房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法畫龍點(diǎn)睛課件

中國(guó)財(cái)稅浪子王駿

《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》畫龍點(diǎn)睛

中國(guó)財(cái)稅浪子王駿

《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦1中國(guó)財(cái)稅浪子王駿歡迎通過中國(guó)移動(dòng)添加飛信好友進(jìn)行交流中國(guó)財(cái)稅浪子王駿歡迎通過中國(guó)移動(dòng)添加飛信2新舊政策的主要差異一、適用范圍二、將預(yù)售收入和計(jì)稅毛利率的概念三、有條件允許了部分預(yù)提費(fèi)用在稅前扣除四、對(duì)于計(jì)稅成本的歸集明確新舊政策的主要差異一、適用范圍3一、開發(fā)業(yè)務(wù)與竣工時(shí)間

1、企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)包括土地的開發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品。2、除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工：（1）開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案(2)

開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用(3)

開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明與老31號(hào)文件相比，完工的三個(gè)條件基本相同，采用竣工、使用、產(chǎn)權(quán)孰早的原則。再次重申：不得事先確定企業(yè)的所得稅按核定征收方式進(jìn)行征收、管理。一、開發(fā)業(yè)務(wù)與竣工時(shí)間

1、企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)包括土地的4二、收入的稅務(wù)處理

1、開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部?jī)r(jià)款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價(jià)物及其他經(jīng)濟(jì)利益。企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費(fèi)用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入；未納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項(xiàng)進(jìn)行管理。2、企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)未正式簽訂“合同”所取得的收入二、收入的稅務(wù)處理1、開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品5二、收入的稅務(wù)處理按照銷售方式不同，分別確認(rèn)收入一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得索取價(jià)款憑據(jù)(權(quán)利)之日，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)繼續(xù)執(zhí)行原31號(hào)文的合同約定與實(shí)際收訖價(jià)款孰早原則二、收入的稅務(wù)處理按照銷售方式不同，分別確認(rèn)收入6二、收入的稅務(wù)處理采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款確定收入額，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。二、收入的稅務(wù)處理采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合7二、收入的稅務(wù)處理采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品（無(wú)變化、且發(fā)生較少）1、支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。2、視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于企業(yè)與購(gòu)買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購(gòu)買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于買斷價(jià)格，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；如果屬于前兩種情況中銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格低于買斷價(jià)格，以及屬于受托方與購(gòu)買方簽訂銷售合同或協(xié)議的，則應(yīng)按買斷價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)二、收入的稅務(wù)處理采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品（無(wú)變化、且發(fā)生8二、收入的稅務(wù)處理3.基價(jià)(保底價(jià))并實(shí)行超基價(jià)雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于由企業(yè)與購(gòu)買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購(gòu)買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于基價(jià)，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除；如果銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)格低于基價(jià)的，則應(yīng)按基價(jià)計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。屬于由受托方與購(gòu)買方直接簽訂銷售合同的，則應(yīng)按基價(jià)加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。4.、包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，包銷期內(nèi)可根據(jù)包銷合同的有關(guān)約定，參照上述1至3項(xiàng)規(guī)定確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品，企業(yè)應(yīng)根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款方式確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。二、收入的稅務(wù)處理3.基價(jià)(保底價(jià))并實(shí)行超基價(jià)雙方分成方9二、收入的稅務(wù)處理視同銷售：企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入(或利潤(rùn))的實(shí)現(xiàn)。開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)不再視同銷售《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅處理問題的通知》（國(guó)稅函〔2008〕828號(hào)）明確規(guī)定，自建轉(zhuǎn)為自用或經(jīng)營(yíng)，由于資產(chǎn)所有權(quán)屬在形式和實(shí)質(zhì)上均不發(fā)生改變，可作為內(nèi)部處置資產(chǎn)處理，不視同銷售確認(rèn)收入。

二、收入的稅務(wù)處理視同銷售：企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、職10二、收入的稅務(wù)處理視同銷售收入的確認(rèn)按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷售價(jià)格確定；由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值確定；按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率不得低于15%,具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。上海規(guī)定專門規(guī)定為15%二、收入的稅務(wù)處理視同銷售收入的確認(rèn)11二、收入的稅務(wù)處理企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入,應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季(或月)計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。1、年度匯繳時(shí)，調(diào)整表第52行反映2、季度預(yù)繳時(shí)，通過第四行反映二、收入的稅務(wù)處理企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入,應(yīng)先按預(yù)12二、收入的稅務(wù)處理銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅毛利率，由各省、自治、直轄市國(guó)家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局進(jìn)行確定開發(fā)項(xiàng)目位于省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15％。位于地及地級(jí)市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%。位于其他地區(qū)的，不得低于5％。三項(xiàng)各下調(diào)了5％

屬于經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房的，不得低于3%。增加了限價(jià)房和危改房?jī)深?/p>

二、收入的稅務(wù)處理銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅毛利率，由各省、13二、收入的稅務(wù)處理企業(yè)新建的開發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始登記、取得產(chǎn)權(quán)證前，與承租人簽訂租賃預(yù)約協(xié)議的，自開發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用之日起，出租方取得的預(yù)租價(jià)款按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。租金收入，是指企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形資產(chǎn)的使用權(quán)取得的收入。新稅法實(shí)施條例：租金收入，按照合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。二、收入的稅務(wù)處理企業(yè)新建的開發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初14二、收入的稅務(wù)處理售后回購(gòu)：銷售的商品按售價(jià)確認(rèn)收入，回購(gòu)的商品作為購(gòu)進(jìn)商品處理。有證據(jù)表明不符合銷售收入確認(rèn)條件的，如以銷售商品方式進(jìn)行融資，收到的款項(xiàng)應(yīng)確認(rèn)為負(fù)債，回購(gòu)價(jià)格大于原售價(jià)的，差額應(yīng)在回購(gòu)期間確認(rèn)為利息費(fèi)用。以舊換新：銷售商品應(yīng)當(dāng)按照銷售商品收入確認(rèn)條件確認(rèn)收入，回收的商品作為購(gòu)進(jìn)商品處理。買一贈(zèng)一等方式組合銷售：應(yīng)將總的銷售金額按各項(xiàng)商品的公允價(jià)值的比例來(lái)分?jǐn)偞_認(rèn)各項(xiàng)的銷售收入，不屬于捐贈(zèng)。二、收入的稅務(wù)處理售后回購(gòu)：銷售的商品按售價(jià)確認(rèn)收入，回購(gòu)的15二、收入的稅務(wù)處理拆遷還建賣房贈(zèng)珠寶二、收入的稅務(wù)處理拆遷還建16二、收入的稅務(wù)處理商業(yè)折扣，企業(yè)為促進(jìn)商品銷售而在商品價(jià)格上給予的價(jià)格，應(yīng)當(dāng)按照扣除商業(yè)折扣后的金額確定銷售商品收入現(xiàn)金折扣：債權(quán)人為鼓勵(lì)債務(wù)人在規(guī)定的期限內(nèi)付款而向債務(wù)人提供的債務(wù)扣除。應(yīng)當(dāng)按扣除現(xiàn)金折扣前的金額確定銷售商品收入金額，現(xiàn)金折扣在實(shí)際發(fā)生時(shí)作為財(cái)務(wù)費(fèi)用扣除。銷售折讓：企業(yè)因售出商品的質(zhì)量不合格等原因而在售價(jià)上給的減讓銷售退回：企業(yè)因售出商品質(zhì)量、品種不符合要求等原因而發(fā)生的退貨。已經(jīng)確認(rèn)銷售收入的應(yīng)當(dāng)在發(fā)生當(dāng)期沖減當(dāng)期銷售商品收入。二、收入的稅務(wù)處理商業(yè)折扣，企業(yè)為促進(jìn)商品銷售而在商品價(jià)格上17二、收入的稅務(wù)處理超過正常信用期的延期收款上稅法規(guī)定：以分期收款方式銷售貨物的，按照合同約定的收款日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；會(huì)計(jì)需要按實(shí)際利率法確認(rèn)當(dāng)期的一次性收入，并全額結(jié)轉(zhuǎn)成本。二、收入的稅務(wù)處理超過正常信用期的延期收款上18三、成本、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理

1、原則：企業(yè)在進(jìn)行成本、費(fèi)用的核算與扣除時(shí)，必須按規(guī)定區(qū)分期間費(fèi)用和開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本與未銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本。

企業(yè)發(fā)生的期間費(fèi)用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅準(zhǔn)予當(dāng)期按規(guī)定扣除。三、成本、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理1、原則：企業(yè)在進(jìn)行成本、費(fèi)用19營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅如何扣除雖然未明確按權(quán)責(zé)發(fā)生制還是按實(shí)際支付扣除。但按照所得稅法第八條“企業(yè)實(shí)際發(fā)生的與取得收入有關(guān)的、合理的支出，包括成本、費(fèi)用、稅金、損失和其他支出，準(zhǔn)予在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除”房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得收入而繳納的稅款，是按稅法規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間應(yīng)該繳納的稅款，不屬預(yù)繳稅款性質(zhì)，可以扣除。但由于會(huì)計(jì)核算中，由于未計(jì)入銷售收入，所以這部分稅金未計(jì)入營(yíng)業(yè)稅金及附加，只能通過當(dāng)期利潤(rùn)總額的抵減項(xiàng)目在稅前扣除。

