房地產估價師之估價原理與方法題庫題庫大全（綜合題）

房地產估價師之估價原理與方法題庫題庫大全（綜合題）第一部分單選題(50題)1、在運用多元回歸分析法進行房地產估價時，其中的自變量和因變量分別為（）。

A.房地產價值或價格；影響房地產價值或價格的若干因素

B.影響房地產價值或價格的若干因素；房地產價值或價格

C.所有被估價房地產價值或價格；影響房地產價值或價格的若干因素

D.影響房地產成交價格的若干因素；各宗被估價房地產價值或價格

【答案】：B

2、某住宅房地產開發(fā)用地，其土地面積為10000m2，規(guī)劃容積率為1.2，樓面地價為1500元/m2。后經規(guī)劃調整，其容積率提高到1.6，樓面地價不變，則該住宅房地產開發(fā)用地因規(guī)劃調整所需的補地價為（）萬元。

A.375

B.450

C.500

D.600

【答案】：D

3、比較法估價需要具備的條件是估價時點的近期有較多的（）。

A.完全相同的房地產

B.相關的房地產交易

C.類似房地產的交易

D.房地產的交易

【答案】：C

4、關于估價方法選用的說法，正確的是（）。

A.舊廠房因火災造成的保險賠償估價應選擇成本法

B.估價范圍內房屋已空置，征收估價時不能選用收益法

C.估價師對外地城市某一成套住宅估價，因可比實例調查困難，可不選用

D.已封頂的在建工程估價只能選用假設開發(fā)法

【答案】：A

5、某宗房地產交易中，買方付給賣方2500元/m2，交易稅費均由買方負擔。已知該地區(qū)的房地產交易，賣方按正常價格的5%繳納有關稅費；買方按正常價格的3%繳納有關稅費。則該宗房地產的正常負擔下的價格最接近于（）元/m2。

A.2427

B.2500

C.2575

D.2632

【答案】：D

6、在計算建筑物的重新購建價格的具體方法中，（）最為詳細、準確。

A.單位比較法

B.分部分項法

C.工料測量法

D.指數調整法

【答案】：C

7、某新建房地產的土地取得成本為200萬元，建設成本和管理費用之和為500萬元，投資利息為50萬元。銷售費用和銷售稅費分別為重新構建價格的3%和6%，成本利潤率為15%，則該房地產的重新購建價格為（）萬元。

A.939.56

B.947.80

C.952.51

D.986.84

【答案】：C

8、客觀存在的房地產價值或價格可以通過（）出來。

A.發(fā)明或創(chuàng)造

B.創(chuàng)造或確定

C.發(fā)現(xiàn)或探測

D.隱定或探索

【答案】：C

9、下列關于房地產價格影響因素的表述中，錯誤的是（）。

A.不同的影響因素或者其變化，導致房地產價格變動的方向是不盡相同的

B.不同的影響因素或者其變化，導致房地產價格變動的程度是不盡相同的

C.不同影響因素的變化與房地產價格變動之間的關系是不盡相同的

D.影響房地產價格的因素都與時間有關

【答案】：D

10、某套住宅建筑面積為100m2，可使用面積為80m2，分攤的共有面積系數為10%，套內建筑面積下的價格為2600元/m2，該套住宅建筑面積下的價格為（）元/m2。

A.2080

B.2288

C.2340

D.2392

【答案】：C

11、在保險事故發(fā)生后，房地產保險需要評估（），以為確定賠償金額提供參考依據。

A.市場價格

B.保險價值

C.商品價值

D.所遭受的財產損失

【答案】：D

12、某宗房地產的用地通過有償出讓方式獲得，土地使用期限為50年，不可續(xù)期，已使用10年，建筑物剩余經濟壽命為55年。預計該宗房地產正常情況下每年可獲得凈收益8萬元，報酬率為8%，則該房地產的收益價格為（）萬元。

A.95.40

B.97.87

C.98.55

D.99.33

【答案】：A

13、某倉庫房地產土地面積為1000m2，容積率為0.8，對應的土地單價為850元/m2，現(xiàn)擬變更為商業(yè)用地，容積率為2.0，并已取得規(guī)劃、國土等管理部門的許可。假定改為商業(yè)用地后樓面地價為2000元/m2，則理論上應補地價的數額為()萬元。

A.93.75

B.115

C.293.75

D.315

【答案】：D

14、影響某套住房價格的實物因素不包括（）。

A.裝修

B.戶型

C.層高

D.樓層

【答案】：D

15、某臨街深度30.48%(100ft)、臨街寬度20%的矩形土地，總價為1500萬元。根據四三二一法則，與其相鄰、臨街深度為15.24%(50ft)、臨街寬度20%的矩形土地的總價為()萬元。

A.1200

B.1150

C.1100

D.1050

【答案】：D

16、當抵押房地產的市場價值大幅下降時，下列說法中，錯誤的是（）。

A.如果是抵押權人行為導致的，要求其停止其行為

B.要求抵押人恢復抵押房地產價值

C.提供與減少的價值相應的擔保

D.抵押人不恢復房地產價值，也不提供相應擔保，要求債務人提前清償債務

【答案】：A

17、房地產估價之所以要遵守價值時點原則，是因為（）。

A.影響房地產價格的因素是不斷變化的

B.房地產自身狀況會發(fā)生變化

C.必須確定一個價值所對應的時間

D.房地產經濟活動通常有確定的發(fā)生時間

【答案】：A

18、某房地產重新開發(fā)建設的建設成本、管理費用、投資利息分別為4000萬元、180萬元和350萬元，銷售費用、銷售稅費分別為銷售價格的3.5%、6%，成本利潤率為20%。該房地產的重置價值為（）萬元。

