大連豪森茗家房地產(chǎn)項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告

可修改歡送下載精品Word可修改歡送下載精品Word可修改歡送下載精品Word豪森茗家工程整體開展戰(zhàn)略報(bào)告Haosenmingjiaxiangmuzhengtifazhanzhanluebaogao目錄第一局部大連市房地產(chǎn)總體狀況分析一、 大連市總體概況二、 大連市總體社會(huì)和經(jīng)濟(jì)開展概況第二局部大連市房地產(chǎn)環(huán)境與現(xiàn)狀一、 大連市整體房地產(chǎn)市場(chǎng)分析二、大連市房地產(chǎn)未來(lái)開展趨勢(shì)第三局部大連典型高檔工程分析一、 大連高檔工程分布區(qū)域特征分析二、 價(jià)格分析三、 典型工程分析四、 主流戶型分析五、 目標(biāo)客群層次分析第四局部工程地塊解析一、 工程地塊概況二、 地塊價(jià)值研判及工程地位第五局部工程整體開展定位建議一、 工程整體開展定位需要解決的核心問(wèn)題二、 工程SWOT分析三、 工程競(jìng)爭(zhēng)總戰(zhàn)略----敏銳的市場(chǎng)時(shí)機(jī)主義者四、 工程客戶定位五、 工程核心競(jìng)爭(zhēng)力分析六、 工程戰(zhàn)略定位七、 工程產(chǎn)品定位第六局部工程整體規(guī)劃建議一、 開發(fā)類型選擇及組合建議二、 開發(fā)節(jié)奏分析建議三、 容積率建議四、 公共設(shè)施建議第七局部產(chǎn)品可打造核心競(jìng)爭(zhēng)力的總結(jié)第一局部大連市房地產(chǎn)總體狀況分析大連市總體概況大連市作為遼寧省的第二大城市，利用其自身的旅游資源作為城市開展的先導(dǎo)，已經(jīng)成為遼寧省乃至整個(gè)東北地區(qū)的經(jīng)濟(jì)、文化、商貿(mào)中心。地理位置大連市地處歐亞大陸東岸,中國(guó)東北遼東半島最南端,位于東經(jīng)120度58分至123度31、北緯38度43分至40度10分之間,東瀕黃海,西臨渤海,南與山東半島隔海相望,北依遼闊的東北平原。是東北、華北、華東以及世界各地的海上門戶,是重要的港口、貿(mào)易、工業(yè)、旅游城市。交通區(qū)位大連市是遼寧以及東北地區(qū)的交通樞紐，鐵路、航運(yùn)、空運(yùn)十分興旺，沈大高速公路直接連接著東北地區(qū)的心臟地帶—沈陽(yáng)，作為東北地區(qū)最大的港口，大連成為了整個(gè)東北亞地區(qū)與外界交流的樞紐。氣候特征大連市位于北半球的暖溫帶地區(qū)，具有海洋性特點(diǎn)的暖溫帶大陸性季風(fēng)氣候，冬無(wú)嚴(yán)寒，夏無(wú)酷暑，四季清楚。年平均氣溫10.5攝氏度,年降水量550--950毫米，全年日照總時(shí)數(shù)為2500—行政區(qū)劃現(xiàn)轄3個(gè)縣級(jí)市(瓦房店市、普蘭店市、莊河市)、1個(gè)縣(長(zhǎng)海縣)和6個(gè)區(qū)(中山區(qū)、西崗區(qū)、沙河口區(qū)、甘井子區(qū)、旅順口區(qū)、金州區(qū))。另外,還有4個(gè)國(guó)家級(jí)對(duì)外開放先導(dǎo)區(qū)(開發(fā)區(qū)、保稅區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、金石灘國(guó)家旅游度假區(qū))。大連市總體社會(huì)和經(jīng)濟(jì)開展概況國(guó)內(nèi)貿(mào)易-----領(lǐng)先東北市場(chǎng)，未來(lái)成長(zhǎng)性高2005年，完成社會(huì)消費(fèi)品零售總額782.1億元，比上年增長(zhǎng)9.3%。從經(jīng)濟(jì)類型看，國(guó)有經(jīng)濟(jì)消費(fèi)品零售額28.99億元，比上年下降4.8%;股份制經(jīng)濟(jì)消費(fèi)品零售額151.48億元，比上年增長(zhǎng)33%；外商及港澳臺(tái)經(jīng)濟(jì)消費(fèi)品零售額38.72億元，增長(zhǎng)7.4%。同比東北其它各大中城市，大連各項(xiàng)指標(biāo)均位于領(lǐng)先地位。對(duì)外貿(mào)易-----引導(dǎo)東北市場(chǎng)，對(duì)外開放性高上半年，全市自營(yíng)進(jìn)出口完成132.5億美元，同比增長(zhǎng)20.3%。其中，外貿(mào)出口71.7億美元，同比增長(zhǎng)25.2%，與全國(guó)出口增速持平，完成全市全年出口任務(wù)的50%，首次實(shí)現(xiàn)時(shí)間過(guò)半，任務(wù)過(guò)半，為完成全年出口任務(wù)奠定了良好的根底；自營(yíng)進(jìn)口60.8億美元，同比增長(zhǎng)15%。新的城市開展格局已經(jīng)形成傳統(tǒng)效勞業(yè)持續(xù)升級(jí)，現(xiàn)代效勞業(yè)加快開展。城市開展空間和產(chǎn)業(yè)布局調(diào)整取得重大進(jìn)展，大連經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、金州區(qū)、旅順口區(qū)及其開發(fā)區(qū)等區(qū)域開發(fā)建設(shè)成效顯著，東西南北中各具特色的開展新空間根本形成，經(jīng)濟(jì)開展的后勁進(jìn)一步增強(qiáng)。城市環(huán)境進(jìn)一步改善，居住﹠度假型城市根底形成。2001年，本市榮獲聯(lián)合國(guó)環(huán)境規(guī)劃署授予的環(huán)境"全球500佳"，成為我國(guó)第一個(gè)獲此殊榮的城市，國(guó)家建設(shè)部授予本市"中國(guó)人居環(huán)境獎(jiǎng)"?？諝赓|(zhì)量到達(dá)二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，其中空氣污染指數(shù)一級(jí)天數(shù)達(dá)89天，在全國(guó)47個(gè)重點(diǎn)城市中排第10位。近岸海域中南部沿海以及大窯灣、小窯灣水質(zhì)各項(xiàng)監(jiān)測(cè)指標(biāo)全部達(dá)標(biāo)。飲用水源水質(zhì)良好，碧流河水庫(kù)、英那河水庫(kù)全年達(dá)標(biāo)率為100%。市區(qū)交通噪聲均值低于國(guó)家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。馬欄河、付家莊、旅順口區(qū)及長(zhǎng)?？h的污水處理廠建成投入運(yùn)營(yíng)。市中心區(qū)生活污水處理率到達(dá)70%。主打旅游城市名片，建設(shè)良好的城市形象2005年，完成旅游總收入247.66億元，增長(zhǎng)22.3%。其中，旅游創(chuàng)匯8.28億美元，增長(zhǎng)29.9%。接待海外游客116.59萬(wàn)人次，增長(zhǎng)28.1%。金融業(yè)運(yùn)行平穩(wěn)，為房地產(chǎn)建立了良好的融資根底2005年年末全市金融機(jī)構(gòu)本外幣存款余額3697億元，貸款余額2356億元，同比分別增長(zhǎng)14.1％和14.1％。金融機(jī)構(gòu)密度和資金總量居?xùn)|北之首，全國(guó)15個(gè)副省級(jí)城市第六，初步建立起東北地區(qū)的金融中心。居民生活水平逐年提高2005年城市居民人均可支配收入到達(dá)11098元，2000到2005年年均增長(zhǎng)11.5%。城市居民人均住宅建筑面積由17.4平方米提高到23.2平方米。據(jù)預(yù)測(cè)，到2022年城市居民人均可支配收入到達(dá)18000元，城鄉(xiāng)居民家庭恩格爾系數(shù)下降到35%以下，城市居民人均住宅建筑面積到達(dá)28平方米。居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)將發(fā)生明顯變化，消費(fèi)檔次不斷提升，住房、汽車、旅游等消費(fèi)熱點(diǎn)正在形成。人均期望壽命到達(dá)75歲。城市功能全面提升城鎮(zhèn)化率到達(dá)70%以上。與現(xiàn)代化大都市相適應(yīng)的根底設(shè)施框架體系根本形成，中心城市的輻射力和綜合效勞功能顯著增強(qiáng)，初步建立全國(guó)一流的對(duì)外開放、總部經(jīng)濟(jì)、技術(shù)創(chuàng)新和現(xiàn)代人才高地。房地產(chǎn)投資穩(wěn)步增長(zhǎng)房地產(chǎn)投資與固定資產(chǎn)投資協(xié)調(diào)關(guān)系分析，2004年大連市國(guó)民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)呈現(xiàn)正常、平穩(wěn)、健康的開展勢(shì)頭，速度、結(jié)構(gòu)、效益保持協(xié)調(diào)，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量進(jìn)一步提高。固定資產(chǎn)投資恢復(fù)性增長(zhǎng)，投資結(jié)構(gòu)比擬合理。全市全年固定資產(chǎn)投資累計(jì)完成716.2億元，其中房地產(chǎn)投資完成208.8億元，增長(zhǎng)38.1%，占固定資產(chǎn)投資額的29%。近幾年來(lái)，大連市房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比重逐年減少，到2005年將在25%～30%這一理想的區(qū)間之內(nèi)。

