房地產企業(yè)土地增值稅清算政策法規(guī)與實務課件

房地產企業(yè)土地增值稅清算政策法規(guī)與實務房地產企業(yè)土地增值稅清算1l

目

錄1456土地增值稅清算流程土地增值稅稅收優(yōu)惠政策房地產清算注意事項土地增值稅政策要點23房地產業(yè)務流程土地增值稅預征l目錄14土地增值稅清算流程土地增值稅政策要點2房地產業(yè)2一、土地增值稅政策要點土地增值稅的定義土地增值稅是以納稅人轉讓

國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物（簡稱轉讓房地產）所取得的收入為征稅對象，依照規(guī)定稅率征收的一種行為稅。根據《土地增值稅暫行條例》，從1994年1月1日起在全國開征。一、土地增值稅政策要點土地增值稅的定義土地增值稅是以納稅人轉3一、土地增值稅政策要點開征土地增值稅的目的A、開征土地增值稅，是適應我國社會主義市場經濟發(fā)展的新形勢，增強國家對房地產開發(fā)和房地產交易市場調控的需要；B、對土地增值課稅，其主要目的是為了抑制炒買炒賣土地獲取獲取暴利的行為，以保護正當房地產開發(fā)的發(fā)展；C、規(guī)范國家參與土地增值收益的分配方式，增加國家財政收入，為經濟建設積累資金；D、開征土地增值稅，能夠促進土地資源的合理配置。一、土地增值稅政策要點開征土地增值稅的目的A、開征土地增值稅4一、土地增值稅政策要點1、土地增值稅的納稅人土地增值稅的納稅義務人是有償轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物的單位和個人。包括各類企事業(yè)單位、事業(yè)單位、機關、社會團體、個體工商戶以及其他單位和個人。一、土地增值稅政策要點1、土地增值稅的納稅人土地增值稅的納稅5一、土地增值稅政策要點2、土地增值稅的征收范圍凡轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的行為都應繳納土地增值稅。這樣界定有三層含義：（1）、土地增值稅僅對轉讓國有土地使用權的征收，對轉讓集體土地使用權的不征稅。（集體土地的自行轉讓是一種違法行為，只有根據有關法律規(guī)定，由國家征收以后變?yōu)閲宜袝r，才能進行轉讓）一、土地增值稅政策要點2、土地增值稅的征收范圍凡轉讓國有土地6一、土地增值稅政策要點2、土地增值稅的征收范圍（2）只對轉讓的房地產征收土地增值稅，不轉讓的不征稅。（出租房地產及國有使用權的出讓，不征收）出讓轉讓一級市場二級市場一、土地增值稅政策要點2、土地增值稅的征收范圍（2）只對轉讓7一、土地增值稅政策要點2、土地增值稅的征收范圍（3）對轉讓房地產并取得收入的征稅，對發(fā)生轉讓行為而未取得收入的不征稅。（如通過繼承、贈與收入轉讓房地產的，雖然發(fā)生了轉讓行為，權屬也發(fā)生了變更，但未取得收入，就不能征收土地增值稅，當然國家也出臺了一些針對性的出臺文件防止企業(yè)可以避稅）一、土地增值稅政策要點2、土地增值稅的征收范圍（3）對轉讓房8一、土地增值稅政策要點行為1、轉讓國有土地使用權是否征收？是否是是否否2、出讓國有土地使用權3、地上建筑物及其附著物連同國有土地使用權一并轉讓。4、存量房地產的買賣5、房地產的繼承6、房地產的贈與贈與直系親屬或承擔直接贍養(yǎng)義務人、公益性贈與一、土地增值稅政策要點行為是否征收？是2、出讓國有土地使用權9一、土地增值稅政策要點行為7、房地產的出租是否征收？否否8、房地產的抵押9、以房地產抵債而發(fā)生房地產權屬轉讓10、個人之間互換自有居住用房地產11、合作建房建成后按比例分房自用是免暫免征不屬于征稅范圍12、代建房、房地產的重新評估一、土地增值稅政策要點行為是否征收？否8、房地產的抵押9、以10一、土地增值稅政策要點行為（自2018年01月01日起至至2020年12月31日）是否征收？暫不征13、非公司制企業(yè)整體改制為有限責任公司或者股份有限公司，有限責任公司（股份有限公司）整體改制為股份有限公司（有限責任公司），對改制前的企業(yè)將國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物（以下稱房地產）轉移、變更到改制后的企業(yè)。14、按照法律規(guī)定或者合同約定，兩個或兩個以上企業(yè)合并為一個企業(yè)，且原企業(yè)投資主體存續(xù)的，對原企業(yè)將房地產轉移、變更到合并

暫不征后的企業(yè)。15、按照法律規(guī)定或者合同約定，企業(yè)分設為兩個或兩個以上與原企業(yè)投資主體相同的企業(yè)，對原企業(yè)將房地產轉移、變更到分立后的企

暫不征業(yè)16、單位、個人在改制重組時以房地產作價入股進行投資，對其將房地產轉移、變更到被投資的企業(yè)。暫不征一、土地增值稅政策要點行為（自2018年01月01日起至至211土地增值稅如何計算?1.確定收入總額2.確定扣除項目3.計算增值額増值額=應稅收入一扣除項目金額4.計算增值率=增值額/扣除項目金額5.按照增值率確定適用稅率和速算扣除系數6.計算應納稅額應納稅額=增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數土地增值稅如何計算?1.確定收入總額2.確定扣除項目3.計算12一、土地增值稅政策要點土地增值稅稅率表-四級超率累進稅率級數土地增值率稅率30%速算扣除數12增值額未超過扣除項目金額50%的部分增值額超過扣除項目金額50%未超過100%的部分040%5%34增值額超過扣除項目金額100%未超過200%的部分增值額超過扣除項目金額200%的部分50%60%15%35%一、土地增值稅政策要點土地增值稅稅率表-四級超率累進稅率級數13一、土地增值稅政策要點應稅收入的確定包括貨幣收入、實物收入和其他收入，即與轉讓房地產有關的經濟利益；1、營改增后，

稅人轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅。適用增值稅一

計稅方法的納稅人，其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增

稅銷項稅額;適用簡易計稅方法的納稅人，其轉讓房應稅收入不含增值稅應納稅額。銷售的比例影響扣總局關于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告除項目比例（國家稅務總局公告2016年70號）一、土地增值稅政策要點應稅收入的確定包括貨幣收入、實物收入和14一、土地增值稅政策要點應稅收入的確定包括貨幣收入、實物收入和其他收入，即與轉讓房地產有關的經濟利益；為方便納稅人，簡化土地增值稅預征稅款計算，房地產開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預征計征依據：??土地增值稅預征的計征依據=預收款-應預繳增值稅稅款——國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告（國家稅務總局公告2016年70號）一、土地增值稅政策要點應稅收入的確定包括貨幣收入、實物收入和15一、土地增值稅政策要點應稅收入的確定包括貨幣收入、實物收入和其他收入，即與轉讓房地產有關的經濟利益；房地產開發(fā)企業(yè)在營改增后進行房地產開發(fā)項目土地增值稅清算時，按以下方法確定相關金額：?