A.5570

B.5976

C.6053

D.6135

【答案】：C

19、房地產區(qū)位是指該房地產與（）在空間方位和距離上的關系。

A.某一事物

B.某房地產

C.其他房地產或事物

D.各種事物

【答案】：C

20、為評估某估價對象2011年10月15日的市場價格，選取的可比實例價格情況是：交易日期為2011年4月15日，按買賣雙方約定，買方付給賣方7000元/m2，交易中涉及的稅費全部由賣方支付。該地區(qū)買方和賣方應繳納的稅費分別為正常交易價格的3%和6%，又知最近1年來該地區(qū)該類房地產價格每月環(huán)比增長0.5%，則該可比實例經修正、調整后的價格是（）元/m2。

A.7000

B.7003

C.7436

D.7670

【答案】：B

21、某經過年數為23年的零售中心，其內部進行了重新裝修，而且該建筑物的維修養(yǎng)護較好，那么該建筑物的有效年齡（）。

A.等于23年

B.小于23年

C.大于23年

D.可能等于也可能大于23年

【答案】：B

22、判斷誤差大小或者準確性，實際中是將（）進行比較。

A.評估價值與真實價值

B.評估價值與合格的估價師的重新估價結果

C.真實價值與合格的估價師的重新估價結果

D.真實價值與其他估價師的重新估價結果

【答案】：B

23、分布于下肢外側前緣的經脈是

A.足陽明胃經

B.足少陽膽經

C.足太陽膀胱經

D.足少陰腎經

【答案】：A

24、五志過極均可傷

A.心

B.肝

C.肺

D.腎

【答案】：A

25、如果一組數字中含有異常的或極端的數值，采用平均數就有可能得到非典型的甚至是誤導的結果，這時采用（）較合適。

A.平均數

B.中位數

C.眾數

D.最高或最低值法

【答案】：B

26、某商品住宅項目的土地取得費用、開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅金分別為600萬元、900萬元、50萬元、60萬元、150萬元、120萬元，投資利潤率為20%，則成本利潤率為（）。

A.17.13%

B.18.30%

C.18.61%

D.21.47%

【答案】：B

27、以房地產抵押為目的的估價，除了遵守一般原則外，還應遵守()。

A.現(xiàn)實性原則

B.適宜性原則

C.技術性原則

D.客觀原則

【答案】：C

28、某套住宅建筑面積為100m2，套內建筑面積為92m2，使用面積系數為0.8，每平方米使用面積價格為3000元，則該住宅建筑面積下的價格為（）元/m2。

A.2400

B.2580

C.2607

D.2760

【答案】：A

29、某經過年數為23年的零售中心，其內部進行了重新裝修，而且該建筑物的維修養(yǎng)護較好，那么該建筑物的有效年齡（）。

A.等于23年

B.小于23年

C.大于23年

D.可能等于也可能大于23年

【答案】：B

30、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積為120㎡，單位建筑面積的重置成本為600元/㎡，年折舊額為1440元，用直線法計算該建筑物的成新率是（）。

A.16%

B.42%

C.58%

D.84%

【答案】：D

31、假設開發(fā)法的理論依據是（）。

A.替代原理

B.合法原理

C.預期原理

D.生產費用價值論

【答案】：C

32、某住宅的建筑面積為100m2，買賣合同約定成交價為20000元/m2，價款分兩期支付，于成交日期支付100萬元，余款于一年后支付，交易稅費均由賣方承擔。已知買方應繳納的稅費為3萬元，賣方應繳納的稅費為8萬元，并在支付合同余款時繳納。若將該交易實例作為可比實例，年折現(xiàn)率為6%，則對其建立比較基礎后的總價為（）萬元。

A.201.89

B.186.79

C.191.51

D.197.17

【答案】：C

33、某宗房地產預計未來第一年的總收益和總費用分別為12萬元和7萬元，此后分別逐年遞增2%和1%。如果該類房地產的報酬率為8%，則該房地產的價格為（）萬元。

A.100

B.77

C.63

D.42

【答案】：A

34、房地產由于價值量大，其成交價格的付款方式往往采取（）的方式支付。

A.一次付清

B.支付定金

C.分期支付

D.以一定日期為最后期限一次付清

【答案】：C

35、估價上的折舊注重的是（）。

A.原始取得價值的減價修正

B.資產市場價值的真實減損

C.重置價值的攤銷與回收

D.原始取得價值的攤銷與回收

【答案】：B

36、發(fā)熱惡寒，有汗，咽干，食少腹脹，便溏溲清，舌體胖，苔稍黃者，證屬

A.表熱里寒

B.上熱下寒

C.表寒里熱

D.上寒下熱

【答案】：A

37、相火有“生生不息”功能提出者是

A.劉完素

B.朱震亨

C.張景岳

D.張錫純

【答案】：B

38、某辦公樓經過更新改造后，其實際成新率通常（）用直線折舊法計算出的成新率。

A.等于

B.大于

C.小于

D.無法判斷

【答案】：B

39、某抵押房地產的土地為劃撥方式取得，經測算其假定未設立法定優(yōu)先受償權下的價值為120萬元，將劃撥土地使用轉變?yōu)槌鲎屚恋厥褂脵鄳U納的出讓金為13萬元，已抵押貸款余額為48萬元，無其他法定優(yōu)先受償款。若社會一般抵押率為60%，實現(xiàn)抵押權的費用及稅金為15萬元，該房地產再次抵押的抵押凈值為（）萬元。

A.12

B.25

C.27

D.40

【答案】：B

40、《物權法》規(guī)定，（）可以在土地的地表、地上或者地下分別設立。所以也可稱其為空間利用權或空間權。

A.宅基地使用權

B.土地承包經營權

C.建設用地使用權

D.土地租賃權

【答案】：C

41、某建筑物的建筑面積為120m2，于9年前建成交付使用，單位建筑面積的重置成本為3200元/m2，建筑物殘值率為4%，年折舊率為2%，用直線法計算該建筑物當前的成新率為（）。

A.78.40%

B.82.00%

C.82.70%

D.85.60%

【答案】：B

42、為評估某房地產2008年10月1日的市場價格，選取的可比實例資料是：交易日期為2008年4月1日，合同約定買方支付給賣方3500元/m2，買賣中涉及的稅費全都由買方支付，該地區(qū)房地產交易中規(guī)定買賣雙方應繳納的稅費分別為正常交易價格的6%和3%。自2008年4月1日起到2008年10月1日期間，該類房地產價格均每月比上月上漲0.3%，則該可比實例修正調整后的價格為（）元/m2。

