現(xiàn)代房地產(chǎn)項目管理之合同管理篇復(fù)地培訓(xùn)共40

現(xiàn)代房地產(chǎn)項目管理

之

合同管理篇項目管理中國傳統(tǒng)管理思想項目管理現(xiàn)代管理思想結(jié)構(gòu)化流程化指標(biāo)化企業(yè)越做越大，項目“管理”人員越來越多項目越管越細，越做越像總承包商項目經(jīng)理經(jīng)常扮演“救火隊長”的角色企業(yè)的苦惱……傳統(tǒng)項目管理的特點 以施工管理為主導(dǎo)的經(jīng)驗導(dǎo)向的 項目管理模式 甲方的項目經(jīng)理與承包方的項目 經(jīng)理區(qū)別模糊，甲方現(xiàn)場管理工 程師和承包方的工長區(qū)別模糊 項目管理缺乏系統(tǒng)性和連續(xù)性 項目管理人員合同成本意識薄弱傳統(tǒng)合同與合同管理 部門管理職責(zé)劃分不合理——預(yù)算 部、合約部、采購部 成本與合同管理人員知識結(jié)構(gòu)單一 合同與合同管理的理念落后—— 孤立的、靜態(tài)的合同管理理念 合同文本缺乏系統(tǒng)性和標(biāo)準(zhǔn)化傳統(tǒng)的工程項目管理與合同管理的關(guān)系及其不適應(yīng)性

相互分離的管理體系——合同成本管理和工程管 理“兩張皮”，各行其是 不平衡的管理關(guān)系——在工程管理人員眼里，合 同是成本合同管理人員的事。這導(dǎo)致在合同實施 階段（施工階段）經(jīng)常疏于管理，在現(xiàn)場工作中 由于缺乏合同交底和監(jiān)督工作，現(xiàn)場管理人員的 習(xí)慣意識較強，往往憑經(jīng)驗按照以往常規(guī)做法工 作而常常造成項目管理中不必要的麻煩。

工程管理人員與合同成本管理人員“語言不通” 1＋1<2甲方的項目管理 甲方項目管理特點——資源整合 以合同管理為核心的思想——一切按合同條款 和流程辦事，不能有隨意性，圖省事，拍腦袋 定問題。惟有嚴(yán)格地按照施工合同等全套合同 文件的規(guī)定，尤其是施工技術(shù)規(guī)范的要求進 行，才能保證工期和質(zhì)量，并使工程成本控制 在合理的范圍內(nèi)，從而使合同順利實施，使工 程圓滿地完成。 對甲方項目管理人員業(yè)務(wù)水平、工作作風(fēng)、 良 好的素質(zhì)的要求——體現(xiàn)在合同觀念、合同的 主觀程度以及控制合同的力度上。現(xiàn)代項目管理－動態(tài)全過程管理項目范圍時間質(zhì)量成本風(fēng)險人力溝通采購集成現(xiàn)代項目管理的知識體系知識體系風(fēng)險管理采購管理溝通管理人力管理質(zhì)量管理成本管理范圍管理集成管理時間管理項目管理啟動計劃實施控制收尾階段房地產(chǎn)項目采采購管理房地產(chǎn)項目采采購的定義項目采購不同同于一般概念念上的商品購購買，它包含含著以不同方方式通過努力力從企業(yè)外部部獲得貨物、、土建工程和和服務(wù)的整個個采辦過程。。因此，采購購不僅包括采購建筑材料料設(shè)備，而且還包括括雇用承包商來來實施土建工工程和聘用咨詢專家家來從事咨詢詢服務(wù)。材料設(shè)備采購購工程采購咨詢服務(wù)采購購房地產(chǎn)項目采采購管理【工程采購】采購內(nèi)容：工工程總（分））包工作內(nèi)容：工工程招投標(biāo)，，合同管理【材料設(shè)備采購購】項目采購采購內(nèi)容：建建筑材料與設(shè)設(shè)備戰(zhàn)略采購工作內(nèi)容：采采購招投標(biāo)，，供應(yīng)商管理理課程大大綱上篇—建立集團企業(yè)業(yè)合同管理標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化體系下篇—集團企業(yè)的戰(zhàn)戰(zhàn)略采購與供供應(yīng)商管理上篇篇建立集團企業(yè)業(yè)合同管理標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化體系課程內(nèi)容提綱綱合同管理是工工程項目管理理的核心標(biāo)準(zhǔn)化合同與與成本管理流流程體系合同與成本管管理人員的專專業(yè)化熏陶1、為什么房地地產(chǎn)企業(yè)仍然然感覺成本難難于控制？