土地增值稅應稅收入=營改增前轉讓房地產取得的收入+營改增后轉讓房地產取得的不含增值稅收入——國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告（國家稅務總局公告2016年70號）一、土地增值稅政策要點應稅收入的確定包括貨幣收入、實物收入和16一、土地增值稅政策要點應稅收入的確定2、土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調整?！獓叶悇湛偩株P于土地增值稅清算有關問題的通知（國稅函〔2010〕220號）一、土地增值稅政策要點應稅收入的確定2、土地增值稅清算時，已17一、土地增值稅政策要點應稅收入的確定3、納稅人有下列情形之一的，按照房地產評估價格計算征收：（一）隱瞞、虛報房地產成交價格的；（二）提供扣除項目金額不實的；（三）轉讓房地產的成交價格低于房地產評估當理由的。又無正條例第九條所稱的房地產評估價格，是指由政府批——準設立的房地產評估機構根據相同地段、同類房地產進行綜合評定的價格。評估價格須經當地稅務機關確認。一、土地增值稅政策要點應稅收入的確定3、納稅人有下列情形之一18一、土地增值稅政策要點應稅收入的確定條例第九條（一）項所稱的隱瞞、虛報房地產成交價格，是指納稅人不報或有意低報轉讓土地使用權、地上建筑物及其附著物價款的行為。條例第九條（二）項所稱的提供扣除項目金額不實的，是指納稅人在納稅申報時不據實提供扣除項目金額的行為。條例第九條（三）項所稱的轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格，又無正當理由，是指納稅人申報的轉讓房地產的實際成交價低于房地產評估機構評定的交易價，納稅人又不能提供憑據或無正當理由的行為?！腥A人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則（財法字〔1995〕6號）一、土地增值稅政策要點應稅收入的確定條例第九條（一）項所稱的19一、土地增值稅政策要點應稅收入的確定隱瞞、虛報房地產成交價格，應由評估機構參照同類房地產的市場交易價格進行評估。稅務機關根據評估價格確定轉讓房地產的收入。提供扣除項目金額不實的，應由評估機構按照房屋重置成本價乘以成新度折扣率計算的房屋成本價和取得土地使用權時的基準地價進行評估。稅務機關根據評估價格確定扣除項目金額。轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格，又無正當理由的，由稅務機關參照房地產評估價格確定轉讓房地產的收入?！腥A人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則（財法字〔1995〕6號）一、土地增值稅政策要點應稅收入的確定隱瞞、虛報房地產成交價格20一、土地增值稅政策要點應稅收入的確定對于涉及土地增值稅的國有房地產價格評估，各評估機構必須嚴格按照《條例》和《細則》中規(guī)定的方法進行應納稅房地產的價格評估。其評估結果經同級國有資產管理部門審核驗證后作為房地產轉讓的底價，并按稅務部門的要求按期報送房地產所在地主管稅務機關，作為確認計稅依據的參考?！斦?、國家稅務總局、國家國有資產管理局關于轉讓國有房地產征收土地增值稅中有關房地產價格評估問題的通知（財稅字〔1995〕61號）一、土地增值稅政策要點應稅收入的確定對于涉及土地增值稅的國有21一、土地增值稅政策要點應稅收入的確定接受委托的各房地產評估機構，在按稅務部門要求按期將評估結果報送房地產所在地稅務機關，作為確認計稅依據參考的同時，應將評估結果報當地政府設立的事業(yè)性房地產估價管理機構審核?！獓叶悇湛偩帧⒔ㄔO部關于土地增值稅征收管理有關問題的通知（國稅發(fā)〔1996〕48號）一、土地增值稅政策要點應稅收入的確定接受委托的各房地產評估機22一、土地增值稅政策要點應稅收入的確定凡轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附屬物（以下簡稱房地產）的納稅人，按照土地增值稅的有關規(guī)定，需要根據房地產的評估價格計稅的，可委托經政府批準設立、并按照《國有資產評估管理辦法》規(guī)定的由省以上國有資產管理部門授予評估資格的資產評估事務所、會計師事務所等各類資產評估機構受理有關轉讓房地產的評估業(yè)務?！斦?、國家稅務總局、國家國有資產管理局關于轉讓國有房地產征收土地增值稅中有關房地產價格評估問題的通知（財稅字〔1995〕61號）一、土地增值稅政策要點應稅收入的確定凡轉讓國有土地使用權、地23一、土地增值稅政策要點應稅收入的確定房地產所在地主管稅務機關要求從事房地產評估的資產評估機構提供與房地產評估有關的評估資料的，資產評估機構應無償提供，不得以任何借口予以拒絕。房地產所在地主管稅務機關應按照《條例》和《細則》的有關規(guī)定，對應納稅房地產的評估結果進行嚴格審核及確認，對不符合實際情況的評估結果不予采用。——財政部、國家稅務總局、國家國有資產管理局關于轉讓國有房地產征收土地增值稅中有關房地產價格評估問題的通知（財稅字〔1995〕61號）一、土地增值稅政策要點應稅收入的確定房地產所在地主管稅務機關24一、土地增值稅政策要點應稅收入的確定4、非直接銷售和自用房地產的收入確定：（1）房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發(fā)生所有權轉移時應視同銷售房地產,其收入按下列方法和順序確認：1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定；2.由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。-《國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》國稅發(fā)〔2006〕187號一、土地增值稅政策要點應稅收入的確定4、非直接銷售和自用房地25一、土地增值稅政策要點應稅收入的確定4、非直接銷售和自用房地產的收入確定：（1）納稅人將開發(fā)的房地產用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發(fā)生所有權轉移時應視同銷售房地產，其視同銷售收入按下列方法和順序審核確認：（一）按本企業(yè)當月銷售的同類房地產的平均價格核定。（二）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確認。（三）參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確認。-《國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》國稅發(fā)〔2006〕187號一、土地增值稅政策要點應稅收入的確定4、非直接銷售和自用房地26一、土地增值稅政策要點應稅收入的確定4、非直接銷售和自用房地產的收入確定：（二）房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產轉為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產權未發(fā)生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。——國家稅務總局關于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知（國稅發(fā)〔2009〕91號）一、土地增值稅政策要點應稅收入的確定4、非直接銷售和自用房地27一、土地增值稅政策要點應稅收入的確定5、關于拆遷安置土地增值稅計算問題：（一）房地產企業(yè)用建造的本項目房地產安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）第三條第（一）款規(guī)定確認收入。——《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）一、土地增值稅政策要點應稅收入的確定5、關于拆遷安置土地增值28一、土地增值稅政策要點應稅收入的確定6、代收費用：（1）關于地方政府要求房地產開發(fā)企業(yè)代收的費用如何計征土地增值稅的問題對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉讓房地產所取得的收入計稅；如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉讓房地產的收入。對于代收費用作為轉讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數；對于代收費用未作為轉讓房地產的收入計稅的，在計算增值額時不允許扣除代收費用?！敦斦?/p>

