國(guó)信紫云臺(tái)個(gè)案分析電子電路工程科技專業(yè)資料課件

2022/12/1

國(guó)信·紫云臺(tái)個(gè)案分析報(bào)告2022/11/30國(guó)信·紫云臺(tái)2022/12/1

二推盤(pán)信息綜述

三分期推售信息

一項(xiàng)目基礎(chǔ)信息2022/11/30二推盤(pán)信息綜述三分期推售2022/12/1

一項(xiàng)目基礎(chǔ)信息1項(xiàng)目背景

2區(qū)位及周邊配套

3項(xiàng)目整體規(guī)劃4產(chǎn)品信息5SWOT分析6項(xiàng)目總結(jié)2022/11/30一項(xiàng)目基礎(chǔ)信息1項(xiàng)目背景4項(xiàng)目背景項(xiàng)目背景項(xiàng)目名稱國(guó)信紫云臺(tái)項(xiàng)目地址市北區(qū)伊春路168號(hào)物業(yè)類型住宅普通住宅,公寓產(chǎn)品形態(tài)高層、公寓、商業(yè)占地面積32682㎡建筑面積142160㎡容積率3.2綠化率40%總戶數(shù)住宅共658戶；公寓共306戶建筑風(fēng)格art-deco面積區(qū)間90-130平米產(chǎn)品均價(jià)145，00裝修標(biāo)準(zhǔn)住宅毛坯，公寓精裝車位狀況740個(gè)車位（地上48個(gè)，地下692個(gè)），車位配比1:1.1物業(yè)單位國(guó)信物業(yè)物業(yè)費(fèi)2.0元/月/平米(含電梯費(fèi))開(kāi)發(fā)單位青島國(guó)信置業(yè)有限公司營(yíng)銷代理榮置地4項(xiàng)目背景項(xiàng)目背景項(xiàng)目名稱國(guó)信紫云臺(tái)項(xiàng)目地址市北區(qū)伊春路165區(qū)位項(xiàng)目四至：福州路以東，伊春路以北，哈爾濱路以南，合肥路以西。寧安路與伊春路交界處，地處青島幾何中心。區(qū)位介紹：新都心開(kāi)發(fā)和地鐵建設(shè)雙重區(qū)域發(fā)展機(jī)遇。交通設(shè)施：連接福州路、合肥路、黑龍江路等多條城市主干道，南邊即為福遼立交橋，交通四通八達(dá)。5區(qū)位項(xiàng)目四至：福州路以東，伊春路以北，哈爾濱路以南，合肥路區(qū)位總結(jié)：1.四周無(wú)價(jià)值較高的自然景觀資源，前后有夾嶺山和雙山2.靠近伊春路市場(chǎng)，日常生活很方便3.臨近萊鋼立交橋，周邊噪音及汽車尾氣較嚴(yán)重。4.靠近市場(chǎng)和青島市閑置物資交易市場(chǎng)，環(huán)境較嘈雜區(qū)位總結(jié)：7周邊配套學(xué)校：寧安路小學(xué)、福州路小學(xué)、東勝路小學(xué)，(舒曼)丑小鴨幼兒園、市北區(qū)實(shí)驗(yàn)幼兒園。

商業(yè)：陽(yáng)光新業(yè)廣場(chǎng)、易初蓮花，百安居、家樂(lè)福、迪卡儂。醫(yī)院：青島新永安醫(yī)院、青島中醫(yī)分院、第七人民醫(yī)院。交通：地鐵3號(hào)線，有福州路北小區(qū)、伊春路、佳木斯路三處公交站點(diǎn)，12、19、23、36、126、208、209、211、212、221、228、308、363、369、603、607、801等多條公交線經(jīng)過(guò)。7周邊配套學(xué)校：寧安路小學(xué)、福州路小學(xué)、東勝路小學(xué)，(舒2022/12/1項(xiàng)目整體規(guī)劃規(guī)劃理念：整體呈環(huán)狀、圍合式設(shè)計(jì)，抬高地平的方式，雙景觀圍墻設(shè)計(jì)，人車分流。業(yè)態(tài)分布：住宅、公寓、商業(yè)。住宅：五棟28層住宅；公寓：一棟20層公寓。景觀打造：局部雙景觀圍墻設(shè)計(jì)，圍合而成超過(guò)1萬(wàn)平米的中心園林景觀。2022/11/30項(xiàng)目整體規(guī)劃規(guī)劃理念：1新都心核心地段2福州路地鐵交通

