宿州市某住宅小區(qū)可行性報告

宿州市某住宅小區(qū)可行性研究報告摘要本論文為房地產(chǎn)項目的可行性研究?？尚行匝芯繉τ谝粋€投資巨大的建設項目來說是十分必要的。本文運用科學的手段，站在客觀、公正的角度上，通過對宿州市經(jīng)濟狀況及房地產(chǎn)市場的分析，結合項目的具體情況，提出本項目的方案，包括項目建設的SWOT分析，市場定位，規(guī)劃設計方案，開發(fā)進度安排，市場營銷策略，總投資估算和資金籌措。然后運用工程經(jīng)濟的評價方法，對方案進行財務評價，包括對方案的盈利能力、清償能力、抗風險能力進行全面分析，最后得出本方案的綜合評價與建議。經(jīng)濟效益評價指標顯示，項目的社會效益和經(jīng)濟效益較好，項目可行。從盈虧平衡分析中得知，項目盈虧平衡點的風險程度較低。從敏感性分析看出，項目抗風險能力在合理水平內(nèi)。從概率分析可得，項目具有較高的可靠性。整個項目的經(jīng)濟評價比較理想。關鍵詞：房地產(chǎn)，可行性研究，財務評價ARESIDENTIALDISTRICTFEASIBILITYSTUDUYINSUZHOUABSTRACTThisthesisistheFacilityStudyofRealestate.Toanlargeconstructioninvestment,theFacilityStudyisveryimportantandessential.Bythemethodofscience,standingatanobjectiveandimpartialviewment,fromtheanalysistothecircumstanceofmacro-economicsofNation,Anhuiprovinceandsuzhou,addingthedetailcircumstanceoftheproject,thisthesisproposesadetailplantothisproject.IncludingtheSWOTAnalysisoftheproject,MarketingPrositon,thePlanofdesign,theScheduleofDevelopment,theStrategeofMarketingPromotion,theInvestmentestimateandthefundscollection.Then,makeatotalfinancialevaluationwithEngineeringEconomicmethodtothisplan.IncludingtheabilityofEarnings，PaytheloansandDefyingtheventures.Finally，thisthesismakeacomplexconclusionsandsuggestionstothisplan.Theresultsofeconomicevaluationsdisplaythatboththecommunitybeneficialreturnandeconomicresultsareverygood.Andtheprogramisfeasible.Bythebreak-evenanalysis,weareinformedthatthehazarddegreeofthebreak-evenpointislow.Bythesensitivityanalysis,weknowthehazardresistedcapabilityoftheitemisintheappropriaterange.Byprobabilityanalysis,wecanseethattheprofithasahighreliability.Theeconomicanalysisresultsoftheitemarequiteacceptable.Thecommunityandenvironmentbeneficialanalysisresultsdirectthattheitemhasalargecommunitybeneficialresulttothecommunity.KeyWords：RealEstate，F(xiàn)acilityStudy，F(xiàn)inancialEvaluation緒論近幾年，我國的經(jīng)濟飛速發(fā)展、城市化進程加快、居民收入水平提高及政府啟動內(nèi)需的政策，都為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展注入了新的活力?？傮w探討我國的房地產(chǎn)業(yè)仍處在綠色景氣區(qū)內(nèi)運行，但是有些局部的、結構性問題也應引起足夠的重視。房地產(chǎn)開發(fā)前期的首要和關鍵工作是項目的可行性研究。可行性研究是在項目的投資前期，通過對項目的投資環(huán)境和條件的調(diào)查研究，對項目各種建設方案以及建成后生產(chǎn)經(jīng)營方案實施的可能性、技術先進性、經(jīng)濟合理性進行分析和評價的過程。本篇可行性研究是對宿州市佳園住宅小區(qū)的可行性進行的分析與評價。首先，根據(jù)項目開發(fā)商對項目開發(fā)建設的設想以及項目的基本情況，對項目進行初步定位；其次，根據(jù)前階段的研究成果，及項目用地狀況、開發(fā)商的設想和有關城市規(guī)劃的要求等，提出項目規(guī)劃設計的指導思想、原則和方案，擬定營銷方案；然后，對擬開發(fā)項目實施進度進行安排；最后，在完成以上階段的基礎上，對項目進行投資估算，財務評價和不確定性分析，最終確定本項目是可行性。本篇可行性研究主要側重與四個方面的研究：A．市場調(diào)查與分析B．建設規(guī)模及功能標準C．投資估算與資金籌措D．財務評價與風險分析通過以上各個方面的研究與分析，得出該住宅小區(qū)的可行性研究報告，為小區(qū)的開發(fā)提供科學依據(jù)，降低開發(fā)的盲目性，提高開發(fā)的經(jīng)濟效益。1.項目介紹1．1項目背景及地塊現(xiàn)狀1．1．2項目背景（1）董園村位于宿州市西北面，上風上水，銀河一路和銀河二路的開工建設以及宿州市郊區(qū)的開發(fā)建設為董園村房地產(chǎn)開發(fā)帶來了極大的利好。市政府雖然未進行正面的引導，單已暗含借機帶動溫江跨越式發(fā)展之意。（2）本地政府將房地產(chǎn)業(yè)作為帶動董園村經(jīng)濟和聚集區(qū)域人氣的支柱產(chǎn)業(yè)，主持召開了“住在董園——宿州房地產(chǎn)高層論壇會”。論壇會的后續(xù)效應以及置信“紅塔花園”項目在董園村的成功，令董園村房地產(chǎn)市場受到市內(nèi)開發(fā)商的普遍關注，先后有華新國際、森宇房產(chǎn)、華潤房產(chǎn)、亞都房產(chǎn)等多家開發(fā)商在此圈地。（3）未來2-3年隨著宿州市中區(qū)舊房改造工程的全面展開，總拆遷量將達到400萬平方米，按1：3的安置比例計算，將帶來1200萬平方米的市場需求量。市內(nèi)無法消化如此巨大的市場需求，這必將帶動宿州市房地產(chǎn)市場郊區(qū)化的發(fā)展。（4）2001年12月份，四川建信置業(yè)發(fā)展有限責任公司正式與宿州市政府簽定了征地合同，其中一期用地400畝。2001年12月31日，建信公司在宿州市藝術中心舉辦了奧地利皇家管樂團新年音樂會，進行了本項目第一次的形象宣傳，為項目的開發(fā)、推廣作了鋪墊。1．1．3地塊現(xiàn)狀項目地塊位于董園村，總占地1560畝，以陀安河為界，濱臨汴河鎮(zhèn)，其主體部分位于董園村內(nèi)。地塊南臨銀河一路，東側緊靠淮海中路，可直通宿州市市區(qū)，西側目前為農(nóng)業(yè)區(qū)。地塊內(nèi)部地勢平坦、土地肥沃，相對落差在一米左右，現(xiàn)主要為農(nóng)田，其中零星分布著農(nóng)房和竹林，南臨銀河一路處有一企業(yè)。地塊內(nèi)現(xiàn)有一條東西向雙車道的水泥公路，路面高出兩側的田壟約一米左右，沿路兩側有部分村民自建的房屋。1．2項目地塊綜合開發(fā)環(huán)境1．2．1自然及人文歷史景觀條件地塊整體自然條件優(yōu)越，陀河蜿蜒流淌，水質較為清澈，沿河竹林與環(huán)舍而生的竹團共同構成了一道獨特的風景。1．2．2交通條件(1)項目地塊與外界連接交通條件地塊內(nèi)有一條兩車道水泥路面鄉(xiāng)間公路，整體路況較好。但與外部公路接合部為沙石路面，路況較差，較為泥濘、坑洼。(2)項目地塊周邊交通狀況目前地塊周邊有銀河一路路、銀河二路路、淮海中路。。政府在地塊控制紅線東、西、北三側均規(guī)劃有三條市政公路，目前尚未動工。隨著本項目及區(qū)域其它項目的啟動，本項目地塊周邊交通狀況是非常良好的。1．2．3水、土地、空氣污染狀況項目地塊整體污染狀況小。江安河水質較為清澈、流量大；土地平坦，幾乎均為農(nóng)業(yè)用地，西南部的企業(yè)處于停產(chǎn)狀態(tài)，污染小。從整體比較，本項目地塊污染狀況遠比宿州市區(qū)為輕，似有心曠神怡及有氧運動之美。1．2．4項目地塊周邊治安狀況分析項目地塊周邊居民以村民為主，服務業(yè)人口較少，居民世代為鄰，總體治安狀況較好。1．3項目地塊周邊建筑狀況分析項目地塊周邊建筑以村民的房舍為主，以圍合式院落和兩層自建房為主。西南面廠區(qū)內(nèi)的工業(yè)用房年代較為久遠，以五至六層磚混建筑為主。1．4項目地塊周邊居民狀況項目地塊周邊居民以附近村民為主，農(nóng)業(yè)人口占絕對比重。除西南處有極少的企業(yè)職工外，沒有其它類型的居民，商業(yè)人口、服務業(yè)人口及企業(yè)單位居民極少。