國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕48號）一、土地增值稅政策要點應稅收入的確定6、代收費用：（1）關于29一、土地增值稅政策要點應稅收入的確定6、代收費用的審核：對納稅人按縣級以上人民政府的規(guī)定在售房時代收的各項費用，應區(qū)分不同情形分別處理：??（一）代收費用計入房價向購買方一并收取的，應將代收費用作為轉讓房地產所取得的收入計稅。實際支付的代收費用，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計扣除的基數。??（二）代收費用在房價之外單獨收取且未計入房地產價格的，不作為轉讓房地產的收入，在計算增值額時不允許扣除代收費用。——《國家稅務總局關于印發(fā)《土地增值稅清算鑒證業(yè)務準則》的通知》（國稅發(fā)[2007]132號）一、土地增值稅政策要點應稅收入的確定6、代收費用的審核：對納30一、土地增值稅政策要點應稅收入的確定6、代收費用的審核：??對于縣級以上人民政府要求房地產開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，審核其代收費用是否計入房價并向購買方一并收??；當代收費用計入房價時，審核有無將代收費用計入加計扣除以及房地產開發(fā)費用計算基數的情形?！秶叶悇湛偩株P于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91號）一、土地增值稅政策要點應稅收入的確定6、代收費用的審核：??31一、土地增值稅政策要點應稅收入的確定7、外幣收入的折算方法：??土地增值稅以人民幣為計算單位。轉讓房地產所取得的收入為外國貨幣的，以取得收入當天或當月1日國家公布的市場匯價折合成人民幣，據以計算應納土地增值稅稅額?！吨腥A人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字〔1995〕6號）一、土地增值稅政策要點應稅收入的確定7、外幣收入的折算方法：32一、土地增值稅政策要點應稅收入的確定7、外幣收入的折算方法：關于分期收款的外幣收入如何折合人民幣的問題對于取得的收入為外國貨幣的，依照細則規(guī)定，以取得收入當天或當月1日國家公布的市場匯價折合人民幣，據以計算土地增值稅稅額。對于以分期收款形式取得的外幣收入，也應按實際收款日或收款當月1日國家公布的市場匯價折合人民幣?！敦斦?/p>

國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕48號）一、土地增值稅政策要點應稅收入的確定7、外幣收入的折算方法：33一、土地增值稅政策要點應稅收入的確定7、外幣收入的折算方法：關于分期收款的外幣收入如何折合人民幣的問題土地增值稅以人民幣為計算單位。轉讓房地產所取得的收入為外國貨幣的，以取得收入當天或當月1日國家公布的市場匯價折合成人民幣，據以計算應納土地增值稅稅額。??對于以分期收款形式取得的外幣收入，應當按實際收款日或收款當月1日國家公布的市場匯價折合人民幣——《國家稅務總局關于印發(fā)《土地增值稅清算鑒證業(yè)務準則》的通知》（國稅發(fā)[2007]132號）一、土地增值稅政策要點應稅收入的確定7、外幣收入的折算方法：34一、土地增值稅政策要點扣除項目的確定銷售新房及建筑物銷售舊房及建筑物取得土地使用權所支付的地價款或出讓金（應提供憑據）、按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關費用取得土地使用權所支付的金額開發(fā)土地和新建房及配套設施的成

舊房及建筑物的評估價格本評估價格=重置成本價×成新度折扣率開發(fā)土地和新建房及配套設施的費用轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金與轉讓房地產有關的稅金加計扣除一、土地增值稅政策要點扣除項目的確定銷售新房及建筑物銷售舊房35一、土地增值稅政策要點（1）銷售新房及建筑物的扣除項目：

取得土地使用權所支付的金額：取得土地使用權所支付的金額。包括納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用?！獓叶悇湛偩株P于印發(fā)《土地增值稅宣傳提綱》的通知國稅函發(fā)〔1995〕110號一、土地增值稅政策要點（1）銷售新房及建筑物的扣除項目：36一、土地增值稅政策要點（1）銷售新房及建筑物的扣除項目：

取得土地使用權所支付的金額：納稅人為取得該房地產開發(fā)項目所需要的土地使用權而實際支付（補交）的土地出讓金（地價款）及按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用的數額———國家稅務總局關于修訂土地增值稅納稅申報表的通知稅總函〔2016〕309號一、土地增值稅政策要點（1）銷售新房及建筑物的扣除項目：37一、土地增值稅政策要點開發(fā)的比例銷售的比例（1）銷售新房及建筑物的扣除項目：

取得土地使用權所支付的金額：u

有關費用是指納稅人：登記、過戶手續(xù)費和契稅。（不含印花稅）u

取得土地使用權未支付地價款或不能提供已支付地價款憑據的，不允許扣除取得土地使用權所支付的金額?！敦斦?、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕48號）一、土地增值稅政策要點開發(fā)的比例（1）銷售新房及建筑物的扣除38重要問題解析問：地價款如何確定？?

以出讓方式取得土地使用權的，為支付的土地出讓金；?

以行政劃撥方式取得土地使用權的，為轉讓土地使用權時按規(guī)定補交的出讓金；?

以轉讓方式取得土地使用權的，為支付的地價款?！獓叶悇湛偩株P于印發(fā)《土地增值稅宣傳提綱》的通知國稅函發(fā)〔1995〕110號重要問題解析問：地價款如何確定？?以出讓方式取得土地使用權39重要問題解析納稅人成片受讓土地使用權后，分期分批開發(fā)、轉讓房地產的，其扣除項目金額的確定，可按

土地使用權的面積占總面積的比例計算分攤，或按建筑面算分攤，也可按稅務機關確認的其他方式計允許扣除的土地金額=取得土地使用權支付的金額×（已開發(fā)土地面積÷全部土地面積）×（已售房÷全部可售房）則）重要問題解析納稅人成片受讓土地使用權后，分期分批開發(fā)、轉讓房40重要問題解析根據土地增值稅立法精神，《細則》第九條的“總面積”是指可轉讓土地使用權的土地總面積。在土地開發(fā)中，因道路、綠化等公共設施用地是不能轉讓的，按《細則》第七條規(guī)定，這些不能有償轉讓的公共配套設施的費用是計算增值額的扣除項目。因此，在計算轉讓土地的增值額時，按實際轉讓土地的面積占可轉讓土地總面積來計算分攤，即：可轉讓土地面積為開發(fā)土地總面積減除不能轉讓的公共設施用地面積后的剩余面積。—國家稅務總局關于廣西土地增值稅計算問題請示的批復（國稅函〔1999〕112號）重要問題解析根據土地增值稅立法精神，《細則》第九條的“總面積41重要問題解析契稅的扣除問題：房地產開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權所支付的契稅，應視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用”，計入“取得土地使用權所支付的金額”中扣除?！獓叶悇湛偩株P于土地增值稅清算有關問題的通知（國稅函〔2010〕220號）重要問題解析契稅的扣除問題：房地產開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權所42重要問題解析契稅的扣除問題：對于個人購入房地產再轉讓的，其在購入時已繳納的契稅，在舊房及建筑物的評估價中已包括了此項因素，在計征土地增值稅時，不另作為“與轉讓房地產有關的稅金”予以扣除?！斦?/p>

