招商實(shí)戰(zhàn)技能培訓(xùn)辦法

94/94招商實(shí)戰(zhàn)技能培訓(xùn)手冊(cè)目錄前言2第一章房地產(chǎn)差不多知識(shí)3第二章商鋪差不多知識(shí)8第三章招商人員差不多要求46第四章招商業(yè)務(wù)流程48第五章招商差不多技能49第六章招商典型案例57第七章典型商家的需求分析64結(jié)束語70前言與通過十多年市場(chǎng)化進(jìn)展的住宅房地產(chǎn)業(yè)相比，中國的商業(yè)地產(chǎn)在短短兩三年內(nèi)迅速進(jìn)展，成為了投資人眼里的新創(chuàng)富支點(diǎn)。外商零售準(zhǔn)入新條例的正式生效和各種限制條件的逐步取消，標(biāo)志著一場(chǎng)席卷全國的商業(yè)大變革的來臨，國際商業(yè)帶給國內(nèi)的不僅僅是具有強(qiáng)大生命力的豐富的商業(yè)形態(tài)，更多的是現(xiàn)代化的商業(yè)經(jīng)營(yíng)思想和治理模式。

從商業(yè)地產(chǎn)的國際開發(fā)慣例來看，有實(shí)力的開發(fā)商關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目多采取“只租不售”的策略，通過持續(xù)有效的經(jīng)營(yíng)治理提升商業(yè)價(jià)值。良好的招商租賃關(guān)系的維系對(duì)真正落實(shí)顧客導(dǎo)向的商業(yè)經(jīng)營(yíng)理念至關(guān)重要。傳統(tǒng)商業(yè)設(shè)施的開發(fā)商盡管并不重視商業(yè)策劃（即市場(chǎng)定位和業(yè)態(tài)組合等），但他們依舊專門在意商業(yè)設(shè)施的招商工作。可見招商在地產(chǎn)開發(fā)中之重要地位。招商是商業(yè)地產(chǎn)收益的實(shí)現(xiàn)形式，一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作成功與否就看是否能按打算成功招商。因而，關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)商來講，掌握地產(chǎn)商業(yè)的招商特點(diǎn)有利于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)作成功。作為商業(yè)地產(chǎn)的重要組成部分—商鋪的招商工作尤為重要，因此結(jié)合目前招商部工作重點(diǎn)以及目前人員構(gòu)成，結(jié)合房地產(chǎn)知識(shí)與商業(yè)知識(shí)，明確招商部的工作重點(diǎn)，為進(jìn)一步開展好今后的商鋪招商工作奠定牢固的理論基礎(chǔ)，促進(jìn)部門職員不斷的提升，以及養(yǎng)成自我學(xué)習(xí)的良好氛圍。特編寫本培訓(xùn)手冊(cè)，供大伙兒學(xué)習(xí)和探討。第一章房地產(chǎn)差不多知識(shí)建設(shè)用地面積：指都市規(guī)劃行政主管部門確定的建設(shè)用地位置和界線所圍合的用地之水平投影面積，不包括代征的面積。房屋的建筑面積：是指建筑物每層外墻線（或墻外柱子外緣線）的水平投影面積（包括按國家有關(guān)規(guī)定應(yīng)計(jì)算的陽臺(tái)、雨蓬、無柱挑廊的面積）之和。層高在2.2米以下的技術(shù)層不計(jì)算建筑面積。房屋的基底面積：是指建筑物底層勒腳以上外圍水平投影面積。容積率：是指一個(gè)小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。地下停車庫、架空開放的建筑底層等建筑面積在計(jì)算容積率時(shí)可不計(jì)入。關(guān)于進(jìn)展商來講，容積率決定地價(jià)成本在房屋中占的比例，而關(guān)于住戶來講，容積率直接涉及到居住的舒適度。容積率較低，建筑密度一般也就較低，進(jìn)展商可用于回收資金的面積就越少，而住戶就越舒服。那個(gè)比率決定了那個(gè)項(xiàng)目是從人的居住需求角度，依舊從純粹賺鈔票的角度來設(shè)計(jì)一個(gè)社區(qū)。一個(gè)良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不超過5，多層住宅應(yīng)不超過3。建筑覆蓋率：指建筑基底面積占建設(shè)用地面積的百分比。建筑高度：指建筑物室外地平面至外墻面頂部的總高度。得房率：是指套內(nèi)建筑面積與套（單元）建筑面積之比，也稱之為“K”值。套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻風(fēng)光積+陽臺(tái)建筑面積。套（單元）建筑面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e建筑密度：是指在一定用地范圍內(nèi)，所有建筑物的基底面積與用地面積之比。在居住區(qū)規(guī)劃中，建筑密度通常指居住建筑密度。一般情況下，平均建筑層數(shù)越高，建筑密度越低。綠地面積：指能夠用于綠化的土地面積，不包括屋頂綠化、垂直綠化和覆土小于2米的土地。綠地率：是指居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和與居住區(qū)用地的比率（%）。在計(jì)算綠地率時(shí)，對(duì)綠地的要求特不嚴(yán)格。即使是級(jí)不最低的零散的塊狀、帶狀公共綠地也要求寬度不小于8米，面積不小于400平方米，該用地范圍內(nèi)的綠化面積許多于總面積的70%（含水面），至少要有1/3的綠地面積要能常年受到直接日照，并要增設(shè)部分休閑娛樂設(shè)施。而宅旁綠地等庭院綠化的用地面積，在設(shè)計(jì)計(jì)算時(shí)也要求距建筑外墻1.5米和道路邊線1米以內(nèi)的用地，不得計(jì)入綠化用地。此外，還有幾種情況也不能計(jì)入。綠地率的綠化面積，如地下車庫、化糞池。這些設(shè)施的地表覆土一般達(dá)不到3米的神度，在上面種植大型喬木，成活率較低，因此計(jì)算綠地率時(shí)不能計(jì)入“居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠化”中；而屋頂綠化等裝飾性綠化地，按目前國家的技術(shù)規(guī)范，也算正式綠地。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，政府關(guān)注的確實(shí)是綠地率這一指標(biāo)。一個(gè)良好的居住小區(qū)，綠地率應(yīng)不低于30%。綠化覆蓋率：是指居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和與居住區(qū)用地的比率（%）。與綠地率的區(qū)不是綠地率的各類綠地要緊包括公共綠地、宅旁綠地等，而那個(gè)地點(diǎn)的綠地則范圍更廣，只要有塊草皮便能夠計(jì)入，因此綠化覆蓋率有時(shí)會(huì)較高。在開發(fā)商銷售樓盤的時(shí)候，他們因此喜愛引用綠化覆蓋率的概念。而關(guān)于消費(fèi)者來講，有草的環(huán)境總比滿地鋪地磚的廣場(chǎng)環(huán)境更滿意吧？成套房屋的套內(nèi)建筑面積：由套內(nèi)房屋使用面積、套內(nèi)墻風(fēng)光積和套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積組成。套內(nèi)房屋使用面積：是指套內(nèi)房屋使用空間的面積，以水平投影面積按下列規(guī)定計(jì)算：（1）套內(nèi)使用面積為套內(nèi)臥房、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、貯藏室、壁柜等空間面積的總和；（2）套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積；（3）不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積；（4）內(nèi)墻面裝飾厚度計(jì)入使用面積。套內(nèi)墻風(fēng)光積：是指套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分割以及外墻（包括山墻）等共有墻，均按水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻風(fēng)光積。套內(nèi)自由墻體按水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻風(fēng)光積。套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積：按陽臺(tái)外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計(jì)算。其中封閉的陽臺(tái)按水平投影全部計(jì)算建筑面積，未封閉的陽臺(tái)按水平投影的一半計(jì)算建筑面積。房屋的共有建筑面積：是指?jìng)€(gè)產(chǎn)權(quán)業(yè)主共同占有或共同使用的建筑面積。包括電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)公共用房和治理用房的建筑面積，以水平投影面積計(jì)算。房屋的公用建筑面積：是指建筑主體內(nèi)、戶門以外可使用的面積，包括層高超過2.2米的單車庫、設(shè)備層或技術(shù)層，室內(nèi)外樓梯、樓梯懸挑平臺(tái)、內(nèi)外廊、門廳、電梯及機(jī)房、北斗、有柱雨蓬、突出屋面有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)等。每戶（每單位）應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e按如下原則進(jìn)行計(jì)算：（1）有面積分割文件或協(xié)議的，應(yīng)按其文件或協(xié)議進(jìn)行計(jì)算；（2）如無面積分割文件或協(xié)議的，按其使用面積的比例進(jìn)行分?jǐn)?。即：每戶?yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e=（應(yīng)分?jǐn)偣媒ㄖ娣e/各套（單元）建筑面積之和）X各套（單元）建筑面積。購房的建筑面積：包括套內(nèi)（單元）建筑面積和按規(guī)定應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e兩部分。停車場(chǎng)：指在建設(shè)用地內(nèi)為停放機(jī)動(dòng)車和非機(jī)動(dòng)車須配置的場(chǎng)地。