物業(yè)管理服務(wù)知識(shí)共33

物業(yè)管理服務(wù)知識(shí)

什么是物業(yè)管理?物業(yè)管理就是專(zhuān)業(yè)化的機(jī)構(gòu)受業(yè)主和使用人委托，依照合同和契約，以經(jīng)營(yíng)方式統(tǒng)一管理物業(yè)極其附屬設(shè)施和場(chǎng)地，為業(yè)主和承租人提供全方位服務(wù)，是物業(yè)發(fā)揮其使用價(jià)值，并使物業(yè)盡可能地保值、增值。

物業(yè)管理企業(yè)的基本類(lèi)型

物業(yè)管理企業(yè)可以從組建方式、內(nèi)部運(yùn)作機(jī)制、企業(yè)與物業(yè)的產(chǎn)權(quán)關(guān)系等許多方面進(jìn)行分類(lèi)。從物業(yè)管理企業(yè)的組建來(lái)看，大致可分為五種類(lèi)型：

一、由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)投資設(shè)立的分支機(jī)構(gòu)，主要是管理由上級(jí)公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。這類(lèi)公司的最大優(yōu)勢(shì)在于項(xiàng)目有保障，并對(duì)項(xiàng)目運(yùn)行的全過(guò)程有所了解，便于與開(kāi)發(fā)商協(xié)調(diào)工作。

二、由房地產(chǎn)部門(mén)所屬的房管所轉(zhuǎn)換為物業(yè)管理企業(yè)。這類(lèi)企業(yè)轉(zhuǎn)制時(shí)間不長(zhǎng)，行政色彩較濃。

三、由大中型企事業(yè)單位自行組建的物業(yè)管理企業(yè)，這類(lèi)企業(yè)福利色彩較濃。

四、按照公司法要求，由社會(huì)上的公司、個(gè)人發(fā)起組建的，通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)取得房產(chǎn)管理權(quán)的物業(yè)管理企業(yè)。這類(lèi)企業(yè)較有活力，必須適應(yīng)市場(chǎng)，提供較好的服務(wù)方可生存。

五、由街道辦事處組建的物業(yè)管理企業(yè)。

從物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部的

運(yùn)作來(lái)看，分為三大類(lèi)一、管理型物業(yè)管理企業(yè)。此類(lèi)企業(yè)除主要領(lǐng)導(dǎo)人和各專(zhuān)業(yè)管理部門(mén)技術(shù)骨干外，其他各項(xiàng)服務(wù)，如保安、清潔、綠化等通過(guò)合同形式交由社會(huì)上的專(zhuān)業(yè)化公司承擔(dān)。這類(lèi)公司人員適中精干。二、顧問(wèn)型物業(yè)管理企業(yè)。此類(lèi)企業(yè)由少量具有豐富物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的人員組成，不具體承擔(dān)物業(yè)管理工作，而是以顧問(wèn)的形式出現(xiàn)，收取顧問(wèn)費(fèi)。這類(lèi)公司人員少、素質(zhì)高。

三、綜合性物業(yè)管理企業(yè)。此類(lèi)企業(yè)不僅直接接手項(xiàng)目，從事管理工作，還提供顧問(wèn)服務(wù)，適應(yīng)性強(qiáng)。

從物業(yè)管理企業(yè)與物業(yè)的

產(chǎn)權(quán)關(guān)系來(lái)看，可分為兩大類(lèi)：一、委托服務(wù)型物業(yè)管理企業(yè)。該類(lèi)企業(yè)接受多個(gè)產(chǎn)權(quán)人的委托、管理各棟房屋乃至整個(gè)小區(qū)，物業(yè)所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)是分開(kāi)的。

二、自主經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理企業(yè)。該類(lèi)企業(yè)受上級(jí)公司指派、管理自主開(kāi)發(fā)的物業(yè)。物業(yè)產(chǎn)權(quán)上屬上級(jí)公司或該類(lèi)企業(yè)，通過(guò)經(jīng)營(yíng)收取租金，回收投資，獲取利潤(rùn)。物業(yè)所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)是一致的。商業(yè)大廈、辦公樓、寫(xiě)字樓較常見(jiàn)。何為物業(yè)管理專(zhuān)項(xiàng)維修基金？

