設(shè)計(jì)階段考慮系統(tǒng)配置建議

一、設(shè)計(jì)階段考慮系統(tǒng)配置建議（一）、精裝修智能家居系統(tǒng)供選品牌：霍尼韋爾冠林家庭網(wǎng)關(guān)：7英寸TFTLCD觸摸屏，TCP/IP協(xié)議，實(shí)現(xiàn)以下功能：?呼叫普通電話、和公共門口機(jī)及單戶門口機(jī)進(jìn)行對講、通過LCD顯示器驗(yàn)證訪客并授權(quán)發(fā)卡，開啟公共門口機(jī)、呼叫管理機(jī)/接收管理員機(jī)的呼叫、呼叫其他住戶/接收同一樓內(nèi)其他住戶的呼叫、和分機(jī)/浴室電話/廚房電視電話通話。?控制溫度控制、燈光/窗簾控制、場景控制、無線門鎖（指定品牌）、遠(yuǎn)程WEB/WAP/PSTN控制?安防訪客識(shí)別及開鎖、撤防/布防/睡眠模式設(shè)置、訪客圖像存儲(chǔ)、門磁開關(guān)和移動(dòng)探測器進(jìn)行入侵檢測、火災(zāi)探測器進(jìn)行火災(zāi)檢測、煤氣探測器進(jìn)行煤氣檢測、緊急按鈕、向管理中心報(bào)警并在室內(nèi)報(bào)警?其它信息發(fā)布、電梯呼叫毛坯智能家居系統(tǒng)不考慮智能家居，可以做幾個(gè)不同功能、檔次的樣板供客戶選擇。（二）、一卡通供選品牌：捷順通過授權(quán)能實(shí)現(xiàn)小區(qū)大門、停車場道閘、單元門、電梯（點(diǎn)對點(diǎn)授權(quán)）、會(huì)所消費(fèi)、可活動(dòng)范圍門、入戶門的一卡通功能。人、非機(jī)動(dòng)車、機(jī)動(dòng)車按范圍可以授權(quán)。（三）、監(jiān)控系統(tǒng)供選品牌：?？祫P威在電梯轎廂、電梯廳、停車場、重要公建、主要通道、周界處安裝。功能要求如下：⑴對小區(qū)主要出入口、主干道、周界圍墻或柵欄、停車場出入口及其它重要區(qū)域進(jìn)行監(jiān)視；中心監(jiān)視系統(tǒng)應(yīng)采用多媒體視像顯示技術(shù)，由計(jì)算機(jī)控制、管理及進(jìn)行圖像記錄；報(bào)警信號與攝像機(jī)聯(lián)鎖控制，錄像機(jī)與攝像機(jī)聯(lián)鎖控制；⑷系統(tǒng)可與周界防越報(bào)警系統(tǒng)聯(lián)動(dòng)進(jìn)行圖像跟蹤及記錄，當(dāng)監(jiān)控中心接到報(bào)警時(shí)，監(jiān)控中心圖像視屏上立即彈出與報(bào)警相關(guān)的攝像機(jī)圖像信號；(5)視頻失落及設(shè)備故障報(bào)警；⑹圖像自動(dòng)/手動(dòng)切換、云臺(tái)及鏡頭的遙控；(7)報(bào)警時(shí)，報(bào)警類別、時(shí)間，確認(rèn)時(shí)間及相關(guān)信息的顯示、存儲(chǔ)、查詢及打印。、周界報(bào)警供選品牌：通過在小區(qū)周界建立必要的圍欄，輔以前端探測器構(gòu)成小區(qū)外圍防線，當(dāng)非正常侵入穿越探測器防范區(qū)域即觸發(fā)報(bào)警。通過有效地防范閑雜人員及犯罪分子通過周界出入小區(qū)，減少案件的發(fā)生。系統(tǒng)設(shè)計(jì)如下：、圍欄封閉管理：除出入口外，小區(qū)周界通過建立圍欄將周界封閉，防范外來人員通過周界直接進(jìn)入小區(qū)。