城市根底設(shè)施優(yōu)化，城市功能日趨完善2005年，各種運(yùn)輸方式貨物周轉(zhuǎn)量771.3億噸公里，比上年增長(zhǎng)5.4%。完成旅客周轉(zhuǎn)量87.7億人公里，比上年增長(zhǎng)9.2%。大連地區(qū)沿海港口貨物吞吐量1.05億噸，比上年增長(zhǎng)8.5%；港口集裝箱吞吐量達(dá)121.7萬(wàn)標(biāo)箱，增長(zhǎng)20.4%。沿海港口旅客吞吐量767萬(wàn)人次，比上年增長(zhǎng)10.6%。大連周水子國(guó)際機(jī)場(chǎng)全年完成旅客吞吐量306.4萬(wàn)人次，比上年增長(zhǎng)11.4%；完成貨郵吞吐量8萬(wàn)噸，增長(zhǎng)4.9%；新增6條國(guó)內(nèi)航線、4條國(guó)際航線。第二局部大連市房地產(chǎn)環(huán)境與現(xiàn)狀大連市整體房地產(chǎn)市場(chǎng)分析1、根本與國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)高速開展同步從02年開始大連房地產(chǎn)開始步入全面恢復(fù)期，受全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)大環(huán)境的影響，大連市04至05年進(jìn)入高速開展期。根本與國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)同步快速開展，基于大連市的龐大的流動(dòng)人口和產(chǎn)業(yè)根底支撐，大連的整體房地產(chǎn)市場(chǎng)保持比擬快速的開展，泡沫成份較小。整體開展水平居于國(guó)內(nèi)中上游水平在房地產(chǎn)市場(chǎng)起步前期階段，大連本地的房地產(chǎn)開發(fā)商大多是由非專業(yè)的私營(yíng)企業(yè)主或政府官員轉(zhuǎn)變而來(lái)，缺乏雄厚的資金實(shí)力，沒(méi)有專業(yè)的開發(fā)能力與成熟的開發(fā)理念，缺乏遠(yuǎn)見(jiàn)與超前的思維，整體開發(fā)水平偏低。而開發(fā)多為通過(guò)“暗箱操作〞獲取土地、以預(yù)售樓花“空手套白狼〞等手段進(jìn)行不標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)作的“暴利模式〞，缺乏創(chuàng)新的樓盤精品與市場(chǎng)亮點(diǎn)。自萬(wàn)科等國(guó)內(nèi)外知名房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入后整體水平提高較大，再加上外鄉(xiāng)開發(fā)商的崛起，如萬(wàn)達(dá)、億達(dá)等，大連房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體開發(fā)水平呈現(xiàn)出質(zhì)的飛躍。3、 大連經(jīng)濟(jì)的快速開展，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售量大幅增長(zhǎng)，多集中在3500—5500元／㎡的中低價(jià)位住宅2005年大連房地產(chǎn)市場(chǎng)取得了較好的增長(zhǎng)，主要表達(dá)在銷售量的大幅增長(zhǎng)，但均價(jià)偏低，成交集中在3500-5500元/㎡以下的低價(jià)位住宅，而且多集中于城市邊緣地帶。4、 供給結(jié)構(gòu)不合理，對(duì)中高檔住宅有需求，但是缺乏有效供給，整體規(guī)劃水平難以滿足需求大連房地產(chǎn)市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)不合理，存在著低檔市場(chǎng)供不應(yīng)求，中高檔市場(chǎng)呈現(xiàn)緩慢成交現(xiàn)象，但實(shí)際上市場(chǎng)對(duì)中高檔住宅是有需求的，只是市場(chǎng)上中高檔產(chǎn)品在品質(zhì)、規(guī)劃、社區(qū)氣氛營(yíng)造等方面欠缺創(chuàng)新意念，性價(jià)比不高，未能獲得消費(fèi)者的認(rèn)可，缺乏有效的供給，因而中高檔市場(chǎng)仍存在較大的需求空間。5、 大連中高檔住宅〔7000元／㎡以上〕分析①市場(chǎng)平穩(wěn)，缺乏亮點(diǎn)，與中低價(jià)位住宅相比，銷售速度緩慢，由產(chǎn)品自身品質(zhì)的平庸特征決定了其銷售速度緩慢。②大連的高收入人群一般都已經(jīng)擁有住房，購(gòu)房屬于更換型需求，對(duì)產(chǎn)品性能要求較高，如要求環(huán)境優(yōu)美、空氣清新、配套完美、要有與眾不同的尊貴感等等。③大連由于自身自然資源的豐富，中高檔住宅多集中于臨海位置，如星海灣區(qū)域、老虎灘區(qū)域、東港區(qū)域。④現(xiàn)今大連城市開展速度加快，中心區(qū)域的土地越來(lái)越稀少，＂物以稀為貴＂再加上自身的配套設(shè)施的成熟以及良好的居住環(huán)境，中心區(qū)域的價(jià)值必將得以實(shí)現(xiàn)。⑤眾多實(shí)力雄厚的本地和外地開展商相繼屯兵星海，蓄勢(shì)待發(fā)，打造各具特色的中高檔住宅社區(qū)。⑥未來(lái)星海灣將會(huì)成為大連高檔住宅的核心開展區(qū)域。大連房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)土地—左手收網(wǎng)右手揚(yáng)鞭國(guó)土資源部在6月初表態(tài)，閑置土地的收回與違法違規(guī)用地的查處將在未來(lái)加大力度。此前一度“失效〞的土地閑置2年以上未開發(fā)即可收回的政策，將重新啟動(dòng)。另一邊，將土地用途多用于保障類住房供給也是未來(lái)的土地政策趨勢(shì)之一，別墅類用地已經(jīng)全部叫停，而經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的建設(shè)將成為未來(lái)各城市房地產(chǎn)開發(fā)的重頭戲?，F(xiàn)今大連市場(chǎng)剛性需求依然存在，但多集中于中低價(jià)位住宅，面對(duì)越發(fā)稀缺的土地資源，中高檔住宅的土地規(guī)劃空間將會(huì)受到越來(lái)越多的限制。融資—關(guān)鍵在金融變革“國(guó)六條〞下發(fā)后不久，銀監(jiān)會(huì)提出嚴(yán)控信貸風(fēng)險(xiǎn)的六點(diǎn)意見(jiàn)，其中之一便是商業(yè)銀行要停止與各地政府簽訂授信合作協(xié)議，同時(shí)整頓各類打捆貸款，開發(fā)商最后一條融通之路也被堵死。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，規(guī)模和資金實(shí)力較弱的小公司必然會(huì)在今后的金融風(fēng)險(xiǎn)中倒閉或被吞并。大的公司也必然會(huì)積極尋求各種融資途徑來(lái)充實(shí)和完善自己，這場(chǎng)行業(yè)革命后，會(huì)形成一個(gè)新的行業(yè)秩序，房地產(chǎn)業(yè)也會(huì)走上健康的道路?？v觀大連房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，能讓人們記住名字或知其開發(fā)知名工程的開發(fā)商很少，究其原因，一是緣于市場(chǎng)開展的不標(biāo)準(zhǔn)性，二是緣于企業(yè)自身沒(méi)有相應(yīng)的品牌意識(shí)和長(zhǎng)期的戰(zhàn)略眼光，使企業(yè)本身始終停留在一個(gè)初級(jí)階段，過(guò)于注重工程的眼前利益，并沒(méi)有將運(yùn)營(yíng)產(chǎn)品上升到一個(gè)品牌建設(shè)的階段。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的大環(huán)境而言，層出不窮、參差不齊的開發(fā)商并不能給廣闊的購(gòu)房者帶來(lái)足夠的保障和長(zhǎng)遠(yuǎn)、優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品以及效勞，房地產(chǎn)行業(yè)新一輪的大浪淘沙即將到來(lái)，我們所迎接的將是一個(gè)更為標(biāo)準(zhǔn)、更為優(yōu)質(zhì)、更為購(gòu)房者利益著想的一個(gè)新的市場(chǎng)格局。結(jié)構(gòu)—政策博弈現(xiàn)實(shí)怪圈自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房〔含經(jīng)濟(jì)適用住房〕國(guó)家政策的硬性出臺(tái)，必然導(dǎo)致在今后的房地產(chǎn)開發(fā)、規(guī)劃中，中小戶型將成為市場(chǎng)上的主導(dǎo)產(chǎn)品，但各個(gè)區(qū)域市場(chǎng)情況和需求不同，產(chǎn)品不能適應(yīng)市場(chǎng)的情況也會(huì)出現(xiàn)在局部的市場(chǎng)中。同時(shí)，市場(chǎng)上少有的大戶型產(chǎn)品將成為中高端客群競(jìng)逐的對(duì)象。大連的目前市場(chǎng)狀況而言，周遍工程多為中低檔住宅，切合廣闊購(gòu)房者的真實(shí)需要，市中心及風(fēng)景地帶均為中高檔住宅的聚集地，其戶型較大，其針對(duì)客群相對(duì)狹窄，且去化緩慢。