物管專(zhuān)項(xiàng)維修基金是房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備發(fā)生損壞時(shí)，用于進(jìn)行中修、大修、翻修和更新改造等所需儲(chǔ)存的資金。如電梯的維修等。目前，部分省市商品住宅小區(qū)的物業(yè)管理公司通常向購(gòu)房者按購(gòu)房款的1-2%收取物管專(zhuān)項(xiàng)維修基金。

何為物業(yè)管理委員會(huì)？

物業(yè)管理委員會(huì)又稱(chēng)業(yè)主委員會(huì)，是代表本物業(yè)區(qū)域內(nèi)全體產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)益，負(fù)責(zé)對(duì)區(qū)域內(nèi)物業(yè)實(shí)施管理的組織。組建物業(yè)管理委員會(huì)是居住小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理的一項(xiàng)十分重要的基礎(chǔ)工作，委員人數(shù)一般以5-15人數(shù)為宜，其中使用人不超過(guò)委員總數(shù)的30%。

何為物業(yè)管理公約？

物業(yè)管理公約又稱(chēng)業(yè)主公約，是指由全體業(yè)主承諾的，并對(duì)全體業(yè)主具有約束力的，有關(guān)業(yè)主在物業(yè)使用、維護(hù)及管理等方面權(quán)利義務(wù)的行為守則。這是物業(yè)管理中的一個(gè)重要文件，它一般由管委會(huì)依據(jù)當(dāng)?shù)卣y(tǒng)一制訂的示范文本，結(jié)合物業(yè)的實(shí)際情況進(jìn)行修改補(bǔ)充，在業(yè)主大會(huì)上討論通過(guò)后生效。一般來(lái)講，物業(yè)入住率達(dá)到30%以上，已入住業(yè)主中持有過(guò)半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主同意就可簽訂業(yè)主公約并生效。已生效的業(yè)主公約對(duì)物業(yè)內(nèi)所有業(yè)主和使用人具有約束力。業(yè)主及業(yè)主主大會(huì)的概概念業(yè)主是指物業(yè)內(nèi)內(nèi)房屋和相相關(guān)設(shè)施的的所有權(quán)人人業(yè)主大會(huì)是由物業(yè)內(nèi)內(nèi)的業(yè)主組組成的。按按照有關(guān)規(guī)規(guī)定，業(yè)主主大會(huì)必須須有持過(guò)半半數(shù)以上投投票權(quán)的業(yè)業(yè)主出席方方能進(jìn)行。。業(yè)主可以以委托代理理人出席業(yè)業(yè)主大會(huì)，，不滿十八八周歲的業(yè)業(yè)主由其法法定代理人人出席。物業(yè)管理費(fèi)費(fèi)如何定價(jià)價(jià)？物業(yè)管理費(fèi)費(fèi)應(yīng)根據(jù)所所提供服務(wù)務(wù)的性質(zhì)、、特點(diǎn)等不不同情況，，分別實(shí)行行政府定價(jià)價(jià)、政府指指導(dǎo)價(jià)和經(jīng)經(jīng)營(yíng)者定價(jià)價(jià)。為物價(jià)價(jià)產(chǎn)權(quán)人，，使用人提提供的公共共衛(wèi)生清潔潔、公共設(shè)設(shè)施的維修修保養(yǎng)和保保安、綠化化等有公共共性的服務(wù)務(wù)以及代收收繳水電費(fèi)費(fèi)、煤氣費(fèi)費(fèi)、有線電電視費(fèi)、電電話費(fèi)等公公眾代辦性性質(zhì)的服務(wù)務(wù)收費(fèi)，實(shí)實(shí)行政府定定價(jià)或者政政府指導(dǎo)價(jià)價(jià)。實(shí)行政政府定價(jià)或或者政府指指導(dǎo)價(jià)的物物業(yè)管理服服務(wù)收費(fèi)的的具體價(jià)格格管理形式式，由省、、自治區(qū)、、直轄市物物價(jià)部門(mén)根根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水水平和物業(yè)業(yè)管理市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)育程度度確定。凡凡屬于物業(yè)業(yè)產(chǎn)權(quán)人、、使用人個(gè)個(gè)別需求提提供的特約約服務(wù)，除除政府物價(jià)價(jià)部門(mén)規(guī)定定有統(tǒng)一收收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)者者除外，服服務(wù)收費(fèi)實(shí)實(shí)行經(jīng)營(yíng)者者定價(jià)。業(yè)主能否參參與物業(yè)管管理

