工業(yè)用地被企業(yè)收回取得的補償款如何進行會計及稅務處理

工業(yè)用地被企業(yè)收回取得的補償款如何進行會計及稅務處理？(2013-11-2815:04:52)寒風財稅博客在線提問：

本稅務師事務所代理的一家工業(yè)企業(yè)（以下簡稱A公司）有兩塊土地被政府收回，清繳企業(yè)固定資產(chǎn)如何清理？政府補償需要繳納哪些稅費？如何進行賬務處理？

附：收購土地協(xié)議書

收購土地協(xié)議書（1）

甲方：**市國土資源局**開發(fā)區(qū)分局

乙方：A公司

為實施城市和土地利用總體規(guī)劃，依據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《山東省實施<中華人民共和國土地管理法>辦法》和《土地儲備管理辦法》等有關土地法律、法規(guī)文件，經(jīng)甲乙雙方協(xié)商，乙方同意甲方收購土地，并就土地補償?shù)仁乱诉_成如下協(xié)議：

一、收購土地位置及面積

收購土地位于**開發(fā)區(qū)固堤場村土地西、新海大街南；土地面積為333333平方米（合500.00畝）。

二、收購土地補償費用

收購該宗土地補償費16399983.6元，地上附著物補償費204334392.74元，共計220734376.34元。

三、**是人民政府批復之后被收購土地納入土地儲備。

四、交付土地時間：補償費付清之日即交付；

付款時間及方式：協(xié)議生效10日內(nèi)以轉賬方式付清。

五、乙方將該宗土地的國有土地使用證（編號：*國用（2007）第C121號，土地使用權面積333333平方米）交給甲方，確保該宗土地無質(zhì)押、抵押等事項，凡本協(xié)議簽訂之前與該宗地有關的法律、經(jīng)濟問題皆由乙方承擔責任，與甲方無關。

六、本協(xié)議自市政府批復之日起生效，雙方不得有任何異議。

七、本協(xié)議一式四份，其中，甲方執(zhí)三份，乙方執(zhí)一份。

八、簽字蓋章

甲方（章）代表：

乙方（章）代表：

年

月

日

收購土地協(xié)議書（2）

甲方：**市國土資源局**開發(fā)區(qū)分局

乙方：A公司

為實施城市和土地利用總體規(guī)劃，依據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《山東省實施<中華人民共和國土地管理法>辦法》和《土地儲備管理辦法》等有關土地法律、法規(guī)文件，經(jīng)甲乙雙方協(xié)商，乙方同意甲方收購土地，并就土地補償?shù)仁乱诉_成如下協(xié)議：

一、收購土地位置及面積

收購土地位于**經(jīng)濟開發(fā)區(qū)星海大街北、河北嶺子村土地以西（詳見附圖）；土地面積為299302平方米（合448.95畝）。

二、收購土地補償費用

收購該宗土地補償費11625189元，地上附著物補償費67640434.66元，共計79265623.66元。

三、**是人民政府批復之后被收購土地納入土地儲備。

四、交付土地時間：補償費付清之日即交付；

付款時間及方式：協(xié)議生效10日內(nèi)以轉賬方式付清。

五、乙方將該宗土地的國有土地使用證（編號：*國用（2006第C004號，土地使用權面積299302平方米）交給甲方，確保該宗土地無質(zhì)押、抵押等事項，凡本協(xié)議簽訂之前與該宗地有關的法律、經(jīng)濟問題皆由乙方承擔責任，與甲方無關。

六、本協(xié)議自市政府批復之日起生效，雙方不得有任何異議。

七、本協(xié)議一式四份，其中，甲方執(zhí)三份，乙方執(zhí)一份。

八、簽字蓋章

甲方（章）代表：

乙方（章）代表：

年

月

日

解答精要：

土地補償涉及的會計及稅務處理分述如下：

土地及地上附著物被政府收回取得的補償，不征收營業(yè)稅，但需取得“縣級以上（含）地方人民政府出具的收回土地使用權文件，或者土地管理部門報經(jīng)縣級以上（含）地方人民政府同意后由該土地管理部門出具的收回土地使用權文件?！闭咭罁?jù)如下：

