中國商業(yè)地產(chǎn)興奮點(diǎn)研究

47/47探究2005中國商業(yè)地產(chǎn)興奮點(diǎn)2005年可說是商業(yè)地產(chǎn)的興奮年，商業(yè)項目紛紛出爐，投資氣勢一飛沖天，“一鋪養(yǎng)三代”——這一俗語一語道破了人們對商業(yè)地產(chǎn)投資的無限鐘情。如今的商業(yè)地產(chǎn)市場更像一個格斗場，各路人馬攜著各種資金撲向商業(yè)地產(chǎn)各個環(huán)節(jié)、各種產(chǎn)品。很多人將商業(yè)地產(chǎn)看作是《阿里巴巴和四十大盜》里那個金燦燦的寶庫，人們認(rèn)為只要喊聲“芝麻開門”，便能任意獲取財富。商務(wù)部在近日發(fā)布的《中國流通產(chǎn)業(yè)發(fā)展報告》中稱，2004年，以商業(yè)地產(chǎn)投資為先導(dǎo)的流通產(chǎn)業(yè)布局調(diào)整出現(xiàn)了快速發(fā)展態(tài)勢。全年全國商業(yè)地產(chǎn)投資達(dá)到1723億元，在全部房地產(chǎn)投資比重中超過13%。報告稱，隨著中國城市化進(jìn)程的不斷加快和消費(fèi)結(jié)構(gòu)的快速升級，城市商業(yè)將以較高速度發(fā)展，其中，城市商業(yè)營業(yè)設(shè)施和流通基礎(chǔ)設(shè)施將成為投資熱點(diǎn)。報告預(yù)計2005年城市流通領(lǐng)域固定資產(chǎn)投資將達(dá)到1400億元，增幅達(dá)到30%，商業(yè)地產(chǎn)投資規(guī)模將達(dá)到2000億元，增幅有望達(dá)到20%。曾經(jīng)在北京賣出18萬元／平方米價格的中關(guān)村科貿(mào)中心如今早已風(fēng)光不在；很多商業(yè)物業(yè)被視為黃金鋪位的一層店面，空置率可達(dá)30%……與此同時，政府宏觀調(diào)控一聲令下，國務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)三次批示嚴(yán)查大型商業(yè)設(shè)施盲目投資和重復(fù)建設(shè)現(xiàn)象，又讓眾多投資商驚出了一身冷汗，商業(yè)地產(chǎn)投資的巨大風(fēng)險正開始降臨每一個商業(yè)投資者身上。這兩年的商業(yè)地產(chǎn)在取得大發(fā)展的同時，開發(fā)與運(yùn)營中潛在的危機(jī)也正在不斷暴露出來。最大的憂患體現(xiàn)在規(guī)劃缺乏科學(xué)性和專業(yè)性以及商業(yè)地產(chǎn)項目的盲目開發(fā)。有人認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性泡沫已經(jīng)形成了，也有人認(rèn)為，北京商業(yè)地產(chǎn)不是數(shù)量多少的問題，而是沒有形成“市”，沒有形成合理的布局。而進(jìn)入商業(yè)運(yùn)營的項目業(yè)主投訴率亦在不斷攀升。未來的商業(yè)地產(chǎn)如何發(fā)展，如何走向？興奮年是否興奮過度？我們拭目以待。北京商業(yè)地產(chǎn)何去何從回顧北京商業(yè)地產(chǎn)，盡管目前仍存在一些問題和不確定因素，但商業(yè)地產(chǎn)自2003年興起至今，幾經(jīng)變革與發(fā)展，正面臨升級與規(guī)范。與此同時，大批已經(jīng)度過銷售期進(jìn)入經(jīng)營的商業(yè)地產(chǎn)暴露了嚴(yán)重的投資、自營、整體經(jīng)營等多種矛盾，對廣大投資者、經(jīng)營者以及開發(fā)商本身造成了負(fù)面影響。盡管2005年商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢依然強(qiáng)勁，但隨著北京市發(fā)改委傳出消息，要進(jìn)一步調(diào)整房地產(chǎn)規(guī)模和結(jié)構(gòu)，從嚴(yán)控制寫字樓、公寓、酒店和商業(yè)設(shè)施的建設(shè)，特別是北京三環(huán)以內(nèi)城中區(qū)將嚴(yán)格限制新建大型商業(yè)政策的出臺，專家學(xué)者紛紛感言“政府為平衡城市發(fā)展格局的初衷是好的，但限制只能治標(biāo)，關(guān)鍵需要找到治本之策?！币?、商業(yè)地產(chǎn)市場現(xiàn)狀1、供應(yīng)增加需求旺盛順延2003年的增長趨勢，2004年商業(yè)地產(chǎn)新盤供量不減，僅上半年商業(yè)物業(yè)市場新增項目就有20個，其中以租賃為主的項目僅有3個，其他均為銷售項目。商業(yè)物業(yè)目前市場上在售和即將開盤的項目總體量為400多萬平方米，未來一段時間會出現(xiàn)商業(yè)物業(yè)集中放量的局面。按照規(guī)劃，未來幾年，僅商業(yè)物業(yè)方面，CBD、中關(guān)村、金融街等區(qū)域就有近百萬平方米的供應(yīng)量，如中關(guān)村到2005年年底，將建成20個專業(yè)市場，總商業(yè)供應(yīng)量約187萬平方米，商業(yè)地產(chǎn)市場的供量過大，將直接反映到租售市場。2、價格攀升幅度大市場供應(yīng)的增加沒有抑制住價格的上漲。今年上半年，商鋪平均成交價格為17000元／平方米，同比上升了8%。建外SOHO，僅僅是2004年年末以后的數(shù)月里，每平方米成交價最高上漲了7000元，從3.8萬元狂漲至4.5萬元，創(chuàng)造了二期開盤幾個月就達(dá)到銷售60%的銷售神話。但不同區(qū)域的市場狀況出現(xiàn)了明顯的分化。東部區(qū)域的商業(yè)物業(yè)市場、租售市場都相當(dāng)火爆，延續(xù)了去年的租售旺勢，如CBD內(nèi)的高檔項目國貿(mào)中心和嘉里中心目前基本上無商鋪可租，而財富中心A座5萬平方米商業(yè)才推出市場2個月就售出了約80%。商業(yè)項目熱銷的主要原因還是東部區(qū)域的市場供應(yīng)仍然較少，加上外資企業(yè)如金融、汽車、高檔零售商品等進(jìn)入北京市場的力度進(jìn)一步加大，致使目前東部區(qū)域商業(yè)物業(yè)市場處于供不應(yīng)求的狀況。預(yù)計未來一段時間內(nèi)，東區(qū)的商業(yè)物業(yè)價格仍有上漲空間。中關(guān)村區(qū)域全年預(yù)計將達(dá)到80萬平方米的巨量，而需求增長速度難以趕上，租售價格和租售率一路走低，市場形勢比較嚴(yán)峻。金融街供應(yīng)有限、需求強(qiáng)勁，商業(yè)物業(yè)以百盛商圈為代表的大型百貨依然獨(dú)樹一幟，其他業(yè)態(tài)的匱乏則顯而易見。從各區(qū)域的平均成交價格來看，朝陽區(qū)、東城區(qū)、豐臺區(qū)的商業(yè)項目的預(yù)售成交價格呈現(xiàn)上升趨勢，海淀區(qū)、西城區(qū)則呈現(xiàn)下降趨勢；存量房交易的成交價格整體呈現(xiàn)上升趨勢。