新政策的實(shí)施，在未來(lái)的大連市場(chǎng)中，面對(duì)市場(chǎng)上的剛性需求，會(huì)進(jìn)一步平衡供給關(guān)系。與此同時(shí)，市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)的改變，也會(huì)對(duì)市場(chǎng)上的中高檔產(chǎn)品形成一定的刺激。房?jī)r(jià)—整體平穩(wěn)小幅下滑局部下跌＂國(guó)六條＂出臺(tái)后，房地產(chǎn)市場(chǎng)即將進(jìn)入一個(gè)調(diào)整的時(shí)期，直接影響便是市場(chǎng)供給量、成交量進(jìn)一步萎縮，面世工程的減少，直接影響當(dāng)然是價(jià)格上的調(diào)整。但是這種調(diào)整會(huì)是逐步的、漸進(jìn)的過(guò)程，幅度也會(huì)是有限的。但是指望整體市場(chǎng)價(jià)格有一個(gè)比擬大的下跌仍然是可能性不大。作為一個(gè)國(guó)家支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)行業(yè)，國(guó)家的政策調(diào)控只能在宏觀上起到對(duì)市場(chǎng)的引導(dǎo)和輔助作用，最終還是要依靠市場(chǎng)自身的調(diào)節(jié)作用做進(jìn)一步的規(guī)整和調(diào)理。從整體上看，房地產(chǎn)業(yè)還是在健康和正確的軌跡上，只是一些較為興旺的沿海城市出現(xiàn)了一些價(jià)格泡沫，政策的出臺(tái)是在打壓市場(chǎng)中不健康的東西，是對(duì)市場(chǎng)的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)作用，在這種針對(duì)性的政策下，過(guò)高的價(jià)格和不健康的東西必然會(huì)被市場(chǎng)所屏棄。大連市房地產(chǎn)未來(lái)開展趨勢(shì)產(chǎn)業(yè)政策走勢(shì)國(guó)務(wù)院出臺(tái)政策措施，著力解決當(dāng)前房地產(chǎn)領(lǐng)域存在的突出問(wèn)題，堅(jiān)決不移地把房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，努力促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康開展。宏觀調(diào)控政策效應(yīng)開始顯現(xiàn)，房地產(chǎn)投資規(guī)模增長(zhǎng)趨勢(shì)得到控制，住房需求結(jié)構(gòu)逐步趨于合理、住房?jī)r(jià)格趨于穩(wěn)定、房地產(chǎn)市場(chǎng)趨于理性。房地產(chǎn)已經(jīng)成為大連最為重要的產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)業(yè)投資對(duì)大連固定資產(chǎn)投資的增長(zhǎng)形成了巨大拉動(dòng)，已經(jīng)成為推動(dòng)大連經(jīng)濟(jì)社會(huì)加快開展的引擎。為了拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的開展和GDP的快速增長(zhǎng)政府依然會(huì)積極支持房地產(chǎn)業(yè)的開展。供給市場(chǎng)走勢(shì)高檔市場(chǎng)〔7500元／㎡以上〕：飽和狀態(tài)、供大于求。近年來(lái)，隨著東部興旺省份市場(chǎng)的充分開展，越來(lái)越多的企業(yè)要開拓東北市場(chǎng)，而進(jìn)軍東北就必然先搶占大連?？腿悍矫?，消費(fèi)能力較強(qiáng)的中外籍管理人員對(duì)大連的中高檔市場(chǎng)也情有獨(dú)鐘。② 中檔市場(chǎng)〔5500－7500元／㎡〕：市場(chǎng)的中間層、平緩狀態(tài)、供求大體平衡。城市精英族群、白領(lǐng)、公務(wù)員階層和個(gè)體業(yè)主仍是需求主體。低檔市場(chǎng)〔5500元／㎡以下〕：市場(chǎng)主體、前景大好、供不應(yīng)求。隨著“大大連〞的整體規(guī)劃，城市建設(shè)進(jìn)程會(huì)進(jìn)一步加快。大連是整個(gè)東北三省讓外地人尋找“城市夢(mèng)〞的理想城市，大學(xué)的擴(kuò)招和戶籍政策的逐步開放，這局部人的住房需求將成為推動(dòng)大連房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要?jiǎng)恿χ?，他們的住宅需求主要針?duì)中低檔市場(chǎng)。產(chǎn)品開發(fā)走勢(shì)今后的土地供給政策、住房結(jié)構(gòu)調(diào)整以及以稅收為手段的調(diào)控政策，都將引導(dǎo)開發(fā)商轉(zhuǎn)向普通住房開發(fā)領(lǐng)域，尤其是目前市場(chǎng)上缺口較大的中小戶型、中低價(jià)位住房。因此，開發(fā)企業(yè)會(huì)從戶型、配套、園林、可持續(xù)開展等多方面重新認(rèn)識(shí)和定位產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、產(chǎn)品質(zhì)量、后續(xù)效勞等方面進(jìn)行改良，為購(gòu)房者建造更多面積合理、功能完善、性價(jià)比高的住宅產(chǎn)品。伴隨著中小戶型、中低價(jià)位住宅熱銷局面的持續(xù)，房地產(chǎn)市場(chǎng)已然進(jìn)入群眾消費(fèi)時(shí)代，普通百姓的購(gòu)房需求正在得到釋放。需求走勢(shì)隨著國(guó)家宏觀政策的調(diào)整，在未來(lái)的一段時(shí)間里，房地產(chǎn)市場(chǎng)的具體供給結(jié)構(gòu)將會(huì)發(fā)生較大的改變，首先，“國(guó)六條〞中鄭重規(guī)定了90㎡的中小戶型將占到每個(gè)城市總體開發(fā)量的70%以上，這就意味著在將來(lái)的一段時(shí)間里，市場(chǎng)上的中小戶型將成為房地產(chǎn)供給市場(chǎng)上的主角。同時(shí)，大戶型的市場(chǎng)需求也必然有增長(zhǎng)的趨勢(shì)，市場(chǎng)上大戶型的供給量減少，會(huì)導(dǎo)致中高檔的購(gòu)房者難以滿足自身的居住要求，大戶型的產(chǎn)品也必然會(huì)成為市場(chǎng)上的緊俏產(chǎn)品。開發(fā)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)走勢(shì)大連目前形成了外鄉(xiāng)品牌企業(yè)如萬(wàn)達(dá)、億達(dá)等，外地企業(yè)如萬(wàn)科等共分天下的格局，大連已成為外埠、國(guó)際房地產(chǎn)巨頭競(jìng)爭(zhēng)的焦點(diǎn)。品牌、產(chǎn)品品質(zhì)、規(guī)模經(jīng)營(yíng)、誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)、營(yíng)銷創(chuàng)新成為立足大連市場(chǎng)的重要因素。

隨著土地市場(chǎng)的透明化、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)環(huán)境的優(yōu)化以及購(gòu)房者的理性化，品牌、質(zhì)量將成為競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵。土地交易實(shí)行招、拍、掛的方式使大連房地產(chǎn)開發(fā)主體形成多元化格局，外來(lái)企業(yè)的強(qiáng)勢(shì)進(jìn)駐，大連市開發(fā)陣營(yíng)的迅速調(diào)整，中小型開展商受融資渠道和拿不到好地等限制，“勢(shì)力〞將會(huì)越來(lái)越弱，整個(gè)開發(fā)格局“強(qiáng)者更強(qiáng)〞的局面在2007年將會(huì)更為突出。萬(wàn)科等國(guó)內(nèi)外知名的開發(fā)商在大連房地產(chǎn)市場(chǎng)扮演著“領(lǐng)導(dǎo)者〞的角色，雖然大連外鄉(xiāng)開發(fā)商眾多，但是整體資金實(shí)力以及其他諸多方面應(yīng)然與國(guó)內(nèi)外先進(jìn)水平存在著一定的距離，企業(yè)的綜合競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)，在接下來(lái)的幾輪新的競(jìng)爭(zhēng)中，必然會(huì)淘汰一批實(shí)力較弱的企業(yè)，在經(jīng)過(guò)幾番“洗禮〞過(guò)后，大連的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)也會(huì)走上新的軌道。各大板塊分析中山區(qū)【中山廣場(chǎng)板塊】因?yàn)橄∮?，所以珍貴。現(xiàn)在的中山廣場(chǎng)也幾乎被人們所遺忘了，遺忘的理由是此區(qū)域的房?jī)r(jià)實(shí)在是讓人望而卻步，由于中山廣場(chǎng)處于大連CBD的核心局部中，決定了該區(qū)域以寫字間和商住公寓為主要成分，例如中山9號(hào)、名仕國(guó)際、嘉和把戲年華、悅泰林里、銀洲國(guó)際大廈和安達(dá)商務(wù)大廈等。