房地產(chǎn)交易法律制度

房地產(chǎn)交易法律制度12/1/20221本講教學內容一、房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)交易二、房地產(chǎn)轉讓法律制度三、商品房預售法律制度四、房地產(chǎn)按揭法律問題五、房屋租賃法律制度12/1/20222一、房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)交易（一）房地產(chǎn)開發(fā)概述房地產(chǎn)開發(fā)，是指在依法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。1.取得建設用地使用權，是房地產(chǎn)開發(fā)的前提條件。2.房地產(chǎn)開發(fā)包括如下兩種行為：12/1/20223（1）土地開發(fā)（或再開發(fā)），即進行基礎設施建設。①土地開發(fā)，也稱“三通一平”或“七通一平”，把生地變成熟地；P176②土地再開發(fā)，即對城區(qū)原有土地進行改造。（2）房屋開發(fā)，即進行房屋建設，包括住宅、工業(yè)廠房、商業(yè)樓宇、辦公用房和其他專門用房的開發(fā)。12/1/20224房地產(chǎn)開發(fā)的特點1、綜合性強，涉及面廣。2、工程量大，綜合成本高，建設工期長。3、建設項目種類繁多。4、與銀行關系密切。12/1/20225房地產(chǎn)開發(fā)的內容p1791.規(guī)劃設計。2.征地拆遷。3.施工組織。4.竣工驗收。5.經(jīng)營管理。12/1/20226房地產(chǎn)開發(fā)的基本原則p1791、嚴格執(zhí)行城市規(guī)劃；2、經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益三統(tǒng)一；3、綜合開發(fā)、配套建設：統(tǒng)籌安排配套基礎設施，先地下、后地上（如樓房與車庫）。4、按約開發(fā)土地：按合同約定的用途、約定的動工期限開發(fā)（防止炒賣地皮、利用土地投機）。5、嚴格按標準和規(guī)范設計、施工，保證開發(fā)產(chǎn)品質量合格：（1）開發(fā)項目的設計、施工必須符合標準和規(guī)范；（2）項目竣工驗收合格后方可使用。6、鼓勵開發(fā)、建設居民住宅。12/1/20227（二）房地產(chǎn)交易概述1、房地產(chǎn)交易的概念p224房地產(chǎn)交易，是指以房地產(chǎn)為商品而進行的轉讓、租賃、抵押等各種經(jīng)營活動的總稱。商品房成為“商品”必須“五證”齊全：（1）《建設土地規(guī)劃許可證》；（2）《國有土地使用證》；（3）《建設工程規(guī)劃許可證》；（4）《施工許可證》；（5）《房產(chǎn)證》。12/1/202282、房地產(chǎn)交易的分類（1）地產(chǎn)交易。地產(chǎn)交易在我國迄今為止仍限于城鎮(zhèn)國有土地使用權的出讓、轉讓、抵押等形式。（2）房產(chǎn)交易。房產(chǎn)交易的形式主要有房產(chǎn)買賣、租賃、抵押、交換、典當、信托等方式（既包括了房產(chǎn)使用權的轉讓，也包括了房產(chǎn)所有權的交易）。12/1/202293、房地產(chǎn)交易的特性（1）標的物位置固定性。房地產(chǎn)不動，雙方運用所有權證書和使用權證書及合同交易。（2）房地連動。房地產(chǎn)交易存在著房與地之間關系的定性問題。我國采用了”房地連動”措施，即二者須一起轉讓與抵押。（3）標的額大、專業(yè)性強。房地產(chǎn)價格受多種因素影響，市場信息瞬息萬變，因此，我國實行房地產(chǎn)價格評估制度，提倡房地產(chǎn)中介服務。12/1/202210（4）稀缺性。房房地產(chǎn)市場在在整體上是供供給稀缺的市市場。土地是是不可再生資資源，房產(chǎn)受受土地稀缺性性的限制，其其供給彈性較較小。（5）承接性。房房地產(chǎn)交易中中土地使用權權出讓行為所所設定的權利利義務具有承承接性（如土土地使用年限限）。土地使使用權出讓合合同對每一次次房地產(chǎn)交易易均具有約束束性（原則性性不能變更））。p226.11/26/2022114、房地產(chǎn)交易易必須遵守的的原則p226—227（1）及時登記原原則：轉讓、、抵押，租賃賃（備案）（2）房地一體原原則：（3）房地產(chǎn)交易易價格由國家家實施管理：：（4）土地出讓合合同設定的權權利、義務隨隨土地使用權權同時轉移原原則：國家所所有者身份不不變，直接與與土地使用者者發(fā)生關系（5）不得損害土土地及房產(chǎn)經(jīng)經(jīng)濟效益原則則，即效益不不可損原則11/26/2022125、我國國城市市房地地產(chǎn)市市場運運作三三階段段第一階階段：：土地地使用用權出出讓階階段即一級級市場場階段段，活活動發(fā)發(fā)生在在地產(chǎn)產(chǎn)市場場，即即由政政府通通過拍拍賣、、招標標和協(xié)協(xié)議等等方式式，向向房地地產(chǎn)開開發(fā)商商提供供國有有土地地使用用權。。11/26/202213第二階階段：：二級級市場場階段段（開開發(fā)與與銷售售階段段）在此階階段，，開發(fā)發(fā)商首首先要要籌集集資金金，在在籌集集資金金的同同時及及之后后，要要進行行勘察察設計計、建建筑招招標、、投標標、開開工興興建，，直至至竣工工驗收收一系系列活活動，，完成成房地地產(chǎn)開開發(fā)業(yè)業(yè)務，，將已已竣工工并驗驗收合合格的的房屋屋投向向市場場。這時房房地產(chǎn)產(chǎn)運作作由開開發(fā)進進入銷銷售階階段，，并通通常有有金融融機構構與律律師行行業(yè)的的介入入。在銷售售階段段，買買賣雙雙方均均要進進行物物業(yè)交交易準準備，，而后后買方方進行行物業(yè)業(yè)選擇擇，雙雙方商商定成成交價價，完完成定定金預預付。。