探測器進(jìn)行防護(hù)：小區(qū)總體地勢平緩，周界防范系統(tǒng)設(shè)計(jì)采用振動(dòng)電纜及紅外對射兩種探測方式，確保系統(tǒng)安全可運(yùn)行，降低誤報(bào)率。系統(tǒng)應(yīng)能夠與電視監(jiān)控及周界泛光照明系統(tǒng)聯(lián)動(dòng)。、振動(dòng)電纜使用特有的同軸感應(yīng)電纜，可用于任何由侵入事件引起的各種等效噪音的探測防范。感應(yīng)電纜安裝在現(xiàn)有的網(wǎng)欄或柵欄上，由入侵引起的柵欄振動(dòng)(如攀爬、切割等)引起的振動(dòng)信號將由防區(qū)處理器探測并連續(xù)分析是否足以報(bào)警。高2.5米以下的網(wǎng)欄布設(shè)一條電纜。每個(gè)信號處理器可監(jiān)視兩個(gè)獨(dú)立的防區(qū)。、防區(qū)劃分：根據(jù)小區(qū)的地勢特點(diǎn)及選用的設(shè)備性能參數(shù)，設(shè)計(jì)將周界劃分為東、西、北防區(qū)。、聯(lián)動(dòng)報(bào)警：系統(tǒng)與閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)間構(gòu)成聯(lián)動(dòng)，周界系統(tǒng)探測到報(bào)警信號時(shí)，閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)自動(dòng)對警情區(qū)域進(jìn)行監(jiān)視。（五）、門禁可視對講供選品牌：地下室人行通道、樓內(nèi)公共通道門安裝門禁。小區(qū)出入口、單元入口機(jī)實(shí)現(xiàn)訪客與住戶可視對講。住戶可遙控給訪客在小區(qū)出入口授權(quán)發(fā)卡，授權(quán)卡享有被訪業(yè)主卡的通行功能。功能要求如下：?可實(shí)現(xiàn)住戶、訪客語音圖象傳輸；?通過室內(nèi)分機(jī)可遙控給訪客授權(quán)發(fā)卡和開啟單元門禁電磁鎖；?門口主機(jī)可利用密碼或感應(yīng)卡（—通）開啟防盜門鎖；?在火災(zāi)報(bào)警情況下可自動(dòng)開啟樓梯門鎖；?具有群呼功能，一旦災(zāi)情發(fā)生，可向所有住戶發(fā)出報(bào)警信號。?每戶均設(shè)置可視門對講系統(tǒng)，采用“戶內(nèi)機(jī)+單元機(jī)+地下車庫機(jī)+圍墻機(jī)”的方式。?小區(qū)主出入口及物業(yè)管理中心具備與每戶的對講功能。?單元門設(shè)一卡通門禁電磁鎖?進(jìn)戶門入戶時(shí)門鎖用授權(quán)卡和密碼開啟，戶內(nèi)開門可由家居智能一鍵開啟。（六）、停車管理系統(tǒng)供選品牌：捷順?采用兩進(jìn)兩出停車場管理系統(tǒng)；?采用收費(fèi)管理方式；?采用“一^通”感應(yīng)讀卡技術(shù)；?配置自動(dòng)停車管理設(shè)備，減少人為干預(yù)。功能要求如下：?車輛進(jìn)出及存放時(shí)間的記錄、查詢；?外來車輛收費(fèi)的管理；?區(qū)內(nèi)車輛存放的管理。?圖像對比放行功能、遠(yuǎn)距離感應(yīng)刷卡功能、防砸車，信息資料采用數(shù)據(jù)庫管理。?業(yè)主對訪客車輛在門口授權(quán)發(fā)卡，按引導(dǎo)路線行駛、停放。