知名公司地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理

中海地產(chǎn)

——成本管理中海地產(chǎn)成本管理伴隨著改革開(kāi)放的春風(fēng)和我國(guó)住房制度、土地使用制度的改革，房地產(chǎn)業(yè)逐漸復(fù)蘇并快速發(fā)展起來(lái)。迅速成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，但在其發(fā)展過(guò)程中存在的問(wèn)題也日益凸顯，加之近年來(lái)，國(guó)家相繼出臺(tái)了一系列較為嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控政策，使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)獲得土地的成本越來(lái)越高，市場(chǎng)投資熱度減退，項(xiàng)目預(yù)期投資利潤(rùn)率下降。許多企業(yè)開(kāi)始注重成本管理控制，清晰的意識(shí)到成本管理水平就是企業(yè)盈利的保證，就是企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。那么房地產(chǎn)企業(yè)如何在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中生存和發(fā)展下去，不言而喻成本管理的好壞就是一個(gè)關(guān)鍵性因素。項(xiàng)目成本管理是企業(yè)健康持續(xù)發(fā)展的動(dòng)力，是品質(zhì)文化建設(shè)的重要組成部分。企業(yè)在品質(zhì)的支撐，文化的引導(dǎo)下才能提高員工的成本意識(shí)和能力；系統(tǒng)地控制和降低成本。在不違背降低成本原則的情況下降到盡可能低的水平，并加以保持，旨在實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的最大化和低成本運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略。

一四三二中海地產(chǎn)成本管理內(nèi)容中海地產(chǎn)成本管理具體思路成本控制的具體辦法及經(jīng)驗(yàn)中海地產(chǎn)成本管理體系剖析土地成本前期費(fèi)用成本營(yíng)銷財(cái)務(wù)成本管理成本工程成本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成

項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本分析從成本的屬性來(lái)看，土地成本、管理費(fèi)及財(cái)務(wù)成本在項(xiàng)目初期即可大部分確定，其波動(dòng)幅度微小，可控性相對(duì)較?。磺捌谫M(fèi)用、工程成本、營(yíng)銷成本則會(huì)因?yàn)轫?xiàng)目本身情況、涉及復(fù)雜因素眾多等而出現(xiàn)前后測(cè)差異較大的情況，如采取有效措施，則可壓縮性（可控性）較強(qiáng)。因此，工程成本、營(yíng)銷成本是我們?cè)陧?xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中進(jìn)行成本控制的重點(diǎn)。尤以工程成本為重。

中海地產(chǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本科目：一、土地費(fèi)用二、前期費(fèi)用三、建筑安裝成本（基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施、單體建安）四、其他直接費(fèi)五、利息六、公司管理費(fèi)七、銷售費(fèi)用中海地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本控制的總體思路

建立成本控制目標(biāo)公司成立成本控制小組在保證設(shè)計(jì)質(zhì)量的前提下推行成本限額設(shè)計(jì)嚴(yán)格規(guī)范工程分判程度完善設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證程序、完善變更前的成本評(píng)審制度開(kāi)源節(jié)流，嚴(yán)格控制管理費(fèi)用開(kāi)支成本經(jīng)營(yíng)目標(biāo)/盈利指標(biāo)項(xiàng)目策劃銷售定位項(xiàng)目設(shè)計(jì)/部品定位合作資源資金來(lái)源政策與市場(chǎng)環(huán)境影響中海地產(chǎn)成本的主要因素自身管理能力項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏/現(xiàn)場(chǎng)施工

成本管理的目的是保證成本的支出獲得最大效益

----提升價(jià)值以經(jīng)濟(jì)合理性最大的成本提升產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力，并形成行業(yè)成本優(yōu)勢(shì)。

