投資性房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)與案例分析77

《投資性房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)與案例分析》2014-10仔細(xì)瞧瞧左邊這個(gè)圖現(xiàn)在問您四個(gè)問題準(zhǔn)備好了嗎？BADC請(qǐng)把方塊A中的白色區(qū)域分成大小和形狀一樣的兩個(gè)部分。很容易。是不是？BADCQ1中國資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSocietyBADCQ1答案就是這樣簡單！中國資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSocietyBADC請(qǐng)把方塊B中的白色區(qū)域分成大小和形狀一樣的三部分。也不太難！Q2中國資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSocietyBADCQ2答案就是這樣中國資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSocietyBADCQ3請(qǐng)把方塊C中的白色區(qū)域分成大小和形狀一樣的四個(gè)部分。很難？的確如此。中國資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSocietyBADCQ3答案如綠線所示。中國資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSocietyBADC準(zhǔn)備好！最后一個(gè)問題來了！中國資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSocietyBADCQ4請(qǐng)把方塊D中的白色區(qū)域分成大小和形狀一樣的七個(gè)部分。答出這個(gè)問題的最快世界紀(jì)錄是七秒鐘！中國資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSocietyBADCQ4答案就在在這里??！這個(gè)問題題真的那那么難嗎嗎？中國資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety目錄錄投資性房地產(chǎn)評(píng)估的規(guī)范要求評(píng)估實(shí)務(wù)與案例分析投資性房地產(chǎn)及其評(píng)估的一般概念中國資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety投資性房房地產(chǎn)投資性房房地產(chǎn)評(píng)評(píng)估公允價(jià)值值投資性房房地產(chǎn)及及其評(píng)估評(píng)估估的一般般概念中國資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety-問題的提提出為什么要要研究投投資性房房地產(chǎn)問問題?中國資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety-會(huì)計(jì)核算算的要求求中國資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety投資性房房地產(chǎn)在在生產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營中發(fā)發(fā)揮作用用的方式式不同資產(chǎn)屬性性及特點(diǎn)點(diǎn)不同適應(yīng)會(huì)計(jì)計(jì)準(zhǔn)則新新變化的的需要進(jìn)一步規(guī)規(guī)范執(zhí)業(yè)業(yè)行為、、保護(hù)各各方當(dāng)事事人合法法權(quán)益的的需要適應(yīng)市場場和提高高執(zhí)業(yè)水水平的需需要問題的提提出-投資性房房地產(chǎn)投資性房房地產(chǎn)與與一般的房房地產(chǎn)有有何不同同?中國資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety-投資性房房地產(chǎn)《企業(yè)會(huì)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則則第3號(hào)──投投資性房房地產(chǎn)》》第二條和和第三條條規(guī)定，，投資性性房地產(chǎn)產(chǎn)是指為為賺取租租金或資資本增值值，或兩兩者兼有有而持有有的房地地產(chǎn)，包包括已出出租的土土地使用用權(quán)、持持有并準(zhǔn)準(zhǔn)備增值值后轉(zhuǎn)讓讓的土地地使用權(quán)權(quán)、已出出租的建建筑物。。第四條規(guī)規(guī)定，下下列各項(xiàng)項(xiàng)不屬于于投資性性房地產(chǎn)產(chǎn)：自用房地產(chǎn)產(chǎn)，即為為生產(chǎn)商商品、提提供勞務(wù)務(wù)或者經(jīng)經(jīng)營管理理而持有有的房地地產(chǎn)。作為為存存貨貨的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)。。投資資性性房房地地產(chǎn)產(chǎn)———會(huì)計(jì)計(jì)角角度度《國際際會(huì)計(jì)計(jì)準(zhǔn)準(zhǔn)則則40號(hào)》》（IAS40）投資資性性房房地地產(chǎn)產(chǎn)，，指指為為賺賺取取租租金金或或?yàn)闉橘Y資本本增增值值，，或或兩兩者者兼兼有有而而（（由由業(yè)業(yè)主主或或融融資資租租賃賃的的承承租租人人））持持有有的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)（（土土地地或或建建筑筑物物，，或或建建筑筑物物的的一一部部分分，，或或兩兩者者兼兼有有））。。中國資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety-投資資性性房房地地產(chǎn)產(chǎn)《國際際評(píng)評(píng)估估準(zhǔn)則則2011》（IVS233）投資資性性房房地地產(chǎn)產(chǎn)是是指指以以獲獲取取租租金金收收入入、、資資本本增增值值（（或或二二者者兼兼有有））為為目目的的的的土土地地、、房房屋屋建建筑筑物物及及房房地地產(chǎn)產(chǎn)，，但但不不包包括括用用于于商商品品或或勞勞務(wù)務(wù)的的生生產(chǎn)產(chǎn)和和供供應(yīng)應(yīng)，，或或者者出出于于行行政政目目的的而而使使用用的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)，，以以及及在在日日常常業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)中中出出售售的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)（（saleintheordinarycourseofbusiness）。?！