各區(qū)域中除朝陽區(qū)、西城區(qū)和大興區(qū)的成交呈現(xiàn)小幅下跌之外，其他地區(qū)的成交價格上升幅度較大。商鋪成交均價約17000元／平方米，同年比增長27%。隨著供應(yīng)的擴(kuò)張，價格有所起伏。雖然今年市場上新增面積多，但由于過去多年市場虧空較大，預(yù)計未來價格還有上漲可能。3、交通便捷最為重要與產(chǎn)業(yè)發(fā)展相關(guān)聯(lián)，購買商業(yè)物業(yè)的中小型投資業(yè)主通常希望分布在商務(wù)寫字樓周邊，2004年這類產(chǎn)品幾乎在城市中心位置各個角落都能覓得蹤影。目前，北京商務(wù)樓總建筑面積約幾百萬平方米，分布比較集中的幾個區(qū)域為中關(guān)村、亞運(yùn)村、CBD及其輻射區(qū)。這些區(qū)域具備一定的市場共性，主要表現(xiàn)為：中大型企業(yè)較多、寫字樓中高消費(fèi)白領(lǐng)局較多。隨著北京地鐵等交通環(huán)境的完善，向邊緣區(qū)域發(fā)展將是商務(wù)寫字樓未來的一個方向，這些區(qū)域地價便宜，更有價格優(yōu)勢，那些與商務(wù)區(qū)眾多寫字樓聯(lián)系緊密，檔次高、位置好、價格低、交通方便的區(qū)域的商務(wù)物業(yè)產(chǎn)品最受市場追捧。三、商業(yè)地產(chǎn)今年走勢1.郊區(qū)商業(yè)地產(chǎn)春風(fēng)勁吹隨著商業(yè)地產(chǎn)在開發(fā)份額中不斷提升，眾多大型商業(yè)項目的開發(fā)及商鋪的熱銷都顯示著北京商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入了一個快速發(fā)展期。與以往人們概念中商業(yè)就應(yīng)該建設(shè)在市區(qū)中心的老觀念不同的是，郊區(qū)商業(yè)已經(jīng)開始蓬勃發(fā)展起來。近兩年來，隨著北京市交通以環(huán)線向四周擴(kuò)散，城市居民的居住范圍已經(jīng)從四環(huán)輻射到五環(huán)、六環(huán)，城區(qū)居民人口逐步向城鄉(xiāng)結(jié)合部遷移，使得當(dāng)?shù)氐馁徺I力也表現(xiàn)出前所未有的快速增長，郊區(qū)住宅區(qū)商業(yè)配套的匱乏為郊區(qū)商業(yè)的發(fā)展帶來了契機(jī)。根據(jù)北京市商業(yè)委員會規(guī)劃管理處規(guī)劃，未來幾年中北京市的商業(yè)規(guī)劃有以下幾點(diǎn)：第一，根據(jù)目前北京市城市空間發(fā)展城市工程定位戰(zhàn)略調(diào)整，城市二環(huán)以內(nèi)居住工程有一定的縮減，二環(huán)和四環(huán)之間的商業(yè)工程進(jìn)一步優(yōu)化，形成新的商業(yè)空間的布局；第二，三環(huán)路周邊將加快形成以市級和地區(qū)級零售發(fā)展空間；第三，四環(huán)周邊積極發(fā)展大賣場；第四，在郊區(qū)適當(dāng)建設(shè)多功能購物中心，促進(jìn)商業(yè)服務(wù)功能?？梢悦鞔_的是，未來幾年北京市商業(yè)項目的開發(fā)將向外擴(kuò)展，三環(huán)路、四環(huán)路周邊將成為商業(yè)開發(fā)的旺地。此外，整體布局呈現(xiàn)北重南輕還沒有轉(zhuǎn)變。新型業(yè)態(tài)還沒有轉(zhuǎn)變，大賣場倉儲超市發(fā)展比較快。據(jù)了解，各區(qū)縣都已作出計劃，選擇一些人口居住相對集中的小區(qū)，或與鄰近省份接壤的地區(qū)作為試點(diǎn)，采取行政手段和市場化運(yùn)作相結(jié)合的辦法，興建超市、便利店、藥店、快餐店、理發(fā)、洗染、照相、修理等設(shè)施，以及專賣店、體育健身、休閑娛樂等配套設(shè)施，以完善新住宅區(qū)和老村落的服務(wù)功能建設(shè)。萬象新天10萬平方米、國美14萬平方米、萬年花城12萬平方米、遠(yuǎn)洋山水20萬平方米，北京郊區(qū)商業(yè)發(fā)展的勢頭不可阻擋，其規(guī)模會越來越大，商業(yè)類型也會越來越多，這與城市規(guī)劃中住宅郊區(qū)化現(xiàn)象密不可分，但是隨之也會帶來一系列問題，就是郊區(qū)商業(yè)該怎么健康發(fā)展？發(fā)展什么類型？如何與傳統(tǒng)商業(yè)中心競爭同時又不引起市中心原商業(yè)區(qū)域的衰??？如何開發(fā)、經(jīng)營和管理郊區(qū)商業(yè)？北京郊區(qū)商業(yè)未來發(fā)展趨勢——有機(jī)的集中與分散所謂有機(jī)的集中，就是指在各個區(qū)縣(衛(wèi)星城)建立地區(qū)級的商業(yè)中心，形成本區(qū)域內(nèi)的商圈；同時在符合北京市城市規(guī)劃與商業(yè)規(guī)劃的前提下，科學(xué)的建造服務(wù)整個城市的大型郊區(qū)商業(yè)，如ShoppingMall，這樣一可以促進(jìn)當(dāng)?shù)厣虡I(yè)發(fā)展、增加人民消費(fèi)水平、促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)，二來也可以作為完善的配套來吸引人們?nèi)ソ紖^(qū)置業(yè)，同時也可以解決郊區(qū)居住人口中一部分就業(yè)問題。有機(jī)的分散就是相對與區(qū)縣級的商業(yè)圈，在區(qū)域內(nèi)大力發(fā)展住宅、商務(wù)項目的底商，在每個住宅小區(qū)及商務(wù)樓下都設(shè)置為社區(qū)和商務(wù)樓服務(wù)的小型商業(yè)，以超市、便利店、藥店、餐飲、服務(wù)，以及專賣店、體育健身、休閑娛樂等配套設(shè)施為住，方便和豐富區(qū)域的住戶的日常生活，營造宜人的富有活力的郊區(qū)生活形態(tài)，吸引人們定居；而同時區(qū)縣級的商業(yè)中心的建立相對于城市中心的傳統(tǒng)商圈就是一種分散，也稱為“截流效應(yīng)”，即截流掉一部分中心商圈的客戶，適量的分散可以利于各商圈進(jìn)行功能細(xì)分，挖掘商業(yè)的更大價值，促進(jìn)消費(fèi)。隨著郊區(qū)商業(yè)圈的形成，很明顯會削弱城市中心舊有商圈的地位，郊區(qū)商圈和城市中心商圈需要調(diào)整好各自的商業(yè)定位和業(yè)態(tài)，形成差異化競爭，達(dá)到雙贏的良好市場局面。隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，越發(fā)達(dá)地區(qū)的消費(fèi)者對商業(yè)業(yè)態(tài)、產(chǎn)品種類、服務(wù)檔次的需求也就更加多，單一功能的商圈遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足消費(fèi)者日益多樣化的需求的。