（1）《國家稅務總局關于印發(fā)<營業(yè)稅稅目注釋（試行稿）>的通知》（國稅發(fā)[1993]149號）規(guī)定，土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為，不征收營業(yè)稅。

（2）《國家稅務總局關于單位和個人土地被國家征用取得土地及地上附著物補償費有關營業(yè)稅問題的批復》（國稅函[2007]969號）規(guī)定，國家因公共利益或城市建設規(guī)劃需要收回土地使用權，對于使用國有土地的單位和個人來說是將土地使用權歸還土地所有者。很據(jù)《營業(yè)稅稅目注釋（試行稿）》的規(guī)定，土地使用者講土地使用權歸還土地所有者的行為，不征收營業(yè)稅。因此，對國家因公共利益或城市規(guī)劃需要而收回單位和個人所擁有的土地使用權，并按照《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定標準支付給單位和個人的土地及地上附著物（包括不動產(chǎn)）的補償費，不征收營業(yè)稅。

（3）《國家稅務總局關于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者行為營業(yè)稅問題的通知》（國稅函[2008]277號）規(guī)定：“納稅人將土地使用權歸還給土地所有者時，只要出具縣級（含）以上地方人民政府收回土地使用權的正式文件，無論支付征地補償費的資金來源是否為政府財政資金，該行為均屬于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為，按照《國家稅務總局關于印發(fā)<營業(yè)稅稅目注釋（試行稿）>的通知》（國稅發(fā)[1993]）149號規(guī)定，不征收營業(yè)稅?！?/p>

（4）《國家稅務總局關于政府收回土地使用權及納稅人代墊拆遷補償費有關營業(yè)稅問題的通知》（國稅函[2009]520號）補充規(guī)定：“《國家稅務總局關于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者行為營業(yè)稅問題的通知》（國稅函[2008]277號）中關于縣級（含）以上地方人民政府收回土地使用權的正式文件，包括縣級以上（含）地方人民政府收回土地使用權文件，以及土地管理部門報經(jīng)縣級以上（含）地方人民政府同意后由該土地管理部門出具的收回土地使用權文件。”

土地及地上建筑物補償免征土地增值稅，但需報稅務機關審批。

（1）《土地增值稅暫行條例》第八條規(guī)定，因國家建設需要依法征用、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅。

（2）《土地增值稅暫行條例實施細則》第十一條規(guī)定，條例第八條（二）項所稱的因國家建設需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，是指因城市實施規(guī)劃、國家建設的需要而被政府批準征收的房產(chǎn)或收回的土地使用權。

符合上述免稅規(guī)定的單位和個人，須向房地產(chǎn)所在地稅務機關提出免稅申請，經(jīng)稅務機關審核后，免予征收土地增值稅。

土地及地上建筑物補償、設備等固定資產(chǎn)處置收入的企業(yè)所得稅處理。

（1）政策依據(jù)?！秶叶悇湛偩株P于企業(yè)政策性搬遷或處置收入有關企業(yè)所得稅處理問題的通知》（國稅函[2009]118號）做了詳細規(guī)定。

本通知所稱企業(yè)政策性搬遷和處置收入，是指因政府城市規(guī)劃、基礎設施建設等政策性原因，企業(yè)需要整體搬遷（包括部分搬遷或部分拆除）或處置相關資產(chǎn)而按規(guī)定標準從政府取得的搬遷補償收入或處置相關資產(chǎn)而取得的收入，以及通過市場（招標、拍賣、掛牌等形式）取得的土地使用權轉讓收入。

對企業(yè)去的政策性搬遷或處置收入，應按以下方式進行企業(yè)所得稅處理：

①企業(yè)根據(jù)搬遷規(guī)劃，異地重建后恢復原有或轉換新的生產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務，用企業(yè)搬遷或處置收入購置或建造與搬遷前相同或類似性質(zhì)、用途或者新的固定資產(chǎn)和土地使用權（以下簡稱重置固定資產(chǎn)），或對其他固定資產(chǎn)進行改良，或進行技術改造，或安置職工的，準予其搬遷或處置收入扣除固定資產(chǎn)重置或改良支出、技術改造支出和職工安置支出后的余額，計入企業(yè)應納稅所得額。