锻锻顿Y資性性房房地地產(chǎn)產(chǎn)評(píng)評(píng)估估指指導(dǎo)導(dǎo)意意見見（（試試行行））》》本指指導(dǎo)導(dǎo)意意見見所所稱稱投投資資性性房房地地產(chǎn)產(chǎn)，，是是指指《企業(yè)業(yè)會(huì)會(huì)計(jì)計(jì)準(zhǔn)準(zhǔn)則則第第3號(hào)────投投資資性性房房地地產(chǎn)產(chǎn)》及其其應(yīng)應(yīng)用用指指南南所所稱稱的的投投資資性性房房地地產(chǎn)產(chǎn)，，即即企企業(yè)業(yè)為為賺賺取取租租金金或或資資本本增增值值，，或或兩兩者者兼兼有有而而持持有有的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)。。投資資性性房房地地產(chǎn)產(chǎn)———評(píng)估估角角度度中國資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety-投資資性性房房地地產(chǎn)產(chǎn)如何何確確定定是是否否投投資資性性房房地地產(chǎn)產(chǎn)?中國資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety-投資資性性房房地地產(chǎn)產(chǎn)4種不不屬屬于于投投資資性性房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的情情況況(IAS40)：持有有的的為為在在正正常常經(jīng)經(jīng)營營過過程程中中銷銷售售或或?yàn)闉殇N銷售售而而處處于于建建造造或或開開發(fā)發(fā)過過程程中中的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)（（參參見見《國際際會(huì)會(huì)計(jì)計(jì)準(zhǔn)準(zhǔn)則則第第2號(hào)-存貨貨》，例例如如，，為為了了在在不不久久的的將將來來處處置置或或?yàn)闉殚_開發(fā)發(fā)和和零零售售而而專專門門取取得得的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)））；；為第第三三方方在在建建或或在在開開發(fā)發(fā)的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)；；自用用房房地地產(chǎn)產(chǎn)，，包包括括（（除除其其它它資資產(chǎn)產(chǎn)外外））持持有有的的將將來來用用于于自自用用的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)，，持持有有的的為為將將來來開開發(fā)發(fā)并并隨隨后后作作為為自自用用的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)，，雇雇員員占占用用的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)（（無無論論雇雇員員是是否否按按市市場場價(jià)價(jià)支支付付租租金金））以以及及待待處處置置的的自自用用房房地地產(chǎn)產(chǎn)；；基于于融融資資租租約約而而出出租租給給另另一一實(shí)實(shí)體體的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)。。中國資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety-投資資性性房房地地產(chǎn)產(chǎn)5種屬屬于于投投資資性性房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的情情況況(IAS40)：為長長期期資資本本增增值值而而持持有有的的土土地地，，不不包包括括在在正正常常經(jīng)經(jīng)營營過過程程中中為為短短期期銷銷售售而而持持有有的的土土地地；；尚未未確確定定未未來來用用途途的的土土地地（（如如果果企業(yè)業(yè)尚未未確確定定將將其其持持有有的的土土地地用用于于自自用用還還是是用用于于在在正正常常經(jīng)經(jīng)營營過過程程中中的的短短期期銷銷售售，，則則持持有有的的土土地地應(yīng)應(yīng)視視為為用用于于資資本本增增值值））；；報(bào)告告企企業(yè)業(yè)擁擁有有（（或或報(bào)報(bào)告告企企業(yè)業(yè)在在融融資資租租賃賃下下持持有有））并并在在一一項(xiàng)項(xiàng)或或多多項(xiàng)項(xiàng)經(jīng)經(jīng)營營租租賃賃下下租租出出的的建建筑筑物物；；準(zhǔn)備備在在一一項(xiàng)項(xiàng)或或多多項(xiàng)項(xiàng)經(jīng)經(jīng)營營租租賃賃下下租租出出的的空空閑閑建建筑筑物物；；正在在建建設(shè)設(shè)開開發(fā)發(fā)并并且且建建成成后后擬擬作作為為投投資資性性房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的在在建建工工程程。。中國資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety-投資資性性房房地地產(chǎn)產(chǎn)投資資性性房房地地產(chǎn)產(chǎn)《以財(cái)財(cái)務(wù)務(wù)報(bào)報(bào)告告為為目目的的的的評(píng)評(píng)估估指指南南（（試試行行））》第二二十十一一條條規(guī)規(guī)定定，，注注冊(cè)冊(cè)資資產(chǎn)產(chǎn)評(píng)評(píng)估估師師應(yīng)應(yīng)當(dāng)當(dāng)知知曉曉，，在在執(zhí)執(zhí)行行會(huì)會(huì)計(jì)計(jì)準(zhǔn)準(zhǔn)則則規(guī)規(guī)定定的的投投資資性性房房地地產(chǎn)產(chǎn)評(píng)評(píng)估估業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)時(shí)時(shí)，，對(duì)對(duì)應(yīng)應(yīng)的的評(píng)評(píng)估估對(duì)對(duì)象象包包括括已已出出租租的的土土地地使使用用權(quán)權(quán)、、持持有有并并準(zhǔn)準(zhǔn)備備增增值值后后轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓的的土土地地使使用用權(quán)權(quán)、、已已出出租租的的建建筑筑物物。。賺取取租租金金或或資資本本增增值值，，或或兩兩者者兼兼有有而而持持有有的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)；；應(yīng)當(dāng)當(dāng)能能夠夠單單獨(dú)獨(dú)計(jì)計(jì)量量和和出出售售；；在建建投投資資性性房房地地產(chǎn)產(chǎn)。。