從商業(yè)定位來看，一般城市中心的CBD區(qū)域的商圈除了可以為周邊住區(qū)服務(wù)，更多的是針對在CBD內(nèi)工作的白領(lǐng)以上消費(fèi)群體服務(wù)，因此其商業(yè)定位就可以在高檔；而位于郊區(qū)的商圈，由于其服務(wù)對象是住宅區(qū)的消費(fèi)者，主要是為了滿足他們?nèi)债a(chǎn)生活消費(fèi)，因此可以降低其檔次，定位于中低檔的商業(yè)。這樣一來就形成了錯位競爭。如在紐約，第五大道就是專賣高檔奢侈產(chǎn)品的商業(yè)街，而沃爾瑪這種“天天低價”店只會設(shè)立在郊區(qū)，這與其地價和服務(wù)對象的不同大有關(guān)系。郊區(qū)商業(yè)具有相當(dāng)強(qiáng)的依附性商鋪究其本源來說是商業(yè)性質(zhì)的房地產(chǎn)，其最終用途是商業(yè)，房地產(chǎn)的商鋪市場發(fā)展趨勢和商業(yè)發(fā)展趨勢息息相關(guān)，首先得依靠區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展程度，同時還得依靠住宅的開發(fā)量，因此郊區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)投資風(fēng)險相對較高。尤其作為大型商業(yè)項目，對資金要求非常高，因為一般大型商業(yè)如果要總是想招進(jìn)一家主力店以吸引人氣而這些經(jīng)營商基本上都是租用場地而絕非購買商業(yè)物業(yè)因此若無強(qiáng)大的資金實(shí)力保證物業(yè)的順利完工在特殊情況下還能自力經(jīng)營否則很可能會被資金壓力逼上絕境出現(xiàn)新的爛尾地產(chǎn)項目。建造社區(qū)商業(yè)則非常利于開發(fā)商資金的回收及招商，一般建造社區(qū)商業(yè)，首先規(guī)劃要合理，要方便居民使用，又對社區(qū)不形成太大的干擾；二是面積要設(shè)置合理，尤其是面積的拆分要靈活，方便投資者來進(jìn)行投資活動，不要使過大的面積加高了投資者的門檻，同樣也適合不同業(yè)態(tài)的租戶有選擇空間的來選擇所適合的面積。而作為商鋪投資者，應(yīng)放眼于區(qū)域經(jīng)濟(jì)、收入水平、居住區(qū)規(guī)劃、導(dǎo)入人口質(zhì)量等發(fā)展趨勢，著眼于商鋪擁有的商圈、購買力的質(zhì)量和數(shù)量以及商鋪本身的品質(zhì)，以及業(yè)態(tài)設(shè)置、商業(yè)管理、商鋪的商業(yè)價值維持等方面來進(jìn)行市場考察，從中選擇出時間成本不高，增值潛力大的商鋪來進(jìn)行投資?？傊?，相對于市區(qū)已經(jīng)發(fā)展較為完善的商業(yè)區(qū)來說，郊區(qū)商業(yè)的發(fā)展空間將更為巨大，隨著北京市新的規(guī)劃方案的出臺，在建造“多中心”的指導(dǎo)思想下，將更加加快新城建立，也為郊區(qū)的發(fā)展和郊區(qū)商業(yè)的建設(shè)營造更好的空間。2、訂單式商業(yè)化解地產(chǎn)風(fēng)險商業(yè)地產(chǎn)永遠(yuǎn)都是樓市寵兒，然而越來越強(qiáng)的來自業(yè)內(nèi)的聲音提醒，商業(yè)地產(chǎn)的盲目開發(fā)、重復(fù)建設(shè)正在釀成商業(yè)資源和社會資源的巨大浪費(fèi)。中國城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)管理聯(lián)合會日前發(fā)布了對全國十多個大中城市調(diào)查預(yù)警，兩三年后，商業(yè)地產(chǎn)可能將成為繼商品住宅之后的又一個投訴熱點(diǎn)。聯(lián)合會主張訂單式商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)典型，促使商業(yè)與地產(chǎn)聯(lián)盟，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的健康發(fā)展。從現(xiàn)有情況來看，全國大大小小的城市幾乎都建有商業(yè)街，純粹的步行商業(yè)街也在200條以上。從購物中心來看，目前全國已建成的有54個，面積將近700萬平方米，已經(jīng)在建立項的還有200多個，面積超過300萬平方米。據(jù)了解，單是北京在建的項目就達(dá)到了500萬平方米。北京近兩年的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)雖不成熟，但卻有更多的發(fā)展空間，形成了更多機(jī)會，這一切促使商業(yè)地產(chǎn)的火爆異常。市面許多商用物業(yè)項目租售價格基本是同等區(qū)位寫字樓和住宅物業(yè)的2至3倍，有的甚至更高。房地產(chǎn)商通過局部銷售獲得先期開發(fā)資金和建設(shè)資金；通過出租物業(yè)又可以獲得穩(wěn)定的資金流；如果能形成連鎖，在剝離負(fù)資產(chǎn)之后，企業(yè)還可能拿去上市。即使一個能適應(yīng)市場需求的商業(yè)規(guī)劃設(shè)計，銷售情況也相當(dāng)不錯；然而在真正進(jìn)入商業(yè)市場后，由于開發(fā)商缺乏對項目的整體控制力，致使日后經(jīng)營完全由散戶自身調(diào)節(jié)，結(jié)果產(chǎn)品發(fā)展與開發(fā)商當(dāng)初的設(shè)計相差甚遠(yuǎn)，經(jīng)營狀況也會發(fā)生偏差。中國加入世貿(mào)組織之后，是跨國企業(yè)獲準(zhǔn)進(jìn)入中國流通領(lǐng)域的大好時機(jī)。萬達(dá)集團(tuán)和世界500強(qiáng)及世界知名商業(yè)企業(yè)沃爾瑪、家樂福、普爾斯馬特、百安居、歐倍德等簽訂了聯(lián)合發(fā)展協(xié)議，在全國各大中城市投資興建“萬達(dá)商業(yè)廣場”項目。通過與世界知名的連鎖企業(yè)合作，按照他們提供的訂單興建商業(yè)廣場出租獲利的訂單式商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，萬達(dá)大大地降低了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險。3、產(chǎn)權(quán)式商鋪具有高風(fēng)險產(chǎn)權(quán)式商鋪?zhàn)鳛槭袌鲋凶畛Ｒ姷淖龇ǎǔＪ情_發(fā)商只建不管，商鋪售完后抽身，委托一家運(yùn)營公司具體經(jīng)營。這造成一些缺乏經(jīng)驗的開發(fā)商為盡快變現(xiàn)，根本不重視商鋪的后續(xù)經(jīng)營，同時產(chǎn)權(quán)式商鋪因其高投資回報率，同樣被眾多投資者追捧。