國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知（財稅字〔1995〕48號）重要問題解析契稅的扣除問題：對于個人購入房地產再轉讓的，其在43一、土地增值稅政策要點【案例】某房地產開發(fā)公司，2016年3月對一處已竣工的房地產開發(fā)項目進行驗收，可售建筑面積共計25000平方米。該項目開發(fā)和銷售情況如下：(1)該公司取得土地使用權應支付的土地出讓金為8000萬元，政府減征了10％，該公司按規(guī)定交納了契稅(稅率5％)一、土地增值稅政策要點【案例】某房地產開發(fā)公司，2016年344一、土地增值稅政策要點【案例】(2)該公司為該項目發(fā)生的開發(fā)成本為12000萬元。(3)該項目發(fā)生開發(fā)費用600萬元，其中利息支出150萬元。但不能按轉讓房地產項目計算分推。(4)4月銷售20000平方米的房屋，共計取得收入40000萬元，另外5000平方米的房屋出租給他人使用(產權未發(fā)生轉移)，月租金為45萬元，租期為8個月。一、土地增值稅政策要點【案例】(2)該公司為該項目發(fā)生的開發(fā)45一、土地增值稅政策要點【解析】計算土地增值稅時允許扣除的取得土地使用權支付的金額是多少?【8000×5％+8000×(1-10％)】×(20000/25000)=6080(萬元)一、土地增值稅政策要點【解析】計算土地增值稅時允許扣除的取得46一、土地增值稅政策要點（1）銷售新房及建筑物的扣除項目：開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本（簡稱房地產開發(fā)成本），包括土地征用及拆遷補償費前期工程費建筑安裝工程費基礎設施費公共配套設施費開發(fā)間接費用一、土地增值稅政策要點（1）銷售新房及建筑物的扣除項目：開47一、土地增值稅政策要點房地產開發(fā)成本：

土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償的凈支出、安置動遷用房支出等。一、土地增值稅政策要點房地產開發(fā)成本：土地征用及拆遷48一、土地增值稅政策要點u

拆遷安置費的扣除（一）房地產企業(yè)用建造的本項目房地產安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）第三條第（一）款規(guī)定確認收入，同時將此確認為房地產開發(fā)項目的拆遷補償費。房地產開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產開發(fā)企業(yè)的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。一、土地增值稅政策要點u拆遷安置費的扣除（一）房地產企業(yè)用49一、土地增值稅政策要點u

拆遷安置費的扣除（二）開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按國稅發(fā)[2006]187號第三條第（一）款的規(guī)定計算，計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。（三）貨幣安置拆遷的，房地產開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據計入拆遷補償費?！獓叶悇湛偩株P于土地增值稅清算有關問題的通知（國稅函〔2010〕220號）一、土地增值稅政策要點u拆遷安置費的扣除（二）開發(fā)企業(yè)采取50一、土地增值稅政策要點【案例】2017年2月，某市稅務機關擬對轄區(qū)內某房地產開發(fā)公司的房產開發(fā)項目進行土地增值稅清算。該房地產開發(fā)公司提供該房產開發(fā)項目資料如下(1)2014年3月以12000萬元拍得用于該房地產開發(fā)項目的一宗土地，并繳納契稅。(2)2014年5月開始動工建設，發(fā)生開發(fā)成本7000萬，含向其他企業(yè)借款發(fā)生的利息支出800萬元。一、土地增值稅政策要點【案例】2017年2月，某市稅務機關擬51一、土地增值稅政策要點【案例】(3)2017年1月該項目己銷售了建筑面積的90％，共計取得不含增值稅收入36000萬元:未售建筑面積用于安置回遷戶，該筆業(yè)務在公司賬務上未作處理。(4)公司已按3％的預征率預繳了土地增值稅1080萬。(5)該項目已經繳納增值稅2000萬元。(其他資料:契稅稅率為4％，開發(fā)費用的扣除比例為10％)一、土地增值稅政策要點【案例】(3)2017年1月該項目己銷52一、土地增值稅政策要點【解析】項目金額36000

+4000①12000+480收入土地+4000土地開發(fā)成本開發(fā)費用②（7000-800）（①+②）×10％2000X12%稅金加計扣除（①+②）×20％一、土地增值稅政策要點【解析】項目金額收入+4000土地開發(fā)53一、土地增值稅政策要點【解析】①

該公司清算土地增值稅時收入36000+4000＝40000(萬元)②

該公司允許扣除的房地產開發(fā)成本。(7000-800)+4000＝10200(萬元)③

該公司應繳納的城市維護建設稅、教育費附加和地方教育附加2000×(7％+3％+2％)＝240(萬元)一、土地增值稅政策要點【解析】①該公司清算土地增值稅時收入54一、土地增值稅政策要點【解析】④

該公司扣除項目合計＝12000+12000X4％+6200+4000+(12480+10200)X10%+240+(12480+10200)×20％＝29724(萬元)⑤

增值額＝40000-29724＝10276(萬元)⑥

應納土地增值稅＝10276X30％＝3082.8(萬元)⑦

應補繳土地增值稅＝3082.8-1080＝2002.8(萬元)一、土地增值稅政策要點【解析】④該公司扣除項目合計＝12055一、土地增值稅政策要點【解析】④

該公司扣除項目合計＝12000+12000X4％+6200+4000+(12480+10200)X10%+240+(12480+10200)×20％＝29724(萬元)⑤

增值額＝40000-29724＝10276(萬元)⑥

應納土地增值稅＝10276X30％＝3082.8(萬元)⑦

應補繳土地增值稅＝3082.8-1080＝2002.8(萬元)一、土地增值稅政策要點【解析】④該公司扣除項目合計＝12056一、土地增值稅政策要點【解析】④

該公司扣除項目合計＝12000+12000X4％+6200+4000+(12480+10200)X10%+240+(12480+10200)×20％＝29724(萬元)⑤

增值額＝40000-29724＝10276(萬元)⑥

應納土地增值稅＝10276X30％＝3082.8(萬元)⑦

應補繳土地增值稅＝3082.8-1080＝2002.8(萬元)一、土地增值稅政策要點【解析】④該公司扣除項目合計＝12057一、土地增值稅政策要點房地產開發(fā)成本：

土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償的凈支出、安置動遷用房支出等。?營改增后，土地增值稅納稅人接受建筑安裝服務取得的增值稅發(fā)票，應按照《國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點有關稅收征收管理事前期工程費，包括規(guī)勘察、測繪、“三通一平項的公告》(國家稅務總局公告2016年第23號)規(guī)定，在發(fā)票的備注欄注明建筑服務發(fā)生地縣(市、區(qū))名稱建筑安裝工程費及項目名稱，否則不得計入土地增值稅扣除項目金額?！獓叶悇湛偩止?016年70號公告工程費，以自營方式發(fā)生一、土地增值稅政策要點房地產開發(fā)成本：土地征用及拆遷58一、土地增值稅政策要點房地產開發(fā)成本：

基礎設施費，包括開發(fā)小區(qū)內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。公共配套設施費，包括不能有償轉讓的開發(fā)小區(qū)內公共配套1.