停車場(chǎng)面積小型汽車按每車位25平方米計(jì)算，自行車按每車位1.2平方米計(jì)算。停車庫的建筑面積小型汽車按每車位40平方米計(jì)算，自行車按每車位1.8平方米計(jì)算。土地使用權(quán)出讓：是指上海市政府以拍賣、招標(biāo)、協(xié)議的方式，將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用權(quán)出讓金的行為。土地使用權(quán)出讓的年限按下列用途確定：（1）居住用地七十年；（2）工業(yè)用地五十年；（3）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；（4）商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；（5）綜合或其他用地五十年，另外，加油站、加氣站用地為二十年。房地產(chǎn)權(quán)利人：是指依法享有土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的自然人、法人和其他組織。房地產(chǎn)所有權(quán)：是指房屋所有人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對(duì)屬于他的房屋享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利。房產(chǎn)所有權(quán)屬于直接治理購房者購買的房產(chǎn)并具有排他性。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)：是指房屋所有權(quán)和該房屋占用國有土地的使用權(quán)。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)具有絕對(duì)性和排他性。絕對(duì)性是指只有產(chǎn)權(quán)人才具有對(duì)房地產(chǎn)的充分、完整的操縱、支配權(quán)，以及從而享有的利益，排地性，是指產(chǎn)權(quán)人排除他人占有、干涉的權(quán)利。這種權(quán)利包括直接的物權(quán)，也包括由此派生的典權(quán)、抵押權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利。房屋的占有權(quán)：通常由所有權(quán)人來行使，但有時(shí)也由不人來行使，這確實(shí)是使用權(quán)與所有權(quán)分離的情況。例如，房屋出租，就將房屋一定時(shí)期內(nèi)的占有、使用權(quán)讓渡給承租人來行使。房屋的使用權(quán)：是對(duì)房屋的實(shí)際利用權(quán)力。通過一定法律契約，非房屋所有權(quán)人也可獲得房屋的使用權(quán)，如房主將房屋租給他人使用。房屋的收益權(quán)：是指房主收取房屋財(cái)產(chǎn)所產(chǎn)生的各種收益。例如出租房屋，房主從房客處收取租金。房屋的處分權(quán)：是所有權(quán)中一項(xiàng)最差不多的權(quán)能。房屋的處分權(quán)由房主行使。有時(shí)房屋處分權(quán)也受到一定的限制。如房主作為債務(wù)人以住房作抵押向債權(quán)人借債，若是到期不能清償債務(wù)，債權(quán)人能夠處分房屋并優(yōu)先受償。按揭與抵押的區(qū)不：在于借貸過程中是否發(fā)生了所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。其區(qū)不要緊如下：1．按揭和抵押在法律上的區(qū)不：按揭要產(chǎn)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移，抵押則不變更所有關(guān)系，因此二者當(dāng)事人的法律地位及享有的權(quán)益不同。按揭受益人經(jīng)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓成為了所有權(quán)人，享有擔(dān)保物的所有權(quán)。抵押則不發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移，抵押人仍保留擔(dān)保物的所有權(quán)，抵押權(quán)人是非所有權(quán)人，只享有抵押權(quán)，即對(duì)抵押物的支配權(quán)。在按揭訴訟中，按揭受益人以所有權(quán)人的身份和名義參加訴訟，而抵押訴訟中，抵押權(quán)人的身份只是抵押權(quán)人。2．目的及運(yùn)作上的差異：按揭和抵押擔(dān)保的差不多目的在于保證債務(wù)的履行。在目的和運(yùn)作上的區(qū)不：1．按揭人按揭的目的在于最大限度地減少風(fēng)險(xiǎn)和盡可能多地借得款項(xiàng)；按揭受益人按揭的目的要緊是出于保障收益的考慮。理論上，按揭受益人是所有權(quán)人，較之抵押權(quán)人享有更多權(quán)益。2．在借款目的上，按揭人的目標(biāo)指向和按揭物是同一的，借款的目的是購置房屋，取得房屋產(chǎn)權(quán)；抵押人抵押借款的目的不是為了取得抵押物，而是為了其他的目的的借款。3．運(yùn)作上的區(qū)不：房地產(chǎn)抵押：應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書、房屋所有權(quán)證書辦理。其差不多程序：在抵押人先取得產(chǎn)權(quán)證的前提下，辦理他項(xiàng)產(chǎn)權(quán)證，以產(chǎn)權(quán)證抵押而持有他項(xiàng)產(chǎn)權(quán)證。按揭則是在按揭人尚未取得產(chǎn)權(quán)證的情況下進(jìn)行的。一般是先辦理他項(xiàng)產(chǎn)權(quán)證作為抵押擔(dān)保，產(chǎn)權(quán)在付清購房款后由房地產(chǎn)開發(fā)單位轉(zhuǎn)給按揭受益人，所有權(quán)證由按揭人持有。4．抵押和按揭牽扯的當(dāng)事人不同：抵押一般牽涉兩個(gè)當(dāng)事人：抵押人和抵押權(quán)人，一般不再需要擔(dān)保人是單純的“指物借鈔票”；按揭是在按揭人在按揭受益人均未取得房屋所有權(quán)時(shí)進(jìn)行的，需要原所有人或業(yè)主作中間人，以便實(shí)現(xiàn)鈔票、物、權(quán)分離狀態(tài)下的動(dòng)作。因此，原業(yè)主或所有者往往要作為擔(dān)保人，使按揭有三個(gè)當(dāng)事人“按揭人、按揭受益人、按揭擔(dān)保人”。第二章商鋪差不多知識(shí)商鋪的概念：商鋪，由"市"演變而來，《講文》將"市"解釋為"集中交易之場(chǎng)所"，也確實(shí)是今日之商鋪。唐宋是中國封建社會(huì)鼎盛時(shí)期。唐都城長(zhǎng)安是當(dāng)時(shí)東西文化、商貿(mào)交流的中心，長(zhǎng)安東西兩市，商賈云集，店肆許多，商業(yè)十分繁榮。北宋商鋪和市場(chǎng)是分開的，首都東京（開封）是當(dāng)時(shí)最大的商業(yè)中心都市。據(jù)歷史記載：（東京）東大街至新宋門，魚市、肉市、漆器、金銀鋪?zhàn)顬榧?，西大街至新鄭門有鮮果市場(chǎng)、珠寶玉器行，皇城東華門外，無所不有?！肚迕魃虾訄D》曾翔實(shí)地記錄了古代商鋪、商業(yè)街市的景況。位于長(zhǎng)江三角洲東端，北瀕長(zhǎng)江口，南臨杭州灣的上海，明清時(shí)期僅為江蘇省的一個(gè)縣。上海的第一次崛起，是在上一世紀(jì)二、三十年代，當(dāng)時(shí)的上海已成為全國最大的經(jīng)濟(jì)和商業(yè)中心，遠(yuǎn)東最大的商業(yè)中心都市。據(jù)《上海通史》記載：1933年上海共有商鋪7.2萬戶，平均每平方公里136.5戶，各地巨賈名商紛紛落戶上海，十六鋪、南京路、靜安寺、霞飛路（今淮海路）等商業(yè)中心街區(qū)初具雛形。依照以上對(duì)商鋪歷史的回憶，我們能夠?qū)?商鋪"做以下定義，即商鋪是經(jīng)營(yíng)者為顧客提供商品交易、服務(wù)及/或感受體驗(yàn)的場(chǎng)所。和過去商鋪的定義相比有相同的地點(diǎn)，即商鋪首先是商品交易的場(chǎng)所；區(qū)不之處是現(xiàn)代商鋪的概念不僅包含了交易功能，而且包含了服務(wù)功能和感受體驗(yàn)的功能。商鋪?zhàn)鳛榻灰椎膱?chǎng)所，專門容易理解，從百貨、超市、專賣店到汽車銷售店差不多上規(guī)模不等的商品交易場(chǎng)所。關(guān)于絕大多數(shù)人來講，理解這一點(diǎn)專門容易。商鋪?zhàn)鳛樘峁┓?wù)的場(chǎng)所，簡(jiǎn)單舉例專門容易理解，比如餐飲設(shè)施、美容美發(fā)設(shè)施等。消費(fèi)者在這種商鋪里，通過得到經(jīng)營(yíng)者提供的服務(wù)，享受服務(wù)的品質(zhì)。商鋪?zhàn)鳛樘峁└惺荏w驗(yàn)的場(chǎng)所，比如電影城、KTV量販、健身設(shè)施等，消費(fèi)者在這類商鋪里充分感受經(jīng)營(yíng)者制造的特不的情景、設(shè)施、氛圍等，從中得到美感、娛樂、健康等，而經(jīng)營(yíng)者在此過程中實(shí)現(xiàn)收益。從商鋪的概念我們能夠發(fā)覺，商鋪差不多經(jīng)歷了專門大的進(jìn)展，差不多從最初的經(jīng)營(yíng)物品商品，增加到經(jīng)營(yíng)服務(wù)商品、體驗(yàn)商品的層面。專門顯然，以上不同經(jīng)營(yíng)商品的形態(tài)將直接阻礙商鋪的位置、交通條件、定位、大小、空間、結(jié)構(gòu)、裝修方法、風(fēng)格、商品類型、配套條件等。在此，對(duì)商鋪的概念做足夠的分析，有利于商鋪投資者在投資過程中做初步的推斷。商鋪的分類：按商鋪的開發(fā)形式分：（1）商業(yè)街商鋪（2）市場(chǎng)類商鋪（3）社區(qū)類商鋪（4）建筑底商商鋪（5）百貨商場(chǎng)、購物中心商鋪（6）商務(wù)樓、寫字樓商鋪（7）交通設(shè)施商鋪按商鋪的位置形式分：（1）鋪面房（2）鋪位商業(yè)街商鋪：指以平面形式按照街的形式布置的單層或多層商業(yè)房地產(chǎn)形式，其沿街兩側(cè)的鋪面及商業(yè)樓里面的鋪位都屬于商業(yè)街商鋪。市場(chǎng)類商鋪：是指各種用于某類或綜合商品批發(fā)、零售、經(jīng)營(yíng)的商業(yè)樓宇，有些是單層建筑，大多是多層建筑。這類市場(chǎng)里面的鋪位即我們所談的市場(chǎng)類商鋪。專業(yè)市場(chǎng)商鋪的運(yùn)營(yíng)成本比較低，而且經(jīng)營(yíng)商品的品種簡(jiǎn)單化特點(diǎn)，其規(guī)劃設(shè)計(jì)的復(fù)雜程度較低，開發(fā)商比較好完成項(xiàng)目合理規(guī)劃問題。