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文檔簡介
房地產(chǎn)估價(jià)師之估價(jià)原理與方法題庫(A卷)第一部分單選題(50題)1、在統(tǒng)一采用單價(jià)方面,土地除了單價(jià)之外還可為()。
A.樓層單價(jià)
B.有效地價(jià)
C.樓面地價(jià)
D.總價(jià)
【答案】:C
2、在實(shí)際估價(jià)中,判定在建工程的標(biāo)準(zhǔn)是()。
A.是否完成竣工驗(yàn)收
B.是否完成內(nèi)外裝修
C.是否已完成結(jié)構(gòu)封頂
D.是否已安裝了門窗
【答案】:A
3、甲、乙、丙三宗土地的單價(jià)分別為每平方米946元、860元、800元,建筑容積率分別為5.5、5、4.5,若該三宗土地的其他條件相同,則明智的購買者會選擇()。
A.甲土地
B.乙土地
C.丙土地
D.甲、乙兩宗土地任選其一
【答案】:D
4、難以采用比較法估價(jià)的房地產(chǎn)是()。
A.標(biāo)準(zhǔn)廠房
B.商鋪
C.在建工程
D.房地產(chǎn)開發(fā)用地
【答案】:C
5、從本質(zhì)上講,價(jià)值時(shí)點(diǎn)是由()決定的。
A.委托人
B.估價(jià)師
C.估價(jià)目的
D.估價(jià)對象
【答案】:C
6、關(guān)于確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)與得出評估價(jià)值的先后次序的說法,正確的是()。
A.確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)在先,得出評估價(jià)值在后
B.得出評估價(jià)值在先,確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)在后
C.確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)與得出評估價(jià)值應(yīng)同時(shí)進(jìn)行
D.確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)與得出評估價(jià)值沒有先后關(guān)系,誰先誰后都可以
【答案】:A
7、開發(fā)完成后的房地產(chǎn)適宜銷售的,其價(jià)值適用()進(jìn)行評估。
A.比較法
B.收益法
C.成本法
D.推測法
【答案】:A
8、房地產(chǎn)的()對價(jià)值的決定作用幾乎是房地產(chǎn)獨(dú)有的。
A.權(quán)益和區(qū)位
B.權(quán)益
C.實(shí)物和權(quán)益
D.區(qū)位
【答案】:D
9、價(jià)值時(shí)點(diǎn)通常的表示方法是()。
A.時(shí)、分、秒
B.公歷年、月、日
C.陰歷年、月、日
D.進(jìn)行估價(jià)時(shí)的時(shí)間
【答案】:B
10、在實(shí)際估價(jià)中,選?。ǎ?yīng)有針對性,主要是根據(jù)估價(jià)目的和估價(jià)對象來選取的。
A.估價(jià)時(shí)點(diǎn)
B.價(jià)值類型
C.估價(jià)機(jī)構(gòu)
D.估價(jià)依據(jù)
【答案】:D
11、房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素可分為一般因素、區(qū)域因素和個(gè)別因素,當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展屬于()。
A.一般因素
B.區(qū)域因素
C.個(gè)別因素
D.其他
【答案】:B
12、某抵押房地產(chǎn)的土地為劃撥方式取得,經(jīng)測算其假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值為120萬元,將劃撥土地使用轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屚恋厥褂脵?quán)應(yīng)繳納的出讓金為13萬元,已抵押貸款余額為48萬元,無其他法定優(yōu)先受償款。若社會一般抵押率為60%,實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用及稅金為15萬元,該房地產(chǎn)再次抵押的抵押凈值為()萬元。
A.12
B.25
C.27
D.40
【答案】:B
13、建筑物的經(jīng)過年數(shù)有實(shí)際經(jīng)過年數(shù)和有效經(jīng)過年數(shù),它們之間的關(guān)系為()。
A.有效經(jīng)過年數(shù)等于實(shí)際經(jīng)過年數(shù)
B.有效經(jīng)過年數(shù)短于實(shí)際經(jīng)過年數(shù)
C.有效經(jīng)過年數(shù)長于實(shí)際經(jīng)過年數(shù)
D.有效經(jīng)過年數(shù)可能短于或長于實(shí)際經(jīng)過年數(shù)
【答案】:D
14、某宗房地產(chǎn)的用地通過有償出讓方式獲得,土地使用期限為50年,不可續(xù)期,已使用10年,建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為55年。預(yù)計(jì)該宗房地產(chǎn)正常情況下每年可獲得凈收益8萬元,報(bào)酬率為8%,則該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為()萬元。
A.95.40
B.97.87
C.98.55
D.99.33
【答案】:A
15、房地產(chǎn)估價(jià)之所以要遵守價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則,是因?yàn)椋ǎ?/p>
A.影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素是不斷變化的
B.房地產(chǎn)自身狀況會發(fā)生變化
C.必須確定一個(gè)價(jià)值所對應(yīng)的時(shí)間
D.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動通常有確定的發(fā)生時(shí)間
【答案】:A
16、下列各類房地產(chǎn)中,特別適用于成本法估價(jià)的是()。
A.某標(biāo)準(zhǔn)廠房
B.某酒廠廠房
C.某待出讓土地
D.某寫字樓
【答案】:B
17、比較法估價(jià)需要具備的條件是估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期有較多的()。
A.完全相同的房地產(chǎn)
B.相關(guān)的房地產(chǎn)交易
C.類似房地產(chǎn)的交易
D.房地產(chǎn)的交易
【答案】:C
18、東方之人易得癰瘍是因
A.其民樂野處而乳
B.其民嗜酸而食腐
C.民食魚而嗜咸
D.民華食而脂肥
【答案】:C
19、有一宗房地產(chǎn)交易實(shí)例,其成交總價(jià)為40萬元,其中首付10%,余款在半年和一年后分兩次平均支付,假設(shè)月利率為0.5%,則在成交日期一次付清的價(jià)格為()萬元。
A.37.91
B.38.25
C.38.42
D.50.00
【答案】:C
20、某商品住宅期房建筑面積為100平米,尚需6個(gè)月建成交付使用,類似商品住宅現(xiàn)房的市場價(jià)格為5000元/平方米,該房每月末凈租金收益為2000元/套,年折現(xiàn)率為12%,風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償為現(xiàn)房價(jià)格的5%,則該期房目前的市場價(jià)格為()萬元。
A.46.30
B.46.341
C.47.50
D.50.00
【答案】:B
21、通常把比較法測算出的價(jià)值稱為()。
A.成交價(jià)值
B.投資價(jià)值
C.比較價(jià)值
D.謹(jǐn)慎價(jià)值
【答案】:C
22、下列()房地產(chǎn)不是按用途來劃分的類型。
A.綜合房地產(chǎn)
B.出租房地產(chǎn)
C.辦公房地產(chǎn)
D.娛樂房地產(chǎn)
【答案】:B
23、暫定期內(nèi)的三級資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu),能承接的估價(jià)業(yè)務(wù)有()。
A.在建工程抵押估價(jià)業(yè)務(wù)
B.城市房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)業(yè)務(wù)
C.該機(jī)構(gòu)執(zhí)行合伙人所擁有的房地產(chǎn)抵押估價(jià)業(yè)務(wù)