注意：跟公司的管理費用區(qū)分開不包括利息費用扣除比例與銷售收入比例匹配設施發(fā)生的支出。（公園、幼

開發(fā)間接費用，是指包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。一、土地增值稅政策要點房地產開發(fā)成本：基礎設施費，包59重要問題解析房地產開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務機關可參照當地建設工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結合房屋結構、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標準，并據以計算扣除。具體核定方法由省稅務機關確定?！獓叶悇湛偩株P于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知國稅發(fā)〔2006〕187號重要問題解析房地產開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程60重要問題解析配套項目的成本費用房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理：??1.建成后產權屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除；??2.建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除；??3.建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。—國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知國稅發(fā)國稅發(fā)〔2006〕187號重要問題解析配套項目的成本費用房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算61一、土地增值稅政策要點案例某房地產開發(fā)公司，2016年3月對一處已竣工的房地產開發(fā)項目進行驗收，可售建筑面積共計25000平方米。該項目開發(fā)和銷售情況如下：(1)該公司取得土地使用權應支付的土地出讓金為8000萬元，政府減征了10％，該公司按規(guī)定交納了契稅(稅率5％)一、土地增值稅政策要點案例某房地產開發(fā)公司，2016年3月對62一、土地增值稅政策要點案例(2)該公司為該項目發(fā)生的開發(fā)成本為12000萬元。(3)該項目發(fā)生開發(fā)費用600萬元，其中利息支出150萬元。但不能按轉讓房地產項目計算分推。(4)4月銷售20000平方米的房屋，共計取得收入40000萬元另外5000平方米的房屋出租給他人使用(產權未發(fā)生轉移)，月租金為45萬元，租期為8個月。一、土地增值稅政策要點案例(2)該公司為該項目發(fā)生的開發(fā)成本63一、土地增值稅政策要點計算土地增值稅時允許扣除的開發(fā)成本的金額是多少?12000×(2000/25000)=9600(萬元)一、土地增值稅政策要點計算土地增值稅時允許扣除的開發(fā)成本的金64一、土地增值稅政策要點開發(fā)土地和新建房及配套設施的費用（簡稱房地產開發(fā)費用）。不是按照納稅人實際發(fā)生額A.

財務費用的利息支出凡能夠按轉進行扣除，而是按照稅法的攤標準計算扣除并提供金融機構證明的，允許據超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。允許扣除的房地產開發(fā)費用=利息+（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發(fā)成本）×5%一、土地增值稅政策要點開發(fā)土地和新建房及配套設施的費用（簡65一、土地增值稅政策要點利息的規(guī)定：1.

利息最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利息計算的金額；2.

利息的上浮幅度按國家的有關規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不允許扣除；3.

對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。一、土地增值稅政策要點利息的規(guī)定：1.利息最高不能超過按商66一、土地增值稅政策要點1、全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照此方（1）銷售新房及建法扣除；2、房地產開發(fā)企業(yè)既向金融機構借款，又有其他借款的，其房地產開發(fā)費用計算扣除時不能同時適用上述兩種方法。開發(fā)土地和新建發(fā)費用）。B.

財務費用的利息支出

凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，允許扣除的房地產開發(fā)費用=（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發(fā)成本）×10%一、土地增值稅政策要點1、全部使用自有資金，沒有利息支出的，67重要問題解析關于扣除項目金額中的利息支出如何計算問題（一）利息的上浮幅度按國家的有關規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不允許扣除；（二）對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除?！斦?/p>

國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知（財稅字〔1995〕48號）重要問題解析關于扣除項目金額中的利息支出如何計算問題（二）對68一、土地增值稅政策要點【案例】某房地產開發(fā)公司專門從事高檔住宅商品房開發(fā)。2017年3月2日，該公司出售高檔住宅一幢，總面積9100平方米，不含增值稅的銷售價格為20000元/平方米。取得土地時支付土地出讓金2000萬元，房地產開發(fā)成本8800萬元，利息支出為1000萬元，其中40萬元為銀行罰息(不能按轉讓房地產項目準確分推)。城建稅稅率為5％，印花稅稅率為0.05％、教育費附加征收率為3％，地方教育費附加征收率2％，省級人民政府規(guī)定允許扣除的房地產開發(fā)費用的扣除比例為10％。假設該項目繳納增值稅910萬元，計算房地產開發(fā)費用是多少?一、土地增值稅政策要點【案例】某房地產開發(fā)公司專門從事高檔住69一、土地增值稅政策要點【解析】①取得土地使用權所支付的金額：2000萬元②房地產開發(fā)成本：8800萬元③房地產開發(fā)費用：(2000+8800)×10％＝1080(萬元)一、土地增值稅政策要點【解析】①取得土地使用權所支付的金額：70一、土地增值稅政策要點不包含增值稅（1）銷售新房及建筑物與轉讓房地產有關的稅房地產開發(fā)企業(yè)：營業(yè)育費附加。營改增后，房地產開發(fā)企業(yè)實際繳納的城市維護建設稅(以下簡稱“城建稅”)、教育費附加，凡能夠按清算項目準確計算的，允許據實扣除。凡不能按清算項目準確計算的，則按該清算項目預繳增值稅時實際繳納的城建稅、教育費附加扣除?！獓叶悇湛偩?016年70號公告非房地產開發(fā)企業(yè)：營業(yè)稅（老項目）、城市維護建設稅、教育費附加、印花稅一、土地增值稅政策要點不包含增值稅（1）銷售新房及建筑物營改71重要問題解析營改增前實際繳營改增后允許扣除的城建稅、教育費附加與轉讓房地產有關的稅金+=納的營業(yè)稅、城建稅、教育費附加重要問題解析營改增前實際繳營改增后允許扣與轉讓房地產有+=納72重要問題解析關于計算增值額時扣除已繳納印花稅的問題細則中規(guī)定允許扣除的印花稅，是指在轉讓房地產時繳納的印花稅。房地產開發(fā)企業(yè)按照《施工、房地產開發(fā)企業(yè)財務制度》的有關規(guī)定，其繳納的印花稅列入管理費用，已相應予以扣除。其他的土地增值稅納稅義務人在計算土地增值稅時允許扣除在轉讓時繳納的印花稅?！斦?/p>

國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知（財稅字〔1995〕48號）重要問題解析關于計算增值額時扣除已繳納印花稅的問題細則中規(guī)定73重要問題解析增值稅進項稅額《財政部國家稅務總局關于營改增后契稅房產稅土地增值稅個人所得稅計稅依據問題的通知》(財稅[2016]43號)第三條