②企業(yè)沒有重置或改良固定資產(chǎn)、技術改造或購置其他固定資產(chǎn)的計劃或立項報告，應將搬遷收入加上各類搬遷固定資產(chǎn)的變賣收入、減除各類拆遷固定資產(chǎn)的折余價值和處置費用后的余額計入企業(yè)當年應納稅所得額，計算繳納企業(yè)所得稅。

③企業(yè)利用政策性搬遷或處置收入購置或改良的固定資產(chǎn)，可以按照現(xiàn)行稅收規(guī)定計算折舊或攤銷，并在企業(yè)所得稅稅前扣除。

④企業(yè)從規(guī)劃搬遷次年起的5年內(nèi)，其取得的搬遷收入或處置收入暫不計企業(yè)當年應納稅所得額，在5年期內(nèi)完成搬遷的，企業(yè)搬遷收入按上述規(guī)定處理。

主管稅務機關應對企業(yè)取得的政策性搬遷收入和原廠土地轉讓收入加強管理。重點審核有無政府搬遷文件和公告，有無搬遷協(xié)議和搬遷計劃，有無企業(yè)技術改造、重置和改良固定資產(chǎn)的計劃或立項，是否在規(guī)定期限內(nèi)進行技術改造、重置或改良固定資產(chǎn)和購置其他固定資產(chǎn)等。

（2）操作方法。

①如果沒有搬遷計劃，則在搬遷的當年計算應納稅所得額。應納稅所得額=（土地及地上建筑物補償+設備等固定資產(chǎn)處置收入）-土地及固定資產(chǎn)賬面價值-清算過程中發(fā)生的費用

設備轉讓收入不含增值稅。根據(jù)《國家稅務總局關于增值稅簡易征收政策有關管理問題的通知》（國稅函[2009]90號）規(guī)定，設備轉讓收入=含稅價-含稅價/1.04*4%*50%。

②如果制定搬遷計劃，土地及地上建筑物補償、設備等固定資產(chǎn)處置收入暫不征收企業(yè)所得稅。在搬遷次年起的第5年（2016年）確認應納稅所得額。

2016年應確認應納稅所得額=（土地及地上建筑物補償+設備等固定資產(chǎn)處置收入）-（新購置的廠房、設備等固定資產(chǎn)+新征用的土地成本+對舊設備的改良或進行技術改造發(fā)生的費用）-搬遷之日至2016年12月31日期間安置職工支付的補償費-固定資產(chǎn)及土地累計扣除凈值、處置過程中發(fā)生的相關費用

新購置的廠房、設備仍然可以以折舊方式在稅前扣除。新征用土地仍然可按攤銷方式扣除。設備改良、技術改造仍然可以一次或分期扣除、安置職工支付的補償仍然可以在發(fā)生的當期直接扣除。

③綜合上述兩點，概括如下：沒有搬遷計劃，搬遷補償及設備處置收入在當期納稅；有搬遷計劃，只要在5年內(nèi)將搬遷補償及設備處置收入扣除財產(chǎn)凈值、清理費用后的余額若全部用于同類資產(chǎn)重置、安置職工等，則免征企業(yè)所得稅，仍有余額的，在第5年征收企業(yè)所得稅。

企業(yè)收到政府給予的搬遷補償費的會計處理，《企業(yè)會計準則解釋第3號》有明確規(guī)定。企業(yè)因城鎮(zhèn)整體規(guī)劃、庫區(qū)建設、棚戶區(qū)改造、沉陷區(qū)治理等公共利益進行搬遷，收到政府從財政預算直接撥付的搬遷補償款，應作為專項應付款處理。其中，屬于對企業(yè)在搬遷和重建過程中發(fā)生的固