A.3673.20

B.3673.68

C.3790.43

D.3792.93

【答案】：B

43、下列情況中會導致房地產價格上升的是（）。

A.上調貸款利率

B.收緊房地產開發(fā)貸款

C.開征房地產持有環(huán)節(jié)的稅收

D.增加土地供應

【答案】：B

44、新開發(fā)區(qū)土地的分宗估價，（）是一種有效的方法，因為新開發(fā)區(qū)在初期，土地市場和房地產市場一般還未形成，土地收益也還沒有。

A.比較法

B.成本法

C.收益法

D.假設開發(fā)法

【答案】：B

45、運用假設開發(fā)法估價必須考慮資金的（）。

A.實用價值

B.有效價值

C.折算價值

D.時間價值

【答案】：D

46、收益法是以()為理論依據的，決定房地產當前價值的，重要的不是過去的因素，而是未來的因素。

A.均衡原理

B.替代原理

C.預期原理

D.未來趨勢原理

【答案】：C

47、收益法是以（）為基礎的。

A.定期原理

B.平衡原理

C.替代原理

D.預期原理

【答案】：D

48、某房地產的年凈收益為60萬元，建筑物價值為200萬元，建筑物資本化率為12%，土地使用年限為30年，土地報酬率為6%，該房地產的價值為（）萬元。

A.489.99

B.495.53

C.695.53

D.800.00

【答案】：C

49、房地產估價專業(yè)意見的作用可分為性質不同的兩類（）。

A.一是咨詢性估價或參考性估價，二是法律性估價或證據性估價

B.一是了解性估價或咨詢性估價，二是鑒證性估價或證據性估價

C.一是鑒證性估價或證據性估價，二是咨詢性估價或參考性估價

D.一是咨詢性估價或參考性估價，二是鑒證性估價或法律性估價

【答案】：C

50、某綜合樓的土地取得成本為1000萬元，建設成本為800萬元，管理費用為60萬元，投資利息為140萬元，營業(yè)稅及附加和其他銷售稅費分別為售價的5.6%和2%，契稅稅率為4%，直接成本利潤率為25%。該綜合樓的價值為（）萬元。

A.2651.52

B.2667.75

C.2705.63

D.2771.49

【答案】：A

第二部分多選題(50題)1、房地產具有保值增值特性，真正的房地產自然增值是由于（）引起的。

A.裝飾裝修改造

B.通貨膨脹

C.需求增加

D.改進物業(yè)管理

E.周圍環(huán)境改善

【答案】：C

2、在假設開發(fā)法估價中，為確定估價對象的最佳開發(fā)利用方式，應確定的主要內容有（）。

A.用途

B.區(qū)位

C.建筑規(guī)模

D.建筑檔次

E.房地產開發(fā)企業(yè)