在未來(lái)，該區(qū)域的可使用土地殆盡，新開發(fā)的樓盤也會(huì)越來(lái)越少，其升值的空間必然會(huì)得到進(jìn)一步的提升?！緰|港板塊】東港板塊是一個(gè)新興的區(qū)域，其緊接大連CBD核心商務(wù)區(qū)，由于政府規(guī)劃的因素，在大連重現(xiàn)香港“維多利亞灣〞也將成為現(xiàn)實(shí)，再加上其獨(dú)有的北海資源，因此該區(qū)域的房?jī)r(jià)和供給水平還有很大的上升空間?！窘夥怕钒鍓K】解放路板塊是大連的傳統(tǒng)的居住區(qū)域，其歷史悠久，交通配套和生活配套設(shè)施齊全，便利性不言而喻。隨著老城區(qū)的改造建設(shè)，在該區(qū)域內(nèi)涌現(xiàn)出大量的新樓盤，如泰宸伊景華園、中杰石葵秀景、青云林海、青云映山等。就未來(lái)而言，作為中山區(qū)內(nèi)為數(shù)不多的適宜居住區(qū)，其價(jià)值不可小視，價(jià)格也會(huì)突破心理承受價(jià)位，供不應(yīng)求的局面也不是沒(méi)有可能。【中南路板塊】2006年大連的房地產(chǎn)市場(chǎng)好似把中南路這塊宜居宜住的寶地遺忘了，其優(yōu)秀的自然條件和安逸的環(huán)境也提不起人們的興趣。相對(duì)而言，該區(qū)域內(nèi)幾乎沒(méi)有新樓盤面世，大大降低了該區(qū)域的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和吸引力。在未來(lái)，該區(qū)域的房?jī)r(jià)不會(huì)一如往前那樣令人只能瞻望?！纠匣┌鍓K】作為大連最為知名的國(guó)家4A級(jí)景區(qū)之一，大連的海景成為房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)中最為絢麗的一道風(fēng)景，相比于星海灣而言，老虎灘更多了幾分寧?kù)o和安逸，海的景色也多了幾分秀麗，如今面世的僅有帝柏灣可以與其優(yōu)越的自然環(huán)境相匹配，該區(qū)域是未來(lái)高檔工程的搖籃。西崗區(qū)【人民廣場(chǎng)板塊】西崗區(qū)雖小，但是五臟俱全，其各種醫(yī)療、學(xué)區(qū)、辦公、小區(qū)合而為一。人民廣場(chǎng)板塊作為大連市人民政府定居之所，其現(xiàn)時(shí)的房產(chǎn)價(jià)格被人們所忽略，同時(shí)成就了該區(qū)域成為大連房地產(chǎn)市場(chǎng)中性價(jià)比最高的區(qū)域，萬(wàn)達(dá)華府的熱銷不僅僅是開發(fā)商自身品牌價(jià)值的表達(dá)，地段價(jià)值也可略見(jiàn)一斑。隨著南北復(fù)興里的改造一步步的走進(jìn)，該區(qū)域必然會(huì)成為大連房地產(chǎn)市場(chǎng)上的熱門區(qū)域?！靖都仪f板塊】付家莊板塊擁有良好的自然環(huán)境和龐大的旅游資源，區(qū)域內(nèi)別墅較多，但已寂靜許久，這里不加贅述。沙河口區(qū)【星海灣板塊】星海灣板塊毫無(wú)疑問(wèn)是大連高檔住宅的聚集之地，在規(guī)劃中該區(qū)域并沒(méi)有特別“照顧〞普通市民，區(qū)域未來(lái)入市的居住類產(chǎn)品均為高檔工程，且投資型產(chǎn)品較多。說(shuō)它是富豪們的戰(zhàn)利品也毫不為過(guò)。選擇星海灣需要的是勇氣與實(shí)力，動(dòng)輒幾百萬(wàn)的房子不是誰(shuí)都可以詢問(wèn)價(jià)錢的。但是作為大連的龍脈寶地，其價(jià)值也還沒(méi)有完全被挖掘出來(lái)，與此同時(shí)，該區(qū)域的商務(wù)配套也正在逐步完善，未來(lái)一段時(shí)間，該區(qū)域的商務(wù)氣氛將越發(fā)濃厚。旅游、會(huì)展、金融、商務(wù)、商業(yè)、休閑娛樂(lè)等行業(yè)將逐步融合，其價(jià)格也會(huì)更讓普通老百姓們望而興嘆?！疚靼猜钒鍓K】西安路作為大連市第二大購(gòu)物區(qū)域，其規(guī)模已初露端倪。有著130多萬(wàn)平方米的西安路商業(yè)街，近年來(lái)隨著周邊常住居民的大量涌入，以及各種大型寫字樓、商業(yè)設(shè)施的不斷落成和完善，已經(jīng)成為一個(gè)被國(guó)內(nèi)同業(yè)矚目的大型商圈。根據(jù)政府的規(guī)劃，逐步把西安路打造成為與北京王府井、上海南京路等國(guó)內(nèi)知名商業(yè)街齊名的一個(gè)全國(guó)性商業(yè)街。在西安路兩側(cè)及其延展區(qū)域，出現(xiàn)了大量的商住復(fù)合體，如天興羅斯福中心、福佳新天地、民勇2005、寶發(fā)金鉆等知名工程。在未來(lái)，該區(qū)域也會(huì)以這樣的商住復(fù)合體為主，打造大連的購(gòu)物天堂?！拒浖@板塊】軟件園板塊二期完工后，將稱霸旅順南路，高新技術(shù)加艦艇港灣雙概念，把房?jī)r(jià)升向一個(gè)恐怖的巔峰，眾多開發(fā)商的涌入也刺激了房?jī)r(jià)的攀升，億達(dá)在該區(qū)域獨(dú)霸一方，其“指東打西〞的策略得到了市場(chǎng)的驗(yàn)證，單純依靠軟件園區(qū)內(nèi)的高知階層是行不通的，其針對(duì)軟件園的推廣戰(zhàn)略，吸引了大局部的非軟件園客群的目光，此局部客群看好的是品牌影響、建筑品質(zhì)以及區(qū)域的開展前景等。【錦繡板塊】此區(qū)域以適用、解困為標(biāo)榜，解決了很大一局部普通民眾的居住需求。甘井子區(qū)【西山水庫(kù)板塊】西山水庫(kù)板塊應(yīng)該是大連房地產(chǎn)市場(chǎng)變化最大的區(qū)域，以西街晶品為代表的，配合蓄勢(shì)待發(fā)的萬(wàn)科，也將造就大連房地產(chǎn)歷史上最具爭(zhēng)議的房?jī)r(jià)。在最近兩年的時(shí)間里，該區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)幾乎完成了由量到質(zhì)的飛躍。即將到來(lái)的十月也必將是西山水庫(kù)板塊新盤集體爆發(fā)的節(jié)點(diǎn)?！救鍓K】泉水區(qū)域?qū)儆谛屡d居住地帶，目前該區(qū)域居住氣氛已經(jīng)有了較大的改觀，物業(yè)價(jià)值也有了較大的提升，該區(qū)域也存在著一定的抗性，雖然華南區(qū)域的商業(yè)配套已經(jīng)朝完善化開展，但泉水區(qū)域的商業(yè)配套并沒(méi)有跟上，與早期的規(guī)劃相比已經(jīng)明顯滯后，但這似乎并不阻礙該區(qū)域物業(yè)價(jià)值的提升。該區(qū)域內(nèi)各工程的銷售進(jìn)度依然較快，歸根到底是廣闊市民對(duì)于房?jī)r(jià)的心理預(yù)期已經(jīng)有所提高，其所能承受的價(jià)格心理底線也被動(dòng)的抬高?！緳C(jī)場(chǎng)新區(qū)板塊】機(jī)場(chǎng)新區(qū)位于大連周水子國(guó)際機(jī)場(chǎng)南側(cè)地區(qū)，其中規(guī)劃居住面積455.78萬(wàn)平方米，總占地面積14.22平方公里。規(guī)劃總居住人口13萬(wàn)人，在總體布局上，機(jī)場(chǎng)新區(qū)分為四大功能區(qū)塊，分別為張前路東北地區(qū)—公共設(shè)施區(qū)，張前路西北地區(qū)—產(chǎn)業(yè)區(qū)，靠南側(cè)山體地區(qū)—居住及生態(tài)旅游區(qū)。此規(guī)劃一旦成型，對(duì)于改善區(qū)域交通，促進(jìn)區(qū)域開展至關(guān)重要。事實(shí)上，機(jī)場(chǎng)區(qū)域在2005年就有較為迅速的開展，房?jī)r(jià)升值也比擬迅速，該區(qū)域的特點(diǎn)是房?jī)r(jià)自西向東逐漸升高，且逐步朝大規(guī)模居住區(qū)開展?！拘∑綅u板塊】小平島屬于山海景。本世紀(jì)初，填海面積近60萬(wàn)平方米。小平島填海改造工程成為繼星海灣之后，大連又一個(gè)填海造地的大型工程。填海改造之后，小平島從一個(gè)岸地面積不大的自然海灣，變成了一個(gè)地勢(shì)微緩、線條優(yōu)美的人工海岸線。在科學(xué)規(guī)劃中所增加的陸地面積，為小平島創(chuàng)造了舊貌換新顏的開展契機(jī)，成為大連西部和西南海岸線上房地產(chǎn)和旅游開發(fā)的又一個(gè)重鎮(zhèn)。如今，代表著該區(qū)域未來(lái)形象的慧谷星空也已面世，各方面都已顯露，該區(qū)域未來(lái)開展?jié)摿薮?。第三局部大連典型高檔工程分析大連高檔工程分布區(qū)域特征分析房地產(chǎn)因其具有不動(dòng)的特性，所以雖均為高檔住宅樓盤，但是分布的區(qū)域不同，其產(chǎn)品的屬性也不相同，所吸引的客群也大相徑庭。區(qū)域名稱代表樓盤東港區(qū)域運(yùn)達(dá)·嘉洲陽(yáng)光金廣·東海岸星海灣區(qū)域世嘉·星海德源半島聽濤解放路區(qū)域尚品·南山青云映山老虎灘區(qū)域帝柏灣中山區(qū)的解放路區(qū)域、中南路區(qū)域和西崗區(qū)付家莊區(qū)域情況較為相似，雖離市中心不遠(yuǎn)，但均依山而建，周邊環(huán)境優(yōu)雅，處鬧市但不染塵埃，區(qū)域內(nèi)建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格蘊(yùn)涵著深厚的文化底蘊(yùn)，這里所聚集的客群大多具有較高的文化素養(yǎng)，懂得生活的樂(lè)趣與真意。