價(jià)值工程中海地產(chǎn)成本管理的目的土地成本管理土地成本（約占項(xiàng)目總成本的30-35%左右），主要指土地獲得階段形成的種類費(fèi)用支出，包括地價(jià)、土地動(dòng)拆遷補(bǔ)償費(fèi)、各類補(bǔ)償費(fèi)、土地契稅等。在房地產(chǎn)整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，土地一旦到手，其成本即基本確定，直至項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完成，該成本一般也不會(huì)有較大變化。因此控制土地成本的關(guān)鍵在于拿地時(shí)的成本分析準(zhǔn)確。采取一定的投標(biāo)報(bào)價(jià)策略、嚴(yán)格控制交地及付款風(fēng)險(xiǎn)。中海地產(chǎn)成本控制的具體辦法及經(jīng)驗(yàn)中海地產(chǎn)在土土地成本控制制方面主要采采取以下針對(duì)對(duì)性策略：舊城改造地塊塊：積極與政政府協(xié)商，爭(zhēng)爭(zhēng)取盡可能的的優(yōu)惠政策；；爭(zhēng)取在稅收收方面獲得一一定程度的返返還；在地塊塊規(guī)劃設(shè)計(jì)允允許條件下盡盡可能爭(zhēng)取高高容積率，間間接降低土地地成本。其它發(fā)展商轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓（掛牌交交易）的地塊塊：在地理位位置、區(qū)位環(huán)環(huán)境狀況、項(xiàng)項(xiàng)目公司的財(cái)財(cái)務(wù)狀況等方方面對(duì)其進(jìn)行行仔細(xì)認(rèn)真的的調(diào)查，減少少操作過(guò)程中中的風(fēng)險(xiǎn)（如如是否有債務(wù)務(wù)糾紛）；同同時(shí)積極與轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓方進(jìn)行協(xié)協(xié)商，延長(zhǎng)付付款期限，降降低資金成本本。中海地產(chǎn)成本本控制的具體體辦法及經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)公開(kāi)招投標(biāo)或或拍賣地塊：：加強(qiáng)地塊區(qū)區(qū)域房地產(chǎn)市市場(chǎng)的研究以以及項(xiàng)目可行行性研究，加加強(qiáng)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手的分析研研究，做到正正確客觀投標(biāo)標(biāo)。采取一定定的投票策略略，做好政府府有權(quán)部門的的公關(guān)工作中中標(biāo)后在簽約約及履約的過(guò)過(guò)程中爭(zhēng)取對(duì)對(duì)我司土地開(kāi)開(kāi)發(fā)、交地以以及付款有利利的條件，降降低土地成本本。中海地產(chǎn)成本本控制的具體體辦法及經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)土地成本控制制小結(jié)：根據(jù)多年來(lái)積積累的房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，，中海地產(chǎn)逐逐步建立土地地儲(chǔ)備資料體體系，對(duì)不同同時(shí)段、不同同域、不同來(lái)來(lái)源的土地資資料進(jìn)行分門門別類，并建建立競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手調(diào)研制度保保證了投標(biāo)過(guò)過(guò)程，最大程程度降低了分分開(kāi)招標(biāo)所帶帶來(lái)的土地成成本增加風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。中海地產(chǎn)產(chǎn)土地成本管管理的主要責(zé)責(zé)任部門為投資發(fā)展部。。中海地產(chǎn)成本本控制的具體體辦法及經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)前期費(fèi)用前期費(fèi)用（約約占項(xiàng)目總成成本的2-3%左右），主要要指設(shè)計(jì)費(fèi)、、報(bào)建費(fèi)、勘勘察測(cè)繪費(fèi)以以及可研費(fèi)用用，其中成本本控制的重點(diǎn)點(diǎn)為設(shè)計(jì)費(fèi)（（報(bào)建費(fèi)、勘勘察費(fèi)等比重重較小，且一一般有相關(guān)收收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)）。。中海地產(chǎn)前期期費(fèi)用管理對(duì)于設(shè)計(jì)費(fèi)用用，主要從以以下幾方面進(jìn)進(jìn)行控制（1）無(wú)論是規(guī)劃劃設(shè)計(jì)還是一一般的裝修設(shè)設(shè)計(jì)均采取多多單位、多輪輪次招標(biāo)，以以爭(zhēng)取最佳的的性價(jià)比；（2）嚴(yán)格控制設(shè)設(shè)計(jì)質(zhì)量，在在項(xiàng)目前期即即盡可能確定定有關(guān)技術(shù)經(jīng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)參數(shù)數(shù)，防止因設(shè)設(shè)計(jì)自身失誤誤原因?qū)е鲁沙杀驹黾?，設(shè)設(shè)計(jì)費(fèi)用的審審核、支付亦亦與之掛鉤；；（3）在滿足設(shè)計(jì)計(jì)質(zhì)量的前提提下，限制鋼鋼筋含量、砼砼含量、節(jié)點(diǎn)點(diǎn)設(shè)計(jì)等對(duì)工工程造價(jià)影響響大的內(nèi)容；；（4）滿足建筑效效果的前提下下，控制裝飾飾用料和建筑筑材料封樣對(duì)對(duì)工程造價(jià)的的影響。中海地產(chǎn)前期期費(fèi)用管理前期費(fèi)用控制制小結(jié)中海地產(chǎn)前期期費(fèi)用管理眾所周知，設(shè)設(shè)計(jì)結(jié)果決定定了工程造價(jià)價(jià)的85%甚至以上，因因此設(shè)計(jì)管理理（雖然整個(gè)個(gè)設(shè)計(jì)費(fèi)用僅僅占總成本的的2%）是工程成本本管理的重中中之重。一方方面，合約及及項(xiàng)目應(yīng)積極極配合參與結(jié)結(jié)構(gòu)選型設(shè)計(jì)計(jì)、基礎(chǔ)設(shè)計(jì)計(jì)等的評(píng)估，，參與材料、、設(shè)備的經(jīng)濟(jì)濟(jì)性評(píng)價(jià)，盡盡可能為設(shè)計(jì)計(jì)提供全面客客觀的經(jīng)濟(jì)性性建議、另一一方面，設(shè)計(jì)計(jì)部門自身應(yīng)應(yīng)以項(xiàng)目定位位為原則，在在保證設(shè)計(jì)質(zhì)質(zhì)量的前提下下盡可能做到到限額設(shè)計(jì)，，注重進(jìn)行設(shè)設(shè)計(jì)成果性價(jià)價(jià)比分析，著著重抓好事前前的設(shè)計(jì)修改改、多選樣、、多分析、避避免完工后的的返工及不必必要的成本浪浪費(fèi)。中海地地產(chǎn)設(shè)計(jì)費(fèi)的的管理責(zé)任部部門為設(shè)計(jì)管理部。甲供物資成本