11/26/202214買方方可可向向銀銀行行申申請請購購房房貸貸款款，，銀銀行行委委托托物物業(yè)業(yè)評評估估機機構構提提供供正正式式估估價價報報告告而而后后決決定定是是否否給給予予貸貸款款。。如予予貸貸款款，，則則可可通通知知律律師師準準備備貸貸款款合合同同，，買買方方同同時時應應通通過過律律師師或或中中介介機機構構查查閱閱物物業(yè)業(yè)轉轉移移情情況況及及是是否否辦辦理理了了銀銀行行抵抵押押，，確確定定交交易易無無障障礙礙之之后后，，雙雙方方可可準準備備契契約約。。待合合同同正正式式簽簽訂訂、、繳繳清清首首期期付付款款，，買買方方取取得得房房產(chǎn)產(chǎn)鑰鑰匙匙，，正正式式接接收收物物業(yè)業(yè)。。但是是房房地地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權權卻卻并并非非此此時時轉轉移移，，雙雙方方須須執(zhí)執(zhí)合合同同前前往往土土地地、、房房產(chǎn)產(chǎn)管管理理部部門門登登記記，，產(chǎn)產(chǎn)權權于于登登記記之之時時正正式式移移交交。。11/26/202215第三階段段：房地地產(chǎn)交易易階段即調劑階階段的房房地產(chǎn)交交易，或或稱為第第三級房房地產(chǎn)交交易。這一階段段房地產(chǎn)產(chǎn)交易主主要方式式為再轉轉讓、抵抵押、租租賃。在上述全全過程中中，行為為主體可可以尋求求房地產(chǎn)產(chǎn)中介機機構的幫幫助：如向房地地產(chǎn)咨詢詢機構咨咨詢有關關政策、、法律、、價格情情況；向向房地產(chǎn)產(chǎn)價格評評估機構構委托評評估房價價地價；；向房地地產(chǎn)經(jīng)紀紀機構尋尋求洽談談協(xié)議、、交易對對手等房房地產(chǎn)交交易服務務。需要注意意的是，，各交易易階段均均須做好好房地產(chǎn)產(chǎn)登記及及稅費繳繳納工作作。11/26/202216二、房地地產(chǎn)轉讓讓法律制制度（一）房房地產(chǎn)轉轉讓概述述1、概念房地產(chǎn)轉轉讓，是是指房地地產(chǎn)權利利人通過過買賣、、贈與或或者其他他合法方方式將其其房地產(chǎn)產(chǎn)轉移給給他人的的行為。。房地產(chǎn)轉轉讓的本本質特點點：房地地產(chǎn)轉讓讓是將房房產(chǎn)所有有權或地地產(chǎn)使用用權轉移移給他人人的行為為，一旦旦轉讓行行為成立立，則原原產(chǎn)權人人的一切切權利均均由新產(chǎn)產(chǎn)權人享享有，原原產(chǎn)權人人喪失原原權利。。（以此區(qū)別別于房地地產(chǎn)租賃賃與抵押押等其他他交易方方式。））11/26/2022172、特點（1）房地產(chǎn)產(chǎn)轉讓的的主體：：房地產(chǎn)產(chǎn)權利人人，包括括房產(chǎn)所所有人及及土地使使用權人人。（2）房地產(chǎn)產(chǎn)轉讓的的客體：：房屋的的所有權權以及該該房屋所所占用范范圍內的的土地使使用權。。房地一一體（3）房地產(chǎn)產(chǎn)轉讓的的形式：：房地產(chǎn)產(chǎn)買賣、、贈與、、交換、、繼承等等。既可可有償也也可無償償（如贈贈與）。。11/26/202218（二）房地產(chǎn)產(chǎn)轉讓行為的的有效條件1、主體具有合合法資格p234.（1）自然人主體體。（2）非自然人主主體（必須具具有法人資格格）。2、客體符合法法律要求不受限制的房房地產(chǎn)，均可可自由轉讓。。（1）禁止買賣的的房地產(chǎn)：①①以出讓方式式取得的土地地使用權不符符合法定條件的，其房地產(chǎn)產(chǎn)不得買賣。。11/26/202219必須符合的法法定條件是：：1、須按照出讓讓合同的約定定已經(jīng)支付全全部土地使用用權出讓金，，并取得了土土地使用權證證書；2、按照出讓合合同的約定進進行了投資開開發(fā)，其中屬屬于房屋建設設工程的須完完成開發(fā)投資資總額的25%以上；屬于成成片開發(fā)土地地的，形成工工業(yè)用地或者者其他建設用用地條件；3、轉讓時房屋屋已經(jīng)建成的的，還應當持持有房屋所有有權證書。11/26/202220（1）禁止買賣的的房地產(chǎn)：②以劃撥方式式取得土地使使用權的，轉轉讓房地產(chǎn)時時須報有批準準權的人民政政府審批，否否則不得轉讓讓。③司法機關和和行政機關依依法裁定、決決定查封或者者以其他形式式限制房地產(chǎn)產(chǎn)權利的房地地產(chǎn)不得轉讓讓。④依法收回土土地使用權的的房地產(chǎn)不得得轉讓。根據(jù)房地一體體原則，房產(chǎn)產(chǎn)所有權的合合法基礎就在在于合法的土土地使用權。。土地使用權權被國家收回回后，房產(chǎn)所所有權一般也也隨土地收歸歸國有，故原原權利人已無無權轉讓房產(chǎn)產(chǎn)。11/26/202221（1）禁止買賣的的房地產(chǎn)：⑤共有房地產(chǎn)產(chǎn)未經(jīng)其他共共有人書面同同意不得轉讓讓。⑥權屬有爭議議的房地產(chǎn)不不得轉讓。⑦未經(jīng)依法登登記領取權屬屬證書的房地地產(chǎn)不得轉讓讓。因無法確確定其合法的的權利人，故故禁止轉讓。。⑧除依人民法法院判決外，，在城市改造造規(guī)劃實施范范圍內，在國國家建設征收收土地范圍內內的城市房屋屋，禁止轉讓讓，但禁止期期限不得超過過1年；⑨寺廟、道觀觀房地產(chǎn)產(chǎn)權權一般歸宗教教團體所有，，不得轉讓。。11/26/202222（2）受到買賣限限制的房地產(chǎn)產(chǎn)：①機關、團體體、部隊、企企事業(yè)單位不不得購買或變變相購買城市市私有房屋，，如因特殊需需要必須購買買，須經(jīng)縣以以上人民政府府批準。②經(jīng)濟適用住住房，購房人人擁有有限產(chǎn)產(chǎn)權。——購買經(jīng)濟適用用住房不滿5年，不得直接接上市交易。。