而日后出現(xiàn)問題，開發(fā)商早已獲取了豐厚的利潤，運(yùn)營商也可以臨時退租，留下的苦果只有業(yè)主慢慢品嘗，而目前出現(xiàn)問題最多就是這類產(chǎn)權(quán)式商鋪。而對于吸引購買者購買欲望的是售后包租等開發(fā)商一系列承諾，當(dāng)人們傳遞著回報率高達(dá)8%～12%的時候，卻不知其中隱藏著巨大的風(fēng)險，全國產(chǎn)權(quán)式商鋪70%難逃失敗的命運(yùn)，北京的“巨庫”就是一個前車之鑒。從產(chǎn)權(quán)式商鋪發(fā)展的現(xiàn)狀來說，開發(fā)商和經(jīng)營者合一的產(chǎn)權(quán)式商鋪投資風(fēng)險相對較小，可以有效的避免各種矛盾，這應(yīng)該是產(chǎn)權(quán)式商鋪未來的主流模式。相對于產(chǎn)權(quán)式商鋪來說風(fēng)險相對較小。出租類商鋪由于產(chǎn)權(quán)人擁有對項目整體的控制權(quán)，便于確保良好的整體形象與定位，能夠根據(jù)市場狀況調(diào)節(jié)商業(yè)業(yè)態(tài)組合，投資回報穩(wěn)定但周期長，不過可以享受未來租金上漲帶來的更多收益；對投資者由于不須前期過大的投資，因而保證他們有更多的資金用于業(yè)務(wù)發(fā)展等方面。4、市場期待新型商業(yè)隨著人們消費(fèi)水平的提高，北京現(xiàn)在單純的購物和消費(fèi)服務(wù)已難以滿足顧客的需要，利用雙休日和節(jié)假日進(jìn)行休閑、娛樂型消費(fèi)已成為一種趨勢，有必要引入餐飲、娛樂及其他服務(wù)行業(yè)以方便顧客、帶旺項目的商業(yè)氛圍、吸引人流。文化信息交流的擴(kuò)大化無時無刻不在改變著人們的思想觀念和行為習(xí)慣，針對商業(yè)而言，其最明顯的結(jié)果就是人們的需求正迅速地由原本較為單一直接的物資需求向多元化、集約化的物質(zhì)精神雙重需求轉(zhuǎn)變，即在特定的時間段內(nèi)要同時滿足人們物質(zhì)與精神需求。項目商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)及其功能上的互補(bǔ)性是聚集人氣和使人流較長時間在商業(yè)區(qū)域內(nèi)逗留的必要條件，本項目需要多個主題性商業(yè)核心物業(yè)才能能夠滿足人們的多元化需求。因此，注重感受、注重體驗、注重人們消費(fèi)過程與情感交流的互動的情景式商業(yè)消費(fèi)環(huán)境是本項目未來成熟發(fā)展應(yīng)該走向的趨勢。商業(yè)街之前世今生商業(yè)街是指為數(shù)眾多的零售店集中在一個區(qū)域內(nèi)，以一定的規(guī)模和規(guī)律，形成帶狀的企業(yè)群體。商業(yè)街具有商品流通機(jī)能(收集、計劃、調(diào)整)；交流商情機(jī)能(購買、消費(fèi)、產(chǎn)業(yè))；提供購物環(huán)境機(jī)能(服務(wù)環(huán)境、店鋪印象環(huán)境)和售后服務(wù)機(jī)能。商業(yè)街是一個城市文化底蘊(yùn)的體現(xiàn)，是文化和商業(yè)的結(jié)合體，是新的經(jīng)濟(jì)形式之下的一種商業(yè)主體形式，特色商業(yè)街的發(fā)展將會是促進(jìn)城市商業(yè)繁榮與發(fā)展的關(guān)鍵之點(diǎn)之一，也會是未來城市發(fā)展的新亮點(diǎn)。傳統(tǒng)商業(yè)街幾乎都在城市的幾何中心，如北京西單、王府井商業(yè)街等；現(xiàn)代商業(yè)街偏重于城市交通條件最佳之處居多，如懷柔區(qū)城西門商業(yè)街，既不是縣城的幾何中心，也不是人口密集區(qū)，而是公路、鐵路交通便捷之處，流動客流為商業(yè)街帶來了繁榮，在城鎮(zhèn)規(guī)劃中占一定的地域。一、商業(yè)街模式的設(shè)置商業(yè)街有多種模式，按照商業(yè)設(shè)施的基本區(qū)分提供兩種主要模式。商業(yè)設(shè)施基本區(qū)分為百貨物業(yè)群、餐飲商鋪群、服務(wù)業(yè)態(tài)群和娛樂業(yè)態(tài)群。環(huán)形商業(yè)街設(shè)置帶形商業(yè)街設(shè)置二、商業(yè)街行業(yè)構(gòu)成地區(qū)型商業(yè)街近鄰型商業(yè)街購物頻率適中較高波及度服裝、日用百貨、文化用品、化妝品、副食、飲食餐飲娛樂、日用百貨、日用五金、綜合服務(wù)類型結(jié)構(gòu)專業(yè)型為主復(fù)合型為主三、商業(yè)街的現(xiàn)狀與走勢中國自加入WTO以后，外國商業(yè)資本潮汐洶涌般在國內(nèi)跑馬圈地。大型商戶從合作經(jīng)營到自主開發(fā)，商業(yè)地產(chǎn)不斷打破區(qū)域、行業(yè)界限的束縛，實(shí)現(xiàn)商業(yè)資產(chǎn)重組的局面必將來臨。商業(yè)街規(guī)劃布局的基本要點(diǎn)。商業(yè)街是指眾多不同規(guī)模、不同類別的商店有規(guī)律地排列組合的商品交易場所。其存在形式分為帶狀式商業(yè)街和環(huán)型組團(tuán)式商業(yè)街。規(guī)范化的商業(yè)街，布局的基本要點(diǎn)包括以下五個方面。1、商業(yè)街的影響力目前世界經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的現(xiàn)代化大城市，第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)人口占全國就業(yè)人口的比重高達(dá)50%-80%，如紐約第三產(chǎn)業(yè)就是人口比重的88.8%、香港為78.3%、東京為76.3%、新加坡為65.6%。北京為49.6%，廣州為47.1%，上海為38%，均低于50%的比重。全國平均第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)比重為26.4%。商業(yè)區(qū)是第三產(chǎn)業(yè)中的核心產(chǎn)業(yè)，不管是哪種類型的商業(yè)街均是一個城市形象的代表之一，一個城市經(jīng)濟(jì)最顯然的關(guān)注點(diǎn)。由眾多商店、餐飲店、專賣店共同組成，按一定結(jié)構(gòu)比例規(guī)律排列的商業(yè)街，在全世界各地比比皆是，如墨西哥城起義者大街、紐約的百老匯大道、蒙特利爾的薩布洛克大街等等。大型購物中心均誕生在城市郊區(qū)。它是在一個或幾個大型建筑群內(nèi)，許多商店、餐飲店、服裝店有規(guī)律、按比例呈直線或環(huán)線狀有序排列的商業(yè)街，購物中心和商業(yè)街有嚴(yán)格的界限和原則區(qū)別。商業(yè)街不是購物中心，不是商業(yè)區(qū)，不是商務(wù)區(qū)，也不是商業(yè)社區(qū)，而是指眾多不同規(guī)模、不同類別的商店有規(guī)律的排列組合的場所。