費(fèi)收收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的的制定？物價(jià)部門(mén)實(shí)實(shí)行政府定定價(jià)和政府府指導(dǎo)價(jià)的的物業(yè)管理理服務(wù)收費(fèi)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由由物業(yè)管理理單位根據(jù)據(jù)實(shí)際提供供的服務(wù)項(xiàng)項(xiàng)目和各項(xiàng)項(xiàng)費(fèi)用開(kāi)支支情況，向向物價(jià)部門(mén)門(mén)申報(bào)，由由物價(jià)部門(mén)門(mén)征求物業(yè)業(yè)管理行政政主管部門(mén)門(mén)意見(jiàn)后，，以獨(dú)立小小區(qū)為單位位核定；實(shí)實(shí)行政府指指導(dǎo)價(jià)的物物業(yè)管理服服務(wù)收費(fèi)，，物業(yè)管理理單位可在在政府指導(dǎo)導(dǎo)價(jià)格規(guī)定定幅度內(nèi)確確定具體收收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；；實(shí)行經(jīng)營(yíng)營(yíng)者定價(jià)的的物業(yè)管理理服務(wù)收費(fèi)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由物物業(yè)單位與與小區(qū)管理理委員會(huì)或或產(chǎn)權(quán)人代代表、使用用人代表協(xié)協(xié)商議定，，并應(yīng)將收收費(fèi)項(xiàng)目和和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)向當(dāng)?shù)匚镂飪r(jià)部門(mén)備備案。在在核定收收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)時(shí)，應(yīng)充分分聽(tīng)取物業(yè)業(yè)管理單位位和小區(qū)管管理委員會(huì)會(huì)（業(yè)主管管理委員會(huì)會(huì)）或產(chǎn)權(quán)權(quán)人代表、、使用人代代表意見(jiàn)，，既要有利利于物業(yè)管管理服務(wù)的的價(jià)值補(bǔ)償償，也要考考慮物業(yè)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人、使使用人的經(jīng)經(jīng)濟(jì)承受能能力，以物物業(yè)管理服服務(wù)所發(fā)生生的費(fèi)用的的基礎(chǔ)，結(jié)結(jié)合物業(yè)管管理單位的的服務(wù)內(nèi)容容、服務(wù)質(zhì)質(zhì)量、服務(wù)務(wù)深度核定定。物價(jià)部部門(mén)對(duì)核定定的物業(yè)管管理收費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)根根據(jù)物業(yè)管管理費(fèi)用的的變化及時(shí)時(shí)進(jìn)行調(diào)整整。物業(yè)管理費(fèi)費(fèi)由哪些部部分組成？？物業(yè)管理費(fèi)費(fèi)主要由以以下部分構(gòu)構(gòu)成：1、管理、服服務(wù)人員的的工資和按按規(guī)定提取取的福利費(fèi)費(fèi)；2、公共設(shè)施施、設(shè)備日日常運(yùn)行、、維修及保保養(yǎng)費(fèi)；3、綠化管理理費(fèi)；4、清潔衛(wèi)生生費(fèi)；5、保安費(fèi)；；6、辦公費(fèi)；；7、物業(yè)管理理單位固定定資產(chǎn)折舊舊費(fèi)；8、法定稅費(fèi)費(fèi)。物物業(yè)管理費(fèi)費(fèi)的利潤(rùn)率率暫由各省省、自治區(qū)區(qū)、直轄市市政府物價(jià)價(jià)主管部門(mén)門(mén)根據(jù)本地地區(qū)實(shí)際情情況確定。。經(jīng)物價(jià)部部門(mén)核定或或由物業(yè)管管理單位與與小區(qū)管理理委員會(huì)或或物業(yè)費(fèi)項(xiàng)項(xiàng)目、收費(fèi)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收收費(fèi)辦法應(yīng)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)業(yè)管理合同同中銘文約約定。