營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅如何扣除雖然未明確按權(quán)責(zé)發(fā)生制還是20操作實(shí)例某開發(fā)商2003年開工A項(xiàng)目，04年已正常銷售，實(shí)現(xiàn)銷售收入1000萬(wàn)元，繳納流轉(zhuǎn)稅金55萬(wàn)元，期間費(fèi)用50萬(wàn)元，銷售成本700萬(wàn)元；04年開工B項(xiàng)目當(dāng)年不具備完工條件實(shí)現(xiàn)預(yù)售收入200萬(wàn)元，繳納流轉(zhuǎn)稅金11萬(wàn)元。不考慮其它納稅調(diào)整，04年企業(yè)所得稅計(jì)算如下：利潤(rùn)=1000-50-700-（55+11）=184萬(wàn)元應(yīng)納稅所得額=184+200×20%=224萬(wàn)元操作實(shí)例某開發(fā)商2003年開工A項(xiàng)目，04年已正常銷售，實(shí)現(xiàn)21操作實(shí)例05年B項(xiàng)目具備完工條件，同期另對(duì)外銷售實(shí)現(xiàn)收入2000萬(wàn)元，繳納流轉(zhuǎn)稅金110萬(wàn)元，銷售成本1500萬(wàn)元，另將04年預(yù)售收入確認(rèn)為當(dāng)期收入，結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本150萬(wàn)元，05年期間費(fèi)用60萬(wàn)元。不考慮其它納稅調(diào)整，05年企業(yè)所得稅計(jì)算如下：利潤(rùn)=（2000+200）-60-110-（1500+150）=380萬(wàn)元應(yīng)納稅所得額=380-200×20%=340萬(wàn)元操作實(shí)例05年B項(xiàng)目具備完工條件，同期另對(duì)外銷售實(shí)現(xiàn)收入2022已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本，按當(dāng)期已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認(rèn)?？墒勖娣e單位工程成本=成本對(duì)象總成本÷成本對(duì)象總可售面積已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本=已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積×可售面積單位工程成本已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本，按當(dāng)期已實(shí)現(xiàn)銷23維修費(fèi)用的扣除企業(yè)對(duì)尚未出售的已完工開發(fā)產(chǎn)品和按照有關(guān)法律、法規(guī)或合同規(guī)定對(duì)已售開發(fā)產(chǎn)品(包括共用部位、共用設(shè)施設(shè)備)進(jìn)行日常維護(hù)、保養(yǎng)、修理等實(shí)際發(fā)生的維修費(fèi)用，準(zhǔn)予在當(dāng)期據(jù)實(shí)扣除。企業(yè)將已計(jì)入銷售收入的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金按規(guī)定移交給有關(guān)部門、單位的，應(yīng)于移交時(shí)扣除。維修費(fèi)用的扣除企業(yè)對(duì)尚未出售的已完工開發(fā)產(chǎn)品和按照有關(guān)法律、24配套設(shè)施的扣除企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會(huì)所、物業(yè)管理場(chǎng)所、電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、幼兒園等配套設(shè)施，1、屬于非營(yíng)利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。2、屬于營(yíng)利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算其成本。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。3、企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施應(yīng)單獨(dú)核算成本，其中，由企業(yè)與國(guó)家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位合資建設(shè)，完工后有償移交的，國(guó)家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位給予的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償可直接抵扣該項(xiàng)目的建造成本，抵扣后的差額應(yīng)調(diào)整當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。配套設(shè)施的扣除企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會(huì)所、物業(yè)管理場(chǎng)所、電站、25保證金的扣除企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，凡約定企業(yè)為購(gòu)買方的按揭貸款提供擔(dān)保的，其銷售開發(fā)產(chǎn)品時(shí)向銀行提供的保證金(擔(dān)保金)不得從銷售收入中減除，也不得作為費(fèi)用在當(dāng)期稅前扣除，但實(shí)際發(fā)生損失時(shí)可據(jù)實(shí)扣除。保證金的扣除企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，凡約定企業(yè)為26傭金或手續(xù)費(fèi)的扣除企業(yè)委托境外機(jī)構(gòu)銷售開發(fā)產(chǎn)品的,其支付境外機(jī)構(gòu)的銷售費(fèi)用(含傭金或手續(xù)費(fèi))不超過委托銷售收入10%的部分,準(zhǔn)予據(jù)實(shí)扣除。企業(yè)委托境外機(jī)構(gòu)銷售開發(fā)產(chǎn)品的按照《關(guān)于企業(yè)手續(xù)費(fèi)及傭金支出稅前扣除政策的通知》（財(cái)稅[2009]29號(hào)）第一條第二款“其他企業(yè)：按與具有合法經(jīng)營(yíng)資格中介服務(wù)機(jī)構(gòu)或個(gè)人（不含交易雙方及其雇員、代理人和代表人等）所簽訂服務(wù)協(xié)議或合同確認(rèn)的收入金額的5%計(jì)算限額。境外機(jī)構(gòu)幫助國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)銷售國(guó)內(nèi)房產(chǎn)的業(yè)務(wù)，屬于向國(guó)內(nèi)企業(yè)提供勞務(wù)，按照規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付境外銷售費(fèi)用時(shí)，應(yīng)該代扣代繳5%的營(yíng)業(yè)稅、10%的企業(yè)所得稅。

傭金或手續(xù)費(fèi)的扣除企業(yè)委托境外機(jī)構(gòu)銷售開發(fā)產(chǎn)品的,其支付境外27利息支出的扣除1、企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費(fèi)用，可按企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定進(jìn)行歸集和分配，其中屬于財(cái)務(wù)費(fèi)用性質(zhì)的借款費(fèi)用，可直接在稅前扣除。2、企業(yè)集團(tuán)或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機(jī)構(gòu)借款分?jǐn)偧瘓F(tuán)內(nèi)部其他成員企業(yè)使用的，借入方凡能出具從金融機(jī)構(gòu)取得借款的證明文件，可以在使用借款的企業(yè)間合理的分?jǐn)偫①M(fèi)用,使用借款的企業(yè)分?jǐn)偟暮侠砝?zhǔn)予在稅前扣除。利息支出的扣除1、企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收28財(cái)產(chǎn)損失的扣除企業(yè)因國(guó)家無(wú)償收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作為財(cái)產(chǎn)損失按有關(guān)規(guī)定在稅前扣除。企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品(以成本對(duì)象為計(jì)量單位)整體報(bào)廢或毀損，其凈損失按有關(guān)規(guī)定審核確認(rèn)后準(zhǔn)予在稅前扣除。有關(guān)規(guī)定：由于目前新的財(cái)產(chǎn)損失扣除管理辦法未出臺(tái)，待明確財(cái)產(chǎn)損失的扣除企業(yè)因國(guó)家無(wú)償收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作29特殊肯定性規(guī)定

1、工資薪金支出稅法規(guī)定企業(yè)發(fā)生的合理的工資薪金，準(zhǔn)予扣除。條件：包括所有現(xiàn)金和非現(xiàn)金形式是實(shí)際發(fā)生的發(fā)放的對(duì)象是在本企業(yè)任職或受雇傭的員工限于合理的范圍和額度會(huì)計(jì)：職工薪酬是指為獲得職工提供勞務(wù)而給予各種形式的報(bào)酬。其范圍是：職工工資、薪金津貼和補(bǔ)貼工會(huì)經(jīng)費(fèi)和職工教育經(jīng)費(fèi)職工福利費(fèi)社會(huì)基本保險(xiǎn)住房公積金非貨幣性福利辭退福利其它與獲得職工服務(wù)有關(guān)的支出特殊肯定性規(guī)定

1、工資薪金支出稅法規(guī)定會(huì)計(jì)：職工薪酬是指為30工資薪金的特殊形式一一股份支付會(huì)計(jì)規(guī)定：為取得職工服務(wù)而授予的權(quán)益性工具或以權(quán)益性工具為基礎(chǔ)確定的負(fù)債，如股份期權(quán)、股票等。分為權(quán)益結(jié)算的股份支付：對(duì)職工或其他方最終要授予股份或認(rèn)股權(quán)等現(xiàn)金結(jié)算的股份支付：對(duì)職工或其他方最終要支付現(xiàn)金會(huì)計(jì)與稅法規(guī)定比較：（1）以權(quán)益結(jié)算的股份支付稅法:不允許稅前扣除（2）以現(xiàn)金結(jié)算的股份支付稅法:行權(quán)時(shí)允許稅前扣除工資薪金的特殊形式一一股份支付會(huì)計(jì)規(guī)定：為取得職工服務(wù)而授予312、保險(xiǎn)支出基本社?？梢钥鄢a(bǔ)充兩項(xiàng)按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)扣除特殊工種險(xiǎn)可以扣除企業(yè)財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)可以扣除投資者和員工的其它商業(yè)保險(xiǎn)不可扣除2、保險(xiǎn)支出基本社?？梢钥鄢?23、三項(xiàng)經(jīng)費(fèi)職工福利費(fèi)支出，不超過工資薪金總額14％的部分，準(zhǔn)予扣除；職工工會(huì)經(jīng)費(fèi)支出，不超過工資薪金總額2％的部分，準(zhǔn)予扣除；企業(yè)發(fā)生的職工教育經(jīng)費(fèi)支出，不超過工資薪金總額2.5％的部分，準(zhǔn)予扣除；超過部分，準(zhǔn)予在以后納稅年度結(jié)轉(zhuǎn)扣除。主要是比例不變、基數(shù)變、從準(zhǔn)備金性質(zhì)變成據(jù)實(shí)有最高限的扣除原則

3、三項(xiàng)經(jīng)費(fèi)334、業(yè)務(wù)招待費(fèi)考慮到業(yè)務(wù)招待費(fèi)是由商業(yè)招待和個(gè)人消費(fèi)混合而成的，而且二者通常難以劃分將業(yè)務(wù)招待費(fèi)扣除比例規(guī)定為60%，同時(shí)規(guī)定扣除數(shù)額最高不得超過當(dāng)年銷售（營(yíng)業(yè)）收入的5‰?？鄢捻樞颍簩?shí)際發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費(fèi)金額×60%再與當(dāng)年銷售（營(yíng)業(yè)）收入×5‰比較扣除注意：銷售（營(yíng)業(yè)）收入。會(huì)計(jì)與稅法的差異，主要是銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的收入。4、業(yè)務(wù)招待費(fèi)考慮到業(yè)務(wù)招待費(fèi)是由商業(yè)招待和個(gè)人消費(fèi)混合而345、廣告宣傳費(fèi)廣告費(fèi)具有一次性投入大、受益期長(zhǎng)的特點(diǎn)，因而應(yīng)該視同資本化支出，不能在發(fā)生當(dāng)期一次性扣除。業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)與廣告費(fèi)性質(zhì)相似，也應(yīng)一并進(jìn)行限制，實(shí)施條例規(guī)定（除國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定者外）按銷售（營(yíng)業(yè)）收入的15%扣除，并允許向以后納稅年度結(jié)轉(zhuǎn)。結(jié)轉(zhuǎn)扣除與企業(yè)的臺(tái)帳管理由于扣除比例大都提高，與以前年度未扣除的廣告費(fèi)銜接問題5、廣告宣傳費(fèi)廣告費(fèi)具有一次性投入大、受益期長(zhǎng)的特點(diǎn)，因而35廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)調(diào)整表本年度廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)支出100其中：不允許扣除的廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)支出20本年度符合條件的廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)支出80銷售（營(yíng)業(yè)）收入1000稅收規(guī)定的扣除率15%本年廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)扣除限額150本年廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)支出納稅調(diào)整額20本年結(jié)轉(zhuǎn)以后年度扣除額0加：以前年度累計(jì)結(jié)轉(zhuǎn)扣除額60、90減：本年扣除的以前年度結(jié)轉(zhuǎn)額60、70累計(jì)結(jié)轉(zhuǎn)以后年度扣除額0、20廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)調(diào)整表本年度廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)支出100其36旗幟鮮明企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)作為廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)等三項(xiàng)費(fèi)用的計(jì)算基數(shù)。開發(fā)產(chǎn)品完工后，計(jì)算廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)等三項(xiàng)費(fèi)用的基數(shù)時(shí)，應(yīng)扣除未完工開發(fā)產(chǎn)品收入結(jié)轉(zhuǎn)為完工開發(fā)產(chǎn)品收入。