分判工程配套成本中海地產(chǎn)工程程成本管理工程成本管理理工程成本（約約占項(xiàng)目總成成本的50-55%左右），主要要由分判工程程及甲供物資資成本、配套套成本等構(gòu)成成。土建裝飾消防弱電室內(nèi)全裝修分判工程電梯甲供材料機(jī)電安裝中海地產(chǎn)工程程成本管理分判工程及甲甲供物資成本本主要包括土土建、機(jī)電安安裝、裝飾、、室內(nèi)全裝修修、消防、弱弱電、電梯、、甲供材料等等通過(guò)招投標(biāo)標(biāo)確定的分判判工程/供貨合同成本本。分判成本控制制的具體措施施：中海地產(chǎn)工程程成本管理在項(xiàng)目前期（（項(xiàng)目規(guī)劃階段段、方案設(shè)計(jì)計(jì)階段、施工工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)階階段等），根據(jù)設(shè)計(jì)計(jì)的深度，以以及過(guò)往工程程建設(shè)經(jīng)驗(yàn)數(shù)數(shù)據(jù)、市場(chǎng)價(jià)價(jià)格因素，結(jié)結(jié)合項(xiàng)目市場(chǎng)場(chǎng)定位、銷售售市場(chǎng)預(yù)測(cè)情情況，通過(guò)不不斷調(diào)整、修修正的方式盡盡早確定合理理的成本控制制目標(biāo)。分判成本控制制的具體措施施：中海地產(chǎn)工程程成本管理2.成本控制目標(biāo)標(biāo)一旦確定，，成本管理部部門（合約、、財(cái)務(wù)）應(yīng)及及時(shí)對(duì)成本測(cè)測(cè)算值作進(jìn)一一步拆分（如如按土建、安安裝、消防、、弱電、鋁合合具體化的成成本控制指標(biāo)標(biāo)對(duì)工程分判判和材料選用用有指導(dǎo)作用用。舉例來(lái)說(shuō)說(shuō)：設(shè)計(jì)圖紙紙要求外墻采采用花崗石，，則國(guó)產(chǎn)材料料、進(jìn)口材料料，效果不一一樣，價(jià)格差差異也很大，，決策時(shí)就需需要根據(jù)分解解后的成本控控制目標(biāo)結(jié)合合有關(guān)項(xiàng)目定定位情況進(jìn)行行綜合評(píng)判、、選擇，或進(jìn)進(jìn)一步的選取取替代品，達(dá)達(dá)到設(shè)計(jì)效果果與建造成本本的平衡、統(tǒng)統(tǒng)一。分判成本控制制的具體措施施：3.在工程分判和和材料采購(gòu)過(guò)過(guò)程中，堅(jiān)持持“三堂會(huì)審、貨貨比三家，最最低價(jià)中標(biāo)”的原則。各分分判工程均編編制標(biāo)底，作作為報(bào)價(jià)評(píng)議議的重要依據(jù)據(jù)。同時(shí)，加加強(qiáng)分判商管管理工作，完完善投標(biāo)單位位的資格預(yù)審審、考核制度度，本著公開(kāi)開(kāi)、公平、公公正的原則廣廣泛吸收種類類承包商，以以實(shí)現(xiàn)充分的的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，，最終實(shí)現(xiàn)降降低成本的目目標(biāo)。中海地產(chǎn)工程程成本管理分判成本控制制的具體措施施：中海地產(chǎn)工程程成本管理4.加強(qiáng)對(duì)投標(biāo)單單位的議標(biāo)制制度。一方面面，通過(guò)議標(biāo)標(biāo)，解決了了招標(biāo)標(biāo)過(guò)程中存在在的圖紙、技技術(shù)、工期節(jié)節(jié)點(diǎn)設(shè)置等各各類含糊不清清的問(wèn)題，避避免了將這些些問(wèn)題、矛盾盾帶入合同中中而可能導(dǎo)致致的后期現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)施工糾紛、、價(jià)款爭(zhēng)議事事項(xiàng)；另一方方面利用承包包商的競(jìng)爭(zhēng)心心態(tài)實(shí)現(xiàn)報(bào)價(jià)價(jià)讓利，成本本下浮。5.充分進(jìn)行建材材市場(chǎng)調(diào)研，，了解有關(guān)新新工藝、新材材料、積累廣廣泛的市場(chǎng)信信息，廠家單單位，以充分分協(xié)助設(shè)計(jì)部部門進(jìn)行設(shè)計(jì)計(jì)、選樣、封封樣，并盡可可能實(shí)現(xiàn)有關(guān)關(guān)材料的替代代、有關(guān)施工工方案的替代代，降低工程程成本。分判成本控制制的具體措施施：6.設(shè)計(jì)圖紙、材材料樣板提早早開(kāi)始研究、、完善，招標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)備工作也也應(yīng)早開(kāi)始。。金無(wú)赤金、、人無(wú)完人，，我們的造價(jià)價(jià)管理人員、、設(shè)計(jì)管理人人員避免不了了對(duì)某些專業(yè)業(yè)存在生疏、、不了解的情情況提早開(kāi)始始這方面的工工作，實(shí)際上上是在學(xué)習(xí)的的過(guò)程中完成成了準(zhǔn)備工作作，為下一步步的正式操作作過(guò)程積累了了必要的專業(yè)業(yè)知識(shí)和管理理經(jīng)驗(yàn)，少走走了彎路減少少了后期成本本增加的可能能機(jī)會(huì)，間接接實(shí)現(xiàn)了成本本控制目標(biāo)。中海地產(chǎn)工程程成本管理分判成本控制制的具體措施施：中海地產(chǎn)工程程成本管理7.完善設(shè)設(shè)計(jì)變變更、、現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)簽證證的流流程、、制度度，完完善設(shè)設(shè)計(jì)變變更前前的成成本評(píng)評(píng)審制制度，，明確確各相相關(guān)人人員的的簽字字權(quán)限限。設(shè)設(shè)計(jì)變變更引引致的的費(fèi)用用調(diào)整整是工工程成成本控控制的的重點(diǎn)點(diǎn)和難難點(diǎn)，，因?yàn)闉榇蟛坎糠值牡氖┕すD紙紙發(fā)生生變更更修改改時(shí)，，一般般無(wú)法法借助助于貨貨比三三家的的方式式確定定造價(jià)價(jià)。