1．5項目地塊周邊市政工程實施情況目前地塊周邊在建的市政工程濱河路一項，路面現(xiàn)已推平，正在鋪設兩側的管網(wǎng)。政府在環(huán)境地塊四周均規(guī)劃有市政道路，目前均未進行施工。1．6項目地塊周邊配套設施狀況1．6．1商業(yè)設施地塊周邊的商業(yè)設施非常少，地塊西南面李村內(nèi)有少量副食品商店、雜貨店和小餐館，在淮海中路側有雪楓公園。地塊周邊缺少銀行，郵局等配套設施和娛樂場所。1．6．2生活設施地塊處于農(nóng)業(yè)區(qū)內(nèi)，周邊沒有菜市場等生活配套設施。附近缺少醫(yī)院和療養(yǎng)院，李村內(nèi)有個別個體診所，淮海中路一側有宿州維眾職業(yè)技術學院，宿州教育學院。1．7項目地塊優(yōu)劣勢分析1．7．1優(yōu)勢分析（1）土地平坦，自然條件優(yōu)越，適宜進行房地產(chǎn)開發(fā)及營造良好的居住環(huán)境。（2）項目規(guī)劃用地近1600畝，符合房地產(chǎn)規(guī)?；_發(fā)的趨勢，同時也給設計師留出了設計的空間，便于組團的規(guī)劃與配套設施的完善。（3）緊臨淮海中路，距宿州市區(qū)三環(huán)路僅8公里，交通條件極為便利。濱河路的高標準建設以及規(guī)劃沿路兩側100米的綠化帶，不僅大大縮短了城鄉(xiāng)距離，也令回家成為一種享受。（4）項目地塊位于董園村未來規(guī)劃的中高檔居住區(qū)內(nèi)，周邊均為宿州市知名開發(fā)企業(yè)的項目地塊，區(qū)域含金量高，升值潛力大。未來區(qū)域的整體開發(fā)將有利于提升版塊整體形象和競爭力。（5）便于與其它開發(fā)企業(yè)合作共同營造周邊配套，加速居住氣候的形成，同時避免重復投資帶來的重復性浪費。（6）地塊內(nèi)有近三公里長的河岸線，有利于打造生態(tài)河景；沿岸良好的茂密竹林，既有利于打造具有本地風俗的景觀環(huán)境，又為開發(fā)企業(yè)節(jié)省了營造景觀綠化的成本；沿河的陀河灘有利于營造親水的休閑空間。（7）項目地塊所處區(qū)域為房地產(chǎn)開發(fā)的處女地，開發(fā)起點高，政府便于加強控制與規(guī)劃，令區(qū)域產(chǎn)品整體風格與檔次較為統(tǒng)一，可保持版塊形象的完整性。（8）“住在董園”成都房產(chǎn)高層論壇會的召開，樹立了良好的溫江版塊區(qū)域品牌，引起了市場的關注，為項目后期的宣傳推廣創(chuàng)造了良好的條件。（9）淮海中路兩側鋪設的管網(wǎng)為小區(qū)開發(fā)中的管線引入、引出創(chuàng)造了良好的水、電、氣、路等基礎設施條件。（10）本項目良好的區(qū)位環(huán)境和地塊特征為項目的成功開發(fā)創(chuàng)造了良好的基礎條件。加之成都建信公司雄厚的資金實力背景和良好的政府資源背景，輔以本項目良好的項目品牌和運作模式，宿州市政府將本項目列為宿州市政府一號工程，都將進一步加強本項目的優(yōu)勢。1．7．2劣勢分析（1）項目地塊面積大，開發(fā)建設周期長，投資成本大，資金回收慢。（2）項目地塊地勢平坦，地塊內(nèi)的相對落差僅為1米左右，地勢缺少起伏，不利于營造內(nèi)部規(guī)劃與景觀規(guī)劃的空間層次感和差異性。（3）地塊周邊現(xiàn)有的交通條件較差，濱河路的施工尚未進行，存在較大的變數(shù)，若其建設滯后，將對本項目的開發(fā)周期產(chǎn)生較大影響。（4）地塊周邊的商業(yè)、生活、娛樂等配套設施落后，居住環(huán)境與商業(yè)環(huán)境尚未形成，不利于項目的推廣。在相鄰本項目地塊附近圈地的開發(fā)企業(yè)，如紅塔花園、陽光花園等現(xiàn)在都未有實質性的開發(fā)動作，造成本項目在營造區(qū)域配套設施和吸引人氣上顯得勢單力孤。2.宏觀社會經(jīng)濟環(huán)境研究本項目投資規(guī)模大，開發(fā)周期長，在項目投資、營建、營銷和管理的各個環(huán)節(jié)必然會受到國家宏觀經(jīng)濟形式及產(chǎn)業(yè)政策的影響。當然要準確的預測宏觀面對本項目的影響程度，作出量化分析是非常困難的，本章我們將根據(jù)以下幾個不同的層面及角度對本項目面臨的宏觀背景及經(jīng)濟形勢作定性研判：2.1國民經(jīng)濟景氣狀況對本項目的影響在全球經(jīng)濟增長趨勢減緩，一些權威結構普通提出悲觀預測的時候，中國GDP在今年一季度增長8.1%，需求方面，全社會固定資產(chǎn)投資同比增長12.4%，消費品零售總額同比增長10.3%，呈現(xiàn)出穩(wěn)定增長的運行態(tài)勢，進而亞洲開發(fā)銀行4月19日也提出預測，認為中國和東南亞各國經(jīng)濟今年增速分別大7%和6%以上。目前觀察，國內(nèi)需求今年是上升趨勢，物價也是穩(wěn)定的，只要各項宏觀經(jīng)濟政策保持連續(xù)性和穩(wěn)定性，內(nèi)需不會出現(xiàn)異常變化。不確定因素主要是外需，最近，有越來越多的國內(nèi)外學者認為，世界經(jīng)濟尤其美國經(jīng)濟增長放緩慢將明顯影響中國經(jīng)濟的增長。這種影響將在下半年顯現(xiàn)。國家統(tǒng)計局副局長邱曉華認為，國際需求將減少，國內(nèi)需求則會增加，二者相抵后，我國今年整個經(jīng)濟運行將相對平穩(wěn)，增長率保持在7%～8%之間，不會出現(xiàn)大起大落。與此同時，據(jù)國家統(tǒng)計局調(diào)查，一季度全國企業(yè)景氣指數(shù)118.6，比上年同期提高3.4個百分點，扣除季節(jié)因素與上季持平，特別是股份合作企業(yè)和私營企業(yè)的景氣指數(shù)有所提高。我們認為，整體國民經(jīng)濟將突顯內(nèi)需為主格局，就目前的經(jīng)濟景氣狀況及今年的經(jīng)濟基本面而言是支持本項目的，但在本項目開發(fā)中應注意到今年下半年經(jīng)濟增長可能放緩對內(nèi)需增長的影響。2.2銀行利息及金融政策對本項目的影響從已發(fā)布的貨幣信貸情況中，今年一季度，人民銀行繼續(xù)執(zhí)行穩(wěn)健的貨幣政策，供應適度，落到了中央年初調(diào)整目標13—14%之內(nèi)，金融運行平穩(wěn)。國家貨幣政策委員會今年確定總的方針是，繼續(xù)執(zhí)行穩(wěn)健的貨幣政策，保持貨幣總量政策基本穩(wěn)定；靈活運用公開市場業(yè)務操作，及時調(diào)節(jié)商業(yè)銀行流動性；保持人民幣利率總水平穩(wěn)定，保持人民幣匯率基本穩(wěn)定；積極運用信貸政策，促進信貸結構調(diào)整；促進貨幣市場和醬市場協(xié)調(diào)發(fā)展。據(jù)專家預測，從我國經(jīng)濟發(fā)展的自身情況以及世界經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢來看，短期內(nèi)我國銀行利息不會有上調(diào)的可能。因此，該項目的開發(fā)期內(nèi)依然會處于一個較為寬松有利的金融環(huán)境中。只要良好地把握項目的開發(fā)進程，相關的配套資金及時到位，工程抵押貸款和消費性按揭貸款總體上利率風險不會太大。2.3通貨膨脹因素對本項目的影響今年一季度居民消費價格總水平同比上漲0.7%，物價總水平呈現(xiàn)出長穩(wěn)中微漲之勢。其中，城市上漲0.6%，農(nóng)村上漲0.8%。從構成看，上漲較快的項目主要是娛樂教育文化用品及服務項目和居住，同比分別上漲9.2%和2.4%，但食品價格下降1.6%。工業(yè)品出廠價格上漲0.8%，原材料、燃料、動力購進價格上漲2.9%。今年的物價還會進一步上漲，但漲幅不會太大，漲速也不會太快。由于物價水平總體比較平穩(wěn)，對本項目的投資收益影響不會太大。但是原材料、燃料、動力價格上漲較快可能會影響項目開發(fā)成本及費用開支，委托方應注意把握開發(fā)節(jié)奏，合理控制成本。2.4固定資產(chǎn)投資對本項目的影響今年1—4月份國有及其它經(jīng)濟類型累計完成投資4236億元，增長16.5%，比去年同期高出7.2個百分點，其中更新改造和房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)保持了快速增長的態(tài)勢：更新改造投資增長24.8%，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長22.8%，基本建設投資增長12.1%。在固定資產(chǎn)投資的地區(qū)分布中1—4月份，西部地區(qū)國有及其他經(jīng)濟類型投資672億元，同比增長了26.2%，而東部和中部地區(qū)投資增速各比西部地區(qū)增速慢了7.9和12.9個百分點。在投資增長中，有二個方面是值得關注的。一是新開工項目和資金來源呈現(xiàn)了較快的增長態(tài)勢，在資金來源中，自籌資金增長明顯，從自籌資金的較快增長中可以看出，在加入世貿(mào)的壓力與政府鼓勵措施的共同作用下，擴大更新改造投資在很大程度上已成為企業(yè)的一種自覺行為，這將促進投資增長；而房地產(chǎn)開發(fā)投資的增長狀況則反映出整體經(jīng)濟活動日漸活躍。二是住房投資的增長已經(jīng)連續(xù)數(shù)個季度保持在20%以上，由此也帶來了建材、裝修和家具市場的繁榮，人們的購房觀念和行為也開始從消費向投資轉變。這與消費信貸的發(fā)展有很大的關系。