論北京的房?jī)r(jià)是否會(huì)有幾十萬(wàn)元一平米的那一天

論北京的房?jī)r(jià)是否會(huì)有幾十萬(wàn)元一平米的那一天

中文摘要和關(guān)鍵詞

[摘要]北京作為我國(guó)首都，有是國(guó)際化大都市，其住宅價(jià)格問(wèn)題一直受到全國(guó)的關(guān)注。尤其是2004年以后北京房?jī)r(jià)年均增速達(dá)到30%以上,2006-2007年甚至超過(guò)60%,過(guò)高的房?jī)r(jià)對(duì)北京經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,社會(huì)的穩(wěn)定都造成很大影響。本文研究了國(guó)內(nèi)外專家的研究綜述，通過(guò)經(jīng)濟(jì)因素，供求關(guān)系，政府政策的幾個(gè)方面分析了影響北京房?jī)r(jià)的因素，然后相應(yīng)的提出了控制北京房?jī)r(jià)的建議，最后得出只要各界共同努力，北京的房?jī)r(jià)會(huì)控制得住的。

[關(guān)鍵詞]北京，房?jī)r(jià)，因素，建議

英文摘要和關(guān)鍵詞

[Abstract]BeijingasChina'scapitalcity,thereisaninternationalmetropolis,thehousingpriceproblemhasbeennationalattention.EspeciallyaftertheBeijing2004averageannualgrowthratesofover30%in2006-2007andevenmorethan60%highpricesonBeijing'seconomicdevelopment,socialstabilityaregreatlyaffected.Thispapersummarizesresearchexpertsathomeandabroad,byeconomicfactors,supplyanddemand,severalaspectsofgovernmentpolicyanalysisofthefactorsthataffecthousingpricesinBeijing,andthenmadeacorrespondingproposaltocontrolhousingpricesinBeijing,theconclusionthataslongasthejointeffortsofallsectors,Beijing'shousingpriceswillcontrolismaintained.

[Keyword]Beijing,prices,factors,theproposed

目錄

TOC\o"1-3"\h\u

27936

中文摘要和關(guān)鍵詞

1

31872

英文摘要和關(guān)鍵詞

1

17270

一、前言

3

9031

1.本文的研究背景

3

27114

2國(guó)內(nèi)外研究綜述

3

5934

二、研究北京房?jī)r(jià)的意義

4

12681

三、北京房地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀

4

19187

1.房地產(chǎn)供需結(jié)構(gòu)不協(xié)調(diào)

4

6259

2.產(chǎn)業(yè)布局與住房建設(shè)不協(xié)調(diào)

5

10535

四、影響北京房?jī)r(jià)的原因

5

30754

1.國(guó)家GDP的增長(zhǎng)

5

479

2.北京人口密集與房屋的供求關(guān)系

6

24328

3.房地產(chǎn)成為了地方支柱性產(chǎn)業(yè)

6

8437

4.政府的管理力度不夠大

7

15421

五、對(duì)調(diào)控北京房?jī)r(jià)的建議

8

18538

1.增加普通商品住房的供給

8

17989

2.嚴(yán)厲打擊各種投機(jī)炒作和哄抬房?jī)r(jià)行為

8

28733

3.政府要明確房地產(chǎn)業(yè)定位

9

10159

六、結(jié)論

9

16762

參考文獻(xiàn)

11

一、前言

1.本文的研究背景

近年來(lái)隨著城市化、工業(yè)化步伐的加快，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)一方面得之于天時(shí),在總體上對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展確實(shí)起到了促進(jìn)作用；另一方面由于野蠻生長(zhǎng)，其負(fù)面影響也在蔓延，不僅扭曲了經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，成為經(jīng)濟(jì)社會(huì)的一大隱患。現(xiàn)在房地產(chǎn)是全國(guó)乃至中央領(lǐng)導(dǎo)高度關(guān)注的一個(gè)熱點(diǎn)問(wèn)題，也引起了業(yè)內(nèi)外特別是學(xué)術(shù)界的爭(zhēng)論。大家關(guān)注的問(wèn)題主要有三個(gè)：第一個(gè)是規(guī)模是否過(guò)大；第二，沖動(dòng)是否過(guò)快；第三是價(jià)格。房地產(chǎn)具有先于國(guó)民經(jīng)濟(jì)蕭條而蕭條，后于國(guó)民經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇而復(fù)蘇的特點(diǎn)。