只只能是是以獨(dú)獨(dú)家協(xié)協(xié)商議議價(jià)的的方式式進(jìn)行行落實(shí)實(shí)。這這必然然會(huì)帶帶來(lái)成成本的的增加加。我我們推推行的的控制制措施施主要要是：：嚴(yán)格格變更更前的的成本本評(píng)審審，明明確相相關(guān)我我員的的簽字字權(quán)限限，即即由設(shè)設(shè)計(jì)院院簽發(fā)發(fā)的設(shè)設(shè)計(jì)修修改圖圖紙必必須經(jīng)經(jīng)過(guò)公公司設(shè)設(shè)計(jì)管管理部部門的的書(shū)面面確認(rèn)認(rèn)，如如涉及及變更更金額額較大大（20萬(wàn)元以以上）），則則提交交公司司總經(jīng)經(jīng)理辦辦公會(huì)會(huì)討論論確定定后再再予以以實(shí)施施。分分判工工程及及甲供供物資資成本本管理理的主主要責(zé)責(zé)任部部門為為合約約管理理部和和項(xiàng)目目發(fā)展展部。。特別別要強(qiáng)強(qiáng)調(diào)的的是，，近年年來(lái)，，在財(cái)財(cái)務(wù)系系統(tǒng)的的配合合下，，合約約管理理部建建立了了成本本分析析預(yù)警警制度度，取取得了了較好好的效效果。。成本本分析析預(yù)警警制度度指的的是成成本管管理部部門與與有關(guān)關(guān)部門門配合合，在在項(xiàng)目目發(fā)展展的不不同階階段根根據(jù)項(xiàng)項(xiàng)目發(fā)發(fā)展的的具體體情況況實(shí)時(shí)時(shí)，定定期調(diào)調(diào)整成成本臺(tái)臺(tái)帳，，及時(shí)時(shí)反饋饋有關(guān)關(guān)成本本變動(dòng)動(dòng)情況況，預(yù)預(yù)測(cè)成成本變變動(dòng)趨趨勢(shì)，，并通通過(guò)各各種有有效途途徑（（如成成本控控制小小組會(huì)會(huì)議制制度））及時(shí)時(shí)進(jìn)行行調(diào)整整、消消除造造成成成本異異常波波動(dòng)的的不合合理因因素。。另外外，在在項(xiàng)目目完工工生，，對(duì)由由財(cái)務(wù)務(wù)部、、合約約管理理部共共同牽牽頭，，對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)成成本的的組成成、分分布、、變化化過(guò)程程進(jìn)行行深入入分析析，并并做出出合理理的評(píng)評(píng)估。。營(yíng)銷成本管理售樓處費(fèi)用廣告費(fèi)推廣費(fèi)中海地地產(chǎn)營(yíng)營(yíng)銷成成本管管理營(yíng)銷成成本（（約占占項(xiàng)目目總成成本的的5-8%左右）），主主要指指在項(xiàng)項(xiàng)目銷銷售過(guò)過(guò)程中中形成成的種種類費(fèi)費(fèi)用，，包括括廣告告費(fèi)、、推廣廣費(fèi)、、售樓樓處費(fèi)費(fèi)用。。營(yíng)銷成成本管管理的的具體體措施施：中海地地產(chǎn)營(yíng)營(yíng)銷成成本管管理建立各各項(xiàng)的的廣告告及市市場(chǎng)推推廣計(jì)計(jì)劃、、預(yù)算算的執(zhí)執(zhí)行及及監(jiān)督督體制制。隨隨著公公司項(xiàng)項(xiàng)目增增加，，營(yíng)銷銷中的的廣告告及推推廣手手法增增多，，廣告告隨機(jī)機(jī)性加加強(qiáng)，，廣告告費(fèi)用用的不不可測(cè)測(cè)因素素也隨隨之增增多，，建立立完善善的廣廣告及及市場(chǎng)場(chǎng)推廣廣計(jì)劃劃以及及費(fèi)用用預(yù)算算制度度，是是必不不可少少的。。上述述制度度的要要點(diǎn)在在于計(jì)計(jì)劃及及預(yù)算算編制制的準(zhǔn)準(zhǔn)確性性、可可操作作性、、有針針對(duì)性性，一一方面面確保保在宏宏觀上上實(shí)現(xiàn)現(xiàn)控制制項(xiàng)目目的廣廣告及及市場(chǎng)場(chǎng)推廣廣費(fèi)用用，另另一方方面緊緊緊抓抓住市市場(chǎng)根根據(jù)不不同項(xiàng)項(xiàng)目的的特點(diǎn)點(diǎn)靈活活多變變地采采取種種類媒媒體推推廣措措施。。營(yíng)銷成成本管管理的的的具具體措措施：：中海地地產(chǎn)營(yíng)營(yíng)銷成成本管管理2.完善營(yíng)營(yíng)銷成成本管管理的的招標(biāo)標(biāo)體系系，完完善各各項(xiàng)廣廣告制制作的的報(bào)價(jià)價(jià)、比比價(jià)、、議價(jià)價(jià)操作作流程程，用用競(jìng)標(biāo)標(biāo)的方方式，，謀求求各項(xiàng)項(xiàng)廣告告制作作的優(yōu)優(yōu)質(zhì)低低價(jià)，，控制制廣告告制作作的費(fèi)費(fèi)用成成本。。3.降低媒媒體發(fā)發(fā)布的的折扣扣點(diǎn)，，媒體體發(fā)布布尤其其是報(bào)報(bào)紙廣廣告的的投放放，占占整個(gè)個(gè)廣告告費(fèi)用用的比比重很很大，，進(jìn)一一步降降低主主要媒媒體廣廣告發(fā)發(fā)布的的折扣扣點(diǎn)數(shù)數(shù)，可可直接接降低低廣告告費(fèi)用用，對(duì)對(duì)于營(yíng)營(yíng)銷成成本的的控制制也是是有效效的舉舉措。。營(yíng)銷成成本管管理的的主要要責(zé)任任部門門為營(yíng)營(yíng)銷策策劃部部。中海地地產(chǎn)管管理成成本控控制管理成成本（（約占占項(xiàng)目目總成成本的的2-3%左右）），是是指公公司、、項(xiàng)目目部為為組織織和管管理項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)經(jīng)經(jīng)營(yíng)活活動(dòng)而而發(fā)生生的種種類費(fèi)費(fèi)用，，主要要為人人力資資源成成本及及行政政成本本。管理成本人力資源