社區(qū)商鋪：指位于住宅社區(qū)內(nèi)的商用鋪位，其經(jīng)營(yíng)對(duì)象要緊是住宅社區(qū)的居民。社區(qū)商鋪的表現(xiàn)形式要緊是1-3層商業(yè)樓或建筑底層商鋪，有些鋪面能夠直接對(duì)外開門營(yíng)業(yè)，但大多數(shù)屬于鋪位形式。建筑底層商鋪：指位于住宅等建筑物底層（可能包括地下一、二層及地上一、二層，或其中部分樓層）的商用鋪位。百貨商場(chǎng)、購物中心商鋪：指百貨商場(chǎng)、各種類型購物中內(nèi)心面的鋪位。百貨商場(chǎng)及各種類型購物中心的運(yùn)營(yíng)好壞對(duì)里面商鋪的經(jīng)營(yíng)狀況阻礙直接而深遠(yuǎn)。交通設(shè)施商鋪：指諸如地鐵站、火車站、飛機(jī)場(chǎng)等交通設(shè)施里面及周圍的商鋪，以及道路兩側(cè)各類中小型商鋪。鋪面房：是指臨街有門面，可開設(shè)商店的房屋，俗稱店鋪或街鋪。鋪位：指大型綜合百貨商場(chǎng)、大賣場(chǎng)、專業(yè)特色街、購物中心等整體商用物業(yè)中的某一獨(dú)立單元或某些獨(dú)立的售貨亭、角等，俗稱店中店。鋪面房和鋪位的差異:由于物業(yè)本身屬性的不同，必定導(dǎo)致其差異性的存在。（1）、唯一性差異鋪面房通常占有地域上無可取代、不可復(fù)制的唯一性優(yōu)勢(shì)，而鋪位則是少則幾十，多則幾百個(gè)相連或相近的復(fù)制品，故缺乏唯一性優(yōu)勢(shì)。對(duì)房地產(chǎn)來講，地域上唯一性優(yōu)勢(shì)意味著其良好的投資價(jià)值。（2）、商業(yè)業(yè)種業(yè)態(tài)局限性差異鋪位所能經(jīng)營(yíng)的商業(yè)業(yè)種及業(yè)態(tài)完全受制于所處商用物業(yè)大環(huán)境的制約。如在一個(gè)專業(yè)建材大賣場(chǎng)里去經(jīng)營(yíng)服裝或食品是不同意的。而鋪面房，除了政府法規(guī)規(guī)定的不能經(jīng)營(yíng)的某些專門的業(yè)種業(yè)態(tài)之外，其商業(yè)業(yè)種及業(yè)態(tài)選擇的靈活性就大得多。（3）、營(yíng)業(yè)時(shí)刻差異鋪位的營(yíng)業(yè)時(shí)刻不能為所欲為。如一個(gè)規(guī)定晚上九點(diǎn)打烊的百貨商場(chǎng)，超過九點(diǎn)鐘后鋪位業(yè)主確實(shí)是想再多做點(diǎn)生意通?？刹荒鼙煌?，而鋪面房就可不能遇到這種情況，經(jīng)營(yíng)者晚上干到多晚，完全取決于自己的意愿。（4）、行業(yè)規(guī)劃調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)差異鋪位經(jīng)營(yíng)范圍及經(jīng)營(yíng)持續(xù)性除受制于市政建設(shè)規(guī)劃外、還受制于商業(yè)規(guī)劃的調(diào)整，故風(fēng)險(xiǎn)較大。在國內(nèi)大中都市發(fā)生一條街由于規(guī)劃調(diào)整的需要，一夜之間就從熙熙攘攘到門可羅雀的情況屢見不鮮。（5）、物業(yè)運(yùn)行費(fèi)用差異關(guān)于整個(gè)商用物業(yè)的運(yùn)行費(fèi)用，如空調(diào)運(yùn)行、統(tǒng)一形象宣傳、公布廣告、組織促銷活動(dòng)等費(fèi)用的分?jǐn)偛⒉挥射佄粯I(yè)主自己講了算。因此，鋪位的運(yùn)行費(fèi)用通常高于鋪面房。（6）、物業(yè)出租選擇范圍差異相比之下，鋪位出租選擇租賃客戶的范圍較窄。至少對(duì)鋪位所經(jīng)營(yíng)的業(yè)種、業(yè)態(tài)不熟悉的人是可不能來租用這一鋪位的。由于鋪面房的業(yè)種、業(yè)態(tài)能夠隨租賃客戶的變更而隨意改變，因此，其選擇租賃客戶的范圍就大得多。（7）、投資風(fēng)險(xiǎn)差異時(shí)至今日，所謂的商鋪熱，商鋪的投資回報(bào)率高，講到底確實(shí)是鋪位的過熱。因?yàn)殇佄坏膬r(jià)格差不多被炒上去了。這一炒作過程讓人看到了"鈔票"途，嘗到了甜頭。如某市2000年開張的一個(gè)服飾市場(chǎng)的鋪位價(jià)格已由當(dāng)初的10萬元炒到了目前的50萬元。事實(shí)上，任何炒作的東西非但有風(fēng)險(xiǎn)，而且專門難持久。炒得越高風(fēng)險(xiǎn)越大。許多人，懷著"一鋪養(yǎng)三代"的良好愿望投資鋪位，但稍不留神難免也會(huì)誤入"一鋪套三代"的陷阱。而鋪面房，其價(jià)格升幅遠(yuǎn)不及鋪位。相比鋪面房，能夠講鋪位的投資風(fēng)險(xiǎn)差不多不小了。另外，值得提醒的是，對(duì)有些鋪位的租賃權(quán)的炒作，其風(fēng)險(xiǎn)就更大了。（8）、炒作難易程度差異鋪面房與鋪位的另一個(gè)差異確實(shí)是炒作的難易程度。鋪位由于專門容易被"復(fù)制"，故易炒作。凡要炒作就要有一定的量。量過少無法炒，量過大則炒不高。但炒到雞犬升天時(shí)，為時(shí)已晚。從此角度看，鋪面房則不易被炒作。商業(yè)地產(chǎn)的差不多形態(tài)：分商鋪和寫字樓。地產(chǎn)商業(yè)：確實(shí)是指商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商作為投資主體直接參與的、為生產(chǎn)和消費(fèi)提供交易平臺(tái)而進(jìn)行的商業(yè)活動(dòng)。地產(chǎn)商業(yè)包括批發(fā)市場(chǎng)、零售市場(chǎng)、娛樂休閑消費(fèi)市場(chǎng)、社區(qū)服務(wù)市場(chǎng)等相關(guān)的商業(yè)運(yùn)作；其內(nèi)容包括策劃、招商和日常營(yíng)運(yùn)治理；其任務(wù)是為生產(chǎn)者（或中間商）和消費(fèi)者提供交易平臺(tái)，并為地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獵取以后不確定的收益。地產(chǎn)商業(yè)的經(jīng)營(yíng)模式：地產(chǎn)商業(yè)的經(jīng)營(yíng)模式是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商比較關(guān)懷的，不同的商業(yè)地產(chǎn)有不同的條件及其所處的區(qū)域、商圈，如何在多種經(jīng)營(yíng)模式中選擇合適的模式往往是開發(fā)商專門頭痛的問題。那個(gè)地點(diǎn)將對(duì)常用的幾種地產(chǎn)商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式的適用于范圍及其優(yōu)缺點(diǎn)進(jìn)行分析。１、整體出租模式整體租賃是指開發(fā)商不將物業(yè)出售，而將其整體出租給一家商業(yè)企業(yè)，由這家商業(yè)企業(yè)進(jìn)行商業(yè)規(guī)劃及經(jīng)營(yíng)，開發(fā)商每年向商業(yè)企業(yè)收取約定的租金。租金一般在第三或第四年起開始遞增，前二，三年要緊是關(guān)心商業(yè)企業(yè)培養(yǎng)市場(chǎng)，以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的可持續(xù)進(jìn)展；同時(shí)，商業(yè)企業(yè)向開發(fā)商交納相當(dāng)于2—3個(gè)月租金的押金。優(yōu)點(diǎn)：①不需設(shè)立專門的經(jīng)營(yíng)公司和配備專業(yè)的商業(yè)人員；②交易簡(jiǎn)單，結(jié)算方便；③物業(yè)可進(jìn)行抵押貸款，有利開發(fā)新的項(xiàng)目；④物業(yè)的升值空間較大；⑤帶租約更有利于日后整體銷售或設(shè)計(jì)產(chǎn)權(quán)式商鋪。缺點(diǎn)：①收益低，其收?qǐng)?bào)率在3～5%之間；②租期長(zhǎng)，物業(yè)就算升值，其套現(xiàn)的難度專門大；③不排除租戶經(jīng)營(yíng)失敗而沒法交租的可能，國而對(duì)租戶的評(píng)估要求準(zhǔn)確。適用類型：①無商業(yè)專才的開發(fā)商；②資金實(shí)力雄厚的開發(fā)商；③經(jīng)營(yíng)相對(duì)保守的開發(fā)商；④售后返租的產(chǎn)權(quán)式物業(yè)開發(fā)商；⑤物業(yè)面積一般不超過30000㎡。２、分層或分片出租模式與整體出租模式相似，只是開發(fā)商按市場(chǎng)需求，將各層或各片區(qū)分不出租給不同租戶。優(yōu)點(diǎn)：①租金相對(duì)整體出租要高一些；②風(fēng)險(xiǎn)分散，租金相對(duì)有一定保證；③物業(yè)可進(jìn)行抵押貸款；④比整體出租更適合日后帶租約出售物業(yè)或設(shè)計(jì)成產(chǎn)權(quán)式商鋪；⑤某一層經(jīng)營(yíng)失敗時(shí)，開發(fā)商能掌握主動(dòng)權(quán)，并進(jìn)行重新招租。缺點(diǎn)：①需重視前期的商業(yè)策劃（業(yè)態(tài)組合、功能定位、市場(chǎng)定位等）；②需設(shè)立相應(yīng)的治理部門及配備有關(guān)的商業(yè)專才；③各業(yè)態(tài)環(huán)環(huán)相扣，一家經(jīng)營(yíng)失敗，阻礙到其他租戶的經(jīng)營(yíng)，要求開發(fā)商建立儲(chǔ)備租戶資源庫，并具備極強(qiáng)的招商能力。適用類型：①資金實(shí)力雄厚的開發(fā)商；②售后還租的產(chǎn)權(quán)式商城；③物業(yè)面積在20000～50000㎡。３、分散出租模式分散出租亦稱零租，開發(fā)商在確定某一主題功能下對(duì)各個(gè)鋪位進(jìn)行招租，租期相對(duì)短些，一般為2～5年；開發(fā)商應(yīng)關(guān)心租戶統(tǒng)一辦理相關(guān)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記，甚至代開具銷售發(fā)票、財(cái)務(wù)結(jié)算等。許多成功運(yùn)用模式的案例多數(shù)為大型專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)，如深圳賽格電子配套市場(chǎng)，華強(qiáng)電子世界等。優(yōu)點(diǎn)：①租金專門高，開發(fā)商收益可最大化；②物業(yè)升值空間大，容易出售表現(xiàn)；③租期短，容易改變功能或調(diào)整經(jīng)營(yíng)。