旗幟鮮明企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的37旗幟鮮明對(duì)2007年底前按國(guó)稅發(fā)[2006]31號(hào)規(guī)定攤銷業(yè)務(wù)招待費(fèi)的企業(yè)，其尚未攤銷的部分可繼續(xù)向后結(jié)轉(zhuǎn)，但結(jié)轉(zhuǎn)期限最長(zhǎng)不得超過3個(gè)納稅年度。（實(shí)體法從舊）旗幟鮮明對(duì)2007年底前按國(guó)稅發(fā)[20386、租金支出按支付租金的實(shí)質(zhì)分為經(jīng)營(yíng)性租賃方式，按租賃期均勻扣除（與取得租金收入可能不對(duì)應(yīng)）融資性租賃方式，實(shí)質(zhì)是分期付款贖買固定資產(chǎn)，所以扣折舊但不能扣實(shí)際支付的租賃費(fèi)6、租金支出397、勞動(dòng)保護(hù)支出勞動(dòng)保護(hù)支出的三重性：首先是為雇員提供的；其次必須是確因工作需要；第三必須與職工健康、安全有關(guān)。合理性，作為反避稅的限制性規(guī)定，需要征納雙方定性判斷。實(shí)際發(fā)生：對(duì)應(yīng)是不能預(yù)提、攤銷等7、勞動(dòng)保護(hù)支出勞動(dòng)保護(hù)支出的三重性：首先是為雇員提供的；其408、管理費(fèi)的扣除非居民企業(yè)在中國(guó)境內(nèi)設(shè)立的機(jī)構(gòu)、場(chǎng)所，就其中國(guó)境外總機(jī)構(gòu)發(fā)生的與該機(jī)構(gòu)、場(chǎng)所生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有關(guān)的費(fèi)用，能夠提供總機(jī)構(gòu)出具的費(fèi)用匯集范圍、定額、分配依據(jù)和方法等證明文件，并合理分?jǐn)偟?，?zhǔn)予扣除。

8、管理費(fèi)的扣除418、管理費(fèi)的扣除母公司為其子公司提供各種服務(wù)而發(fā)生的費(fèi)用，按照獨(dú)立企業(yè)之間公平交易原則確定服務(wù)的價(jià)格，作為企業(yè)正常的勞務(wù)費(fèi)用進(jìn)行稅務(wù)處理。未公平交易原則確定服務(wù)的價(jià)格稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)予以調(diào)整。

母公司向其多個(gè)子公司提供同類項(xiàng)服務(wù)，其收取的服務(wù)費(fèi)可以采取分項(xiàng)簽訂合同或協(xié)議收取；也可以采取服務(wù)分?jǐn)倕f(xié)議的方式母公司以管理費(fèi)形式向子公司提取費(fèi)用，子公司因此支付給母公司的管理費(fèi)，不得在稅前扣除。8、管理費(fèi)的扣除母公司為其子公司提供各種服務(wù)而發(fā)生的費(fèi)用，按429、捐贈(zèng)支出公益救濟(jì)性捐贈(zèng)計(jì)算基數(shù)從以前的“應(yīng)納稅所得額”改為“企業(yè)的利潤(rùn)額”，方便了納稅人計(jì)算；改變了以前按不同受贈(zèng)對(duì)象、不同扣除比例的規(guī)定，將稅前扣除比例統(tǒng)一為12%。其它捐贈(zèng)支出和贊助支出不得扣除9、捐贈(zèng)支出公益救濟(jì)性捐贈(zèng)4310、準(zhǔn)備金稅法原則上不允許扣除準(zhǔn)備金，因此要正確區(qū)分準(zhǔn)備金和預(yù)提費(fèi)用；會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定只有少當(dāng)數(shù)資產(chǎn)不計(jì)提減值（貨幣性資產(chǎn)、交易性的金融資產(chǎn)和公允價(jià)值計(jì)價(jià)的投資性房地產(chǎn)）稅法取消了應(yīng)收帳款的壞帳準(zhǔn)備金；稅法第8條和條例第55條對(duì)金融保險(xiǎn)有允許提取準(zhǔn)備的例外規(guī)定。10、準(zhǔn)備金44資產(chǎn)的稅務(wù)處理（一）基本定義1、資產(chǎn)：是指企業(yè)過去的交易或者事項(xiàng)形成的、由企業(yè)擁有或者控制、預(yù)期能夠給企業(yè)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益的資源2、資產(chǎn)稅務(wù)處理的主要內(nèi)容資產(chǎn)分類：固定資產(chǎn)、生物資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)、長(zhǎng)期待攤費(fèi)用、投資資產(chǎn)、存貨資產(chǎn)的計(jì)價(jià)、資產(chǎn)的扣除、資產(chǎn)的處置3、重點(diǎn)掌握資產(chǎn)處理時(shí)的差異歷史成本的原則計(jì)稅基礎(chǔ)（可稅法規(guī)定可從應(yīng)納稅所得額中扣除的金額）與賬面價(jià)值差異所導(dǎo)致的所得稅核算資產(chǎn)的稅務(wù)處理（一）基本定義45（二）固定資產(chǎn)1、定義：稅法與會(huì)計(jì)基本一致，但投資性房地產(chǎn)除外2、計(jì)價(jià)：外購(gòu)：購(gòu)買固定資產(chǎn)超過正常條件下的延期支付。稅法是總付款額；會(huì)計(jì)核算不包括未實(shí)現(xiàn)的融資費(fèi)用例如甲公司購(gòu)買大型設(shè)備一套，協(xié)議約定采用分期收款方式，從購(gòu)買當(dāng)年末分5年分期收取，每年2000萬(wàn)，合計(jì)1億。假定不考慮增值稅，如在銷售日支付貨款，只須支付8000萬(wàn)元。

會(huì)計(jì)核算：公允價(jià)值為8000萬(wàn)元，折現(xiàn)率為7.93%

借：固定資產(chǎn)8000萬(wàn)元

未確認(rèn)融資費(fèi)用2000萬(wàn)元

貸：長(zhǎng)期應(yīng)付款1億元

稅法確定固定資產(chǎn)的原值為1億無(wú)（二）固定資產(chǎn)1、定義：稅法與會(huì)計(jì)基本一致，但投資性房地產(chǎn)除46（二）固定資產(chǎn)之計(jì)價(jià)自行建造：稅法以竣工結(jié)算，會(huì)計(jì)以預(yù)計(jì)可使用狀態(tài)。在建工程試運(yùn)行期間的收入在會(huì)計(jì)上沖減工程成本；在稅法中計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。某企業(yè)在建工程的建造成本6000，試運(yùn)行期間取得收入為900，生產(chǎn)成本為600.會(huì)計(jì)上固定資產(chǎn)價(jià)值為6000-（900-600）=5700稅法上當(dāng)年調(diào)整應(yīng)納稅所得額為900-600=300；固定資產(chǎn)價(jià)值為6000（二）固定資產(chǎn)之計(jì)價(jià)自行建造：稅法以竣工結(jié)算，會(huì)計(jì)以預(yù)計(jì)可使47（二）固定資產(chǎn)之計(jì)價(jià)融資租賃稅法與會(huì)計(jì)均按實(shí)質(zhì)四原則判定，資產(chǎn)的所有權(quán)購(gòu)買的選擇權(quán)租期占使用期大部分付款額現(xiàn)值約等于公允價(jià)值差異與分期付款銷售方式類似（二）固定資產(chǎn)之計(jì)價(jià)融資租賃48（二）固定資產(chǎn)之計(jì)價(jià)盤盈的固定資產(chǎn)：按同類固定資產(chǎn)完全重置價(jià)值計(jì)價(jià)通過非貨幣交換取得的固定資產(chǎn):稅法按公允價(jià)值計(jì)價(jià)；會(huì)計(jì)按是否具有商業(yè)實(shí)質(zhì)分為按公允價(jià)值計(jì)價(jià)和按換出資產(chǎn)的帳面價(jià)值計(jì)價(jià)通過債務(wù)重組、接受捐贈(zèng)和投資等方式取得的固定資產(chǎn)：由于前者作為視同銷售處理，接受方稅法按公允價(jià)值計(jì)價(jià)。會(huì)計(jì)上基本相同，但有可能存在差異。（二）固定資產(chǎn)之計(jì)價(jià)盤盈的固定資產(chǎn)：按同類固定資產(chǎn)完全重置價(jià)49（二）固定資產(chǎn)之折舊

稅法扣除的計(jì)提折舊范圍：房屋、建筑物以外未投入使用的固定資產(chǎn)；以經(jīng)營(yíng)租賃方式租入的固定資產(chǎn)；以融資租賃方式租出的固定資產(chǎn)；已足額提取折舊仍繼續(xù)使用的固定資產(chǎn)；與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)無(wú)關(guān)的固定資產(chǎn)；單獨(dú)估價(jià)作為固定資產(chǎn)入賬的土地；其他不得計(jì)算折舊扣除的固定資產(chǎn)。企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的,其實(shí)際使用時(shí)間累計(jì)未超過12個(gè)月又銷售的，不得在稅前扣除折舊費(fèi)用。