行政成本管理成成本控控制的的具體體措施施：中海地地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目管管理成成本控控制人力資資源成成本由由人力力資源源部負(fù)負(fù)責(zé)，，依據(jù)據(jù)項(xiàng)目目規(guī)模模及發(fā)發(fā)展進(jìn)進(jìn)度合合理制制度人人員配配備方方案，，預(yù)算算人力力資源源成本本。行行政成成本則則依據(jù)據(jù)集團(tuán)團(tuán)下達(dá)達(dá)的年年度管管理費(fèi)費(fèi)用指指標(biāo)，，按項(xiàng)項(xiàng)目分分拆到到各部部門，，作為為部門門考核核指標(biāo)標(biāo)。管理成成本控控制的的措施施主要是是全員員樹(shù)立立降低低成本本、增增加效效益的的觀念念，全全方位位對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目的的開(kāi)發(fā)發(fā)間接接費(fèi)進(jìn)進(jìn)行監(jiān)監(jiān)控，，如提提高工工作效效率，，減少少浪費(fèi)費(fèi)、減減少管管理費(fèi)費(fèi)用的的開(kāi)支支等。。財(cái)務(wù)成成本（（約占占項(xiàng)目目總成成本的的6-8%左右）），主主要為為資金金成本本和稅稅務(wù)成成本，，由項(xiàng)項(xiàng)目總總成本本確定定。財(cái)財(cái)務(wù)部部協(xié)同同項(xiàng)目目發(fā)展展總提提前做做好與與政府府部門門的溝溝通，，爭(zhēng)取取稅收收優(yōu)惠惠，在在可控控范圍圍內(nèi)最最大限限度降降低稅稅金成成本。。依據(jù)據(jù)項(xiàng)目目《可行性性研究究報(bào)告告》、《項(xiàng)目發(fā)發(fā)展計(jì)計(jì)劃》、《年度現(xiàn)現(xiàn)金流流量預(yù)預(yù)算》，合理理安排排資金金計(jì)劃劃，發(fā)發(fā)揮集集團(tuán)資資金統(tǒng)統(tǒng)籌的的優(yōu)勢(shì)勢(shì)，保保證項(xiàng)項(xiàng)目資資金供供求平平衡，，最大大限度度降低低項(xiàng)目目資金金成本本。另外，，與合合約管管理部部配合合，采采取適適當(dāng)緩緩付分分判商商糧款款的方方式也也可以以降低低財(cái)務(wù)務(wù)成本本中海地地產(chǎn)財(cái)財(cái)務(wù)成成本管管理中海地地產(chǎn)和和萬(wàn)科科的管管理水水平在在房地地產(chǎn)行行業(yè)是是比較較出名名的，，分析析《中海地地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目發(fā)發(fā)展成成本管管理制制度》，可以以看出出中海海地產(chǎn)產(chǎn)這套套成本本管理理制度度并沒(méi)沒(méi)有運(yùn)運(yùn)用多多么復(fù)復(fù)雜或或很超超前的的管理理手段段，似似乎就就是將將教科科書(shū)中中的成成本管管理方方法落落實(shí)到到了具具體管管理制制度和和實(shí)施施中。。但是是仔細(xì)細(xì)分析析，這這套制制度確確實(shí)系系統(tǒng)性性很強(qiáng)強(qiáng)，有有其很很多先先進(jìn)的的方面面。下下面是是我對(duì)對(duì)這套套中海海項(xiàng)目目成本本管理理體系系的一一些認(rèn)認(rèn)識(shí)。。中海地地產(chǎn)成成本管管理體體系剖剖析中海地地產(chǎn)成成本管管理體體系剖剖析中海地地產(chǎn)成成本管管理文文件體體系分分析中海地地產(chǎn)成成本管管理文文件由由一系系列文文件組組成，，最高高一級(jí)級(jí)是《中海地地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目發(fā)發(fā)展成成本管管理制制度》，下面面還有有一系系列文文件，，包括括管理理辦法法，管管理指指引、、工作作程序序、單單項(xiàng)通通知和和用表表等，，將這這些文文件進(jìn)進(jìn)行分分類后后，見(jiàn)見(jiàn)下表表。中海地地產(chǎn)成成本管管理體體系剖剖析文件類型文件名稱文件主要內(nèi)容綱領(lǐng)性控制文件《中海地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展成本管理制度》包括成本管理總思路，組織管理架構(gòu)、各部門對(duì)于成本管理的職責(zé)、開(kāi)發(fā)建設(shè)各階段成本管理內(nèi)容、成本動(dòng)態(tài)監(jiān)控等