3社區(qū)商業(yè)配套完善4全明戶型通透宜居既有價(jià)值點(diǎn)1新都心核心地段2福州路地鐵交通

3社區(qū)商2022/12/1戶型配比分析戶型面積套數(shù)占比小套二約90㎡32149%大套二108㎡528%小套三約90㎡17126%大套三124-130㎡11217%主戶型：90多㎡的小套二和小套三熱銷戶型：90多㎡小套三，其次是90多㎡小套二。產(chǎn)品分析2022/11/30戶型配比分析戶型面積套數(shù)占比小套二約90產(chǎn)品覆蓋公寓和住宅，住宅部分面積89-130㎡，戶型設(shè)計(jì)11種，最大化利用空間，設(shè)計(jì)合理，符合改善型和剛需型客戶需求，主戶型：90多㎡的小套二和小套三熱銷戶型：90多㎡小套三，其次是90多㎡小套二ART-DECO建筑風(fēng)格將懷古的浪漫情懷與現(xiàn)代人對(duì)生活的需求相結(jié)合，體現(xiàn)出卓越品質(zhì)集結(jié)而成的國(guó)際化生活質(zhì)感；

產(chǎn)品分析產(chǎn)品覆蓋公寓和住宅，住宅部分面積89-1302022/12/1優(yōu)勢(shì)機(jī)遇劣勢(shì)威脅項(xiàng)目SWOT分析靠近地鐵M3號(hào)線，升值潛力巨大?？拷率斜蔽磥?lái)的都市中心新都心。生活?yuàn)蕵?lè)配套設(shè)施完善；項(xiàng)目周邊有公立小學(xué)和幼兒園，教育配套較完善；靠近伊春路市場(chǎng)，日常生活很方便。公交系統(tǒng)發(fā)達(dá)，交通便利，出行方便該項(xiàng)目的戶型較好，布局合理?？拷袌?chǎng)和青島市閑置物資交易市場(chǎng)，環(huán)境較嘈雜，且暫無(wú)遷出規(guī)劃。容積率高，住宅舒適度低。樓間距小，部分住宅采光不好。臨近萊鋼立交橋，周邊噪音及汽車尾氣較嚴(yán)重。處于市北老城區(qū)，環(huán)境稍差。2022/11/30優(yōu)勢(shì)機(jī)遇劣勢(shì)威脅項(xiàng)目SWOT分析靠近地鐵項(xiàng)目總結(jié)1.新都心核心地段2.福州路地鐵交通3.醇熟住區(qū)商業(yè)配套完善4.戶型設(shè)計(jì)多達(dá)11種全明戶型通透宜居5.坡地造圍合錯(cuò)落分布視野無(wú)阻6.打響國(guó)信進(jìn)軍青島第一炮2010年伊春路地王項(xiàng)目項(xiàng)目總結(jié)1.新都心核心地段2022/12/1二推盤(pán)信息綜述1推盤(pán)整體信息

2定位3媒介4主題5目標(biāo)客群6重要節(jié)點(diǎn)7推盤(pán)分析2022/11/30二推盤(pán)信息綜述1推盤(pán)整體信息2022/12/1推盤(pán)整體信息

推盤(pán)順序：略過(guò)2號(hào)樓王從后往前推2022/11/30推盤(pán)整體信息推盤(pán)順序：推盤(pán)整體信息-價(jià)格走勢(shì)