D.正在使用中的星級賓館抵押貸款評估業(yè)務(wù)
【答案】:D
24、某宗房地產(chǎn)某年1月1日的成交價(jià)格為1000美元/m2,同年1月1日至9月1日類似房地產(chǎn)以人民幣為基準(zhǔn)的價(jià)格平均每月比上月增加80元/m2,該年9月1日該房地產(chǎn)以美元計(jì)算的正常價(jià)格為()美元/m2(假設(shè)該1月1日的匯率為1美元兌換6.7元人民幣,9月1日的匯率為1美元兌換6.4元人民幣)。
A.1051
B.1096
C.1100
D.1147
【答案】:D
25、在采用假設(shè)開發(fā)法中的傳統(tǒng)方法進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí),一般不計(jì)息的項(xiàng)目是()。
A.未知、需要求取的待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值
B.投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)
C.銷售稅費(fèi)
D.開發(fā)成本、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用
【答案】:B
26、拍賣抵押房地產(chǎn)時(shí),抵押合同簽訂后該土地上新增房屋與抵押財(cái)產(chǎn)一同拍賣的,對拍賣新增房屋所得()。
A.抵押人無權(quán)優(yōu)先受償
B.抵押人有權(quán)對全部房地產(chǎn)優(yōu)先受償
C.抵押權(quán)人有權(quán)優(yōu)先受償
D.抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償
【答案】:D
27、有一處住房,以維持現(xiàn)狀為前提,經(jīng)專業(yè)估價(jià)為20萬元。如果以更新改造為前提,專業(yè)估價(jià)為25萬元。如果改造為商店,以改變用途為前提,專業(yè)估價(jià)為40萬元。如果以重新開發(fā)為前提,專業(yè)估價(jià)為30萬元,則這所住房的價(jià)值應(yīng)該為()。
A.20萬元
B.25萬元
C.40萬元
D.30萬元
【答案】:C
28、已知年利率是5%,存款額是1000元,存款期限是一年,如果每半年計(jì)息一次,則實(shí)際利率是()。
A.2.5%
B.3.0%
C.5.06%
D.8.0%
【答案】:C
29、已知某可比交易單價(jià)為4500元/m2,已知該交易實(shí)例在建設(shè)時(shí)拖欠建設(shè)工程價(jià)款100元/m2;累計(jì)拖欠水費(fèi)、電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)、供暖費(fèi)、電信費(fèi)、有線電視費(fèi)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用等300元/m2;累計(jì)未收房屋租金150元/m2。則統(tǒng)一財(cái)產(chǎn)范圍的價(jià)格為()。
A.4750
B.4500
C.4250
D.4100
【答案】:A
30、運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法中的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法估價(jià)時(shí),無須做的是()。
A.估算后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期
B.估算后續(xù)開發(fā)的各項(xiàng)支出、收入
C.估算后續(xù)開發(fā)各項(xiàng)支出、收入在何時(shí)發(fā)生
D.估算開發(fā)期中的利息和利潤
【答案】:D
31、下列對某宗房地產(chǎn)狀況的描述中,屬于房地產(chǎn)實(shí)物狀況描述的是()。
A.建筑密度大小
B.房型設(shè)計(jì)
C.臨路狀況
D.公共配套設(shè)施情況
【答案】:B
32、某塊土地總面積為100m2,其上建筑物的基底總面積為65m2,則建筑密度是()。
A.50%
B.65%
C.60%
D.154%
【答案】:B
33、某宗房地產(chǎn)預(yù)計(jì)未來第一年的總收益和總費(fèi)用分別為12萬元和7萬元,此后分別逐年遞增2%和1%。如果該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8%,則該房地產(chǎn)的價(jià)格為()萬元。
A.100
B.77
C.63
D.42
【答案】:A
34、十二經(jīng)別的主要功能是
A.加強(qiáng)相互表里的兩條經(jīng)脈在深部的聯(lián)系
B.加強(qiáng)足三陰經(jīng)、足三陽經(jīng)與心臟的聯(lián)系
C.擴(kuò)大十二經(jīng)脈的主治范圍
D.加強(qiáng)十二經(jīng)脈對頭面的聯(lián)系
【答案】:A
35、有甲、乙兩宗區(qū)位、面積、權(quán)益、規(guī)劃條件等相當(dāng)?shù)耐恋兀淄恋貫榭盏?,乙土地上有一幢建筑物。合理正確的估價(jià)結(jié)果顯示乙土地連同地上建筑物的價(jià)值低于甲土地的價(jià)值,這是因?yàn)椋ǎ?/p>
A.乙土地價(jià)值低于甲土地價(jià)值
B.該建筑物價(jià)值小于其重置成本
C.該建筑物價(jià)值小于其拆除費(fèi)用
D.該建筑物更新改造后的價(jià)值低于其現(xiàn)狀價(jià)值
【答案】:C
36、《素問·疏五過論》指出“嘗富后貧”可致
A.“脫衛(wèi)”病
B.“脫營”病
C.“失精”病
D.“氣郁”病
【答案】:C
37、最適用的房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動率是()。
A.全國房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動率
B.本地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動率
C.全國同類房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動
D.本地區(qū)同類房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動率
【答案】:D
38、甲、乙兩家相鄰?fù)恋?,市場價(jià)格分別為50萬元和70萬元,若將該兩家土地合并為一家土地,合并后的土地市場價(jià)格為150萬元,如果乙宗地的擁有者購買甲宗地,則甲宗地的擁有者合理的要價(jià)范圍是()萬元。
A.0~50
B.50~65
C.50~80
D.62.5~150
【答案】:C
39、“腎者,胃之關(guān)也”,是指
A.腎藏精
B.腎主水
C.腎主納氣
D.腎主生殖
【答案】:B
40、下列哪項(xiàng)不是氣隨液脫的形成原因
A.高熱
B.大汗
C.嚴(yán)重吐瀉
D.大量失血
【答案】:D
41、為評估某房地產(chǎn)2008年10月1日的市場價(jià)格,選取的可比實(shí)例資料是:交易日期為2008年4月1日,合同約定買方支付給賣方3500元/m2,買賣中涉及的稅費(fèi)全都由買方支付,該地區(qū)房地產(chǎn)交易中規(guī)定買賣雙方應(yīng)繳納的稅費(fèi)分別為正常交易價(jià)格的6%和3%。自2008年4月1日起到2008年10月1日期間,該類房地產(chǎn)價(jià)格均每月比上月上漲0.3%,則該可比實(shí)例修正調(diào)整后的價(jià)格為()元/m2。
A.3673.20
B.3673.68
C.3790.43
D.3792.93
【答案】:B
42、某投資商擬分別在市級、區(qū)級和社區(qū)級商業(yè)街各投資一個(gè)能獲得租金收入的商鋪,如果其他條件相同,設(shè)其投資風(fēng)險(xiǎn)為V1、V2、V3,則三者關(guān)系是()。
A.V1=V2=V3
B.V3<V2<V1
C.V1<V3<V2
D.V1<V2<V3
【答案】:B
43、女子筋骨堅(jiān),發(fā)長極,身體盛壯是
A.四七
B.三七
C.三八
D.五八
【答案】:A
44、某宗房地產(chǎn)的成交價(jià)格比正常價(jià)格低8%,買賣雙方約定所有交易稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)。當(dāng)?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)交易中賣方和買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)分別為正常價(jià)格的5%和3%?,F(xiàn)將該房地產(chǎn)交易實(shí)例選作可比實(shí)例,其相應(yīng)的修正系數(shù)為()。