改革開放以來(lái)，總體來(lái)說(shuō)，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)具有廣闊的發(fā)展空間和巨大的內(nèi)需市場(chǎng)。中國(guó)正處于工業(yè)化、城鎮(zhèn)化的高速發(fā)展期和人民生活水平的快速提升期，到2020年將建成全面小康社會(huì)，中國(guó)人均GDP10年后會(huì)突破1萬(wàn)美元。廣闊的發(fā)展空間和強(qiáng)大的內(nèi)需，不僅支撐中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展，對(duì)緩解世界金融危機(jī)也將發(fā)揮重要作用。中央政府有高超的領(lǐng)導(dǎo)藝術(shù)，見事早、行動(dòng)快，宏觀調(diào)控的預(yù)見性、針對(duì)性和實(shí)效性不斷提高。這些無(wú)疑將對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展起到積極的促進(jìn)作用。

2國(guó)內(nèi)外研究綜述

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)國(guó)外來(lái)說(shuō)，雖然起步比較晚，但是伴隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展呈現(xiàn)良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)，發(fā)展形勢(shì)比較復(fù)雜。國(guó)內(nèi)學(xué)術(shù)界圍繞房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)，除了借鑒相應(yīng)的價(jià)格模型針對(duì)供給和需求因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的影響進(jìn)行實(shí)證研究之外，更多結(jié)合近年來(lái)中央針對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行宏觀調(diào)控政策效應(yīng)進(jìn)行研究評(píng)述。

毛豐付以1999-2002年土地季度價(jià)格指數(shù)和房地產(chǎn)季度價(jià)格指數(shù)為樣本，通過(guò)格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn)和回歸分析，對(duì)房?jī)r(jià)與地價(jià)間的影響關(guān)系進(jìn)行了分析，得出長(zhǎng)期內(nèi)房?jī)r(jià)走勢(shì)決定地價(jià)走勢(shì)、短期內(nèi)兩者存在相互影響的結(jié)論。

柴強(qiáng)（2005）認(rèn)為，房地產(chǎn)的特征之一就是價(jià)值量大，這一特性決定了房地產(chǎn)的開發(fā)和銷售都離不開金融信貸的支持。因此利率上升對(duì)房?jī)r(jià)有著很大的影響。從成本的角度來(lái)看，利率上升會(huì)增加房地產(chǎn)開發(fā)的投資利息，從而使房?jī)r(jià)上漲；從需求的角度來(lái)看，由于現(xiàn)在購(gòu)買住房普遍采用按揭付款，利率上升減少房地產(chǎn)有效需求，從而房?jī)r(jià)下降。

關(guān)于住宅租金和住宅價(jià)格的關(guān)系，經(jīng)Wheaton的擴(kuò)展形成了著名的“存量-流量”模型。這個(gè)模型說(shuō)明了提供住宅存量的房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)與提供住宅服務(wù)的房地產(chǎn)物業(yè)市場(chǎng)是如何通過(guò)價(jià)格、租金、新建房產(chǎn)的數(shù)量以及住宅存量的變動(dòng)等幾個(gè)方面而向均衡方面調(diào)整。在住宅市場(chǎng)中，住宅的短期供給是無(wú)彈性的，租金和收入以及人口等決定了住宅的需求。在短期內(nèi)，住宅市場(chǎng)主要用來(lái)調(diào)節(jié)租金水平，從而使供需達(dá)到平衡。