物業(yè)管理費(fèi)費(fèi)是否應(yīng)當(dāng)當(dāng)明碼標(biāo)價(jià)價(jià)？物業(yè)管理費(fèi)費(fèi)必須實(shí)行行明碼標(biāo)價(jià)價(jià)，收費(fèi)項(xiàng)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)及收費(fèi)辦辦法應(yīng)在經(jīng)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所或或收費(fèi)地點(diǎn)點(diǎn)公布。物物業(yè)管理單單位應(yīng)當(dāng)定定期（一般般為6個(gè)月）向業(yè)業(yè)主公布收收費(fèi)的收入入和支出賬賬目，公布布物業(yè)管理理年度計(jì)劃劃和小區(qū)管管理的重大大措施，接接受小區(qū)管管理委員會(huì)會(huì)或物業(yè)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人、使使用人的監(jiān)監(jiān)督。物業(yè)管理公公司和業(yè)主主之間有有哪些權(quán)利利和義務(wù)？？在物業(yè)管理理公司方面面，公司的的一切活動(dòng)動(dòng)應(yīng)完全以以法律條款款為依據(jù)，，并與業(yè)簽簽定契約，，雙方都應(yīng)應(yīng)共同遵守守，明確各各自的權(quán)利利和義務(wù)。。業(yè)主的權(quán)利利和義務(wù)業(yè)主即房屋屋的所有人人。業(yè)主的的權(quán)利包括括住宅所有有權(quán)和使用用權(quán)，并享享有房屋出出租的全部部租金收入入。有權(quán)自自由出售、、轉(zhuǎn)讓、出出租自己的的房產(chǎn)，不不受別人干干涉，并受受法律的保保護(hù)；有權(quán)權(quán)使用樓內(nèi)內(nèi)公用地方方及電梯等等公用設(shè)施施；對(duì)本住住宅樓和本本住宅小區(qū)區(qū)的各項(xiàng)公公約有投票票權(quán)；有權(quán)權(quán)根據(jù)契約約條款，監(jiān)監(jiān)督管理公公司及其人人員的工作作。業(yè)主的的義務(wù)是應(yīng)應(yīng)按照契約約規(guī)定，交交納應(yīng)分擔(dān)擔(dān)的管理費(fèi)費(fèi)和其他費(fèi)費(fèi)用以及國(guó)國(guó)家規(guī)定的的稅金；應(yīng)應(yīng)簽訂集體體簽訂的公公約。業(yè)主委員會(huì)會(huì)是由物業(yè)管管理區(qū)域內(nèi)內(nèi)的業(yè)主推推選的代表表，以及街街道辦事處處、居委會(huì)會(huì)確定的人人員組成，，業(yè)主委員員會(huì)主任由由業(yè)主擔(dān)任任。物業(yè)管理公公司的權(quán)利利和義務(wù)根據(jù)權(quán)利和和義務(wù)對(duì)等等的原則，，物業(yè)管理理公司作為為契約一方方享有的權(quán)權(quán)利即為對(duì)對(duì)方（業(yè)主主）的義務(wù)務(wù)，其義務(wù)務(wù)則是對(duì)方方享有的權(quán)權(quán)利。業(yè)主可以查查物業(yè)公司司的帳嗎？？物業(yè)管理行行業(yè)運(yùn)作有有其特殊性性，其行業(yè)業(yè)的利潤(rùn)是是按為業(yè)主主提供服務(wù)務(wù)所支出費(fèi)費(fèi)用總額的的一定比例例提取的。。因此，管管理費(fèi)用的的開(kāi)支成為為業(yè)主最為為關(guān)心的問(wèn)問(wèn)題。在批批準(zhǔn)管理公公司的年度度收支預(yù)算算之后，監(jiān)監(jiān)督各項(xiàng)費(fèi)費(fèi)用按計(jì)劃劃支出成為為物業(yè)管理理財(cái)務(wù)監(jiān)督督的一項(xiàng)重重要內(nèi)容。。那么是不不是每一位位業(yè)主都可可以以監(jiān)督督賬務(wù)賬目目的名義檢檢查管理公公司的賬目目呢？