土地增值稅納稅人轉讓房地產取得的收入為不含增值稅收入《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進項稅額，允許在銷項稅額中計算抵扣的，不計入扣除項目，不允許在銷項稅額中計算抵扣的，可以計入扣除項目。重要問題解析增值稅進項稅額《財政部國家稅務總局關于營改增后契74一、土地增值稅政策要點（1）銷售新房及建筑物的扣除項目：加計扣除。加計扣除金額=（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發(fā)成本）×20%一、土地增值稅政策要點（1）銷售新房及建筑物的扣除項目：加計75一、土地增值稅政策要點【案例】某市一家房地產開發(fā)公司(增值稅一般納稅人)2016年開發(fā)商品房項目，有關經營情況如下:(1)6月通過竟拍取得市區(qū)一處土地的使用權，簽訂產權轉移書據，支付土地出讓金900萬元(不含增值稅)，按照國家統(tǒng)一規(guī)定繳納有關費用60萬元，將其中2/3用于開發(fā)建造商品房；(2)發(fā)生土地拆遷補償費200萬元，前期工程費100萬元，支付工程價款750萬元，基礎設施和公共配套設施費150，開發(fā)間接費用60萬元;一、土地增值稅政策要點【案例】某市一家房地產開發(fā)公司(增值稅76一、土地增值稅政策要點【案例】某市一家房地產開發(fā)公司(增值稅一般納稅人)2016年開發(fā)商品房項目，有關經營情況如下:(3)發(fā)生銷售費用100萬元管理費用80萬元財務費用60萬元;(4)該商品房項目竣工后于12月底全部銷售，取得銷售收入4000萬元(不含增值稅)并簽訂了銷售合同;(5)該房地產公司不能按轉讓房地產項目計算分推利息(當地政府規(guī)定的房地產開發(fā)費用扣除比例10％)一、土地增值稅政策要點【案例】某市一家房地產開發(fā)公司(增值稅77一、土地增值稅政策要點【解析】(1)該公司計算土地增值額時，準予扣除的與轉讓房地產有關的稅金(4000-900×2/3)×11％X(7％+3％+2％)＝44.88(萬元(2)該公司計算土地增值額時，準予扣除的開發(fā)費用該公司計算土地增值額時，準予扣除的取得土地使用權所支付的金額＝(900+60)×2/3＝640(萬元)，準予扣除的開發(fā)成本＝200+100+750+150+60＝1260(萬元)，準予扣除的開發(fā)費用＝(640+1260)×10％＝190(萬元)一、土地增值稅政策要點【解析】(1)該公司計算土地增值額時，78一、土地增值稅政策要點【解析】(3)該公司計算土地增值額時，準予扣除的項目金額合計640+1260+190+(640+1260)×20％+44.88=2514.88(萬元)(4)該公司應繳納的土地增值稅。增值額＝4000-2514.88＝1485.12(萬元)增值率＝1485.12/2514.88＝59.05％適用稅率40％，速算扣除系數5％應繳納的土地增值稅＝1485.12×40％-2514.88×5％＝468.30(萬元)一、土地增值稅政策要點【解析】(3)該公司計算土地增值額時，79一、土地增值稅政策要點【案例】某市一家房地產開發(fā)公司(增值稅一般納稅人)2016年開發(fā)商品房項目，有關經營情況如下:(3)發(fā)生銷售費用100萬元管理費用80萬元財務費用60萬元;(4)該商品房項目竣工后于12月底全部銷售，取得銷售收入4000萬元(不含增值稅)并簽訂了銷售合同;(5)該房地產公司不能按轉讓房地產項目計算分推利息(當地政府規(guī)定的房地產開發(fā)費用扣除比例10％)一、土地增值稅政策要點【案例】某市一家房地產開發(fā)公司(增值稅80一、土地增值稅政策要點（2）銷售舊房及建筑物的扣除項目：u

轉讓舊房的，應按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用以及在轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅?！斦?/p>

國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知財稅字〔1995〕48號一、土地增值稅政策要點（2）銷售舊房及建筑物的扣除項目：u81重要問題解析陜西？關于新建房與舊房的界定問題新建房是指建成后未使用的房產。凡是已使用一定時間或達到一定磨損程度的房產均屬舊房。使用時間和磨損程度標準可由各省、自治區(qū)、直轄市財政廳（局）和地方稅務局具體規(guī)定?！斦?/p>

國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知（財稅字〔1995〕48號）重要問題解析陜西？關于新建房與舊房的界定問題新建房是指建成后82一、土地增值稅政策要點（2）銷售舊房及建筑物的扣除項目：①

舊房及建筑物的評估價格＝重置成本價X成新度折扣率②

取得土地使用權所支付的地價款或出讓金(應提供憑據)、按國家統(tǒng)規(guī)定繳納的有關費用③

在轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金:城建稅、教育費附加、印花稅、購入時的契稅(需提供契稅完稅憑證，只在不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的情形下適用)，不包括增值稅。一、土地增值稅政策要點（2）銷售舊房及建筑物的扣除項目：①83重要問題解析關于評估費用可否在計算增值額時扣除的問題納稅人轉讓舊房及建筑物時因計算納稅的需要而對房地產進行評估，其支付的評估費用允許在計算增值額時予以扣除。對條例第九條規(guī)定的納稅人隱瞞、虛報房地產成交價格等情形而按房地產評估價格計算征收土地增值稅所發(fā)生的評估費用，不允許在計算土地增值稅時予以扣除。—財政部

國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知（財稅字〔1995〕48號）重要問題解析關于評估費用可否在計算增值額時扣除的問題納稅人轉84一、土地增值稅政策要點（一）取得土地使用權所支付的金額；（三）新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；（2）銷售舊房及建筑物的扣除項目：B：

納稅人轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經當地稅務部門確認，《條例》第六條第（一）、（三）項規(guī)定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉讓房地產有關的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數?！斦?/p>

國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知（財稅〔2006〕21號）一、土地增值稅政策要點（一）取得土地使用權所支付的金額；（285重要問題解析“每年”的界定問題計算扣除項目時“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計一年；超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年?！獓叶悇湛偩株P于土地增值稅清算有關問題的通知（國稅函〔2010〕220號）重要問題解析“每年”的界定問題計算扣除項目時“每年”按購房發(fā)86?

營改增后，納稅人轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第六條第一、三項規(guī)定的扣除項目的金額按照下列方法計算：??(一)提供的購房憑據為營改增前《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》等規(guī)扣減營業(yè)稅)并從購買年度起至轉讓年??(二)提供的購房憑據為營改增后稅合計金額從購買年度起至轉讓年度??(三)提供的購房發(fā)票為營定的土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進項稅額，允許在銷項稅額中計算抵扣的，不計入扣除項目，不允許在銷項稅額中計算抵扣的，可以計入扣除項目?！敹怺2016年]43號含增值稅金額加上不允許抵扣的增值度止每年加計5%計算?！獓叶悇湛偩?016年70號公告?營改增后，納稅人轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但87一、土地增值稅政策要點（2）銷售舊房及建筑物的扣除項目：C：

對于轉讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務機關可以根據《中華人民共和國稅收征收管理法》（以下簡稱《稅收征管法》）第35條的規(guī)定，實行核定征收?！斦?/p>