A.103.26%
B.105.43%
C.112.06%
D.114.42%
【答案】:D
45、某市A房地產(chǎn)開發(fā)公司征收B村的100畝農(nóng)田,該項(xiàng)目涉及B村農(nóng)業(yè)人口50戶,180人,據(jù)查征收前,B村人均耕地面積為1畝。另外,已知B村耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值約為1000元/畝。按照規(guī)定,A房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)向B村支付的土地補(bǔ)償費(fèi)金額最低為()萬元,最高為()萬元。
A.30,60
B.30,80
C.60,100
D.80,100
【答案】:C
46、“用寒遠(yuǎn)寒,用涼遠(yuǎn)涼”屬于
A.因時(shí)制宜
B.因地制宜
C.因人制宜
D.陰陽亡失
【答案】:A
47、津液在體內(nèi)流注輸布的通道是
A.經(jīng)絡(luò)
B.腠理
C.三焦
D.脈道
【答案】:C
48、某類房地產(chǎn)一年期的銀行存款利率為3.07%,貸款利率為5.43%,投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償為2.02%,管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償為1.32%,缺乏流動性補(bǔ)償為1.5%,所得稅抵扣的好處為0.5%,則該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為()。
A.13.84%
B.13.34%
C.7.41%
D.9.77%
【答案】:C
49、偏陰者的人易發(fā)展演化成的病理體質(zhì)是
A.陽亢
B.陽虛
C.陰虛
D.痰濕
【答案】:B
50、如果房地產(chǎn)擁有者急需現(xiàn)金周轉(zhuǎn),則成交價(jià)格多會()正常市場價(jià)格。
A.低于
B.等于
C.高于
D.無法確定
【答案】:A
第二部分多選題(50題)1、下列關(guān)于假設(shè)開發(fā)法的表述中,正確的有()。
A.假設(shè)開發(fā)法用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目分析時(shí),是站在特定投資者的立場上
B.運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法可測算待開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的最高價(jià)格.預(yù)期利潤和最高費(fèi)用
C.有規(guī)劃條件但規(guī)劃條件尚不明確的待開發(fā)房地產(chǎn),難以采用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)
D.假設(shè)開發(fā)法中,開發(fā)完成后的價(jià)值可以用成本法測算
E.假設(shè)開發(fā)法也稱為剩余法
【答案】:ABC
2、房地產(chǎn)使用權(quán)目前主要是土地使用權(quán),是指土地使用者依法對國家或農(nóng)民集體所有的土地享有占有、使用、收益和部分處分的權(quán)利。土地使用權(quán)一般又可分為()。
A.臨時(shí)用地土地使用權(quán)
B.農(nóng)村承包土地使用權(quán)(為農(nóng)民集體土地上的)
C.宅基地使用權(quán)(為農(nóng)民集體土地上的)
D.行政劃撥土地使用權(quán)(為農(nóng)民集體土地上的)E出讓土地使用權(quán)(為國有土地上的)
【答案】:ABC
3、長期趨勢法主要有()等方法。
A.數(shù)學(xué)曲線擬合法
B.衰減曲線法
C.平均增減量法
D.平均發(fā)展速度法E指數(shù)修勻法
【答案】:ACD
4、在審核房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中,發(fā)現(xiàn)不同估價(jià)方法的測算結(jié)果之間有較大差異,其可能的原因有()。
A.隱含的估價(jià)對象范圍不同
B.參數(shù)選取不合理
C.估價(jià)作業(yè)日期不同
D.價(jià)值類型選取不合理
E.選用的估價(jià)方法不切合估價(jià)對象
【答案】:AB
5、房地產(chǎn)租賃包括()。
A.土地使用權(quán)出租
B.房屋租賃
C.土地租賃
D.互換
E.用房地產(chǎn)作價(jià)出資
【答案】:ABC
6、在合法利用前提下,且其他條件相同,若評估同一房地產(chǎn)的下列價(jià)值,其中通常低于其市場價(jià)值的有()。
A.投資價(jià)值
B.抵押價(jià)值
C.快速變現(xiàn)價(jià)值
D.現(xiàn)狀價(jià)值
E.殘余價(jià)值
【答案】:BC
7、收益法中確定報(bào)酬率的基本方法有()。
A.市場提取法
B.累加法
C.指數(shù)調(diào)整法
D.投資收益率排序插入法
E.收益乘數(shù)法
【答案】:ABD
8、房地產(chǎn)具有保值增值特性,真正的房地產(chǎn)自然增值是由于()引起的。
A.裝飾裝修改造
B.通貨膨脹
C.需求增加
D.改進(jìn)物業(yè)管理
E.周圍環(huán)境改善
【答案】:C
9、下列關(guān)于實(shí)地查勘的說法中,不正確的有()。
A.對于面積小、價(jià)值低的房地產(chǎn)可不進(jìn)行實(shí)地查勘
B.實(shí)地查勘中應(yīng)將有關(guān)情況和數(shù)據(jù)認(rèn)真記錄下來,形成實(shí)地查勘記錄
C.實(shí)地查勘人員應(yīng)在實(shí)地查勘記錄上簽名,而委托人中的陪同人員,可以不在記錄上簽名
D.在實(shí)地查勘記錄上應(yīng)注明實(shí)地查勘日期E實(shí)地查勘應(yīng)到實(shí)地對事先收集的有關(guān)估價(jià)對象資料進(jìn)行核實(shí)
【答案】:AC
10、城市規(guī)劃對土地使用管制的內(nèi)容,主要包括()等。
A.建筑高度
B.建筑結(jié)構(gòu)
C.容積率
D.土地使用權(quán)來源
E.土地用途
【答案】:AC
11、關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)本質(zhì)的說法,正確的有()。
A.房地產(chǎn)估價(jià)是評估房地產(chǎn)的價(jià)值而不是價(jià)格
B.房地產(chǎn)估價(jià)是替相關(guān)當(dāng)事人為房地產(chǎn)定價(jià)
C.房地產(chǎn)估價(jià)是為委托人提供價(jià)格保證
D.房地產(chǎn)估價(jià)會有誤差,但誤差應(yīng)在合理范圍內(nèi)
E.房地產(chǎn)估價(jià)既是一門科學(xué)也是一門藝術(shù)
【答案】:AD
12、在考慮房地產(chǎn)交易程度的不同負(fù)擔(dān)狀況時(shí),房地產(chǎn)正常的成交價(jià)格等于()。
A.賣方實(shí)際得到的價(jià)格÷(1-應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率)
B.賣方實(shí)際得到的價(jià)格-應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)
C.買方實(shí)際付出的價(jià)格-應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)
D.應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)÷應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率E買方實(shí)際付出的價(jià)格-(1-應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)比率)
【答案】:AC
13、下列估價(jià)假設(shè)中,屬于背離事實(shí)假設(shè)的有()。
A.房屋已被查封,司法拍賣估價(jià)中假設(shè)其未被查封
B.未進(jìn)入被征收房屋內(nèi)實(shí)地查勘,估價(jià)中對其內(nèi)部狀況進(jìn)行的合理設(shè)定
C.受專業(yè)能力限制,未對估價(jià)對象建筑安全進(jìn)行專業(yè)鑒定,假設(shè)其是安全的
D.估價(jià)對象已出租,征收估價(jià)中假設(shè)其無租約限制