購房人確需需轉讓的，由由政府回購。?！徺I經(jīng)濟適用用住房滿5年，購房人上上市轉讓的，，應按照屆時時同地段普通通商品住房與與經(jīng)濟適用住住房差價的一一定比例向政政府交納土地地收益等相關關價款，政府府可優(yōu)先回購購?！彿咳艘部梢砸园凑照ǖ臉藴氏蛳蛘患{土土地收益等相相關價款后，，取得完全產(chǎn)產(chǎn)權。11/26/202223（2）受到買賣限限制的房地產(chǎn)產(chǎn)：③單位集資建建房的產(chǎn)權關關系按照經(jīng)濟濟適用住房的的有關規(guī)定執(zhí)執(zhí)行。④“買賣不不破租賃”。。房屋所有人人出賣租出的的城市私有房房屋的，須在在合理期限之之前通知承租租人，在同等等條件下，承承租人有優(yōu)先先購買權；出出租人未按此此規(guī)定出賣房房屋，承租人人可以請求人人民法院宣告告該房屋買賣賣行為無效；；私有房屋在在租賃期內，，因買賣、贈贈與或者繼承承發(fā)生房屋產(chǎn)產(chǎn)權轉移的，，原租賃合同同對承租人和和新房主繼續(xù)續(xù)有效。11/26/202224（2）受到買賣賣限制的房房地產(chǎn)：⑤城市私房房共有人出出賣共有房房屋的，在在同等條件件下，共有有人有優(yōu)先先購買權。。⑥公有舊房房出售時，，原住戶有有優(yōu)先購買買權；職工工購買舊房房居住或經(jīng)經(jīng)營一定時時期后（5年），允許許其出售，，但原出售售單位有優(yōu)優(yōu)先購買權權。11/26/2022253、形式要件件房地產(chǎn)的轉轉讓必須訂訂立書面合合同，并須須由當事人人到房地產(chǎn)產(chǎn)管理部門門辦理權屬屬登記手續(xù)續(xù)，領取房房地產(chǎn)權屬屬證書之后后，其行為為方才有效效。4、雙方的意意思表示必必須真實非欺詐、脅脅迫的手段段或乘人之之危必須出于善善意。惡意意串通損害害國家、集集體及第三三人利益的的行為，以以合法形式式掩蓋非法法目的的房房屋轉讓行行為無效。。5、房地產(chǎn)轉轉讓不得違違反政策、、法律和社社會公德。。11/26/202226（三）房地地產(chǎn)買賣（（銷售）合合同的主要要內容1、標的房地產(chǎn)買賣賣合同的標標的就是房房地產(chǎn)。房地產(chǎn)合同同必須訂清清房地產(chǎn)坐坐落位置、、部位、類類型、結構構、房屋朝朝向、門牌牌號碼等。。房屋附屬設設施是否一一同轉讓也也應注明。。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管管理法》的規(guī)定，合同同中應當載明明土地使用權權取得的方式式。11/26/2022272、數(shù)量即房地產(chǎn)的面面積與數(shù)量。。合同中關于于數(shù)量的約定定必須明確，，應使用明確確量詞，而不不應籠統(tǒng)稱幾幾房幾室等。。如注明面積，，應明確是建建筑面積，還還是實際使用用面積，同時時還須明確公公用面積的攤攤銷等。3、價款這是受讓人取取得房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權所付的代代價，是房地地產(chǎn)買賣合同同必備的條款款。由于我國國實行房地產(chǎn)產(chǎn)價格評估制制度及房地產(chǎn)產(chǎn)成交申報制制度，所以，，合同當事人人應如實填報報房地產(chǎn)價款款。（事例：一房二二價。）11/26/2022284、履行期限即債務人實際際負擔其債務務的期限，包包括房產(chǎn)何時時交付、價款款何時交付及及何時履行過過戶登記手續(xù)續(xù)等內容。5、履約方式指價款的交付付方式以及房房地產(chǎn)交付方方式。前者如一次性性付款或是分分期付款；后者包括房屋屋及其附屬設設施的驗收、、接管，過戶戶手續(xù)的辦理理，有關稅費費的交納，房房地產(chǎn)權利證證書的領取。。11/26/2022296、違約責任當事人違反房房地產(chǎn)合同規(guī)規(guī)定，不履行行或不完全履履行合同規(guī)定定的義務，必必須承擔違約約責任。具體體承擔責任的的方式有支付付違約金、賠賠償損失；有有定金約定的的執(zhí)行定金罰罰則。（交付定金的的一方違約，，無權要求返返還定金；接接受定金的一一方違約，應應該雙倍返還還定金）11/26/202230（四）房地產(chǎn)產(chǎn)轉讓程序1、申請由房屋所有人人或代理人向向房管部門遞遞交要求買賣賣房屋的申請請書并附上有有關證明。如果代理進行行房屋買賣，，還應附具所所有人的正式式委托書。有關證明是指指土地使用權權證、房屋產(chǎn)產(chǎn)權證、共有有人的證明、、身份證明、、預售房產(chǎn)的的有關證明等等。11/26/2022312、簽訂買賣合合同買賣雙方經(jīng)協(xié)協(xié)商一致，簽簽訂房屋買賣賣合同或契約約。3、評估價格房管部門接到到賣房人的申申請后，應對對相關材料進進行審查，并并安排測量和和評估。11/26/2022324、繳納納契稅稅和補補交地地價房屋買買賣必必須由由買方方向稅稅務機機關繳繳納契契稅（（稅率率為房房屋買買價的的6%）。對無償償劃撥撥土地地的房房屋買買賣（（不包包括房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)新建建的商商品房房），，出賣賣人必必須繳繳納土土地收收益金金給房房地產(chǎn)產(chǎn)管理理部門門。11/26/2022335、登記記發(fā)證證房屋買買賣雙雙方持持合法法證件件（如如產(chǎn)權權證明明書、、納稅稅證明明、買買賣合合同、、土地地使用用權證證、身身份證證、工工作證證或戶戶籍簿簿及有有關批批件等等），，到房房屋所所在地地房產(chǎn)產(chǎn)管理理部門門進行行產(chǎn)權權登記記，辦辦理過過戶手手續(xù)。。并應應到土土地管管理部部門辦辦理土土地使使用權權變更更登記記，換換取土土地使使用權權證。。