《中海地產(chǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本科目》工程成本與財(cái)務(wù)科目相結(jié)合的成本分解體系

《中海地產(chǎn)統(tǒng)一合約安排管理辦法》包括合同結(jié)構(gòu)策劃、計(jì)價(jià)方式、付款方式、物料供應(yīng)方式等策劃原則部門管理文件《合約管理部組織架構(gòu)與崗位職責(zé)》合約管理部的組織架構(gòu)與崗位職責(zé)招投標(biāo)管理文件《關(guān)于加強(qiáng)工程合同管理的通知》總部將參與子公司的大額工程合同的招標(biāo)、定標(biāo)等工作

《分判商名冊(cè)管理程序》分判商（承包商）考察、入庫(kù)、履約調(diào)查、分類與更新等

《招標(biāo)分判工作程序》包括招標(biāo)策劃、招投標(biāo)文件編制、招投標(biāo)過(guò)程管理、評(píng)標(biāo)定標(biāo)程序等合同簽訂后的成本管理文件《合約管理工作程序》合同后的成本管理，包括交底、付款、預(yù)算、報(bào)價(jià)、變更、結(jié)算管理

《工程簽證管理工作程序》施工過(guò)程的簽證管理

《關(guān)于加強(qiáng)對(duì)大額工程款支付審批管理的通知》大額付款管理中海地地產(chǎn)成成本管管理體體系剖剖析(1)成本管管理總總思路路清晰晰而且且系統(tǒng)統(tǒng)，中海的的成本本管理理總思思路：：以統(tǒng)統(tǒng)一成成本科科目為為前提提，以以全過(guò)過(guò)程成成本管管理為為主線線，以以建安安成本本動(dòng)態(tài)態(tài)監(jiān)控控為重重點(diǎn)，，以建建立成成本經(jīng)經(jīng)驗(yàn)數(shù)數(shù)據(jù)庫(kù)庫(kù)為支支撐，，以統(tǒng)統(tǒng)一合合約安安排模模式及及ERP項(xiàng)目管管理為為手段段，構(gòu)構(gòu)建有有效的的成本本管理理體系系，不不斷完完善，，持續(xù)續(xù)改進(jìn)進(jìn)。(2)建立了了公司司統(tǒng)一一的、、和財(cái)財(cái)務(wù)緊緊密結(jié)結(jié)合的的成本本分解解體系系，相相當(dāng)于于統(tǒng)一一了成成本管管理的的“度量衡衡”。中海首首先建建立了了一個(gè)個(gè)和財(cái)財(cái)務(wù)科科目相相結(jié)合合的成成本分分解體體系-《中海地地產(chǎn)房房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目目成本本科目目》，成本本計(jì)劃劃、成成本管管理、、成本本核算算、成成本考考核等等都以以這個(gè)個(gè)成本本分解解體系系為基基礎(chǔ)，，即統(tǒng)統(tǒng)一了了各層層次成成本的的口徑徑和構(gòu)構(gòu)成，，相當(dāng)當(dāng)于統(tǒng)統(tǒng)一了了成本本管理理的“度量衡”，不會(huì)出現(xiàn)現(xiàn)各個(gè)部門門對(duì)于成本本理解不同同而造成的的偏差，而而影響成本本管理的執(zhí)執(zhí)行力。中海地產(chǎn)成成本管理體體系剖析(3)成本組織管管理架構(gòu)合合理，各部部門對(duì)于成成本管理的的職責(zé)清晰晰，并由發(fā)發(fā)展管理部部代表公司司進(jìn)行成本本總控。在總部成立立項(xiàng)目成本本管理工作作小組，小小組成員由由公司發(fā)展展管理委員員會(huì)確定，，由總部主主管領(lǐng)導(dǎo)、、各相關(guān)部部門負(fù)責(zé)人人和各地區(qū)區(qū)公司財(cái)務(wù)務(wù)負(fù)責(zé)人組組成，負(fù)責(zé)責(zé)統(tǒng)領(lǐng)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)務(wù)線的的項(xiàng)目成本本管理工作作，并向公公司發(fā)展管管理委員會(huì)會(huì)負(fù)責(zé)?？偛堪l(fā)展管管理部為項(xiàng)項(xiàng)目成本管管理的日常常工作機(jī)構(gòu)構(gòu),具體負(fù)責(zé)工工作小組成成員之間及及工作小組組與地區(qū)公公司之間的的聯(lián)絡(luò)等工工作。負(fù)責(zé)責(zé)下達(dá)、審審批目標(biāo)成成本，并進(jìn)進(jìn)行成本監(jiān)監(jiān)控。集團(tuán)總部的的投資管理理部、規(guī)劃劃設(shè)計(jì)中心心、營(yíng)銷策策劃中心、、財(cái)務(wù)資金金部和發(fā)展展管理部，，以及各地地區(qū)公司對(duì)對(duì)于項(xiàng)目成成本各部分分（基于成成本分解體體系）的管管理職責(zé)清清晰。中海地產(chǎn)成成本管理體體系剖析(4)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建建設(shè)全過(guò)程程各階段的的管理方法法和管理流流程清晰。。實(shí)施全過(guò)程程目標(biāo)成本本管理，在在項(xiàng)目的可可行性研究究、市場(chǎng)定定位、規(guī)劃劃設(shè)計(jì)、施施工等各個(gè)個(gè)階段，分分別建立成成本控制目目標(biāo)，實(shí)行行全過(guò)程目目標(biāo)成本管管理。并對(duì)對(duì)實(shí)施過(guò)程程的關(guān)鍵節(jié)節(jié)點(diǎn)進(jìn)行控控制，除以以上節(jié)點(diǎn)外外，還有施施工過(guò)程的的主體工程程開(kāi)工或主主包合同簽簽訂、主體體結(jié)構(gòu)封頂頂兩個(gè)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)，到達(dá)每每個(gè)節(jié)點(diǎn)時(shí)時(shí)必須進(jìn)行行成本預(yù)測(cè)測(cè)或核算，，超過(guò)成本本目標(biāo)必須須上報(bào)批準(zhǔn)準(zhǔn)。