中國資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety-問題題的的提提出出投資資性性房房地地產(chǎn)產(chǎn)評(píng)評(píng)估估與與一般般房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的評(píng)評(píng)估估有有何何不不同同？？中國資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety-投資資性性房房地地產(chǎn)產(chǎn)評(píng)評(píng)估估投資資性性房房地地產(chǎn)產(chǎn)評(píng)評(píng)估估投資資性性房房地地產(chǎn)產(chǎn)評(píng)評(píng)估估，，是是指指按按照照《以財(cái)財(cái)務(wù)務(wù)報(bào)報(bào)告告為為目目的的的的評(píng)評(píng)估估指指南南（（試試行行））》要求求，，對(duì)對(duì)符符合合會(huì)會(huì)計(jì)計(jì)準(zhǔn)準(zhǔn)則則規(guī)規(guī)定定條條件件的的投投資資性性房房地地產(chǎn)產(chǎn)在在評(píng)評(píng)估估基基準(zhǔn)準(zhǔn)日日的的公公允允價(jià)價(jià)值值進(jìn)進(jìn)行行分分析析、、估估算算，，并并發(fā)發(fā)表表專專業(yè)業(yè)意意見見的的行行為為和和過過程程。。中國資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety-公允允價(jià)價(jià)值值如何何理理解解公公允允價(jià)價(jià)值值？？中國資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety-公允允價(jià)價(jià)值值公允允價(jià)價(jià)值值國際際會(huì)會(huì)計(jì)計(jì)準(zhǔn)準(zhǔn)則則理理事事會(huì)會(huì)（（IASB）（《國國際際財(cái)財(cái)務(wù)務(wù)報(bào)報(bào)告告準(zhǔn)準(zhǔn)則則第第13號(hào)———公允允價(jià)價(jià)值值計(jì)計(jì)量量》》）國際際會(huì)會(huì)計(jì)計(jì)準(zhǔn)準(zhǔn)則則委委員員會(huì)會(huì)（（IASC）（IAS39、IAS40）美國國財(cái)財(cái)務(wù)務(wù)會(huì)會(huì)計(jì)計(jì)準(zhǔn)準(zhǔn)則則委委員員會(huì)會(huì)（（FASB）國際際評(píng)評(píng)估估準(zhǔn)準(zhǔn)則則委委員員會(huì)會(huì)（（IVSC）《企企業(yè)業(yè)會(huì)會(huì)計(jì)計(jì)準(zhǔn)準(zhǔn)則則》《以以財(cái)財(cái)務(wù)務(wù)報(bào)報(bào)告告為為目目的的的的評(píng)評(píng)估估指指南南》》中國資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety-公允允價(jià)價(jià)值值公允允價(jià)價(jià)值值熟悉悉市市場場情情況況的的買買賣賣雙雙方方在在公公平平交交易易的的條條件件下下和和自自愿愿的的情情況況下下所所確確定定的的價(jià)價(jià)格格，，或或無無關(guān)關(guān)聯(lián)聯(lián)的的雙雙方方在在公公平平交交易易的的條條件件下下一一項(xiàng)項(xiàng)資資產(chǎn)產(chǎn)可可以以被被買買賣賣或或者者一一項(xiàng)項(xiàng)負(fù)負(fù)債債可可以以被被清清償償?shù)牡某沙山唤粌r(jià)價(jià)格格。。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的的公允價(jià)值應(yīng)應(yīng)具備的三個(gè)個(gè)條件：（1）信息公開，，雙方對(duì)于交交易對(duì)象所了了解的信息是是對(duì)稱的；（2）雙方自愿，，若沒有相反反的證據(jù)表明明所進(jìn)行的交交易是不公正正的或處于非非自愿的，市市場交易價(jià)格格即為資產(chǎn)或或負(fù)債的公允允價(jià)值。（3）對(duì)資產(chǎn)或負(fù)負(fù)債進(jìn)行公平平交易。公允價(jià)值既可可以是基于事事實(shí)性交易的的真實(shí)市價(jià)，，也可以是基基于假設(shè)性交交易的虛擬價(jià)價(jià)格。公允價(jià)值的本質(zhì)（公允性性、主觀反映映于客觀的結(jié)結(jié)果）。中國資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety-公允價(jià)值公允價(jià)值《投資性房地地產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)導(dǎo)意見（試行行）》規(guī)定“會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下的的投資性房地地產(chǎn)的公允價(jià)價(jià)值一般等同同于資產(chǎn)評(píng)估估準(zhǔn)則下的市市場價(jià)值”。公允價(jià)值屬于于會(huì)計(jì)計(jì)量屬屬性，與現(xiàn)值、可變現(xiàn)現(xiàn)凈值、重置置成本等屬于可比系系列，與評(píng)估估準(zhǔn)則中的價(jià)價(jià)值類型不屬屬一個(gè)范疇；；公允價(jià)值與市市場價(jià)值公允價(jià)值的基基本特點(diǎn)——“四性”（公公平性、估計(jì)計(jì)性、開放性性、動(dòng)態(tài)性））。中國資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSocietyWelcomeBack《投資性房地產(chǎn)產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意意見》國際相關(guān)規(guī)范范投資性房地產(chǎn)產(chǎn)評(píng)估的規(guī)范要求中國資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety-指導(dǎo)思想明確定位突出重點(diǎn)，強(qiáng)強(qiáng)調(diào)專業(yè)充分銜接借鑒國際，兼兼顧國情中國資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety共六章33條，包括：引言——制定目的和依依據(jù)；相關(guān)定定義；適用范范圍?