注：我我國有有些地地方（（如深深圳））由于于撤銷銷了房房地產(chǎn)產(chǎn)管理理局，，故房房屋買買賣只只需到到規(guī)劃劃國土土局辦辦理產(chǎn)產(chǎn)權登登記過過戶手手續(xù)，，并且且不需需分別別領房房屋所所有權權證和和土地地使用用權證證，只只需領領一個個《房地產(chǎn)產(chǎn)證》即可。。11/26/202234（五）已已購公房房和經(jīng)濟濟適用房房轉讓的的法律制制度1、概念已購公房房和經(jīng)濟濟適用房房，是指指城鎮(zhèn)職職工依據(jù)據(jù)國家和和縣級以以上地方方政府有有關城鎮(zhèn)鎮(zhèn)住房制制度改革革政策規(guī)規(guī)定，按按照成本本價（或或標準價價）購買買的公有有住房，，或者按按照地方方政府指指導價購購買的經(jīng)經(jīng)濟適用用住房。。從該概念念中可以以看出，，已購公公房和經(jīng)經(jīng)濟適用用房均是是在國家家提供補補貼的前前提下成成交的，，故成交交價格一一般低于于市場價價。11/26/2022352、已購公公房和經(jīng)經(jīng)濟適用用房禁止止轉讓的的情形（1）以低于于房改政政策規(guī)定定的價格格購買且且沒有按按照規(guī)定定補足房房價款的的。（在轉讓讓時，原原購買人人應補足足房價款款，將國國家承擔擔的房價價款歸還還后，才才能轉讓讓。）（2）住房面面積超過過省、自自治區(qū)、、直轄市市人民政政府規(guī)定定的控制制標準，，或者違違反規(guī)定定利用公公款超標標準裝修修，且超超標部分分未按照照規(guī)定退退回或者者補足房房價款及及裝修費費用的。。（3）處于戶戶籍凍結結地區(qū)并并已列入入拆遷公公告范圍圍內的。。（4）上市出出售后形形成新的的住房困困難的。。（5）擅自改改變房屋屋使用性性質的。。11/26/2022363、收益分分配城鎮(zhèn)職工工以成本本價或者者標準價價購買公公房和經(jīng)經(jīng)濟適用用房，法法律效果果是不同同的。以成本價價購買房房屋的，，購房人人能夠取取得完整整的房屋屋所有權權以標準價價購買公公房或者者經(jīng)濟適適用房的的，有可可能形成成購房人人與單位位共同擁擁有房屋屋的情形形。因此不同同情況下下，房屋屋出售之之后的收收益分配配不同：：（1）在城鎮(zhèn)鎮(zhèn)職工以以成本價價購買公公房和經(jīng)經(jīng)濟適用用房，且且職工取取得完整整所有權權的情況況下，職職工出售售房屋并并繳納稅稅費和土土地收益益后，所所得收益益歸個人人所有。。11/26/202237（2）城鎮(zhèn)職職工以標標準價購購買公房房或經(jīng)濟濟適用房房時，房房屋產(chǎn)權權由職工工與單位位共同享享有。若職工在在出售房房屋之前前，已經(jīng)經(jīng)按照成成本價補補足房價價款，出出售房屋屋后繳納納稅費和和土地收收益后，，所得收收益應當當完全歸歸職工所所有。（（此時，單單位已經(jīng)經(jīng)通過職職工補足足的房價價款得到到補償。。）若職工并并未補足足房價款款即將房房屋出售售，則所所得收益益應當在在其與單單位之間間按照產(chǎn)產(chǎn)權比例例進行分分配，單單位所得得的房價價款實質質仍為職職工補足足的房價價款部分分。若此時原原單位已已經(jīng)撤銷銷，則其其應當所所得部分分由房地地產(chǎn)交易易管理部部門代收收后，納納入地方方住房基基金專戶戶管理。。11/26/202238課堂練習習題一、判斷斷題1、房地產(chǎn)開開發(fā)包括括兩種行行為：土土地開發(fā)發(fā)和再開開發(fā)。2、房地產(chǎn)開開發(fā)應當當統(tǒng)籌安安排配套套基礎設設施，先先地上、、后地下下。3、商品房成成為“商商品”必必須“五五證”齊齊全。4、房產(chǎn)交易易既包括括房產(chǎn)使使用權的的轉讓，，也包括括房產(chǎn)所所有權的的交易。。5、權屬有爭爭議的房房地產(chǎn)不不得轉讓讓。11/26/202239二、選擇擇題1、以下說說法哪些些是不正正確的？？（））A、房地產(chǎn)產(chǎn)轉讓必必須是有有償?shù)?。。B、房地產(chǎn)產(chǎn)轉讓的的客體是是房屋的的使用權權以及該該房屋所所占用范范圍內的的土地使使用權。。C、購買經(jīng)經(jīng)濟適用用住房不不滿5年，不得得直接上上市交易易。D、以低于于房改政政策規(guī)定定的價格格購買且且沒有按按照規(guī)定定補足房房價款的的公房，，禁止轉轉讓。11/26/2022402、根據(jù)我我國《城市房地地產(chǎn)管理理法》的規(guī)定，，該法所所稱的房房地產(chǎn)交交易包括括哪些內內容？A、房地產(chǎn)產(chǎn)轉讓B、房地產(chǎn)產(chǎn)抵押C、房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)D、房屋租租賃11/26/202241參考考答答案案一、、判判斷斷題題1、錯錯。。2、錯錯。。3、對對。。4、對對。。5、對對。。二、、選選擇擇題題答：：1、AB；2、ABD。11/26/202242三、、商商品品房房預預售售法法律律制制度度（一一））商商品品房房預預售售的的概概念念商品品房房，，是是指指由由房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)公公司司綜綜合合開開發(fā)發(fā)，，建建成成后后出出售售的的住住宅宅、、商商業(yè)業(yè)用用房房以以及及其其他他建建筑筑物物。。商品品房房預預售售，，又又被被稱稱為為““賣賣樓樓花花”，是是指指房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)商商將將建建設設中中的的商商品品房房預預先先出出售售給給承承購購人人，，由由承承購購人人根根據(jù)據(jù)預預售售合合同同支支付付房房款款并并在在房房屋屋竣竣工工驗驗收收合合格格后后取取得得房房屋屋所所有有權權的的房房屋屋買買賣賣形形式式。。