研究北京房?jī)r(jià)的意義

改革開放以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)從無(wú)到有，從小到大經(jīng)過(guò)了二十多年的發(fā)展，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中影響廣泛、作用顯著、規(guī)模巨大，已經(jīng)成為令人關(guān)注的一個(gè)重要產(chǎn)業(yè)，同時(shí)也是一項(xiàng)關(guān)系到國(guó)計(jì)民生的系統(tǒng)工程。在我國(guó)轉(zhuǎn)軌時(shí)期市場(chǎng)化進(jìn)程中，房地產(chǎn)業(yè)從無(wú)到有，異軍突起，已成為對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)及產(chǎn)業(yè)變遷起關(guān)鍵性作用的支柱產(chǎn)業(yè)，其作為社會(huì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)推動(dòng)器的地位也日益顯現(xiàn)。但我國(guó)正處于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型期，房地產(chǎn)市場(chǎng)嚴(yán)重失衡，雙軌制的住房制度、不規(guī)范的市場(chǎng)開發(fā)、房地產(chǎn)金融的過(guò)度滯后等因素嚴(yán)重制約了房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

我國(guó)任何一個(gè)消費(fèi)領(lǐng)域都沒(méi)有住宅房地產(chǎn)業(yè)對(duì)發(fā)展經(jīng)濟(jì)、擴(kuò)大市場(chǎng)內(nèi)需、提高人民生活水平的作用更大。房?jī)r(jià)的快速上漲，使房屋價(jià)格與居民實(shí)際購(gòu)買能力之間出現(xiàn)了明顯的矛盾，百姓購(gòu)房壓力加大，生活不堪重負(fù)。一路走高的房?jī)r(jià)，也引起了專家學(xué)者激烈爭(zhēng)論。因此，分析北京的房?jī)r(jià)影響因素對(duì)全國(guó)實(shí)施政策調(diào)控房?jī)r(jià)，對(duì)于解決民生，促進(jìn)社會(huì)公平，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，實(shí)現(xiàn)又好又快發(fā)展具有重要意義。

三、北京房地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀

1.房地產(chǎn)供需結(jié)構(gòu)不協(xié)調(diào)

現(xiàn)在北京房地產(chǎn)的供應(yīng)系統(tǒng)是政府性供房和市場(chǎng)性供房?jī)蓚€(gè)系統(tǒng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)有效供應(yīng)不足是北京房近年來(lái)地產(chǎn)增長(zhǎng)的主要原因，住房?jī)r(jià)格快速上漲造成中低端商品住房供應(yīng)不足，中端人群的住房改善需求受到限制。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2007年有55%的北京市家庭希望用60萬(wàn)就可以買到一套房子，但當(dāng)年批準(zhǔn)上市的總價(jià)在60萬(wàn)元以下的商品住房?jī)H占當(dāng)年上市房子數(shù)量的22%，居民需求意向價(jià)位與住房供應(yīng)價(jià)位結(jié)構(gòu)存在相當(dāng)大的出入。

從全市范圍看，二手房的交易稅增加了兩到三倍，這顯然給原本低迷的市場(chǎng)又潑了一盆冷水，導(dǎo)致全市二手房的交易量再創(chuàng)新低。去年12月12日是新計(jì)稅價(jià)執(zhí)行的首個(gè)工作日，北京二手房住宅網(wǎng)簽僅為82套。根據(jù)當(dāng)時(shí)北京市住建委公布的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，去年12月12日至18日，北京二手住宅網(wǎng)簽總量為581套，環(huán)比前一周的8502套大幅下跌了93.2%。

此外，當(dāng)前北京市居民支付能力較強(qiáng)，潛在的住房需求較大，占全市常住家庭的55.2%。其中，較高的市場(chǎng)住房需求的比例，占31.8％;住房需求的政策，占23.4％。住房需求的政策，商品房?jī)r(jià)格的需求比例較高，為12％，保障性住房的需求占4.9％，1.7％，廉租房的需求。部分不能完全覆蓋三類住房政策屬于夾心層應(yīng)通過(guò)政策租賃來(lái)解決，占該類需求的4.8％。對(duì)于首次購(gòu)房需求占1.8％;;住房，以改善住房需求，占18.2％的市場(chǎng)潛在需求市場(chǎng)的租賃需求占11.8％。

2.產(chǎn)業(yè)布局與住房建設(shè)不協(xié)調(diào)