；疽笤u(píng)估原則；從事投資性房房地產(chǎn)評(píng)估應(yīng)應(yīng)當(dāng)具備基本本知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)和專業(yè)勝任任能力；執(zhí)行評(píng)估業(yè)務(wù)務(wù)的可行性；；了解相關(guān)會(huì)計(jì)計(jì)準(zhǔn)則的要求求并與會(huì)計(jì)師師進(jìn)行充分的的溝通；評(píng)估基準(zhǔn)日；；價(jià)值類型；現(xiàn)場勘察的要要求。-主要內(nèi)容中國資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety評(píng)估對(duì)象——評(píng)估對(duì)象的明明確；評(píng)估對(duì)對(duì)象的主要特特征；評(píng)估對(duì)對(duì)象及其公允價(jià)值的具具體內(nèi)容。評(píng)估方法——方法選擇；信信息收集；市市場法、收益益法、成本法法的運(yùn)用及其基本要求求。評(píng)估披露——評(píng)估報(bào)告出具具的基本要求求；評(píng)估報(bào)告告的披露內(nèi)容容和具體要求。附則——準(zhǔn)則生效日期期。主要內(nèi)容-主要內(nèi)容中國資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety-引言制定目的和依依據(jù)為規(guī)范注冊(cè)資資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)執(zhí)行投資性房房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)業(yè)務(wù)行為，維維護(hù)社會(huì)公共共利益和資產(chǎn)產(chǎn)評(píng)估各方當(dāng)當(dāng)事人合法權(quán)權(quán)益。根據(jù)《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則則──基本準(zhǔn)準(zhǔn)則》、《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則則──不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)》和《以財(cái)務(wù)報(bào)告為為目的的評(píng)估估指南（試行行）》。相關(guān)定義投資性房地產(chǎn)產(chǎn)、投資性房地產(chǎn)產(chǎn)評(píng)估、公允價(jià)值中國資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety適用范圍注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估估師執(zhí)行投資資性房地產(chǎn)評(píng)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)應(yīng)當(dāng)遵守本指指導(dǎo)意見。-基本要求評(píng)估原則恪守獨(dú)立、客客觀、公正的的原則勤勉盡責(zé)，保保持應(yīng)有的職職業(yè)謹(jǐn)慎不得出現(xiàn)對(duì)評(píng)評(píng)估結(jié)論具有有重要影響的的實(shí)質(zhì)性疏漏漏和錯(cuò)誤不得以預(yù)先設(shè)設(shè)定的價(jià)值作作為評(píng)估結(jié)論論。中國資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety-基本要求從事投資性房房地產(chǎn)評(píng)估應(yīng)應(yīng)當(dāng)具備基本本知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)和專業(yè)勝任任能力具備投資性房房地產(chǎn)評(píng)估相相關(guān)專業(yè)知識(shí)識(shí)和相應(yīng)的評(píng)評(píng)估經(jīng)驗(yàn)，具具備從事投資資性房地產(chǎn)評(píng)評(píng)估的專業(yè)勝勝任能力。專業(yè)勝任能力力財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)相關(guān)關(guān)知識(shí)：房地產(chǎn)評(píng)估相相關(guān)知識(shí)：資產(chǎn)評(píng)估相關(guān)關(guān)知識(shí)：企業(yè)經(jīng)營管理理相關(guān)知識(shí)：：溝通能力中國資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety-基本要求執(zhí)行評(píng)估業(yè)務(wù)務(wù)的可行性關(guān)注投資性房房地產(chǎn)評(píng)估的的復(fù)雜性，根根據(jù)自身的專專業(yè)知識(shí)和經(jīng)經(jīng)驗(yàn)，審慎考考慮是否有能能力承接投資資性房地產(chǎn)評(píng)評(píng)估業(yè)務(wù)。中國資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety-基本要求了解相關(guān)會(huì)計(jì)計(jì)準(zhǔn)則的要求求并與會(huì)計(jì)師師進(jìn)行充分的的溝通充分理解相關(guān)關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的的要求、評(píng)估估對(duì)象在企業(yè)業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)告中中的核算和披披露要求，并并提請(qǐng)企業(yè)管管理層按其經(jīng)經(jīng)營意圖以及及會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的的規(guī)定對(duì)投資資性房地產(chǎn)進(jìn)進(jìn)行恰當(dāng)分類類。與企業(yè)和執(zhí)行行審計(jì)業(yè)務(wù)的的注冊(cè)會(huì)計(jì)師師進(jìn)行必要的的溝通，了解解其因遵循相相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則則的具體要求求而提出的具具體意見和建建議，并分析析這些意見和和建議對(duì)評(píng)估估業(yè)務(wù)的影響響。中國資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety-基本要求評(píng)估基準(zhǔn)日提醒委托方根根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則則的相關(guān)要求求，合理確定定評(píng)估基準(zhǔn)日日。