（二）固定資產(chǎn)之折舊

稅法扣除的計(jì)提折舊范圍：50（二）固定資產(chǎn)之折舊稅法規(guī)定的折舊方法為直線法；殘值合理確定，不得變更；最低折舊年限：房屋、建筑物，為20年；飛機(jī)、火車、輪船、機(jī)器、機(jī)械和其他生產(chǎn)設(shè)備，為10年；與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的器具、工具、家具等，為5年；飛機(jī)、火車、輪船以外的運(yùn)輸工具，為4年；電子設(shè)備，為3年。三者均可能與會(huì)計(jì)核算產(chǎn)生差異（二）固定資產(chǎn)之折舊稅法規(guī)定的折舊方法為直線法；51（三）長(zhǎng)期待攤費(fèi)用1、已足額提取折舊的固定資產(chǎn)的改建支出。改建支出，是指改變房屋或者建筑物結(jié)構(gòu)、延長(zhǎng)使用年限等發(fā)生的支出按照固定資產(chǎn)預(yù)計(jì)尚可使用年限分期攤銷2、租入固定資產(chǎn)的改建支出，按照合同約定的剩余租賃期限分期攤銷。未提完折舊的，延長(zhǎng)折舊年限。注：會(huì)計(jì)上要求按固定資產(chǎn)條件進(jìn)行分析，原則上無(wú)差異。（三）長(zhǎng)期待攤費(fèi)用1、已足額提取折舊的固定資產(chǎn)的改建支出。52（三）長(zhǎng)期待攤費(fèi)用3、固定資產(chǎn)的大修理支出，按照固定資產(chǎn)尚可使用年限分期攤銷。稅法要求“同時(shí)符合下列條件的”修理支出達(dá)到取得固定資產(chǎn)時(shí)的計(jì)稅基礎(chǔ)50%以上；修理后固定資產(chǎn)的使用年限延長(zhǎng)2年以上。會(huì)計(jì)上，仍根據(jù)固定資產(chǎn)構(gòu)成條件定性判斷，可能出現(xiàn)差異其他應(yīng)當(dāng)作為長(zhǎng)期待攤費(fèi)用的支出目前尚無(wú)明確規(guī)定，開辦費(fèi)稅法與會(huì)計(jì)是否存在差異待文件進(jìn)一步明確。（三）長(zhǎng)期待攤費(fèi)用3、固定資產(chǎn)的大修理支出，按照固定資產(chǎn)尚可53（四）投資資產(chǎn)之長(zhǎng)期股權(quán)投資1、初始計(jì)量：稅法規(guī)定：通過支付現(xiàn)金方式取得的投資資產(chǎn)，以購(gòu)買價(jià)款為成本；通過支付現(xiàn)金以外的方式取得的投資資產(chǎn)，以該資產(chǎn)的公允價(jià)值和支付的相關(guān)稅費(fèi)為成本。會(huì)計(jì)核算：企業(yè)合并形成（包括同一控制下、非同一控制）除企業(yè)合并以外的支付現(xiàn)金、股權(quán)置換、投資者投入、非貨幣交換和債務(wù)重組差異主要在非商業(yè)實(shí)質(zhì)的非貨幣交換

（四）投資資產(chǎn)之長(zhǎng)期股權(quán)投資1、初始計(jì)量：54（四）投資資產(chǎn)之長(zhǎng)期股權(quán)投資初始投資成本的調(diào)整：比較投資成本與投資時(shí)占被投資單位可辨認(rèn)凈資產(chǎn)公允價(jià)值的份額投資成本大：商譽(yù)，不調(diào)整投資成本，稅收與會(huì)計(jì)確認(rèn)金額相同投資成本?。翰铑~計(jì)入當(dāng)期損益，計(jì)稅基礎(chǔ)不調(diào)整例：A公司以2000萬(wàn)元取得B公司30％的股權(quán)，取得投資時(shí)被投資單位可辨認(rèn)凈資產(chǎn)的公允價(jià)值為7000萬(wàn)元。如A公司能夠?qū)公司施加重大影響，借：長(zhǎng)期股權(quán)投資2000借：長(zhǎng)期股權(quán)投資100貸：銀行存款2000貸：營(yíng)業(yè)外收入100CATB長(zhǎng)期股權(quán)投資21002000如可辨認(rèn)凈資產(chǎn)的公允價(jià)值為6000萬(wàn)元，稅法與會(huì)計(jì)無(wú)差異（四）投資資產(chǎn)之長(zhǎng)期股權(quán)投資初始投資成本的調(diào)整：比較投資成本55（五）投資性房地產(chǎn)1、范圍：指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，包括：已出租的建筑物；已出租的土地使用權(quán)；持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。2、會(huì)計(jì)計(jì)量：通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式計(jì)量；符合特定條件的，允許采用公允價(jià)值計(jì)量成本模式計(jì)量：差異同其它固定資產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量：會(huì)計(jì):反映市價(jià)變動(dòng)稅收:按照固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)的處理原則（五）投資性房地產(chǎn)1、范圍：指為賺取租金或資本增值，或兩者兼56四、計(jì)稅成本的核算

計(jì)稅成本是指企業(yè)在開發(fā)、建造開發(fā)產(chǎn)品(包括固定資產(chǎn)，下同)過程中所發(fā)生的按照稅收規(guī)定進(jìn)行核算與計(jì)量的應(yīng)歸入某項(xiàng)成本對(duì)象的各項(xiàng)費(fèi)用?！坝?jì)稅成本”是與會(huì)計(jì)核算的“開發(fā)成本”是相對(duì)應(yīng)的概念。開發(fā)成本是指房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)會(huì)計(jì)制度、會(huì)計(jì)準(zhǔn)則歸集和分配土地、房屋、配套設(shè)施、代建工程開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)成本費(fèi)用。