（1）關(guān)于目標(biāo)成成本的研究和和制定已經(jīng)相相當(dāng)深入；（2）建筑市場競爭爭日趨激烈，，建筑采購成成本日益低廉廉；（3）ISO業(yè)務(wù)流程管理理已經(jīng)在各大大房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)廣泛運用。。2、設(shè)計、工程程人員的苦惱惱……（1）成本目標(biāo)束束縛設(shè)計；（2）招投標(biāo)與項項目采購分判判混亂；（3）變更簽證管管理混亂；（4）遵守流程和和趕進度的矛矛盾?？鄲馈瓊鹘y(tǒng)概預(yù)算成成本管理——以固定“量””、“價”、、“費”定額額為主導(dǎo)的靜靜態(tài)管理模式式現(xiàn)代合同管理理與成本控制制理念——以標(biāo)準(zhǔn)化合同同文本與流程程化管理為核核心——工程量清單計計價模式——成本的動態(tài)管管理與監(jiān)控合同管理是工工程項目管理理的核心工程的一切均均在成本、工工期和質(zhì)量這這三要素的的指導(dǎo)下，通通過承包合同同這個紐帶，，來完成合合同規(guī)定的義義務(wù)。合同管管理作為工程程項目管理理的核心，是是法律、工程程管理、成本本控制、質(zhì)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的的綜合體現(xiàn)。合同文件的三三大要素：法法律與商務(wù)方方面用合同同條件制約，，經(jīng)濟方面用用工程量清單單和計量支支付制約，技技術(shù)方面用規(guī)規(guī)范和設(shè)計文文件及圖紙紙制約。合同管理與成成本控制及工工程項目管理理的關(guān)系工程項目各項項工作的實施施都是圍繞合合同總體目標(biāo)標(biāo)來運行的，，因此，有效效的工程項目目管理和成本本控制是通過過有效的合同同管理實現(xiàn)的的。工程管理人員員與成本合同同管理人員共共同做好合同，管管好合同。合同的管理理貫穿于整個個工程項目的的始終。項目工程建設(shè)設(shè)的工作過程程概括起來就就是兩個環(huán)節(jié)節(jié)：一是簽訂訂合同，二是是執(zhí)行合同。。這兩個環(huán)節(jié)節(jié)是密不可分分的，前一個個環(huán)節(jié)是后一一個環(huán)節(jié)的基基礎(chǔ)，后一個個環(huán)節(jié)是前一一個環(huán)節(jié)的繼繼續(xù)，缺一不不可。如果將采用各各種技巧來實實施工程項目目管理和控制制成本比作““栽花”，那那么提高企業(yè)業(yè)的整體合同同管理意識和和管理水平，，就是“植樹樹”。標(biāo)準(zhǔn)化合同管管理體系合同文件結(jié)構(gòu)構(gòu)化、標(biāo)準(zhǔn)化化。合同管理流程程化——流程管理實現(xiàn)現(xiàn)從職能導(dǎo)向向到流程導(dǎo)向向的轉(zhuǎn)變?！孪阮A(yù)防勝過過事后補救。?！行У乜刂坪煤妹恳粋€管理理過程/流程節(jié)點，就就 自然可可以得到預(yù)期期的可交付成成果?！稣_的事與與正確地做事事。流程管理流程象人體的的神經(jīng)系統(tǒng),它確保了組織織功能的正常運運轉(zhuǎn)與協(xié)調(diào)一一致性流程是組織的的基本運作環(huán)環(huán)境,直接影響到人的行行為進進而影影響組組織的的文化化壞人在在好的的制度度下可可能會會變好好,好人在在壞的的制度度下可可能會會變壞壞為什么么我們們總是是出錯錯？已經(jīng)習(xí)習(xí)慣了了!流程管管理定定義：：管管理一一個或或者幾幾個流流程的的一種種體制制，把把責(zé)任任和義義務(wù)端端對端端地分分配給給流程程所有有者（（托馬馬斯伯伯特爾爾斯）），通通過對對流程程的要要素進進行管管理,以達成成流程程的績績效目目標(biāo)的的過程程。