（七）、停車引導(dǎo)系統(tǒng)（主要是服務(wù)于訪客）在小區(qū)大門業(yè)主通過對講與駕車訪客確認(rèn)并一鍵授權(quán)給訪客取卡，訪客按照路線指示行車、停車，用卡可以開啟路線的門禁、電梯。行人不要引導(dǎo)系統(tǒng)。行人按照小區(qū)固定導(dǎo)向標(biāo)識(shí)指引。（八）、電子巡更系統(tǒng)供選品牌：小區(qū)各區(qū)域內(nèi)及重要部位制定保安人員巡更路線，并安裝巡更站點(diǎn)。功能要求如下：?實(shí)現(xiàn)巡更路線的設(shè)定、修改；?實(shí)現(xiàn)巡更時(shí)間的設(shè)定、修改；?在小區(qū)重要部位及巡更路線上安裝巡更站點(diǎn)；?中心可查閱、打印各巡更人員的到位時(shí)間及工作,情況；?巡更違規(guī)記錄提示。（九）、家庭報(bào)警系統(tǒng)供選品牌：霍尼韋爾博世冠林安居寶室內(nèi)安裝探測器進(jìn)行晝夜監(jiān)控。當(dāng)監(jiān)測到警情時(shí)通過報(bào)警主機(jī)傳輸至物業(yè)管理中心、的報(bào)警接收計(jì)算機(jī)。接收機(jī)將準(zhǔn)確顯示警情發(fā)生的住戶名稱、地址和所遭受的入侵方式等，提示保安人員迅速確認(rèn)警情,及時(shí)趕赴現(xiàn)場，以確保住戶人身和財(cái)產(chǎn)安全。同時(shí)住戶也可通過固定式緊急呼救報(bào)警裝置，在戶內(nèi)發(fā)生搶劫案件和病人突發(fā)疾病時(shí)，向物業(yè)管理中心呼救報(bào)警，中心可根據(jù)情況迅速處警。功能要求如下：⑴報(bào)警接收管理中心可實(shí)現(xiàn)：監(jiān)視和記錄入網(wǎng)用戶向中心發(fā)送的各種事件，如：報(bào)警事件、開關(guān)機(jī)報(bào)告、故障報(bào)告、測試報(bào)告等；同步地圖顯示：在防范地區(qū)地圖上實(shí)時(shí)顯示發(fā)生事件的用戶區(qū)域位置。（2）處警功能：記錄報(bào)警發(fā)生的時(shí)間、地點(diǎn)、探頭報(bào)警原因；記錄處警過程并錄音；向上一級處警單位轉(zhuǎn)發(fā)警情。⑶信息管理：錄入、修改、打印用戶信息，統(tǒng)計(jì)查詢用戶信息，建立用戶醫(yī)療檔案：實(shí)時(shí)維護(hù)用戶的撤布防信息、測試信息；按接警、處警方法、警情性質(zhì)查找統(tǒng)計(jì)各種警情信息。直方圖統(tǒng)計(jì)顯示各種報(bào)警及誤報(bào)原因，自動(dòng)計(jì)算誤報(bào)率，輔助中心管理，降低誤報(bào)。（4）煤氣報(bào)警發(fā)生煤氣泄露可想控制中心主機(jī)反饋具體故障位置的報(bào)警信號。若與智能家居聯(lián)網(wǎng)可及時(shí)關(guān)閉閥門。（六）、消防系統(tǒng)系統(tǒng)按規(guī)范設(shè)計(jì)。1、火災(zāi)報(bào)警供選品牌：海灣松江2、水泵供選品牌：上海凱旋廣一3、風(fēng)機(jī)供選品牌：靖江風(fēng)機(jī)（七）、緊急廣播和背景音樂按規(guī)范。（八）、電子顯示安裝在小區(qū)主要出入口，單顯屏，屏幕尺寸約2米*1米。（九）、綜合布線光纖接入小區(qū)。每戶及商業(yè)部分的電話、網(wǎng)絡(luò)、電視終端。