2、商業(yè)街的類型商業(yè)街按不同規(guī)模來劃分，可以是大型商業(yè)街，大型商業(yè)街的長度均在1000米的標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上進(jìn)行有序分布。全國最長的步行商業(yè)街是武漢的江漢路商業(yè)街，全長1210米。商業(yè)街又可分為中型商業(yè)街和小型商業(yè)街，如深圳華強(qiáng)北路商業(yè)街和北京只有275米的大柵欄袖珍商業(yè)街。商業(yè)街按功能來劃分，可分為綜合型商業(yè)街和專業(yè)型商業(yè)街，前者如南北總長約為1600米的北京西單商業(yè)街、烏魯木齊中心路商業(yè)街、昆明青年路商業(yè)街；后者如杭州健康路絲綢彩色街，福建榕城美食街、北京三里屯酒吧一條街。商業(yè)街按不同等級來劃分，可分為市級商業(yè)街和高級商業(yè)街、小型商業(yè)街。前者如哈爾濱中央大街、天津和平路商業(yè)街；后者如天津濱江道商業(yè)街、北京地安門商業(yè)街和方莊小區(qū)餐飲一條街。除此之外，按不同性質(zhì)來劃分，又可分為商業(yè)性一條街、服務(wù)性一條街，如北京中關(guān)村電子一條街。3、商業(yè)街的風(fēng)格商業(yè)街的風(fēng)格是指商業(yè)街的整體格調(diào)和整體形象。它是通過自身的一系列活動和較長時間的運(yùn)作，給社會留下知名度、印象度和完善度。商業(yè)街要突出個性觀念和相應(yīng)的軟件管理風(fēng)格。北京西單商業(yè)街自1981年西單商場提出“中檔品牌、大眾服務(wù)”的經(jīng)營方針后，西單商業(yè)街的客流中日益攀升。北京秀水服裝一條街，這條街的管理委員會制定一整套帶有理念特色的管理和服務(wù)條款，使之成為了北京專業(yè)性商業(yè)街中經(jīng)久不衰的特色商業(yè)街。4、商業(yè)街的定位商業(yè)街的定位，是各類商業(yè)街生存與發(fā)展的前提條件。在當(dāng)今各大中城市都在興建商業(yè)街之際，根據(jù)規(guī)范商業(yè)街的量化標(biāo)準(zhǔn)、人文環(huán)境、地理比重和可塑性四點(diǎn)定位準(zhǔn)則，剖析商業(yè)街單體，尋找出一個城市商業(yè)街功能定位的規(guī)律，進(jìn)而設(shè)計城市商業(yè)發(fā)展的總框架。商業(yè)街要根據(jù)城市的基本職能和城市功能，確定自己的定位。前門大柵欄商業(yè)街正是這座有深厚文化底蘊(yùn)國際大都市的縮影。大柵欄商業(yè)街一是業(yè)態(tài)齊全、商品種類繁多；二是老字號店眾多，帶有濃厚的歷史文化色彩；三是光顧的客流特殊，購物者以購物、休閑、觀摩、娛樂為一體的復(fù)合層為主，故此，大柵欄商業(yè)街定位在“商業(yè)、文化、旅游”一體化上，有其深遠(yuǎn)的意義。5、商業(yè)街的啟動任何一種商業(yè)流通形式的出現(xiàn)與發(fā)展，均存在進(jìn)入市場的時機(jī)選擇是否得當(dāng)?shù)膯栴}。商業(yè)街的啟動，即市場切入點(diǎn)，多選擇在區(qū)域經(jīng)濟(jì)處于上升趨勢、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境完備的前提下，實(shí)施進(jìn)入市場的戰(zhàn)略。商業(yè)街前期規(guī)劃布局要完成自我影響力、類型、風(fēng)格、定位和時機(jī)五大課題，才能實(shí)現(xiàn)科學(xué)、規(guī)范的商業(yè)街運(yùn)作。而處在商品經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的今天，引導(dǎo)人們購物行為的動機(jī)，早已不是簡單地對商業(yè)量的追求，而是要求適應(yīng)個性消費(fèi)、情感消費(fèi)、時尚消費(fèi)、大眾消費(fèi)、攀比消費(fèi)的各種消費(fèi)環(huán)境，商業(yè)街設(shè)計時，對諸多環(huán)境因素的分析。A、交通因素是決定商業(yè)街產(chǎn)業(yè)的前提。商業(yè)街通常選擇在一個城市的幾何中心或城市經(jīng)濟(jì)中心，由此帶來，商業(yè)街設(shè)計中要解決的一個非常重要的問題就是交通環(huán)境問題。大型綜合型商業(yè)街，應(yīng)先期規(guī)劃設(shè)計主體交通網(wǎng)。中、小型商業(yè)街，在不具備主體交通網(wǎng)狀的情況下，可采取平面互動交通網(wǎng)設(shè)計。條件再差，也要具備一側(cè)、一面、兩端交通疏導(dǎo)型交通網(wǎng)條件。中國的城市商業(yè)街多數(shù)是借市成街模式，即自然形成市場，政府借市場氣氛修路，進(jìn)而完善市場，形成商業(yè)街。商業(yè)街是借市成街，不可借店成街。因為一個店的商圈遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于商業(yè)街的商圈，如北京東直門內(nèi)簋街餐飲一條街，由223家不同風(fēng)味、不同流派、不同規(guī)模的餐飲店，在1500米長的地段內(nèi)有序排列組合而成的，非一個店能作為的。與商業(yè)街的客流量、流速直接相關(guān)聯(lián)的還存在停車場問題。美國加洲南海岸廣場(SOUTHCOASTPLAZA)步行商業(yè)街，有一萬個免費(fèi)停車位。圣安娜市第17街(MAINPCACE)步行商業(yè)街，商業(yè)設(shè)施建筑面積6萬平方米，而已有4000輛汽車的停車場。北京王府井商業(yè)街現(xiàn)有6個機(jī)動車停車場，可容納1025輛機(jī)動車。B、外部環(huán)境是商業(yè)街發(fā)展的基礎(chǔ)。中國大城市的商業(yè)街，多是外部環(huán)境相對完善，如天津的和平路商業(yè)街、上海的南京路商業(yè)街、太原的迎澤大街、成都的春熙路。改造后的北京王府井商業(yè)街平均寬度12米，局限寬度21米，全部實(shí)現(xiàn)無障礙路面設(shè)計，加之51個獨(dú)立座椅，12個曲型座椅，7類燈光。1668個噴頭、無圍欄的兩組音樂噴泉，28個小品設(shè)計和各種各樣的花盆、花壇、花車、花桶整個步行街洋溢在一種消費(fèi)和休閑互動的環(huán)境之中。C、人口因素是商業(yè)街發(fā)展的動力。商業(yè)街與超級市場不同。超級市場面向社區(qū)常住人口服務(wù)，其流量與購買力均保持均衡狀態(tài)。而商業(yè)街的客流量變化確與流動人口相連，如北京市三大商業(yè)街，流動人口占客流量的比例，王府井大街為60%，西單北大街為53%，前門大街為65%。