實(shí)訓(xùn)項(xiàng)目之一：零售店鋪選址

實(shí)訓(xùn)項(xiàng)目之一：零售店鋪選址關(guān)于選址1、商圈的概念：商圈是指店鋪?zhàn)潼c(diǎn)為圓心，向外延伸某一距離，并以此距離為半徑，消費(fèi)者愿意移動(dòng)到該店消費(fèi)的最長(zhǎng)距離，所形成的一個(gè)區(qū)域范圍。2、調(diào)查商圈要素：周圍小區(qū)與商業(yè)區(qū)數(shù)、住戶密度、日夜人流量數(shù)、職業(yè)、年齡、教育程度、收入、交通、消費(fèi)習(xí)慣和生活習(xí)慣。3、劃定商圈范圍：麥當(dāng)勞選址時(shí)看重人流量，而德克仕則只要能夠贏利就能拓展店面。就人均密度而言，德克仕平均每6.2萬(wàn)人一家，肯德基平均每18.6萬(wàn)人一家，麥當(dāng)勞平均每20萬(wàn)人一家。在商圈劃分上，德克仕密度在主商圈達(dá)到800至1000米，次商圈達(dá)到1000米至1200米，社區(qū)業(yè)型達(dá)到1200米至1800米。4、商圈特征與競(jìng)爭(zhēng)分析：?jiǎn)蔚晏厣胺植迹航ㄖ螒B(tài)、行業(yè)形態(tài)、分布家數(shù)；住宅特色：建筑形態(tài)、分布情況；集會(huì)場(chǎng)所：場(chǎng)所類型、人 /車潮流動(dòng)路線方向；競(jìng)爭(zhēng)分析：賣場(chǎng)氣氛、來(lái)客數(shù)、平均消費(fèi)額、營(yíng)業(yè)額。5、車流與交通狀況的測(cè)算：平日及假日車潮狀況：每小時(shí)為一個(gè)小段，以15分鐘為抽樣時(shí)段的樣本，計(jì)算抽樣點(diǎn)實(shí)際經(jīng)過(guò)車輛數(shù)（公車、私車、外地車）。交通路況：主路的出口走向、是否可以停留、未來(lái)道路交通的影響。6、未來(lái)效益評(píng)估：調(diào)查抽樣點(diǎn)的實(shí)際平方米數(shù)與租金、預(yù)估每次消費(fèi)金額、每日來(lái)店客人數(shù)預(yù)估、每月?tīng)I(yíng)業(yè)額、固定費(fèi)用（薪資與折舊）、變動(dòng)成本、凈利、損益平衡。1/57、建議地點(diǎn)的確定：根據(jù)抽樣車流量與抽樣地點(diǎn)所得的可能凈利及分析可能的未來(lái)發(fā)展情況，將可供本企業(yè)開(kāi)設(shè)單店的地段或區(qū)間一一列明。8、評(píng)估結(jié)論：重點(diǎn)說(shuō)明店鋪應(yīng)設(shè)在何處，何時(shí)適合開(kāi)店；適宜經(jīng)營(yíng)何種商品組合；顧客的形態(tài)；租金狀況。剖析肯德基規(guī)劃商圈之謎：1、劃分商圈：計(jì)劃進(jìn)入某城市前，先進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查與資料收集，然后采取記分的方法進(jìn)行商圈規(guī)劃。(例如：此地區(qū)有大型商場(chǎng)營(yíng)業(yè)額在1000萬(wàn)元算一分，5000萬(wàn)元算5分,有一條公交線路或地鐵加多少分,這些分值標(biāo)準(zhǔn)是多年積累的經(jīng)驗(yàn)值,通過(guò)打分把商圈分成幾大類。以北京為例，有市級(jí)商業(yè)型(西單、王府井等)、區(qū)級(jí)商業(yè)型、定點(diǎn)(目標(biāo))消費(fèi)型、還有社區(qū)型、社商務(wù)兩用型，旅游型等。2、確定重點(diǎn)在哪個(gè)商圈開(kāi)店：一方面要考慮自身的市場(chǎng)定位，另一方面要考慮商圈的穩(wěn)定度和成熟度?？系禄欢ㄒ鹊缴倘Τ墒旆€(wěn)定后才進(jìn)入，一定是比較穩(wěn)健的原則，保證開(kāi)一家成功一家。3、確定聚客點(diǎn)：古語(yǔ)說(shuō)一步差三市，開(kāi)店地址差一步有可能差三成買賣。這跟車流動(dòng)線有關(guān)，車流在主干道上行走或到輔路上來(lái)，需要派人到實(shí)地測(cè)量記錄得出完整數(shù)據(jù)后才能確定。(例如:北京西單是成熟的商圈，但不是任何位置都是聚客點(diǎn)。)肯德基開(kāi)店原則是：努力爭(zhēng)取在最聚客的地點(diǎn)和其附近開(kāi)店。比如在店門(mén)前測(cè)定人流量，記錄經(jīng)過(guò)的人流，而且還要測(cè)馬路中間、馬路對(duì)面的人流量。4、竅門(mén)：不能讓競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手截住人流動(dòng)線、車流動(dòng)線。因?yàn)槿藗儗?duì)品牌的忠誠(chéng)度有限，主要是考慮便利性。例如：四季青橋西有一家加油站的洗車店，如果往西一百米，競(jìng)爭(zhēng)者再開(kāi)一家洗車店就不妥了。