12-1112-1213-0313-0513-07推盤(pán)整體信息-價(jià)格走勢(shì)12-1112-1213-0313-定位分析

定位分析定位分析

定位分析定位分析定位分析結(jié)論基于以上數(shù)據(jù)的分析和對(duì)本項(xiàng)目住宅產(chǎn)品自身的分析發(fā)現(xiàn)，本項(xiàng)目客戶以改善客戶為主和首置客戶為輔，青島本地人為絕對(duì)主力客群，且以市北客戶居多，市南次之，認(rèn)可本項(xiàng)目區(qū)域發(fā)展。定位分析定位分析自項(xiàng)目開(kāi)始，各類推廣并舉，合計(jì)來(lái)電2021批，來(lái)訪1854批（截止開(kāi)盤(pán)前）分別對(duì)各類渠道進(jìn)行分類統(tǒng)計(jì)如下?tīng)I(yíng)銷活動(dòng)

自項(xiàng)目開(kāi)始，各類推廣并舉，2022/12/12013.3.6加推#52012.6.2臨時(shí)接待中心開(kāi)放2012.9.25開(kāi)盤(pán)首推#1，#6

2012.10.26加推#3

2013.4.18加推#22012.9.16認(rèn)籌開(kāi)始重要節(jié)點(diǎn)營(yíng)銷活動(dòng)2013.2.23-24，國(guó)信紫云臺(tái)售樓處在元宵佳節(jié)之際，開(kāi)展了豐富的元宵活動(dòng)，鬧元宵、制花燈。2013.5.1五一小長(zhǎng)假期間，國(guó)信紫云臺(tái)舉辦風(fēng)箏DIY活動(dòng)，受到置業(yè)者歡迎。2013.5.12母親節(jié)，國(guó)信紫云臺(tái)舉辦了一場(chǎng)溫馨的插花活動(dòng)，用鮮花為母親獻(xiàn)上祝福。2022/11/302013.3.62012.6.22012推盤(pán)總結(jié)分析推盤(pán)由后向前價(jià)格低開(kāi)高走推盤(pán)總結(jié)分析推盤(pán)由后向前2022/12/1三分期推售信息11.1期推售情況21.2期推售情況31.3期推售情況41.4期推售情況5推售總結(jié)2022/11/30三分期推售信息11.1期推售情1.1期推售情況推售信息分期1.1樓層號(hào)1#、6#開(kāi)盤(pán)時(shí)間2012.9.25推案形態(tài)高層戶型區(qū)間89-126㎡主力戶型89-93㎡小套三推出套數(shù)224已售套數(shù)215去化率95.9%均價(jià)12514數(shù)據(jù)截止7月5日6#1#1.1期推售情況推售信息分期1.1樓層號(hào)1#、6#開(kāi)盤(pán)時(shí)間1.2期推售情況推售信息分期1.2樓層號(hào)3#開(kāi)盤(pán)時(shí)間2012.10.26推案形態(tài)高層戶型區(qū)間89-124㎡主力戶型113-124㎡套三推出套數(shù)112已售套數(shù)109去化率97.3%均價(jià)13107數(shù)據(jù)截止7月5日3#1.2期推售情況推售信息分期1.2樓層號(hào)3#開(kāi)盤(pán)時(shí)間2011.3期推售情況推售信息分期1.3樓層號(hào)5#開(kāi)盤(pán)時(shí)間2012.3.6推案形態(tài)高層戶型區(qū)間91-107㎡主力戶型91-107套二推出套數(shù)104已售套數(shù)81去化率77.9%均價(jià)13904數(shù)據(jù)截止7月5日5#1.3期推售情況推售信息分期1.3樓層號(hào)5#開(kāi)盤(pán)時(shí)間2011.4期推售情況推售信息分期1.4樓層號(hào)2#開(kāi)盤(pán)時(shí)間2012.4.18推案形態(tài)高層戶型區(qū)間91-127㎡主力戶型90-107套二推出套數(shù)218已售套數(shù)84去化率38.5%均價(jià)14809數(shù)據(jù)截止7月5日1#1.4期推售情況推售信息分期1.4樓層號(hào)2#開(kāi)盤(pán)時(shí)間201推盤(pán)分期推盤(pán)樓號(hào)開(kāi)盤(pán)時(shí)間戶型區(qū)間主力戶型推案形態(tài)推出/已售均價(jià)去化率1.11#、6#2012.9.2589-126㎡90-93㎡小套三高層224/2151251495.9%1.2加推3#2012.10.2689-124㎡113-124㎡套三高層112/1091310797.3%1.3加推5#2012.3.691-107㎡90-107套二高層104/811390477.9%1.4加推2#2012.4.1891-127㎡90-93㎡小套三高層218/841480938.5%4號(hào)樓精裝公寓7月面世.商業(yè)預(yù)計(jì)9月面世各期樓盤(pán)推售總結(jié)數(shù)據(jù)截止7月5日推盤(pán)分期推盤(pán)樓號(hào)開(kāi)盤(pán)時(shí)間戶型區(qū)間主力戶型推案形態(tài)推出/已售均