產(chǎn)業(yè)布局和生活設(shè)施還不完善，產(chǎn)業(yè)布局調(diào)整的同時(shí)沒(méi)能同步直播郊區(qū)化。近年來(lái)，北京天通苑，望京，通州等地建立了住宅區(qū)，但由于沒(méi)有撤離相關(guān)的行業(yè)，就業(yè)機(jī)會(huì)，居民仍集中在中心城區(qū)，大量的居民重返工作的主要城市，巨大的交通壓力，使得郊區(qū)“臥城”的可能性增加。北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)是一份工作離主城中心，但在周邊區(qū)域，不足的生活配套設(shè)施建設(shè)，基礎(chǔ)設(shè)施，因?yàn)樽》抗?yīng)是不夠的，許多白領(lǐng)就業(yè)中心只在的主城購(gòu)買，例如立交帶來(lái)的通勤交通，進(jìn)一步提高居住城市的交通負(fù)擔(dān)。

四、影響北京房?jī)r(jià)的原因

1.國(guó)家GDP的增長(zhǎng)

一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平越高、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)越快、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)越合理、就業(yè)率、收入水平和投資水平越高，財(cái)政收入越多、金融形勢(shì)越好，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求就越大，房?jī)r(jià)總體水平也越高。反之，房?jī)r(jià)總體水平越低。經(jīng)濟(jì)發(fā)展與城市建設(shè)往往是同步的。一方面，地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展必然會(huì)推動(dòng)城市建設(shè)，加速城市改造和開發(fā)。城市一系列發(fā)展就會(huì)令土地開發(fā)商擁有巨大的商機(jī)，從而加速房地產(chǎn)的發(fā)展。發(fā)展城市的資金就會(huì)大量流入房地產(chǎn)，加速房?jī)r(jià)上漲。另一方面，發(fā)展經(jīng)濟(jì)也亟需房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展來(lái)拉動(dòng)，房?jī)r(jià)上漲，增加房地產(chǎn)收入，就有助于經(jīng)濟(jì)發(fā)展。從中國(guó)的情況來(lái)看，改革開放20多年后的今天與改革初相比，房?jī)r(jià)有了巨幅增長(zhǎng)，就是源于全國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民收入水平等一系列經(jīng)濟(jì)因素方面的迅猛發(fā)展。而從目前來(lái)看，沿海地區(qū)與內(nèi)地，北京、上海、廣州、深圳等大城市與一般城市之間，房?jī)r(jià)水平有較為顯著的差異，這也主要是由于這些城市之間，在以上經(jīng)濟(jì)因素方面存在的明顯差異所造成的。

北京人口密集與房屋的供求關(guān)系

北京是我國(guó)的政治文化中心，擁有全國(guó)最大的以公務(wù)員為主體的官員階層；擁有規(guī)模龐大的國(guó)內(nèi)駐京辦事機(jī)構(gòu)；擁有規(guī)模龐大的涉外機(jī)構(gòu)，由于行政級(jí)別、職稱、學(xué)歷等原因，這部分人的住房消費(fèi)力較強(qiáng)。

自2001年全國(guó)戶籍制度改革以后，外地人口的增多使得北京本身已較大的住房需求更加膨脹。北京擁有北大、清華等70余所高校，擁有一流的醫(yī)療設(shè)施等。我國(guó)GDP一直以來(lái)平穩(wěn)增長(zhǎng)，2006年以10.7%的增幅達(dá)到20.94億元，是1997年以來(lái)增長(zhǎng)最快的年份。GDP創(chuàng)新高，通常也就意味著老百姓的錢袋子又鼓了一些。于是，富裕起來(lái)的小城市居民或特權(quán)階層，由于子女上大學(xué)、建立第二居所等原因，紛紛到北京購(gòu)房。于是北京住宅市場(chǎng)的彈丸之地開始對(duì)抗來(lái)自世界五湖四海的購(gòu)房需求。《樓市》市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在平均每年有20.2萬(wàn)人涌入北京所產(chǎn)生的購(gòu)房需求下，北京房屋銷售套數(shù)開始以超過(guò)100%的速度增長(zhǎng)。2004年北京房屋銷售總套數(shù)達(dá)到了18.3萬(wàn)套，此后維持在15萬(wàn)套左右。而從2002～2006年北京房屋銷售情況來(lái)看，外省個(gè)人購(gòu)房占到了34%。

