一平費（含圍墻砌筑工程費）0.35%9,860萬元34.51人防設計費、消防設計費3.3勘測鉆探、建筑規(guī)劃、模型制作、設計費97,120平方米18.0元174.82環(huán)保設計費、專項設計費3.4籌建開辦費、接待公關及項目管理費3.0%9,860萬元295.81(2.1)×3.0%4.0項目其它不可預見費3%12,140364萬元38元1.88%5.0開發(fā)階段應繳納稅、費420萬元43元2.17%5.1土地使用稅:一級用地5元/m2·年×2年11,730.00平方米2年4.692元(由稅務部門收)5.2城市配套設施建設費按當?shù)毓浪銟藴视嬎惆纯偨ㄖ娣e20元/m2計算194.24總建筑面積97,120平方米5.3預算定額管理費按建安工程造價計0.1%12.145.4建筑工程監(jiān)理費(按建安工程造價計算)按建安工程造價計1.10%133.24