在去年高速增長的基礎上，今年第一季度的信貸繼續(xù)大幅增長，成為中國經(jīng)濟和金融發(fā)展中的一個突出現(xiàn)象。這也是今年經(jīng)濟繼續(xù)回升的一個重要因素。2.5消費需求對本項目的影響改革開放以來，我國經(jīng)濟增長最主要、最穩(wěn)定的推動力量是消費需求的增長。除個別年份，消費增量占GDP增量的比重在60%左右來源于居民消費的增長和政府支出的擴張。在總消費中，居民消費一直占80%左右，處于主導地位。今年4月份，國內(nèi)消費品市場繼續(xù)保持活躍態(tài)勢，當月實現(xiàn)社會消費品零售總額2821億元，比上年同月增長9.7，增幅比上年同期高0.6個百分點，1—4月份累計實現(xiàn)社會消費品零售總額12077億元，比上年同期增長10.1%。今年1月1日開始從三個方面增加工資，一是為機關事業(yè)單位職工每人每月平均增加工資100元，二是給13個省634個縣的職工發(fā)放“艱苦和邊遠地區(qū)津貼”，三是實施干部稱職考評，發(fā)放年終獎。這次調(diào)整工資涉及4500多萬人，增支800億元。增加800億元的工資，相當于全國工資總額增另0.75個百分點左右。由于工資政策具有長期效應，因此，這次調(diào)整工資將對擴大國內(nèi)需求、強化內(nèi)需對經(jīng)濟增長的拉動作用將產(chǎn)生重要影響。同時我國住房制度改革取得了突破性進展，住房的貨幣化分配正在全國范圍逐步展開，去年全國首次出現(xiàn)了住房個人貸款超過開發(fā)貸款的現(xiàn)象，國家計劃以高達1，000億銀行貸款扶持個人住消費貸款，均將進一步擴大市場需求。結論：從上述宏觀基本面分析，跨入2007年，中國房地產(chǎn)面臨發(fā)展的特殊機遇和挑戰(zhàn)。國家宏觀經(jīng)濟穩(wěn)中見暖，新的經(jīng)濟熱潮將有力地影響房地產(chǎn)業(yè)，整體經(jīng)濟形勢及國家宏觀政策導向支持本項目并有相當?shù)睦帽尘?。但是由于宏觀面特別是國際經(jīng)濟的不確定性因素，委托方在開發(fā)項目過程中仍要密切關注經(jīng)濟局勢，根據(jù)形勢的變化預期，及時調(diào)整項目動作思路。3.項目區(qū)位環(huán)境分析3．1項目區(qū)位行政區(qū)劃與自然地理3．1．1行政區(qū)劃董園村地處平原腹心，東臨宿州市，南鄰銀河一路，西接206國道，北連陀河，是宿州的重點發(fā)展對象之一。按宿州市總體規(guī)劃，宿州市將逐步撤縣建區(qū)。今年1月1號，新都縣成為第一個撤縣建區(qū)的試點衛(wèi)星城市。據(jù)可靠消息，宿州西的董園村可望被包括在內(nèi)，并將由此在基礎設施建設、工農(nóng)業(yè)結構調(diào)整，城市總體規(guī)劃等方面獲得快速發(fā)展。3．1．2自然地理素為“舟車會聚，九州通衢之地”，宿州境內(nèi)平疇沃野，物產(chǎn)豐富，氣候溫和，雨量充沛，土地肥沃，四季常青，年平均氣溫15．8℃，年降水量966．1毫米；境內(nèi)觀賞植物資源豐富，縣內(nèi)河流十分發(fā)達。境內(nèi)有4條大河：金馬河、楊柳河、江安河、清水河以及其支流。2000年以來，宿州共投入建設資金40.8億元，自然生態(tài)得到了進一步改善，生態(tài)環(huán)境指標協(xié)調(diào)發(fā)展。片區(qū)16個生態(tài)環(huán)境指標全部達到國家二類地區(qū)驗收標準，全市區(qū)林木覆蓋率14．9%，高出國家標準近5個百分點。城鎮(zhèn)大氣環(huán)境質量、城鎮(zhèn)噪聲狀況、水環(huán)境質量等均達到國家規(guī)定標準。3．2項目區(qū)位經(jīng)濟發(fā)展狀況3.2.1國民經(jīng)濟2000年，宿州市經(jīng)濟又了較大的發(fā)展，市民收入增加的同時也給各商業(yè)部門帶來無限的商機。表3-12000年宿州市主要經(jīng)濟指標項目單位實績同比增減（±%）國內(nèi)生產(chǎn)總值萬元36209611．6人均國內(nèi)生產(chǎn)總值元1185611．3第一產(chǎn)業(yè)增加值萬元479773．2第二產(chǎn)業(yè)增加值萬元18923013．9第三產(chǎn)業(yè)增加值萬元12488910．1全社會固定資產(chǎn)投資總額萬元81182-0．4外貿(mào)進出口總額萬美元219018．3社會消費品零售總額萬元1923311．4職工年均工資元1095719．5城鎮(zhèn)居民人均可支配收入元730310．8農(nóng)民人均純收入元30925．3年末存款余額萬元29136411．6年末貸款余額萬元177057-3．33.2.2對外開放宿州市外向型經(jīng)濟格局初步形成，目前，全市區(qū)共引進各類企業(yè)600家。其中，引進三資企業(yè)135家，總投資5．2億美元，協(xié)議外資4．97億美元，三資企業(yè)工業(yè)總產(chǎn)值達2．5億元，位居全省第一位。3.2.3城鄉(xiāng)建設宿州市區(qū)體育設施較為齊備，具體育場館一個；2000年市區(qū)體育事業(yè)財政投入為100萬元，同比增長114．2%。金融機構較為發(fā)達。郊區(qū)農(nóng)村有9個鎮(zhèn)為省級小城鎮(zhèn)建設試點。全縣初步形成以衛(wèi)星城為中心，道路為紐帶，小城鎮(zhèn)為主體，中心村為基點，城鄉(xiāng)一體化生態(tài)型中等城市的格局。3.3宿州城市發(fā)展戰(zhàn)略定位當前，宿州正處在跨越式發(fā)展的關鍵時期，聚人氣、造聲勢，提高知名度、美譽度，穩(wěn)固發(fā)展生態(tài)型規(guī)模型農(nóng)業(yè)，長足發(fā)展生態(tài)型工業(yè)經(jīng)濟，活躍第三產(chǎn)業(yè)是其城市發(fā)展戰(zhàn)略。圍繞這一目的，溫江縣政府已先期策劃實施了“住在溫江”活動，并取得了成功使包含本項目在內(nèi)的近十個大型房地產(chǎn)項目得以實質性啟動。第二步是塑造“吃在溫江”擬以“美食在溫江”的概念為基礎自然演繹。第三步是“樂在溫江”，這是溫江第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向的完整定位，其內(nèi)涵是溫江第三產(chǎn)業(yè)的整體蓬勃發(fā)展，使溫江成為都市人娛樂、休閑等時尚消費的理想之所。完成圍繞“人”的“三步走”戰(zhàn)略，切實營造起人氣、商氣，推動全縣第三產(chǎn)業(yè)的整體啟動和全面發(fā)展。3．4項目區(qū)位人文歷史與景觀狀況3．4．1人文歷史宿州可謂地靈人杰。豐厚的文化底蘊，美麗的自然風光，必然會孕育出一代代叱咤風云的威王猛將和“峨冠博雅”的飽學之士。閔子騫、子張、趙孝、桓潭、陳勝及追隨其起義的驍將葛嬰、朱雞石，“竹林七賢”中的兩位文學家巨子劉伶、嵇康、勇貫三軍“鶴立雞群”的嵇紹、學富五車滿腹經(jīng)綸的戴逵、戴禺頁、、薛綜、恭瑩等，五代后梁開國皇帝朱溫、被唐明皇封為辟邪將軍的鐘馗、明朝開國賢后馬秀英、段祺瑞的文膽智囊徐樹諍、傾向革命堅持進步的國民黨將領李明揚等各領一代風騷。今天的宿州市依然人才輩出，一代巨匠劉開渠為中華雕塑之泰斗；畫家蕭龍士為白石大師之高足，吳燃、卓然、梅純一、歐陽龍、薛志耘、鄭正等丹青高手為世人所注目。著名書法家劉惠民、尉天池、李百忍、孟凡青也是藝聲遠播。著名哲學家孫叔平；社會學家鄧偉志；作家劉亞洲；著名新聞工作者鄭重；京劇表演藝術家李炳淑；著名電影表演藝術家楊在葆、劉士龍、歐陽儒秋也都在各自的藝術領域中卓有建樹，使桑梓生輝父老自豪。今天蕭縣已成為我國著名的“國畫之鄉(xiāng)”，碭山為“武術之鄉(xiāng)”，宿州市被譽為“書法之鄉(xiāng)”和“雜技之鄉(xiāng)”。3．4．2項目區(qū)位景觀狀況在宿州，無論訪古尋幽、休閑度假，賞花品茗啖佳肴，都能找到滿意的去處。若想尋古之幽思，有古跡閔子騫祠，林探花府，圣泉寺，虞姬墓；田野里那一塊塊綠“地毯”，一道道翠色“屏風”一團團蔥籠竹木，秀麗的景色，清新的空氣，處處是濃蔭遮蔽花香四溢的農(nóng)家樂，在這里賞花品茶，休閑娛樂，嘗農(nóng)家風味，飲鄉(xiāng)村美酒，會給人難忘的享受。（1）閔子騫祠閔子騫祠及墓座落在曹村鎮(zhèn)閔祠村。三面環(huán)山，泉水涌流，環(huán)境幽雅。緊傍206國道，交通便利。是我市重點名勝古跡之一，為省級重點文物保護單位。

閔子名損，字子騫，春秋魯國人，孔子弟子，名列七十二賢之首，德與顏淵齊名。閔子以孝名天下，孔子贊曰：“孝哉！閔子騫，人不間于其父母昆弟之間”。宋朝皇帝褒閔子為“畿圣”，歷代皇帝賜匾封公，文人墨客賦詩題記，其懿行美德千古傳為佳話。閔子墓座北朝南，高6米，直徑40米，近旁有兩座中形墓，傳說為閔子遷的兩個弟弟，墓高2米，直徑24米，總占地約6400平方米，墓地松柏藏密，“閔墓松風”素為宿州八景之一。（2）林探花府林探花府座在宿州市楊莊鄉(xiāng)林莊，系清代武探花林方標的府第，省級重點文物保護單位。林方標，字錦堂，力大過人，善施兵器，武藝高強，清嘉慶辛未武科探花，清代名將，歷任甘州提標、城守參將、衢州總兵、浙江提督等職。探花府尚存房屋58間，是一處保存較為完整的建筑群，其建筑布局、房屋結構、磚雕、木雕、彩繪等裝飾都具有典型的北方建筑風格，有著重要的藝術價值和科學價值。探花府原有房屋81間，占地面積4萬平方米。府門前空場樹立旗桿4根，高11米左右，旗桿座分列大門兩側。主體建筑四進院落，明三暗五式，主體建筑的西部還有三進側院建筑。主體建筑后面原設有花園和養(yǎng)魚池，花園左側有練武場，陳設有各式武器，可供參觀。（3）圣泉寺圣泉寺位于蕭縣城西北1.5公里的泉山北坡，有房舍30余間，寺依山勢，殿庭門廊，頗為壯觀。因寺旁有一泉曰“圣泉”而得名。圣泉，雖僅一小池，但四季不涸，且泉水甘洌，為礦泉水中的上品，來此取水游樂者絡繹不絕。（4）虞姬墓座落在今靈壁縣城東15華里，宿（縣）泗（縣）公路南側。虞姬為項羽的寵妾，當年項羽四面楚歌，虞姬自剔而葬于此。