評(píng)估基準(zhǔn)準(zhǔn)日可以是資資產(chǎn)負(fù)債表日日、投資性房房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換日日等。價(jià)值類型知曉在符合會(huì)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則計(jì)量量屬性規(guī)定的的條件時(shí)，會(huì)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下的的投資性房地地產(chǎn)的公允價(jià)價(jià)值一般等同同于資產(chǎn)評(píng)估估準(zhǔn)則下的市市場價(jià)值。中國資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety-基本要求現(xiàn)場勘察對(duì)投資性房地地產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場場調(diào)查，明確確投資性房地地產(chǎn)的實(shí)物狀狀況、權(quán)益狀狀況和區(qū)位狀狀況。要求委托方對(duì)對(duì)投資性房地地產(chǎn)的權(quán)屬做做出承諾，并并對(duì)權(quán)屬資料料進(jìn)行必要的的查驗(yàn)。中國資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety創(chuàng)造價(jià)值-影響因素房地產(chǎn)自身因素實(shí)物因素區(qū)位因素權(quán)益因素土地實(shí)物因素建筑物實(shí)物因素位置外部配套環(huán)境景觀交通地塊形狀基礎(chǔ)設(shè)施及土地平整情況土壤及地基情況地勢(shì)、坡度土地面積權(quán)利狀況相鄰關(guān)系使用管制設(shè)施、設(shè)備空間布局裝飾裝修建筑規(guī)模防水保溫隔熱隔音建筑結(jié)構(gòu)外觀樓層、朝向?qū)痈呋騼舾咄険p程度中國資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety午休時(shí)間數(shù)一數(shù)樹上有多少顆人頭？中國資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety創(chuàng)造價(jià)值-房地產(chǎn)外部因素政策因素政治因素法制環(huán)境政局國際形勢(shì)戰(zhàn)爭人口戰(zhàn)略法律基本制度司法戶籍分配經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)因素經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟(jì)影響因素中國資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety創(chuàng)造價(jià)值-房地產(chǎn)交易因素變現(xiàn)因素通用性心理因素獨(dú)立使用適應(yīng)不同業(yè)態(tài)可分割處置時(shí)間清償順序偏好競價(jià)風(fēng)水處置對(duì)象處置方式交易結(jié)構(gòu)其他影響因素中國資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety創(chuàng)造價(jià)值-評(píng)估對(duì)象評(píng)估對(duì)象的明明確已出租的土地地使用權(quán)：是指企業(yè)通過過出讓或轉(zhuǎn)讓讓方式取得的的、以經(jīng)營租租賃方式租出出的土地使用用權(quán)。持有并準(zhǔn)備增增值后轉(zhuǎn)讓的的土地使用權(quán)權(quán)：是指企業(yè)取得得的、準(zhǔn)備增增值后轉(zhuǎn)讓的的土地使用權(quán)權(quán)。按照國家家有關(guān)規(guī)定認(rèn)認(rèn)定的閑置土土地，不屬于于持有并準(zhǔn)備備增值后轉(zhuǎn)讓讓的土地使用用權(quán)。已出租的建筑筑物：是指企業(yè)擁有有產(chǎn)權(quán)的、以以經(jīng)營租賃方方式租出的建建筑物，包括括自行建造或或開發(fā)活動(dòng)完完成后用于出出租的建筑物物。中國資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety創(chuàng)造價(jià)值-評(píng)估對(duì)象評(píng)估對(duì)象的主主要特征知曉評(píng)估對(duì)象象對(duì)應(yīng)的是個(gè)個(gè)別建筑物單單元，還是多多個(gè)建筑物單單元及其附屬屬設(shè)施共同構(gòu)構(gòu)成的一個(gè)整整體。當(dāng)出租建筑物物的附屬設(shè)備備和設(shè)施是租租金收入所對(duì)對(duì)應(yīng)出租資產(chǎn)產(chǎn)的組成部分分時(shí)，注冊(cè)資資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)應(yīng)當(dāng)合理考慮慮該設(shè)備和設(shè)設(shè)施對(duì)投資性性房地產(chǎn)價(jià)值值的影響中國資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety-評(píng)估對(duì)象在建投資性房房地產(chǎn)公允價(jià)價(jià)值評(píng)估《國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則則40號(hào)》（IAS40）第8條將“正在建建設(shè)開發(fā)中并并且建成后擬擬作為投資性性房地產(chǎn)的在在建工程”納納入投資性房房地產(chǎn)科目核核算，《國際評(píng)估準(zhǔn)準(zhǔn)則2011》》也緊跟國際際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則則的這一變變化，專門門針對(duì)在建建投資性房房地產(chǎn)制定定了相應(yīng)的的評(píng)估準(zhǔn)則則IVS233。IVS233認(rèn)為，市場場法和成本本法很難適適用于在建建投資性房房地產(chǎn)評(píng)估估，假設(shè)開開發(fā)法和現(xiàn)現(xiàn)金流折現(xiàn)現(xiàn)法被認(rèn)為為是相對(duì)合合適的方法法。這一觀觀點(diǎn)有必要要進(jìn)一步討討論，國內(nèi)內(nèi)評(píng)估師大大多認(rèn)可成成本法的適適用性。中國資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety創(chuàng)造價(jià)值-評(píng)估方法方法選擇根據(jù)評(píng)估對(duì)對(duì)象的具體體情況、資資料收集情情況和數(shù)據(jù)據(jù)來源等相相關(guān)條件，，恰當(dāng)選擇擇評(píng)估方法法。