【答案】：ACD

3、下列資料中一般應放入估價報告附件的有（）。

A.估價委托書

B.估價委托合同

C.估價對象權屬證明

D.估價報告內部審核表

E.估價師注冊證書復印件

【答案】：AC

4、房地產具有易受限制性，政府對房地產的限制通常通過（）來實現(xiàn)。

A.充公權

B.管制權

C.征稅權

D.征收權

E.出讓權

【答案】：ABCD

5、關于建筑物物質折舊的可修復費用的說法，正確的有（）。

A.采用最合理修復方案進行修復發(fā)生的必要費用

B.修復到新的或相當于新的狀況的必要費用

C.大于修復后所能帶來房地產增加額的費用

D.小于或者等于修復后所能帶來房地產增加額的費用

E.包括長壽命項目發(fā)生的修復費用，不包括短壽命項目發(fā)生的修復費用

【答案】：ABD

6、下列房地產估價活動中，不符合職業(yè)道德的行為有（）。

A.某估價機構承接了該機構某股東財產的司法鑒定評估

B.某估價機構在承接估價業(yè)務時，涉及特殊構筑物估價，主動聘請有關專家提供專業(yè)幫助

C.某估價機構把在估價工作中需要了解的估價委托人的商業(yè)資料提供給房地產估價行業(yè)組織檢查

D.估價委托人對估價結果提出了明確要求，由于時間緊，加上估價業(yè)務簡單，某估價機構按其要求完成了估價

E.某估價師臨時接到出差任務，實際負責估價業(yè)務的估價人員以該估價師名義在估價報告上簽字后提交估價報告

【答案】：ACD

7、關于長期趨勢法用途的說法，正確的有（）。

A.可用于假設開發(fā)法中預測開發(fā)完成后的房地產價值

B.可用于收益法中預測未來租金、經營收入、運營費用、空置率或凈收益

C.可用于比較法中對可比實例的成交價格進行房地產狀況調整

D.可用來比較分析兩宗房地產價格水平的高低

E.可用于填補某些房地產歷史價格資料的缺乏

【答案】：AB

8、房地產估價師應遵守的職業(yè)道德包括（）。

A.為委托人爭取最大的權益

B.誠實守信

C.公平競爭

D.勤勉盡責

E.保守秘密

【答案】：BCD

9、下列估價目的中，對已出租的房地產應考慮租約影響的有（）。

A.房地產抵押估價

B.房屋征收評估

C.房地產轉讓估價

D.房地產火災保險估價

E.房地產司法拍賣估價

【答案】：ACD

10、關于房地產狀況調整的說法，錯誤的有（）。

A.對不同用途房地產的價格，房地產區(qū)位因素的影響方向都是一致的

B.比較調整的內容或因素越多，調整后的比較價值就越準確

C.根據價值時點的可比實例與估價對象的房地產狀況差異進行比較調整

D.可比實例狀況比估價對象狀況好的，應對可比實例價格進行減價調整

E.房地產狀況調整的內容包括租賃、查封、拖欠稅費因素

【答案】：ABC

11、下面()引起的房地產價格上升是房地產的保值，不是真正的房地產自然增值。

A.更新或添加設施、設備，重新進行裝飾裝修，改進物業(yè)管理

B.政府進行道路、地鐵等交通建設，修建廣場、公園、公共綠地，調整城市發(fā)展方向，改變城市格局等

C.經濟發(fā)展和人口增長帶動房地產需求增加

D.將農用地轉為建設用地，將原工業(yè)用途改變?yōu)榫幼∮猛净蛏虡I(yè)用途，增加容積率E通貨膨脹

【答案】：A

12、下列制度政策的調整，在其他因素不變的情況下，會導致房地產價格下降的有（）。

A.提高購房最低首付款比例

B.在賣方市場的情況下，增加房地產開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收

C.在買方市場的情況下，減少賣方的稅收

D.減少房地產開發(fā)用地的供應量

E.建立嚴格的交易管理制度遏制房地產投機

【答案】：AC

13、假設開發(fā)法中，選擇最佳的開發(fā)利用方式最重要的是選擇最佳用途，而最佳用途的選擇要考慮土地位置的()。

A.可接受性

B.保值增值性

C.現(xiàn)實社會需要程度

D.未來發(fā)展趨勢E固定性

【答案】：ACD

14、【2013年真題】下列房地產狀況描述內容中，屬于反映房地產實物狀況的有（）。

A.房屋實際用途

B.土地開發(fā)程度

C.房屋建筑結構

D.房屋出租情況

E.房屋維護狀況及完損程度

【答案】：BC

15、估價當事人包括（）。

A.注冊房地產估價師

B.估價師協(xié)會

C.房地產估價機構

D.估價委托人

E.房地產經紀人

【答案】：ACD

16、在評估市場價值時，應遵循的原則包括（）。

A.獨立客觀公正原則

B.謹慎原則

C.合法原則

D.替代原則

E.最高最佳利用原則

【答案】：ACD

17、在合法利用前提下，且其他條件相同，若評估同一房地產的下列價值，其中通常低于其市場價值的有（）。

A.投資價值

B.抵押價值

C.快速變現(xiàn)價值

D.現(xiàn)狀價值

E.殘余價值

【答案】：BC

18、比較法估價中，對可比實例成交價格進行權益狀況調整的內容包括（）

A.租賃權限制情況

B.交易稅費負擔轉嫁情況

C.已抵押擔保債權情況

D.地役權設立情況

E.利用方式限制情況

【答案】：ACD

19、估價當事人包括（）。

A.注冊房地產估價師

B.估價師協(xié)會

C.房地產估價機構

D.估價委托人

E.房地產經紀人

【答案】：ACD

20、下列法律法規(guī)和標準中，應作為同有土地上房屋征收估價依據的有（）。

A.《中華人民共和國物權法》

B.《中華人民共和國城市房地產管理法》

C.《國有土地上房屋征收評估辦法》

D.《房地產估價規(guī)范》

E.《中華人民共和國擔保法》

【答案】：ABCD

21、城市規(guī)劃對土地使用管制的內容，主要包括（）等。

A.建筑高度

B.建筑結構

C.容積率

D.土地使用權來源

E.土地用途

【答案】：AC

22、某宗房地產的價格并不是由其開發(fā)建設成本決定的，因此運用成本法估價應該注意的內容包括（）。

A.應采用客觀成本，而不是實際成本

B.應采用實際成本，而不是客觀成本

C.應結合選址、規(guī)劃設計等對成本法的測算結果進行調整

D.應結合市場供求狀況對成本法的測算結果進行調整

E.應結合估價委托人的要求，對成本法的測算結果進行調整

【答案】：ACD

23、對房地產的現(xiàn)狀價值進行評估時，應遵循的估價原則有（）。

A.合法原則

B.價值時點原則

C.替代原則

D.最高最佳利用原則

E.謹慎原則

【答案】：BC

24、下列房地產中，難以采用市場法估價的有（）

A.房地產開發(fā)用地

B.學校

C.在建工程

D.別墅

E.特殊廠房

【答案】：BC

25、在求取凈收益中，運營費用包括（）。

A.房地產保有環(huán)節(jié)的稅收

B.房地產折舊費

C.房屋保險費

D.房地產抵押貸款還本付息額

E.為承租人提供的服務費

【答案】：AC

26、下列估價假設中，屬于背離事實假設的有（）。

A.房屋已被查封，司法拍賣估價中假設其未被查封

B.未進入被征收房屋內實地查勘，估價中對其內部狀況進行的合理設定

C.受專業(yè)能力限制，未對估價對象建筑安全進行專業(yè)鑒定，假設其是安全的