公元前202年楚漢決戰(zhàn)垓下（今靈璧城南沱河北岸城后大隊），項羽兵少糧盡，四面楚歌，陷入重圍，遂夜飲帳中，面對寵妄虞姬、駿馬烏騅，慷慨悲歌：力拔山兮氣蓋世，時不利兮騅不逝，騅不逝兮可奈何，虞兮虞兮奈若何！項王歌罷而泣，虞姬知軍情突變，哀嘆大勢已去，歌而和之?！妒酚浾x》引《楚漢春秋》云，虞姬歌詞為：漢兵已略地，四方楚歌聲。大王意氣盡，賤妾何聊生！“左右皆泣，莫能仰視”。虞姬歌罷，拔劍自剔；項羽突圍，倉皇出走，途中筑冢葬此。1．5項目區(qū)位道路與交通狀況（1）宿州郊區(qū)有較為便利、快捷的交通網(wǎng)絡，公路總里程354公里，其中一級公路32．8公里，二級公路78．1公里，三級公路60．8公里，四級公路182．3公里。目前宿州郊區(qū)雖然村村通公路，但溫江的骨干交通大道卻只有合—徐路一條與合肥相連。而合肥至溫江1．8萬輛的日均車流量已使合徐通道接近飽和。開辟新的通道已成為宿州經(jīng)濟實現(xiàn)新跨越的“必由之路”。（2）本工程距宿州市區(qū)僅10公里12分鐘車程，緊靠新合徐公路快速通道，宿州繞城高速公路穿越其中。擬于明年5月全面完成連接宿州市中心的濱河高速公路。另外，董園村準備再修建一條與成都相連的主干道陀江路。（3）項目所在郊區(qū)版塊占地21．3平方公里，距淮海中路路僅1公里。總長12．5公里、預計投資1．3億、雙向8車道的濱河路將由董園村與宿州市政府共同投資修建。待此路修通，從董園村進入市中心僅7分鐘車程。與境內(nèi)的淮海路、汴河路、西昌路、人民路形成了發(fā)達的交通網(wǎng)絡，這將為整個宿州房地產(chǎn)的開發(fā)提供良好的基礎設施，極大地改善宿州招商引資環(huán)境，加快宿州郊區(qū)城市化進程，使之成為宿州市區(qū)向外輻射的居住、休閑、娛樂和旅游熱點。3．6項目區(qū)位房地產(chǎn)開發(fā)狀況目前溫宿州郊區(qū)版塊內(nèi)在售樓盤基本屬于本地地產(chǎn)商所開發(fā)的樓盤，其總體情況為：項目開發(fā)規(guī)模小、檔次較低、針對的目標消費群體為本地消費者，付款方式單一。比如位于城中心的“陽光花園”和某沿街商住樓，其公寓單套建筑面積在80m2—150m2之間，較好樓層的銷售單價為3500元/m2左右，必須采用一次性付款的方式。銷售情況較好，130m2以下的戶型都已基本售完，150左右的戶型剩余量較大，總體上已銷售量已分別達到70%和80%。3．7項目區(qū)位生活配套設施狀況3．7．1．能源狀況（1）電力狀況現(xiàn)有35KV變電站4座，110KV變電站2座；有各級輸電線路51條，其中110KV輸電線路4條，35KV線路6條，10KV線路41條；共有小水電站10個，總裝機容量8170KW；日供電量為206KWH。形成了“環(huán)網(wǎng)結構，開環(huán)運行”的配網(wǎng)框架。（2）天然氣狀況天然氣主管道92．3公里，日供氣能力22萬立方米。3．7．2．通訊狀況總裝機容量達6．6萬戶，并建成了全市區(qū)寬帶多媒體通信骨干網(wǎng)和宿州—董園SDH高速傳輸網(wǎng)和DDN數(shù)據(jù)傳輸網(wǎng)。移動通信方面，有GSM網(wǎng)一個，900MNZ基站21個，能同時容納30000部手機同時通話。3．7．3．教育條件境內(nèi)具有各類學校（含成教）78所，其中大中專院校11所；在校學生人數(shù)為4．6萬人。良好的教育條件能使投資者的子女受到良好的教育，也能為企業(yè)生產(chǎn)培訓各類人才。3．7．4．醫(yī)療條件全縣共有縣人民醫(yī)院、中醫(yī)院、紅十字醫(yī)院等縣屬醫(yī)療衛(wèi)生機構22個，有宿州市第五人民醫(yī)院等駐宿醫(yī)療衛(wèi)生機構7個。3．8項目區(qū)位城市發(fā)展規(guī)劃董園村按照國家建設部對鄉(xiāng)村城市化試點工作的部署和要求，從董園村的實際出發(fā)，堅持以經(jīng)濟建設為中心，農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化為基礎，農(nóng)村工業(yè)化為主導，基礎設施建設為手段，合理調(diào)整產(chǎn)業(yè)結構，構筑以衛(wèi)星城為中心，小城鎮(zhèn)為依托，中心村和農(nóng)村聚居點為基點的新型城鄉(xiāng)體系。實現(xiàn)統(tǒng)一規(guī)劃、分步實施、以點帶面、梯次推進，到2005年，鄉(xiāng)村城市化各項指標達到國家建設部要求，建成具有典型的川西平原特色的鄉(xiāng)村城市化模式。3．9項目區(qū)位綜合開發(fā)價值分析3．9．1有利因素（1）自然環(huán)境優(yōu)越“上風上水”的溫江占據(jù)了作為生活居家之所的“天時”和“地利”。除了具有舟車會聚，九州通衢之地發(fā)達的交通外，其清新的空氣、優(yōu)良的水質、繁茂的樹木花草等自然條件，強于宿州市及成都東、南、北幾個方向的區(qū)縣。優(yōu)越的自然環(huán)境是宿州作為房地產(chǎn)開發(fā)地的一大優(yōu)勢。（2）土地資源豐富，可進行大規(guī)模開發(fā)宿州郊區(qū)基本上是房地產(chǎn)開發(fā)的處女地，易找到大塊適合開發(fā)的土地，加之宿州政府對招商引資的注重，因此，宿州郊區(qū)是宿州近郊適合開發(fā)“第一居所”的一塊寶地。而且，目前在此地可拿到一手地，地價相對便宜。本地豐富的土地資源有利與開發(fā)商進行大規(guī)模的成片開發(fā)，帶來房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模效益。（3）文化附加價值高宿州可謂地靈人杰。豐厚的文化底蘊，美麗的自然風光，必然會孕育出一代代叱咤風云的威王猛將和“峨冠博雅”的飽學之士。閔子騫、子張、趙孝、桓潭、陳勝及追隨其起義的驍將葛嬰、朱雞石，“竹林七賢”中的兩位文學家巨子劉伶、嵇康、勇貫三軍“鶴立雞群”的嵇紹、學富五車滿腹經(jīng)綸的戴逵、戴禺頁、、薛綜、恭瑩等，五代后梁開國皇帝朱溫、被唐明皇封為辟邪將軍的鐘馗、明朝開國賢后馬秀英、段祺瑞的文膽智囊徐樹諍、傾向革命堅持進步的國民黨將領李明揚等各領一代風騷。今天的宿州市依然人才輩出，一代巨匠劉開渠為中華雕塑之泰斗；畫家蕭龍士為白石大師之高足，吳燃、卓然、梅純一、歐陽龍、薛志耘、鄭正等丹青高手為世人所注目。著名書法家劉惠民、尉天池、李百忍、孟凡青也是藝聲遠播。著名哲學家孫叔平；社會學家鄧偉志；作家劉亞洲；著名新聞工作者鄭重；京劇表演藝術家李炳淑；著名電影表演藝術家楊在葆、劉士龍、歐陽儒秋也都在各自的藝術領域中卓有建樹，使桑梓生輝父老自豪。今天蕭縣已成為我國著名的“國畫之鄉(xiāng)”，碭山為“武術之鄉(xiāng)”，宿州市被譽為“書法之鄉(xiāng)”和“雜技之鄉(xiāng)”。（4）一定數(shù)量的市政建設和生活配套設施董園村目前的市政建設情況和現(xiàn)有的生活配套設施可以滿足當前董園村居住人群的需要，并且在宿州的各郊區(qū)中位列前沿。（5）政府對房地產(chǎn)開發(fā)的重視與大力促進宿州市政府對房地產(chǎn)開發(fā)的重視程度高，不僅給予了各項優(yōu)惠政策，而且在城市規(guī)劃方面也努力配合房地產(chǎn)開發(fā)的進程。（6）規(guī)劃后的交通狀況良好宿州市以現(xiàn)有的交通線路加上規(guī)劃修建的道路，將形成較完善的交通網(wǎng)絡——通暢便捷的市內(nèi)道路和四通八達的通向成都和周邊郊區(qū)的干線，勢必提升宿州的綜合開發(fā)價值。3．9．2不利因素（1）宿州市向東向南發(fā)展對溫江房地產(chǎn)發(fā)展的影響宿州市政府提出的向東向南發(fā)展的戰(zhàn)略規(guī)劃使政公眾的注意力被東南方的發(fā)展所吸引；而對本地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的宣傳只能有當?shù)卣畞硗瓿桑淞Χ鹊牟蛔銓е滦麄鞯男Ч牟幻黠@。因此，要使得消費者對本地房地產(chǎn)熱切關注成為一大難題。（2）華陽、龍泉、中和等郊縣房地產(chǎn)對溫江房地產(chǎn)的沖擊其他郊區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)在已成一定規(guī)模，其交通和生活配套更為完善，并且宿州市消費者對城東郊區(qū)的認知程度比對董園村更加深刻。同是成都近郊的房地產(chǎn)開發(fā)市場，城東郊區(qū)目前占據(jù)相對有利的地位。（3）交通道路建設中的不確定因素本項目緊鄰的濱河的修建已經(jīng)開始，但是直接影響本項目與宿州通行的濱河路靠近本項目的路段的開工與通車時間尚難以確定。（4）開發(fā)商對開發(fā)時機的把握具有不確定性宿州開發(fā)時機的不確定性導致了各開發(fā)商雖已經(jīng)在宿州圈地，但大多仍在等待項目開發(fā)的時機。（5）本地房產(chǎn)開發(fā)對溫江房地產(chǎn)市場的影響宿州本地房地產(chǎn)市場的容量有限，需求的層次較低。