由此看來，商業(yè)街的設(shè)計，首先要為商業(yè)街的客流量、和客流寬度做較為準(zhǔn)確的計算。除此之外，現(xiàn)代商業(yè)街的發(fā)展，正要看消費(fèi)購買力的投向和消費(fèi)者的心理變化趨勢。尤其是作為城市窗口的商業(yè)街，更應(yīng)顯現(xiàn)出商業(yè)街在城市整體格局中的地位與作用。現(xiàn)代人，尤其是現(xiàn)代青年人，向往超前消費(fèi)，追求時尚消費(fèi)標(biāo)榜個性消費(fèi)，強(qiáng)調(diào)情感消費(fèi)，這些正是城市商業(yè)街設(shè)計的著眼點(diǎn)。D、人文因素是商業(yè)街存在的保障。商業(yè)文化特色不僅是商家追求的經(jīng)營目標(biāo)，而且也是未來商業(yè)街設(shè)計的著眼點(diǎn)。隨著生產(chǎn)力的發(fā)展和時間的推移，人文因素對商業(yè)街的沖擊將日益顯著。北京大柵欄商業(yè)街，在經(jīng)歷了580年的歷史沖擊，仍存在于京都，其原動力在于京城商業(yè)文化的支撐。距今已有380載歲月的廣州西關(guān)商業(yè)街，充分表現(xiàn)嶺南特色的人文風(fēng)貌和與外夷人交往的文化氛圍。北京王府井商業(yè)街上“祥子拉車”雕塑與“火樹銀花”雕塑風(fēng)格、格調(diào)上的矛盾，正反映出現(xiàn)代商業(yè)環(huán)境中東方文化與世界文化的撞擊和融合。開封宋城街是靠東京汴梁的古商業(yè)文化之風(fēng)名揚(yáng)中原天地的。北京什剎海旁邊的煙袋斜街商業(yè)街，是典型的京味兒商業(yè)街。同時商業(yè)街是一個城市文化底蘊(yùn)的體現(xiàn)，是文化和商業(yè)的結(jié)合體，是新的經(jīng)濟(jì)形式之下的一種商業(yè)主體形式，特色商業(yè)街的發(fā)展將會是促進(jìn)城市商業(yè)繁榮與發(fā)展的關(guān)鍵之點(diǎn)之一，也會是未來城市發(fā)展的新亮點(diǎn)。商圈黃金定律商業(yè)地產(chǎn)作為近年發(fā)展迅猛的一項專業(yè)地產(chǎn)，其開發(fā)經(jīng)營與住宅、寫字樓物業(yè)市場大有不同。一個商業(yè)物業(yè)無論大到數(shù)十萬平方米的SHOPPINGMALL，還是小到幾平米的賣場柜臺，市場調(diào)查工作都十分重要，尤其對于商業(yè)的商圈調(diào)查來說，其區(qū)域更富彈性、更集中，內(nèi)容更加廣泛、程度更加深入，相應(yīng)難度會更大一些，因此有必要就商業(yè)物業(yè)之商圈研究作專業(yè)探討。一、商圈的定義“商圈”(zone)本為零售學(xué)名詞，意指商業(yè)圈或商勢圈，即在一定時間內(nèi)達(dá)到某一商業(yè)物業(yè)吸引交易的范圍以及消費(fèi)頻率的顧客群，以其所處的最遠(yuǎn)距離為半徑，以某商業(yè)物業(yè)為圓心，劃定的一系列同心圓形或橢圓形區(qū)域，即為優(yōu)先選擇到某商業(yè)聚集中心消費(fèi)的顧客分布區(qū)域范圍。簡單地說，就是來店顧客所居住活動的地理范圍。對于每個商業(yè)店鋪來說，其產(chǎn)品銷售范圍通常都有一定的地理界限，即有相對穩(wěn)定的商圈。不同的商業(yè)店鋪由于所在地區(qū)、經(jīng)營規(guī)模和經(jīng)營條件的不同，其商圈的規(guī)模和形態(tài)存在很大差別。同一個商業(yè)店鋪在不同的經(jīng)營時期由于受到不同因素的影響，其商圈規(guī)模也是時大時小。商圈一般按層次分為核心商圈(primarytreadzone)、次級商圈(secondarytreadzone)、邊緣或輻射商圈(tertiarytreadzone)。核心商圈：商業(yè)物業(yè)消費(fèi)的中心地區(qū)，一般情況下，較大規(guī)模的單體商業(yè)企業(yè)或較小型的小規(guī)模單體店集群商業(yè)區(qū)，其輻射半徑大約1-2公里左右，核心商圈內(nèi)55-70%的日常生活消費(fèi)將在商業(yè)區(qū)內(nèi)實(shí)現(xiàn)。這一商圈很少同其他距離較遠(yuǎn)的商業(yè)商圈發(fā)生重疊。次級商圈：是位于核心商圈外圍的商圈，輻射半徑范圍一般在3-5公里左右，次級商圈內(nèi)15-25%的消費(fèi)將在本商業(yè)區(qū)內(nèi)實(shí)現(xiàn)，即商業(yè)物業(yè)將能吸引次級商圈全部日常生活消費(fèi)總量的15-25%。本商圈內(nèi)顧客較為分散。輻射商圈：又稱為邊緣商圈，處于商圈的最外緣，輻射商圈內(nèi)會有5%-10%的消費(fèi)在本商業(yè)區(qū)內(nèi)實(shí)現(xiàn)。商圈內(nèi)擁有的顧客最少，而且最為分散。不同的建筑類型、業(yè)態(tài)業(yè)種以及不同的商業(yè)集聚度都會影響到特定商業(yè)所輻射的商圈。一般通過對項目所在區(qū)位的交通道路條件、公共交通條件、商業(yè)集聚度、消費(fèi)環(huán)境、競爭條件等因素來確定商圈的范圍。商業(yè)的商圈愈大，表示該商業(yè)的輻射范圍愈大，商業(yè)影響力愈強(qiáng)。值得一提的是，現(xiàn)在在商業(yè)物業(yè)開發(fā)、經(jīng)營與媒體運(yùn)用該詞之時，“商圈”與規(guī)劃學(xué)用語——“商業(yè)中心”混淆，產(chǎn)生了歧意的用法，使該詞匯有類似商業(yè)功能區(qū)的含義，即指以眾商家聚集而形成的具有一定商業(yè)影響力的區(qū)域或地段。商業(yè)中心一般分為市級商業(yè)中心、區(qū)級商業(yè)中心、社區(qū)級商業(yè)中心以及鄰里商業(yè)中心四個級別。我們在研究商圈的時候，一般根據(jù)商業(yè)物業(yè)周邊區(qū)域的道路交通條件、公共交通條件、商業(yè)集聚度、客流特性以及區(qū)域內(nèi)物業(yè)屬性來判斷商業(yè)商圈的范圍。在設(shè)定商圈時，還應(yīng)充分考慮周邊已有和待建的競爭商業(yè)項目，實(shí)際上這些店鋪會在周邊形成一定競爭，經(jīng)營業(yè)績也將會被競爭者所瓜分。二、商圈界定方法商圈界定的方法有很多種，應(yīng)根據(jù)不同的商業(yè)物業(yè)和商業(yè)周邊實(shí)際情況而定，根據(jù)中國實(shí)際消費(fèi)特點(diǎn)，可以通過徒步、機(jī)動車等交通方式，根據(jù)不同時間設(shè)定商圈劃分范圍，如步行10-15分鐘達(dá)到的范圍為核心商圈，在國外通常利用信用卡和支票，以查知消費(fèi)者的住址、消費(fèi)頻率、消費(fèi)數(shù)量、消費(fèi)額度等商業(yè)信息。三、商圈研究調(diào)查內(nèi)容和方法我們在做商業(yè)策劃時，會有因調(diào)查內(nèi)容不充分、體系不完整、方法不得當(dāng)，而產(chǎn)生商圈統(tǒng)計的有效資料缺乏的問題。