D.估價對象已出租，征收估價中假設其無租約限制

E.受托對估價委托人擬購買的尚無規(guī)劃條件的土地進行評估，對可能的容積率等指標進行的合理設定

【答案】：AD

27、對某房地產轉讓價格進行評估時，經分析發(fā)現(xiàn)將其裝修改造后能獲得最大收益，這時應遵循的估價原則有（）。

A.替代原則

B.謹慎原則

C.合法原則

D.最高最佳利用原則

E.價值時點原則

【答案】：ACD

28、在成本法中，直接成本利潤率的計算基數包括（）。

A.土地成本

B.建設成本

C.管理費用

D.銷售費用

E.投資利息

【答案】：AB

29、關于最高最佳利用原則的說法，正確的有（）。

A.遵循最高最佳利用原則，并不一定要遵循合法原則

B.最高最佳利用包括最佳的用途、規(guī)模和檔次

C.根據最高最佳利用原則，估價中只存在一種估價前提

D.收入現(xiàn)值小于支出現(xiàn)值的利用方式肯定不是最高最佳利用

E.經濟學上的適合原理可以幫助確定估價對象的最佳用途

【答案】：BD

30、只有在靜態(tài)分析法中才需要測算的項目是（）。

A.銷售費用

B.投資利息

C.開發(fā)利潤

D.銷售稅費

E.后續(xù)的開發(fā)成本

【答案】：BC

31、應用路線價法需要進行（）等修正。

A.臨街深度

B.土地形狀

C.交易日期

D.交易情況

E.臨街寬度

【答案】：AB

32、在下列說法運用市場法估價，其步驟包括()。

A.搜集交易比例

B.選取可比實例

C.對可比實例成交價格做適當處理

D.價格調整E求取比準價格

【答案】：ABC

33、估價報告中合理且有依據地說明估價假設，其主要作用在于（）。

A.體現(xiàn)估價師的專業(yè)勝任能力

B.反映估價師的職業(yè)道德

C.保護估價師和估價機構

D.保護估價報告使用人

E.規(guī)避估價風險

【答案】：CD

34、下列選項中，屬于土地使用管制的事項有（）。

A.甲乙兩宗土地使用權中，甲土地必須為乙土地留出通行道路

B.建筑物四周應留有一定的空地作為建筑物的綠地和交通

C.取得的土地使用權不包括地下資源.埋藏物和市政公用設施

D.某宗土地只能用于商業(yè)房地產開發(fā)

E.某宗土地使用權中，要求容積率為2.0

【答案】：BD

35、從房地產估價角度來說，一宗土地的空間范圍包括（）。

A.地表

B.地上空間

C.地下空間

D.權益空間

E.區(qū)位空間

【答案】：ABC

36、路線價法與一般的比較法的主要不同之處有（）。

A.要做“交易情況修正”

B.不做“市場狀況調整”

C.先對多個“可比實例價格”進行綜合，然后再進行“房地產狀況調整”

D.利用相同的“可比實例價格”即路線價，同時評估出許多“估價對象”

E.是先對“可比實例價格”進行有關修正、調整，然后再進行綜合

【答案】：BCD

37、按照建筑物重新建造方式的不同，可將建筑物重新購建成本分為（）。

A.重建成本

B.重置成本

C.置換成本

D.估算重建成本

E.估算重置成本

【答案】：AB

38、關于運用假設開發(fā)法評估某酒店在建工程的投資價值（其中開發(fā)完成后的房地產價值采用收益法測算）的說法，正確的有（）。

A.可選擇自愿轉讓開發(fā)前提或被迫轉讓開發(fā)前提估價

B.開發(fā)完成后的房地產價值可以是以房地產為主的整體資產價值

C.收益法測算開發(fā)完成后的房地產價值時可采用投資者的預算收益測算

D.后續(xù)開發(fā)的必要支出不應包括家具、設備等房地產以外財產的購置費用

E.折現(xiàn)率應等同于同一市場上類似在建工程項目所要求的平均報酬率

【答案】：ABC

39、下列對房地產估價的必要性，說法正確的有（）。

A.房地產估價是專業(yè)估價存在的基本前提

B.房地產需要專業(yè)估價

C.房地產可以自動的形成適當的價格

D.房地產估價在估價行業(yè)中占主體

E.房地產估價是一個單一的估價過程

【答案】：ABD

40、求取出租的寫字樓凈收益，從有效毛收入中應扣除的項目包括（）。

A.房產稅

B.承租人支付的物業(yè)管理費

C.空調設備重置提撥款

D.所得稅

E.房屋保險費

【答案】：AC

41、按照建筑物重新建造方式的不同，可將建筑物重新購建成本分為（）。

A.重建成本

B.重置成本

C.置換成本

D.估算重建成本

E.估算重置成本

【答案】：AB

42、“五通一平”一般是指某區(qū)域或某地塊具備了通路、（）等設施或條件以及場地平整。

A.給水

B.排水

C.電力

D.通信

E.熱力

【答案】：ABCD

43、運用假設開發(fā)法估價的效果，還要求有一個良好的社會經濟環(huán)境，包括（）。

A.透明、穩(wěn)定及具可預見性的房地產政策

B.一套統(tǒng)一、嚴謹及健全的房地產法規(guī)

C.一個公平交易的房地產信息資料庫

D.一個公平競爭的市場環(huán)境

E.一個全面、連續(xù)及開放的房地產信息資料庫

【答案】：AB

44、下列估價目的中，對已被查封的房地產應視為未被查封的房地產來估價的有（）。

A.房地產抵押估價

B.房屋征收評估

C.房地產司法拍賣估價

D.房地產轉讓估價

E.房地產投資信托基金估價

【答案】：BC

45、一般來說，房地產價格等于“開發(fā)成本加平均利潤”的前提條件包括（）。

A.供求關系短期內不太穩(wěn)定

B.自由競爭的市場環(huán)境

C.較長時期的市場運行

D.可大量重復開發(fā)建設

E.成本和效用變動不同步

【答案】：BCD

46、關于假設開發(fā)法的動態(tài)分析法中預測開發(fā)完成后的房地產價值的說法，正確的有（）。

A.通常是未來開發(fā)完成后的房地產狀況所對應的價值

B.通常是未來開發(fā)完成后的房地產在價值時點房地產市場狀況下的價值

C.通常是未來開發(fā)完成之時房地產市場狀況下的價值

D.不宜將類似房地產的市場價格直接“平移”過來作為測算結果

E.不能采用成本法求取開發(fā)完成后的房地產價值

【答案】：AD

47、估價對象房地產是建筑面積300m2的商品住宅，要評估其在2014年5月份的市場價格，在選取可比實例時，下面（）不能作為可比實例。

A.劃撥土地、建筑面積300m2、成交日期為2014年1月的住宅

B.建筑面積250m2、成交日期為2011年1月的商品住宅

C.建筑面積50m2、成交日期為2014年3月的商品住宅

D.成交日期為2014年5月、建筑面積250m2的商品住宅

E.成交日期為2014年3月、建筑面積為300m2的商品住宅

【答案】：ABC

48、關于房地產狀況調整的說法，錯誤的有（）。

A.對不同用途房地產的價格，房地產區(qū)位因素的影響方向都是一致的

B.比較調整的內容或因素越多，調整后的比較價值就越準確

C.根據價值時點的可比實例與估價對象的房地產狀況差異進行比較調整

D.可比實例狀況比估價對象狀況好的，應對可比實例價格進行減價調整

E.房地產狀況調整的內容包括租賃、查封、拖欠稅費因素

【答案】：ABC

49、在合法處分方面，應以（）等允許的處分方式為依據。

A.法律

B.法規(guī)

