土地模板-場比較法

市場比較法市場比較法：在求取一宗待估土地的價格時，根據(jù)替代原則，將待估土地與較近時期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生了交易的類似土地實例加以比較對照，并依據(jù)后者已知的價格，參照該土地的交易情況、期日、區(qū)域以及個別因素等差別，修正得出估價對象在評估期日土地價格的一種方法。其計算公式為：PD=PBxAxBxDxE式中：PD——待估宗地價格PB——比較案例宗地價格待估宗地情況指數(shù)人待估宗地情況指數(shù)A=一比較案例宗地情況指數(shù)B=待估宗地估價期日地價指數(shù)一比較案例宗地交易日期地價指數(shù)n_待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)^^比較案例宗地區(qū)域因素條件指數(shù)口待估宗地個別因素條件指數(shù)E—比較案例宗地個別因素條件指數(shù)(1)比較實例的選擇選擇比較交易案例時根據(jù)待估宗地情況應(yīng)符合以下要求：A、與待估宗地的用途相同B、與待估宗地的交易類型相同C、交易案例必需屬于正常交易D、與待估宗地所處的區(qū)域及個別條件相近E、與待估宗地的估價期日接近或可進行比較修正F、統(tǒng)一價格基礎(chǔ)根據(jù)委估地塊情況和估價方掌握的資料本次估價選擇了與估價對象條件相類似的三個實例作為比較案例其基本情況介紹如下：實例A:地塊位于解放東路以南、羅家中路以西，宗地編號JDG0722，交易方式：掛牌，交易時間：2013年10月22日一2013年11月2日，土地用途：商服、住宅、配套公建用地，宗地面積：85.16畝，規(guī)劃指標(biāo)：RW1.8,M<35%,L>30%，成交單價：161萬元/畝。實例B:地塊位于江紡路以南，城東一路以北民營科技園A-16,18號地塊，宗地編號)口60727，交易方式：掛牌，交易時間：2013年11月15日一2013年11月28日，土地用途：居住用地，宗地面積:217.58畝，規(guī)劃指標(biāo)：R<1.8,M<28%,L>35%，成交單價：243萬元/畝。實例C：地塊位于解放東路以南、羅家西路以東，宗地編號JDG0724，交易方式：掛牌，交易時間：2013年10月22日一2013年11月2日，土地用途：商服、住宅、配套公建用地，宗地面積：85.08畝，規(guī)劃指標(biāo)：R<1.8,M<28%,L>35%，成交單價：180萬元/畝。(2)因素選擇根據(jù)估價對象于交易案例實際情況，選用影響地價的比較因素，主要包括：土地用途、交易時間、交易情況、區(qū)域因素和個別因素等。

比較因素說明表（住宅用地）估價對象案例A案例B案例C交易時間2013.122013.112013.112013.11土地用途商業(yè)、住宅商服、住宅、配套公建住宅商服、住宅、配套公建交易情況國有土地使用權(quán)出讓國有土地使用權(quán)出讓、掛牌國有土地使用權(quán)出讓、掛牌國有土地使用權(quán)出讓、掛牌成交價格（萬兀/畝）待估161243180土地剩余使用年限區(qū)域因素交通便捷度500米以內(nèi)尚無公交開通居住社區(qū)成熟度項目2公里內(nèi)無居住氛圍環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度（污染）綠地覆蓋率基礎(chǔ)設(shè)施配套狀況公共配套設(shè)施狀況個距區(qū)域中心距離

別因素宗地內(nèi)土地開發(fā)程度宗地形狀容積率<1.3<1.8<1.8<1.8宗地面積（畝）景觀狀況規(guī)劃限制條件30%住宅面積和售價受限。比較因素說明表（商業(yè)用地）估價對象案例A案例B案例C交易時間2013.122013.112013.112013.11土地用途交易情況國有土地使用權(quán)出讓國有土地使用權(quán)出讓、掛牌國有土地使用權(quán)出讓、掛牌國有土地使用權(quán)出讓、掛牌出讓金（萬元/畝）待估161243180土地剩余使用年限域區(qū) 商圈等級交通便捷度

素因商業(yè)繁華度基礎(chǔ)設(shè)施配套狀況公用配套設(shè)施狀況娛樂、休閑、餐飲設(shè)施產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)個別因素宗地形狀宗地內(nèi)土地開發(fā)程度臨街狀況生活主干道規(guī)劃主干道臨街寬度與商業(yè)中心的接近程度容積率<1.3<1.8<1.8<1.8宗地面積（畝）規(guī)劃限制條件比較因素說明表（工業(yè)用地）估價對象案例A案例B案例C交易時間2013.122013.112013.112013.11