總結(jié)國(guó)信紫云臺(tái)是2010年的地王項(xiàng)目項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)后在價(jià)格上領(lǐng)先同區(qū)域競(jìng)品

值得借鑒

美中不足1.戶型設(shè)計(jì)多達(dá)11種滿足各類用戶需求2.低開(kāi)高走均價(jià)一直上揚(yáng)1.周邊競(jìng)品多且自身優(yōu)勢(shì)不明顯2.離青島市南行政經(jīng)濟(jì)中心有距離3.處于市北老城區(qū)，環(huán)境稍差4.樓間距過(guò)小國(guó)信紫云臺(tái)是2010年的地王項(xiàng)目項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)后在價(jià)格上領(lǐng)先2022/12/1

國(guó)信·紫云臺(tái)個(gè)案分析報(bào)告2022/11/30國(guó)信·紫云臺(tái)2022/12/1

二推盤(pán)信息綜述

三分期推售信息

一項(xiàng)目基礎(chǔ)信息2022/11/30二推盤(pán)信息綜述三分期推售2022/12/1

一項(xiàng)目基礎(chǔ)信息1項(xiàng)目背景

2區(qū)位及周邊配套

3項(xiàng)目整體規(guī)劃4產(chǎn)品信息5SWOT分析6項(xiàng)目總結(jié)2022/11/30一項(xiàng)目基礎(chǔ)信息1項(xiàng)目背景34項(xiàng)目背景項(xiàng)目背景項(xiàng)目名稱國(guó)信紫云臺(tái)項(xiàng)目地址市北區(qū)伊春路168號(hào)物業(yè)類型住宅普通住宅,公寓產(chǎn)品形態(tài)高層、公寓、商業(yè)占地面積32682㎡建筑面積142160㎡容積率3.2綠化率40%總戶數(shù)住宅共658戶；公寓共306戶建筑風(fēng)格art-deco面積區(qū)間90-130平米產(chǎn)品均價(jià)145，00裝修標(biāo)準(zhǔn)住宅毛坯，公寓精裝車位狀況740個(gè)車位（地上48個(gè)，地下692個(gè)），車位配比1:1.1物業(yè)單位國(guó)信物業(yè)物業(yè)費(fèi)2.0元/月/平米(含電梯費(fèi))開(kāi)發(fā)單位青島國(guó)信置業(yè)有限公司營(yíng)銷代理榮置地4項(xiàng)目背景項(xiàng)目背景項(xiàng)目名稱國(guó)信紫云臺(tái)項(xiàng)目地址市北區(qū)伊春路1635區(qū)位項(xiàng)目四至：福州路以東，伊春路以北，哈爾濱路以南，合肥路以西。寧安路與伊春路交界處，地處青島幾何中心。區(qū)位介紹：新都心開(kāi)發(fā)和地鐵建設(shè)雙重區(qū)域發(fā)展機(jī)遇。交通設(shè)施：連接福州路、合肥路、黑龍江路等多條城市主干道，南邊即為福遼立交橋，交通四通八達(dá)。5區(qū)位項(xiàng)目四至：福州路以東，伊春路以北，哈爾濱路以南，合肥路區(qū)位總結(jié)：1.四周無(wú)價(jià)值較高的自然景觀資源，前后有夾嶺山和雙山2.靠近伊春路市場(chǎng)，日常生活很方便3.臨近萊鋼立交橋，周邊噪音及汽車尾氣較嚴(yán)重。4.靠近市場(chǎng)和青島市閑置物資交易市場(chǎng)，環(huán)境較嘈雜區(qū)位總結(jié)：37周邊配套學(xué)校：寧安路小學(xué)、福州路小學(xué)、東勝路小學(xué)，(舒曼)丑小鴨幼兒園、市北區(qū)實(shí)驗(yàn)幼兒園。