E.受托對估價(jià)委托人擬購買的尚無規(guī)劃條件的土地進(jìn)行評估,對可能的容積率等指標(biāo)進(jìn)行的合理設(shè)定
【答案】:AD
14、下列制度政策的調(diào)整,在其他因素不變的情況下,會導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降的有()。
A.提高購房最低首付款比例
B.在賣方市場的情況下,增加房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收
C.在買方市場的情況下,減少賣方的稅收
D.減少房地產(chǎn)開發(fā)用地的供應(yīng)量
E.建立嚴(yán)格的交易管理制度遏制房地產(chǎn)投機(jī)
【答案】:AC
15、在審核房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中,發(fā)現(xiàn)不同估價(jià)方法的測算結(jié)果之間有較大差異,其可能的原因有()。
A.隱含的估價(jià)對象范圍不同
B.參數(shù)選取不合理
C.估價(jià)作業(yè)日期不同
D.價(jià)值類型選取不合理
E.選用的估價(jià)方法不切合估價(jià)對象
【答案】:AB
16、根據(jù)求取建筑物重新購建成本中的建筑安裝工程費(fèi)的方法來區(qū)分,求取建筑物重新購建成本的方法有()。
A.單位比較法
B.市場提取法
C.分解法
D.工料測量法
E.指數(shù)調(diào)整法
【答案】:AD
17、與估價(jià)對象相似的房地產(chǎn)是指與估價(jià)對象的()等相同或相似的房地產(chǎn)。
A.區(qū)位
B.用途
C.權(quán)利性質(zhì)
D.總價(jià)
E.外觀
【答案】:ABC
18、應(yīng)用路線價(jià)法需要進(jìn)行()等修正。
A.臨街深度
B.土地形狀
C.交易日期
D.交易情況
E.臨街寬度
【答案】:AB
19、建筑物區(qū)分所有權(quán)作為一種復(fù)合性的權(quán)利,由()構(gòu)成。
A.按份共有所有權(quán)
B.專有部分所有權(quán)
C.共同關(guān)系成員權(quán)
D.共用部分持份權(quán)
E.長期使用和租賃權(quán)
【答案】:BCD
20、下列房地產(chǎn)中,屬于按實(shí)物形態(tài)劃分的房地產(chǎn)有()。
A.整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)
B.已滅失的房地產(chǎn)
C.未來狀況下的房地產(chǎn)
D.“干凈”的房地產(chǎn)
E.共有的房地產(chǎn)
【答案】:ABC
21、關(guān)于最高最佳利用原則的說法,正確的有()。
A.遵循最高最佳利用原則,并不一定要遵循合法原則
B.最高最佳利用包括最佳的用途、規(guī)模和檔次
C.根據(jù)最高最佳利用原則,估價(jià)中只存在一種估價(jià)前提
D.收入現(xiàn)值小于支出現(xiàn)值的利用方式肯定不是最高最佳利用
E.經(jīng)濟(jì)學(xué)上的適合原理可以幫助確定估價(jià)對象的最佳用途
【答案】:BD
22、下列屬于杜能地租理論的有()。
A.研究了距離城市不同位置的地租問題
B.區(qū)分了“田莊的收入”和“土地的收益”
C.田莊提供的收入并不完全來自土地
D.肯定了亞當(dāng)·斯密關(guān)于地租的計(jì)算
E.地租等于剩余勞動借以體現(xiàn)的剩余產(chǎn)品
【答案】:ABC
23、關(guān)于房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的說法,正確的有()。
A.特殊廠房通常比標(biāo)準(zhǔn)廠房的變現(xiàn)能力弱
B.大型商場通常比小店鋪的變現(xiàn)能力弱
C.在建工程比現(xiàn)房的變現(xiàn)能力弱
D.熟地通常比毛地的變現(xiàn)能力弱
E.房地產(chǎn)在賣方市場下通常比在買方市場下的變現(xiàn)能力弱
【答案】:ABC
24、房地產(chǎn)抵押對房地產(chǎn)估價(jià)的需要,包括()。
A.增加抵押貸款
B.抵押期間對抵押房地產(chǎn)進(jìn)行動態(tài)監(jiān)測
C.抵押貸款到期后需繼續(xù)以該房地產(chǎn)抵押貸款
D.處置抵押房地產(chǎn)
E.租賃抵押房地產(chǎn)
【答案】:ABCD
25、對某房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格進(jìn)行評估時(shí),經(jīng)分析發(fā)現(xiàn)將其裝修改造后能獲得最大收益,這時(shí)應(yīng)遵循的估價(jià)原則有()。
A.替代原則
B.謹(jǐn)慎原則
C.合法原則
D.最高最佳利用原則
E.價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則
【答案】:ACD
26、市場狀況調(diào)整的方法有()。
A.定基價(jià)格指數(shù)法
B.環(huán)比價(jià)格指數(shù)法
C.價(jià)格變動率法
D.直接比較調(diào)整
E.間接比較調(diào)整
【答案】:ABC
27、評估某幢住宅樓內(nèi)的一套住宅,下列價(jià)格影響因素中,屬于區(qū)位因素的有()。
A.公共配套
B.朝向、樓層
C.環(huán)境景觀
D.室內(nèi)設(shè)施設(shè)備
E.臨街狀況
【答案】:ABC
28、房地產(chǎn)估價(jià)的三大基本方法是()。
A.假設(shè)開發(fā)法
B.路線價(jià)法
C.市場法
D.成本法
E.收益法
【答案】:CD
29、關(guān)于基本估價(jià)方法,美國體系分為()等。
A.市場比較法
B.投資法
C.剩余法
D.成本法
E.收益法
【答案】:AD
30、下列估價(jià)事項(xiàng)中,僅根據(jù)估價(jià)目的來確定的有()。
A.估價(jià)對象
B.估價(jià)時(shí)點(diǎn)
C.價(jià)值類型
D.估價(jià)方法
E.估價(jià)所需材料
【答案】:BC
31、房地產(chǎn)的實(shí)物是指房地產(chǎn)中看得見、摸得著的部分,可以進(jìn)一步分為()。
A.該實(shí)體組合完成的功能
B.該實(shí)體的質(zhì)量
C.相應(yīng)的配套的基礎(chǔ)設(shè)施
D.立體空間
E.有形的實(shí)體
【答案】:AB
32、下列房地產(chǎn)抵押估價(jià)活動中,符合估價(jià)行為規(guī)范的有()。
A.估價(jià)師向某銀行說明其為借款人并回避該房地產(chǎn)抵押估價(jià)業(yè)務(wù)
B.估計(jì)師要求估價(jià)委托人提供房地產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件,同時(shí)查驗(yàn)原件
C.估價(jià)師按貸款銀行要求對報(bào)酬率進(jìn)行取值
D.估價(jià)師委托工程造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)對估價(jià)對象的建安成本進(jìn)行核算,并在估價(jià)報(bào)告中說明
E.估價(jià)師在提供估價(jià)報(bào)告之前征求貸款銀行對估價(jià)結(jié)果的意見
【答案】:ABD
33、從理論上講,將多個(gè)可比實(shí)例對應(yīng)的比較價(jià)格綜合成一個(gè)最終比較價(jià)值的方法有()。
A.平均數(shù)
B.隨機(jī)數(shù)
C.眾數(shù)
D.中位數(shù)
E.概率分析
【答案】:ACD
34、在求取土地的重新購建成本時(shí),通常是假設(shè)該土地上的建筑物不存在,除此之外的狀況均維持不變,然后采用()等方法求取該土地的重新購置價(jià)格。
A.市場法
B.成本法
C.假設(shè)開發(fā)法
D.基準(zhǔn)地價(jià)修正法
E.長期趨勢法
【答案】:ABD
35、下列與房地產(chǎn)有關(guān)的稅種中,屬于具有普遍調(diào)節(jié)功能稅種的有()。
A.企業(yè)所得稅
B.個(gè)人所得稅
C.印花稅
D.增值稅
E.契稅
【答案】:ABCD
36、房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)務(wù)中,估價(jià)假設(shè)和限制條件的內(nèi)容應(yīng)包括()。
A.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告使用期限
B.經(jīng)實(shí)地查勘,無理由懷疑房屋存在安全隱患且無相應(yīng)專業(yè)鑒定的情況下,對房屋安全的合理假定