老虎灘區(qū)域在其三大區(qū)域的根底上又擁有國(guó)家4A級(jí)景區(qū)的美號(hào)，其開發(fā)潛力還遠(yuǎn)沒(méi)有被挖掘。而今屹然崛起的東港區(qū)域，攜帶著“維多利亞灣〞的強(qiáng)勁勢(shì)頭強(qiáng)占了大連高檔工程的一個(gè)空白區(qū)域，其潛力也有待拭目。西崗區(qū)的體育場(chǎng)及市政府區(qū)域處于鬧市之中，周邊配套設(shè)施齊全，交通方便，且此處靠近市政府，兼之萬(wàn)達(dá)的品牌效應(yīng)，這里聚集的客群多為各業(yè)中的精英，或萬(wàn)達(dá)品牌的忠實(shí)擁護(hù)者，住在這了除了生活便利外，更是為了彰顯自己特殊的身份。但是區(qū)域后續(xù)力量明顯缺乏，現(xiàn)時(shí)面世工程相對(duì)較弱，大大降低了區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)力。沙河口區(qū)的星海灣區(qū)域靠近亞洲最大的星海廣場(chǎng)，近幾年這片區(qū)域開展迅速，已成為大連市的一顆明珠，這里以海景住宅為主，其建筑風(fēng)格磅礴大氣，氣勢(shì)渾厚，在這里的購(gòu)房客群如同其建筑風(fēng)格一般，胸懷大志，見(jiàn)識(shí)酌略，且來(lái)此置業(yè)者以外省市喜歡海景的客群居多。價(jià)格分析大連目前的市場(chǎng)面世高檔工程較為稀少，各大開發(fā)商都在關(guān)注國(guó)家政策后帶來(lái)的影響和形成的局面，在現(xiàn)在的面世工程中，上述八個(gè)工程〔青云映山已清盤〕根本可以代表所屬區(qū)域的根本狀況和未來(lái)開展前景，上述八個(gè)工程的市場(chǎng)均價(jià)根本都在7500元/㎡以上，整體價(jià)格較其它沿海大城市高檔樓盤市場(chǎng)稍低，惟有星海灣區(qū)域一枝獨(dú)秀，傲視四方。由上表可知，上述八大工程的銷售均價(jià)全部在7500元/㎡以上，其地段的價(jià)值遠(yuǎn)高于其他區(qū)域。在大連高檔樓盤中，由于土地價(jià)格及開發(fā)本錢的提高，純住宅工程已越來(lái)越稀缺，大局部的開發(fā)商已將目光集中于公寓或商業(yè)工程，因此也造就了目前大連高檔市場(chǎng)中純住宅工程的進(jìn)一步短缺。典型工程分析上述八大工程中，半島聽濤、尚品南山尚未進(jìn)入到實(shí)質(zhì)的銷售階段。運(yùn)達(dá)·嘉洲陽(yáng)光工程位置：港灣廣場(chǎng)東500米開發(fā)商：大連運(yùn)達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)工程總占地面積：50000㎡工程總建筑面積：240000㎡主力戶型：105-200㎡成交數(shù)量：55%價(jià)格：A2#27層7500元/㎡起，B1#25層7300元/㎡米起，C1#30層7600元/㎡起，C2#27層7100元/㎡起。均價(jià)8000元/㎡。樓盤簡(jiǎn)介：由大連運(yùn)達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)開發(fā)的運(yùn)達(dá)?嘉洲陽(yáng)光工程地處大連市中山區(qū)長(zhǎng)江東路與群眾街交叉位置〔即港灣廣場(chǎng)東行500米〕，地塊東西352米，南北140米，總面積4.35公頃，總建筑面積22萬(wàn)平方米，容積率4.25，內(nèi)含50000㎡商業(yè)空間、28000㎡空中花園、工程規(guī)劃建設(shè)成集大型商業(yè)、寫字樓、住宅于一體的高檔樓盤，其中包含高檔海景住宅9棟〔高層〕、寫字樓1棟〔21層〕、大型公建〔半地上三層公建，地下一層車庫(kù)〕和地上四層的空中花園，而住宅局部又分為A、B、C三個(gè)組團(tuán)，每個(gè)組團(tuán)三棟樓。由于工程自身所處的位置恰好位于即將改造的大連東港區(qū)，升值潛力巨大，再加上其復(fù)合型業(yè)態(tài)和前瞻性的規(guī)劃設(shè)計(jì)使其成為大連市和中山區(qū)重點(diǎn)建設(shè)工程。運(yùn)達(dá)?嘉洲陽(yáng)光是東港改造區(qū)率先啟動(dòng)的大規(guī)模、高品質(zhì)樓盤，它不僅僅顯示了工程自身的諸多優(yōu)點(diǎn)，更代表著走向世界的大連城市新形象。配套設(shè)施：

毗鄰人民路金融商務(wù)中心，周邊學(xué)校、醫(yī)院、商場(chǎng)相配套。小區(qū)內(nèi)設(shè)停車場(chǎng)、獨(dú)立寫字樓及5萬(wàn)平商業(yè)空間。周邊交通：坐擁港灣廣場(chǎng)，俯瞰未來(lái)的“維多利亞灣〞，交通便捷。優(yōu)勢(shì)分析本案位于市政府規(guī)劃“維多利亞灣〞的核心地帶，復(fù)合型港口帶來(lái)無(wú)限商機(jī)和升值遠(yuǎn)景，獨(dú)具特色的“北海〞景色，在大連海景房中獨(dú)樹一幟。同時(shí)又緊鄰中央CBD商務(wù)區(qū)，尖端區(qū)位不可復(fù)制。劣勢(shì)分析雖然市政府的遠(yuǎn)景目標(biāo)是將該區(qū)域建設(shè)成為大連的“維多利亞灣〞，但是目前的情況看，區(qū)域內(nèi)整體改建還未見(jiàn)雛形，再有熱電廠和火車會(huì)對(duì)將來(lái)的業(yè)主生活帶來(lái)一定的污染。工程本身規(guī)劃的公建面積體量較大，在銷售上會(huì)形成一定的阻力。金廣·東海岸工程位置：海之韻廣場(chǎng)開發(fā)商：大連金廣房地產(chǎn)開發(fā)工程總占地面積：120000㎡工程總建筑面積：230000㎡主力戶型：150㎡成交數(shù)量：10%價(jià)格：6888-9000元/㎡樓盤簡(jiǎn)介：金廣·東海岸東側(cè)為大連著名的海之韻公園，北側(cè)距海岸線200米左右，擁有1000余米超長(zhǎng)海岸線，距大連繁華商業(yè)區(qū)“青泥洼〞商圈4.8公里車程，距大連港碼頭3.4公里、距大連火車站4.8公里、距周水子國(guó)際機(jī)場(chǎng)18公里。一期推出6配套設(shè)施：

中小學(xué):35中學(xué)

幼兒園:愛(ài)兒坊

郵局:工商銀行、商業(yè)銀行

醫(yī)院:東海醫(yī)院、三八醫(yī)院、友誼醫(yī)院

其他:東海公園周邊交通：402，203路優(yōu)勢(shì)分析大社區(qū)、高品質(zhì)的住宅迎合市場(chǎng)主流需求完善周到的物業(yè)管理效勞也是吸引客戶的一個(gè)主要原因大片綠地和多重景觀的規(guī)劃成為本案的一個(gè)鮮明亮點(diǎn)海景資源獨(dú)樹一幟，毗鄰未來(lái)的“維多利亞灣〞劣勢(shì)分析周邊商業(yè)還未形成，市政根底設(shè)施的建設(shè)明顯滯后過(guò)于追求海景，局部戶型設(shè)置為北向客廳戶型選擇較少，且沒(méi)有小戶型交通不便世嘉·星海工程位置：沙河口區(qū)和平廣場(chǎng)西側(cè)，星海人家北側(cè)，功成街、西安路交界處開發(fā)商：大連遠(yuǎn)東房屋開發(fā)工程總占地面積：72000㎡工程總建筑面積：130000㎡主力戶型：100-180㎡成交數(shù)量：94%價(jià)格：起價(jià)為7280元/㎡，最高價(jià)位9800元/㎡，層差為100元/㎡。均價(jià)8000元/㎡。樓盤簡(jiǎn)介：本案為星海灣區(qū)域?yàn)閿?shù)不多的幾個(gè)適合生活的樓盤，相比其它星海區(qū)域樓盤相比，本案更注重居住的概念，既是身份地位的象征也是居家生活的好場(chǎng)所。一期推出3棟12層的小高層和5棟18層的高層，以大戶型為主，純居住規(guī)劃設(shè)計(jì)。配套設(shè)施：

毗鄰樂(lè)購(gòu)超市、銀泰百貨、國(guó)美電器、奧納影城等高檔商業(yè)場(chǎng)所。周邊交通：毗鄰和平廣場(chǎng)城市交通樞紐站。優(yōu)勢(shì)分析本案雖然位于星海區(qū)域的邊緣地帶，但近不失星海灣的氣度和身份，遠(yuǎn)不離寧?kù)o和悠然。不同于星海國(guó)寶、世紀(jì)經(jīng)典等純高檔住宅，本案地處寧?kù)o、安詳?shù)囟?，純居住的設(shè)計(jì)使本案成為星海區(qū)域內(nèi)屈指可數(shù)的居住型產(chǎn)品。在配套方面，緊鄰和平廣場(chǎng)，其優(yōu)勢(shì)不然而喻。交通方面，依靠和平廣場(chǎng)城市交通樞紐站，便利性不可附加。劣勢(shì)分析本案一期地塊面積較小，規(guī)劃為5棟18層的小高層和3棟12層的小高層，對(duì)于工程整體景觀上的規(guī)劃形成一定的空白點(diǎn)。小區(qū)整體被幾條道路橫穿小區(qū)，切割成幾塊對(duì)于物業(yè)管理是一個(gè)極大的挑戰(zhàn)。本案戶型配比擬為稀少，且沒(méi)有小戶型，戶型選擇較少。德源工程位置：沙河口區(qū)和平廣場(chǎng)西側(cè)功成街開發(fā)商：大連寶嘉房地產(chǎn)開發(fā)工程總占地面積：26200㎡工程總建筑面積：41894㎡主力戶型：140-170㎡成交數(shù)量：85%價(jià)格：8000-8900元/㎡樓盤簡(jiǎn)介：本案毗鄰和平廣場(chǎng)，和世嘉星海緊鄰，一共3棟18層點(diǎn)式小高層，4棟6層電梯住宅，1棟小高層住宅。以130-170㎡的大戶型為主，共265戶，價(jià)格8000至8900元/㎡不等，多層住宅中以150-170㎡的戶型為主，目前僅余20套左右。小高層著住宅中以130-150㎡。本案以德國(guó)精神為賣點(diǎn)，從建筑立面著手，表現(xiàn)出德國(guó)精中的嚴(yán)謹(jǐn)、簡(jiǎn)約、質(zhì)樸和精致，建筑整體采用德國(guó)“包豪斯〞的理念，是大連為數(shù)不多的貫徹“德式〞風(fēng)格的工程。配套設(shè)施：