缺點(diǎn)：①需設(shè)立專業(yè)的經(jīng)營(yíng)治理公司負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)治理；②需充分重視前期的市場(chǎng)定位，功能定位，功能定位的策劃工作；③招商能力的要求極高；④日常經(jīng)營(yíng)能力的要求高；⑤經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)最大適用類型：①商業(yè)區(qū)或城郊的大型商業(yè)物業(yè)；②面積在10000～500000㎡停車場(chǎng)及卸貨區(qū)的面積足夠大；③售后返租的產(chǎn)權(quán)式商城。４、層（或片）與散結(jié)合出租模式此模式是將上述第2種和第3種模式結(jié)合。在確定了功能后，采納第2種模式引進(jìn)若干主力店，之后再利用主力店的品牌效應(yīng)，對(duì)各類中小店進(jìn)行招租。目前多數(shù)大型購物中心采納此模式。優(yōu)點(diǎn)：①大小租戶的結(jié)構(gòu)使項(xiàng)目穩(wěn)定性提高；②主力店的進(jìn)駐有助于將部分物業(yè)設(shè)計(jì)成產(chǎn)權(quán)式鋪位，并容易取得銷售的成功；③有利建立完整的租戶資源庫，為以后開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目制造成功運(yùn)作的條件；④為開發(fā)商制造經(jīng)常性收益。缺點(diǎn)：①要求開發(fā)商具備專門雄厚的自有資金實(shí)力；②需設(shè)立專業(yè)的經(jīng)營(yíng)治理公司和配備相關(guān)的商業(yè)專才；③對(duì)主力店的招租能力要求極高。適用類型：要緊是50000㎡以上的購物中心。地產(chǎn)商業(yè)的特點(diǎn)：一、目標(biāo)客戶主次分明

首先是確定主力店群，其作用要緊有四個(gè)：其一是有助于穩(wěn)定整個(gè)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)，主力店群一般占有整個(gè)項(xiàng)目一半左右的營(yíng)業(yè)面積，其阻礙之大可想而知。知名度較高、有良好業(yè)績(jī)記錄的主力店可使項(xiàng)目更加穩(wěn)定，且有利于項(xiàng)目的可持續(xù)進(jìn)展。其二是知名的主力店群的入駐能夠吸引投資客的眼球，刺激鋪位的銷售，以及對(duì)中小店群的招商。其三是主力店群各自擁有一定忠誠度的消費(fèi)群體，這一優(yōu)點(diǎn)能夠關(guān)心項(xiàng)目在日后的營(yíng)運(yùn)中，能在保持一定量客流的基礎(chǔ)上發(fā)揮更大的效用；其四是主力店群的進(jìn)駐能夠阻礙中小店的租金水平，提高項(xiàng)目整體租金收入。

其次是在確定了主力店群之后，再確定中小店群。其作用要緊有二個(gè)：其一是按業(yè)態(tài)組合設(shè)計(jì)招入中小店群，以滿足項(xiàng)目商圈內(nèi)不同層次、不同需求的消費(fèi)群的購物或消費(fèi)需求。其二是中小店的鋪位租金往往是主力店的4~10倍，有的甚至更多，其租金總和是項(xiàng)目的要緊利潤(rùn)來源。

二、租金高低懸殊，租期長(zhǎng)短不一

主力店群投資大，投資回收期長(zhǎng)，其租期要求一般需八年、十年，有的長(zhǎng)達(dá)十五年、二十年。其租金相對(duì)廉價(jià)的得多，一般在第四年起，租金開始遞增，遞增在3%~10%。由于進(jìn)展商考慮了多種因素，成功經(jīng)營(yíng)的主力店最終是有利于項(xiàng)目的可持續(xù)性進(jìn)展。而中小型店的租期一般為3年左右，租金較高，一般在第三年起遞增租金。以深圳市某近80000平方米的購物中心為例，先行入駐的主力店某百貨店，其租金為80元/M2·月，租期為十五年；而同一層樓名店廊的鋪位租金高達(dá)300~800元/M2·月，租期為三年。租金差距懸殊的確令人吃驚。

三、招商時(shí)刻長(zhǎng)

地產(chǎn)商業(yè)的招商時(shí)刻相對(duì)較長(zhǎng)，從業(yè)態(tài)組合確定開始至項(xiàng)目全面營(yíng)業(yè)，它可分為主力店群和中小店群二個(gè)招商時(shí)期。主力店群的招商集中在項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合之后、規(guī)劃之前。而中小店群的招商則分散于整個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)期間。由于主力店群決定項(xiàng)目產(chǎn)品的形式，在產(chǎn)品形成之前，進(jìn)展商需確定主力店群，并按其要求設(shè)計(jì)、建筑相適應(yīng)的產(chǎn)品——商業(yè)設(shè)施；而中小店群則對(duì)形成后的商業(yè)設(shè)施改造要求不大，因而中小店群的招商可使主力店群確定之后才正式進(jìn)行，因此項(xiàng)目建設(shè)期間可進(jìn)行各類中小店的招商咨詢登記工作。

四、招商難度大

招商的難度大要緊緣故在于如下四個(gè)方面：其一是項(xiàng)目建設(shè)期較長(zhǎng)，主力店群對(duì)項(xiàng)目業(yè)態(tài)變化趨勢(shì)把握不住，不容易與開發(fā)商結(jié)成合作聯(lián)盟。其二，裝修進(jìn)度阻礙中小店群的入駐。盡管有項(xiàng)目裝飾效果圖，但中小店主的擔(dān)憂是有一定道理的，怎么講他們也需要在適合的場(chǎng)地進(jìn)展新的分店。其三是功能分區(qū)的招商進(jìn)度阻礙了各類店的進(jìn)駐決策，按照合理的功能分區(qū)打算，順利入駐相應(yīng)的商店或服務(wù)機(jī)構(gòu)可使各類店的經(jīng)營(yíng)互動(dòng)起來，關(guān)于項(xiàng)目和各店經(jīng)營(yíng)大大關(guān)心，而一旦某一類商店或服務(wù)機(jī)構(gòu)招不進(jìn)來，則整個(gè)項(xiàng)目服務(wù)功能可能不盡理想，特不是能夠吸引人氣的各類主力店或同類店中知名店（特色店）沒法進(jìn)來時(shí)，更是阻礙了整體的經(jīng)營(yíng)。在進(jìn)駐決策過程中，各類店除考慮區(qū)域布局外，這一點(diǎn)也是考慮的重點(diǎn)。其四是營(yíng)運(yùn)商較低的知名度和缺乏經(jīng)驗(yàn)，使招商難度進(jìn)一步提高。商業(yè)地產(chǎn)在我國興起的時(shí)刻不長(zhǎng)，像廣州天河城購物中心成功經(jīng)營(yíng)的案例更是寥若晨星，因而絕大多數(shù)的進(jìn)展商或營(yíng)運(yùn)商并不具備豐富的商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)運(yùn)經(jīng)驗(yàn)。

五、招商技術(shù)要求高

招商技術(shù)要求高要緊表現(xiàn)在四個(gè)方面：其一是招商人員需具備豐富的零售服務(wù)知識(shí)。招商人員必須熟悉商品或服務(wù)的類不及特點(diǎn)、商品或服務(wù)組合原理、價(jià)格面、產(chǎn)品線、房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)治理等相關(guān)的差不多知識(shí)；掌握市場(chǎng)學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)、治理學(xué)中的一些差不多原理；了解租賃、消費(fèi)、產(chǎn)品、銷售等相關(guān)的法律法規(guī)。其二是招商人員需具備較強(qiáng)的招商技巧和談判能力。由于招商難度大，這就要求招商過程中使用一些技巧，如制造某些位置有多家入駐的搶手局勢(shì)等等；在招商前期，主力店的招商工作異常困難，知名度較高的主力店一般會(huì)大受商業(yè)物業(yè)的歡迎，其在某一區(qū)域內(nèi)選址的機(jī)會(huì)也較多，因而要在了解競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手之后制定出吸引其入駐的條件和談判策略，并爭(zhēng)取同時(shí)分不與不同的多家主力店洽談入駐意向、條件。其三是需具備較強(qiáng)的評(píng)估能力。在租戶表達(dá)了入駐的意向之后，招商小租應(yīng)派有關(guān)人員考察租戶的經(jīng)營(yíng)情況，特不是主力店的調(diào)查和評(píng)估，其評(píng)估的內(nèi)容包括資金實(shí)力、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)、經(jīng)營(yíng)特色、注冊(cè)資本金、治理層的治理能力、營(yíng)業(yè)額及其增長(zhǎng)率、財(cái)務(wù)狀況、合作意愿程度等項(xiàng)目，并按一定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行量化評(píng)估，為選擇租戶決策提供科學(xué)的數(shù)據(jù)及報(bào)告。其四是需合理的招商推廣策略。招商推廣的好壞將阻礙到資金的預(yù)算和招商效果，招商推廣策略應(yīng)符合招商策劃內(nèi)容的要求，并圍繞項(xiàng)目的市場(chǎng)定位、功能定位和亮點(diǎn)設(shè)計(jì)等內(nèi)容進(jìn)行招商推廣策略的制訂和實(shí)施，以保證招商工作少投資，高效率。 商鋪投資的形式：分為購買和租賃兩種。購買和租賃也同時(shí)是其他各種房地產(chǎn)通常的投資形式，有極大的相似性。但認(rèn)真對(duì)商鋪投資研究能夠發(fā)覺，其中包含專門多個(gè)性化的內(nèi)容。（1）、商鋪購買▲商鋪上市初始交易購買商鋪上市初始交易購買，即商鋪投資者從商鋪的開發(fā)商手里購買的、尚未投入運(yùn)營(yíng)或盡管差不多投入運(yùn)營(yíng)，但產(chǎn)權(quán)依舊在開發(fā)商手里的商鋪購買形式。商鋪上市初始交易購買方式發(fā)生在商鋪投資者和開發(fā)商之間，顯然商鋪投資者在投資過程中面對(duì)的大多是擅長(zhǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)做的開發(fā)商，商鋪投資者能否透過開發(fā)商對(duì)該商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的包裝，對(duì)該商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)值做出準(zhǔn)確的推斷，目前大概是一件并不容易的情況。