新開發(fā)的項目與其原有的樓盤相比品質上具有較大的跨越。消費者對于突然提升品質樓盤的接受會需要一定的時間。（6）開發(fā)商之間的激烈競爭宿州現(xiàn)已經(jīng)聚集了一批開發(fā)實力雄厚，經(jīng)驗豐富的房地產(chǎn)開發(fā)商。對于房地產(chǎn)市場的認識使其大多都進行大規(guī)模的開發(fā)。相似的產(chǎn)品在不規(guī)范的市場條件下可能會形成惡性競爭，影響項目的贏利。（7）規(guī)?；木幼…h(huán)境尚未形成各開發(fā)商進行了土地的購買但已經(jīng)大規(guī)模開發(fā)的并不多；而完全依靠政府行為無法建成成熟的社區(qū)生活居住環(huán)境。因此本區(qū)位現(xiàn)在暫時還不具有規(guī)?；木幼…h(huán)境。4.宿州市房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀研究宿州市房地產(chǎn)市場基本狀況及市場特征，對項目可行性作區(qū)域性研判。4．1房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位日益增加宿州市房地產(chǎn)業(yè)在十年歷史內(nèi)并未出現(xiàn)其他省市的隨國家宏觀經(jīng)濟政策及產(chǎn)業(yè)政策的調(diào)整面大起大落的情況，相反走出一條相對平穩(wěn)的發(fā)展軌跡。隨著房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟的比重日益增加，宿州市政府及各區(qū)政府充分意識到城市經(jīng)營的重要性，積極“造市”，相繼出臺各種相關配套政策扶持房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)步發(fā)展。4.2房地產(chǎn)開發(fā)投資增勢強勁從投資增占速度情況看，宿州市房地產(chǎn)業(yè)投資在1992-1995年期間，歷經(jīng)了一個高速發(fā)展的重要時期：1992年房地產(chǎn)開發(fā)投資額9.44億元，于1991年相比增長204.5%；1995年投資額為54.5億元，增長率為61.5%。1996-1999年，成都房地產(chǎn)業(yè)處于一個相對平穩(wěn)的發(fā)展階段。隨著宿州市住房制度改革的不斷深化，1998年底取消福利分房制度，實行并鼓勵個人住房消費貸款，消費結構從集團性消費向散戶時代全面過渡，市場環(huán)境發(fā)生了質的變化。2002年，在國家實施西部大開發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略的政策背景下，成都房地產(chǎn)全年新開工商品房面積達769.46萬平方米，比上年相比，凈增加176.01萬平方米，增幅達9.7%，全年完成投資129.16億元，名列各項投資增幅榜首，在連續(xù)九年增長的基礎上再創(chuàng)新高，從份顯示了投資者的信心。毫不夸張地講，成都已成為我國西部房地產(chǎn)開發(fā)投資的一片熱土。4．3住宅開發(fā)份額不斷擴大隨著福利分房制度的取消，開發(fā)商紛紛擴大住宅開發(fā)份額。2000年成都使住宅開發(fā)投資186.76億元（含經(jīng)濟適用房），與上年相比增長56.6%，占開發(fā)總投資比重從1999年58.9%上升為67.2%，尤其是于07年相比住宅比重攀升幅度達10.3個百分點。從住宅開工規(guī)模來看，2000年開工面積為1244.39萬平方米，其中新開工規(guī)模667萬平方米，比去年同期相比分別增長24%和32.6%。住宅新開工規(guī)模已占上平房新開規(guī)模的86.7%，由此反映出開發(fā)商對住宅消費市場看好的信心較強。4．4規(guī)模開發(fā)出現(xiàn)端倪，開發(fā)企業(yè)效益提高隨著房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的日趨成熟，以規(guī)模開發(fā)實現(xiàn)規(guī)模效益的經(jīng)營策略已出現(xiàn)端倪。2000年宿州商品房新開工面積平均規(guī)模為32467平方米，與1999年相比新開工面積平均規(guī)模增加了3306平方米，特別是紅塔花園、陽光花園、星河明居、寶海豪園等一批大規(guī)模項目啟動的示范效應下，強強結合聯(lián)手開發(fā)，依托品牌、質量、價格、服務來擴大市場份額已成為成都房地產(chǎn)開發(fā)市場的顯著特征。與此同時，由于城市居民住宅消費市場的擴大，企業(yè)經(jīng)營環(huán)境的逐步改善，2000年成都開發(fā)也全年實現(xiàn)商品房銷售收入87.74億元，其中住宅62.86億元，與上年相比分別增長21.4%和11.1%，全年實現(xiàn)利潤總額2.28億元，較上年增長58.3%，虧損企業(yè)從99年的210家，減少到201家，開發(fā)企業(yè)總體效益提高。4．5商品房銷售穩(wěn)步增長，但增長趨緩，房價趨于下降盡管從2000年成都是國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報的快報數(shù)據(jù)中，我們可以計算出一個很刺眼的負增長，即2000年全全市商品房銷售僅為63.50億元，比1999年下降6.9%，但是出辦公樓和商業(yè)用房銷售面積與上年基本持平外，住宅銷售面積同比增長3.98%。2000年成都商品房每平方米平均售價為1804元，比上年下降2.1%?？紤]統(tǒng)計口徑原因，我們認為商品房銷售額及上品方銷售面積今后仍將穩(wěn)步增加，但商品房價格總體水平穩(wěn)中趨于下降。4．6開發(fā)結構仍需改善宿州目前的開發(fā)結構規(guī)模仍與市場需求不能緊密結合，高檔住宅2000年銷售下降18.1%的基礎上，2000年開始出現(xiàn)下滑趨勢，而新開工面積卻增長20.7%。委托方應高度重視這一情況，增強決策的科學性減少盲目性。4．7空置總量與空置面積上升宿州商品房空置總量從1998年大幅度減少后，有逐年增加到152.3萬平方米?？罩寐室矎?8年9.3%上升到2000年的11.0%?？罩每偭颗c空置率同步上升，對整體房地產(chǎn)市場是一種潛在的危險。4．8土地政策購置面積增勢較猛受政策性變動因素的影響，2000年成都房地產(chǎn)市場土地購置增勢較猛，全年購置土地面積612.18萬平方米，支付土地購置費用33.37億元，與上年相比分別增長71.3%和67.8%。二級市場土地資源規(guī)模的迅速擴大，一方面為今后商品房開發(fā)奠定良好的基礎，一方面也預示著今后潛在市場競爭激烈和市場風險。附表：1996-2000年宿州市房地產(chǎn)業(yè)主要經(jīng)濟指標表表4-1宿州市房地產(chǎn)業(yè)各年主要經(jīng)濟指標年份/指標1996年1997年1998年1999年2000年國內(nèi)生產(chǎn)總值（萬元）869335610070260110259481190032513100000房地產(chǎn)業(yè)值（萬元）184401229556321716363394432300房地產(chǎn)業(yè)值占國內(nèi)生產(chǎn)總值比率2.122.2房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)本年投資完成額（萬元）6843797301477996759396651290000#住宅372592349139455224554029890300商品房施工面積（萬m2）1046.521103.851141.331326.831421.22#住宅730.13726.52775.421003.571156.04商品房竣工面積（萬m2）372.1359.9303.65375.18427.84商品房銷售額（萬m2）3247884419534971736682642635000#住宅272554352990431416544288508000商品房銷售面積（萬m2）231.09292.42331.61370.5380.22#住宅208.43262.42310.92336.91350.22個人購買商品房比率（%）6968.871.7782.881.1商品房空置面積（萬m2）105.36170.87110.77136.54129.32#住宅82.42122.3761.9985.987.97表4-2宿州市房地產(chǎn)開發(fā)投資增長情況對比表年份/指標1996年1997年1998年1999年2000年國內(nèi)生產(chǎn)總值（萬元）11.611.5本年投資完成額（萬元）17.537.5#住房16.91-6.3830.3821.760.69商品房施工面積（萬m2）916.257.11#住房15.9-0.56.7329.4215.19商品房竣工面積（萬m2）33.614.4-20.3731.674.7商品銷售額（萬元）38.8-6.9商品房銷售面積（萬m2）8026.513.411.72.7#住房78.7125.918.488.363.984．9宿州房地產(chǎn)市場展望隨著宿州市政建設的高速推進和城市化進程的快速發(fā)展，加之深化房改，刺激國內(nèi)需求、西部大開發(fā)等宏觀的背景，對于宿州而言，我們有理由相信，正如投資額的大幅增加顯示了投資者的信心，在未來的五到十年的時間里，宿州房地產(chǎn)業(yè)仍將獲得進一步的快速發(fā)展，其在國民經(jīng)濟中的先導型租用越來越民縣，并最終成為宿州市國民經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè)。