毗鄰樂(lè)購(gòu)超市、銀泰百貨、國(guó)美電器、奧納影城等高檔商業(yè)場(chǎng)所。周邊交通：毗鄰和平廣場(chǎng)城市交通樞紐站。優(yōu)勢(shì)分析本案位于星海灣區(qū)域，緊鄰世嘉星海，在區(qū)位上和其有異曲同功之處。本案是大連唯一的一個(gè)主推“德式〞建筑風(fēng)格的工程。在交通方面和配套方面優(yōu)勢(shì)明顯。劣勢(shì)分析“德式〞只停留于建筑的外觀，對(duì)其內(nèi)在精髓未深入挖掘。戶型設(shè)計(jì)上出現(xiàn)漏洞，空凋預(yù)留機(jī)位成為難題。整體景觀設(shè)計(jì)上較為單一，中山路(大道)、西安路〔電車，汽車〕和西部大通道圍起來(lái)的三角形，造成一定的汽車尾氣污染和噪聲污染。帝柏灣工程位置：老虎灘與濱海路交匯處開發(fā)商：大連國(guó)泰房地產(chǎn)開發(fā)工程總占地面積：27800㎡工程總建筑面積：120000㎡主力戶型：100-200㎡[平層]200-400㎡[躍層]成交數(shù)量：60%價(jià)格：7200-13000元/㎡，均價(jià)在9000元/㎡左右樓盤簡(jiǎn)介：國(guó)家級(jí)4A景區(qū)首席灣區(qū)豪宅，中國(guó)首個(gè)國(guó)賓館禮遇社區(qū)，直駁中國(guó)第一親海大道——濱海路，融合海文化、與“國(guó)際私家游艇俱樂(lè)部〞聯(lián)動(dòng)開發(fā)?？偨ㄖ娣e12萬(wàn)平方米，7棟匠心府邸，600戶觀海尊貴尚居，戶戶通透。帝柏灣坐享景區(qū)內(nèi)118萬(wàn)平方米的原始綠地，在工程規(guī)劃初期，大面積的天然林木、植被得以原樣保存，借著緩坡地勢(shì)，形成獨(dú)特的內(nèi)部園林景觀及罕見(jiàn)的外部區(qū)域景觀。配套設(shè)施：

■醫(yī)療設(shè)施：403醫(yī)院、海港醫(yī)院、武警醫(yī)院■購(gòu)物設(shè)施：虎灘農(nóng)貿(mào)交易市場(chǎng)、山屏街農(nóng)貿(mào)集市、新瑪特、解放路商業(yè)圈■教育設(shè)施：瑞格中學(xué)、培根貴族幼兒園、小學(xué)；植物園望海小學(xué)；大連市少年宮■銀行金融：工商銀行、建設(shè)銀行、中國(guó)銀行、郵政儲(chǔ)蓄所■星級(jí)酒店：麗景酒店、21世紀(jì)酒店■休閑娛樂(lè)：漁人碼頭、帝柏灣會(huì)所、虎灘高爾夫練習(xí)場(chǎng)、虎灘樂(lè)園、石槽垂釣區(qū)、石槽海鮮坊周邊交通：2、4、30、402、403、404、712多條公交線路縱橫，交通便捷。優(yōu)勢(shì)分析毗鄰國(guó)家4A級(jí)景區(qū)—老虎灘，依山面海，自然環(huán)境優(yōu)勢(shì)明顯。周邊配套設(shè)施齊全。交通較為便捷。地段還未被全面開發(fā)，升值潛力巨大。工程的整體物管水平大大提升了本案的地位。劣勢(shì)分析戶型上多為三室以上戶型，總價(jià)較高。價(jià)格相對(duì)大連區(qū)域內(nèi)同性質(zhì)樓盤較高。青云映山工程位置：解放路中青街開發(fā)商：大連圣北房地產(chǎn)開發(fā)工程總占地面積：58600㎡工程總建筑面積：100000㎡主力戶型：110-140㎡〔占總體的44%〕成交數(shù)量：清盤價(jià)格：均價(jià)7500元/㎡以上樓盤簡(jiǎn)介：青云映山工程位于大連市中青街，占地面積5.86萬(wàn)平方米，擬建筑面積10萬(wàn)平方米。8棟8層電梯公寓，14—24層高層坡地景觀公寓，LOFT小公寓和遠(yuǎn)景式商街，目前已經(jīng)清盤。在戶型設(shè)計(jì)上，青云映山延續(xù)并完善了青云林海成熟的戶型風(fēng)格，多層和高層公寓面積集中在90～170平方米，11.7米的短進(jìn)深、多種窗形組合以及“五明〞設(shè)計(jì)，滿足通風(fēng)、采光、景觀等多種需求。在景觀設(shè)計(jì)上，青云映山沿著舒緩的坡地就勢(shì)設(shè)計(jì)了南北向的蜿蜒曲徑，使整個(gè)社區(qū)景觀得到了完整的延續(xù)，同樣以連綿的青山為依托，植被茂密層次豐富，空氣清晰日照充足。在建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)上，青云映山將有更大的創(chuàng)新，比方在多層公寓的設(shè)計(jì)上增加了電梯，以實(shí)現(xiàn)最切合實(shí)際的人性關(guān)心；在高層公寓設(shè)計(jì)上融入了LOFT立體空間概念，以展現(xiàn)當(dāng)代都市青年的個(gè)性魅力配套設(shè)施：

中小學(xué)：周邊分布高、中、小不同階段普通與重點(diǎn)學(xué)校10所,教育設(shè)施完善醫(yī)院：中山區(qū)人民醫(yī)院,市中醫(yī)院周邊交通：交通便利，2路、5路、30路、403路、521路、521路加車〔青云街〕等公交車到達(dá)。優(yōu)勢(shì)分析品牌優(yōu)勢(shì)：億達(dá)集團(tuán)區(qū)位優(yōu)勢(shì)：北接繁華市區(qū)，本身又位于環(huán)境優(yōu)美的山景內(nèi)。進(jìn)可得繁華、退又不失安逸。自然環(huán)境：工程地環(huán)境優(yōu)美，內(nèi)外都有青山郁郁，十分靜謐和優(yōu)美。區(qū)域認(rèn)可：青云映山承接青云林海的血統(tǒng)，戶型面積從50平方米至200工程本身的素質(zhì)：戶型上的多樣性與實(shí)用型；整體規(guī)劃的完整性；景觀設(shè)計(jì)上的獨(dú)具匠心；硬件配套上的保障。劣勢(shì)分析戶型面積跨度較大，客群階層較為寬泛，人群交雜。整個(gè)工程被分隔為兩個(gè)局部，破壞了工程的整體規(guī)劃。沒(méi)有發(fā)揮出整盤規(guī)劃、園林設(shè)計(jì)等優(yōu)勢(shì)。主流戶型分析90㎡14090㎡140㎡運(yùn)達(dá)·嘉洲陽(yáng)光金光東海岸世嘉星海德源半島聽濤尚品南山帝柏灣客戶認(rèn)同范圍青云映山暢銷戶型分析◆目前大連在售高檔住宅工程存在以下共同特點(diǎn)：各個(gè)樓盤的主力戶型均在三室以上，面積均在130㎡以上，市場(chǎng)占有率約為40%，其面積較為合理，市場(chǎng)反響良好，總價(jià)在100萬(wàn)左右，高檔工程的客群適于接受，目前市場(chǎng)存量不多。兩室產(chǎn)品市場(chǎng)放量較小，多集中于100㎡左右，戶型相對(duì)實(shí)用，根本上為市場(chǎng)自然消化，目標(biāo)客群為城市中的年輕一族，事業(yè)有成，尋求居住品質(zhì)的提高。180㎡以上的大面積戶型銷售狀況略顯遲滯，主要由于其面積過(guò)大，實(shí)用性不高，總房款過(guò)高，市場(chǎng)目標(biāo)客群相對(duì)狹窄。主力戶型設(shè)計(jì)總結(jié)運(yùn)達(dá)嘉洲陽(yáng)光金廣東海岸青云映山世嘉星海德源半島聽濤尚品南山帝柏灣戶型布局戶型方正，頂層為躍層戶型方正，通風(fēng)、采光好，實(shí)用率高戶型方正，通風(fēng)好。戶型方正，實(shí)用率高。戶型方正，實(shí)用率高，通風(fēng)采光好戶型方正，實(shí)用率高。戶型方正，實(shí)用率高。戶型轉(zhuǎn)角太多，不實(shí)用。電梯占有率一梯兩戶一梯三戶兩梯兩戶兩梯三戶一梯兩戶兩梯兩戶一梯兩戶兩梯兩戶一梯兩戶一梯兩戶一梯兩戶兩梯兩戶一梯兩戶兩梯兩戶一梯兩戶兩梯兩戶創(chuàng)新觀海電梯270°弧形陽(yáng)光室露臺(tái)與臥室相連。北向客廳開間七米以上。270°觀景陽(yáng)臺(tái)，客廳陽(yáng)光室270°觀景陽(yáng)光房，書臥相連，超長(zhǎng)弧式落地窗。陽(yáng)光室與客廳相連，加大采光度。客廳開間5.7米，弧形轉(zhuǎn)角窗，2.7米寬大型工作陽(yáng)臺(tái)，270°弧形主臥觀景飄窗，大面積的客廳弧形落地飄窗，入戶式花園，底層頂層送花園。寬落地觀景窗，觀景陽(yáng)光浴室，外探1.5米弊端走廊面積過(guò)大，浪費(fèi)面積。主臥無(wú)獨(dú)立衛(wèi)生間，客廳與主人房連體，私密性低，局部戶型客臥通道過(guò)長(zhǎng)。局部三室戶型主臥沒(méi)有衛(wèi)生間臥室全在一面相連，私密性低，進(jìn)深過(guò)長(zhǎng)，影響采光和通氣?？盏驒C(jī)位的設(shè)置存在一定隱患。走廊面積略大，浪費(fèi)面積。走廊面積略大，浪費(fèi)面積。走廊面積過(guò)大，嚴(yán)重浪費(fèi)面積。結(jié)構(gòu)較為繁瑣，臥室多集中于一側(cè)，影響私密性。市場(chǎng)上暢銷戶型的根本形態(tài)有：方正、實(shí)用率高，通風(fēng)采光好客廳大，房間多采用落地飄窗景觀好、南北朝向，洗手間采光通風(fēng)良好其創(chuàng)新元素有：觀景雙〔大〕〔弧形〕陽(yáng)臺(tái)、凸窗、弧形大飄窗、270°轉(zhuǎn)角大飄窗、270°圓形大飄窗、衣帽間、臥室連書房、兩房加一室〔功能室，實(shí)為小房〕、陽(yáng)光露臺(tái)、落地窗、書房加陽(yáng)臺(tái)。市場(chǎng)上暢銷戶型主要以90-140㎡之間的〔兩房占有一定的比例〕三房為主。