最大區(qū)別在于歸集成本費(fèi)用的依據(jù)不同，前者的依據(jù)是稅收政策與規(guī)定，后者依據(jù)的是會(huì)計(jì)制度與會(huì)計(jì)準(zhǔn)則。兩者從金額上講，一般說來(lái)后者大于前者。從所得稅匯算清繳角度看，計(jì)稅成本是唯一的，會(huì)計(jì)處理與稅收政策不一致，應(yīng)該作相應(yīng)調(diào)整。四、計(jì)稅成本的核算計(jì)稅成本是指企業(yè)在開發(fā)、建造開發(fā)產(chǎn)品(包57成本對(duì)象成本對(duì)象是指為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、建造過程中的各項(xiàng)耗費(fèi)而確定的費(fèi)用承擔(dān)項(xiàng)目。計(jì)稅成本對(duì)象的確定原則：成本對(duì)象由企業(yè)在開工之前合理確定,并報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。成本對(duì)象一經(jīng)確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對(duì)象的，應(yīng)征得主管稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。1、可否銷售原則。開發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營(yíng)銷售的，應(yīng)作為獨(dú)立的計(jì)稅成本對(duì)象進(jìn)行成本核算；不能對(duì)外經(jīng)營(yíng)銷售的，可先作為過渡性成本對(duì)象進(jìn)行歸集，然后再將其相關(guān)成本攤?cè)肽軌驅(qū)ν饨?jīng)營(yíng)銷售的成本對(duì)象。2、分類歸集原則。對(duì)同一開發(fā)地點(diǎn)、竣工時(shí)間相近、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型沒有明顯差異的群體開發(fā)的項(xiàng)目，可作為一個(gè)成本對(duì)象進(jìn)行核算。3、功能區(qū)分原則。開發(fā)項(xiàng)目某組成部分相對(duì)獨(dú)立，且具有不同使用功能時(shí)，可以作為獨(dú)立的成本對(duì)象進(jìn)行核算。4、定價(jià)差異原則。開發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類型或功能不同等而導(dǎo)致其預(yù)期售價(jià)存在較大差異的，應(yīng)分別作為成本對(duì)象進(jìn)行核算。5、成本差異原則。開發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導(dǎo)致其建造成本出現(xiàn)較大差異的，要分別作為成本對(duì)象進(jìn)行核算。6、權(quán)益區(qū)分原則。開發(fā)項(xiàng)目屬于受托代建的或多方合作開發(fā)的，應(yīng)結(jié)合上述原則分別劃分成本對(duì)象進(jìn)行核算。成本對(duì)象由企業(yè)在開工之前合理確定,并報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。成本對(duì)象一經(jīng)確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對(duì)象的，應(yīng)征得主管稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。成本對(duì)象成本對(duì)象是指為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、建造過程中的各58成本對(duì)象由企業(yè)在開工之前合理確定,并報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。成本對(duì)象一經(jīng)確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對(duì)象的，應(yīng)征得主管稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。例如，企業(yè)計(jì)劃在一塊土地上同時(shí)開發(fā)10幢樓，20幢別墅。企業(yè)可以按上述原則，在開工前劃分不同的成本對(duì)象。1、以每幢樓或別墅作為不同的成本對(duì)象；2、以10幢樓作為一個(gè)成本對(duì)象，以20幢別墅作為一個(gè)成本對(duì)象。3、其它任意的組合方式。成本對(duì)象由企業(yè)在開工之前合理確定,并報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。成本59開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本支出的內(nèi)容1、土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。指為取得土地開發(fā)使用權(quán)(或開發(fā)權(quán))而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括土地買價(jià)或出讓金、大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償支出、安置及動(dòng)遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等。2、前期工程費(fèi)。指項(xiàng)目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、場(chǎng)地通平等前期費(fèi)用。3、建筑安裝工程費(fèi)。指開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝費(fèi)用。主要包括開發(fā)項(xiàng)目建筑工程費(fèi)和開發(fā)項(xiàng)目安裝工程費(fèi)等。4、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。指開發(fā)項(xiàng)目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)。5、公共配套設(shè)施費(fèi)：指開發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營(yíng)利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。6、開發(fā)間接費(fèi)。指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)等。開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本支出的內(nèi)容1、土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。指為60企業(yè)計(jì)稅成本核算的一般程序1、對(duì)當(dāng)期實(shí)際發(fā)生的各項(xiàng)支出，按其性質(zhì)、經(jīng)濟(jì)用途及發(fā)生的地點(diǎn)、時(shí)間區(qū)進(jìn)行整理、歸類，并將其區(qū)分為應(yīng)計(jì)入成本對(duì)象的成本和應(yīng)在當(dāng)期稅前扣除的期間費(fèi)用。同時(shí)還應(yīng)按規(guī)定對(duì)在有關(guān)預(yù)提費(fèi)用和待攤費(fèi)用進(jìn)行計(jì)量與確認(rèn)。2、對(duì)應(yīng)計(jì)入成本對(duì)象中的各項(xiàng)實(shí)際支出、預(yù)提費(fèi)用、待攤費(fèi)用等合理的劃分為直接成本、間接成本和共同成本,并按規(guī)定將其合理的歸集、分配至已完工成本對(duì)象、在建成本對(duì)象和未建成本對(duì)象。3、對(duì)期前已完工成本對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用按已銷開發(fā)產(chǎn)品、未銷開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)進(jìn)行分配，其中應(yīng)由已銷開發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的部分，在當(dāng)期納稅申報(bào)時(shí)進(jìn)行扣除，未銷開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用待其實(shí)際銷售時(shí)再予扣除。4、對(duì)本期已完工成本對(duì)象分類為開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)并對(duì)其計(jì)稅成本進(jìn)行結(jié)算。其中屬于開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按可售面積計(jì)算其單位工程成本，據(jù)此再計(jì)算已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本和未銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本。對(duì)本期已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本，準(zhǔn)予在當(dāng)期扣除，未銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本待其實(shí)際銷售時(shí)再予扣除。5、對(duì)本期未完工和尚未建造的成本對(duì)象應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用，應(yīng)按分別建立明細(xì)臺(tái)帳，待開發(fā)產(chǎn)品完工后再予結(jié)算。企業(yè)計(jì)稅成本核算的一般程序1、對(duì)當(dāng)期實(shí)際發(fā)生的各項(xiàng)支出，按61開發(fā)產(chǎn)品成本的歸集與分配企業(yè)開發(fā)、建造的開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)按制造成本法進(jìn)行計(jì)量與核算。其中，應(yīng)計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費(fèi)用屬于直接成本和能夠分清成本對(duì)象的間接成本，直接計(jì)入成本對(duì)象，共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本，應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配至各成本對(duì)象，開發(fā)產(chǎn)品成本的歸集與分配企業(yè)開發(fā)、建造的開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)按制造成62共同成本和間接成本的分配辦法(一)占地面積法。指按已動(dòng)工開發(fā)成本對(duì)象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配。1.一次性開發(fā)的，按某一成本對(duì)象占地面積占全部成本對(duì)象占地總面積的比例進(jìn)行分配。2.分期開發(fā)的，首先按本期全部成本對(duì)象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本對(duì)象占地面積占期內(nèi)全部成本對(duì)象占地總面積的比例進(jìn)行分配。期內(nèi)全部成本對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的占地面積為期內(nèi)開發(fā)用地占地面積減除應(yīng)由各期成本對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的占地面積。共同成本和間接成本的分配辦法(一)占地面積法。指按已動(dòng)工開發(fā)63共同成本和間接成本的分配辦法(二)建筑面積法。指按已動(dòng)工開發(fā)成本對(duì)象建筑面積占開發(fā)用地總建筑面積的比例進(jìn)行分配。1.一次性開發(fā)的，按某一成本對(duì)象建筑面積占全部成本對(duì)象建筑面積的比例進(jìn)行分配。2.分期開發(fā)的，首先按期內(nèi)成本對(duì)象建筑面積占開發(fā)用地計(jì)劃建筑面積的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本對(duì)象建筑面積占期內(nèi)成本對(duì)象總建筑面積的比例進(jìn)行分配。(三)直接成本法。指按期內(nèi)某一成本對(duì)象的直接開發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對(duì)象直接開發(fā)成本的比例進(jìn)行分配。(四)預(yù)算造價(jià)法。指按期內(nèi)某一成本對(duì)象預(yù)算造價(jià)占期內(nèi)全部成本對(duì)象預(yù)算造價(jià)的比例進(jìn)行分配。共同成本和間接成本的分配辦法(二)建筑面積法。指按已動(dòng)工開發(fā)64特殊成本的約定分配方法(一)土地成本，一般按占地面積法進(jìn)行分配。如果確需結(jié)合其他方法進(jìn)行分配的,應(yīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。土地開發(fā)同時(shí)連結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的,屬于一次性取得土地分期開發(fā)房地產(chǎn)的情況,其土地開發(fā)成本經(jīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意后可先按土地整體預(yù)算成本進(jìn)行分配,待土地整體開發(fā)完畢再行調(diào)整。如果未商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意，預(yù)算成本不得扣除特殊成本的約定分配方法(一)土地成本，一般按占地面積法進(jìn)行分65特殊成本的約定分配方法(二)單獨(dú)作為過渡性成本對(duì)象核算的公共配套設(shè)施開發(fā)成本,應(yīng)按建筑面積法進(jìn)行分配。(三)借款費(fèi)用屬于不同成本對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的，按直接成本法或按預(yù)算造價(jià)法進(jìn)行分配。(四)其他成本項(xiàng)目的分配法由企業(yè)自行確定。特殊成本的約定分配方法(二)單獨(dú)作為過渡性成本對(duì)象核算的公共66以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的取得土地使用權(quán)1．換取的開發(fā)產(chǎn)品如為該項(xiàng)土地開發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在接受土地使用權(quán)時(shí)暫不確認(rèn)其成本，待首次分出開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，再按應(yīng)分出(包括首次分出的和以后應(yīng)分出的)的市場(chǎng)公允價(jià)值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的成本。如涉及補(bǔ)價(jià),土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價(jià)款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價(jià)款。2．換取的開發(fā)產(chǎn)品如為其他土地開發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在投資交易發(fā)生時(shí)，按應(yīng)付出開發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的成本。如涉及補(bǔ)價(jià),土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價(jià)款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價(jià)款。確認(rèn)的時(shí)間點(diǎn)不一開發(fā)產(chǎn)品的市場(chǎng)公允價(jià)值的確定以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的取得土地使用權(quán)1．換取的開發(fā)產(chǎn)品如為該項(xiàng)67操作實(shí)例A企業(yè)將帳面價(jià)值2000萬(wàn)元的土地投入B房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用于開發(fā)，在開發(fā)過程中B企業(yè)共投入2億元，按照合同約定，項(xiàng)目開發(fā)結(jié)束后，A企業(yè)分得房產(chǎn)公允價(jià)值為1億元，其它房產(chǎn)歸B企業(yè)所有。A企業(yè)，1、銷售土地，收入為1億元，成本2000萬(wàn)元，將所得計(jì)入分得房時(shí)的應(yīng)納稅所得額征稅；2、取得的房產(chǎn)按1億元計(jì)價(jià)。B企業(yè)，1、按1億元作為開發(fā)項(xiàng)目的土地成本，加上其它成本構(gòu)成開發(fā)成本；2、分給A企業(yè)的房產(chǎn)按銷售處理，銷售價(jià)格為1億元，同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)對(duì)應(yīng)的開發(fā)成本。操作實(shí)例A企業(yè)將帳面價(jià)值2000萬(wàn)元的土地投入B房地產(chǎn)開發(fā)企68企業(yè)、單位以股權(quán)投資為目的取得土地使用權(quán)將土地使用權(quán)投資企業(yè)的，接受投資的企業(yè)應(yīng)在投資交易發(fā)生時(shí)，按該項(xiàng)土地使用權(quán)的市場(chǎng)公允價(jià)值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的取得成本。如涉及補(bǔ)價(jià),土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價(jià)款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價(jià)款。該項(xiàng)土地使用權(quán)的市場(chǎng)公允價(jià)值如何確定企業(yè)、單位以股權(quán)投資為目的取得土地使用權(quán)將土地使用權(quán)投資企業(yè)69特殊預(yù)提(應(yīng)付)費(fèi)用計(jì)入開發(fā)成本1、出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的10％。2、公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。3、應(yīng)向政府上交但尚未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費(fèi)用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金。重大差異，彌補(bǔ)了原文件開發(fā)成本不準(zhǔn)確。特殊預(yù)提(應(yīng)付)費(fèi)用計(jì)入開發(fā)成本1、出包工程未最終辦理結(jié)算70停車場(chǎng)所的成本企業(yè)單獨(dú)建造的停車場(chǎng)所，應(yīng)作為成本對(duì)象單獨(dú)核算。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場(chǎng)所，作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理。停車場(chǎng)所的成本企業(yè)單獨(dú)建造的停車場(chǎng)所，應(yīng)作為成本對(duì)象單獨(dú)核算71合法憑據(jù)的掌握企業(yè)在結(jié)算計(jì)稅成本時(shí)其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計(jì)入計(jì)稅成本，待實(shí)際取得合法憑據(jù)時(shí)，再按規(guī)定計(jì)入計(jì)稅成本。符合國(guó)務(wù)院稅務(wù)主管部門有關(guān)規(guī)定的合法憑證是指：

1、支付給境內(nèi)單位或者個(gè)人的款項(xiàng)，且該單位或者個(gè)人發(fā)生的行為屬于營(yíng)業(yè)稅或者增值稅征收范圍的，以該單位或者個(gè)人開具的發(fā)票為合法有效憑證；2、支付的行政事業(yè)性收費(fèi)或者政府性基金，以開具的財(cái)政票據(jù)為合法有效憑證；3、支付給境外單位或者個(gè)人的款項(xiàng)，以該單位或者個(gè)人的簽收單據(jù)為合法有效憑證，稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)簽收單據(jù)有疑義的，可以要求其提供境外公證機(jī)構(gòu)的確認(rèn)證明；4、國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他合法有效憑證?！焙戏☉{據(jù)的掌握企業(yè)在結(jié)算計(jì)稅成本時(shí)其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但72計(jì)稅成本核算的終止日的確定開發(fā)產(chǎn)品完工以后，企業(yè)可在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計(jì)稅成本核算的終止日，不得滯后。凡已完工開發(fā)產(chǎn)品在完工年度未按規(guī)定結(jié)算計(jì)稅成本，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)確定或核定其計(jì)稅成本，據(jù)此進(jìn)行納稅調(diào)整，并按《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定對(duì)其進(jìn)行處理計(jì)稅成本核算的終止日的確定開發(fā)產(chǎn)品完工以后，企業(yè)可在完工年度73特定事項(xiàng)的稅務(wù)處理

合作開發(fā)項(xiàng)目是指：開發(fā)企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個(gè)人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，且該項(xiàng)目未成立獨(dú)立法人公司。實(shí)質(zhì)是外單位向房地產(chǎn)公司某一項(xiàng)目投資，目的是分房或分得項(xiàng)目利潤(rùn)

（一）分房，開發(fā)企業(yè)在首次分配開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，如該項(xiàng)目已經(jīng)結(jié)算計(jì)稅成本，則按收錢賣房處理；如未結(jié)算計(jì)稅成本，則按視同預(yù)售收入處理。

（二）分利，開發(fā)企業(yè)應(yīng)將該項(xiàng)目形成的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一申報(bào)繳納企業(yè)所得稅，稅后分利。投資方取得該項(xiàng)目的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)應(yīng)視同取得股息、紅利，按投資所得做稅務(wù)處理