商業(yè)：陽(yáng)光新業(yè)廣場(chǎng)、易初蓮花，百安居、家樂(lè)福、迪卡儂。醫(yī)院：青島新永安醫(yī)院、青島中醫(yī)分院、第七人民醫(yī)院。交通：地鐵3號(hào)線，有福州路北小區(qū)、伊春路、佳木斯路三處公交站點(diǎn)，12、19、23、36、126、208、209、211、212、221、228、308、363、369、603、607、801等多條公交線經(jīng)過(guò)。7周邊配套學(xué)校：寧安路小學(xué)、福州路小學(xué)、東勝路小學(xué)，(舒2022/12/1項(xiàng)目整體規(guī)劃規(guī)劃理念：整體呈環(huán)狀、圍合式設(shè)計(jì)，抬高地平的方式，雙景觀圍墻設(shè)計(jì)，人車分流。業(yè)態(tài)分布：住宅、公寓、商業(yè)。住宅：五棟28層住宅；公寓：一棟20層公寓。景觀打造：局部雙景觀圍墻設(shè)計(jì)，圍合而成超過(guò)1萬(wàn)平米的中心園林景觀。2022/11/30項(xiàng)目整體規(guī)劃規(guī)劃理念：1新都心核心地段2福州路地鐵交通

3社區(qū)商業(yè)配套完善4全明戶型通透宜居既有價(jià)值點(diǎn)1新都心核心地段2福州路地鐵交通

3社區(qū)商2022/12/1戶型配比分析戶型面積套數(shù)占比小套二約90㎡32149%大套二108㎡528%小套三約90㎡17126%大套三124-130㎡11217%主戶型：90多㎡的小套二和小套三熱銷戶型：90多㎡小套三，其次是90多㎡小套二。產(chǎn)品分析2022/11/30戶型配比分析戶型面積套數(shù)占比小套二約90產(chǎn)品覆蓋公寓和住宅，住宅部分面積89-130㎡，戶型設(shè)計(jì)11種，最大化利用空間，設(shè)計(jì)合理，符合改善型和剛需型客戶需求，主戶型：90多㎡的小套二和小套三熱銷戶型：90多㎡小套三，其次是90多㎡小套二ART-DECO建筑風(fēng)格將懷古的浪漫情懷與現(xiàn)代人對(duì)生活的需求相結(jié)合，體現(xiàn)出卓越品質(zhì)集結(jié)而成的國(guó)際化生活質(zhì)感；

產(chǎn)品分析產(chǎn)品覆蓋公寓和住宅，住宅部分面積89-1302022/12/1優(yōu)勢(shì)機(jī)遇劣勢(shì)威脅項(xiàng)目SWOT分析靠近地鐵M3號(hào)線，升值潛力巨大?？拷率斜蔽磥?lái)的都市中心新都心。生活?yuàn)蕵?lè)配套設(shè)施完善；項(xiàng)目周邊有公立小學(xué)和幼兒園，教育配套較完善；靠近伊春路市場(chǎng)，日常生活很方便。公交系統(tǒng)發(fā)達(dá)，交通便利，出行方便該項(xiàng)目的戶型較好，布局合理?？拷袌?chǎng)和青島市閑置物資交易市場(chǎng)，環(huán)境較嘈雜，且暫無(wú)遷出規(guī)劃。容積率高，住宅舒適度低。樓間距小，部分住宅采光不好。臨近萊鋼立交橋，周邊噪音及汽車尾氣較嚴(yán)重。處于市北老城區(qū)，環(huán)境稍差。2022/11/30優(yōu)勢(shì)機(jī)遇劣勢(shì)威脅項(xiàng)目SWOT分析靠近地鐵項(xiàng)目總結(jié)1.新都心核心地段2.福州路地鐵交通3.醇熟住區(qū)商業(yè)配套完善4.戶型設(shè)計(jì)多達(dá)11種全明戶型通透宜居5.坡地造圍合錯(cuò)落分布視野無(wú)阻6.打響國(guó)信進(jìn)軍青島第一炮2010年伊春路地王項(xiàng)目項(xiàng)目總結(jié)1.新都心核心地段2022/12/1二推盤(pán)信息綜述1推盤(pán)整體信息