當然由于今年上市數(shù)量的逐年累計增大，市場競爭的不斷加劇是必然的，從推進住宅產(chǎn)業(yè)化的進程來看，企業(yè)戰(zhàn)略種族與整合是必經(jīng)之路。以往，誰有資金誰就可以踏入房地產(chǎn)這個門檻，市場的準入度較低，各家的投入產(chǎn)出效益都不高。目前，成都已涌出業(yè)績矚目的大型開發(fā)集團公司，象萬達集團、中海外、萬科等，他們對市場的發(fā)展起到了良性刺激作用。我們認為，將來市場真正的競爭存在于大集團公司之間，而他們競爭的焦點更集中于市場占有率及籌資能力這兩個方面。對于項目的投資的決策時點而言，可以得出初步結論：本項目的投資開發(fā)順應了宿州市房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢，具備長期利好的宏觀市場背景支持。本項目的關鍵在于需求的把握和市場的創(chuàng)新，以及企業(yè)核心競爭力的提升。5.市場有效需求及項目定位建議5．1消費者特征分析5．1．1消費能力據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)：2001年宿州市居民人均可支配收入首次突破8000元大關，達到8128.39元，較2000年同期增長6.3%。行業(yè)、教育、年齡、工資外收入是影響收入差距的四大重要因素。隨著社會的發(fā)展，傳統(tǒng)收入分配格局在新經(jīng)濟的背景下有了新的變化。產(chǎn)業(yè)之間的收入距離較往年尤甚，據(jù)相關統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：科技金融與保險、房地產(chǎn)、通信、電力、煤氣及水等新經(jīng)濟行業(yè)和壟斷行業(yè)的職工收入排位靠前。職工收入最低的三個行業(yè)為：社會服務業(yè)、制造業(yè)、采掘業(yè)。5．1．2年齡結構主要分為青年消費者(25周歲以下)、中青年消費者(25～35歲)、中年消費者(35～45歲)、老年消費者五大群體，其所占比例分別為28%、37%、18%、10%、和7%。5．2消費者地域結構可分為市內(nèi)消費者與市外消費者兩大類型。目前外地消費者都占有四成左右的比例。那些長期在成都工作、經(jīng)商、生活的外來群體，無論從生活習慣，做事風格都已融入了成都這個大家庭。另外，從宿州市房地產(chǎn)需求調(diào)查統(tǒng)計中得知，外地接受調(diào)查者占有超過三成的比例。可見，外地者已成為一支不容忽視的重要力量。5．3消費者心理習慣特征除去價格、位置、交通等傳統(tǒng)因素外，戶型設計、環(huán)境、運動休閑、教育設施、物管、配套均是影響消費者購房的主要因素。具一定規(guī)模的低層和高層復合建筑和低密度底層建筑小區(qū)有較多選擇，對物業(yè)類型的選擇多傾向于多層和低層住宅，電梯物業(yè)尤其是小高層住宅日漸受青年白領一族的青昧。小區(qū)配套中商場、超市、銀行、醫(yī)院、教育等配套設施是消費者的首選，寬帶網(wǎng)、紅外線監(jiān)控系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、單元防盜門也越來越受到開發(fā)商和消費者的重視。隨著人民居住水平的提高，大規(guī)模的生活居信小區(qū)，景觀、綠化以及人與景觀的交融互動是市場追求的熱點。目前，住房已不僅僅停留于滿足單一的居住功能，更加注重產(chǎn)品的功能與外延，“買房更是買一種生活方式”受到消費者的認同。生活質量的提高、生存壓力的增大以及對健康的追求，消費者渴望運動與健康，渴望人與人之間的交流，從我們所掌握的調(diào)查表統(tǒng)計得知：有45.5%的消費者希望小區(qū)內(nèi)具有良好的運動休閑環(huán)境。5．3宿州市房地產(chǎn)消費市場需求特征5．3．1消費者對方位的選擇分析從目前市場供應與消費情況分析，選擇在西、南和市中心購房的消費者排在前三位。其中西南以占1/3強的比重排在首位，且兩次房交會的總體成交量和所占成交比重變化不大；南面與市中心的房產(chǎn)成交量從排位上看，兩次房交會位次與比例剛好對換；秋季房交會東面房產(chǎn)成交比例沒有變化，所占比例最小。 5．3．3消費者對置業(yè)環(huán)域的選擇從春秋兩季房交會商品住宅分環(huán)域成交狀況統(tǒng)計圖中可以看出：二環(huán)外的商品房以占成交量一半左右的比例高居首位；郊縣房產(chǎn)成交量大副上升，增加了十個百分點；一環(huán)內(nèi)房產(chǎn)成交量增副為七個百分點；一至二環(huán)商品房成交量大副下降，將幅為十四個百分點。郊縣商品房成交量放大的原因是：總體原因與二環(huán)外相似，但相對而言，郊區(qū)房產(chǎn)的價格更是競爭優(yōu)勢，升值潛力更大。距離因素及其帶來的時間或成本和交通費用成本是制約其大幅增長的瓶領。郊區(qū)房產(chǎn)的大幅增長還不止表現(xiàn)為房交會上的2%到12%的增加，更多的郊區(qū)房產(chǎn)更傾向于立足本地市場的開拓和開發(fā)商自我的營銷。雖然宿州城區(qū)消費者的日益增多促使開發(fā)商開始注重在房交會的展示，但由于房交會展場面積的限制及開發(fā)商營銷思路的局限等因素，實際郊縣房產(chǎn)的增幅數(shù)量還會更大。（1）購房者接受的產(chǎn)品類型從市場需求看：多層住宅占59.60%、電梯住宅占24.20%、別墅項目占6.20%。（2）對產(chǎn)品戶型的需求2001年宿州戶型面積需求的主流區(qū)間集中在90～150m2之間，主要戶型為三室兩廳雙衛(wèi)。面積與戶型均與市場開發(fā)的主流戶型保持一致。該區(qū)間成交量占兩屆房交會總成交量的57%。150m2以上的戶型成交量占全年總成交量的17%。90m2以下的小戶型商品房有較為明顯的變化：70～90m2的戶型成交比例從春交會期間的17%下降到秋交會期間的14%，總體成交比例為14.3%；2001年推出70m2以下的戶型多為精裝房，主要客戶群為普通白領及單身貴族，其成交比例從春交會期間的9.6%上升到秋交會的12%，全年成交比例為11.84%。（3）對產(chǎn)品價格的需求2001年兩屆房交會成交的商品房以單價2000～3000元/m2區(qū)間為主，總體需求趨勢呈增長態(tài)勢。該單價區(qū)間的商品房在秋交會成交比例比春交會上漲了7個百分點，共占總成交量的48.8%。與此對應，單價2000元/m2以下的商品住房則在秋交會期間比春交會的成交比例下降了7個百分點。值得關注的是，3000元/m2以上單價的商品房需求持續(xù)保持增長勢頭，與2000年秋交會相比，2001年春交會該區(qū)間的商品房成交比例大幅上升了12個百分點，2001年秋交會期間保持了同樣的成交比例27%。該單價區(qū)間商品房的表現(xiàn)不俗，與成都目前二次置業(yè)者較多，且對住宅綜合品質的要求日益增高趨勢較為吻合。從總價上看，總價在10～35萬區(qū)間的商品房是目前市場主力需求，其成交量占總成交量的75%；50萬以上的高檔住宅在總成交量中所占比例呈下降趨勢。（4）購房者的購房動機青年消費者以首次置業(yè)為主、占90%左右，多選擇40～60m2的套一、套二小面積住房作為過度；中年消費者以二次置業(yè)為主，出于改善居信條件的目的，約占70%，另有30的消費者以投資為主要目的；老年消費者多為二次置業(yè)或多次置業(yè)，其購房目的主要為改善居住環(huán)境、靠近子女居住、為子女購房和投資四種。二次或多次置業(yè)者多選擇90～130m2三室兩廳兩衛(wèi)的住房，對項目品質的要求較高。（5）購房者接受的付款方式在前幾年的房地產(chǎn)市場中，購房者多選擇一次性、分期和短期按揭的付款方式。隨著消費觀念的更新、收入水平是提高，一次付款所占比例逐漸下降，八成或七成二十年按揭、十年按揭都受到年輕消費群體的認同，中年消費群體更傾向于選擇十年按揭和分期付款方式，老年消費群體趨向于一次性和短期按揭的付款方式。（6）購房者愿意承受按揭貸款方式從消費者對按揭月供額的選擇統(tǒng)計表中可以看出，按揭月供額在1000元以下的付款方式受到七成消費者的認可。5．5項目所處板塊的消費環(huán)境（1）購房者對郊縣板塊的選擇情況宿州市郊縣房地產(chǎn)市場集中于都城西、城南、城北、城東驛四大板塊。其中都城西板塊的綜合自然條件最好，又是知名的旅游景點，旅游房產(chǎn)、度假房產(chǎn)、“5+2”生活方式吸引了部分消費者。該板塊距宿州市區(qū)較遠，雖有高速公路相連，但受交通成本的制約，消費者多為城市高收入者。城南、城北、城東三板塊距市區(qū)較近，僅8～10分鐘的車程。本工程地處宿州市西大門，城西“上風上水”自然環(huán)境條件最好，現(xiàn)有合)-徐高速與成都相連，濱河路正在施工當中，目前大面積的房地產(chǎn)開發(fā)尚未形成，但諸多知名企業(yè)在此大面積圈地，未來的溫江必將成為一座美麗的居住新城。城北板塊是宿州市花果基地，目前有部分房地產(chǎn)項目正在興建之中，總體規(guī)模較小、檔次較低，板塊概念尚未形成。城東板塊是郊縣板塊中起步最早，發(fā)展最快、城市配套相對完善的地區(qū)，政府的引導和媒體的炒作擴大了板塊知名度，同期也出現(xiàn)了少數(shù)在當?shù)鼐哂幸欢ù硇缘姆康禺a(chǎn)項目，人南沿線的建成通車等利好因素吸引了第一批到郊縣購房的消費者，是目前郊縣房產(chǎn)的熱點地區(qū)。