特定事項(xiàng)的稅務(wù)處理合作開發(fā)項(xiàng)目是指：開發(fā)企業(yè)以本企業(yè)為主體74以土地使用權(quán)投資開發(fā)項(xiàng)目實(shí)質(zhì)是外單位出地，房地產(chǎn)公司立項(xiàng)開發(fā)項(xiàng)目。出地的目的是換房或分利（一）換房；在首次取得開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，出地方將其分解為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和購(gòu)入開發(fā)產(chǎn)品兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)；開發(fā)方將其分解為按市場(chǎng)公允價(jià)值銷售該項(xiàng)目應(yīng)分出的開發(fā)產(chǎn)品和購(gòu)入該項(xiàng)土地使用權(quán)兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)（二）分紅：出地方應(yīng)將其分解為銷售有關(guān)非貨幣性資產(chǎn)和投資兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)；開發(fā)方可按投資交易額計(jì)算確認(rèn)土地使用權(quán)的成本以土地使用權(quán)投資開發(fā)項(xiàng)目實(shí)質(zhì)是外單位出地，房地產(chǎn)公司立項(xiàng)開發(fā)75六、新舊政策銜接從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的外商投資企業(yè)在2007年12月31日前存有銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，至該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品完工后，一律按新政策處理。

執(zhí)行時(shí)間：2008年1月1日起執(zhí)行。2008年匯算清繳2009年季度預(yù)征六、新舊政策銜接從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的外商投資企業(yè)在20076中國(guó)財(cái)稅浪子王駿

《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》畫龍點(diǎn)睛

中國(guó)財(cái)稅浪子王駿

《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦77中國(guó)財(cái)稅浪子王駿歡迎通過中國(guó)移動(dòng)添加飛信好友進(jìn)行交流中國(guó)財(cái)稅浪子王駿歡迎通過中國(guó)移動(dòng)添加飛信78新舊政策的主要差異一、適用范圍二、將預(yù)售收入和計(jì)稅毛利率的概念三、有條件允許了部分預(yù)提費(fèi)用在稅前扣除四、對(duì)于計(jì)稅成本的歸集明確新舊政策的主要差異一、適用范圍79一、開發(fā)業(yè)務(wù)與竣工時(shí)間

1、企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)包括土地的開發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品。2、除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工：（1）開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案(2)

開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用(3)

開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明與老31號(hào)文件相比，完工的三個(gè)條件基本相同，采用竣工、使用、產(chǎn)權(quán)孰早的原則。再次重申：不得事先確定企業(yè)的所得稅按核定征收方式進(jìn)行征收、管理。一、開發(fā)業(yè)務(wù)與竣工時(shí)間

1、企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)包括土地的80二、收入的稅務(wù)處理

1、開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部?jī)r(jià)款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價(jià)物及其他經(jīng)濟(jì)利益。企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費(fèi)用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入；未納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項(xiàng)進(jìn)行管理。2、企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)未正式簽訂“合同”所取得的收入二、收入的稅務(wù)處理1、開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品81二、收入的稅務(wù)處理按照銷售方式不同，分別確認(rèn)收入一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得索取價(jià)款憑據(jù)(權(quán)利)之日，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)繼續(xù)執(zhí)行原31號(hào)文的合同約定與實(shí)際收訖價(jià)款孰早原則二、收入的稅務(wù)處理按照銷售方式不同，分別確認(rèn)收入82二、收入的稅務(wù)處理采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款確定收入額，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。二、收入的稅務(wù)處理采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合83二、收入的稅務(wù)處理采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品（無(wú)變化、且發(fā)生較少）1、支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。2、視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于企業(yè)與購(gòu)買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購(gòu)買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于買斷價(jià)格，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；如果屬于前兩種情況中銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格低于買斷價(jià)格，以及屬于受托方與購(gòu)買方簽訂銷售合同或協(xié)議的，則應(yīng)按買斷價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)二、收入的稅務(wù)處理采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品（無(wú)變化、且發(fā)生84二、收入的稅務(wù)處理3.基價(jià)(保底價(jià))并實(shí)行超基價(jià)雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于由企業(yè)與購(gòu)買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購(gòu)買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于基價(jià)，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除；如果銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)格低于基價(jià)的，則應(yīng)按基價(jià)計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。屬于由受托方與購(gòu)買方直接簽訂銷售合同的，則應(yīng)按基價(jià)加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。4.、包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，包銷期內(nèi)可根據(jù)包銷合同的有關(guān)約定，參照上述1至3項(xiàng)規(guī)定確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品，企業(yè)應(yīng)根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款方式確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。二、收入的稅務(wù)處理3.基價(jià)(保底價(jià))并實(shí)行超基價(jià)雙方分成方85二、收入的稅務(wù)處理視同銷售：企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入(或利潤(rùn))的實(shí)現(xiàn)。開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)不再視同銷售《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅處理問題的通知》（國(guó)稅函〔2008〕828號(hào)）明確規(guī)定，自建轉(zhuǎn)為自用或經(jīng)營(yíng)，由于資產(chǎn)所有權(quán)屬在形式和實(shí)質(zhì)上均不發(fā)生改變，可作為內(nèi)部處置資產(chǎn)處理，不視同銷售確認(rèn)收入。

二、收入的稅務(wù)處理視同銷售：企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、職86二、收入的稅務(wù)處理視同銷售收入的確認(rèn)按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷售價(jià)格確定；由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值確定；按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率不得低于15%,具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。上海規(guī)定專門規(guī)定為15%二、收入的稅務(wù)處理視同銷售收入的確認(rèn)87二、收入的稅務(wù)處理企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入,應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季(或月)計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。1、年度匯繳時(shí)，調(diào)整表第52行反映2、季度預(yù)繳時(shí)，通過第四行反映二、收入的稅務(wù)處理企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入,應(yīng)先按預(yù)88二、收入的稅務(wù)處理銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅毛利率，由各省、自治、直轄市國(guó)家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局進(jìn)行確定開發(fā)項(xiàng)目位于省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15％。位于地及地級(jí)市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%。位于其他地區(qū)的，不得低于5％。三項(xiàng)各下調(diào)了5％

屬于經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房的，不得低于3%。增加了限價(jià)房和危改房?jī)深?/p>

二、收入的稅務(wù)處理銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅毛利率，由各省、89二、收入的稅務(wù)處理企業(yè)新建的開發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始登記、取得產(chǎn)權(quán)證前，與承租人簽訂租賃預(yù)約協(xié)議的，自開發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用之日起，出租方取得的預(yù)租價(jià)款按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。租金收入，是指企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形資產(chǎn)的使用權(quán)取得的收入。新稅法實(shí)施條例：租金收入，按照合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。二、收入的稅務(wù)處理企業(yè)新建的開發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初90二、收入的稅務(wù)處理售后回購(gòu)：銷售的商品按售價(jià)確認(rèn)收入，回購(gòu)的商品作為購(gòu)進(jìn)商品處理。有證據(jù)表明不符合銷售收入確認(rèn)條件的，如以銷售商品方式進(jìn)行融資，收到的款項(xiàng)應(yīng)確認(rèn)為負(fù)債，回購(gòu)價(jià)格大于原售價(jià)的，差額應(yīng)在回購(gòu)期間確認(rèn)為利息費(fèi)用。以舊換新：銷售商品應(yīng)當(dāng)按照銷售商品收入確認(rèn)條件確認(rèn)收入，回收的商品作為購(gòu)進(jìn)商品處理。買一贈(zèng)一等方式組合銷售：應(yīng)將總的銷售金額按各項(xiàng)商品的公允價(jià)值的比例來(lái)分?jǐn)偞_認(rèn)各項(xiàng)的銷售收入，不屬于捐贈(zèng)。二、收入的稅務(wù)處理售后回購(gòu)：銷售的商品按售價(jià)確認(rèn)收入，回購(gòu)的91二、收入的稅務(wù)處理拆遷還建賣房贈(zèng)珠寶二、收入的稅務(wù)處理拆遷還建92二、收入的稅務(wù)處理商業(yè)折扣，企業(yè)為促進(jìn)商品銷售而在商品價(jià)格上給予的價(jià)格，應(yīng)當(dāng)按照扣除商業(yè)折扣后的金額確定銷售商品收入現(xiàn)金折扣：債權(quán)人為鼓勵(lì)債務(wù)人在規(guī)定的期限內(nèi)付款而向債務(wù)人提供的債務(wù)扣除。應(yīng)當(dāng)按扣除現(xiàn)金折扣前的金額確定銷售商品收入金額，現(xiàn)金折扣在實(shí)際發(fā)生時(shí)作為財(cái)務(wù)費(fèi)用扣除。銷售折讓：企業(yè)因售出商品的質(zhì)量不合格等原因而在售價(jià)上給的減讓銷售退回：企業(yè)因售出商品質(zhì)量、品種不符合要求等原因而發(fā)生的退貨。已經(jīng)確認(rèn)銷售收入的應(yīng)當(dāng)在發(fā)生當(dāng)期沖減當(dāng)期銷售商品收入。二、收入的稅務(wù)處理商業(yè)折扣，企業(yè)為促進(jìn)商品銷售而在商品價(jià)格上93二、收入的稅務(wù)處理超過正常信用期的延期收款上稅法規(guī)定：以分期收款方式銷售貨物的，按照合同約定的收款日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；會(huì)計(jì)需要按實(shí)際利率法確認(rèn)當(dāng)期的一次性收入，并全額結(jié)轉(zhuǎn)成本。二、收入的稅務(wù)處理超過正常信用期的延期收款上94三、成本、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理

1、原則：企業(yè)在進(jìn)行成本、費(fèi)用的核算與扣除時(shí)，必須按規(guī)定區(qū)分期間費(fèi)用和開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本與未銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本。

企業(yè)發(fā)生的期間費(fèi)用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅準(zhǔn)予當(dāng)期按規(guī)定扣除。三、成本、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理1、原則：企業(yè)在進(jìn)行成本、費(fèi)用95營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅如何扣除雖然未明確按權(quán)責(zé)發(fā)生制還是按實(shí)際支付扣除。但按照所得稅法第八條“企業(yè)實(shí)際發(fā)生的與取得收入有關(guān)的、合理的支出，包括成本、費(fèi)用、稅金、損失和其他支出，準(zhǔn)予在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除”房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得收入而繳納的稅款，是按稅法規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間應(yīng)該繳納的稅款，不屬預(yù)繳稅款性質(zhì)，可以扣除。但由于會(huì)計(jì)核算中，由于未計(jì)入銷售收入，所以這部分稅金未計(jì)入營(yíng)業(yè)稅金及附加，只能通過當(dāng)期利潤(rùn)總額的抵減項(xiàng)目在稅前扣除。