C.合同

D.口頭約定

E.規(guī)章

【答案】：ABC

50、下列關于明確房地產估價時點的表述中，正確的有()。

A.對當前的價值進行評估，一般以實地查勘估價對象期間或估價作業(yè)期的某個日期為估價時點

B.城市房屋拆遷估價，估價時點一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日

C.分期實施的房屋拆遷，應以房屋拆遷公告之日為估價時點

D.房地產估價人員可以假定估價時點E對原估價結果有異議而引起的復核估價，應以申請復核之日為估價時點

【答案】：AB

第三部分大題(50題)1、可用于報酬資本化法中轉換為價值的收入或收益有（）。

A.潛在毛租金收入

B.有效毛收入

C.凈運營收益

D.稅前現(xiàn)金流量

E.稅后現(xiàn)金流量

【答案】：ABC

2、在傳統(tǒng)方法中，正確測算投資利息需要把握（）等幾個方面。

A.應計息項目

B.預售、預租和延遲銷售情況

C.計息周期

D.計息期

E.計息方式

【答案】：ACD

3、正常成交價格的形成條件包括()。

A.公開市場，交易對象本身也具備市場性

B.理性的經濟行為

C.適當的期間完成交易

D.買者和賣者眾多，且具有完全信息E賣者對價格具有控制力量

【答案】：ABCD

4、房地產需要專業(yè)估價的理由有（）。

A.房地產具有獨一無二性

B.政府部門要求估價

C.房地產的價值量較大

D.估價人員要求估價

E.房地產不可移動性

【答案】：AC

5、關于路線價法和基準地價修正法相同之處的說法，正確的有（）。

A.本質上都是比較法

B.都需要進行市場狀況調整

C.都需要進行交易情況修正

D.都需要進行土地狀況調整

E.都是批量估價方法

【答案】：AD

6、在傳統(tǒng)方法中，正確測算投資利息需要把握（）等幾個方面。

A.應計息項目

B.預售、預租和延遲銷售情況

C.計息周期

D.計息期

E.計息方式

【答案】：ACD

7、下列房地產中，屬于“干凈”的房屋所有權和出讓建設用地使用權的房地產的有（）。

A.已設立了抵押權的房地產

B.單獨所有的房地產

C.共同所有的房地產

D.房地產開發(fā)過程中各項手續(xù)齊全的房地產

E.存在拖欠建設工程款的房地產

【答案】：BD

8、市場法中選取可比實例時，應做到可比實例與估價對象的（）。

A.區(qū)位相近

B.權利性質相同

C.面積相等

D.檔次相當

E.建成年份相同

【答案】：ABD

9、在下列說法運用市場法估價，其步驟包括()。

A.搜集交易比例

B.選取可比實例

C.對可比實例成交價格做適當處理

D.價格調整E求取比準價格

【答案】：ABC

10、下列關于房地產估價的市場定價的說法中，正確的有（）。

A.房地產價值是客觀存在的

B.房地產價值是專業(yè)估價人員的價值判斷結果

C.房地產價值由市場力量決定

D.由市場參與者集體的價值判斷所形成

E.估價師是運用自己的知識和經驗去“發(fā)現(xiàn)”或“探測”房地產價值

【答案】：ACD

11、當房地產價格時間序列的逐期發(fā)展速度大致相同時，可以采用平均發(fā)展速度法進行預測。下列屬于采用平均發(fā)展速度法需滿足條件的有（）。

A.房地產價格的變動過程是持續(xù)上升或持續(xù)下降的

B.各期持續(xù)上升或持續(xù)下降的幅度大致相同

C.房地產價格的變動過程只能是持續(xù)上升的

D.房地產價格的變動過程是間斷上升或間斷下降的

E.各期持續(xù)上升或持續(xù)下降的幅度完全不相同

【答案】：AB

12、下列影響房地產價格的因素中，屬于區(qū)位因素的有（）。

A.交通便捷程度

B.朝向、樓層

C.周圍環(huán)境和景觀

D.建筑規(guī)模

E.外部配套設施

【答案】：ABC

13、房地產具有易受限制性，政府對房地產的限制通常通過（）來實現(xiàn)。

A.充公權

B.管制權

C.征稅權

D.征收權

E.出讓權

【答案】：ABCD

14、房地產的社會經濟位置發(fā)生變化，可能是由于（）等引起。

A.交通建設

B.外部配套設施

C.人口素質變化

D.地區(qū)衰落

E.城市建設

【答案】：ABD

15、某商場的建筑面積6000m2，土地使用期限40年，從2008年10月1日起計，不可續(xù)期。該商城于2010年10月1日進行了抵押貸款，貸款金額600萬元，貸款期限10年，貸款年利率6%（貸款期間貸款利率不變），每年等額償還本息。抵押當時的貸款成數為6成，現(xiàn)實社會一般貸款成數為5成。調查得知，現(xiàn)在附近類似商場較樂觀、最可能和較保守的年凈收益分別為600萬元、560萬元和500萬元。該商場除上述貸款外無其他法定優(yōu)先受償款，房地產報酬率為8%。請計算該商場2013年10月1日的再次抵押價值以及正常市場條件下帶抵押合同的購買價格（分別計算以下兩種購買方式下的購買價格：一是購買者購買后按原償還方式承擔還款義務；二是購買者一次性償還剩余貸款后購買）。（10分）

【答案】：（1）求解2013年10月1日再次抵押價值再次抵押價值＝未設立法定優(yōu)先受償權下的市場價值－已抵押擔保的債權數額－其他法定優(yōu)先受償款＝未設立法定優(yōu)先受償權下的市場價值－（已抵押貸款余額/社會一般貸款成數）－其他法定優(yōu)先受償款1）2013年10月1日未設立法定優(yōu)先受償款下的市場價值抵押目的估價遵循謹慎原則，在用收益法評估時，年凈收益應采用較保守估計值500萬元，收益期限為40年-5年=35年，利用公式：V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]，可得2013年10月1日未設立法定優(yōu)先受償權下的市場價值為：V=500/8%×[1-1/（1+8%）35]=5827.28（萬元）2）求解已抵押貸款余額先求年償還額600=A/6%×[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未還貸款余額P=81.52/6%×[1-1/（1+6%）7]=455.08（萬元）3）2013年10月1日再次抵押價值＝5827.28－（455.08/0.5）＝4917.12（萬元）