（2）購房者選擇郊縣板塊的理由及動機市內(nèi)老年消費者和青年消費者是郊縣市場的購房主力，其中又以前者為多。價格、環(huán)境是影響他們置業(yè)的主要因素，購房動機以二次置業(yè)和投資為主。對于年輕消費者來講，他們更是看重郊區(qū)板塊的房價和發(fā)展?jié)摿Γ葷M足當前居住的要求同時也是一種投資。5．6宿州購房者對運動與健康的認知程度5．6．1成都人所喜歡的運動方式主要有保齡球、網(wǎng)球、羽毛球、臺球、游泳、健身操。另外，在中青年中，對籃球、足球等運動方式熱愛的消費者較多，但因受場地，時間、運動伙伴等的限制，運動的機會較少。目前宿州市民在運動健康方面一年所支出的費用隨著年齡段的增長而下降。青年、中年、老年三個群體的比例分別為15%左右、8%左右、5%左右。5．6．2成都人對孩子教育的重視程度社會發(fā)展競爭的日益激烈，令父母對下一代的教育越來越重視。宿州市民家庭教育支出的比例逐步上升。市民在選擇住房時更多地考慮了教育因素，高校、名校周邊以教育為買點的樓盤較多，反映了市場供需雙方對教育日漸重視的發(fā)展趨勢，教育在影響市民的購房決策因素中所占的分量不斷增大。5．7宿州市購房者對精裝房的認知程度從目前宿州市房地產(chǎn)現(xiàn)狀來看：清水房占有絕對的比例，占有九成左右的市場份額，有少部分櫥衛(wèi)裝和簡裝房項目，僅有極少部分為精裝成品房。2001年以精裝房推出市場的小戶型項目，精裝房的市場空間很大。5．8本項目目標消費群體綜合定位經(jīng)對本項目潛在目標客戶群體分析，在市場細分的基礎上進行目標客戶群體選擇，對本項目目標消費群體定位為：（1）年齡以25-35周歲消費者（約占30%）；36-50歲（約占40%）；50周歲以上的消費者（約占30%）。（2）家庭構成青年夫婦（約占30%）；三口之家（約占40%）；三代同堂或老人（約占30%）。（3）購房目的以居住為目的的消費者（約占60%）；以置業(yè)投資和休閑居所為目的的消費者（約占40%）。（4）消費者來源地域以市內(nèi)消費者（約占70%），市外消費者（約占30%）。（5）消費者群體高新西區(qū)及市內(nèi)工作的年輕白領（約30%）；城市中等偏高收入者（約占60%）；私營企業(yè)主、高級商務人士、大型企業(yè)高級管理者、律師、運動員、影視歌星等城市高收入者（約占10%）；5．9產(chǎn)品主題定位1、產(chǎn)品主題定位（1）項目品牌的內(nèi)涵本項目的宗旨是以連鎖經(jīng)營的模式實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)與體育產(chǎn)業(yè)的有效嫁接；以復合房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)理論，整合各種業(yè)內(nèi)外資源；以全新的服務理念，滿足“以人為本”的生活居家有效需求；以超常規(guī)的策劃思維實現(xiàn)項目定位與營運方式的創(chuàng)新啟動新的市場熱點；以領先的技術手段，創(chuàng)造“科學運動，健康生活”的全新生活方式。（2）成都文化“休閑”現(xiàn)象宿州是一個溫情的城市，一個極具包容情懷的城市，自古以來也是一個休閑的城市。成都人愛喝茶，無論親朋好友還是生意伙伴，一杯清茶即開始了“龍門陣”；愛逛街，西昌口、淮海路……總是游人如織、熙熙攘攘；成都人愛玩麻將，每逢休假或逢年過節(jié)，茶館、河邊、公園里……隨處可見。喝茶、逛商店、打麻將便成為了成都人休閑方式的三大特色。（3）地塊的“生態(tài)”環(huán)境項目地塊所屬的區(qū)域，被評為了“國家級生態(tài)示范區(qū)”。其生態(tài)優(yōu)越，地勢平坦，為純居住型生態(tài)社區(qū)的開發(fā)提供發(fā)良好的自然環(huán)境。大規(guī)模的花卉生產(chǎn)基地與生態(tài)綠化帶營造的氛圍，清新的空氣與泥土的氣息無一不為自然生態(tài)居所創(chuàng)造了良好的開發(fā)題材。隨1999年置信麗都花園A區(qū)的亮相，其“100畝的生態(tài)公園”引領了宿州市住宅產(chǎn)業(yè)綠化浪潮。2001年置信芙蓉古城項目的成功和都江堰房產(chǎn)項目的異軍突起，使“買房先看環(huán)境”便成為了成都居家消費的重要影響指標。2、產(chǎn)品檔次定位本項目規(guī)模較大，且項目的題材對社會各階層均具有廣泛的吸引力。在可能的范圍內(nèi)，最大限度地吸引與消化市場購買力將是我們進行產(chǎn)品檔次定位的主導思想。結合成都目前房地產(chǎn)市場狀況與郊縣房產(chǎn)開發(fā)情況，潛在消費群體對綜合品質高，配套設施完善，生態(tài)環(huán)境良好，社區(qū)功能與活動豐富的中高檔組團項目具有較高的期望值。置信芙蓉古城產(chǎn)品定位于中高檔，并以古文化與古風建筑獲取良好的銷售業(yè)績充分說明這一點。目前，通常成都郊縣房產(chǎn)多以中低檔定位，與項目相鄰的森宇花園走中低檔路線。而奧林匹克花園具有的體育題材優(yōu)勢，在全國的影響力的巨大。主流消費體由高文化中收入、高文化低收入、中文化高收入、中文化中收入、低文化低收入的5個組群構成。因此，本項目采用差別定位法，走中高檔樓盤定位路線，有力、有效借用并推廣原有品牌，高速提升開發(fā)商在成都的社會形象。6.項目建設進度6．1施工條件本項目地處平原腹心，東臨宿州市，南鄰銀河一路，西接206國道，北連陀河，是宿州的重點發(fā)展對象之一。，其主體部分位于董園村境內(nèi)。地塊南臨濱河西延線，北側目前為農(nóng)業(yè)區(qū)。總占地1560畝，擬定容積率為1.1，總建筑面積151909平方米。住宅占90%，商業(yè)及公共配套占10%。該項目區(qū)域具有優(yōu)越的自然環(huán)境，域外景有良好的交通路網(wǎng)接駁，隨著宿州市城市建設的進一步發(fā)展，配套設施將不斷完善，趨于成熟程度將逐漸提高。由于本項目開發(fā)規(guī)模大，內(nèi)部可塑性較強，容易建設自成體系的居住區(qū)，所以具有較好的是適應外部競爭的內(nèi)部條件。該項目土地征用以基本結束，地勢平坦，溫江的地質條件總的來說無不良地質情況（具體涉及到地基等進行現(xiàn)場勘探，以勘測部門為準）。該項目分四期進行，前三期建設場地寬敞，便于對方材料和安裝吊裝設備以及施工機具等，利于施工組織和機械化施工作業(yè)的進行。隨著老成溫路和光華大道延線的建成，水、電、氣、通訊、市政污水、于水管網(wǎng)等市政工程即將建成，各種管線接口位置也逐漸接近。該項目具有良好的施工條件。6．2計劃進度安排本項目建設進度計劃擬分四期共五個階段進行：籌備期：2001年10月至2002年5月，為項目前期工作，包括征地、一期的拆遷安置、土地平整、三通等工程。一期：2002年5月至2003年5月為一期的住宅、公建等建設工作。二期：2003年5月至2004年5月為二期的住宅、公建等建設工作。三期：2004年5月至2005年5月為三期的住宅、公建等建設工作。四期：2005年5月至2006年5月為四期的住宅、公建等建設工作。以上五個階段均應符合房地產(chǎn)開發(fā)的實際情況，建設一期投入使用一批，投資收回一期，再滾動投入下一期。7.項目投資估算及資金籌措7．1投資估算的范圍按征地1570畝，總建筑面積1151909平方米進行投資估算。7．2投資估算的內(nèi)容本項目采取分階段征地、建設、再投入的滾動方式開發(fā)。整個項目共分五個個階段，各階段開發(fā)均包括住宅建設、公用建設基礎設施建設。（1）住宅建設包括多層住宅、連體別墅、獨體別墅三種建筑類型。（2）公用建筑包括行政管理、文化體育、金融郵電、商業(yè)服務、市政公用、醫(yī)療衛(wèi)生、教育七種建筑類別。（3）公用設施建設包括小區(qū)內(nèi)的供電、供水工程、排水、排污工程、智能化工程及區(qū)內(nèi)道路工程、綠化水體工程等。具體分階段開發(fā)的指標如下：表7-1項目分期開發(fā)經(jīng)濟技術指標單位：m2項目合計一期二期三期四期占地面積(畝)1570400500400270總建筑面積（m2）1151909293480366850293480198099住宅（m2）1036718264132330165264132178289其中：多層住宅54624016141418342513206669335花園洋房2534935869691712.57337029715聯(lián)體別墅2072704402255027.55869649525獨體別墅2971529715商業(yè)及公共配套（m2）115191293483668529348198107．3投資估算的依據(jù)（1）土建工程：參照《安徽省建筑工程計價定額》、《安徽省建設工程計價定額附錄》所作同類工程概算，并參考宿州市建筑市場的實際情況及建筑工程造價的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，設定各類建筑的造價。按600元/平方米計算。包括開發(fā)期各項稅費：按國家及省、市現(xiàn)行有關規(guī)定繳納，包括：市政設施配套費、中小學危房改造費、人防建設費、招標管理費等。（2）土地成本：包括土地征用費、土地增值稅等，成本為20萬元/畝。（3）前期費用：為建安成本的3%。（4）基礎設施配套費：為建安成本的10%。（5）報建費用：按每平方米100元計算。