流程管管理的的好處處－有有責(zé)有有序序有有效高高效效保證目目標(biāo)的的持續(xù)續(xù)實現(xiàn)現(xiàn)提升組組織的的運作作效率率實實現(xiàn)管管理一一致性性實現(xiàn)管管理模模式的的轉(zhuǎn)變變構(gòu)建有有競爭爭力的的管理理平臺臺組織目目標(biāo)通通過有有效的的流程程運作作來實實現(xiàn)，，通過過流程程管理理實現(xiàn)現(xiàn)流程程的目目標(biāo)最最終保保證組組織目目標(biāo)的的持續(xù)續(xù)實現(xiàn)現(xiàn)理順內(nèi)內(nèi)部運運作流流程及及流程程之間間的接接口，，消除除流程程的瓶瓶頸提提高流流程的的運行行效率率降低低運營營成本本，實實現(xiàn)組組織內(nèi)內(nèi)部運運營及及管理理的一一致性性通過流流程管管理的的實施施將以以職能能為中中心的的傳統(tǒng)統(tǒng)管理理模式式轉(zhuǎn)變變?yōu)橐砸粤鞒坛虨橹兄行牡牡墓芾砝砟Ｊ绞酵ㄟ^流流程結(jié)結(jié)構(gòu)和和流程程網(wǎng)絡(luò)絡(luò)的建建立，，明確確流程程關(guān)系系和流流程運運行標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和和要求求，將將最優(yōu)優(yōu)經(jīng)驗驗顯性性化，，構(gòu)建建持續(xù)續(xù)改進進的管管理平平臺實現(xiàn)顧顧客的的高度度滿意意建立以以顧客客為關(guān)關(guān)注焦焦點的的流程程管理理體系系，實實現(xiàn)顧顧客的的高度度滿意意并提提高顧顧客的的信任任度和和忠誠誠度組織內(nèi)內(nèi)部文文化轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變以有形形的流流程影影響組組織的的內(nèi)部部文化化并帶帶動組組織文文化的的轉(zhuǎn)變變,建立高高效溝溝通/開放/知識共共享/有效執(zhí)執(zhí)行的的內(nèi)部部文化化流程管管理是是實現(xiàn)現(xiàn)精益益化生生產(chǎn)的的必然然途徑徑創(chuàng)業(yè)期期成長期期成熟期期規(guī)模/市場影影響力力發(fā)展階階段衰退期期手工作作坊粗放式式規(guī)范化化精細化化精益化化復(fù)地正正處于于從規(guī)規(guī)范化化進入入精細細化管管理的的過程程合同管管理流流程的的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化與與專業(yè)業(yè)化現(xiàn)有管管理流流程的的主要要問題題——專業(yè)管管理流流程和和行政政管理理流程程混在在一起起，過過于繁繁瑣和和復(fù)雜雜，再再加上上部門門之間間的協(xié)協(xié)調(diào)問問題和和具體體專業(yè)業(yè)人員員的綜綜合素素質(zhì)等等因素素，導(dǎo)導(dǎo)致工工程人人員為為了趕趕進度度，常常常選選擇““走捷捷徑””，致致使流流程形形同虛虛設(shè)；；觀點：：快節(jié)節(jié)奏的的工作作作風(fēng)風(fēng)同必必須按按照程程序辦辦事，，似乎乎有矛矛盾，，其實實不然然，實實踐證證明這這恰恰恰是我我們的的不足足和應(yīng)應(yīng)該加加強的的地方方。要點：：工作作的事事先計計劃至至關(guān)重重要。。設(shè)計階階段合合同流流程化化管理理要點點合同管管理人人員先先期介介入，，實行行全過過程管管理；；設(shè)計人人員和和合同同管理理人員員緊密密配合合，方方案設(shè)設(shè)計和和成本本測算算同步步進行行，不不能等等方案案完全全出來來了，，成本本才介介入評評審；；標(biāo)準(zhǔn)格格式，，成本本預(yù)算算表的的內(nèi)容容格式式和工工程量量清單單一致致；前瞻性性的、、跨專專業(yè)的的、綜綜合的的成本本管理理。相關(guān)案案例(LENG)。