C.對估價(jià)所必需的尚未明確或不夠明確的土地用途、容積率等事項(xiàng)的合理假定
D.因被征收人拒絕注冊房地產(chǎn)估價(jià)師進(jìn)入被征收房屋內(nèi)進(jìn)行實(shí)地查勘,對估價(jià)對象內(nèi)部狀況的合理假定
E.為降低估價(jià)風(fēng)險(xiǎn),對房地產(chǎn)市場狀況進(jìn)行假定
【答案】:ABCD
37、某宗房地產(chǎn)的價(jià)格并不是由其開發(fā)建設(shè)成本決定的,因此運(yùn)用成本法估價(jià)應(yīng)該注意的內(nèi)容包括()。
A.應(yīng)采用客觀成本,而不是實(shí)際成本
B.應(yīng)采用實(shí)際成本,而不是客觀成本
C.應(yīng)結(jié)合選址、規(guī)劃設(shè)計(jì)等對成本法的測算結(jié)果進(jìn)行調(diào)整
D.應(yīng)結(jié)合市場供求狀況對成本法的測算結(jié)果進(jìn)行調(diào)整
E.應(yīng)結(jié)合估價(jià)委托人的要求,對成本法的測算結(jié)果進(jìn)行調(diào)整
【答案】:ACD
38、下列關(guān)于具體的房地產(chǎn)估價(jià)工作中替代原則的說法,正確的有()。
A.任何單位和個(gè)人不得干預(yù)估價(jià)活動,包括不得干預(yù)估價(jià)過程和結(jié)果
B.若存在著一定數(shù)量與估價(jià)對象相似的房地產(chǎn)并已知它們的價(jià)格時(shí),可以通過這些相似的房地產(chǎn)的格推算出估價(jià)對象的價(jià)格
C.不能孤立地思考估價(jià)對象的價(jià)值,應(yīng)考慮相似的房地產(chǎn)的價(jià)格牽掣
D.同一個(gè)估價(jià)機(jī)構(gòu)在同一個(gè)城市的各種估價(jià)結(jié)果,不可以拿出來比較
E.判定房地產(chǎn)使用權(quán)利時(shí),應(yīng)以土地用途管制、規(guī)劃條件等使用管制為依據(jù)
【答案】:BC
39、下列估價(jià)假設(shè)中,屬于背離事實(shí)假設(shè)的有()。
A.房屋已被查封,司法拍賣估價(jià)中假設(shè)其未被查封
B.未進(jìn)入被征收房屋內(nèi)實(shí)地勘察,估價(jià)中對其內(nèi)部狀況進(jìn)行的合理設(shè)定
C.受專業(yè)能力限制,未對估價(jià)對象建筑安全進(jìn)行專業(yè)鑒定,假設(shè)其是安全的
D.估價(jià)對象已出租,征收估價(jià)中假設(shè)其無租約限制
E.受托對估價(jià)委托人擬購買的尚無規(guī)劃條件的土地進(jìn)行評估,對可能的容積率等指標(biāo)進(jìn)行的合理設(shè)定
【答案】:AD
40、比較法中選取可比實(shí)例時(shí),應(yīng)做到可比實(shí)例與估價(jià)對象的()。
A.區(qū)位相近
B.權(quán)利性質(zhì)相同
C.面積相等
D.檔次相當(dāng)
E.建成年份相同
【答案】:ABD
41、下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)本質(zhì)的說法中,正確的有()。
A.房地產(chǎn)估價(jià)是評估房地產(chǎn)的價(jià)值而不是價(jià)格
B.房地產(chǎn)估價(jià)是替相關(guān)當(dāng)事人為房地產(chǎn)定價(jià)
C.房地產(chǎn)估價(jià)是為委托人提供價(jià)格保證
D.房地產(chǎn)估價(jià)會有誤差,但誤差應(yīng)該在合理范圍內(nèi)
E.房地產(chǎn)估價(jià)是一門科學(xué)也是一門藝術(shù)
【答案】:AD
42、按經(jīng)營使用方式劃分,房地產(chǎn)的類型主要有()。
A.現(xiàn)房
B.出售
C.出租
D.自用
E.自營
【答案】:BCD
43、成本法估價(jià)中采用市場提取法求取成本利潤率時(shí),選取的類似房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)與估價(jià)對象的()。
A.土地取得方式相同
B.土地規(guī)劃用途相同
C.項(xiàng)目規(guī)模大小相當(dāng)
D.項(xiàng)目建設(shè)期長短相近
E.項(xiàng)目經(jīng)營期長短相近
【答案】:ABC
44、在審核房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中,發(fā)現(xiàn)不同估價(jià)方法的測算結(jié)果之間有較大差異,其可能的原因有()。
A.隱含的估價(jià)對象范圍不同
B.參數(shù)選取不合理
C.估價(jià)作業(yè)日期不同
D.價(jià)值類型選取不合理
E.選用的估價(jià)方法不切合估價(jià)對象
【答案】:AB
45、房地產(chǎn)需要專業(yè)估價(jià)的理由有()。
A.房地產(chǎn)具有獨(dú)一無二性
B.政府部門要求估價(jià)
C.房地產(chǎn)的價(jià)值量較大
D.估價(jià)人員要求估價(jià)
E.房地產(chǎn)不可移動性
【答案】:AC
46、甲地塊臨街深度為100英尺,臨街寬度為15英尺,形狀為矩形,總價(jià)為100萬元。相鄰的乙地塊為臨街寬度15英尺的矩形地塊。根據(jù)“四三二一法則”及“九八七六法則”下列關(guān)于乙地塊價(jià)格的表述中,正確的有()。
A.若乙地塊臨街深度為25英尺,則其總價(jià)為25萬元
B.若乙地塊臨街深度為50英尺,則其總價(jià)為50萬元
C.若乙地塊臨街深度為75英尺,則其總價(jià)為90萬元
D.若乙地塊臨街深度為100英尺,則其總價(jià)為110萬元
E.若乙地塊臨街深度為150英尺,則其總價(jià)為117萬元
【答案】:C
47、下列房地產(chǎn)中,屬于按權(quán)益狀況劃分的類型有()。
A.已依法公告列入征收、征用范圍內(nèi)的房地產(chǎn)
B.已滅失的房地產(chǎn)
C.有租約限制的房地產(chǎn)
D.整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)
E.手續(xù)不全的房地產(chǎn)
【答案】:AC
48、在影響房地產(chǎn)價(jià)格因素中,除自身因素、外部因素,以及房地產(chǎn)狀況因素、房地產(chǎn)市場因素、房地產(chǎn)交易因素兩大分類外,另一種分類因素包括()。
A.一般因素
B.客觀因素
C.經(jīng)驗(yàn)因素
D.區(qū)域因素
E.個(gè)別因素
【答案】:AD
49、2006年1月13日,()聯(lián)合出臺了《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》(建住房[2006]8號)。
A.原建設(shè)部
B.國土資源部
C.中國人民銀行
D.最高人民法院
E.中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會
【答案】:AC
50、估價(jià)人員平常就應(yīng)留意收集估價(jià)所需的有關(guān)資料,在估價(jià)時(shí)更應(yīng)如此。估價(jià)所需的資料主要包括()。
A.對房地產(chǎn)價(jià)格有普遍影響的資料
B.對估價(jià)對象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格有影響的資料
C.同類房地產(chǎn)交易、成本、收益等資料
D.反映估價(jià)對象狀況的資料
E.本地區(qū)各種類型房地產(chǎn)的價(jià)格變化資料
【答案】:ABCD
第三部分大題(50題)1、對于商業(yè)房地產(chǎn)來說,它看重的是()。
A.繁華程度
B.安寧程度
C.交通條件
D.動力的取得
E.基礎(chǔ)設(shè)施條件
【答案】:AC
2、某舊廠房的建筑面積26400m2,占地面積12500m2,經(jīng)分析,有下列兩種可能的利用方案。方案一:改造為批發(fā)市場出租10年后轉(zhuǎn)售,需補(bǔ)繳地價(jià),取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán),已知改造期為1年,改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1000元;在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費(fèi)用,該費(fèi)用預(yù)計(jì)為未來第一年凈租金收入的一半;改造完成即可全部租出,租金3元/m2·天,可出租面積為建筑面積的60%,運(yùn)營費(fèi)用率為25%,根據(jù)調(diào)查,10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長率為