（6）工程管理費：為建安成本的3%。（7）銷售費用：包括廣告、推廣宣傳、銷售代理、銷售人員工資福利等。按3%進行計算。（8）財務費用：包括銀行利息支出，金融機構手續(xù)費用、融資費用等。按年息6.03%的連續(xù)復利計算。（9）不可預見費：本項目在開發(fā)過程中的某些零星稅費、雜費、預算外支出，按工程費用和其他費用之和的5%估算。7．4項目總投資本項目總投資全部為固定資產(chǎn)投資，開發(fā)過程中的財務費用及銀行利息不計入開發(fā)總投資中。本項目的總投資為14.61億元，單方造價為1269元/平方米。啟動資金為3.51億元。（見表五）表7-1項目投資估算表單位：萬元序號項目單位成本籌備期一期二期三期四期總成本比例備注1土地及相關費用20萬元/畝314003140021%2前期費用3%2073.442073.41%3建安成本600元/m2176092201117608.811885.9469114.547%4基礎設施配套費10%176122011761118969115%5報建費用100元/m2293536692934.81980.9911519.18%6工程管理費用3%528660.33528356.582073.41%7銷售費用3%1620203616461182.6564854%按樂觀方案銷售額3%計8財務費用6.03%9601.49601.47%按一次性還款付息的連續(xù)復利計算，計算期為3年小計33473.42445330576.924479.226196.13139178.495%8不可預見費5%1674122315291224.01309.86958.95%總成本1269元/m235147.125675321062570327506146137100%比例24%18%22%18%19%100%7．5投資分年投入計劃根據(jù)項目開發(fā)進度計劃安排，將每年為一個計算期，即5年期。把各期的各項投資成本費按當期實際完成情況進行估算。7．6資金籌措表7-2：資金籌措資金來源比例金額(萬元)自有資金30%43841銀行貸款34%50000銷售收入26%37682施工單位墊資及其他10%14614合計100%1461378.財務效益分析與財務評價根據(jù)房地產(chǎn)項目的特點，財務效益分析在成本估算和銷售測算的基礎上，按盡量接近項目開發(fā)實際情況的原則，以現(xiàn)金流量為分析基礎，選取特定的財務指標，分別對各開發(fā)階段和開發(fā)過程進行效益分析，進行財務評價。8．1財務分析的依據(jù)（1）計算期據(jù)項目分五階段開發(fā)的策略，需時五年。在進行財務分析是假定把每年作為一計算期，總共為五期。土地征用費、錢其費用和開發(fā)期稅費等反映在各期期末進行計算，各項工程費用將按工程進度反映在各核算期末。（2）項目銷售依照投資項目財務評價的慣例，在進行項目投資估算、銷售收入、銷售成本等均假設采用現(xiàn)時的價格水平，在計算期內(nèi)保持不變，不考慮通貨膨脹因素對項目財務評價指標的影響。項目的定價按照保守、一般、樂觀三種方案進行預測，并基于對宿州市其他郊縣樓盤價格的調(diào)研與比較，參照城東板塊的星河明居、城西板塊的紅塔花園項目進行綜合比較分析，采用市場比較法進行修正，得出銷售價格為：表8-1項目銷售價格預測單位：元/m2保守方案一般方案樂觀方案多層住宅120014001600花園洋房140016001800聯(lián)體別墅160018002000獨體別墅180020002400商業(yè)用房220025003000銷售假定每期期末全部銷售完畢，銷售收入再投入下一期進行滾動開發(fā)的理想狀態(tài)，在預測盈虧平衡點是可以看出銷售量達到某一數(shù)字就達到盈虧平衡。表8-2項目各方案銷售額保守方案單價一期二期三期四期銷售額數(shù)量總額數(shù)量總額數(shù)量總額數(shù)量總額多層住宅（m2）1200161414193701834252201113206615848693358320.16花園洋房（m2）140058696821791712.5128407337010272297154160.08聯(lián)體別墅（m2）160044022704455027.58804.4586969391.4495257923.96獨體別墅（m2）1800297155348.67商業(yè)用房（m2）2200293486457366858070.7293486456.6198104358.18合計41087517264196830111164892一般方案單價一期二期三期四期銷售額數(shù)量總額數(shù)量總額數(shù)量總額數(shù)量總額多層住宅（m2）1400161414225981834252568013206618489693359706.85花園洋房（m2）1600586969391.3691712.5146747337011739297154754.38聯(lián)體別墅（m2）1800440227923.9655027.599055869610565495258914.46獨體別墅（m2）2000297155942.97商業(yè)用房（m2）2500293487337366859171.3293487337198104952.48合計47250594304813134271189082樂觀方案單價一期二期三期四期銷售額數(shù)量總額數(shù)量總額數(shù)量總額數(shù)量總額多層住宅（m2）160016141425826.218342529348132066211316933511094花園洋房（m2）18005869610565.391712.516508.37337013207297155349聯(lián)體別墅（m2）2000440228804.455027.5110065869611739495259905獨體別墅（m2）2400297157132商業(yè)用房（m2）3000293488804.43668511006293488804.4198105943合計54000678675488139422216170（3）銷售時發(fā)生的稅項及費用營業(yè)稅及附加：5.64%。所得稅：在項目盈虧平衡后按每一期和算期內(nèi)盈利所得的33%計。8．2財務指標的選取參照財務制度，結合現(xiàn)實房地產(chǎn)開發(fā)的實際情況，在進行項目效益評價時，選取的財務指標有：財務凈現(xiàn)值、財務內(nèi)部收益率和資本收益率三種。（1）財務凈現(xiàn)值（NPV）凈現(xiàn)值設按設定的貼現(xiàn)率，將項目計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設期初的現(xiàn)值之和。貼現(xiàn)率的大小取決于銀行利率的高低、項目性質、經(jīng)營風險程度、經(jīng)營目標和要求，本案選定的折現(xiàn)率與財務計算的年利率相同，及6.03%。（2）資本收益率以計算期內(nèi)的凈現(xiàn)金流量之和除于全部投資而得出的指標，沒考慮通貨膨脹而是貨幣貶值的因素，是一個簡單表達盈利情況的指標。（3）財務內(nèi)部收益率（IRR）是指項目在整個計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零式的折現(xiàn)率，反映項目所占用資金的盈利率。8．3財務效益分析（1）靜態(tài)投資收益率對項目總投資率潤率及權益資本利潤率作研究，即便在保守預測的基礎上，項目的權益資本利潤率超過行業(yè)普遍平均利潤率水平。表8-3投資收益率方案銷售收入營業(yè)稅及附加實際銷售收入總投資權益資本總投資收益率權益資本收益率保守1648929300155592146137438416.47%254.90%一般189082106641784181461374384122.09%306.96%樂觀216170121922039781461374384139.58%365.27%（2）動態(tài)投資收益率鑒于本項目開發(fā)周期較長，對項目進行動態(tài)預測畢靜態(tài)預測更為科學。（見表3-1、表4-1、表4-2）表8-4保守方案項目現(xiàn)金流量表單位：萬元序號項目第1年（籌備期）第2年（1期）第3年（2期）第4年（3期）第5年（4期）綜合開發(fā)備注一現(xiàn)金流入-38769.948808.539600.728412.81555921減去相關費用后的實際銷售收入-38769.948808.539600.728412.8155592二現(xiàn)金流出35147.125675.432105.825703.127505.91461371總投資35147.125675.432105.825703.127505.9146137三所得稅前1所得稅前凈現(xiàn)金流量-35147.113094.516702.713897.5906.894542所得稅前累計凈現(xiàn)金流量-35147.1-22052.6-5349.98547.69454.594543所得稅前凈現(xiàn)值NPV=41844所得稅前內(nèi)部收益率IRR=13%四所得稅后1380.6138133%1所得稅后凈現(xiàn)金流量-35147.113094.516702.713897.5-473.780742所得稅后累計凈現(xiàn)金流量-35147.1-22052.6-5349.98547.68073.9161483所得稅后凈現(xiàn)值NPV=31534所得稅后內(nèi)部收益率IRR=11%表8-5一般方案項目現(xiàn)金流量表單位：萬元序號項目第1年（項目