國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知（財稅〔2006〕21號）一、土地增值稅政策要點（2）銷售舊房及建筑物的扣除項目：C：88一、土地增值稅政策要點【案例】位于縣城的某商貿公司2016年12月銷售一棟舊辦公樓，取得不含増值稅收入1000萬元，繳納印花稅0.5萬元，因無法取得評估價格，公司提供了購房發(fā)票，該辦公樓購于2012年8月，購價為600萬元，繳納契稅18萬元。該公司銷售辦公樓計算土地增值稅時，可扣除項目金額的合計數為多少萬元?一、土地增值稅政策要點【案例】位于縣城的某商貿公司2016年89一、土地增值稅政策要點【解析】銷售舊的辦公樓需要交增值稅＝(1000-600)×5％＝20(萬元)附加稅費＝20×(5％+3％+2％)＝2(萬元)因為無法取得評估價格，按照購房發(fā)票所載金額從購買年度起至轉讓年度止每年加計5％扣除。600×(1+4×5％)＝720(萬元)對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉讓房地產有關的稅金”予以扣除，但不作為加計5％的基數，所以可以扣除的金額合計數為:720+2+18+0.5＝740.5(萬元)。一、土地增值稅政策要點【解析】銷售舊的辦公樓需要交增值稅＝(90納稅人應當自轉讓房地產合同簽訂之日起7日內向房地產所在地主管稅務機關辦理納稅申報，并在稅務機關核定的期限內繳納土地增值稅。—《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（中華人民共和國國務院令第138號）納稅人應當自轉讓房地產合同簽訂之日起7日內向房地產所在地—《91條例第十條所稱的房地產所在地，是指房地產的座落地。納稅人轉讓房地產座落在兩個或兩個以上地區(qū)的，應按房地產所在地分別申報納稅?！吨腥A人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字〔1995〕6號）條例第十條所稱的房地產所在地，是指房地產的座落地。納稅人—《92納稅人應當自轉讓房地產合同簽訂之日起7日內向房地產所在地主管稅務機關辦理納稅申報，并在稅務機關核定的期限內繳納土地增值稅?！吨腥A人民共和國土地增值稅暫行條例》（中華人民共和國國務院令第138號）納稅人應當自轉讓房地產合同簽訂之日起7日內向房地產所在地主—93（一）納稅人應在轉讓房地產合同簽訂后的七日內，到房地產所在地主管稅務機關辦理納稅申報，并向稅務機關提交房屋及建筑物產權、土地使用權證書，土地轉讓、房產買賣合同，房地產評估報告及其他與轉讓房地產有關的資料。納稅人因經常發(fā)生房地產轉讓而難以在每次轉讓后申報的，經稅務機關審核同意后，可以定期進行納稅申報，具體期限由稅務機關根據情況確定。—《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字〔1995〕6號）（一）納稅人應在轉讓房地產合同簽訂后的七日內，到房地產所在地94對預售商品房的納稅人，在簽訂預售合同7日內，也須到稅務機關備案，并提供有關資料。稅務機關根據納稅人的申報，核定應納稅額并規(guī)定納稅期限。對有些需要進行評估的，要求納稅人先進行評估，然后再根據評估結果確認評估價格。納稅人按照稅務機關核定的稅額及規(guī)定的期限繳納土地增值稅?！秶叶悇湛偩株P于印發(fā)《土地增值稅宣傳提綱》的通知》（國稅函發(fā)〔1995〕110號）對預售商品房的納稅人，在簽訂預售合同7日內，也須到稅務機稅95對納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入，稅務機關可以預征土地增值稅。納稅人應按照稅務機關規(guī)定的期限和稅額預繳土地增值稅?！秶叶悇湛偩株P于印發(fā)《土地增值稅宣傳提綱》的通知》（國稅函發(fā)〔1995〕110號）對納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入，稅務機—《96關于納稅期限的問題根據條例第十條、第十二條和細則第十五條的規(guī)定，稅務機關核定的納稅期限，應在納稅人簽訂房地產轉讓合同之后、辦理房地產權屬轉讓（即過戶及登記）手續(xù)之前?！敦斦?/p>

國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕48號

）關于納稅期限的問題根據條例第十條、第十二條和細則第十五條的規(guī)97一、取消《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十五條第一款對土地增值稅納稅人因經常發(fā)生房地產轉讓而難以在每次轉讓后申報的，定期進行納稅申報須經稅務機關審核同意的規(guī)定?！秶叶悇湛偩株P于加強土地增值稅管理工作的通知》（國稅函〔2004〕938號

）一、取消《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十五—98二、納稅人因經常發(fā)生房地產轉讓而難以在每次轉讓后申報，是指房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的房地產、因分次轉讓而頻繁發(fā)生納稅義務、難以在每次轉讓后申報納稅的情況，土地增值稅可按月或按各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市稅務局規(guī)定的期限申報繳納?！秶叶悇湛偩株P于加強土地增值稅管理工作的通知》（國稅函〔2004〕938號

）二、納稅人因經常發(fā)生房地產轉讓而難以在每次轉讓后申報，是指—99三、納稅人選擇定期申報方式的，應向納稅所在地的稅務機關備案。定期申報方式確定后，一年之內不得變更。—《國家稅務總局關于加強土地增值稅管理工作的通知》（國稅函〔2004〕938號

）三、納稅人選擇定期申報方式的，應向納稅所在地的稅務機關備案。100l

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錄1456土地增值稅清算流程土地增值稅稅收優(yōu)惠政策房地產清算注意事項土地增值稅政策要點23房地產業(yè)務流程土地增值稅預征l目錄14土地增值稅清算流程土地增值稅政策要點2房地產業(yè)101二、房地產業(yè)務流程1、項目前期（1）、可行性研究二、房地產業(yè)務流程1、項目前期（1）、可行性研究102二、房地產業(yè)務流程1、項目前期（2）、取得土地、辦理《取得土地的方式可以分為以下幾種:1.土地使用權出讓。2.土地使用權劃撥。3.其他方式》二、房地產業(yè)務流程1、項目前期（2）、取得土地、辦理《》103二、房地產業(yè)務流程1、項目前期（3）、立項與規(guī)劃A、立項審批B、申辦《》二、房地產業(yè)務流程1、項目前期B、申辦《》104二、房地產業(yè)務流程1、項目前期（4）、申請《房地產開發(fā)項目手冊》（5）、申請《（6）、申辦《》》二、房地產業(yè)務流程1、項目前期（4）、申請《房地產開發(fā)項目手105二、房地產業(yè)務流程2、項目施工（1）、建設施工（2）、招標、評標和定標（3）、施工管理與監(jiān)理（4）、項目竣工驗收二、房地產業(yè)務流程2、項目施工（1）、建設施工（2）、招標、106二、房地產業(yè)務流程3、項目銷售（1）、預售和銷售開發(fā)企業(yè)進行商品房預售，應當向城市、縣房地產管理部門辦理預售登記，取得《》——（取得預售收入，不能確認收入，但是需要預繳土地增值稅；待開發(fā)商品竣工驗收并辦理交付手續(xù)后，方可確認收入的實現，涉及土地增值稅的清算時間，詳見土地增值稅清算流程）（2）物業(yè)導入（3）房產證辦理二、房地產業(yè)務流程3、項目銷售（1）、預售和銷售開發(fā)企業(yè)進行107l