把握好幾個(gè)個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)要確保最大大限度地使使“可觀察察輸入值””客觀真實(shí)實(shí)地反映評(píng)評(píng)估對(duì)象的的實(shí)際情況況；案例、租約約，以及租金水平的的選取與預(yù)預(yù)測，折現(xiàn)率等關(guān)關(guān)鍵參數(shù)決定評(píng)估結(jié)結(jié)論的可信信度；單一估值技技術(shù)與多種種估值技術(shù)術(shù)；評(píng)估結(jié)論既既可能是一一個(gè)確定值值，也可能能是一個(gè)區(qū)區(qū)間值。。交易費(fèi)用不不包含在公公允價(jià)值中中。中國資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety創(chuàng)造價(jià)值-評(píng)估方法收集足夠的的同類或者者類似房地地產(chǎn)的交易易案例，并并對(duì)所收集集的信息及及其來源進(jìn)進(jìn)行審慎分分析。在選選用交易案案例時(shí)應(yīng)當(dāng)當(dāng)關(guān)注案例例的可比性性，重點(diǎn)分分析投資性性房地產(chǎn)的的實(shí)物狀況況、權(quán)益狀狀況、區(qū)位位狀況、交交易情況及及租約條件件。運(yùn)用市場法法評(píng)估投資資性房地產(chǎn)產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)當(dāng)建立價(jià)值值可比基礎(chǔ)礎(chǔ)，細(xì)化相相關(guān)比較因因素，包括括交易情況況、交易日日期、容積積率、使用用年期、面面積、具體體位置、經(jīng)經(jīng)營業(yè)態(tài)和和所帶租約約等，明確確相關(guān)指標(biāo)標(biāo)參數(shù)內(nèi)涵涵。市場法的運(yùn)運(yùn)用及其基基本要求中國資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety創(chuàng)造價(jià)值-評(píng)估方法收益法的運(yùn)運(yùn)用及其基基本要求對(duì)企業(yè)來自自于投資性性房地產(chǎn)的的租金收益益，以及當(dāng)當(dāng)期產(chǎn)生的的相應(yīng)費(fèi)用用進(jìn)行分析析，合理判判斷租金收收益與相應(yīng)應(yīng)費(fèi)用的匹匹配性，合合理確定凈凈收益。投資性房地地產(chǎn)的凈收收益是指租租金中直接接歸屬于評(píng)評(píng)估對(duì)象所所對(duì)應(yīng)的房房地產(chǎn)權(quán)益益部分，不不包括物業(yè)業(yè)管理費(fèi)、、代墊水電電費(fèi)等其他他項(xiàng)目，并并恰當(dāng)考慮慮免租期和和租金收取取方式的影影響。中國資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety創(chuàng)造價(jià)值-評(píng)估方法收益法的運(yùn)運(yùn)用及其基基本要求關(guān)注投資性性房地產(chǎn)現(xiàn)現(xiàn)有租約條條款對(duì)公允允價(jià)值的影影響，包括括租金及其其構(gòu)成、租租期、免租租期、續(xù)租租條件和提提前終止租租約的條件件。關(guān)注租約的的合法有效效性，了解解實(shí)際履行行狀況。對(duì)對(duì)合法有效效并實(shí)際履履行的租約約，預(yù)測未未來凈收益益所使用的的租約期內(nèi)內(nèi)的租金應(yīng)應(yīng)當(dāng)采用租租約所確定定的租金，，租約期外外的租金應(yīng)應(yīng)當(dāng)采用正正?？陀^的的租金。當(dāng)當(dāng)約定租金金與市場租租金水平存存在較大差差異時(shí)，應(yīng)應(yīng)當(dāng)分析其其原因，并并進(jìn)行充分分披露。中國資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety創(chuàng)造價(jià)值-評(píng)估方法收益法的運(yùn)運(yùn)用及其基基本要求應(yīng)當(dāng)根據(jù)建建筑物的剩剩余經(jīng)濟(jì)壽壽命年限與與土地使用用權(quán)剩余使使用年限等等參數(shù)，及及有關(guān)法律律、法規(guī)的的規(guī)定，合合理確定收收益期限。。應(yīng)當(dāng)合理確確定折現(xiàn)率率。折現(xiàn)率率應(yīng)當(dāng)反映映評(píng)估基準(zhǔn)準(zhǔn)日類似地地區(qū)同類投投資性房地地產(chǎn)平均回回報(bào)水平和和評(píng)估對(duì)象象的特定風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。折現(xiàn)現(xiàn)率的口徑徑應(yīng)當(dāng)與收收益口徑保保持一致，，并考慮租租約、租期期、租金等等因素對(duì)折折現(xiàn)率選取取的影響。。中國資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety創(chuàng)造價(jià)值-評(píng)估方法關(guān)于房地關(guān)關(guān)系采用市場法法和收益法法評(píng)估投資資性房地產(chǎn)產(chǎn)時(shí)，評(píng)估估結(jié)論通常常包括土地地使用權(quán)價(jià)價(jià)值。應(yīng)當(dāng)關(guān)注已已出租的建建筑物的會(huì)會(huì)計(jì)核算中中是否包含含建筑物所所對(duì)應(yīng)的土土地使用權(quán)權(quán)。如果會(huì)會(huì)計(jì)核算不不包含土地地使用權(quán)，，應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)請(qǐng)企業(yè)管理理層重新分分類，或者者在評(píng)估結(jié)結(jié)論中扣除除土地使用用權(quán)的價(jià)值值，并在評(píng)評(píng)估報(bào)告中中進(jìn)行必要要的披露。。中國資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety創(chuàng)造價(jià)值-評(píng)估方法排除特殊交交易采用市場法法和收益法法評(píng)估投資資性房地產(chǎn)產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)當(dāng)排除特殊殊交易情況況的影響，，包括非常常規(guī)的融資資、售后租租回、特殊殊對(duì)價(jià)或折折讓等。