16、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經分析，有下列兩種可能的利用方案。方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉售，需補繳地價，取得40年商業(yè)用地土地使用權，已知改造期為1年，改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2·天，可出租面積為建筑面積的60%，運營費用率為25%，根據調查，10年持有期類似房地產凈租金年增長率為

2.5%，批發(fā)市場10年后的轉售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉售稅費為轉售價格的7%，房地產報酬率為7.5%。方案二：改擴建為公寓出售。需補繳地價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預計改造期為1.5年，整體改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為公寓售價的3%；改造完成后即可完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費為售價的6%。根據調查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價為1500元/m2，現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業(yè)用地樓面地價下降5%，居住用地樓面地價下降2%；補繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為15%，改造建設成本、管理費用以及營銷費用在相應期間內均勻投入。請根據上述資料，求取該舊廠房的市場價格（1年按365天計）

【答案】：假設開發(fā)法方案一：（從舊廠房到批發(fā)市場）從第2－11年，每年逐年遞增的凈租金，第11年的出售價格第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬元）開發(fā)完成后的價值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－

2.5%）×[1－（1＋

2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝857

2.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉售。）補地價＝4500×26400－1500×12500＝10005萬元契稅＝（補地價＋舊廠房價值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設成本及管理費用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.81萬元營銷費用＝1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬元舊廠房的價值V0＝12606.39－10005－400.2－0.04V0－2461.87－585.71V0＝－813.83（萬元）

17、下列選項中屬于構筑物的有（）。

A.辦公樓

B.地下室

C.道路

D.水壩

E.隧道

【答案】：CD

18、下列房地產狀況描述內容中，屬于反映房地產實物狀況的有（）。

A.房屋實際用途

B.土地開發(fā)程度

C.房屋建筑結構

D.房屋出租情況

E.房屋維護狀況及完損程度

【答案】：BC

19、對于商業(yè)房地產來說，它看重的是（）。

A.繁華程度

B.安寧程度

C.交通條件

D.動力的取得

E.基礎設施條件

【答案】：AC

20、比較法中實物狀況比較、調整的內容包括（）。

A.環(huán)境

B.地形地勢

C.外部配套設施

D.建筑設施設備

E.建筑物裝飾裝修

【答案】：BD

21、根據適合原理，均衡原理以及收益遞增遞減原理，當房地產（）時，便為最高最佳使用。

A.與外部環(huán)境最協(xié)調

B.達到規(guī)模遞增

C.內部構成要素的組合最適當

D.外部環(huán)境與內部因素相關聯(lián)

E.外部環(huán)境要素為最適當的組合

【答案】：AC

22、市場法中選取可比實例時，應做到可比實例與估價對象的（）。

A.區(qū)位相近

B.權利性質相同

C.面積相等

D.檔次相當

E.建成年份相同

【答案】：ABD

23、當房地產價格時間序列的逐期發(fā)展速度大致相同時，可以采用平均發(fā)展速度法進行預測。下列屬于采用平均發(fā)展速度法需滿足條件的有（）。

A.房地產價格的變動過程是持續(xù)上升或持續(xù)下降的

B.各期持續(xù)上升或持續(xù)下降的幅度大致相同

C.房地產價格的變動過程只能是持續(xù)上升的

D.房地產價格的變動過程是間斷上升或間斷下降的

E.各期持續(xù)上升或持續(xù)下降的幅度完全不相同

【答案】：AB

24、某寫字樓為鋼筋混凝土結構，層高4.8m，沒有電梯，建筑面積為30000m2，經濟壽命為60年，有效經過年數為3年。經調查得知，現(xiàn)重

【答案】：（1）計算重新購建價格C總：方法一：首先，計算單價①建筑安裝成本：1200元/m2；②專業(yè)費用：1200×8%=96（元/m2）；③管理費用：（1200+96）×3%=38.88（元/m2）；④銷售費用：C×3%；⑤投資利息：（1200+96+38.88+3%C）×60%×［（1+6%）1.5－1］+（1200+96+38.88+3%C）×40%×［（1+6%）0.5－1］=88.93+0.2%C；⑥銷售稅費：C×6.5%；⑦投資利潤：（1200+96+38.88+3%C）×35%=467.208+1.05%C；⑧每平方米重新購建價格C=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次，計算總價①建安成本：1200×30000=3600（萬元）；②專業(yè)費用：3600×8%=288（萬元）；

25、市場法中權益狀況調整的內容包括（）。

A.土地使用期限

B.容積率

C.土地開發(fā)程度

D.房屋空間布局

E.地役權設立

【答案】：AB

26、關于長期趨勢法用途的說法，正確的有（）。

A.可用于假設開發(fā)法中預測開發(fā)完成后的房地產價值

B.可用于收益法中預測未來租金、經營收入、運營費用、空置率或凈收益

C.可用于比較法中對可比實例的成交價格進行房地產狀況調整

D.可用來比較分析兩宗房地產價格水平的高低

E.可用于填補某些房地產歷史價格資料的缺乏

【答案】：AB

27、根據適合原理，均衡原理以及收益遞增遞減原理，當房地產（）時，便為最高最佳使用。

A.與外部環(huán)境最協(xié)調

B.達到規(guī)模遞增

C.內部構成要素的組合最適當

D.外部環(huán)境與內部因素相關聯(lián)