商鋪投資者在此過程中的辨不能力、專業(yè)能力將決定其投資成敗及投資收益的高低。商鋪上市初始交易購買的方式所需要投入的資金多，盡管投資者能夠采取銀行按揭的方式，但40%的首付款也不是一筆小數(shù)目。之因此將這種商鋪購買形式稱之為"上市初始交易購買"，是因?yàn)檫@類商鋪購買方式就仿佛股票市場(chǎng)中在一級(jí)市場(chǎng)發(fā)行的股票在二級(jí)市場(chǎng)上市交易一樣，市場(chǎng)監(jiān)管越嚴(yán)格，市盈率操縱越低，商鋪投資者越有可能拿到接近商鋪本身價(jià)值的商鋪；假如商鋪投資者屬于戰(zhàn)略投資機(jī)構(gòu)，通過私幕參股的方式成為該商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資商之一，那么它就能夠得到類似于"原始股"的"原始商鋪"；假如該戰(zhàn)略投資機(jī)構(gòu)是通過類似于股票一級(jí)市場(chǎng)認(rèn)購的方式去買商鋪，那么因?yàn)橘徺I的面積可能比較大，因此能夠享受比較大的價(jià)格優(yōu)惠；商鋪投資者通過市場(chǎng)交易的方式，購買商鋪，善于市場(chǎng)運(yùn)做的開發(fā)商完全有可能以較高的"市盈率"將商鋪賣給商鋪投資者……上述之"原始商鋪"和"一級(jí)商鋪"與股票市場(chǎng)的原始股、一級(jí)市場(chǎng)申購的股票相比喻，可能有不盡合理的地點(diǎn)，但商鋪上市初始交易購買和股票原始認(rèn)購及一級(jí)認(rèn)購有一個(gè)共同的特點(diǎn)，確實(shí)是投資者必須對(duì)開發(fā)商、項(xiàng)目的具體狀況等或上市公司進(jìn)行深入的研究和了解，幸免最終投資失敗?！仲徺I二手商鋪購買，指商鋪投資者從不的商鋪投資者手里購買商鋪的商鋪投資方式。二手購買方式發(fā)生在商鋪投資者之間，因此與原始商鋪購買方式不同。在這種商鋪購買方式中，商鋪投資者需要推斷擬購商鋪的價(jià)值，假如需要也能夠托付專業(yè)商鋪?zhàn)稍儥C(jī)構(gòu)進(jìn)行指導(dǎo)。在二手商鋪購買過程中，購買價(jià)格是核心的談判內(nèi)容。商鋪投資者假如投資操作足夠科學(xué)、準(zhǔn)確，那么他最終能夠買到物美價(jià)廉的商鋪，就仿佛從股市上買到后來股價(jià)翻番的股票一樣；與此相反，商鋪投資者可能成了接力賽中的最后一個(gè)選手，購買后無法贏利出手，更壞的是，萬一買上"垃圾"商鋪，那么投資失敗將不可幸免。（2）、商鋪?zhàn)赓U▲商鋪直接租賃商鋪直接租賃，指商鋪投資者從商鋪產(chǎn)權(quán)方直接租用商鋪，目的不是為了自己經(jīng)營(yíng)，而是出租的投資方式。商鋪直接租賃的方式中，商鋪投資者以比較低的租金將商鋪?zhàn)庀聛?，再轉(zhuǎn)租。進(jìn)行商鋪直接租賃的投資者假如不能從商鋪產(chǎn)權(quán)方拿到足夠低的租金，那么這種投資的可行性是值得懷疑的。假如租金太高，和市場(chǎng)租金之間的差距不大，那么在加入市場(chǎng)費(fèi)用及治理費(fèi)用等后，極有可能發(fā)生投資虧損?！D(zhuǎn)租轉(zhuǎn)租指投資者從商鋪?zhàn)鈶羰稚献馍啼伒耐顿Y方式，目的也不是為了自己經(jīng)營(yíng)，而是為了出租的投資方式。轉(zhuǎn)租投資的情況比較少發(fā)生，而且操作難度也比較大，怎么講通過轉(zhuǎn)租后，留給投資者的利潤(rùn)空間差不多專門少。商鋪投資特點(diǎn)：俗話講："家有萬貫，不如有個(gè)店面"、"一鋪養(yǎng)三代"。一般來講，一個(gè)市場(chǎng)繁榮的程度從當(dāng)?shù)厣啼伣?jīng)營(yíng)的收入情況能夠一目了然，而經(jīng)營(yíng)收入的多少會(huì)直接阻礙到商鋪的租金多少，能夠講，商鋪的交易行情是消費(fèi)市場(chǎng)的晴雨表。據(jù)來自北京、上海、深圳、杭州等大中都市的信息顯示，其商鋪價(jià)格正在不斷上漲。作為房地產(chǎn)的重要組成部分，商鋪和住宅產(chǎn)業(yè)相比，總量盡管不大，但由于其進(jìn)展?jié)摿春茫貓?bào)率高，因此受到投資者的關(guān)注。其進(jìn)展勢(shì)頭之迅猛，連業(yè)內(nèi)人士都始料未及。（1）、商鋪投資的穩(wěn)定性特點(diǎn)：投資商鋪具有穩(wěn)定性。住宅的租約期限一般為半年至一年，相對(duì)較短，而商鋪的租約通常為3至5年或更長(zhǎng)。承租戶對(duì)商鋪的裝修投資、贏利預(yù)期及長(zhǎng)期規(guī)劃，決定了商鋪?zhàn)饧s的穩(wěn)定性。此外，租金的遞增保證了商鋪長(zhǎng)期的收益增長(zhǎng)。租金預(yù)付的付款方式使租金收取也較有保障。（2）、商鋪增值的特點(diǎn)：商鋪投資是一個(gè)長(zhǎng)期過程，它可不能因房齡增長(zhǎng)而降低其投資價(jià)值。相反，好的商鋪因其稀有性或特定供應(yīng)條件，會(huì)隨著商圈的進(jìn)展成熟不斷升值，價(jià)值提升的同時(shí)，租金增長(zhǎng)是必定的。長(zhǎng)期租用從資金成本的角度確信不如買下來，假如講住宅的價(jià)值還能夠相對(duì)準(zhǔn)確地衡量，那么成功商鋪的價(jià)值卻正所謂無價(jià)。（3）、商鋪投資回報(bào)率較高：與人們傳統(tǒng)的資本增值方式比起來，投資商鋪利潤(rùn)率高。據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，盡管前幾年，北京等大都市涉外公寓、不墅的投資回報(bào)率曾經(jīng)達(dá)15%-20%，但目前，住宅用房的投資回報(bào)率差不多上下降到大約6%～8%，但商鋪的投資回報(bào)率單租金收益則可能達(dá)10%～15%，有的甚至達(dá)到20%以上。購買社區(qū)商鋪的業(yè)主，隨著業(yè)主入住，人氣上升，商鋪價(jià)值提升成為必定。需要指出的是，除商鋪?zhàn)饨鹗找嬷?，精明的商鋪投資者還充分利用商鋪增值提高投資收益，在商鋪買價(jià)升值到一定水平常及時(shí)賣出，完成該商鋪的投資過程。（4）、商鋪的投資潛力：目前在國內(nèi)，商鋪投資的概念還未全面普及，一般商鋪與住宅的價(jià)格之比還遠(yuǎn)不到成熟市場(chǎng)情況下的4∶1～5∶1，可見商鋪價(jià)格還有較大的上漲空間商鋪投資者不能夠依據(jù)此比例去套用投資操作，因?yàn)槭袌?chǎng)環(huán)境、市場(chǎng)供應(yīng)狀況的差異等將對(duì)商鋪的價(jià)格發(fā)生重大阻礙，而且假如住宅價(jià)格透支，這一比例更不能夠參考。我國加入世貿(mào)組織后，商業(yè)、零售業(yè)、服務(wù)業(yè)將會(huì)出現(xiàn)蒸蒸日上的局面，許多金融機(jī)構(gòu)、零售業(yè)開始了一輪又一輪的關(guān)于商鋪的"圈地運(yùn)動(dòng)"。（5）、商鋪可出租、可經(jīng)營(yíng)，方式靈活：調(diào)查顯示，商鋪的投資者要緊有兩種：一是專業(yè)的商鋪投資商，擁有較雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，通常會(huì)做大型商鋪交易，即購買一些商鋪的產(chǎn)權(quán)或經(jīng)營(yíng)權(quán)，然后出租給各個(gè)經(jīng)營(yíng)商，自己也捎帶經(jīng)營(yíng)，但不以經(jīng)營(yíng)為主；二是小型商鋪投資商，通常是擁有一定閑置資金，投資一兩個(gè)商鋪。這中間有55%的人是為了出租后贏利而購買商鋪的，而處于自營(yíng)目的的購買商鋪的人為35%，另外有10%的人純粹是為了在買進(jìn)賣出中賺取差價(jià)。商鋪投資的回收周期:商鋪投資的回收周期，指商鋪投資者以一次資本投入，然后在長(zhǎng)期租賃經(jīng)營(yíng)中回收投資的時(shí)刻跨度。按照商鋪的投資價(jià)值對(duì)商鋪進(jìn)行分類:商鋪?zhàn)鳛榉康禺a(chǎn)中新興的典型投資形式，其投資收益能力以及其投資價(jià)值關(guān)于商鋪投資者來講，無疑屬于最關(guān)懷的問題。所投資的商鋪假如投資價(jià)值不高，關(guān)于商鋪投資者來講，至少意味著短期的失敗。北京一般住宅價(jià)格在公寓的2倍以上，東方銀座賣到4倍，香港要賣到10倍。關(guān)于街區(qū)商業(yè)的定價(jià)應(yīng)該是住宅的2倍到3倍，而關(guān)于核心商圈的商鋪價(jià)格來講，其售價(jià)能夠達(dá)到住宅的3倍到5倍。鑒于商鋪投資價(jià)值的重要性，下面，便于投資者從投資收益的角度去推斷投資方向，以及投資目標(biāo)。（1）、"都市型"商鋪"都市型"商鋪指位于都市商業(yè)中心地段的商鋪。鑒于其專門的位置以及所在地區(qū)自身的商業(yè)價(jià)值，通常，"都市型"商鋪的客流量長(zhǎng)期比較穩(wěn)定，換言之，該類商鋪的商業(yè)運(yùn)營(yíng)收益水平較高。商鋪的商業(yè)運(yùn)營(yíng)水平自然將體現(xiàn)出商鋪的租金收益能力："都市型"商鋪的投資收益穩(wěn)定，而且收益比較高。"都市型"商鋪的案例不勝枚舉，從北京王府井大街、西單商業(yè)街，到上海南京路，其所在地區(qū)的商鋪都屬于典型的都市型商鋪。假如我們講，王府井大街的商鋪屬于"績(jī)優(yōu)股"商鋪，應(yīng)該可不能有人表示懷疑。試想每天幾十萬客流量關(guān)于那個(gè)地點(diǎn)的商鋪將意味著多少營(yíng)業(yè)額？！"都市型"商鋪多用作物品業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)，體驗(yàn)業(yè)態(tài)和服務(wù)業(yè)態(tài)站的比重相對(duì)比較少，這比較符合商業(yè)價(jià)值原則-在客流量專門高的地區(qū)，單位面積商業(yè)價(jià)值專門高，只有物品業(yè)態(tài)才能夠?qū)崿F(xiàn)這一目標(biāo)。（2）、"社區(qū)型"商鋪"社區(qū)型"商鋪：商鋪所在社區(qū)通常都要通過從無到有的過程，從不成熟到成熟的過程。實(shí)際上，一個(gè)社區(qū)成熟的過程確實(shí)是價(jià)值提升的過程：一個(gè)新的社區(qū)就仿佛證券市場(chǎng)的原始股，只要項(xiàng)目定位準(zhǔn)確，進(jìn)展環(huán)境良好，社區(qū)成熟所帶來的商鋪價(jià)值提升無庸質(zhì)疑。需要指出的是社區(qū)商鋪價(jià)值增長(zhǎng)的特點(diǎn)并不代表商鋪的價(jià)格將永久增長(zhǎng)。