因此在做商圈考慮時，應(yīng)針對商業(yè)物業(yè)所在地區(qū)人口的生活形態(tài)及具有關(guān)聯(lián)性的因素為出發(fā)點(diǎn)，并配合每天消費(fèi)客流的流動情形，深入探討該地區(qū)人口集中的原因，以及其流動的范圍等消費(fèi)規(guī)律，以此作為基本資料來進(jìn)行商圈的設(shè)定工作。商圈分析的調(diào)查研究的內(nèi)容主要有：商圈整體環(huán)境調(diào)查、商業(yè)項目調(diào)查研究、消費(fèi)者消費(fèi)行為調(diào)查研究等方面。1.商圈整體環(huán)境調(diào)查在確定特定商業(yè)物業(yè)商圈之前，首先應(yīng)對項目周邊核心區(qū)域的商業(yè)整體環(huán)境做一個觀察，以判斷商圈之特性。一般來說，常將商圈環(huán)境分成住宅型、科教型、辦公型、商業(yè)型、休閑娛樂型和混合型六大類。核心商圈為住宅型商圈內(nèi)的戶數(shù)基本上須達(dá)1000戶左右，如以1戶3.2人來計算，則人數(shù)將達(dá)3200人左右，消費(fèi)主要以日常生活用品為主，業(yè)態(tài)以超市、便利店及其他服務(wù)型業(yè)態(tài)為主力業(yè)態(tài)；科教型核心商圈附近有大、中、小學(xué)等學(xué)校，其中以私立學(xué)校較為理想，因其學(xué)生大多家境較好，消費(fèi)層次亦相對較高，業(yè)態(tài)主要以各類專賣店、專業(yè)店及餐飲為主；辦公型為商務(wù)寫字樓較為集中地區(qū)，一棟寫字樓內(nèi)的員工人數(shù)可能超過一二千人，辦公大樓內(nèi)的上班族外出就餐比例非常高，核心商圈業(yè)態(tài)以辦公服務(wù)、餐飲、娛樂類為主；商業(yè)型商圈商業(yè)行為相對集中，各類商店云集一起，業(yè)態(tài)豐富，客流量較大，消費(fèi)總額較高；娛樂型指核心商圈內(nèi)以休閑消費(fèi)類業(yè)態(tài)為主，這類商圈大多都是城市級商業(yè)中心，商業(yè)輻射范圍較廣；混合型兼顧以上商圈特性，隨具體情況而定。在對商圈整體把握時，應(yīng)充分對商圈內(nèi)經(jīng)濟(jì)狀況的進(jìn)行分析。如果商圈內(nèi)經(jīng)濟(jì)前景發(fā)展良好，居民收入穩(wěn)定增長，則商業(yè)零售市場發(fā)展也會水漲船高；若商圈內(nèi)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)多元化，則零售市場一般不會因?qū)δ钞a(chǎn)品市場需求的波動而發(fā)生相應(yīng)波動；如果商圈內(nèi)居民多從事同一行業(yè)，則該行業(yè)波動會對居民購買力產(chǎn)生相應(yīng)影響，商店營業(yè)額也會相應(yīng)受影響，因此要選擇行業(yè)多樣化的商圈開業(yè)。同時，我們要對商圈未來發(fā)展做前瞻性調(diào)查研究，根據(jù)政府的城市規(guī)劃、零售業(yè)各項細(xì)則等舉措，來判斷該商圈商業(yè)未來的發(fā)展動向。2.商業(yè)項目調(diào)查研究商業(yè)物業(yè)調(diào)查一般內(nèi)容包括：商業(yè)物業(yè)名稱、地理位置、開發(fā)商、物業(yè)總建筑面積、商業(yè)物業(yè)類型、商業(yè)總供應(yīng)量、商業(yè)業(yè)態(tài)分布、商業(yè)銷售價格、商業(yè)租賃價格、商業(yè)物業(yè)管理費(fèi)用、建筑格局描述等。較大體量的樓體還應(yīng)考慮建筑結(jié)構(gòu)、樓層、層高、凈高、樓板承重、裝修、商鋪分割析形式和單位面積；小商家則應(yīng)調(diào)查戶數(shù)、經(jīng)營品種、市場轉(zhuǎn)讓費(fèi)等相關(guān)信息；專業(yè)市場或大賣場還要關(guān)注整體市場的商業(yè)招商與商業(yè)經(jīng)營管理模式等信息。另外，還需對競爭商業(yè)物業(yè)情況做詳細(xì)調(diào)查在做商圈內(nèi)競爭分析時必須考慮下列因素，現(xiàn)有競爭者的商業(yè)形式、位置、數(shù)量、規(guī)模、營業(yè)額、營業(yè)方針、經(jīng)營風(fēng)格、經(jīng)營商品、服務(wù)對象；所有競爭者的優(yōu)勢與弱點(diǎn)分析；競爭的短期與長期變動；商業(yè)飽和程度。同時關(guān)注市場未來動向，尤其需要特別關(guān)注商圈內(nèi)部重大新建商業(yè)地產(chǎn)項目。任何一個商圈都可能會處于商業(yè)供應(yīng)過少、過多和飽和的情況。商業(yè)供應(yīng)過少的商圈內(nèi)不足以滿足商圈內(nèi)消費(fèi)者對特定產(chǎn)品與服務(wù)的需求；商業(yè)供應(yīng)過多的商圈，則產(chǎn)生商家銷售特定的產(chǎn)品與服務(wù)過剩的局面，以致每家商家都得不到充足的投資回報；飽和的商圈是理想中的商圈，該狀態(tài)下商家數(shù)目能恰好滿足商圈內(nèi)人口對特定產(chǎn)品與服務(wù)的需要。從長期發(fā)展來看，商業(yè)物業(yè)會處在一個動態(tài)平衡之中。3.消費(fèi)者消費(fèi)行為調(diào)查研究消費(fèi)者的消費(fèi)行為研究又稱生活結(jié)構(gòu)研究。對其調(diào)查和研究的目的主要是收集該地區(qū)內(nèi)消費(fèi)者生活形態(tài)的資料，即針對消費(fèi)者生活的特性，從人口規(guī)模及特征、家庭結(jié)構(gòu)及收入水平、消費(fèi)客流量和購買力及購買行為等方面對消費(fèi)者消費(fèi)行為進(jìn)行定量和定性研究。關(guān)于商圈內(nèi)的人口規(guī)模、家庭數(shù)目、收入分配、教育水平和年齡分布等相關(guān)信息可以從政府的人口普查、購買力調(diào)查、年度統(tǒng)計等資料中獲知。有關(guān)人口數(shù)和家庭人口之間組成，同時可參考選址地域街道辦事處和派出所存檔的戶藉人口數(shù)和人口普查資料。特定商品的零售額、有效購買收入、總的零售額等資料可從商業(yè)或消費(fèi)統(tǒng)計公告中查到。(1)人口規(guī)模及特征商圈內(nèi)的人口分析相當(dāng)復(fù)雜，調(diào)查分析起來也具有一定難度，一般來說調(diào)查的主要內(nèi)容有人口總量和密度；人口結(jié)構(gòu)；年齡分布比例；教育水平比例；擁有住房的居民百分比；居民可支配總收入；人均可支配收入；人口變化趨勢，以及到城市購買商品的鄰近農(nóng)村地區(qū)顧客數(shù)量和收入水平等。商圈總?cè)丝谑巧倘?nèi)商業(yè)消費(fèi)的基礎(chǔ)。商圈內(nèi)的人口密度，可以用每平方公里的人數(shù)或戶數(shù)來確定。商圈的總?cè)丝凇⑷丝诿芏仍礁?，則商業(yè)物業(yè)的規(guī)?？上鄳?yīng)擴(kuò)大。在計算消費(fèi)人群時，要區(qū)分工作學(xué)習(xí)時間和公休時間活動的人口。要計算商圈的工作學(xué)習(xí)時間的人口，即戶藉中除去幼兒的人口數(shù)加上該地區(qū)上班、上學(xué)的人口數(shù)，減去到外地上班、上學(xué)的人口數(shù)。部分隨機(jī)流入的客流人數(shù)不在考察數(shù)之內(nèi)。工作學(xué)習(xí)時間人口密度高多為辦公區(qū)、學(xué)校文化區(qū)等地。對于這類地區(qū)，應(yīng)分析其消費(fèi)需求的特性進(jìn)行商業(yè)開發(fā)經(jīng)營。比如增加相應(yīng)消費(fèi)業(yè)態(tài)，采取延長商業(yè)經(jīng)營時間，增加便利項目等以適應(yīng)消費(fèi)適時需要。人口密度高的地區(qū)，到商業(yè)設(shè)施之間的距離近，可增加購物頻率。而人口密度低的地區(qū)吸引力低，且顧客光臨的次數(shù)也少。人口結(jié)構(gòu)主要依據(jù)年齡、性別、教育程度、職業(yè)分布等進(jìn)行分類整理，以便深入交叉分析。除對目前的人口結(jié)構(gòu)調(diào)查外，對過去人口的集聚、膨脹的速度以及將來人口結(jié)構(gòu)的變遷進(jìn)行預(yù)測。如在商圈內(nèi)規(guī)劃建設(shè)高校，人口的增加的速度和人口結(jié)構(gòu)變化將非常快，將直接影響商圈的整體消費(fèi)行為，因此在做業(yè)態(tài)的設(shè)計時應(yīng)予以充分考慮。(2)家庭結(jié)構(gòu)及收入水平家庭狀況是影響消費(fèi)需求的基本因素，也是人口結(jié)構(gòu)的重要資料之一。家庭特點(diǎn)包括：人口、家庭成員年齡、收人狀況等。如每戶家庭的平均收入和家庭收人的分配，會明顯地影響未來商家的經(jīng)營。如所在地區(qū)家庭平均收入的提高，則會增加家庭對選購商品數(shù)量、質(zhì)量和檔次的要求。家庭的大小也會對未來的商店銷售產(chǎn)生較大影響比如一個兩口之家的年青人組成的家庭，購物追求時尚化、個性化、少量化；而一個三口之家的家庭(有一個獨(dú)生子女)，則其消費(fèi)需求幾乎是以孩子為核心來進(jìn)行。家庭成員的年齡也會對商品具有不同需求。比如，老齡化的家庭其購物傾向為購買保健品、健身用品、營養(yǎng)食品等；而有兒童的家庭則重點(diǎn)投資于兒童食品、玩具等。又如近年通州區(qū)隨著城市改造和新城建設(shè)，許多通州房地產(chǎn)項目吸納了大量的城市搬遷戶和CBD的小白領(lǐng)，在短短時間內(nèi)擴(kuò)大了人口規(guī)模，同時也改變了地區(qū)家庭結(jié)構(gòu)組成。(3)消費(fèi)客流量一般在評測商業(yè)物業(yè)的地理位置以及商圈交通組織流量時，測定經(jīng)過該商業(yè)物業(yè)或者若干點(diǎn)的行人、自行車以及機(jī)動車的流量，這也就是未來商業(yè)物業(yè)的客流量。對于一般性的流量調(diào)查而言，調(diào)查人口集聚區(qū)域是企業(yè)選擇立地的重點(diǎn)。如：居住人口集聚區(qū)。如新建小區(qū)、居民居住集中區(qū)等。日常上班的場所、學(xué)校、醫(yī)院等，乃白天人口集結(jié)之場所，也就是人口聚集地區(qū)?；疖囌尽⑵囌?、地鐵站等是人們利用交通工具的集結(jié)點(diǎn)，也是人口聚集之處。體育場、旅游觀光地及沿途路線也是人們集聚活動的場所。觀測公共交通流量，應(yīng)根據(jù)車站出入的顧客年齡結(jié)構(gòu)，可了解不同年齡顧客的需求。人流量的大小同該地上下車人數(shù)有較大關(guān)系。上下車客人數(shù)的調(diào)查重點(diǎn)為：各站上下車乘客人數(shù)歷年來的變化；上下車乘客人數(shù)愈多的地方愈有利；上下車乘客人數(shù)若減少，又無新的交通工具替代的情況下，商圈人口也會減少。隨著汽車越來越多地進(jìn)入家庭，人們交通方式變化，由此導(dǎo)致了消費(fèi)者的購物習(xí)慣以及選擇的消費(fèi)內(nèi)容。在消費(fèi)者消費(fèi)的空間和尺度上，對不同的業(yè)態(tài)、業(yè)種的需求在路上花費(fèi)的時間都有心理尺度，如對家庭日用消費(fèi)品的需求主要就近完成，在路上的時間要求在15分鐘以內(nèi)；而購買服裝、家具電器等商品選擇去大商場和購物中心，花費(fèi)的時間可以比較長，而交通出行方式改變了消費(fèi)的時間和空間，以前步行或騎自行車需要半小時，由于汽車進(jìn)入家庭也許只需要10分鐘。所以，對區(qū)域內(nèi)消費(fèi)者選擇何種交通工具的研究非常重要。(4)購買力及購買行為商圈內(nèi)家庭和人口的消費(fèi)水平是由其收入水平?jīng)Q定的，消費(fèi)水平也是地區(qū)內(nèi)消費(fèi)活動的直接指標(biāo)，對商業(yè)零售業(yè)來說是最重要的衡量指標(biāo)。因此，商圈人口收入水平對地理條件有決定性的影響。家庭人均收入可通過入戶抽樣調(diào)查獲取。我們還可以通過對家庭消費(fèi)結(jié)構(gòu)的調(diào)查計算出商圈內(nèi)的消費(fèi)購買力的概況。比如北京西郊某商廈在立地之初，就對周圍商圈一至二公里半徑的居民按照分群隨機(jī)抽樣的方法，抽取出家庭樣本2000個。經(jīng)過匯總分析，這2000戶居民中，人均收入月在千元左右的約占50%，500—1000元的占20%，1000—1500元的占20%，人均月收入500元以下的10%；人均月收入2000元以上的約占10%。由此說明，該地區(qū)居民大都系工薪族家庭，屬于中等收入水平。再如某商業(yè)物業(yè)若選擇了處于青年和中年層顧客集中的地區(qū)，由于受顧群社會經(jīng)濟(jì)地位較高，可支配收入者較多，會對商業(yè)經(jīng)營起到良好的幫助。四、商圈影響因素理論上商圈的形狀是規(guī)則且分布均勻，而實(shí)際生活中，商圈往往是不規(guī)則的。影響商圈的大小形狀受到方方面面因素的影響，有項目本身立地條件的制約影響，有競爭環(huán)境的影響，同樣還有商業(yè)經(jīng)營方面的因素。1.立地條件因素商業(yè)物業(yè)立地條件因素包括道路條件、商業(yè)基地的選擇、顧客光顧方便度以及相鄰物業(yè)等。道路條件作為立地條件的第一要素，其通達(dá)性直接影響商圈范圍和消費(fèi)行為。不同的道路等級、道路自身條件以及立體道路、軌道交通都會影響到一個商業(yè)本身的立地條件。如果道路設(shè)置中心隔離帶，且路兩側(cè)設(shè)置的天橋、地下通道不夠充足，則該條道路勢必存在切斷人流和交通的問題，商業(yè)物業(yè)