（十）、會(huì)所收費(fèi)系統(tǒng)獨(dú)立的系統(tǒng)，可實(shí)時(shí)安裝。需考慮與小區(qū)一卡通、銀聯(lián)兼容。（十一）、遠(yuǎn)程抄表電表遠(yuǎn)程是供電公司安裝，自來水遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)在實(shí)際使用中誤差多，系統(tǒng)不穩(wěn)定。煤氣暫時(shí)沒有遠(yuǎn)程抄表。（十二）、垂直交通供選品牌：客梯原裝三菱、日立、通力，工作梯國產(chǎn)。都能迫降到首層。電梯：與精裝修房配置的家居智能系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)一鍵開門、召喚電梯。毛坯的可以刷卡點(diǎn)對點(diǎn)召喚。要具備迫降或斷電平1層功能和常規(guī)召喚功能。消防通道：安裝門禁，授權(quán)卡開啟，消防通路方向內(nèi)側(cè)有解禁按鈕或與火災(zāi)報(bào)警有聯(lián)動(dòng)開啟功能。（十三）、家庭音視頻共享，機(jī)頂盒電視電腦轉(zhuǎn)換精裝房的智能家居能實(shí)現(xiàn)。小區(qū)整體考慮衛(wèi)星接收器（正好有做賓館想法）？（十四）、供電及照明供選品牌：1、變壓器供選品牌：2、電氣柜供選品牌：3、高壓開關(guān)、低壓進(jìn)線開關(guān)供選品牌：西門子梅蘭日蘭ABB雙回路供電，考慮消防泵、生活水泵、電梯、樓道照明民用電性質(zhì)報(bào)建；住戶供電容量放大一級；公共樓道照明、園區(qū)照明、地下停車場照明采用節(jié)能光源、LED和新技術(shù)運(yùn)用。適度考慮地下的部分自然采光，園區(qū)高桿路燈采用太陽能與市電雙供。照明的控制：觸摸、感應(yīng)、分區(qū)分段、可設(shè)時(shí)間控制結(jié)合。（十五）、給排水1、給水泵供選品牌：格蘭富2、污水泵供選品牌：（十五）、家庭中央真空除塵系統(tǒng)、新風(fēng)系統(tǒng)精裝房實(shí)用（十六）、其他?園區(qū)生活垃圾房的隱蔽，垃圾房面積約20平米，配上下水，五面鋪磚。?物管員工宿舍、食堂（甚或家政人員食宿安排---若能解決亦是該項(xiàng)目獨(dú)特）?考慮網(wǎng)球、健身、臺(tái)球、乒乓、美容美發(fā)、恒溫泳池、水吧等場所設(shè)置。預(yù)留銀行終端綜合布線?架空層：景觀、活動(dòng)區(qū)、等待區(qū)和景觀組合三種或其他功能；（架空層需規(guī)劃今后功能）?戶內(nèi)排水隔音?墻面、樓板隔音戶內(nèi)窗戶的內(nèi)開內(nèi)倒功能空調(diào)室外機(jī)位置尺寸要考慮夠安放、百葉密度減小二、施工中的建議：1、地下停車場出入口道閘設(shè)備防水性能要好2、地下停車場盡可能考慮自然采光，并預(yù)防濕度大3、地下室電梯廳（含通道）按照1樓大堂標(biāo)準(zhǔn)裝飾4、地下室若做地下綠化，考慮日照及通風(fēng)5、水泵房和配電房地面鋪設(shè)地磚，其他無要求6、大堂設(shè)置網(wǎng)絡(luò)接口，安裝密碼櫥柜'組合沙發(fā)、部分單元大堂辦公設(shè)施（或者具有接待、洽商功能）之處）7、煤氣調(diào)度站設(shè)在圍墻外側(cè)或園區(qū)偏角8、家電資料的完整保存和供應(yīng)商售后服務(wù)的延伸9、小區(qū)住出入口考慮與市政道路交界處做緩沖區(qū)處理（設(shè)置港灣式開敞區(qū)）10、至地下車庫的坡道防滑和坡度，坡道道閘口設(shè)置與控制中心的對講電話11、園區(qū)人行路盡量減少銳角，考慮點(diǎn)對點(diǎn)方式，以免行人走捷徑損壞綠化13、園區(qū)人行道路排水溝用鵝卵石做排水溝面隱藏，小區(qū)所有井均盡量設(shè)置在綠化中；14、車行道路轉(zhuǎn)彎處綠植不要遮擋視線，人行路面考慮避免綠化泥土滲到路面，影響路面清潔15、停車場環(huán)氧地面，考慮特殊天氣的排澇功能和防車庫濕度大因素16、建議地下車庫留清潔衛(wèi)生的取水口；安裝水泵利用湖水澆灌綠化17、園區(qū)休閑桌椅等建議使用易維護(hù)的石材類18、地下停車場做環(huán)氧地坪；水泵房和配電房地磚地面，其他無要求；19、園區(qū)景觀需要唯美設(shè)計(jì)，綠植盡量考慮一些養(yǎng)護(hù)技術(shù)、成本因素；20）、草坪部分建議采用聚乙烯網(wǎng)格襯底；防泥土流失和認(rèn)為損傷綠化；21）、建筑外立面的簡易勾畫、亮化。22）、在建造過程中，對一些小節(jié)在設(shè)計(jì)中沒有表達(dá)或待定的可以在實(shí)際施工時(shí)及時(shí)與地產(chǎn)相關(guān)部門酌情修改實(shí)現(xiàn)，盡力彌補(bǔ)設(shè)計(jì)盲點(diǎn).1）參與設(shè)備選型、洽商、訂貨、安裝和調(diào)試，早期熟悉實(shí)際布局、隱蔽工程，及時(shí)以文字記錄保存，歸集圖紙等資料,為交驗(yàn)和后期管理做好基礎(chǔ)工作.2）驗(yàn)收的配合，在產(chǎn)品具備質(zhì)監(jiān)部門驗(yàn)收時(shí),物業(yè)協(xié)助公司提前做進(jìn)一步細(xì)化驗(yàn)收和整改，努力減少房屋瑕疵，以提高產(chǎn)品品質(zhì).3）交接入住后，物業(yè)公司承擔(dān)起產(chǎn)品的質(zhì)保期管理和物業(yè)本身的管理服務(wù)，兩者的結(jié)合，有利于產(chǎn)品保修的效率和質(zhì)量,有利于客戶增強(qiáng)對公司的忠誠度.23）、考慮園區(qū)通風(fēng)口的位置不影響住戶，地下水泵房水泵噪音。三、銷售的物業(yè)管理配合1）物業(yè)服務(wù)的推廣：江蘇恒信物業(yè)服務(wù)有限公司是專一為江蘇恒信置業(yè)有限公司高端產(chǎn)品客戶提供高品質(zhì)物業(yè)服務(wù)的現(xiàn)代化企業(yè)。公司注冊資金500萬元人民幣，擁有一支精干務(wù)實(shí)、物業(yè)服務(wù)經(jīng)驗(yàn)豐富，打造過諸多精品物業(yè)的服務(wù)團(tuán)隊(duì)，公司堅(jiān)持“敬業(yè)有恒信守不渝”的服務(wù)理念，全面導(dǎo)入ISO9001國際質(zhì)量體系、ISO14001環(huán)境管理體系、OHSMS18000職業(yè)安全健康管理體系，開創(chuàng)“華仆管家式”服務(wù)模式，用心為客戶提供安全、文明、整潔、滿足客戶需求并且持續(xù)改進(jìn)的高品質(zhì)物業(yè)管理服務(wù)。都將是樓盤銷售的有力保障，是用戶得到優(yōu)質(zhì)服務(wù)的信心所在。2）物業(yè)管理咨詢服務(wù).