土地用途交易情況國有土地使用權(quán)出讓國有土地使用權(quán)出讓、掛牌國有土地使用權(quán)出讓、掛牌國有土地使用權(quán)出讓、掛牌成交價格（萬元/畝）待估161243180土地剩余使用年限區(qū)域因素交通便捷度500米以內(nèi)尚無公交開通對外交通便利度距飛機場、港口、碼頭、高速路（主干道）出入口、火車站等的距離基礎(chǔ)設(shè)施配套狀況基礎(chǔ)配套設(shè)施缺失公用配套設(shè)施狀況能源、原材料保障度環(huán)境狀況

產(chǎn)業(yè)集聚度個別因素宗地形狀宗地內(nèi)土地開發(fā)程度臨路狀況交通主干道規(guī)劃主干道容積率<1.3<1.8<1.8<1.8宗地面積（畝）350.125185.16217.5885.08規(guī)劃限制條件比較因素說明表（辦公用地）估價對象案例A案例B案例C交易時間2013.122013.112013.112013.11土地用途交易情況國有土地使用權(quán)出讓國有土地使用權(quán)出讓、掛牌國有土地使用權(quán)出讓、掛牌國有土地使用權(quán)出讓、掛牌成交價格（萬元/畝）待估161243180土地剩余使用年限區(qū)域交通便捷度對外交通便利度

因基礎(chǔ)設(shè)施配套狀況素公用配套設(shè)施狀況環(huán)境景觀商務(wù)氛圍宗地形狀個宗地內(nèi)土地開發(fā)程別度因容積率<1.3<1.8<1.8<1.8素宗地面積（畝）350.125185.16217.5885.08其它規(guī)劃條件（3）比較因素條件說明列表如下：比較因素說明表（住宅用地）估價對象案例A案例B案例C交易時間土地用途交易情況成交價格（萬兀/畝）

比較因素說明表（商業(yè)用地）估價對象案例A案例B案例C

交易時間土地用途交易情況出讓金（萬元/畝）土地剩余使用年限域素商圈等級區(qū)交通便捷度商業(yè)繁華度因基礎(chǔ)設(shè)施配套狀況公用配套設(shè)施狀況產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)個別因素宗地形狀宗地內(nèi)土地開發(fā)程度臨街狀況臨街寬度與商業(yè)中心的接近程度

容積率宗地面積（畝）規(guī)劃限制條件比較因素說明表（工業(yè)用地）估價對象案例A案例B案例C交易時間土地用途交易情況成交價格（萬元/畝）土地剩余使用年限區(qū)域因素交通便捷度對外交通便利度基礎(chǔ)設(shè)施配套狀況公用配套設(shè)施狀況能源、原材料保障度環(huán)境狀況

產(chǎn)業(yè)集聚度個別因素宗地形狀宗地內(nèi)土地開發(fā)程度臨路狀況容積率宗地面積（畝）規(guī)劃限制條件比較因素說明表（辦公用地）估價對象案例A案例B案例C交易時間土地用途交易情況成交價格（萬元/畝）土地剩余使用年限區(qū)域交通便捷度對外交通便利度

因素基礎(chǔ)設(shè)施配套狀況公用配套設(shè)施狀況環(huán)境景觀商務(wù)氛圍個別因素宗地形狀宗地內(nèi)土地開發(fā)程度容積率<1.3<1.8<1.8<1.8宗地面積（畝）350.125185.16217.5885.08其它規(guī)劃條件（4）編制比較因素修正指標(biāo)表（最好說明各分值取值依據(jù)）例如：①交通便捷度：分為佩較低、一般、較高.高五個等級，以估價對象為100，每上升或下降一個等級，指數(shù)增加或減少6%；②居住社區(qū)成熟度：分為低■較低、一般■較高■高五個等級，以估價對象為100，每上升或下降一個等級，指數(shù)增加或減少5%;③環(huán)境優(yōu)劣度：分為差■較差■一般■較好.好五個等級，以估價對象為100，每上升或下降一個等級，指數(shù)增加或減少5%;④距區(qū)域中心的距離：根據(jù)估價對象及比較案例距市中心的距離進行比較，以估價對象為100，每增加或減少1000米，指數(shù)減少或增加1%;⑤宗地形

狀：分為不規(guī)則■校規(guī)則■規(guī)則三個等級，以估價對象為100，每上升或下降一個等級，指數(shù)增加或減少2%;⑥臨街狀況：分為不臨街、一面臨街、兩面臨街、三面臨街四個等級，以估價對象的等級為100,每上升或下I降一個等級，指數(shù)增加或減少1%；根據(jù)以上比較因素指數(shù)的說明，編制比較因素條件之鼠標(biāo)，詳見下表:估價對象案例A案例B案例C交易時間100100100100土地用途10010098100交易