招標(biāo)文文件編編制流流程化化管理理要點點編制前前的準(zhǔn)準(zhǔn)備工工作——采購方方式，，招標(biāo)標(biāo)模式式，招招標(biāo)進進度計計劃；；編制前前的研研究工工作——研究圖圖紙，，了解解合同同范圍圍和技技術(shù)商商務(wù)要要求；；如果果工程程量清清單是是委托托咨詢詢公司司完成成的，，則要要對咨咨詢公公司進進行清清單編編制前前的交交底，，以保保證清清單和和招標(biāo)標(biāo)文件件成為為一個個整體體，避避免管管理脫脫節(jié)；；文件編編制（（要點點：合合同范范圍及及發(fā)包包人要要求的的約定定，合合同之之間的的邊界界責(zé)任任約定定，工工期的的約定定，工工程量量清單單的編編制，，單價價細目目表））；設(shè)計和和工程程口及及時提提供完完整的的技術(shù)術(shù)規(guī)范范和標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，，視工工程需需要提提出關(guān)關(guān)于施施工方方法和和工藝藝的要要求。。各種情情況下下合同同范圍圍及發(fā)發(fā)包人人要求求的約約定和和招標(biāo)標(biāo)圖紙紙的關(guān)關(guān)系——（a）圖紙紙明確確完整整；（（b）圖紙紙不完完備；；（c）圖紙紙需投投標(biāo)人人深化化設(shè)計計；（（d）不明明確工工程；；堅定不不移地地推廣運運用工工程量量清單單。招標(biāo)過過程的的流程程化管管理要要點發(fā)標(biāo)前前與投投標(biāo)人人的交交底工工作，，以指指導(dǎo)其其投標(biāo)標(biāo)和報報價。。標(biāo)準(zhǔn)招招投標(biāo)標(biāo)流程程：發(fā)發(fā)標(biāo)、、投標(biāo)標(biāo)人現(xiàn)現(xiàn)場考考察、、投標(biāo)標(biāo)答疑疑、補補充招招標(biāo)文文件、、回標(biāo)標(biāo)與開開標(biāo)、、初步步評標(biāo)標(biāo)報告告、議議標(biāo)、、最終終評標(biāo)標(biāo)報告告、定定標(biāo)。。工作作紀(jì)紀(jì)錄錄完完整整，，程程序序和和行行文文規(guī)規(guī)范范。。謹(jǐn)防防承承包包商商的的不不平平衡衡報報價價和和對對分分判判界界面面工工作作認(rèn)認(rèn)識識不不清清。。積極極消消除除承承包包商商對對合合同同條條款款的的““恐恐懼懼癥癥””。。工程程階階段段流流程程化化合合同同管管理理要要點點（（1）工程程管管理理人人員員在在施施工工階階段段的的職職責(zé)責(zé)：：檢查查合合同同的的執(zhí)執(zhí)行行情情況況，，監(jiān)監(jiān)控控施施工工進進度度，，發(fā)發(fā)出出變變更更和和簽簽證證指指令令，，評評估估承承包包商商提提出出的的各各項項建建議議，，保保證證施施工工材材料料和和工工藝藝符符合合合合同同規(guī)規(guī)定定，，以以控控制制整整個個項項目目的的順順利利實實施施。。成本本合合同同管管理理人人員員在在施施工工階階段段的的職職責(zé)責(zé)：：解釋釋合合同同，，協(xié)協(xié)助助項項目目經(jīng)經(jīng)理理進進行行項項目目實實施施階階段段的的合合同同分分解解實實施施與與集集中中控控制制，，合合同同的的目目標(biāo)標(biāo)成成本本控控制制，，工工程程變變更更的的計計量量與與計計價價，，索索賠賠與與反反索索賠賠談?wù)勁信校?，在在工工程程人人員員的的協(xié)協(xié)助助下下監(jiān)監(jiān)測測已已完完工工數(shù)數(shù)量量以以進進行行工工程程的的支支付付與與結(jié)結(jié)算算。。項目目經(jīng)經(jīng)理理必必須須是是精精通通合合同同管管理理的的復(fù)復(fù)合合型型人人才才，，其其首首要要任任務(wù)務(wù)就就是是通通過過合合同同管管理理來來控控制制全全局局，，完完成成各各種種既既定定目目標(biāo)標(biāo)。。組組織織項項目目部部全全體體人人員員熟熟悉悉合合同同資資料料，，將將合合同同工工作作內(nèi)內(nèi)容容量量化化分分解解落落實實責(zé)責(zé)任任，，并并進進行行相相互互間間的的協(xié)協(xié)調(diào)調(diào)，，按按合合同同規(guī)規(guī)定定，，進進行行一一系系列列的的質(zhì)質(zhì)量量、、進進度度、、成成本本和和安安全全管管理理工工作作。。