對(duì)于于各個(gè)階段段成本管理理，均配有有相應(yīng)的表表格要求填填寫(xiě)上報(bào)，，下面對(duì)于于表格專門門還有分析析。(5)統(tǒng)一全公司司的成本管管理方法。?？偛繉?duì)地區(qū)區(qū)公司的合合約安排模模式做出統(tǒng)統(tǒng)一規(guī)定，，包括合約約策劃、工工程分判模模式、報(bào)價(jià)價(jià)及定標(biāo)、、甲供材管管理、進(jìn)度度款支付等等，地區(qū)公公司應(yīng)嚴(yán)格格執(zhí)行。中海地產(chǎn)成成本管理體體系剖析(6)對(duì)成本管理理每個(gè)環(huán)節(jié)節(jié)配有相應(yīng)應(yīng)工作指引引和模板。。對(duì)成本管理理每個(gè)環(huán)節(jié)節(jié)配有相應(yīng)應(yīng)工作指引引和模板，，內(nèi)容細(xì)致致全面，如如上述的《中海地產(chǎn)統(tǒng)統(tǒng)一合約安安排管理辦辦法》中，對(duì)項(xiàng)目目合同結(jié)構(gòu)構(gòu)策劃內(nèi)容容、報(bào)價(jià)方方式、定標(biāo)標(biāo)原則、工工程量計(jì)量量管理、造造價(jià)構(gòu)成、、甲供料確確定原則及及損耗率確確定、工程程款支付方方式等均有有詳細(xì)的說(shuō)說(shuō)明或規(guī)定定。如上述的《合約管理工工作程序》中，對(duì)合同同簽訂后的的合同交底底、付款、、預(yù)算、報(bào)報(bào)價(jià)、變更更、結(jié)算管管理等工作作，均有詳詳細(xì)的說(shuō)明明或規(guī)定。。中海地產(chǎn)成成本管理體體系剖析(7)配套用表齊齊全、清晰晰和細(xì)致，，形成體系系，對(duì)成本本管理每個(gè)個(gè)環(huán)節(jié)均有有標(biāo)準(zhǔn)用表表或示例模模板。各項(xiàng)制度的的配套用表表具體如下下：制度名稱配套用表《中海地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展成本管理制度》《中海地產(chǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本科目》