2.5%,批發(fā)市場10年后的轉(zhuǎn)售價(jià)格將升值為目前價(jià)格的1.6倍,轉(zhuǎn)售稅費(fèi)為轉(zhuǎn)售價(jià)格的7%,房地產(chǎn)報(bào)酬率為7.5%。方案二:改擴(kuò)建為公寓出售。需補(bǔ)繳地價(jià),取得70年居住用地土地使用取,增加建筑面積17600m2;預(yù)計(jì)改造期為1.5年,整體改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1500元;在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費(fèi)用,該費(fèi)用預(yù)計(jì)為公寓售價(jià)的3%;改造完成后即可完全售出,售價(jià)為每平方米建筑面積8500元;銷售稅費(fèi)為售價(jià)的6%。根據(jù)調(diào)查,該廠房目前的工業(yè)用途土地單價(jià)為1500元/m2,現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價(jià)為4500元/m2,70年期居住用地樓面地價(jià)為4000元/m2;容積率每增加0.1,商業(yè)用地樓面地價(jià)下降5%,居住用地樓面地價(jià)下降2%;補(bǔ)繳地價(jià)以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅,折現(xiàn)率為15%,改造建設(shè)成本、管理費(fèi)用以及營銷費(fèi)用在相應(yīng)期間內(nèi)均勻投入。請根據(jù)上述資料,求取該舊廠房的市場價(jià)格(1年按365天計(jì))
【答案】:假設(shè)開發(fā)法方案一:(從舊廠房到批發(fā)市場)從第2-11年,每年逐年遞增的凈租金,第11年的出售價(jià)格第一年凈租金收益=3×365×26400×60%×(1-25%)=1300.86(萬元)開發(fā)完成后的價(jià)值V1=A/(Y-g)[1-(1+g)n/(1+Y)n]/(1+15%)+Vt/(1+R)n=1300.86/(7.5%-
2.5%)×[1-(1+
2.5%)10/(1+7.5%)10]/(1+15%)+1.6V1(1-7%)/(1+15%)11=857
2.35+0.32V1V1=12606.39(萬元)(改造期1年,出租期10年,11年后才能轉(zhuǎn)售。)補(bǔ)地價(jià)=4500×26400-1500×12500=10005萬元契稅=(補(bǔ)地價(jià)+舊廠房價(jià)值V0)×4%=400.2+0.04V0改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用=1000×26400/(1+15%)0.5=2461.81萬元營銷費(fèi)用=1300.86×0.5/(1+15%)0.75=585.71萬元舊廠房的價(jià)值V0=12606.39-10005-400.2-0.04V0-2461.87-585.71V0=-813.83(萬元)
3、就收益性而言,為合理選用或確定其凈收益并客觀評估其價(jià)值,往往要求估價(jià)師對其凈收益同時(shí)給出()。
A.較樂觀的估計(jì)值
B.較保守的估計(jì)值
C.過高的估計(jì)值
D.過低的估計(jì)值
E.可能的估計(jì)值
【答案】:AB
4、下列情況中會導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降的是()。
A.上調(diào)貸款利率
B.嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款
C.開征房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收
D.減免房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收
E.提高最低購房首付款比例
【答案】:AC
5、房地產(chǎn)具有易受限制性,政府對房地產(chǎn)的限制通常通過()來實(shí)現(xiàn)。
A.充公權(quán)
B.管制權(quán)
C.征稅權(quán)
D.征收權(quán)
E.出讓權(quán)
【答案】:ABCD
6、下列房地產(chǎn)估價(jià)活動中,適用長期趨勢法的有()。
A.比較某項(xiàng)目在不同檔次商品房開發(fā)方式下的開發(fā)價(jià)值
B.判斷某經(jīng)營性房地產(chǎn)的未來運(yùn)營費(fèi)用水平
C.預(yù)測某地區(qū)限購政策出臺后對房價(jià)的影響程度
D.對可比實(shí)例進(jìn)行市場狀況調(diào)整
E.對房地產(chǎn)市場中出現(xiàn)的新型房地產(chǎn)的價(jià)格進(jìn)行評估
【答案】:BD
7、關(guān)于最高最佳利用原則的說法,正確的是()。
A.遵循最高最佳利用原則,并不一定要遵循合法原則
B.最高最佳利用包括最佳的用途、規(guī)模和檔次
C.根據(jù)最高最佳利用原則,估價(jià)中只存在一種估價(jià)前提
D.收入現(xiàn)值小于支出現(xiàn)值的利用方式不是最高最佳利用
E.經(jīng)濟(jì)學(xué)上的
【答案】:BD
8、就收益性而言,為合理選用或確定其凈收益并客觀評估其價(jià)值,往往要求估價(jià)師對其凈收益同時(shí)給出()。
A.較樂觀的估計(jì)值
B.較保守的估計(jì)值
C.過高的估計(jì)值
D.過低的估計(jì)值
E.可能的估計(jì)值
【答案】:AB
9、某商場的建筑面積6000m2,土地使用期限40年,從2008年10月1日起計(jì),不可續(xù)期。該商城于2010年10月1日進(jìn)行了抵押貸款,貸款金額600萬元,貸款期限10年,貸款年利率6%(貸款期間貸款利率不變),每年等額償還本息。抵押當(dāng)時(shí)的貸款成數(shù)為6成,現(xiàn)實(shí)社會一般貸款成數(shù)為5成。調(diào)查得知,現(xiàn)在附近類似商場較樂觀、最可能和較保守的年凈收益分別為600萬元、560萬元和500萬元。該商場除上述貸款外無其他法定優(yōu)先受償款,房地產(chǎn)報(bào)酬率為8%。請計(jì)算該商場2013年10月1日的再次抵押價(jià)值以及正常市場條件下帶抵押合同的購買價(jià)格(分別計(jì)算以下兩種購買方式下的購買價(jià)格:一是購買者購買后按原償還方式承擔(dān)還款義務(wù);二是購買者一次性償還剩余貸款后購買)。(10分)
【答案】:(1)求解2013年10月1日再次抵押價(jià)值再次抵押價(jià)值=未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價(jià)值-已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額-其他法定優(yōu)先受償款=未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價(jià)值-(已抵押貸款余額/社會一般貸款成數(shù))-其他法定優(yōu)先受償款1)2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償款下的市場價(jià)值抵押目的估價(jià)遵循謹(jǐn)慎原則,在用收益法評估時(shí),年凈收益應(yīng)采用較保守估計(jì)值500萬元,收益期限為40年-5年=35年,利用公式:V=A/Y×[1-1/(1+Y)n],可得2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價(jià)值為:V=500/8%×[1-1/(1+8%)35]=5827.28(萬元)2)求解已抵押貸款余額先求年償還額600=A/6%×[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未還貸款余額P=81.52/6%×[1-1/(1+6%)7]=455.08(萬元)3)2013年10月1日再次抵押價(jià)值=5827.28-(455.08/0.5)=4917.12(萬元)
10、當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)間序列的逐期發(fā)展速度大致相同時(shí),可以采用平均發(fā)展速度法進(jìn)行預(yù)測。下列屬于采用平均發(fā)展速度法需滿足條件的有()。
A.房地產(chǎn)價(jià)格的變動過程是持續(xù)上升或持續(xù)下降的
B.各期持續(xù)上升或持續(xù)下降的幅度大致相同