工程程階階段段流流程程化化合合同同管管理理要要點點（（2）合同實實施保保證體體系——建立合合同的的分解解、交交底和和落實實程序序——定期合合同執(zhí)執(zhí)行檢檢查（（例會會）——建立標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)工工作程程序：：流程程簡明明，盡盡量采采用標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)表表格與與標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)模板板——嚴(yán)格質(zhì)質(zhì)量檢檢查驗驗收制制度：：質(zhì)量量驗收收、工工序交交接、、材料料檢驗驗等——““技術(shù)加加管理理”型型的項項目管管理隊隊伍對承包包商最最初進進場的的反應(yīng)應(yīng)速度度的管管理往往往是是一個個工程程成敗敗與否否的一一道考考驗。。了解監(jiān)監(jiān)理工工程師師的素素質(zhì)，，有效效地利利用和和發(fā)揮揮其作作用，，將之之并入入甲方方項目目管理理團隊隊，督督促和和指導(dǎo)導(dǎo)其工工作——資料員員和現(xiàn)現(xiàn)場質(zhì)質(zhì)量監(jiān)監(jiān)督員員。項目檔檔案管管理——對于各各項會會議紀(jì)紀(jì)要、、雙方方往來來信函函、施施工備備忘錄錄等基基礎(chǔ)文文件，，必須須分類類歸檔檔。甲方內(nèi)內(nèi)部合合同對對工程程的交交底對總承承包商商的交交底工程階階段流流程化化合同同管理理要點點（3）施工進進度計計劃與與現(xiàn)金金流量量的動動態(tài)監(jiān)監(jiān)控。。成本監(jiān)監(jiān)控的的關(guān)鍵鍵手段段之一一——工程財財政報報告，，體現(xiàn)現(xiàn)成本本目標(biāo)標(biāo)偏差差狀況況、變變更狀狀況以以及現(xiàn)現(xiàn)金流流量。。設(shè)計變變更與與現(xiàn)場場簽證證的管管理——編號管管理，，抄送送各方方，分分類歸歸檔，，加強強變更更執(zhí)行行的監(jiān)監(jiān)控。。支付——關(guān)鍵：：避免免超付付；辦辦法：：對圖圖紙和和工程程量清清單整整體把把握，，成本本人員員定期期下現(xiàn)現(xiàn)場，，了解解施工工進度度和變變更情情況，，支付付至75％左右右時最最危險險。結(jié)算——關(guān)鍵：：完善善的工工程資資料記記錄系系統(tǒng)；；對于于委托托咨詢詢公司司完成成的，，要對對咨詢詢公司司的結(jié)結(jié)算工工作予予以先先期指指導(dǎo)。。正確處處理和和工程程承包包商的的關(guān)系系發(fā)包人人和承承包商商不是是對立立的關(guān)關(guān)系，，而是是協(xié)作作的關(guān)關(guān)系對承包包商的的引導(dǎo)導(dǎo)和支支持，，將之之納入入“游游戲規(guī)規(guī)則””嚴(yán)以律律己工程案案例之之前后后兩位位甲方方代表表實施施不同同管理理方法法的結(jié)結(jié)果全面合合同管管理連續(xù)性性管理理，責(zé)責(zé)任到到人；；工作程程序標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化化，行行文規(guī)規(guī)范化化；資料和和工作作記錄錄完整整；完善的的資料料信息息庫系系統(tǒng)；；強調(diào)工工作計計劃及及跟蹤蹤執(zhí)行行；各方協(xié)協(xié)調(diào)，，綜合合管理理；合同人人員提提早介介入，，宏觀觀地、、全程程地管管理。。項目及及合同同管理理人員員的專專業(yè)化化熏陶陶一、合合同管管理人人員的的綜合合專業(yè)業(yè)素質(zhì)質(zhì)再完善善的制制度和和流程程缺少少人的的因素素，都都只是是冷冰冰冰的的廢物物；標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化化合同同管理理的實實現(xiàn)取取決于于執(zhí)行行人員員的專專業(yè)水水平、、專業(yè)業(yè)觀念念與意意識、、專業(yè)業(yè)操守守和職職業(yè)責(zé)責(zé)任感感；合同管管理人人員是是全才才和博博才——不但懂懂得造造價和和合同同，還還要在在財務(wù)務(wù)、法法律、、設(shè)計計、施施工、、項目