11/26/202243商品品房房預預售售的的涵涵義義：：1、預預售售房房屋屋買買賣賣行行為為的的標標的的物物是是訂訂約約時時尚尚在在施施工工中中的的商商品品房房，，即即期期房房。。2、樓樓花花本本身身可可以以自自由由轉轉讓讓。。3、商商品品房房預預售售領領域域具具有有較較強強的的國國家家干干預預性性。。11/26/202244（二二））商商品品房房預預售售的的條條件件1、預售方應當當符合法律規(guī)規(guī)定的資格條件，否則不能從從事商品房預預售活動。2、工程建設已基基本落實。3、有商品房預預售方案。預預售方案應當當說明預售商商品房的位置置、面積、竣竣工交付日期期等內容，并并應當附預售售商品房分層層平面圖。4、按提供預售售的商品房計計算，投入開開發(fā)建設的資資金達到工程程建設總投資資25%以上，并已經(jīng)經(jīng)確定施工進進度和開工、、竣工交付日日期。5、向縣級以上上人民政府房房產(chǎn)管理部門門辦理預售登登記，取得商商品房預售許許可證明。11/26/202245預售方應當具具備以下條件件：(1)預售方一般為為商品房的開開發(fā)企業(yè)；(2)有自己的名稱稱和組織機構構；(3)有固定的經(jīng)營營場所；(4)有符合國務院院規(guī)定的注冊冊資本：有100萬元以上的注注冊資本（過低）；(5)有足夠的專業(yè)業(yè)技術人員：：有4名以上持有資資格證書的房房地產(chǎn)專業(yè)、、建筑工程專專業(yè)的專職技技術人員，2名以上持有資資格證書的專專職會計人員員；(6)法律、行政法法規(guī)規(guī)定的其其他條件。11/26/202246工程建設已基基本落實(1)要有合法取得得土地使用權權的證明文件件（辦理土地地使用審批手手續(xù)，已交付付全部土地使使用權出讓金金并取得土地地使使用用權權證證書書）；；(2)要獲獲得得建建筑筑物物規(guī)規(guī)劃劃設設計計方方案案的的批批準準文文件件，，持持有有建設設工工程程規(guī)規(guī)劃劃許許可可證證；(3)已獲獲得得施工工許許可可證證，有有施施工工合合同同以以及及有有關關施施工工進進度度的的說說明明；；(4)要做做好好建建造造房房屋屋的的場場地地準準備備工工作作，，即即所所謂謂““七七通通一一平平"。11/26/202247（三三））商商品品房房預預售售合合同同的的法法律律問問題題1、商商品品房房預預售售許許可可問問題題商品品房房預預售售，，預預售售方方首首先先應應取取得得商商品品房房預預售售許許可可證證明明。。出賣賣人人（（預預售售方方））未未取取得得商商品品房房預預售售許許可可證證明明，，與與買買受受人人訂訂立立的的商商品品房房預預售售合合同同，，應應當當認認定定無無效效。。但是是在在起起訴訴前前取取得得商商品品房房預預售售許許可可證證明明的的，，可可以以認認定定有有效效。。11/26/2022482、商商品品房房預預售售合合同同登登記記備備案案問問題題登記記備備案案的的時時間間限限定定在在合合同同簽簽訂訂之之日日起起的的30日內內（（但登登記記備備案案手手續(xù)續(xù)不不是是合合同同生生效效的的要要件件，，當事事人人有有約約定定的的，，從從其其約約定定。。））（注注：：還還有有簽簽訂訂認認購購書書的的問問題題，，““一一房房二二賣賣””問問題題。。））《物權權法法》規(guī)定定了了不不動動產(chǎn)產(chǎn)的的預預告告登登記記制制度度：：當當事事人人簽簽訂訂買買賣賣房房屋屋或或者者其其他他不不動動產(chǎn)產(chǎn)物物權權的的協(xié)協(xié)議議，，為為保保障障將將來來實實現(xiàn)現(xiàn)物物權權，，按按照照約約定定可可以以向向登登記記機機構構申申請請預預告告登登記記。。預預告告登登記記后后，，未未經(jīng)經(jīng)預預告告登登記記的的權權利利人人同同意意，，處處分分該該不不動動產(chǎn)產(chǎn)的的，，不不發(fā)發(fā)生生物物權權效效力力。。11/26/2022493、商商品品房房預預售售合合同同對對標標的的的的約約定定問問題題為了了預預防防糾糾紛紛，，合合同同中中應應載載明明預預售售商商品品房房的的基基本本情情況況，，具具體體包包括括：：———房屋屋坐坐落落位位置置———建筑筑面面積積（（及及其其分分攤攤面面積積））———土地地使使用用權權證證號號———土地地使使用用權權取取得得方方式式（（出出讓讓或或是是劃劃撥撥））———土地地使使用用性性質質———商品品房房預預售售許許可可證證號號———建筑筑工工程程規(guī)規(guī)劃劃許許可可證證號號———房屋屋結結構構、、質質量量、、竣竣工工交交付付日日期期、、裝裝修修標標準準、、所所購購房房屋屋平平面面圖圖等等。。11/26/202250案例例：：商商品品房房預預售售合合同同糾糾紛紛案案2003年10月10日付付某某訴訴至至法法院院稱稱，，其其購購買買位位于于海海淀淀區(qū)區(qū)復復興興路路甲甲×號×××園×××號房屋并并和金建建公司簽簽訂了商商品房預預售契約約，約定定交付房房屋日期期為2001年12月28日。簽定定合同后后，付某某依照合合同約定定，將全全部購房房款1219735元交付金金建公司司。但金金建公司司未能按按期交付付房屋。。經(jīng)催促促后，金金建公司司帶原告告驗收房房屋，得得知其購購買的房房屋處在在管道比比較集中中的設備備層，房房屋內多多處分布布有管道道，付某某為此找找金建公公司協(xié)商商，要求求對所購購房屋進進行吊頂頂裝飾，，遭到金金建公司司多次拒拒絕后其其終于同同意，但但要求原原告在拿拿鑰匙前前必須將將2001年12月28日至今的的物業(yè)費費交給物物業(yè)公司司。11/26/202251原告認為為，金建建公司故故意隱瞞瞞該房屋屋處于設設備層這這一事實實，交付付的房屋屋與樣板板間嚴重重不一致致，嚴重重侵犯了了原告知知情權。。該房屋內內公用管管道和閥閥門占用用了房屋屋的一定定空間，，致房間間內可使使用空間間減少，，可利用用高度降降低，居居住環(huán)境境變差。。