房地產(chǎn)成為了地方支柱性產(chǎn)業(yè)

把房地產(chǎn)當(dāng)作支柱性產(chǎn)業(yè)，作為拉動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主渠道，以增加地方財(cái)政收入的主要手段，政府勢(shì)必會(huì)在房地產(chǎn)行業(yè)，“做大做強(qiáng)”不遺余力，這樣就勢(shì)必繼續(xù)推高房?jī)r(jià)，是必然導(dǎo)致房地產(chǎn)調(diào)控秋天的目標(biāo)。也就是說(shuō)，如果你不改變房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)的觀念，穩(wěn)定房?jī)r(jià)和宏觀調(diào)控的目標(biāo)就不可能真正實(shí)現(xiàn)。

房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)，原本是為了拉動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，但房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)度發(fā)展，宏觀經(jīng)濟(jì)的表現(xiàn)勢(shì)必會(huì)帶來(lái)巨大的風(fēng)險(xiǎn)，到時(shí)不僅是經(jīng)濟(jì)和社會(huì)不會(huì)發(fā)展，同時(shí)也可能會(huì)導(dǎo)致長(zhǎng)期的經(jīng)濟(jì)衰退，房地產(chǎn)已經(jīng)成為下一個(gè)型號(hào)的支柱產(chǎn)業(yè)，很多非房地產(chǎn)企業(yè)，包括一些高科技公司從事房地產(chǎn)開發(fā)，大量的資金和人力資源對(duì)房地產(chǎn)的積累，這勢(shì)必會(huì)影響到其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提高科技研發(fā)能力，不利于升級(jí)和調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和制造的，不利于節(jié)約資源，降低能耗，不利于遏制能源產(chǎn)業(yè)的過(guò)度擴(kuò)張，促進(jìn)環(huán)保;房地產(chǎn)業(yè)作為支柱造成極高的價(jià)格也導(dǎo)致了大量??的儲(chǔ)蓄收入用于購(gòu)買，導(dǎo)致國(guó)內(nèi)消費(fèi)疲軟，許多其他行業(yè)的，除了房地產(chǎn)開發(fā)的影響。

房地產(chǎn)業(yè)作為支柱，在表面上，可以驅(qū)動(dòng)下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展在短期內(nèi)，帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益，但由于在房地產(chǎn)，鼓勵(lì)增長(zhǎng)的信息不對(duì)稱問(wèn)題的存在，欺詐性銷售行為，而且由于中國(guó)人口眾多，城市化，加上政府推動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)和提振價(jià)格，造成了大量社會(huì)財(cái)富向少數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商和地方政府積累，多數(shù)人分享發(fā)展的成果，繼續(xù)由少數(shù)利益集團(tuán)，搶吸收。因此，房地產(chǎn)行業(yè)作為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶動(dòng)的支柱，并不會(huì)帶來(lái)普遍增加公益性，但只有這樣，大多數(shù)人成了少數(shù)利益集團(tuán)利用的對(duì)象。

政府的管理力度不夠大

房地產(chǎn)行業(yè)本身就是個(gè)暴利的行業(yè)。高利益同時(shí)帶來(lái)了高稅收，這除了能帶動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展，還可能引起了官場(chǎng)的腐敗。商勾結(jié)的事情也比比皆是,房?jī)r(jià)上漲，腐敗的官員也許就成了受益的一員。所以，面對(duì)上漲的房?jī)r(jià)，地方官員也大多數(shù)是睜只眼閉只眼了。中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)與各種利益集團(tuán)牢牢捆綁在一起。其所以能夠假市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)之名，行壟斷經(jīng)濟(jì)之實(shí)，并且愈演愈烈，權(quán)力腐化、以權(quán)牟利、權(quán)錢交易是必要條件;與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的官員腐敗潛規(guī)則橫行。最近在反腐斗爭(zhēng)中揭露的案例顯示，貪官幾乎無(wú)不擁有大量房地產(chǎn)，動(dòng)輒兩位數(shù)，甚至上百套。目前開征房產(chǎn)稅的技術(shù)條件已經(jīng)日漸成熟，征收房產(chǎn)稅有利于引導(dǎo)住房消費(fèi)走向成熟，北京、湖北、四川等省市已就開征房產(chǎn)稅正在進(jìn)行緊鑼密鼓的準(zhǔn)備。房產(chǎn)稅的出臺(tái)是一件符合未來(lái)方向的政策，“房產(chǎn)稅的稅率并不是特別猛，而是對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)的長(zhǎng)期調(diào)整，大家會(huì)考慮房產(chǎn)的持有成本，從而導(dǎo)致對(duì)房地產(chǎn)的溫和調(diào)整。