也許有些投資者不能理解其中的緣故，那個(gè)地點(diǎn)要講明的是社區(qū)商鋪價(jià)值提升的同時(shí)，也存在商鋪價(jià)值提早被透支的情況：有些操作策劃能力專門強(qiáng)的開發(fā)商在商鋪投資市場(chǎng)不成熟的時(shí)期，通過對(duì)商鋪項(xiàng)目良好的包裝，從而達(dá)到提高市場(chǎng)預(yù)期的目的，最終商鋪銷售創(chuàng)新高，比如單位售價(jià)最初僅1.5萬/平方米的商鋪，最高能夠賣到2.5萬/平方米，事實(shí)上，最高售價(jià)相當(dāng)于該商鋪5年以后，甚至10年以后的價(jià)值，假如商鋪投資者在這種氛圍下進(jìn)行投資，其投資安全性降低，其投資收益從商鋪增值加上商鋪?zhàn)饨?，極有可能縮減到只有商鋪?zhàn)饨鹗杖搿＃?）、"便利型"商鋪"便利型"商鋪指用于以食品、日常生活用品等經(jīng)營(yíng)為主的、位于社區(qū)周邊、社區(qū)里面、寫字樓里、寫字樓周邊等地點(diǎn)的、補(bǔ)充大百貨商場(chǎng)不足的小面積商鋪。之因此稱其為"便利型"商鋪是因?yàn)槠渌?jīng)營(yíng)的商品均屬于"便利"類型，如寫字樓里面的小超市，公寓社區(qū)里的小超市，住宅社區(qū)的干洗店等都屬于該種類型。"便利型"商鋪鑒于其功能性特點(diǎn)和所處位置特點(diǎn)，其經(jīng)營(yíng)收益并不低，屬于商鋪市場(chǎng)細(xì)分的類型。目前在國內(nèi)有專門多從事"便利型"商鋪經(jīng)營(yíng)的零售商，美國的7-11就屬于典型的便利店運(yùn)營(yíng)商，其市場(chǎng)規(guī)模極大。"便利型"商鋪，通常面積不是專門大，從經(jīng)營(yíng)的角度也不需要專門大，這無疑降低了對(duì)投資者資金勢(shì)力的要求，另外，鑒于其適應(yīng)性較強(qiáng)，因此出租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租都比較容易，這正體現(xiàn)出小型商鋪的特點(diǎn)。之因此用"冷門"來形容"便利型"商鋪，完全因?yàn)樵摲N商鋪屬于市場(chǎng)細(xì)分的類型，專門多投資者并不是專門了解，但其投資價(jià)值不容小視。（4）、專業(yè)街市商鋪專業(yè)街市商鋪指經(jīng)營(yíng)某類特定商品的商業(yè)街或?qū)I(yè)市場(chǎng)里面的商鋪。該類商鋪的價(jià)值和商業(yè)街或?qū)I(yè)市場(chǎng)所經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品關(guān)系緊密。比如北京中關(guān)村海龍電子市場(chǎng)屬于專業(yè)經(jīng)營(yíng)電腦整機(jī)、電腦配件、數(shù)碼產(chǎn)品、存儲(chǔ)設(shè)備、網(wǎng)絡(luò)設(shè)備、電腦耗材、軟件等的專業(yè)市場(chǎng)，通過長(zhǎng)期成功經(jīng)營(yíng)，目前海龍電子市場(chǎng)每平米商鋪的價(jià)值達(dá)8萬人民幣，其投資價(jià)值可見一斑。（5）、其他商鋪其他商鋪，指除過上述四大類商鋪以外的商鋪，包括百貨、超市、購物中心、商品批發(fā)市場(chǎng)、非專業(yè)類商業(yè)街等里面的商鋪。我們并不是講其投資價(jià)值低，只是因?yàn)檫@類商鋪通常由大型投資機(jī)構(gòu)、開發(fā)商進(jìn)行投資開發(fā)，要緊采取出租經(jīng)營(yíng)的方式，散戶可投資的空間相對(duì)較小，加上這類項(xiàng)目專業(yè)性較高，投資風(fēng)險(xiǎn)不易操縱。從投資收益的角度，假如該類商鋪的投資商、開發(fā)商、治理商足夠?qū)I(yè)，對(duì)項(xiàng)目定位、市場(chǎng)規(guī)模、市場(chǎng)策略的推斷足夠準(zhǔn)確，那么該類商鋪的投資收益決可不能低。比如，北京國貿(mào)商城一期、二期總計(jì)商業(yè)面積達(dá)64000平方米，從規(guī)?？?，在北京激烈的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，顯然會(huì)面臨較大的競(jìng)爭(zhēng)壓力，但在保持95%從上述分析能夠看出，商鋪的價(jià)值隨著所在地區(qū)商業(yè)環(huán)境的優(yōu)化，其價(jià)值會(huì)得到極大地提升。不只是依靠于開發(fā)商、運(yùn)營(yíng)商對(duì)項(xiàng)目準(zhǔn)確的開發(fā)推斷，另外也需要時(shí)刻。有眼光的商鋪投資者往往善于把握這種價(jià)值提升，賺取投資收益。商鋪投資原理的各項(xiàng)參數(shù)：1、商鋪初始售價(jià)商鋪初始售價(jià)的高低將阻礙商鋪投資的收益。正如Ri=Pr/（N*Pc）中所表達(dá)的，商鋪初始售價(jià)越高，投資收益率越低，資金風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)越高。同樣一個(gè)商鋪樓盤，項(xiàng)目不同時(shí)期其售價(jià)可能會(huì)不同，越是接近現(xiàn)房，售價(jià)越高。關(guān)于商鋪投資者來講，售價(jià)高就意味著需要支付更多的資金，更多的首付款，前期資金壓力變大，結(jié)果完全有可能以高價(jià)買入，最終被高位"套牢"。2、經(jīng)營(yíng)商品的類型經(jīng)營(yíng)商品的類型與商鋪的租金收益及價(jià)值升值收益有緊密關(guān)系。不同的商品，其利潤(rùn)空間顯著不同，若拿經(jīng)營(yíng)電腦的商鋪和經(jīng)營(yíng)低檔服裝的商鋪相比較，前者的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)比后者的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)大。3、硬件條件商鋪的硬件條件具體指商鋪的規(guī)劃設(shè)計(jì)和能源狀況等，包括面寬、進(jìn)深、層高，及對(duì)消費(fèi)者的有效引導(dǎo)，還有商鋪的水、電、煤氣、污水排放等技術(shù)性內(nèi)容，以上因素對(duì)商鋪的功能阻礙專門大。從商鋪功能多方面適應(yīng)性的角度，商鋪的規(guī)劃設(shè)計(jì)狀況必須有廣泛的適應(yīng)性，假如能夠適合多種商業(yè)運(yùn)營(yíng)商的經(jīng)營(yíng)需要，那么商鋪投資者在商鋪出租過程中將有較多的選擇。假如租戶數(shù)量多，正所謂"水漲船高"，投資者得到高租金是自然的情況。目前，國內(nèi)從事商業(yè)房地產(chǎn)設(shè)計(jì)的專業(yè)設(shè)計(jì)單位數(shù)量專門少，嚴(yán)格講，中國幾乎沒有真正有大型商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的設(shè)計(jì)單位。許多開發(fā)商采納托付國外設(shè)計(jì)單位進(jìn)行設(shè)計(jì)的方式，但我們認(rèn)為不管是國內(nèi)設(shè)計(jì)單位，依舊國外設(shè)計(jì)單位，作為建筑師，他們更多表達(dá)的是建筑美學(xué)概念等，普遍缺乏對(duì)市場(chǎng)的了解，一個(gè)成功的商業(yè)房地產(chǎn)設(shè)計(jì)，需要商業(yè)策劃公司的參與，從市場(chǎng)的角度對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行修正。4、整個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的科學(xué)性眾所周知，規(guī)劃設(shè)計(jì)關(guān)于商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的重要性。規(guī)劃設(shè)計(jì)單位往往只是從建筑美學(xué)的角度對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，專門少從功能的角度進(jìn)行考慮，但鑒于商業(yè)房地產(chǎn)兩級(jí)客戶的需求，功能性比其他房地產(chǎn)形式都要復(fù)雜，而且會(huì)直接阻礙項(xiàng)目的成敗。問題是，目前國內(nèi)專業(yè)從事商業(yè)房地產(chǎn)設(shè)計(jì)的設(shè)計(jì)單位專門少，更少有成功商業(yè)房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)的設(shè)計(jì)單位能夠選擇。通常，開發(fā)商需要在現(xiàn)在期引入市場(chǎng)顧問機(jī)構(gòu)，從市場(chǎng)的角度對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)進(jìn)行調(diào)整。以上工作做的好壞，將決定該商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的科學(xué)性程度。項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)越多體現(xiàn)零售商、消費(fèi)者的需求，項(xiàng)目成功的概率越高。5、停車條件停車條件具體講確實(shí)是轎車停車場(chǎng)。在以往，商鋪投資者可能不太注意停車條件的問題，過去，私家車數(shù)量有限，自行車是中國人的要緊交通形式，因此商業(yè)設(shè)施都對(duì)自行車停車場(chǎng)做了充分的考慮，但現(xiàn)在的情況是：私家車在國內(nèi)強(qiáng)勁增長(zhǎng)，對(duì)商業(yè)、零售業(yè)的經(jīng)營(yíng)阻礙頗大，假如商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目不能有效解決停車場(chǎng)問題，那么項(xiàng)目最終面臨經(jīng)營(yíng)困局幾乎是不可幸免的；另外私家車消費(fèi)者的消費(fèi)勢(shì)力強(qiáng)勁，盡管人數(shù)僅占消費(fèi)者總體人數(shù)的30%左右，但其帶來的營(yíng)業(yè)額卻可能在總營(yíng)業(yè)額的70%左右……從上述分析能夠得出結(jié)論：假如一個(gè)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目不能為有車族提供足夠的便利保證，那么等于講如此的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目就一定程度上放棄了一個(gè)極富消費(fèi)潛力的客戶群因此，關(guān)于目標(biāo)客戶不是中高端客戶的項(xiàng)目來講，停車條件能夠放在次要位置。