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錄1456土地增值稅清算流程土地增值稅稅收優(yōu)惠政策房地產清算注意事項土地增值稅政策要點23房地產業(yè)務流程土地增值稅預征l目錄14土地增值稅清算流程土地增值稅政策要點2房地產業(yè)108三、土地增值稅預征納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據以計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結算后再進行清算，多退少補。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務局根據當地情況制定?！吨腥A人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字〔1995〕6號）三、土地增值稅預征納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的109三、土地增值稅預征根據細則的規(guī)定，對納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入可以預征土地增值稅。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務局根據當地情況制定。因此，對納稅人預售房地產所取得的收入，當地稅務機關規(guī)定預征土地增值稅的，納稅人應當到主管稅務機關辦理納稅申報，并按規(guī)定比例預交，待辦理決算后，多退少補；當地稅務機關規(guī)定不預征土地增值稅的，也應在取得收入時先到稅務機關登記或備案。—《財政部

國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕48號）三、土地增值稅預征根據細則的規(guī)定，對納稅人在項目全部竣工結算110三、土地增值稅預征各地要進一步完善土地增值稅預征辦法，根據本地區(qū)房地產業(yè)增值水平和市場發(fā)展情況，區(qū)別普通住房、非普通住房和商用房等不同類型，科學合理地確定預征率，并適時調整。工程項目竣工結算后，應及時進行清算，多退少補。對未按預征規(guī)定期限預繳稅款的，應根據《稅收征管法》及其實施細則的有關規(guī)定，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金?！敦斦?/p>

國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）三、土地增值稅預征各地要進一步完善土地增值稅預征辦法，根據本111三、土地增值稅預征預征是土地增值稅征收管理工作的基礎，是實現土地增值稅調節(jié)功能、保障稅收收入均衡入庫的重要手段。各級稅務機關要全面加強土地增值稅的預征工作，把土地增值稅預征和房地產項目管理工作結合起來，把土地增值稅預征和銷售不動產營業(yè)稅結合起來；把預征率的調整和土地增值稅清算的實際稅負結合起來；把預征率的調整與房價上漲的情況結合起來，使預征率更加接近實際稅負水平，改變目前部分地區(qū)存在的預征率偏低，與房價快速上漲不匹配的情況。通過科學、精細的測算，研究預征率調整與房價上漲的掛鉤機制?！秶叶悇湛偩株P于加強土地增值稅征管工作的通知》（國稅發(fā)〔2010〕53號）三、土地增值稅預征預征是土地增值稅征收管理工作的基礎，是實現112三、土地增值稅預征為了發(fā)揮土地增值稅在預征階段的調節(jié)作用，各地須對目前的預征率進行調整。除保障性住房外，東部地區(qū)省份預征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%，各地要根據不同類型房地產確定適當的預征率（地區(qū)的劃分按照國務院有關文件的規(guī)定執(zhí)行）。對尚未預征或暫緩預征的地區(qū)，應切實按照稅收法律法規(guī)開展預征，確保土地增值稅在預征階段及時、充分發(fā)揮調節(jié)作用。—《國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知》（國稅發(fā)〔2010〕53號）三、土地增值稅預征為了發(fā)揮土地增值稅在預征階段的調節(jié)作用，各113三、土地增值稅預征根據《陜西省地方稅務局公告2016年第1號-陜西省地方稅務局關于調整土地增值稅預征率的公告》，預征率如下圖：項目類型項目所在地普通住宅非普通住宅別墅、寫字樓、營業(yè)用房等（除別墅外）設（區(qū)）市的市區(qū)其他市（縣）1%1%2%3%1.5%2.5%三、土地增值稅預征根據《陜西省地方稅務局公告2016年第1號114三、土地增值稅預征為方便納稅人，簡化土地增值稅預征稅款計算，房地產開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預征計征依據：??——國家稅務總局公告2016年第70號土地增值稅預征的計征依據=預收款-應預繳增值稅稅款應預繳增值稅稅款=預收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%適用一般計稅方法計稅的，按照11%（9%）的適用稅率計算；適用簡易計稅方法計稅的，按照5%的征收率計算。

—國家稅務總局公告2016年第18號三、土地增值稅預征為方便納稅人，簡化土地增值稅預征稅款計算，115三、土地增值稅預征【案例】某房地產企業(yè)適用一般計稅方法，普通住宅預征率為1%，預售普通住宅時收到預收款10000萬元，應預繳增值稅款=10000÷（1+11%）×3%=270.27萬元預繳土地增值稅為=（10000-270.27）*1%=97.30萬元。三、土地增值稅預征【案例】某房地產企業(yè)適用一般計稅方法，普通116l

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錄1456土地增值稅清算流程土地增值稅稅收優(yōu)惠政策房地產清算注意事項土地增值稅政策要點23房地產業(yè)務流程土地增值稅預征l目錄14土地增值稅清算流程土地增值稅政策要點2房地產業(yè)117四、土地增值稅清算流程1、土地增值稅清算的概念土地增值稅清算，是指納稅人在在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關政策規(guī)定，計算房地產開發(fā)項目應繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算納稅申報表》向主管稅務機關提供有關資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結清該房地產項目應繳納土地增值稅稅款的行為。四、土地增值稅清算流程1、土地增值稅清算的概念土地增值稅清算118四、土地增值稅清算流程1、土地增值稅清算的概念土地增值稅的清算單位①

以國家有關部門審批的房地產開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算;②

開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算増值額、増值率、繳納土地增值稅四、土地增值稅清算流程1、土地增值稅清算的概念土地增值稅的清119四、土地增值稅清算流程1、土地增值稅清算的概念納稅人辦理土地增值稅清算的時間對于符合清算條件，應進行土地增值稅清算的項日，納稅人應當在滿足清算條件之日起90日內到主管稅務機關辦理清算手續(xù);對于符合條件，稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算的項目，由主管稅務機關確定是否進行清算;對于確定需要進行清算的項目，由主管稅務機關下達清算通知，納稅人應當在收到清算通知之日起90日內到主管稅務機關辦理清算手續(xù)。四、土地增值稅清算流程1、土地增值稅清算的概念納稅人辦理土地120四、土地增值稅清算流程2、土地增值稅應清算的條件《土地增值稅清算管理規(guī)程》規(guī)定：符合下列情形之一的，納稅人應主動進行土地增值稅的清算：1）、房地產開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；2）、整體轉讓未竣工決算房地產開發(fā)項目的；3）、直接轉讓土地使用權的。四、土地增值稅清算流程2、土地增值稅應清算的條件《土地增值稅121四、土地增值稅清算流程3、土地增值稅可清算的條件《土地增值稅清算管理規(guī)定》，符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人在限定的額期限內進行土地增值稅清算：1）、已竣工驗收的房地產開發(fā)項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；2）、取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；3）、納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的4）、?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計劃單列市）稅務機關規(guī)定的其他情況。四、土地增值稅清算流程3、土地增值稅可清算的條件《土地增值稅122四、土地增值稅清算流程重點解析（已竣工驗收的房地產開發(fā)項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的）1、85%的理解：（已轉讓可售建筑面積+出租或自用可售建筑面積）÷總可售建筑面積≥85%.2、自用出租后銷售房產的清算：房地產開發(fā)企業(yè)納稅人建造商品房、以自用或者出租年限在一年以上再銷售的，應按照轉讓舊房及建筑物的政策規(guī)定繳納土地增值稅，不再列入土地增值稅清算范圍。如何理解“取得銷售（預售）許可證滿三年”？取得銷