E.外部環(huán)境要素為最適當的組合

【答案】：AC

28、下列選項中屬于構筑物的有（）。

A.辦公樓

B.地下室

C.道路

D.水壩

E.隧道

【答案】：CD

29、影響工業(yè)房地產價格的區(qū)位因素主要有（）。

A.是否適于安裝設備

B.是否易于取得動力

C.是否便于處理廢料

D.是否接近大自然

E.是否利于獲取原料

【答案】：BC

30、影響工業(yè)房地產價格的區(qū)位因素主要有（）。

A.是否適于安裝設備

B.是否易于取得動力

C.是否便于處理廢料

D.是否接近大自然

E.是否利于獲取原料

【答案】：BC

31、市場法中權益狀況調整的內容包括（）。

A.土地使用期限

B.容積率

C.土地開發(fā)程度

D.房屋空間布局

E.地役權設立

【答案】：AB

32、某幢寫字樓，土地面積4000㎡，總建筑面積為9000㎡，建成于2002年10月1日，土地使用權年限為2007年10月1目～2047年10月1日。現(xiàn)在獲得類似的40余年土地使用權價格為5000元/㎡，建筑物重建成本為3000元/㎡，建筑物自然壽命為60年，有效年齡為10年。其他的相關資料如下：（1）門窗等損壞的修復費用為3萬元，裝修的重置價格為8

2.5萬元，平均壽命為5年，有效年齡為4年，空調系統(tǒng)功能落后，必須更換，舊系統(tǒng)已提折舊80萬元，拆除該空調費用為10萬元，可回收殘值30萬元，重新構建價格（不含安裝費）為130萬元，安裝新的空調系統(tǒng)的費用為8萬元，除空調以外的設備的重置價格為250萬元。平均壽命為15年，經過年數為9年。（2）該幢寫字樓由于層高過高和墻體隔熱保溫性差，導致與同類寫字樓相比，每月增加能耗800元。（3）由于寫字樓所在區(qū)域剛有一化工廠建成投產，區(qū)域環(huán)境受到一定的污染，租金將長期受到負面影響，預計每年租金損失為7萬元。（4）該類寫字樓的報酬率為10%，銀行貸款年利率為5%，土地報酬率為8%。（5）假設除空調以外，殘值率均為零。試求該寫字樓于2017年10月1日的折舊總額和現(xiàn)值。

【答案】：

33、關于投資價值與市場價值異同點的說法，正確的有（）。

A.市場價值是客觀的價值，而投資價值是建立在主觀的、個人因素基礎上的價值

B.用收益法評估投資價值時，凈收益的計算通常要扣除所得稅，而評估市場價值時通常不扣除所得稅

C.用收益法評估投資價值和市場價值時，其中的報酬率取值應相同

D.用成本法評估投資價值和市場價值時，其中的利息取值可能不相同

E.投資價值的評估結果一般大于市場價值的評估結果

【答案】：AB

34、下列影響房地產價格的因素中，屬于區(qū)位因素的有（）。

A.交通便捷程度

B.朝向、樓層

C.周圍環(huán)境和景觀

D.建筑規(guī)模

E.外部配套設施

【答案】：ABC

35、房地產由于壽命長久，供給有限，其價值通常可以得到保持，甚至會隨著時間的推移而自然增加。會引起房地產自然增值的因素有（）。

A.對房地產本身進行投資改良

B.房地產需求增加導致其稀缺性增加

C.通貨膨脹

D.外部經濟性

E.建造成本提高

【答案】：BD

36、就收益性而言，為合理選用或確定其凈收益并客觀評估其價值，往往要求估價師對其凈收益同時給出（）。

A.較樂觀的估計值

B.較保守的估計值

C.過高的估計值

D.過低的估計值

E.可能的估計值

【答案】：AB

37、下列房地產估價活動中，適用長期趨勢法的有（）。

A.比較某項目在不同檔次商品房開發(fā)方式下的開發(fā)價值

B.判斷某經營性房地產的未來運營費用水平

C.預測某地區(qū)限購政策出臺后對房價的影響程度

D.對可比實例進行市場狀況調整

E.對房地產市場中出現(xiàn)的新型房地產的價格進行評估

【答案】：BD

38、下列房地產估價活動中，適用長期趨勢法的有（）。

A.比較某項目在不同檔次商品房開發(fā)方式下的開發(fā)價值

B.判斷某經營性房地產的未來運營費用水平

C.預測某地區(qū)限購政策出臺后對房價的影響程度

D.對可比實例進行市場狀況調整

E.對房地產市場中出現(xiàn)的新型房地產的價格進行評估

【答案】：BD

39、評估一宗房地產的價值，估價方法的選用主要取決于（）。

A.估價對象

B.估價師對估價方法的熟悉程度

C.委托人

D.估價機構資料庫中可用資料情況

E.當地房地產市場狀況

【答案】：AD

40、房地產由于壽命長久，供給有限，其價值通?？梢缘玫奖３郑踔習S著時間的推移而自然增加。會引起房地產自然增值的因素有（）。

A.對房地產本身進行投資改良

B.房地產需求增加導致其稀缺性增加

C.通貨膨脹

D.外部經濟性

E.建造成本提高

【答案】：BD

41、房地產的實物是指房地產中看得見、摸得著的部分，可以進一步分為（）。

A.該實體組合完成的功能

B.該實體的質量

C.相應的配套的基礎設施

D.立體空間

E.有形的實體

【答案】：AB

42、房地產的實物是指房地產中看得見、摸得著的部分，可以進一步分為（）。

A.該實體組合完成的功能

B.該實體的質量

C.相應的配套的基礎設施

D.立體空間

E.有形的實體

【答案】：AB

43、某宗出租的房地產，建筑面積為40000m2，容積率為4，土地使用期限為40年，自2005年10月1日起計算，約定不可續(xù)期。建筑物為鋼筋混凝土結構，于2007年10月1日建成，可供出租的面積占總建筑面積的70%。根據市場調查得知，2010年10月1日該類房地產的租金為每月40元/m2，年平均空置率為20%，平均每月除稅費外的運營費用為30萬元，出租人承擔的稅費約占租金收入的8%，該房地產現(xiàn)時土地單價為2100元/m2，土地報酬率為8%，建筑物報酬率為10%。請計算該房地產在2010年10月1日的