C.房地產(chǎn)價(jià)格的變動過程只能是持續(xù)上升的
D.房地產(chǎn)價(jià)格的變動過程是間斷上升或間斷下降的
E.各期持續(xù)上升或持續(xù)下降的幅度完全不相同
【答案】:AB
11、下列房地產(chǎn)抵押估價(jià)活動中,符合估價(jià)行為規(guī)范的有()。
A.估價(jià)師向某銀行成功介紹借款人并回避該房地產(chǎn)抵押估價(jià)業(yè)務(wù)
B.估價(jià)師要求估價(jià)委托人提供房地產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件,同時(shí)查驗(yàn)原件
C.估價(jià)師按貸款銀行要求對報(bào)酬率進(jìn)行取值
D.估價(jià)師委托工程造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)對估價(jià)對象的建安成本進(jìn)行核算,并在估價(jià)報(bào)告中說明
E.估價(jià)師在提
【答案】:ABD
12、某宗出租的房地產(chǎn),建筑面積為40000m2,容積率為4,土地使用期限為40年,自2005年10月1日起計(jì)算,約定不可續(xù)期。建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu),于2007年10月1日建成,可供出租的面積占總建筑面積的70%。根據(jù)市場調(diào)查得知,2010年10月1日該類房地產(chǎn)的租金為每月40元/m2,年平均空置率為20%,平均每月除稅費(fèi)外的運(yùn)營費(fèi)用為30萬元,出租人承擔(dān)的稅費(fèi)約占租金收入的8%,該房地產(chǎn)現(xiàn)時(shí)土地單價(jià)為2100元/m2,土地報(bào)酬率為8%,建筑物報(bào)酬率為10%。請計(jì)算該房地產(chǎn)在2010年10月1日的價(jià)值。(8分)
【答案】:具體計(jì)算過程如下:(1)總有效毛
13、關(guān)于路線價(jià)法和基準(zhǔn)地價(jià)修正法相同之處的說法,正確的有()。
A.本質(zhì)上都是比較法
B.都需要進(jìn)行市場狀況調(diào)整
C.都需要進(jìn)行交易情況修正
D.都需要進(jìn)行土地狀況調(diào)整
E.都是批量估價(jià)方法
【答案】:AD
14、根據(jù)適合原理,均衡原理以及收益遞增遞減原理,當(dāng)房地產(chǎn)()時(shí),便為最高最佳使用。
A.與外部環(huán)境最協(xié)調(diào)
B.達(dá)到規(guī)模遞增
C.內(nèi)部構(gòu)成要素的組合最適當(dāng)
D.外部環(huán)境與內(nèi)部因素相關(guān)聯(lián)
E.外部環(huán)境要素為最適當(dāng)?shù)慕M合
【答案】:AC
15、市場法中選取可比實(shí)例時(shí),應(yīng)做到可比實(shí)例與估價(jià)對象的()。
A.區(qū)位相近
B.權(quán)利性質(zhì)相同
C.面積相等
D.檔次相當(dāng)
E.建成年份相同
【答案】:ABD
16、假設(shè)開發(fā)法評估待開發(fā)土地價(jià)值時(shí),選取最佳的開發(fā)利用方式包括選取最佳的()。
A.區(qū)位
B.用途
C.檔次
D.周圍環(huán)境
E.建筑規(guī)模
【答案】:BC
17、關(guān)于投資價(jià)值與市場價(jià)值異同點(diǎn)的說法,正確的有()。
A.市場價(jià)值是客觀的價(jià)值,而投資價(jià)值是建立在主觀的、個(gè)人因素基礎(chǔ)上的價(jià)值
B.用收益法評估投資價(jià)值時(shí),凈收益的計(jì)算通常要扣除所得稅,而評估市場價(jià)值時(shí)通常不扣除所得稅
C.用收益法評估投資價(jià)值和市場價(jià)值時(shí),其中的報(bào)酬率取值應(yīng)相同
D.用成本法評估投資價(jià)值和市場價(jià)值時(shí),其中的利息取值可能不相同
E.投資價(jià)值的評估結(jié)果一般大于市場價(jià)值的評估結(jié)果
【答案】:AB
18、正常成交價(jià)格的形成條件包括()。
A.公開市場,交易對象本身也具備市場性
B.理性的經(jīng)濟(jì)行為
C.適當(dāng)?shù)钠陂g完成交易
D.買者和賣者眾多,且具有完全信息E賣者對價(jià)格具有控制力量
【答案】:ABCD
19、一宗房地產(chǎn)的權(quán)益包括()。
A.額外的利益或好處
B.該房地產(chǎn)權(quán)利受房地產(chǎn)權(quán)利以外因素的限制情況
C.擁有的房地產(chǎn)權(quán)利
D.該房地產(chǎn)所在地區(qū)的聲譽(yù)
E.該房地產(chǎn)權(quán)利受其他房地產(chǎn)權(quán)利的限制情況
【答案】:ABC
20、對于商業(yè)房地產(chǎn)來說,它看重的是()。
A.繁華程度
B.安寧程度
C.交通條件
D.動力的取得
E.基礎(chǔ)設(shè)施條件
【答案】:AC
21、某寫字樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu),層高4.8m,沒有電梯,建筑面積為30000m2,經(jīng)濟(jì)壽命為60年,有效經(jīng)過年數(shù)為3年。經(jīng)調(diào)查得知,現(xiàn)重
【答案】:(1)計(jì)算重新購建價(jià)格C總:方法一:首先,計(jì)算單價(jià)①建筑安裝成本:1200元/m2;②專業(yè)費(fèi)用:1200×8%=96(元/m2);③管理費(fèi)用:(1200+96)×3%=38.88(元/m2);④銷售費(fèi)用:C×3%;⑤投資利息:(1200+96+38.88+3%C)×60%×[(1+6%)1.5-1]+(1200+96+38.88+3%C)×40%×[(1+6%)0.5-1]=88.93+0.2%C;⑥銷售稅費(fèi):C×6.5%;⑦投資利潤:(1200+96+38.88+3%C)×35%=467.208+1.05%C;⑧每平方米重新購建價(jià)格C=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次,計(jì)算總價(jià)①建安成本:1200×30000=3600(萬元);②專業(yè)費(fèi)用:3600×8%=288(萬元);
22、下列選項(xiàng)中屬于構(gòu)筑物的有()。
A.辦公樓
B.地下室
C.道路
D.水壩
E.隧道
【答案】:CD
23、房地產(chǎn)由于壽命長久,供給有限,其價(jià)值通常可以得到保持,甚至?xí)S著時(shí)間的推移而自然增加。會引起房地產(chǎn)自然增值的因素有()。
A.對房地產(chǎn)本身進(jìn)行投資改良
B.房地產(chǎn)需求增加導(dǎo)致其稀缺性增加
C.通貨膨脹
D.外部經(jīng)濟(jì)性
E.建造成本提高
【答案】:BD
24、比較法中實(shí)物狀況比較、調(diào)整的內(nèi)容包括()。
A.環(huán)境
B.地形地勢
C.外部配套設(shè)施
D.建筑設(shè)施設(shè)備
E.建筑物裝飾裝修
【答案】:BD
25、在房地產(chǎn)估價(jià)活動中對房地產(chǎn)估價(jià)師的要求,正確的有()。
A.同一估價(jià)項(xiàng)目應(yīng)至少選派2名注冊房地產(chǎn)估價(jià)師共同進(jìn)行估價(jià)
B.估價(jià)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人應(yīng)為注冊房地產(chǎn)估價(jià)師
C.除批量估價(jià)外,每個(gè)估價(jià)項(xiàng)目應(yīng)至少有1名注冊房地產(chǎn)估價(jià)師全程參與估價(jià)工作
D.房地產(chǎn)估價(jià)師不得承接超出自己專業(yè)勝任能力的估價(jià)業(yè)務(wù)
E.房地產(chǎn)估價(jià)師可以在非自己估價(jià)的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告上簽名
【答案】:ABCD
26、為評估一套建筑面積為75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市場價(jià)格,選取了三個(gè)可比實(shí)例,有關(guān)資料如下:(1)可比實(shí)例及其交易情況見下表。假設(shè)美元與人民幣的市場匯率2016年6月30日為1美元等于6.61元人民幣,2016年9月30日為1美元等于6.65元人民幣;人民幣與港幣的市場匯率2016年7月31日為1元人民幣等于1.20元港幣,2016年9月30日為1元人民幣等于1.226元港幣。試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該公寓2016年9月30日用人民幣計(jì)價(jià)的市場價(jià)格。