營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅如何扣除雖然未明確按權(quán)責(zé)發(fā)生制還是96操作實(shí)例某開發(fā)商2003年開工A項(xiàng)目，04年已正常銷售，實(shí)現(xiàn)銷售收入1000萬(wàn)元，繳納流轉(zhuǎn)稅金55萬(wàn)元，期間費(fèi)用50萬(wàn)元，銷售成本700萬(wàn)元；04年開工B項(xiàng)目當(dāng)年不具備完工條件實(shí)現(xiàn)預(yù)售收入200萬(wàn)元，繳納流轉(zhuǎn)稅金11萬(wàn)元。不考慮其它納稅調(diào)整，04年企業(yè)所得稅計(jì)算如下：利潤(rùn)=1000-50-700-（55+11）=184萬(wàn)元應(yīng)納稅所得額=184+200×20%=224萬(wàn)元操作實(shí)例某開發(fā)商2003年開工A項(xiàng)目，04年已正常銷售，實(shí)現(xiàn)97操作實(shí)例05年B項(xiàng)目具備完工條件，同期另對(duì)外銷售實(shí)現(xiàn)收入2000萬(wàn)元，繳納流轉(zhuǎn)稅金110萬(wàn)元，銷售成本1500萬(wàn)元，另將04年預(yù)售收入確認(rèn)為當(dāng)期收入，結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本150萬(wàn)元，05年期間費(fèi)用60萬(wàn)元。不考慮其它納稅調(diào)整，05年企業(yè)所得稅計(jì)算如下：利潤(rùn)=（2000+200）-60-110-（1500+150）=380萬(wàn)元應(yīng)納稅所得額=380-200×20%=340萬(wàn)元操作實(shí)例05年B項(xiàng)目具備完工條件，同期另對(duì)外銷售實(shí)現(xiàn)收入2098已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本，按當(dāng)期已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認(rèn)。可售面積單位工程成本=成本對(duì)象總成本÷成本對(duì)象總可售面積已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本=已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積×可售面積單位工程成本已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本，按當(dāng)期已實(shí)現(xiàn)銷99維修費(fèi)用的扣除企業(yè)對(duì)尚未出售的已完工開發(fā)產(chǎn)品和按照有關(guān)法律、法規(guī)或合同規(guī)定對(duì)已售開發(fā)產(chǎn)品(包括共用部位、共用設(shè)施設(shè)備)進(jìn)行日常維護(hù)、保養(yǎng)、修理等實(shí)際發(fā)生的維修費(fèi)用，準(zhǔn)予在當(dāng)期據(jù)實(shí)扣除。企業(yè)將已計(jì)入銷售收入的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金按規(guī)定移交給有關(guān)部門、單位的，應(yīng)于移交時(shí)扣除。維修費(fèi)用的扣除企業(yè)對(duì)尚未出售的已完工開發(fā)產(chǎn)品和按照有關(guān)法律、100配套設(shè)施的扣除企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會(huì)所、物業(yè)管理場(chǎng)所、電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、幼兒園等配套設(shè)施，1、屬于非營(yíng)利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。2、屬于營(yíng)利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算其成本。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。3、企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施應(yīng)單獨(dú)核算成本，其中，由企業(yè)與國(guó)家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位合資建設(shè)，完工后有償移交的，國(guó)家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位給予的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償可直接抵扣該項(xiàng)目的建造成本，抵扣后的差額應(yīng)調(diào)整當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。配套設(shè)施的扣除企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會(huì)所、物業(yè)管理場(chǎng)所、電站、101保證金的扣除企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，凡約定企業(yè)為購(gòu)買方的按揭貸款提供擔(dān)保的，其銷售開發(fā)產(chǎn)品時(shí)向銀行提供的保證金(擔(dān)保金)不得從銷售收入中減除，也不得作為費(fèi)用在當(dāng)期稅前扣除，但實(shí)際發(fā)生損失時(shí)可據(jù)實(shí)扣除。保證金的扣除企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，凡約定企業(yè)為102傭金或手續(xù)費(fèi)的扣除企業(yè)委托境外機(jī)構(gòu)銷售開發(fā)產(chǎn)品的,其支付境外機(jī)構(gòu)的銷售費(fèi)用(含傭金或手續(xù)費(fèi))不超過委托銷售收入10%的部分,準(zhǔn)予據(jù)實(shí)扣除。企業(yè)委托境外機(jī)構(gòu)銷售開發(fā)產(chǎn)品的按照《關(guān)于企業(yè)手續(xù)費(fèi)及傭金支出稅前扣除政策的通知》（財(cái)稅[2009]29號(hào)）第一條第二款“其他企業(yè)：按與具有合法經(jīng)營(yíng)資格中介服務(wù)機(jī)構(gòu)或個(gè)人（不含交易雙方及其雇員、代理人和代表人等）所簽訂服務(wù)協(xié)議或合同確認(rèn)的收入金額的5%計(jì)算限額。境外機(jī)構(gòu)幫助國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)銷售國(guó)內(nèi)房產(chǎn)的業(yè)務(wù)，屬于向國(guó)內(nèi)企業(yè)提供勞務(wù)，按照規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付境外銷售費(fèi)用時(shí)，應(yīng)該代扣代繳5%的營(yíng)業(yè)稅、10%的企業(yè)所得稅。

傭金或手續(xù)費(fèi)的扣除企業(yè)委托境外機(jī)構(gòu)銷售開發(fā)產(chǎn)品的,其支付境外103利息支出的扣除1、企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費(fèi)用，可按企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定進(jìn)行歸集和分配，其中屬于財(cái)務(wù)費(fèi)用性質(zhì)的借款費(fèi)用，可直接在稅前扣除。2、企業(yè)集團(tuán)或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機(jī)構(gòu)借款分?jǐn)偧瘓F(tuán)內(nèi)部其他成員企業(yè)使用的，借入方凡能出具從金融機(jī)構(gòu)取得借款的證明文件，可以在使用借款的企業(yè)間合理的分?jǐn)偫①M(fèi)用,使用借款的企業(yè)分?jǐn)偟暮侠砝?zhǔn)予在稅前扣除。利息支出的扣除1、企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收104財(cái)產(chǎn)損失的扣除企業(yè)因國(guó)家無(wú)償收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作為財(cái)產(chǎn)損失按有關(guān)規(guī)定在稅前扣除。企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品(以成本對(duì)象為計(jì)量單位)整體報(bào)廢或毀損，其凈損失按有關(guān)規(guī)定審核確認(rèn)后準(zhǔn)予在稅前扣除。有關(guān)規(guī)定：由于目前新的財(cái)產(chǎn)損失扣除管理辦法未出臺(tái)，待明確財(cái)產(chǎn)損失的扣除企業(yè)因國(guó)家無(wú)償收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作105特殊肯定性規(guī)定

1、工資薪金支出稅法規(guī)定企業(yè)發(fā)生的合理的工資薪金，準(zhǔn)予扣除。條件：包括所有現(xiàn)金和非現(xiàn)金形式是實(shí)際發(fā)生的發(fā)放的對(duì)象是在本企業(yè)任職或受雇傭的員工限于合理的范圍和額度會(huì)計(jì)：職工薪酬是指為獲得職工提供勞務(wù)而給予各種形式的報(bào)酬。其范圍是：職工工資、薪金津貼和補(bǔ)貼工會(huì)經(jīng)費(fèi)和職工教育經(jīng)費(fèi)職工福利費(fèi)社會(huì)基本保險(xiǎn)住房公積金非貨幣性福利辭退福利其它與獲得職工服務(wù)有關(guān)的支出特殊肯定性規(guī)定

1、工資薪金支出稅法規(guī)定會(huì)計(jì)：職工薪酬是指為106工資薪金的特殊形式一一股份支付會(huì)計(jì)規(guī)定：為取得職工服務(wù)而授予的權(quán)益性工具或以權(quán)益性工具為基礎(chǔ)確定的負(fù)債，如股份期權(quán)、股票等。分為權(quán)益結(jié)算的股份支付：對(duì)職工或其他方最終要授予股份或認(rèn)股權(quán)等現(xiàn)金結(jié)算的股份支付：對(duì)職工或其他方最終要支付現(xiàn)金會(huì)計(jì)與稅法規(guī)定比較：（1）以權(quán)益結(jié)算的股份支付稅法:不允許稅前扣除（2）以現(xiàn)金結(jié)算的股份支付稅法:行權(quán)時(shí)允許稅前扣除工資薪金的特殊形式一一股份支付會(huì)計(jì)規(guī)定：為取得職工服務(wù)而授予1072、保險(xiǎn)支出基本社?？梢钥鄢a(bǔ)充兩項(xiàng)按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)扣除特殊工種險(xiǎn)可以扣除企業(yè)財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)可以扣除投資者和員工的其它商業(yè)保險(xiǎn)不可扣除2、保險(xiǎn)支出基本社?？梢钥鄢?083、三項(xiàng)經(jīng)費(fèi)職工福利費(fèi)支出，不超過工資薪金總額14％的部分，準(zhǔn)予扣除；職工工會(huì)經(jīng)費(fèi)支出，不超過工資薪金總額2％的部分，準(zhǔn)予扣除；企業(yè)發(fā)生的職工教育經(jīng)費(fèi)支出，不超過工資薪金總額2.5％的部分，準(zhǔn)予扣除；超過部分，準(zhǔn)予在以后納稅年度結(jié)轉(zhuǎn)扣除。主要是比例不變、基數(shù)變、從準(zhǔn)備金性質(zhì)變成據(jù)實(shí)有最高限的扣除原則