（該房房最低空空間只有有2.31米。）訴訟請求求：金建建公司為為所購房房屋安裝裝吊頂；；如果金金建公司司不同意意吊頂，，則要求求金建公公司給付付吊頂費費用2萬元；金金建公司司承擔逾逾期交房房的損失失，參照照合同約約定的違違約金數(shù)數(shù)額，要要求金建建公司賠賠償78342元，并支支付該房房自2001年12月28日至交付付房屋之之日期間間的物業(yè)業(yè)管理費費；由金金建公司司承擔本本案訴訟訟費。11/26/2022524、在建房房屋的抵抵押問題題現(xiàn)實中，，開發(fā)商商為獲得得工程資資金，往往往將在在建的房房屋抵押押給銀行行。這就就給預購購人的房房屋所有有權埋下下了隱患患，一旦旦開發(fā)企企業(yè)無法法償還貸貸款，銀銀行有權權將房屋屋拍賣并并優(yōu)先受受償。還有，現(xiàn)現(xiàn)實中也也有的開開發(fā)商將將已預售售的商品品房再出出售（即前述述的“一一房二賣賣”）。。預售人應應當保證證預購人人對房屋屋的所有有權應當當是完整整的，不不應當因因第三人人對該房房屋享有有權利而而遭受任任何阻礙礙。11/26/202253若第三人對對房屋享有有的權利對對預購人的的房屋所有有權造成損損害，預售售人應當承承擔法律責責任。（買受人可可以請求解解除合同、、返還已付付購房款及及利息、賠賠償損失，，并可以請請求出賣人人承擔不超超過已付購購房款一倍倍的賠償責責任。）11/26/2022545、商品房預預售中的專專款專用問問題預售方通過過預售商品品房獲得資資金，必須須全部用于于商品房的的建設，不不能挪作他他用。現(xiàn)實中，由由于缺乏監(jiān)監(jiān)督機制，，導致該規(guī)規(guī)定并不能能真正實現(xiàn)現(xiàn)。預售人人通過預售售獲得資金金后，并沒沒有任何機機構對資金金的用途進進行監(jiān)督，，這就導致致預售人可可以任意使使用該款項項。因此，，有必要確確定一個監(jiān)監(jiān)督機構，，對預售所所得資金的的使用進行行監(jiān)督，真真正實現(xiàn)專?？顚Ｓ谩?。11/26/202255（四）商品品房預售的的程序1、房地產(chǎn)開開發(fā)商向房房地產(chǎn)管理理部門提出出商品房預預售許可證證申請；進行商品房房預售，應應當向承購購人出示《商品房預售售許可證》。售樓廣告告和說明書書必須載明明《商品房預售售許可證》的批準文號號。未取得得《商品房預售售許可證》的，不得進進行商品房房預售。2、申請獲得得批準之后后，預售單單位方可將將樓盤向社社會出售，，方可與承承購者簽訂訂商品房預預售合同。。3、辦理商品品房預售合合同登記備備案手續(xù)。。4、房地產(chǎn)交交付。11/26/202256（五五））預預售售商商品品房房的的再再轉轉讓讓1、概概述述預售售商商品品房房再再轉轉讓讓，，又又稱稱““炒炒樓樓花花””，，是是指指商商品品房房預預售售合合同同簽簽訂訂之之后后，，承承購購人人將將尚尚未未竣竣工工的的預預售售房房屋屋再再行行轉轉讓讓給給他他人人。?！俺闯礃菢腔ɑā薄笔鞘欠穹窈虾戏ǚ?11/26/202257“炒炒樓樓花花””是是否否合合法法？？目前前，，我我國國法法律律對對該該行行為為尚尚無無明明確確規(guī)規(guī)定定。。一直直存存在在爭論論。。因為為承承購購人人在在簽簽約約之之后后并并未未得得到到真真正正的的房房屋屋所所有有權權，，其其轉轉讓讓的的只只是是將將來來取取得得房房屋屋所所有有權權的的期期待待權權利利，，吸吸引引炒炒作作者者行行為為的的是是““樓樓花花””價價格格上上漲漲時時的的高高額額利利潤潤，，因因此此，，炒炒樓樓花花最最終終可可發(fā)發(fā)展展成成為為極極具具投投機機性性的的行行為為。。11/26/2022582、預售商商品房再再轉讓行行為的性性質預售商品品房再轉轉讓行為為是典型型的合同同轉讓行行為，必必須遵守守《合同法》有關合同同轉讓條條款的規(guī)規(guī)定。相關法律律規(guī)定：：（1）關于合合同轉讓讓：《民法通則則》關于禁止止通過合合同轉讓讓牟利的的規(guī)定，，《合同法》已不再采采納。（2）對于債債權轉讓讓，《合同法》采取通知知生效原原則；而而對于債債務轉讓讓，則規(guī)規(guī)定須經(jīng)經(jīng)債權人人同意。。（3）商品房房預售合合同的再再轉讓，，既可能能是債權權讓與也也可能是是債務承承擔，還還可能是是合同的的概括承承受。法律法規(guī)規(guī)應該禁禁止預售售合同權權利及全全部義務務的讓與與：這種讓與與即意味味著承購購人簽訂訂預售合合同后，，未支付付任何房房款即將將合同轉轉讓出去去。這種種行為投投機性極極大，屬屬典型的的空買空空賣。11/26/2022593、預售商商品房再再轉讓的的條件（1）須簽訂訂再轉讓讓合同（2）依照《合同法》關于合同同轉讓的的規(guī)定（3）須發(fā)生生在承購購人取得得房屋所所有權之之前（4）預售合合同須合合法有效效11/26/202260案例分析析：“一一房二賣賣”某房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)公公司（以以下簡稱稱A公司）在在某市商商業(yè)街開開發(fā)了一一幢商品品樓，售售價4000元/㎡。某甲選選中了其其中一套套三居室室，雙方方簽訂了了購房合合同并于于2004年2月1日辦理了了付款交交房的手手續(xù)，并并約定1年之內辦辦理所有有權證書書。某甲因公公需要出出國1年，為了了方便房房屋的維維護，某某甲在2004年2月18日將房屋屋鑰匙交交給A公司下屬屬的物業(yè)業(yè)處保管管。3月份以后后，該市市的樓價價大幅上上漲，商商品房供供不應求求。3月5日，A公司售樓樓人員某某乙從物物業(yè)處取取走了某某甲房屋屋鑰匙，，打開房房門讓購購房者參參觀選購購。該房房屋被某某丙看中中，某乙乙以A公司名義義與某丙丙簽訂了了購房合合同，雙雙方于3月30日辦理了了交房付付款手續(xù)續(xù)，并隨隨即辦理理了過戶戶登記手手續(xù)。