【答案】:(1)建立比較基礎(chǔ)可比實(shí)例A1)建筑面積=60m2/0.72=83.33m22)房地產(chǎn)價(jià)格=含有非房地產(chǎn)成分的房地產(chǎn)價(jià)格-非房地產(chǎn)成分的價(jià)值=112萬元-3.5萬元=108.5萬元可比實(shí)例B1)統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位6.61×16.5萬美元=109.065萬元人民幣2)統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格=賣方實(shí)得金額/(1-應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi))=109.065萬/(1-7%)=117.274萬元人民幣可比實(shí)例C1)統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位115萬元港幣÷1.2=95.833萬元人民幣(解釋:因?yàn)閮r(jià)格變動指數(shù)是以人民幣為基準(zhǔn)的,取實(shí)際成交日的匯率)
27、評估一宗房地產(chǎn)的價(jià)值,估價(jià)方法的選用主要取決于()。
A.估價(jià)對象
B.估價(jià)師對估價(jià)方法的熟悉程度
C.委托人
D.估價(jià)機(jī)構(gòu)資料庫中可用資料情況
E.當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況
【答案】:AD
28、某舊廠房的建筑面積26400m2,占地面積12500m2,經(jīng)分析,有下列兩種可能的利用方案:方案一:改造為批發(fā)市場出租10年后轉(zhuǎn)售,需補(bǔ)繳地價(jià),取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán),已知改造期為1年,改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1000元;在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費(fèi)用,該費(fèi)用預(yù)計(jì)為未來第一年凈租金收入的一半;改造完成即可全部租出,租金3元/m2天,可出租面積為建筑面積的60%,運(yùn)營費(fèi)用率為25%,根據(jù)調(diào)查,10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長率為
2.5%,批發(fā)市場10年后的轉(zhuǎn)售價(jià)格將升值為目前價(jià)格的1.6倍,轉(zhuǎn)售稅費(fèi)為轉(zhuǎn)售價(jià)格的7%,房地產(chǎn)報(bào)酬率為7.5%。方案二:改擴(kuò)建為公寓出售。需補(bǔ)繳地價(jià),取得70年居住用地土地使用取,增加建筑面積17600m2;預(yù)計(jì)改造期為1.5年,整體改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1500元;在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費(fèi)用,該費(fèi)用預(yù)計(jì)為公寓售價(jià)的3%;改造完成后即可完全售出,售價(jià)為每平方米建筑面積8500元;銷售稅費(fèi)為售價(jià)的6%。根據(jù)調(diào)查,該廠房目前的工業(yè)用途土地單價(jià)為1500元/m2,現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價(jià)為4500元/m2,70年期居住用地樓面地價(jià)為4000元/m2;容積率每增加0.1,商業(yè)用地樓面地價(jià)下降5%,居民用地樓面地價(jià)下降2%;補(bǔ)繳地價(jià)以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅,折現(xiàn)率為15%,改造建設(shè)成本、管理費(fèi)用以及營銷費(fèi)用在相應(yīng)期間內(nèi)均勻投入。請根據(jù)上述資料,求取該舊廠房的市場價(jià)格(1年按365天計(jì))。
【答案】:假設(shè)開發(fā)法方案一:(舊廠房-批發(fā)市場)第一年凈租金收益=3×365×26400×60%×
29、房地產(chǎn)具有易受限制性,政府對房地產(chǎn)的限制通常通過()來實(shí)現(xiàn)。
A.充公權(quán)
B.管制權(quán)
C.征稅權(quán)
D.征收權(quán)
E.出讓權(quán)
【答案】:ABCD
30、下列選項(xiàng)中屬于構(gòu)筑物的有()。
A.辦公樓
B.地下室
C.道路
D.水壩
E.隧道
【答案】:CD
31、某幢寫字樓,土地面積4000㎡,總建筑面積為9000㎡,建成于2002年10月1日,土地使用權(quán)年限為2007年10月1目~2047年10月1日?,F(xiàn)在獲得類似的40余年土地使用權(quán)價(jià)格為5000元/㎡,建筑物重建成本為3000元/㎡,建筑物自然壽命為60年,有效年齡為10年。其他的相關(guān)資料如下:(1)門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為3萬元,裝修的重置價(jià)格為8
2.5萬元,平均壽命為5年,有效年齡為4年,空調(diào)系統(tǒng)功能落后,必須更換,舊系統(tǒng)已提折舊80萬元,拆除該空調(diào)費(fèi)用為10萬元,可回收殘值30萬元,重新構(gòu)建價(jià)格(不含安裝費(fèi))為130萬元,安裝新的空調(diào)系統(tǒng)的費(fèi)用為8萬元,除空調(diào)以外的設(shè)備的重置價(jià)格為250萬元。平均壽命為15年,經(jīng)過年數(shù)為9年。(2)該幢寫字樓由于層高過高和墻體隔熱保溫性差,導(dǎo)致與同類寫字樓相比,每月增加能耗800元。(3)由于寫字樓所在區(qū)域剛有一化工廠建成投產(chǎn),區(qū)域環(huán)境受到一定的污染,租金將長期受到負(fù)面影響,預(yù)計(jì)每年租金損失為7萬元。(4)該類寫字樓的報(bào)酬率為10%,銀行貸款年利率為5%,土地報(bào)酬率為8%。(5)假設(shè)除空調(diào)以外,殘值率均為零。試求該寫字樓于2017年10月1日的折舊總額和現(xiàn)值。
【答案】:
32、某商場的建筑面積6000m2,土地使用期限40年,從2008年10月1日起計(jì),不可續(xù)期。該商城于2010年10月1日進(jìn)行了抵押貸款,貸款金額600萬元,貸款期限10年,貸款年利率6%(貸款期間貸款利率不變),每年等額償還本息。抵押當(dāng)時(shí)的貸款成數(shù)為6成,現(xiàn)實(shí)社會一般貸款成數(shù)為5成。調(diào)查得知,現(xiàn)在附近類似商場較樂觀、最可能和較保守的年凈收益分別為600萬元、560萬元和500萬元。該商場除上述貸款外無其他法定優(yōu)先受償款,房地產(chǎn)報(bào)酬率為8%。請計(jì)算該商場2013年10月1日的再次抵押價(jià)值以及正常市場條件下帶抵押合同的購買價(jià)格(分別計(jì)算以下兩種購買方式下的購買價(jià)格:一是購買者購買后按原償還方式承擔(dān)還款義務(wù);二是購買者一次性償還剩余貸款后購買)。(10分)
【答案】:(1)求解2013年10月1日再次抵押價(jià)值再次抵押價(jià)值=未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價(jià)值-已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額-其他法定優(yōu)先受償款=未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價(jià)值-(已抵押貸款余額/社會一般貸款成數(shù))-其他法定優(yōu)先受償款1)2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償款下的市場價(jià)值抵押目的估價(jià)遵循謹(jǐn)慎原則,在用收益法評估時(shí),年凈收益應(yīng)采用較保守估計(jì)值500萬元,收益期限為40年-5年=35年,利用公式:V=A/Y×[1-1/(1+Y)
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