強(qiáng)調(diào)停車條件的重要性，是出于中國經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁增長(zhǎng)的勢(shì)頭。在以后幾年私家車的進(jìn)展將持續(xù)保持高速增長(zhǎng)，尤其隨著汽車價(jià)格的大幅降低，多數(shù)中國家庭擁有汽車的夢(mèng)想將可不能是遙遠(yuǎn)的。6、交通條件交通條件關(guān)于商鋪價(jià)值的重要性無庸質(zhì)疑，交通條件往往意味著可能到訪客流量的潛力。假如一個(gè)商鋪所處的位置，專門少公交巴士，那么其價(jià)值會(huì)顯著折扣。交通條件的重要性關(guān)于商鋪投資者并不難理解，關(guān)鍵是如何在具體商鋪投資過程中應(yīng)用。7、可視性"可視性"概念關(guān)于商鋪的價(jià)值至關(guān)重要。在《中國超級(jí)購物中心SHOPPINGMALL投資開發(fā)指南》中，就設(shè)計(jì)布局提出了"可視性"原則：商鋪的"可視性"指通過建筑師制造性的設(shè)計(jì)，最大限度使得商鋪在平面范圍內(nèi)極容易被看到，換言之，購物者在外部、步行街或中庭廣場(chǎng)等各種位置能夠看到商鋪。關(guān)于零售商來講，這必定是他們租店鋪時(shí)要特不關(guān)注的問題，商鋪的可視性越好，零售商越容易同意，租金越高。"可視性"原則在商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)中也普遍得到強(qiáng)調(diào)，"可視性"的體現(xiàn)實(shí)際上是零售商、消費(fèi)者對(duì)商鋪同意程度的體現(xiàn)，也是各項(xiàng)設(shè)計(jì)原則中唯一與市場(chǎng)相關(guān)的原則。假如一個(gè)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的外部"可視性"和內(nèi)部"可視性"都得到了充分實(shí)現(xiàn)，只要項(xiàng)目周邊市場(chǎng)條件可行，商鋪投資者將極容易找到進(jìn)駐零售商。8、樓層眾所周知，商鋪所在的樓層對(duì)商鋪價(jià)值的阻礙力，一層的商鋪不管是租金依舊售價(jià)都要比二層、三層的商鋪高出專門多。關(guān)于樓層的價(jià)值，從"可視性"的角度也能夠理解，一層商鋪的"可視性"普遍比二層、三層商鋪的"可視性"要好。9、客流量客流量關(guān)于商鋪的價(jià)值至關(guān)重要。也許有些人會(huì)認(rèn)為客流量和商情屬于同樣的內(nèi)容，但事實(shí)上其區(qū)不專門大：商情所闡釋的是商鋪所在地區(qū)的"宏觀"商業(yè)狀況，但客流量是針對(duì)商鋪個(gè)案進(jìn)行的商鋪價(jià)值的"微觀"量化。商業(yè)經(jīng)營(yíng)者對(duì)商鋪門前客流量極為關(guān)注，也許兩個(gè)距離50米10、商情因子商情因子指商鋪所在地區(qū)商業(yè)環(huán)境、商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)及所吸引的要緊客戶群的規(guī)模及覆蓋范圍等。在推斷商鋪價(jià)值的過程中，必須對(duì)商鋪所在地點(diǎn)的商業(yè)氛圍有足夠的了解：商業(yè)氛圍的好壞直接阻礙商鋪的價(jià)值、租金水平，以及價(jià)值升值空間。在進(jìn)行商鋪投資的過程中，要同時(shí)對(duì)商鋪所在地區(qū)現(xiàn)狀商情和以后預(yù)期商情進(jìn)行分析，看商情因子變化的空間，從中能夠發(fā)掘商鋪價(jià)值升值收益的趨勢(shì)和潛力。對(duì)商情的準(zhǔn)確把握需要深入的分析，將商情因子分為A，B，C，D，E5級(jí)：A級(jí)：現(xiàn)代改造型、知名大型繁華商業(yè)區(qū)，商業(yè)氛圍極為濃厚，競(jìng)爭(zhēng)激烈但呈現(xiàn)共存共榮的狀態(tài)，商鋪價(jià)值極高，針對(duì)的客戶群體覆蓋本都市人口及外地人口，如北京王府井大街，北京西單商業(yè)街，上海南京路等；B級(jí)：都市大型商業(yè)設(shè)施區(qū)域，商業(yè)氛圍濃厚，大、中都市里同業(yè)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)程度較高，小都市里同業(yè)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)程度較低，針對(duì)的客戶群體覆蓋本都市某個(gè)消費(fèi)階層，如北京國貿(mào)商城，北京東方廣場(chǎng)，上海東方新天地，上海恒隆廣場(chǎng)等；C級(jí)：地區(qū)性商業(yè)設(shè)施區(qū)域，商業(yè)氛圍較濃厚，同業(yè)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)程度較高，針對(duì)的客戶群體指其周邊消費(fèi)群，如北京十里河建材街、北京大鐘寺家具城等；D級(jí)：交通設(shè)施、商務(wù)樓、寫字樓商業(yè)設(shè)施區(qū)域，針對(duì)的客戶群要緊是其服務(wù)客戶、周邊客戶群；E級(jí)：社區(qū)型商業(yè)設(shè)施區(qū)域，同業(yè)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)程度較高，針對(duì)的客戶群體以社區(qū)內(nèi)居民為主，消費(fèi)主體的內(nèi)容比較復(fù)雜。以上A，B，C，D，E5個(gè)級(jí)不商業(yè)氛圍依次降低，整體來看，租金水平按照以上水平依次降低，耐人尋味的是：商鋪價(jià)值升值的空間按照以上級(jí)不呈增長(zhǎng)的趨勢(shì)，這正是核心內(nèi)容。租金收益和價(jià)值升值收益的矛盾性是任何商鋪投資者都必須面對(duì)的問題，既想有專門高的租金收益，又要保證價(jià)值升值收益良好的空間，關(guān)于一般的投資者來講，是專門困難的情況。11、價(jià)值升值收益價(jià)值升值收益實(shí)際上是商鋪二手交易實(shí)現(xiàn)的賣價(jià)和初始買價(jià)的差額。實(shí)現(xiàn)價(jià)值升值收益關(guān)于一般的商鋪投資者有不小的難度，投資選擇得力，不僅會(huì)制造較高的租金收益，而且會(huì)輕松獲得買家飛漲的報(bào)價(jià)；假如投資選擇失當(dāng)，不僅商鋪不行出租，而且完全有可能被迫"揮淚降價(jià)甩賣"，如此的話，價(jià)值升值收益就成了負(fù)數(shù)。需要指出的是，租金收益和價(jià)值升值收益共存，但同時(shí)有矛盾的地點(diǎn)：關(guān)于一個(gè)租金收益水平專門高的商鋪來講，其價(jià)值升值收益空間就會(huì)相對(duì)比較??；相反，價(jià)值升值收益空間大的商鋪，其租金水平最開始往往比較低，呈現(xiàn)逐漸提升的態(tài)勢(shì)。關(guān)于商鋪投資者而言，制造最大商鋪投資收益的方案是最大化租金收益和價(jià)值升值收益之和，這顯然是一個(gè)數(shù)學(xué)求最大值的問題，然而鑒于多種因素對(duì)商鋪價(jià)值的阻礙，目前尚沒有統(tǒng)一表達(dá)商鋪收益的函數(shù)，因此在投資推斷過程中，我們只能臨時(shí)從最大化價(jià)值升值收益的角度來看待一個(gè)新興商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的商鋪投資問題，這種投資策略符合市場(chǎng)初始進(jìn)展時(shí)期的投資趨勢(shì)。12、租金收益租金收益關(guān)于熟悉房地產(chǎn)的人士來講，是專門簡(jiǎn)單的概念。出租方式回收投資是房地產(chǎn)業(yè)資金流轉(zhuǎn)的差不多方式之一，因此關(guān)于商鋪來講也不例外。商鋪投資原理：商鋪投資收益（Pr）包括租金收益（R）和價(jià)值升值收益（V），租金收益（R）的水平取決于商鋪所在位置的商業(yè)氛圍（商情因子E）、客流量（Po）、"可視性"（Vi）、樓層（F）、交通條件（T）、停車設(shè)施（P）、商鋪硬件條件（C）、整個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃的科學(xué)性（D）、經(jīng)營(yíng)商品的類型（G）、隸屬項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)（M）等因素；價(jià)值升值收益的水平取決于商鋪所在地區(qū)的商業(yè)氛圍（E）、原始買入價(jià)格（Pc）、整個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃的科學(xué)性（D）、樓層（F）、經(jīng)營(yíng)商品的類型（G）、隸屬項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)（M）及以后周邊居住、辦公類、房地產(chǎn)及旅游房地產(chǎn)等的進(jìn)展趨勢(shì)（Re）等：即：Pr=R+VR=F（E，Po，Vi，F(xiàn)，T，P，C，D，G，M）V=F（E，Pc，D，F(xiàn)，G，M，Re）假如投資者持有商鋪的時(shí)刻為N年，那么靜態(tài)投資回報(bào)率為：Ri=Pr/（N*Pc）針對(duì)不同的商鋪類型，當(dāng)Ri達(dá)到某種水準(zhǔn)時(shí)，商鋪投資者才能夠做出投資選擇。最終決策必須適合其自身資金特點(diǎn)、風(fēng)險(xiǎn)度等。商鋪的投資收益：商鋪投資收益是所有商鋪投資者所關(guān)注的問題，但一般的投資者對(duì)商鋪投資收益的理解僅局限在租金收入上，實(shí)際情況是，租金收益屬于商鋪投資收益中常規(guī)的收益項(xiàng)目，屬于一般意義的收益內(nèi)容，而商鋪價(jià)值升值收益關(guān)于成熟、專業(yè)的商鋪投資者來講，無疑成為他們制造財(cái)寶的重要手段。在那個(gè)地點(diǎn)，商鋪投資收益指，商鋪給投資者制造的收益的總和，在其測(cè)算中，商鋪投資者勢(shì)必對(duì)后期的收益依據(jù)市場(chǎng)狀況和趨勢(shì)做出推測(cè)，因此也包括賣出后的升值收益。假如一個(gè)投資者不考慮在以后賣出商鋪，假設(shè)預(yù)測(cè)年租為Ro，那么商鋪的投資收益率就簡(jiǎn)化為Ri=Ro/Pc。