確確切切地說(shuō)，業(yè)業(yè)主作為費(fèi)費(fèi)用支付人人，有財(cái)務(wù)務(wù)監(jiān)督的權(quán)權(quán)利，但行行使此項(xiàng)權(quán)權(quán)利的方式式并不是通通過(guò)業(yè)主私私人檢查管管理公司的的賬目。查查賬的目的的是監(jiān)督管管理公司財(cái)財(cái)務(wù)支出的的公開(kāi)性與與透明度，，是否符合合預(yù)算項(xiàng)目目，有沒(méi)有有在支出方方面弄虛作作假欺騙業(yè)業(yè)主。作作為為監(jiān)督方與與被監(jiān)督方方都需要就就檢查結(jié)果果做出權(quán)威威的、有法法律效力的的結(jié)論。而而一般的業(yè)業(yè)主不具備備專(zhuān)業(yè)的財(cái)財(cái)務(wù)知識(shí)，，即使是專(zhuān)專(zhuān)業(yè)財(cái)務(wù)人人員也無(wú)法法以個(gè)人身身份提供具具有合法效效力的審計(jì)計(jì)證明。因因此，當(dāng)業(yè)業(yè)主以個(gè)人人身份查賬賬時(shí)，管理理公司有權(quán)權(quán)拒絕，否否則每個(gè)業(yè)業(yè)主都可以以濫用自己己的查賬權(quán)權(quán)，這樣只只能?chē)?yán)重干干擾管理公公司的正常常運(yùn)作。業(yè)業(yè)主如果要要行使此項(xiàng)項(xiàng)權(quán)利，有有兩種途徑徑可以選擇擇：一是私私人委托會(huì)會(huì)計(jì)師事務(wù)務(wù)所檢查；；二是提請(qǐng)請(qǐng)業(yè)主委員員會(huì)委托專(zhuān)專(zhuān)業(yè)事務(wù)所所檢查。只只有國(guó)家法法律承認(rèn)的的專(zhuān)業(yè)會(huì)計(jì)計(jì)師事務(wù)所所才能提供供有效的審審計(jì)報(bào)告以以達(dá)到查賬賬目的，維維護(hù)雙方的的合法權(quán)益益，同時(shí)也也真正地幫幫助業(yè)主行行使自己的的合法權(quán)利利。業(yè)委會(huì)怎么么監(jiān)管物業(yè)業(yè)費(fèi)?物業(yè)管理公公司正常運(yùn)運(yùn)作的經(jīng)費(fèi)費(fèi)來(lái)源于管管理費(fèi)的收收繳。管理理公司每年年度必須編編制管理費(fèi)費(fèi)年度預(yù)算算和進(jìn)行年年度管理費(fèi)費(fèi)用決算。。由于各種種原因的綜綜合影響，，年度管理理費(fèi)決算與與年度預(yù)算算產(chǎn)生較大大偏差，有有的超預(yù)算算開(kāi)支，有有的因預(yù)算算不合理而而產(chǎn)生較大大節(jié)余。因因此，做好好對(duì)物業(yè)管管理公司費(fèi)費(fèi)用支出的的監(jiān)督，能能保障業(yè)主主的切身利利益。對(duì)對(duì)超超預(yù)算開(kāi)支支的管理費(fèi)費(fèi)決算，管管理公司往往往以此為為理由，在在下年度調(diào)調(diào)增管理費(fèi)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，這樣就就會(huì)增加用用戶下年度度成本費(fèi)用用負(fù)擔(dān)，加加大現(xiàn)金的的流出。對(duì)對(duì)于產(chǎn)生較較大節(jié)余的的管理費(fèi)決決算，或者者是當(dāng)年度度管理公司司的成本控控制方面取取得較佳成成效，或者者是管理費(fèi)費(fèi)預(yù)算存在在一定的不不合理性，，所節(jié)余額額應(yīng)該作為為下年度預(yù)預(yù)算費(fèi)用開(kāi)開(kāi)支額的一一部分經(jīng)費(fèi)費(fèi)來(lái)源，同同時(shí)，也可可以要求管管理公司適適當(dāng)調(diào)低下下年度管理理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，這樣樣就可以減減輕用戶下下年度成本本費(fèi)用負(fù)擔(dān)擔(dān)，減少現(xiàn)現(xiàn)金流出。?？梢?jiàn)，做做好對(duì)物業(yè)業(yè)管理公司司費(fèi)用支出出監(jiān)督，對(duì)對(duì)用戶的切切身利益有有較大保障障作用。時(shí)時(shí)下，絕大大多數(shù)物業(yè)業(yè)管理公司司均定期公公布財(cái)務(wù)報(bào)報(bào)表，以