我們將物業(yè)管理咨詢服務(wù)歸口于售樓處服務(wù)范疇，在售樓處大廳設(shè)立物業(yè)管理咨詢處，或?qū)︿N售人員全面培訓(xùn).使得銷售人員熟知物業(yè)服務(wù)方面元素，與今后物業(yè)管理說辭統(tǒng)一。目的在于方便客戶正確了解情況，咨詢員可根據(jù)客戶需求向客戶介紹“本案”物業(yè)管理模式及可為客戶提供的各項(xiàng)特色服務(wù)，同時(shí)客戶也可在此了解物業(yè)管理公司的一些具體情況，增加置業(yè)投資的信心與決心。3）推介活動(dòng).我們擬配合銷售部門通過舉辦一些活動(dòng)來加強(qiáng)公司與準(zhǔn)客戶、客戶之間的溝通、交流，讓公司可以充分了解客戶真正所需，及時(shí)調(diào)整銷售策略和完善管理與服務(wù)，以促進(jìn)銷售業(yè)績；同時(shí)讓準(zhǔn)客戶、客戶可以全面了解公司產(chǎn)品和產(chǎn)品的服務(wù)水平，以增強(qiáng)購房信心和決心。4）加強(qiáng)與發(fā)展商銷售業(yè)務(wù)部門的交流.我們將派專人與銷售部門進(jìn)行接洽與交流，共同為銷售工作出力。通過緊密協(xié)作，使物業(yè)服務(wù)工作不斷改進(jìn)提升.5）入伙工作.人員的組織培訓(xùn)，流程的擬定，資料的準(zhǔn)備和入伙辦理，物業(yè)公司全力協(xié)助銷售部門，確保有秩序交付.6）交付后，物業(yè)公司以地產(chǎn)客服身份，與銷售部門、項(xiàng)目部無縫對接，處理交付后的各類問題.完善地產(chǎn)公司售后服務(wù)的管理與服務(wù)體系.7）、根據(jù)濱江項(xiàng)目的規(guī)模'定位，擬定該項(xiàng)目物業(yè)公司的管理架構(gòu)和人員組成.四、交付驗(yàn)收1、置業(yè)公司要求承建單位做好成品保護(hù)2、物業(yè)公司提供項(xiàng)目交付方面的產(chǎn)權(quán)資料、設(shè)備資料清單，按照清單建立檔案3、在質(zhì)監(jiān)站驗(yàn)收前，置業(yè)公司組織各承建單位、物業(yè)公司對房屋逐戶驗(yàn)收、公共區(qū)域及設(shè)備設(shè)施驗(yàn)收，對瑕疵進(jìn)行整改4、對交給小業(yè)主前進(jìn)行細(xì)部驗(yàn)收，問題反饋給置業(yè)項(xiàng)目部責(zé)令施工單位整改5、物業(yè)擬編詳細(xì)周到的交付流程，利于順利交房。置業(yè)公司對交房后的各項(xiàng)維修時(shí)間要有明確。五、保修管理1、置業(yè)公司與承建單位簽訂三方協(xié)議，或重點(diǎn)突出物業(yè)公司對交房后的維修有對承建單位的調(diào)配和質(zhì)保金的支付權(quán)利。置業(yè)公司負(fù)責(zé)問題、技術(shù)確認(rèn)和保修單位不履行后的造價(jià)、支付協(xié)調(diào)。保修流程：六、架構(gòu)見管理方案1）人員組成公司行政人事2名置業(yè)公司一體化公司財(cái)務(wù)2名置業(yè)公司一體化物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理1名（前期我兼）客服主任1名物業(yè)管理主任1名安全管理班長3名安全管理門崗12名安全管理監(jiān)控3名安全管理巡邏3名社區(qū)衛(wèi)