中國資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety創(chuàng)造價(jià)值-評(píng)估方法替代方法運(yùn)用市場法法和收益法法無法得出出投資性房房地產(chǎn)公允允價(jià)值時(shí)，，可以采用用會(huì)計(jì)準(zhǔn)則則認(rèn)可的其其他方法。。如果仍不不能合理得得出投資性性房地產(chǎn)公公允價(jià)值，，經(jīng)委托方方同意，還還可以采用用恰當(dāng)?shù)姆椒绞椒治鐾锻顿Y性房地地產(chǎn)公允價(jià)價(jià)值的區(qū)間間值，得出出價(jià)值分析析結(jié)論，并并提醒評(píng)估估報(bào)告使用用者關(guān)注公公允價(jià)值評(píng)評(píng)估結(jié)論和和價(jià)值分析析意見的區(qū)區(qū)別。中國資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety創(chuàng)造價(jià)值-評(píng)估披露出具報(bào)告根據(jù)《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)準(zhǔn)則──評(píng)評(píng)估報(bào)告》、《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)準(zhǔn)則──不不動(dòng)產(chǎn)》和《以財(cái)務(wù)報(bào)告告為目的的的評(píng)估指南南（試行））》編制并由所所在評(píng)估機(jī)機(jī)構(gòu)出具評(píng)評(píng)估報(bào)告，，進(jìn)行恰當(dāng)當(dāng)?shù)呐丁?。中國資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety創(chuàng)造價(jià)值-評(píng)估披露披露要求應(yīng)當(dāng)在評(píng)估估報(bào)告中披披露必要信信息，使評(píng)評(píng)估報(bào)告使使用者，包包括企業(yè)管管理層和執(zhí)執(zhí)行審計(jì)業(yè)業(yè)務(wù)的注冊(cè)冊(cè)會(huì)計(jì)師等等，完整了了解評(píng)估過過程、合理理理解并恰恰當(dāng)使用評(píng)評(píng)估報(bào)告結(jié)結(jié)論。中國資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety創(chuàng)造價(jià)值-評(píng)估披露披露內(nèi)容評(píng)估對(duì)象的的具體描述述，包括總總體情況和和主要特點(diǎn)點(diǎn)等；評(píng)估對(duì)象的的權(quán)屬狀況況、使用狀狀況及租約約信息；價(jià)值類型的的定義及其其與會(huì)計(jì)準(zhǔn)準(zhǔn)則的對(duì)應(yīng)應(yīng)關(guān)系；評(píng)估方法的的選擇過程程和依據(jù)及及評(píng)估方法法的具體運(yùn)運(yùn)用；中國資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety創(chuàng)造價(jià)值-評(píng)估披露披露內(nèi)容評(píng)估假設(shè)，，主要包括括：已簽租租約是否合合法有效；；已簽租約約是否實(shí)際際履行，是是否會(huì)改變變和無故終終止；已出出租建筑物物的經(jīng)營業(yè)業(yè)態(tài)是否會(huì)會(huì)發(fā)生重大大改變；關(guān)鍵鍵性性評(píng)評(píng)估估參參數(shù)數(shù)的的來來源源、、依依據(jù)據(jù)和和測測算算過過程程等等；；是否否存存在在缺缺失失產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)文文件件等等方方面面的的瑕瑕疵疵或或重重大大限限制制。。中國資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety創(chuàng)造造價(jià)價(jià)值值-評(píng)估估披披露瑕疵疵事事項(xiàng)項(xiàng)當(dāng)評(píng)評(píng)估估對(duì)對(duì)象象存存在在產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)瑕瑕疵疵且且該該瑕瑕疵疵事事項(xiàng)項(xiàng)可可能能對(duì)對(duì)投投資資性性房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的公公允允價(jià)價(jià)值值產(chǎn)產(chǎn)生生重重大大影影響響時(shí)時(shí)，，注注冊(cè)冊(cè)資資產(chǎn)產(chǎn)評(píng)評(píng)估估師師應(yīng)應(yīng)當(dāng)當(dāng)對(duì)對(duì)該該瑕瑕疵疵事事項(xiàng)項(xiàng)及及其其影影響響進(jìn)進(jìn)行行披披露露并并提提請(qǐng)請(qǐng)?jiān)u評(píng)估估報(bào)報(bào)告告使使用用者者予予以以關(guān)關(guān)注注。。中國資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSocietyWelcomeBack實(shí)務(wù)務(wù)應(yīng)應(yīng)用用情情況況評(píng)估估實(shí)實(shí)務(wù)務(wù)中中的的重重點(diǎn)點(diǎn)難難點(diǎn)點(diǎn)問問題題案例例分分析析投資資性性房房地地產(chǎn)產(chǎn)公公允允價(jià)價(jià)值值評(píng)估估的的實(shí)實(shí)務(wù)務(wù)與與案案例例中國資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety-實(shí)務(wù)務(wù)應(yīng)應(yīng)用用情情況況投資資性性房房地地產(chǎn)產(chǎn)公公允允價(jià)價(jià)值值評(píng)評(píng)估估的的實(shí)實(shí)務(wù)務(wù)應(yīng)應(yīng)用用2013年，，A股上上市市公公司司企企業(yè)業(yè)2534家，，有投投資資性性房房地地產(chǎn)產(chǎn)類類資資產(chǎn)產(chǎn)的的近千千家，，其其中中采采用用公公允允價(jià)價(jià)值值作作為為后后續(xù)續(xù)計(jì)計(jì)量量模模式式的的僅僅有有48家，占占比比約約為為1.98%。自2007年以以來來，，呈呈持持續(xù)續(xù)上上升升趨趨勢(shì)勢(shì)。。大大多多數(shù)數(shù)上上市市公公司司聘聘請(qǐng)請(qǐng)了了相相關(guān)關(guān)評(píng)評(píng)估估機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)對(duì)對(duì)其其投投資資性性房房地地產(chǎn)產(chǎn)進(jìn)進(jìn)行行評(píng)評(píng)估估。。