《項(xiàng)目成本及盈利預(yù)測(cè)表》

《項(xiàng)目建安成本目標(biāo)控制表》

《項(xiàng)目現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)表》

《項(xiàng)目建安成本預(yù)測(cè)明細(xì)表》

《開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本分期審批表》

《關(guān)于第×期第×階段成本預(yù)測(cè)報(bào)表的回復(fù)格式》

《項(xiàng)目發(fā)展成本控制目標(biāo)審核表VX.X》

《項(xiàng)目發(fā)展成本控制目標(biāo)審批表VX.X》中海地產(chǎn)成成本管理體體系剖析

《關(guān)于【XXXX】項(xiàng)目發(fā)展成本控制指標(biāo)（XX階段）的批復(fù)格式》

《項(xiàng)目成本超支審批表》

《建安成本超支審批表》

《項(xiàng)目成本執(zhí)行情況表》

《建安成本數(shù)據(jù)采集分析表》

招投標(biāo)管理制度《大額工程合同投標(biāo)單位備案表》

《大額工程合同定標(biāo)會(huì)議通知》

《大額工程合同中標(biāo)單位審批表》

《

年半年工程合約定標(biāo)情況表》

《分判商考察意見(jiàn)表》（適用于在建工程）

《分判商考察意見(jiàn)表》（適用于完工工程）

《分判商考察意見(jiàn)表》（適用企業(yè)基地）

《分判商考察意見(jiàn)表》（適用于工廠）

《分判商履約評(píng)價(jià)表》（HY01-05）

《分判商名冊(cè)》（HY01-06）

《分判商履約情況調(diào)查表》（HY01-07）

《分判工程招標(biāo)工作計(jì)劃（參考模板）》（HY02－02）中海地產(chǎn)成成本管理體體系剖析

《招標(biāo)文件評(píng)審表》（HY02－03）

《投標(biāo)單位審批表》（HY02－04）

《開(kāi)標(biāo)書(shū)》（HY02－05）

《分判工程定標(biāo)記錄》（HY02－06）

合同管理制度《合約管理策劃報(bào)告評(píng)審表》（HY02－01）

《合約交底記錄》（HY03－01）

《合同文件評(píng)審表》（HY02－07）

《合同分發(fā)登記表》（HY02－08）

合同簽訂后成本管理制度《工程付款證書(shū)》（模板）（HY03－02）

《工程變更價(jià)款確認(rèn)書(shū)》（HY03－05）

《工程變更價(jià)款審批表》（HY03－04）

《工程成本變動(dòng)報(bào)告》（HY03－03）

《工程簽證單》（HY04-01）

《工程簽證登記表》（HY04-02）

《簽證費(fèi)用審批表》（HY04-03）

《結(jié)算書(shū)》（模板）（HY03－06）

《結(jié)算確認(rèn)書(shū)》（HY03－07）若只有制度度和工作流流程，而不不配合以相相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)管理用表表或模板，，則這些制制度很難被被執(zhí)行，或或執(zhí)行效果果大打折扣扣。中海地產(chǎn)成成本管理體體系剖析(8)招投標(biāo)管理理制度融合合到成本管管理和合同同管理的各各項(xiàng)制度中中中海沒(méi)有單單獨(dú)編制招招投標(biāo)管理理制度，而而是將招投投標(biāo)管理制制度融合到到成本管理理和合同管管理的各項(xiàng)項(xiàng)制度中(9)對(duì)各地區(qū)公公司既有統(tǒng)統(tǒng)一，也有有開(kāi)放。制度規(guī)定：：各地區(qū)公公司應(yīng)按照照總部的相相關(guān)要求和和多年以來(lái)來(lái)形成的行行之有效的的作法,結(jié)合本公司司的實(shí)際情情況制定自自己的合約約管理辦法法可參照該該辦法制定定各地區(qū)管管理辦法。。龍湖萬(wàn)科綠城中海特色房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)成本管理理分析一、龍湖集集團(tuán)成本管管理辦法兩個(gè)關(guān)鍵費(fèi)項(xiàng)口徑、動(dòng)態(tài)成本統(tǒng)計(jì)和管控一條主線以合同及合約規(guī)劃為管理主線，由項(xiàng)目成本經(jīng)理管控項(xiàng)目總體成本三個(gè)模板目標(biāo)成本模板、合約規(guī)劃模板、歷史成本庫(kù)模板龍湖集團(tuán)成本管理辦法龍湖地產(chǎn)成成本管理體體系總體思路新增強(qiáng)控預(yù)預(yù)警體系，，完善無(wú)效效成本的管管理流程，，規(guī)范無(wú)效效成本的管管理方法。。統(tǒng)一成本科科目，新增增資源規(guī)劃劃管控體系系，并完善善前期目標(biāo)標(biāo)成本的測(cè)測(cè)算方法，，規(guī)范操作作步驟完善成本后后評(píng)估管理理流程，優(yōu)優(yōu)化成本信信息庫(kù)的管管理方法。。綠城地產(chǎn)成本管管理體系造價(jià)管理產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)性性招標(biāo)管理變更簽證管管理預(yù)結(jié)算管理理綜合成本體體系成本信息化化成本軟件信息月報(bào)報(bào)成本數(shù)據(jù)據(jù)庫(kù)目標(biāo)成本本動(dòng)態(tài)成本本責(zé)任成本本綜合成本本萬(wàn)科成本本管理體體系龍湖、綠綠城、萬(wàn)萬(wàn)科三家家企業(yè)成成本管理理共性從以上三三家企業(yè)業(yè)的項(xiàng)目目成本控控制可以以看出項(xiàng)項(xiàng)目成本本控制是是集經(jīng)濟(jì)濟(jì)、技術(shù)術(shù)與管理理為一體體的綜合合性管控控，即項(xiàng)項(xiàng)目管理理流程的的制度化化、統(tǒng)一一化、標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化。。以成本本控制貫貫穿整個(gè)個(gè)項(xiàng)目之之中。只只有做到到各方綜綜合評(píng)衡衡，同