目標(biāo)客群層次分析客戶特征客戶的具像描述購(gòu)置動(dòng)機(jī)頂端客戶客戶層面窄，對(duì)價(jià)格不太敏感追求尊貴感，希望彰顯非凡的身份，向往與眾不同的舒適的生活，認(rèn)同高標(biāo)準(zhǔn)的效勞品質(zhì)稀缺物業(yè)，轉(zhuǎn)化為度假需求，彰顯身份高端客戶高級(jí)公務(wù)員及高層領(lǐng)導(dǎo)、商務(wù)人士，對(duì)價(jià)格不太敏感注重生活的品味和品質(zhì)，崇尚舒適、自由和自然，講究身份感與品質(zhì)感時(shí)尚感與品質(zhì)效勞,實(shí)現(xiàn)特定的生活習(xí)慣，規(guī)模突顯價(jià)值中高端客戶高級(jí)白領(lǐng)精英及企業(yè)管理層、私營(yíng)企業(yè)主、商務(wù)人士取決于物業(yè)的檔次、品質(zhì)感注重交通與居住的舒適度、平安性及私密性，對(duì)價(jià)格較為敏感改善居住環(huán)境，形成特定的生活群體中端客戶都市白領(lǐng)階層、技術(shù)人員及投資客注重物業(yè)的交通環(huán)境及升值潛力，對(duì)價(jià)格敏感為滿足居住需求，而標(biāo)準(zhǔn)一種特定的生活方式中低端客戶外來(lái)年輕人、員工福利房及投資注重物業(yè)的交通及價(jià)格，對(duì)物業(yè)品質(zhì)有一定的要求，增加企業(yè)凝聚力，提高工作/交通效率具有較高的價(jià)值優(yōu)勢(shì)結(jié)論：目前主流客戶群為區(qū)域內(nèi)的中高端、高端客戶為主以及局部的頂端客戶，以城市白領(lǐng)階層、中小私營(yíng)企業(yè)主、泛公務(wù)員、高層領(lǐng)導(dǎo)、商務(wù)人士為主要消費(fèi)群體。第四局部工程地塊解析工程地塊概況經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)工程單位數(shù)值比例%備注規(guī)劃總用地㎡79517100其中住宅用地㎡4699259公建用地㎡1710022道路用地㎡64008公共綠地㎡902511總建筑面積㎡156015其中地上面積㎡110782地下面積㎡29493半地下面積㎡15740核定總建筑面積㎡118652其中公建面積㎡1870半地下公建面積㎡7870半地下公建按50%計(jì)住宅面積㎡108912居住戶數(shù)戶737居住人數(shù)人22113.0人/戶總建筑密度%18綠地率%35容積率∕1.96核定容積率∕1.49地下停車場(chǎng)面積㎡29493總停車位位904其中地上位167地下位73740㎡/位工程地形工程地塊東高西低，高于解放路水平面25米北高南低，地塊呈南北向的帶狀分布。工程區(qū)位工程地塊位于中山區(qū)解放路東側(cè)，1.75公里至青泥洼橋商圈，1.9公里至樂(lè)購(gòu)，工程位于市中心，交通興旺，以及城市規(guī)劃配套完善，更享有勞動(dòng)公園的綠化、園景以及稀貴的山景景觀；同時(shí)又享有國(guó)家4A級(jí)景區(qū)老虎灘的旅游資源，如本工程能充分發(fā)揮景觀優(yōu)勢(shì)和結(jié)合商業(yè)開展的優(yōu)勢(shì)，且配合本工程的硬件支持，建議本工程走高尚住宅的路線。地塊四至北接石葵路，西臨解放路，南至合力巷，東側(cè)為原有建筑物。從區(qū)域現(xiàn)狀來(lái)看，工程地塊現(xiàn)處于成熟居住區(qū)之中，周邊環(huán)境良好，各種生活配套及交通配套齊全，但流動(dòng)人口較多，人群較為混雜。該區(qū)域?qū)儆诖筮B市傳統(tǒng)居住區(qū)，市場(chǎng)認(rèn)知度、區(qū)域市場(chǎng)形象都較好；但是作為一個(gè)高檔樓盤的地段條件而言，其相對(duì)的地段價(jià)值及內(nèi)涵基底并不是十分的厚重。從規(guī)劃開展來(lái)看，工程位于規(guī)劃重點(diǎn)區(qū)域，成長(zhǎng)性強(qiáng)，但也存在未來(lái)市場(chǎng)將出現(xiàn)產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，推廣競(jìng)爭(zhēng)趨于劇烈的局面。所以,明確的市場(chǎng)定位將是工程成功的關(guān)鍵。地塊價(jià)值研判及工程地位地塊價(jià)值研判區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯工程地塊位于大連市中山區(qū)解放路，作為縱貫中山區(qū)南北的主干道，北接最為繁華的青泥洼商圈，南臨國(guó)家4A級(jí)景區(qū)老虎灘，上得繁華，下承清秀景色。土地資源優(yōu)勢(shì)中山區(qū)為大連市中心區(qū)域，此區(qū)域土地資源將隨著時(shí)間的推移和開發(fā)量的增多而更加稀有、珍貴。增值潛力巨大“物以稀為貴〞，隨著主城區(qū)的可開發(fā)用地越來(lái)越少，中心區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)必然會(huì)成為全大連的焦點(diǎn)。生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢(shì)工程地塊周邊環(huán)山合抱，青松翠柏盡收眼底，工程所處的位置得天獨(dú)厚。合理利用山色資源，打造獨(dú)特的生態(tài)環(huán)境，這種生態(tài)住宅也正是目前大連市場(chǎng)所缺少的。顯性需求優(yōu)勢(shì)“大大連〞建設(shè)步伐的加快，新城區(qū)面貌初露端倪，更多的中低階層選擇了市區(qū)周邊的樓盤，而城市中心區(qū)域的可開發(fā)量逐漸減少，價(jià)格進(jìn)一步上升，客群層面狹窄，集中于中高端層面的客群，此局部客群對(duì)居住和生活水平要求較高，對(duì)居住選擇較為挑剔，國(guó)家調(diào)控政策的出臺(tái)，將會(huì)加劇此局部客群對(duì)中高檔樓盤的需求。工程于城市中的地位城市之心處于大連市中心〔中山區(qū)〕的中心，核心地位不言而喻。最適宜居住的區(qū)域地理位置、自然環(huán)境、交通配套、生活配套、居住文化，綜合素質(zhì)在大連獨(dú)一無(wú)二。第五局部工程整體開展定位建議工程整體開展定位需要解決的核心問(wèn)題在面臨劇烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的情況下，應(yīng)該怎樣發(fā)揮工程的資源和優(yōu)勢(shì)，躲避自身的劣勢(shì)，并利用市場(chǎng)帶來(lái)的時(shí)機(jī)，來(lái)形成相對(duì)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，到達(dá)目標(biāo)？工程SWOT分析分析原那么：強(qiáng)化優(yōu)勢(shì)減弱劣勢(shì)把握時(shí)機(jī)回避風(fēng)險(xiǎn)工程優(yōu)勢(shì)—S位置優(yōu)越、交通便利，附近生活配套齊全，緊臨大連購(gòu)物商圈。位于解放改造的核心位置，具有極高的升值潛力。景觀優(yōu)越與大連市中心最大的綠地公園一路之隔，園景、山景盡收眼底。同區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)工程不多，直接競(jìng)爭(zhēng)大大減少。工程規(guī)模較大，利于發(fā)揮規(guī)模效應(yīng)和硬件配套優(yōu)勢(shì)。解放路區(qū)域?yàn)榇筮B傳統(tǒng)居住區(qū)，生活氣氛濃厚。工程劣勢(shì)—W屬于純住宅工程，容易產(chǎn)生住宅和商業(yè)間矛盾。地貌不規(guī)那么，開發(fā)本錢高，對(duì)工程的規(guī)劃有一定的難度要求。工程檔次較高，會(huì)針對(duì)消費(fèi)人群變狹窄。近鄰主干道，令工程低層單位受噪聲的影響。工程時(shí)機(jī)—O“國(guó)六條〞政策出臺(tái)后，大戶型將成為市場(chǎng)上的稀缺產(chǎn)品。大連高檔住宅市場(chǎng)受到整個(gè)東北地區(qū)高端客群的關(guān)注。區(qū)域內(nèi)樓盤素質(zhì)不高，市場(chǎng)要求難以得到滿足。工程威脅—T大連市場(chǎng)上今明兩年出現(xiàn)的高檔工程，將造成客源的局部分流。國(guó)家宏觀調(diào)控政策的因素，利率的上調(diào)等。本案自身的一些缺點(diǎn)，如果不加以彌補(bǔ)，也會(huì)為本案帶來(lái)一定的影響。整體開展戰(zhàn)略[SWOT分析結(jié)論]：整體而言，本工程的優(yōu)勢(shì)大于劣勢(shì)，時(shí)機(jī)大于威脅。地段優(yōu)勢(shì)和配套優(yōu)勢(shì)明顯，但是地形不規(guī)那么以及土地本錢過(guò)高將成為規(guī)劃上的難點(diǎn)。但是基于目前的房地產(chǎn)政策大環(huán)境的影響，利用區(qū)域房地產(chǎn)快速開展大勢(shì)，打破區(qū)域內(nèi)的慣性消費(fèi)趨勢(shì)，本工程在規(guī)劃上創(chuàng)新，在細(xì)節(jié)上深化，做足工程的品質(zhì)和層次，整體形象上得到提升，彌補(bǔ)區(qū)域市場(chǎng)的空白點(diǎn)，與其他高檔樓盤形成強(qiáng)烈的差異性，以小步快走、市場(chǎng)突襲的營(yíng)銷方式快速搶占市場(chǎng)份額翻開局面，為后期開展奠定根底。本案必然會(huì)成為大連房地產(chǎn)市場(chǎng)上的一大亮點(diǎn)。