評(píng)評(píng)估估機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)在在其其中中發(fā)發(fā)揮揮了了主主導(dǎo)導(dǎo)作作用用。。中國資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety創(chuàng)造造價(jià)價(jià)值值-重點(diǎn)點(diǎn)難難點(diǎn)點(diǎn)問問題題評(píng)估估對(duì)對(duì)象象———是否否界界定定為為投投資資性性房房地地產(chǎn)產(chǎn)，，屬屬于于哪哪類類？？評(píng)估估基基準(zhǔn)準(zhǔn)日日———僅對(duì)對(duì)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換換日日公公允允價(jià)價(jià)值值評(píng)評(píng)估估，，還還是是包包括括追追溯溯以以前前年年度度？？專業(yè)業(yè)溝溝通通———經(jīng)營營意意圖圖，，與與財(cái)財(cái)務(wù)務(wù)信信息息銜銜接接，，信信息息來來源源可可靠靠性性評(píng)估估方方法法———收益益法法還還是是市市場場法法？？亦亦或或成成本本法法？？參數(shù)數(shù)確確定定———合理理性性分分析析，，確確定定依依據(jù)據(jù)信息息披披露露———披露露什什么么？？如如何何披披露露？？評(píng)估估結(jié)結(jié)果果的的可可驗(yàn)驗(yàn)證證性性———披露露什什么么？？如如何何披披露露？？中國資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety創(chuàng)造造價(jià)價(jià)值值-案例例分分析析項(xiàng)目背景景1：某不動(dòng)產(chǎn)股股份有限公司司發(fā)布公告告，宣布布于2013年6月起對(duì)其其、公司司及其下下屬企業(yè)業(yè)擁有的的投資性性房地產(chǎn)產(chǎn)采用公公允價(jià)值值計(jì)量。。公司因因財(cái)務(wù)報(bào)報(bào)告披露露需要，，委托XX評(píng)估公司司對(duì)XX國際商業(yè)業(yè)大廈于于2013年6月30日的公允允價(jià)值進(jìn)進(jìn)行評(píng)估估，同時(shí)時(shí)對(duì)2012年、2011年、2010年、2009年該房地地產(chǎn)的公公允價(jià)值值進(jìn)行追追溯調(diào)整整。中國資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety創(chuàng)造價(jià)值值-案例分析析項(xiàng)目背景景1：某不動(dòng)產(chǎn)股股份有限公司司發(fā)布公告告，宣布布于2013年6月起對(duì)其其、公司司及其下下屬企業(yè)業(yè)擁有的的投資性性房地產(chǎn)產(chǎn)采用公公允價(jià)值值計(jì)量。。公司因因財(cái)務(wù)報(bào)報(bào)告披露露需要，，委托XX評(píng)估公司司對(duì)XX國際商業(yè)業(yè)大廈于于2013年6月30日的公允允價(jià)值進(jìn)進(jìn)行評(píng)估估，同時(shí)時(shí)對(duì)2012年、2011年、2010年、2009年該房地地產(chǎn)的公公允價(jià)值值進(jìn)行追追溯調(diào)整整。大廈建成成于2003年，地下下1層，地上上7層，總建建筑面積積1.6萬㎡，土土地用地地面積0.3萬㎡。出出讓土地地使有權(quán)權(quán)。用途途為商業(yè)業(yè)、辦公公。項(xiàng)目目現(xiàn)狀地地下1層-地上4層為獨(dú)立立商鋪；；5層以上為為寫字樓樓，大廈廈已有多多家企業(yè)業(yè)入駐，，出租率率已近100%。中國資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety創(chuàng)造價(jià)值值-案例分析析項(xiàng)目背景景2：該房產(chǎn)已取取得房屋屋所有權(quán)權(quán)證，證證號(hào)為X京房權(quán)證證海字第第XXXX號(hào)，證載載權(quán)利人人為XX房地產(chǎn)開開發(fā)有限限公司，，性質(zhì)為為商品房房，對(duì)應(yīng)應(yīng)的土地地使用證證證號(hào)為為京海國國用（2007出）第XXX號(hào)，證載載權(quán)利人人均為XX房地產(chǎn)開開發(fā)有限限公司，，出讓性性質(zhì)，土土地使用用權(quán)商業(yè)業(yè)部分到到期日為為2046年05月29日。截至評(píng)估估基準(zhǔn)日日，委估估房產(chǎn)尚尚未取得得分割后后的房屋屋所有權(quán)權(quán)證，根根據(jù)委托托方提供供的測繪繪圖，委委估房產(chǎn)產(chǎn)面積為為1619.08平方米。。目前，，委估房房產(chǎn)已對(duì)對(duì)外出租租，承租租方為XX銀行股份份有限公公司北京京市分行行，出租租面積為為1619.08平方米，，租賃期期限為2009年8月1日至2014年7月31日，免租租期2個(gè)月，前前三年度度租金標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)為人人民幣12元/平方米/天，第四四年度（（2012年8月1日）開始始，每年年度租金金遞增上上年度的的3%。中國資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAAppraisalSociety創(chuàng)造價(jià)值值-案例分析析選擇評(píng)估估方法：：根據(jù)《資資產(chǎn)評(píng)估估準(zhǔn)則—不動(dòng)產(chǎn)》》和《投投資性房房地產(chǎn)評(píng)評(píng)估指導(dǎo)導(dǎo)意見（（試行））》，可選的評(píng)估方方法有市市場法、、收益法法等。評(píng)估過程程中關(guān)鍵鍵點(diǎn)的處處理：1、本項(xiàng)目目需要對(duì)對(duì)多個(gè)基基準(zhǔn)日的的公允價(jià)價(jià)值進(jìn)行行評(píng)估，，如何銜銜接好不不同基準(zhǔn)準(zhǔn)日的房房地產(chǎn)價(jià)價(jià)值；2、對(duì)不同同評(píng)估基基準(zhǔn)日的的房地產(chǎn)產(chǎn)是否應(yīng)應(yīng)采用相相同的評(píng)評(píng)估方法法；3、估價(jià)中中對(duì)相關(guān)關(guān)參數(shù)應(yīng)應(yīng)如何選選取，才才能確保保各時(shí)點(diǎn)點(diǎn)的價(jià)值值的公允允性。中國資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)CHINAA