3、三項(xiàng)經(jīng)費(fèi)1094、業(yè)務(wù)招待費(fèi)考慮到業(yè)務(wù)招待費(fèi)是由商業(yè)招待和個(gè)人消費(fèi)混合而成的，而且二者通常難以劃分將業(yè)務(wù)招待費(fèi)扣除比例規(guī)定為60%，同時(shí)規(guī)定扣除數(shù)額最高不得超過當(dāng)年銷售（營(yíng)業(yè)）收入的5‰?？鄢捻樞颍簩?shí)際發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費(fèi)金額×60%再與當(dāng)年銷售（營(yíng)業(yè)）收入×5‰比較扣除注意：銷售（營(yíng)業(yè)）收入。會(huì)計(jì)與稅法的差異，主要是銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的收入。4、業(yè)務(wù)招待費(fèi)考慮到業(yè)務(wù)招待費(fèi)是由商業(yè)招待和個(gè)人消費(fèi)混合而1105、廣告宣傳費(fèi)廣告費(fèi)具有一次性投入大、受益期長(zhǎng)的特點(diǎn)，因而應(yīng)該視同資本化支出，不能在發(fā)生當(dāng)期一次性扣除。業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)與廣告費(fèi)性質(zhì)相似，也應(yīng)一并進(jìn)行限制，實(shí)施條例規(guī)定（除國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定者外）按銷售（營(yíng)業(yè)）收入的15%扣除，并允許向以后納稅年度結(jié)轉(zhuǎn)。結(jié)轉(zhuǎn)扣除與企業(yè)的臺(tái)帳管理由于扣除比例大都提高，與以前年度未扣除的廣告費(fèi)銜接問題5、廣告宣傳費(fèi)廣告費(fèi)具有一次性投入大、受益期長(zhǎng)的特點(diǎn)，因而111廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)調(diào)整表本年度廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)支出100其中：不允許扣除的廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)支出20本年度符合條件的廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)支出80銷售（營(yíng)業(yè)）收入1000稅收規(guī)定的扣除率15%本年廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)扣除限額150本年廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)支出納稅調(diào)整額20本年結(jié)轉(zhuǎn)以后年度扣除額0加：以前年度累計(jì)結(jié)轉(zhuǎn)扣除額60、90減：本年扣除的以前年度結(jié)轉(zhuǎn)額60、70累計(jì)結(jié)轉(zhuǎn)以后年度扣除額0、20廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)調(diào)整表本年度廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)支出100其112旗幟鮮明企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)作為廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)等三項(xiàng)費(fèi)用的計(jì)算基數(shù)。開發(fā)產(chǎn)品完工后，計(jì)算廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)等三項(xiàng)費(fèi)用的基數(shù)時(shí)，應(yīng)扣除未完工開發(fā)產(chǎn)品收入結(jié)轉(zhuǎn)為完工開發(fā)產(chǎn)品收入。

旗幟鮮明企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的113旗幟鮮明對(duì)2007年底前按國(guó)稅發(fā)[2006]31號(hào)規(guī)定攤銷業(yè)務(wù)招待費(fèi)的企業(yè)，其尚未攤銷的部分可繼續(xù)向后結(jié)轉(zhuǎn)，但結(jié)轉(zhuǎn)期限最長(zhǎng)不得超過3個(gè)納稅年度。（實(shí)體法從舊）旗幟鮮明對(duì)2007年底前按國(guó)稅發(fā)[201146、租金支出按支付租金的實(shí)質(zhì)分為經(jīng)營(yíng)性租賃方式，按租賃期均勻扣除（與取得租金收入可能不對(duì)應(yīng)）融資性租賃方式，實(shí)質(zhì)是分期付款贖買固定資產(chǎn)，所以扣折舊但不能扣實(shí)際支付的租賃費(fèi)6、租金支出1157、勞動(dòng)保護(hù)支出勞動(dòng)保護(hù)支出的三重性：首先是為雇員提供的；其次必須是確因工作需要；第三必須與職工健康、安全有關(guān)。合理性，作為反避稅的限制性規(guī)定，需要征納雙方定性判斷。實(shí)際發(fā)生：對(duì)應(yīng)是不能預(yù)提、攤銷等7、勞動(dòng)保護(hù)支出勞動(dòng)保護(hù)支出的三重性：首先是為雇員提供的；其1168、管理費(fèi)的扣除非居民企業(yè)在中國(guó)境內(nèi)設(shè)立的機(jī)構(gòu)、場(chǎng)所，就其中國(guó)境外總機(jī)構(gòu)發(fā)生的與該機(jī)構(gòu)、場(chǎng)所生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有關(guān)的費(fèi)用，能夠提供總機(jī)構(gòu)出具的費(fèi)用匯集范圍、定額、分配依據(jù)和方法等證明文件，并合理分?jǐn)偟?，?zhǔn)予扣除。

8、管理費(fèi)的扣除1178、管理費(fèi)的扣除母公司為其子公司提供各種服務(wù)而發(fā)生的費(fèi)用，按照獨(dú)立企業(yè)之間公平交易原則確定服務(wù)的價(jià)格，作為企業(yè)正常的勞務(wù)費(fèi)用進(jìn)行稅務(wù)處理。未公平交易原則確定服務(wù)的價(jià)格稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)予以調(diào)整。

母公司向其多個(gè)子公司提供同類項(xiàng)服務(wù)，其收取的服務(wù)費(fèi)可以采取分項(xiàng)簽訂合同或協(xié)議收?。灰部梢圆扇》?wù)分?jǐn)倕f(xié)議的方式母公司以管理費(fèi)形式向子公司提取費(fèi)用，子公司因此支付給母公司的管理費(fèi)，不得在稅前扣除。8、管理費(fèi)的扣除母公司為其子公司提供各種服務(wù)而發(fā)生的費(fèi)用，按1189、捐贈(zèng)支出公益救濟(jì)性捐贈(zèng)計(jì)算基數(shù)從以前的“應(yīng)納稅所得額”改為“企業(yè)的利潤(rùn)額”，方便了納稅人計(jì)算；改變了以前按不同受贈(zèng)對(duì)象、不同扣除比例的規(guī)定，將稅前扣除比例統(tǒng)一為12%。其它捐贈(zèng)支出和贊助支出不得扣除9、捐贈(zèng)支出公益救濟(jì)性捐贈(zèng)11910、準(zhǔn)備金稅法原則上不允許扣除準(zhǔn)備金，因此要正確區(qū)分準(zhǔn)備金和預(yù)提費(fèi)用；會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定只有少當(dāng)數(shù)資產(chǎn)不計(jì)提減值（貨幣性資產(chǎn)、交易性的金融資產(chǎn)和公允價(jià)值計(jì)價(jià)的投資性房地產(chǎn)）稅法取消了應(yīng)收帳款的壞帳準(zhǔn)備金；稅法第8條和條例第55條對(duì)金融保險(xiǎn)有允許提取準(zhǔn)備的例外規(guī)定。10、準(zhǔn)備金120資產(chǎn)的稅務(wù)處理（一）基本定義1、資產(chǎn)：是指企業(yè)過去的交易或者事項(xiàng)形成的、由企業(yè)擁有或者控制、預(yù)期能夠給企業(yè)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益的資源2、資產(chǎn)稅務(wù)處理的主要內(nèi)容資產(chǎn)分類：固定資產(chǎn)、生物資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)、長(zhǎng)期待攤費(fèi)用、投資資產(chǎn)、存貨資產(chǎn)的計(jì)價(jià)、資產(chǎn)的扣除、資產(chǎn)的處置3、重點(diǎn)掌握資產(chǎn)處理時(shí)的差異歷史成本的原則計(jì)稅基礎(chǔ)（可稅法規(guī)定可從應(yīng)納稅所得額中扣除的金額）與賬面價(jià)值差異所導(dǎo)致的所得稅核算資產(chǎn)的稅務(wù)處理（一）基本定義121（二）固定資產(chǎn)1、定義：稅法與會(huì)計(jì)基本一致，但投資性房地產(chǎn)除外2、計(jì)價(jià)：外購(gòu)：購(gòu)買固定資產(chǎn)超過正常條件下的延期支付。稅法是總付款額；會(huì)計(jì)核算不包括未實(shí)現(xiàn)的融資費(fèi)用例如甲公司購(gòu)買大型設(shè)備一套，協(xié)議約定采用分期收款方式，從購(gòu)買當(dāng)年末分5年分期收取，每年2000萬(wàn)，合計(jì)1億。假定不考慮增值稅，如在銷售日支付貨款，只須支付8000萬(wàn)元。

會(huì)計(jì)核算：公允價(jià)值為8000萬(wàn)元，折現(xiàn)率為7.93%

借：固定資產(chǎn)8000萬(wàn)元

未確認(rèn)融資費(fèi)用2000萬(wàn)元

貸：長(zhǎng)期應(yīng)付款1億元

稅法確定固定資產(chǎn)的原值為1億無(wú)（二）固定資產(chǎn)1、定義：稅法與會(huì)計(jì)基本一致，但投資性房地產(chǎn)除122（二）固定資產(chǎn)之計(jì)價(jià)自行建造：稅法以竣工結(jié)算，會(huì)計(jì)以預(yù)計(jì)可使用狀態(tài)。在建工程試運(yùn)行期間的收入在會(huì)計(jì)上沖減工程成本；在稅法中計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。某企業(yè)在建工程的建造成本6000，試運(yùn)行期間取得收入為900，生產(chǎn)成本為600.會(huì)計(jì)上固定資產(chǎn)價(jià)值為6000-（900-600）=5700稅法上當(dāng)年調(diào)整應(yīng)納稅所得額為900-600=300；固定資產(chǎn)價(jià)值為6000（二）固定資產(chǎn)之計(jì)價(jià)自行建造：稅法以竣工結(jié)算，會(huì)計(jì)以預(yù)計(jì)可使123（二）固定資產(chǎn)之計(jì)價(jià)融資租賃稅法與會(huì)計(jì)均按實(shí)質(zhì)四原則判定，資產(chǎn)的所有權(quán)購(gòu)買的選擇權(quán)租期占使用期大部分付款額現(xiàn)值約等于公允價(jià)值差異與分期付款銷售方式類似（二）固定資產(chǎn)之計(jì)價(jià)融資租賃124（二）固定資產(chǎn)之計(jì)價(jià)盤盈的固定資產(chǎn)：按同類固定資產(chǎn)完全重置價(jià)值計(jì)價(jià)通過非貨幣交換取得的固定資產(chǎn):稅法按公允價(jià)值計(jì)價(jià)；會(huì)計(jì)按是否具有商業(yè)實(shí)質(zhì)分為按公允價(jià)值計(jì)價(jià)和按換出資產(chǎn)的帳面價(jià)值計(jì)價(jià)通過債務(wù)重組、接受捐贈(zèng)和投資等方式取得的固定資產(chǎn)：由于前者作為視同銷售處理，接受方稅法按公允價(jià)值計(jì)價(jià)。會(huì)計(jì)上基本相同，但有可能存在差異。（二）固定資產(chǎn)之計(jì)價(jià)盤盈的固定資產(chǎn)：按同類固定資產(chǎn)完全重置價(jià)125（二）固定資產(chǎn)之折舊

稅法扣除的計(jì)提折舊范圍：房屋、建筑物以外未投入使用的固定資產(chǎn)；以經(jīng)營(yíng)租賃方式租入的固定資產(chǎn)；以融資租賃方式租出的固定資產(chǎn)；已足額提取折舊仍繼續(xù)使用的固定資產(chǎn)；與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)無(wú)關(guān)的固定資產(chǎn)；單獨(dú)估價(jià)作為固定資產(chǎn)入賬的土地；其他不得計(jì)算折舊扣除的固定資產(chǎn)。企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的,其實(shí)際