五、對(duì)調(diào)控北京房?jī)r(jià)的建議

1.增加普通商品住房的供給

要增加普通商品房的供給，首先要規(guī)范普通商品住房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)前北京認(rèn)定普通商品住房的標(biāo)準(zhǔn)大多依據(jù)小區(qū)容積率、套型建筑面積和交易單價(jià)，但由于交易單價(jià)不斷變動(dòng)，而且近年來(lái)一直呈上漲態(tài)勢(shì)，使得普通商品住房相關(guān)政策的適用范圍非常小。這不僅抵消了政策引導(dǎo)供求趨于平衡的作用，而且還使該項(xiàng)政策在社會(huì)輿論中背上了“無(wú)用之具”的名聲。從可操作角度出發(fā)，應(yīng)更加注重從小區(qū)容積率和套型建筑面積認(rèn)定普通商品住房，在各種政策上向容積率高、中小套型住房占比高的項(xiàng)目予以傾斜。其次，積極試點(diǎn)土地出讓的年租制，對(duì)于高檔住房要探索“漲價(jià)歸公”的機(jī)制。對(duì)于容積率高、中小套型住房占比高的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，允許開展土地出讓年租制的試點(diǎn)，即每5年或10年分期繳付土地出讓金，以此降低企業(yè)的開發(fā)成本，也能保證地方政府可持續(xù)地獲得收益。對(duì)于容積率低、大戶型住房比重較高的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，結(jié)合土地年租制和價(jià)格變動(dòng)因素評(píng)估，對(duì)因公共基礎(chǔ)設(shè)施改善而形成價(jià)格上漲的部分要征收額外的土地出讓金，從而實(shí)現(xiàn)“漲價(jià)歸公”的公平理念。這需要在房地產(chǎn)企業(yè)登記、房地產(chǎn)開發(fā)模式以及市場(chǎng)監(jiān)管等方面都進(jìn)行較大幅度的改革，具體設(shè)想在此不做詳述，以后將做專論。最后，要更加重視存量房市場(chǎng)對(duì)普通商品住房的供應(yīng)。一方面，要加強(qiáng)對(duì)空置住房的監(jiān)管，努力提高存量住房資源的利用效率。這既可以在已有稅種上差別化地對(duì)待空置與非空置住房的持有和交易，也可以探索推行累進(jìn)制的住房空置稅。另一方面，要減輕普通商品住房交易環(huán)節(jié)的稅負(fù)，降低其流轉(zhuǎn)成本。在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展時(shí)期，普通商品住房的高周轉(zhuǎn)率是符合發(fā)展規(guī)律的，也是應(yīng)該鼓勵(lì)的。

2.嚴(yán)厲打擊各種投機(jī)炒作和哄抬房?jī)r(jià)行為

囤貨惡炒哄抬價(jià)格是任何市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體都不會(huì)容忍的。每一波炒作都伴隨著巨大的商業(yè)欺詐陷阱，在一個(gè)少數(shù)人欺騙是驚人的利潤(rùn)，而數(shù)以千計(jì)的參與者破產(chǎn)?，F(xiàn)在發(fā)展到利用每一個(gè)機(jī)會(huì)，看看有什么炒什么，他們會(huì)去油炸食品，炒菜，炒水，這將影響到人民群眾的日常生活優(yōu)勢(shì)。此外，投機(jī)利益集團(tuán)的商品已進(jìn)入生產(chǎn)，煤炭煎，炒石油，鐵礦石煎，炒鋼材，有色金屬煎，炒木材領(lǐng)域如此多的中國(guó)大陸生產(chǎn)的價(jià)格比發(fā)達(dá)國(guó)家高，這將削弱中國(guó)經(jīng)濟(jì)的競(jìng)爭(zhēng)力，威脅國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。因此，過(guò)度投機(jī)哄抬價(jià)格的行為必須堅(jiān)決遏制違法，維護(hù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，價(jià)格的正常秩序。