2定位3媒介4主題5目標(biāo)客群6重要節(jié)點(diǎn)7推盤(pán)分析2022/11/30二推盤(pán)信息綜述1推盤(pán)整體信息2022/12/1推盤(pán)整體信息

推盤(pán)順序：略過(guò)2號(hào)樓王從后往前推2022/11/30推盤(pán)整體信息推盤(pán)順序：推盤(pán)整體信息-價(jià)格走勢(shì)

12-1112-1213-0313-0513-07推盤(pán)整體信息-價(jià)格走勢(shì)12-1112-1213-0313-定位分析

定位分析定位分析

定位分析定位分析定位分析結(jié)論基于以上數(shù)據(jù)的分析和對(duì)本項(xiàng)目住宅產(chǎn)品自身的分析發(fā)現(xiàn)，本項(xiàng)目客戶以改善客戶為主和首置客戶為輔，青島本地人為絕對(duì)主力客群，且以市北客戶居多，市南次之，認(rèn)可本項(xiàng)目區(qū)域發(fā)展。定位分析定位分析自項(xiàng)目開(kāi)始，各類推廣并舉，合計(jì)來(lái)電2021批，來(lái)訪1854批（截止開(kāi)盤(pán)前）分別對(duì)各類渠道進(jìn)行分類統(tǒng)計(jì)如下?tīng)I(yíng)銷活動(dòng)

自項(xiàng)目開(kāi)始，各類推廣并舉，2022/12/12013.3.6加推#52012.6.2臨時(shí)接待中心開(kāi)放2012.9.25開(kāi)盤(pán)首推#1，#6

2012.10.26加推#3

2013.4.18加推#22012.9.16認(rèn)籌開(kāi)始重要節(jié)點(diǎn)營(yíng)銷活動(dòng)2013.2.23-24，國(guó)信紫云臺(tái)售樓處在元宵佳節(jié)之際，開(kāi)展了豐富的元宵活動(dòng)，鬧元宵、制花燈。2013.5.1五一小長(zhǎng)假期間，國(guó)信紫云臺(tái)舉辦風(fēng)箏DIY活動(dòng)，受到置業(yè)者歡迎。2013.5.12母親節(jié)，國(guó)信紫云臺(tái)舉辦了一場(chǎng)溫馨的插花活動(dòng)，用鮮花為母親獻(xiàn)上祝福。2022/11/302013.3.62012.6.22012推盤(pán)總結(jié)分析推盤(pán)由后向前價(jià)格低開(kāi)高走推盤(pán)總結(jié)分析推盤(pán)由后向前2022/12/1三分期推售信息11.1期推售情況21.2期推售情況31.3期推售情況41.4期推售情況5推售總結(jié)2022/11/30三分期推售信息11.1期推售情1.1期推售情況推售信息分期1.1樓層號(hào)1#、6#開(kāi)盤(pán)時(shí)間2012.9.25推案形態(tài)高層戶型區(qū)間89-126㎡主力戶型89-93㎡小套三推出套數(shù)224已售套數(shù)215去化率95.9%均價(jià)12514數(shù)據(jù)截止7月5日6#1#1.1期推售情況推售信息分期1.1樓層號(hào)1#、6#開(kāi)盤(pán)時(shí)間1.2期推售情況推售信息分期1.2樓層號(hào)3#開(kāi)盤(pán)時(shí)間2012.10.26推案形態(tài)高層戶型區(qū)間89-124㎡主力戶型113-124㎡套三推出套數(shù)112已售套數(shù)109去化率97.3%均價(jià)13107數(shù)據(jù)截止7月5日3#1.2期推售情況推售信息分期1.2樓層號(hào)3#開(kāi)盤(pán)時(shí)間2011.3期推售情況