11/26/202261某甲于2005年5月回國后后發(fā)現(xiàn)本本屬于自自己的房房屋被他他人居住住，十分分氣憤，，手持購購房合同同要求某某丙騰退退房屋，，遭到某某丙拒絕絕。某甲甲找到A公司交涉涉，A公司負責責人表示示“一房房二賣””的確是是自己的的工作人人員所為為，向某某甲道歉歉并表示示愿意按按照合同同約定返返還某甲甲的全部部購房款款及利息息，但拒拒絕某甲甲要求返返還房屋屋的請求求。根據(jù)上述述案例，，請回答答以下問問題：11/26/202262（1）A公司與某某甲的購購房合同同是否有有效？（2）A公司與某某丙的購購房合同同是否有有效？為為什么？？（3）A公司拒絕絕某甲要要求返還還房屋的的請求，，是否成成立？該該房屋的的所有權權應當歸歸誰？為為什么？？（4）A公司應對對某甲承承擔什么么法律責責任？為為什么？？（5）為避免免A公司“一一房二賣賣”的現(xiàn)現(xiàn)象，某某甲在簽簽訂購房房合同時時可以采采用我國國房地產(chǎn)產(chǎn)法規(guī)定定的哪項項法律制制度？11/26/202263四、房房地產(chǎn)產(chǎn)按揭揭法律律問題題（一））概述述按揭最最早起起源于于英國國，即即英美美法中中的Mortgage，它是是英國國普通通法中中的一一種以以轉移移擔保保物所所有權權于債債權人人為特特定物物的擔擔保制制度。。按揭揭是Mortgage的粵語語音譯譯，并并由香香港傳傳入內內地。。p262房地產(chǎn)產(chǎn)按揭揭，是是指購購房者者向銀銀行貸貸款來來支付付房款款，并并就所所購房房屋為為貸款款設定定擔保保的行行為。。目前，，我國國內地地尚無無明確確規(guī)范范按揭揭制度度的法法律或或行政政法規(guī)規(guī)。僅僅有一一部部部門規(guī)規(guī)章，，即中中國人人民銀銀行《個人住住房貸貸款管管理辦辦法》，效力力等級級低。。我國內內地的的房地地產(chǎn)按按揭包包括現(xiàn)現(xiàn)房按按揭及及樓花花按揭揭（期期房按按揭））。11/26/202264（二））現(xiàn)房房按揭揭現(xiàn)房按按揭是是指購購房者者以所所購現(xiàn)現(xiàn)房向向貸款款銀行行設定定物的的擔保保，在在還款款期限限屆滿滿而購購房者者不能能返還還貸款款時，，貸款款銀行行得以以行使使抵押押權而而使其其債權權獲實實現(xiàn)的的融資資購房房方式式?，F(xiàn)房按按揭過過程：：第一步步：由由銀行行代為為交付付約定定數(shù)額額的房房款；；第二步步：開開發(fā)商商與購購房人人辦理理產(chǎn)權權過戶戶手續(xù)續(xù)；第三步步：購購房者者與銀銀行辦辦理產(chǎn)產(chǎn)權抵抵押登登記，，該房房產(chǎn)證證經(jīng)背背書記記載抵抵押事事項后后，交交銀行行保管管。（出賣賣人為為規(guī)避避風險險，也也不能能把房房產(chǎn)證證交由由購房房人保保管。。一般般是：：在原原《房屋所所有權權證》上作他他項權權利記記載后后，由由抵押押人收收執(zhí)（（中介介或購購房者者），，并向向抵押押權人人（銀銀行））頒發(fā)發(fā)《房屋他他項權權證》。）11/26/202265現(xiàn)房按按揭的的三個個法律律關系系（1）購房房者與與銀行行之間間的借借貸法法律關關系；；（2）購房房者與與開發(fā)發(fā)商之之間的的買賣賣法律律關系系；（3）購房房者與與貸款款銀行行間的的擔保保法律律關系系（具具有從從屬性性）。。11/26/202266（三））樓花花按揭揭的概概念及及法律律特征征所謂的的樓花花按揭揭，是是指銀銀行、、預購購人、、開發(fā)發(fā)商在在商品品房預預售中中共同同參加加的一一種融融資活活動，，即由由預購購人依依約向向開發(fā)發(fā)商支支付部部分房房款，，其余余房款款以銀銀行貸貸款墊墊付，，同時時預購購人就就房屋屋所有有權的的請求求權（（期權權）設設定擔擔保，，并于于房屋屋建成成后在在該房房屋上上設定定抵押押權而而替代代原擔擔保的的融資資購房房方式式。11/26/202267樓花花按按揭揭的的兩兩個個階階段段第一一階階段段（（質質押押擔擔保保））：：預預購購人人依依其其與與開開發(fā)發(fā)商商簽簽訂訂的的《商品品房房預預售售合合同同》交付付首首期期房房款款后后，，與與銀銀行行辦辦理理按按揭揭貸貸款款手手續(xù)續(xù)，，簽簽訂訂《房地地產(chǎn)產(chǎn)按按揭揭貸貸款款協(xié)協(xié)議議》，以以所所貸貸款款項項墊墊付付剩剩余余房房款款。。其后后，，預預購購人人在在《商品品房房預預售售合合同同》上背背書書設設定定擔擔保保（（實實質質上上是是質質押押擔擔保保））并并將將該該背背書書事事項項于于房房管管部部門門備備案案，，然然后后將將合合同同之之影影印印件件交交由由貸貸款款銀銀行行保保有有。。第二二階階段段（（抵抵押押擔擔保保））：：房房屋屋竣竣工工后后，，由由開開發(fā)發(fā)商商協(xié)協(xié)助助預預購購人人去去當當?shù)氐胤糠康氐禺a(chǎn)產(chǎn)主主管管部部門門辦辦理理產(chǎn)產(chǎn)權權過過戶戶手手續(xù)續(xù)，，以以便便購購房房人人及及時時取取得得《土地地使使用用權權證證書書》和《房屋屋產(chǎn)產(chǎn)權權證證書書》，并并與與銀銀行行辦辦理理房房屋屋抵抵押押手手續(xù)續(xù)。。這兩兩種種不不同同的的擔擔保保方方式式以以房房屋屋竣竣工工、、辦辦理理產(chǎn)產(chǎn)權權過過戶戶登登記記為為界界。。11/26/202268樓花花按按揭揭具具有有如如下下特特征征：：1、是是一一種種要要式式法法律律行行為為。。樓花花按按揭揭中中涉涉及及的的法法律律關關系系錯錯綜綜復復雜雜，，應應當當以以書書面面形形式式來來明明確確當當事事人人之之間間的的權權利利義義務務關關系系。。2、須須登登記記備備案案。。商品品房房預預售售合合同同應應采采取取書書面面形形式式，，并并報報縣縣級級以以上上民民政政房房產(chǎn)產(chǎn)管管理理部部門門和和土土地地管管理理部部門門登登記記備備案案。。