因?yàn)橹饕土魇菑臇|邊過(guò)來(lái)的，再在那邊開(kāi)，大量客流就被加油站截住了，開(kāi)店效益就不會(huì)好。注意：聚客點(diǎn)影響商圈選擇，一個(gè)商圈有沒(méi)有主要聚客點(diǎn)是這個(gè)商圈成熟度的重要標(biāo)志。例如：北京某新興的居民小區(qū)，居民非常多，人口素質(zhì)也很2/5高。但據(jù)調(diào)查顯示，在該小區(qū)內(nèi)找不到主要聚客點(diǎn)。這時(shí)就可能先不去開(kāi)店，當(dāng)什么時(shí)候這個(gè)社區(qū)成熟了或比較成熟了，知道其中某個(gè)地方確實(shí)是主要聚客點(diǎn)才能開(kāi)業(yè)。立地評(píng)估：偏重于店鋪本身及視線所及的周圍環(huán)境1、道路性質(zhì)評(píng)估：主要是調(diào)查立地點(diǎn)道路特性及通行車輛種類。不同通行車輛構(gòu)成不同道路性質(zhì)，進(jìn)而影響消費(fèi)行為。道路性質(zhì)可分為：交通連接、運(yùn)輸、商流、郊區(qū)、老舊道路。2、接近度評(píng)估：評(píng)估消費(fèi)者是否容易接近單店，防止人潮通行阻隔物。考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)：50米以內(nèi)是否有公車站。店前道路的寬度， 30米內(nèi)是否有斑馬線可到對(duì)面街。30米內(nèi)是否有綠燈，近期是否有道路拓寬工程進(jìn)行，是否處于進(jìn)入或離去動(dòng)線。3、鄰居特性評(píng)估：調(diào)查預(yù)定兩側(cè)行業(yè)各類的特點(diǎn)，以及不宜為鄰的行業(yè)各類，若屬同行專業(yè)街，則將面臨激烈的同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，若屬異種行業(yè)專業(yè)街，則考慮是否能旺市。4、列出利于設(shè)店的設(shè)施：大中小型企業(yè)、中大型醫(yī)院、學(xué)校、工廠、機(jī)關(guān)團(tuán)體、公園及廣場(chǎng)、車站、大型集中住宅區(qū)，其它。立地評(píng)估：針對(duì)要開(kāi)店建筑物內(nèi)外結(jié)構(gòu)及法律問(wèn)題評(píng)估1、齊全性—建筑物內(nèi)設(shè)施越齊備，越節(jié)省開(kāi)店裝修成本。2、明確性—確認(rèn)真正擁有房戶所有權(quán)的業(yè)主。3、清白性—查清所租賃房屋是否有被抵押或查封，避免房東有財(cái)物糾紛。4、完整性—通過(guò)執(zhí)照再次確認(rèn)承租屋主店面法律上的使用權(quán)。5、明顯性—可架設(shè)廣告招牌的可見(jiàn)度，招牌越明越好。6、利用性—指預(yù)定本身的形狀與面積，其中門(mén)面寬度是首要條件。7、方便性—指內(nèi)部測(cè)量后的實(shí)際有效面積3/58、性價(jià)比—價(jià)格高低直接關(guān)系到租金成本。租金注意房租高低及付款方式，而押金需對(duì)房租行情進(jìn)行調(diào)研。立地評(píng)估：現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地觀察以了解立地點(diǎn)的優(yōu)劣1、就店本身：租金、改裝成本、租期、續(xù)約、調(diào)價(jià)比例、契約議定、屋齡及維修成本、前任租賃者評(píng)價(jià)、租金成本、續(xù)約租金成本，預(yù)計(jì)總租期成本。2、就市場(chǎng)性：是否方便目標(biāo)客層來(lái)往，行人流量，是否符合企業(yè)的營(yíng)業(yè)特色，商圈內(nèi)的客層是否符合目標(biāo)客層，競(jìng)爭(zhēng)情形，消費(fèi)行為，商圈穩(wěn)定性，送貨便利性等。辛巴兔品牌童裝平價(jià)超市選址規(guī)定：1、500米半徑內(nèi)居民不少于 1萬(wàn)人，其中200半徑內(nèi)不少于1500戶。2、位于社區(qū)的商業(yè)街道，東西走向街道最好座北朝南，南北走向街道最好座西朝東，盡可能位于十字路口的西北拐角。3、與超市、商廈、飯店、酒吧、學(xué)校、銀行、郵局、社區(qū)服務(wù)中心、社區(qū)文化體育活動(dòng)中心等集客力較強(qiáng)的品牌、單店和公共場(chǎng)所相鄰。4、獨(dú)立商鋪或樓房底層，門(mén)面展開(kāi)寬度不少于 6米。5、門(mén)窗可改裝為落地式大玻璃結(jié)構(gòu)。6、店鋪產(chǎn)權(quán)清晰且至少可使 (租)用5年。7、可正常供暖、通水、通電、通電話。8、店前空地不少于店內(nèi)經(jīng)營(yíng)面積，可停放5輛車以上，店前或50米內(nèi)可停放6輛以上小汽車。9、店面，店側(cè)及店前