最大優(yōu)勢(shì)：可充分利用地段、景觀資源、社區(qū)、規(guī)模及配套最大優(yōu)勢(shì)：可充分利用地段、景觀資源、社區(qū)、規(guī)模及配套最大劣勢(shì)：有一定噪音，地貌不規(guī)那么，對(duì)工程的規(guī)劃有一定的難度要求工程特點(diǎn)：位于中心城區(qū)，解放路的最優(yōu)地段工程擁有優(yōu)越的景觀資源〔山景、公園景〕地塊狹長(zhǎng)對(duì)規(guī)劃布局有一定限制“市場(chǎng)隱憂〞區(qū)域市場(chǎng)消化量有限？如何利用工程優(yōu)勢(shì)特點(diǎn)？一期品牌建設(shè)及快速回籠資金？■產(chǎn)品多元化降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)■戶型設(shè)計(jì)創(chuàng)新獲取競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)激發(fā)潛在客戶■營(yíng)銷推廣上的創(chuàng)新和銷控上的節(jié)制準(zhǔn)確而合理的產(chǎn)品定位減少市場(chǎng)隱憂工程競(jìng)爭(zhēng)總戰(zhàn)略----敏銳的市場(chǎng)時(shí)機(jī)主義者非行業(yè)老大，中大規(guī)模市場(chǎng)行業(yè)老大非行業(yè)老大，中大規(guī)模市場(chǎng)行業(yè)老大領(lǐng)導(dǎo)者挑戰(zhàn)者—壟斷價(jià)格—產(chǎn)品有不可重復(fù)性—過(guò)河拆橋—改變游戲規(guī)那么—強(qiáng)調(diào)新的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)—強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價(jià)值合作者補(bǔ)缺者—搭便車，借勢(shì)—以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù)次/次/非主流市場(chǎng)—目標(biāo)明確，挖掘客戶—瞄準(zhǔn)市場(chǎng)縫隙敏銳的時(shí)機(jī)敏銳的時(shí)機(jī)主義者要想超越億達(dá)〔青云映山〕成為區(qū)域市場(chǎng)的領(lǐng)導(dǎo)者，以本工程的規(guī)模、地塊條件來(lái)看，具備一定的條件，但是作為一個(gè)相對(duì)不熟悉的市場(chǎng)存在一定劣勢(shì)，做領(lǐng)導(dǎo)者存在較大的風(fēng)險(xiǎn)和較高的前期品牌推廣本錢?；诠こ淘诖筮B不可再生和復(fù)制的優(yōu)勢(shì)，工程在大連中高端市場(chǎng)具備優(yōu)秀的挑戰(zhàn)能力，因此在定位上我們可以打好中端市場(chǎng)，挑戰(zhàn)大連絕對(duì)高端市場(chǎng)。我們選擇的競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略:首先我們是挑戰(zhàn)者。同時(shí)我們又是確保絕對(duì)成功，降低風(fēng)險(xiǎn)的合作者與補(bǔ)缺者差異化產(chǎn)品創(chuàng)新—尊重市場(chǎng)迎合市場(chǎng)在完善產(chǎn)品內(nèi)涵〔智能化、物管效勞、環(huán)境、環(huán)保、外觀、房間結(jié)構(gòu)〕的根底上，結(jié)合地塊自然資源，進(jìn)行產(chǎn)品創(chuàng)新和效勞創(chuàng)新，迅速樹立工程品牌。引導(dǎo)置業(yè)觀念—表達(dá)個(gè)人品位的、具有休閑功能的和關(guān)愛(ài)家庭的復(fù)合居家選擇從區(qū)域效應(yīng)中引導(dǎo)消費(fèi)者置業(yè)觀念，從置業(yè)中，表達(dá)享受、居住為目的的傳統(tǒng)觀念豐富工程內(nèi)涵適度降低開發(fā)容積率，進(jìn)一步加強(qiáng)社區(qū)配套、環(huán)境的建設(shè)，強(qiáng)化工程品牌。工程客戶定位客戶競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略：深耕外鄉(xiāng)相機(jī)外拓戰(zhàn)略上以大連區(qū)域?yàn)橹?，待品牌成熟后以大連為中心向外適當(dāng)拓展。戰(zhàn)術(shù)上以目前市場(chǎng)主流客戶群為目標(biāo)，截殺區(qū)域內(nèi)客戶為主，并搶奪區(qū)域內(nèi)領(lǐng)導(dǎo)者吸引來(lái)的區(qū)域外客戶。根底客戶層面以二次、三次置業(yè)者為主：①私營(yíng)企業(yè)主；②政府官員；③國(guó)有大中型企業(yè)管理者；其中二、三者在各自的單位擁有較大的權(quán)力，大局部收入都是帶有灰色成分。中堅(jiān)客戶層面隨著城市功能轉(zhuǎn)變，政策的變動(dòng)，大連市將建設(shè)為中國(guó)東北地區(qū)核心的區(qū)域經(jīng)濟(jì)、金融、外貿(mào)效勞中心，第三產(chǎn)業(yè)得到重視與提供良好的開展空間，并隨著時(shí)間的推移成為本城市的主要經(jīng)濟(jì)支柱，相應(yīng)的，從事第三產(chǎn)業(yè)效勞行業(yè)的人群隊(duì)伍將日漸龐大，他們是經(jīng)濟(jì)社會(huì)的推動(dòng)力量，他們通過(guò)自身的打拚贏了社會(huì)的尊重，在物質(zhì)和精神上都需要雙重層面上的滿足，開始出現(xiàn)“中堅(jiān)〞購(gòu)房群體：①企業(yè)管理者——金領(lǐng)階層；②白領(lǐng)階層。消費(fèi)者對(duì)滿天飛的炒作概念并不陌生，名不符實(shí)導(dǎo)致消費(fèi)者對(duì)概念不感冒大連作為東北地區(qū)一個(gè)重要城市，受外地房地產(chǎn)的概念影響，概念炒作頻頻，但是往往都是憑空炒作，并沒(méi)有付之實(shí)際行動(dòng)及相應(yīng)產(chǎn)品與之相配合，讓消費(fèi)者對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在疑慮，對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)產(chǎn)生疑心。本工程必須“說(shuō)〞與“做〞保持一致，樹立榮泰品牌形象及深化與宣揚(yáng)，才能感動(dòng)和征服消費(fèi)者。目標(biāo)客戶來(lái)源區(qū)域定位重要客層重要客層核心客層遼寧其他大中城市及大東北地區(qū)工程周邊和大連市區(qū)域內(nèi)客戶階層分析分類特征購(gòu)房關(guān)注點(diǎn)與本工程的契合度原住民、外來(lái)年輕人滿足居住需求價(jià)格、便利、平安、環(huán)境、配套、社會(huì)認(rèn)同度★★個(gè)體工商戶便利價(jià)格、便利、交通、升值潛力、平安★★公務(wù)員、企業(yè)主、國(guó)企高管、商務(wù)人士為婚姻、家庭產(chǎn)品、品牌、交通、配套、物業(yè)形象、平安★★★★★金領(lǐng)、白領(lǐng)階層、商務(wù)人士改善居住環(huán)境產(chǎn)品、品牌、交通、價(jià)格、配套、平安★★★★投資客、技術(shù)人員投資品牌、價(jià)格、升值潛力★★富豪階層彰顯身份尊貴感、高品質(zhì)的效勞★目標(biāo)客戶群置業(yè)關(guān)注點(diǎn)分析[價(jià)值排序]根底客戶：價(jià)格＞地段＞戶型＞社區(qū)＞景觀中堅(jiān)客戶：戶型＞價(jià)格＞地段＞社區(qū)＞景觀市外客戶：海景＞地段＞價(jià)格＞戶型＞社區(qū)目標(biāo)客戶階層定位游離客戶游離客戶重要客戶核心客戶原住民、外來(lái)年輕人、個(gè)體工商戶投資客、技術(shù)人員、富豪階層公務(wù)員、企業(yè)主、國(guó)企高管、商務(wù)人士、金領(lǐng)、白領(lǐng)階層◆消費(fèi)動(dòng)機(jī)主要是兩大類：85%以上自用型——將本工程視為第一居所或第二居所，主要考慮的是產(chǎn)品、品牌、稀缺性、價(jià)格、交通、配套、平安、社會(huì)認(rèn)同度、升值潛力等。15%以下少量投資型——主要考慮物業(yè)開展前景和兌現(xiàn)能力他們是屬于中產(chǎn)階級(jí)趨理性消費(fèi)的康裕階層7、重要客層的提出官方稱他們?yōu)椤案呤杖肴巳酣暶襟w稱他們?yōu)椤案蝗栓曃覀兎Q他們?yōu)椤靶撵`富豪〞心靈富豪的提出不是偶然的創(chuàng)想，而是對(duì)財(cái)富圈層內(nèi)在本質(zhì)的揭示。獲得財(cái)富與事業(yè)成就是人類卓越分子非同凡響的人生才能的物質(zhì)表達(dá)，而才能更深層的涵意，是心靈的迥異——有天下的眼光才能做天下的生意。因此，財(cái)富一族的特征就是心靈的浩大，我們將之稱為“心靈富豪〞；心靈富豪，也是目標(biāo)客層甚至潛在客層的偏好。即是事實(shí)，又是虛榮的所在，因此可以用此準(zhǔn)確擊中他們而獲得心靈營(yíng)銷的成功。工程的誕生所推出的是一種細(xì)致與考究的高端與專屬的超居住概念，為高階人群提供了一個(gè)夢(mèng)想釋放的平臺(tái)與載體，因此我們認(rèn)為其客層范圍是全球化的?？蛯用枋觯核麄冎械慕^大多數(shù)都是經(jīng)濟(jì)圈中的成功者，似乎無(wú)一例外都是各種類型的權(quán)利核心和領(lǐng)導(dǎo)者；他們是這個(gè)時(shí)代的第二代或第三代的財(cái)富集聚者，屬于生活的寵兒，渴望被尊重被社會(huì)主流價(jià)值觀所認(rèn)同,財(cái)富上的膨脹使