3、既既有有諾諾成成性性的的法法律律行行為為，，又又有有實實踐踐性性的的法法律律行行為為。。開發(fā)發(fā)商商與與預預購購人人簽簽訂訂《商品品房房預預售售合合同同》具有有諾諾成成性性。。第第一一階階段段的的擔擔保保方方式式實實為為質質押押擔擔保保，，預預購購人人在在擔擔保保貸貸款款時時，，須須轉轉移移債債權權證證書書（（商商品品房房預預售售合合同同））的的占占有有。。11/26/202269五、、房房屋屋租租賃賃法法律律制制度度（一一））房房屋屋租租賃賃的的概概念念及及法法律律特特征征1、房房屋屋租租賃賃的的概概念念房屋屋租租賃賃，，是是指指出出租租人人將將房房屋屋出出租租給給承承租租人人使使用用，，由由承承租租人人向向出出租租人人支支付付租租金金的的行行為為。。房屋屋租租賃賃可可以以看看做做是是出出租租人人有有期期限限地地出出讓讓房房屋屋的的使使用用權權、、占占有有權權、、收收益益權權，，換換回回承承租租人人支支付付的的代代價價，，即即租租金金。。11/26/2022702、房屋屋租賃賃的法法律特特征（1）出租租人必必須對對房屋屋具有有處分分權。。除房房屋所所有人人之外外，還還存在在其他他幾種種情況況：①房屋屋的經(jīng)經(jīng)營管管理人人。②房屋屋所有有人委委托的的代理理人，，如房房屋租租賃中中介機機構。。③經(jīng)出出租人人同意意的承承租人人。（2）房屋屋的所所有權權與使使用權權、占占有權權等權權能發(fā)發(fā)生分分離。。11/26/202271（3）房屋屋租賃賃是雙雙務、、有償償、要要式的的民事事法律律行為為。出租人人與承承租人人互享享權利利，互互負義義務；；房屋租租賃不不同于于房屋屋借用用；房屋租賃當事事人應在簽訂訂房屋租賃合合同之后30日內，辦理登登記備案手續(xù)續(xù)。（4）出租行為是是有期限的，，受租期限制制。根據(jù)我國《合同法》的規(guī)定，租賃賃期限最長不不能超過20年。（5）房屋租賃的的標的物具有有特定性。租賃房屋屬于于特定物，而而不是種類物物。11/26/202272（二）房屋租租賃的分類1、按租賃房屋屋的所有權性性質分類，可可將房屋租賃賃分為公房租租賃與私房租租賃兩類。公房即公有房房屋，又可分分為自管公房房與直管公房房。自管公房房是國家授權權的單位自行行管理的房屋屋，主要是全全民所有制單單位管理的房房屋；直管房房屋是指由國國家授權的部部門（主要指指各級政府房房地產(chǎn)行政主主管部門），，直接管理的的公有房屋。。而私房租賃則則是指出租人人為公民個人人的房屋出租租形式。私房房主要指位于于城鎮(zhèn)的私有有房屋。11/26/202273對于農村的的私房出租租，我國沒沒有特別法法方面的規(guī)規(guī)定，主要要通過民法法、合同法法等進行調調整。對于公房租租賃與私房房租賃，我我國法律對對之規(guī)定有有所不同。?？偟膩碚f，，公房租賃賃尤其是公公房住宅租租賃具有較較強的社會會福利性（（如廉租房房具有住房房保障的性性質），，國家法律律和政策對對其干預較較多。11/26/2022742、房屋租賃賃按住房的的使用性質質可分為：：住宅用房房租賃（以以居住生活活為目的的的房屋）與與非住宅用用房租賃（（即從事生生產(chǎn)經(jīng)營活活動的房屋屋）兩類。。以營利為目目的、房屋屋所有權人人將劃撥方方式取得使使用權的國國有土地上上建成的房房屋出租的的，應當將將租金中所所含土地收收益上繳國國家。11/26/202275（三）房屋屋租賃關系系的成立1、房屋租賃賃的禁止性性規(guī)定下列房屋不不得出租：：（1）未依法取取得所有權權證的；（（2）司法機關關和行政機機關依法裁裁定、決定定查封或者者以其他形形式限制房房地產(chǎn)權利利的；（3）共有房屋屋未取得共共有人同意意的；（4）權屬有爭爭議的；（（5）屬于違法法建筑的；；（6）不符合安安全標準的的；（7）已抵押，，未經(jīng)抵押押權人同意意的；（8）不符合公公安、環(huán)保保、衛(wèi)生等等主管部門門有關規(guī)定定的；（9）其他情形形。p270對于第(1)種及第(7)種情況，有有學者提出出不同意見見。11/26/2022762、房屋租賃賃必須簽訂訂書面合同同房屋租賃，，當事人應應簽訂書面面租賃合同同，但是當當事人只有有口頭合同同的，并不不當然無效效。出租人采取取口頭方式式訂立房屋屋租賃合同同，承租人人亦履行主主要合同義義務，則房房屋租賃合合同可以成成立。對于于沒有約定定租期且租租期長于6個月的，為為不定期租租賃。11/26/202277簽訂《房地產(chǎn)租賃賃合同》應該注意的的幾個問題題（1）出租人必必須合法；；（2）明確租賃賃用途。租租賃用途一一旦定明，，則承租人人不得擅自自改變用途途，尤其不不得用房屋屋從事非法法活動；（3）明確租賃賃期限。（（時間不宜宜過長）承租人有下下列行為之之一的，出出租人可以以終止租賃賃合同：①將承租的的房屋擅自自轉租的；；②擅自轉讓讓、轉借他他人或擅自自調換使用用的；11/26/202278③將將承承租租的的房房屋屋擅擅自自拆拆改改結結構構或或擅擅自自改改變變房房屋屋用用途途的的；；④拖拖欠欠房房屋屋租租金金累累計計6個月月以以上上或或違違反反租租賃賃合合同同約約定定的的租租金金繳繳納納條條款款的的；；⑤公公有有住住宅宅用用房房無無正正當當理理由由閑閑置置6個月月以以上上的的；；⑥利利用用承承租租房房屋屋進進行行非非法法活活動動的的；；⑦故故意意損損壞壞承承租租房房屋屋的的；；⑧擅擅自自買買賣賣公公有有房房屋屋使使用用權權的的；；⑨法法律律、、法法規(guī)規(guī)規(guī)規(guī)定定其其他他可可以以收收回回的的。。11/26/202279（4）明明確確修修繕繕責責任任。。《合同同法法》第220條規(guī)規(guī)定定：：““出出租租人人應應當當履履行行租租賃賃物物的的維維修修義義務務，，但但當當事事人人另另有有約約定定的的除除外外。?！薄保?）轉轉租租的的規(guī)規(guī)定定。。承承租租人人不不