政府要明確房地產(chǎn)業(yè)定位

首先，對(duì)于當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)，如果不調(diào)整，這個(gè)市場(chǎng)發(fā)展是否可持續(xù)。如果不可持續(xù)，長(zhǎng)痛還不如短痛。因?yàn)椋荡罅说姆康禺a(chǎn)泡沫擠出是必然的。有人認(rèn)為可以增加居民收入方式來(lái)讓過(guò)高的房?jī)r(jià)為民眾可承受。不過(guò)，以投資者為主導(dǎo)的市場(chǎng)要讓消費(fèi)者來(lái)承受這種高房?jī)r(jià)根本是緣木求魚：不可能。盡管房?jī)r(jià)調(diào)整會(huì)影響短期的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，但房?jī)r(jià)不調(diào)整更是會(huì)影響長(zhǎng)期的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，從而使未來(lái)調(diào)整所付出的成本與代價(jià)會(huì)更高。這就要看政府所強(qiáng)調(diào)的是短期行為還是長(zhǎng)期目標(biāo)了。

其次，就當(dāng)前的中國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)來(lái)看，最大問(wèn)題仍然是如何處理房地產(chǎn)泡沫的問(wèn)題。因?yàn)橹袊?guó)房地產(chǎn)泡沫問(wèn)題不僅影響到整個(gè)中國(guó)產(chǎn)業(yè)調(diào)整，也影響到整個(gè)社會(huì)收入分配不公及增加國(guó)內(nèi)金融體系風(fēng)險(xiǎn)。盡管近期沒(méi)有對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)出臺(tái)政策，估計(jì)是對(duì)當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)泡沫問(wèn)題在觀察與反思，以便重新調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展的基本思路，但是政府應(yīng)該對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有明確的態(tài)度，并給市場(chǎng)一個(gè)清楚的預(yù)期。否則不僅容易為市場(chǎng)所誤導(dǎo)，市場(chǎng)以為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策會(huì)調(diào)整而讓“房地產(chǎn)化”進(jìn)一步放大，從而會(huì)增加未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整成本及困難，也增加了房地產(chǎn)泡沫破滅導(dǎo)致國(guó)內(nèi)金融體系危機(jī)爆發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。

六、結(jié)論

總之，房地產(chǎn)是多種因素綜合作用的結(jié)果。治理房地產(chǎn)市場(chǎng)是一項(xiàng)艱巨的系統(tǒng)工程。需要各方面力量的協(xié)調(diào)合作，共同治理。盡管理論上存在供給創(chuàng)造需求的可能，就房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，土地投資能否最終轉(zhuǎn)化為財(cái)富要取決于房地產(chǎn)市場(chǎng)終端需求。從土地購(gòu)置到形成住宅銷售，大約需要一年到一年半的時(shí)間，期間經(jīng)濟(jì)社會(huì)變化都將影響到終端的住宅銷售，存在很大不確定性。新一屆政府在房地產(chǎn)調(diào)控政策選擇上，重視市場(chǎng)機(jī)制作用，加大保障性住房建設(shè)和住宅市場(chǎng)供應(yīng)，將有力緩解住宅供求矛盾，減少房?jī)r(jià)上漲預(yù)期。房產(chǎn)稅開征預(yù)期以及不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記在全國(guó)鋪開，將會(huì)降低高凈值人群繼續(xù)投資多套住宅的熱情。雖然從表面上看，“地王”出現(xiàn)和樓面價(jià)上升，將會(huì)對(duì)相關(guān)區(qū)域的房?jī)r(jià)形成一定支撐，但這種支撐能否有