商業(yè)街商鋪的分類:商業(yè)街商鋪的分類能夠有多種多樣：能夠按照經(jīng)營(yíng)商品的復(fù)合程度劃分，能夠按照鋪面商鋪和商業(yè)建筑里面鋪位劃分，也能夠按照商業(yè)街建筑的單層或多層建筑形式進(jìn)行劃分，按照商業(yè)街經(jīng)營(yíng)的商品是專業(yè)類不，依舊不加確定的復(fù)合形式，我們將商業(yè)街商鋪分為專業(yè)商業(yè)街商鋪和復(fù)合商業(yè)街商鋪。專業(yè)商業(yè)街商鋪:往往集中經(jīng)營(yíng)某一類（種）商品，如建材商業(yè)街、汽車配件商業(yè)街、酒吧街、休閑娛樂街等；復(fù)合商業(yè)街商鋪對(duì)經(jīng)營(yíng)的商品不加確定，經(jīng)營(yíng)者能夠按照自己的設(shè)想去隨意經(jīng)營(yíng)，需要指出的是，專業(yè)商業(yè)街商鋪鑒于整個(gè)商業(yè)街經(jīng)營(yíng)商品的統(tǒng)一性特點(diǎn)，整個(gè)商業(yè)街的市場(chǎng)成本比較低，只要商業(yè)街的開發(fā)商對(duì)整個(gè)商業(yè)街恰當(dāng)進(jìn)行包裝，那么所有的商鋪就能夠享受開發(fā)商統(tǒng)一市場(chǎng)宣傳所帶來的市場(chǎng)效果。從此特點(diǎn)能夠得出結(jié)論：專業(yè)商業(yè)街從運(yùn)營(yíng)成本的角度符合市場(chǎng)規(guī)律和競(jìng)爭(zhēng)規(guī)律。另外，因?yàn)閷I(yè)商業(yè)街經(jīng)營(yíng)商品的品種簡(jiǎn)單化特點(diǎn)，其規(guī)劃設(shè)計(jì)的復(fù)雜程度較低，開發(fā)商不太容易發(fā)生因?yàn)樯虡I(yè)街的規(guī)劃設(shè)計(jì)不合理，最終對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)發(fā)生負(fù)面阻礙的情況。專業(yè)商業(yè)街商鋪的特點(diǎn)：（1）商業(yè)街規(guī)模特點(diǎn)規(guī)模大小不一，和經(jīng)營(yíng)的商品的類型有關(guān)，比如，經(jīng)營(yíng)服裝的商業(yè)街和經(jīng)營(yíng)建材的商業(yè)街其規(guī)?？赡軙?huì)有較大的差不。北京的"女的街"屬于典型的女性服裝商業(yè)街，每個(gè)獨(dú)立的"女的街"規(guī)模在一萬多平米；而北京十里河建材街，建筑規(guī)模遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過一萬平米，達(dá)到近十萬平方米。商業(yè)街的規(guī)模必須體現(xiàn)市場(chǎng)需求和所經(jīng)營(yíng)的商品適合的經(jīng)營(yíng)規(guī)模。假如一個(gè)商業(yè)街盲目追求規(guī)模效應(yīng)，那么商業(yè)街將會(huì)面臨市場(chǎng)承接力不夠引發(fā)的經(jīng)營(yíng)困境。（2）商業(yè)街規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)沿街兩側(cè)布置商鋪，單層建筑居多；商業(yè)街能夠是一條街，也能夠是一條主街，多條副街；商業(yè)街的長(zhǎng)度不能太長(zhǎng)，超過600米（3）商業(yè)街名稱特點(diǎn)專業(yè)商業(yè)街的名稱往往體現(xiàn)商業(yè)街所在的位置和所經(jīng)營(yíng)的商品類型兩大要素。比如，"北京三里屯酒吧街"名稱就準(zhǔn)確包含了位置元素"三里屯"，和經(jīng)營(yíng)商品類型元素"酒吧"，如此的例子不勝枚舉。正如我們?cè)谇拔乃劦降模瑢I(yè)商業(yè)街會(huì)節(jié)約商鋪經(jīng)營(yíng)者的市場(chǎng)成本，從北京三里屯酒吧街的例子不難理解，消費(fèi)者從其名稱就能夠得到他們所需要的信息，便于消費(fèi)決策。另外，位于北京西三環(huán)至西四環(huán)、由北京世紀(jì)金源投資集團(tuán)集團(tuán)開發(fā)的金源大酒店"不夜城"，消費(fèi)者從其名稱就能夠?qū)ｉT容易搞清晰該商業(yè)街項(xiàng)目的位置及能夠提供的服務(wù)等。（4）專業(yè)商業(yè)街商鋪特點(diǎn)▲商鋪的形式有些專業(yè)商業(yè)街完全采取鋪面形式，如北京三里屯酒吧街；有些則完全采取鋪位形式，如北京"女的街"；其他專業(yè)商業(yè)街采取鋪位、鋪面結(jié)合的方式，如北京十里河建材街。鋪面形式對(duì)商鋪投資者而言意味著高售價(jià)、高租金和高收益，但關(guān)于商鋪開發(fā)商來講，卻意味著可開發(fā)面積減少。物品購買業(yè)態(tài)商品商業(yè)街因?yàn)獒槍?duì)的客戶群廣泛，因此專門少采取鋪面形式，如此能夠建設(shè)更多鋪位；服務(wù)業(yè)態(tài)、體驗(yàn)業(yè)態(tài)商業(yè)街則恰好相反，要緊采取鋪面方式。需要關(guān)注的是，凡是采取鋪面形式的專業(yè)商業(yè)街，整個(gè)街取得成功的比例專門高。▲投資回報(bào)形式出租經(jīng)營(yíng)為要緊投資回報(bào)形式。個(gè)不商業(yè)街的商鋪采取出售的方式。有些專業(yè)商業(yè)街鑒于銷售手續(xù)不容易拿到，開發(fā)商采取商鋪一定年限使用權(quán)出售的方式。復(fù)合商業(yè)街商鋪:就復(fù)合商業(yè)街來講，因?yàn)榻?jīng)營(yíng)商品沒有統(tǒng)一性、協(xié)調(diào)性，因此開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)宣傳所能帶給經(jīng)營(yíng)者的利益相對(duì)較少，這一點(diǎn)并不符合競(jìng)爭(zhēng)規(guī)則。除此因素以外，復(fù)合商業(yè)街的規(guī)劃設(shè)計(jì)難度較高，開發(fā)商操作不當(dāng)，就會(huì)發(fā)生因投資者、經(jīng)營(yíng)者不認(rèn)同項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案而導(dǎo)致的項(xiàng)目失敗，也會(huì)發(fā)生因項(xiàng)目市場(chǎng)成本太高，引起的競(jìng)爭(zhēng)力降低的情況。復(fù)合商業(yè)街在國內(nèi)成功的案例專門多，但差不多上都屬于通過幾十年市場(chǎng)長(zhǎng)期錘煉的品牌化商業(yè)房地產(chǎn)綜合形式。北京的王府井商業(yè)街，西單商業(yè)街，前門大柵欄商業(yè)街，上海南京路都屬于典型的復(fù)合商業(yè)街形式，另外它們都通過了長(zhǎng)期的市場(chǎng)培育，在國內(nèi)差不多成為耳熟能詳?shù)纳虡I(yè)品牌，因此它們的成功是自然的，必定的，也是值得借鑒的。需要指出的是，國內(nèi)一些政府機(jī)構(gòu)、投資商近年來試圖通過運(yùn)作，在大中都市打造復(fù)合商業(yè)街的形態(tài)，運(yùn)作成功的幾率專門小，或者要想運(yùn)作成功，是不能夠采取短期投資行為的，假如投資商同意長(zhǎng)達(dá)十幾年，甚至幾十年的投資回收周期，那么投資大型復(fù)合商業(yè)街的方案才是可行的。復(fù)合商業(yè)街在大都市往往差不多形成了幾個(gè)有市場(chǎng)阻礙力的項(xiàng)目，因此市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的壓力差不多專門大，假如再想新建其他復(fù)合商業(yè)街項(xiàng)目，無疑市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)會(huì)比較大。關(guān)于中小都市來講，復(fù)合商業(yè)街在有的都市尚處在初始進(jìn)展時(shí)期，甚至是第一個(gè)當(dāng)?shù)氐膹?fù)合商業(yè)街項(xiàng)目，這種情況下，項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)比較低，然而必須慎重推斷項(xiàng)目的規(guī)模、定位等。復(fù)合商業(yè)街商鋪的特點(diǎn)（1）商業(yè)街規(guī)模特點(diǎn)復(fù)合商業(yè)街大多數(shù)規(guī)模龐大。不管北京的王府井商業(yè)街，依舊上海南京路，差不多上商業(yè)"巨無霸"，沿街商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)面積達(dá)幾十萬平方米。新開發(fā)復(fù)合商業(yè)街的規(guī)模決策對(duì)開發(fā)商是一個(gè)考驗(yàn)，假如開發(fā)面積太大，超過了市場(chǎng)需求，開發(fā)商專門容易失敗。（2）商業(yè)街規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)沿街兩側(cè)布置，大多數(shù)為多層建筑，長(zhǎng)度往往比較長(zhǎng)（有的復(fù)合商業(yè)街長(zhǎng)度達(dá)到2~3公里）。復(fù)合商業(yè)街規(guī)模龐大，對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)的水平有較高要求。設(shè)計(jì)商必須合理、科學(xué)考慮交通組織、停車場(chǎng)規(guī)劃、消防、環(huán)境、商業(yè)引導(dǎo)概念等問題，假如上述問題未予考慮，或考慮的不夠充分，輕者阻礙項(xiàng)目功能，嚴(yán)峻的話，會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目失敗。拿北京平安大街為例，這條街初始規(guī)劃目標(biāo)是建成一條老北京特色街，但其最終的進(jìn)展情況令人失望。發(fā)生以上情況的緣故何在？要緊是該項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)問題比較大，首先是未充分考慮停車問題，沒有足夠的停車位，絕大多數(shù)商家都無法正常經(jīng)營(yíng)；另外這條街的寬度是按照交通干道的標(biāo)準(zhǔn)確定的，因此與商業(yè)經(jīng)營(yíng)的功能需求有專門大沖突。以上兩個(gè)緣故中的任何一個(gè)都會(huì)直接導(dǎo)致項(xiàng)目失敗。（3）商業(yè)街名稱特點(diǎn)復(fù)合商業(yè)街的名稱要緊體現(xiàn)其所在的位置。既然復(fù)合商業(yè)街的名稱要緊體現(xiàn)其所在位置的地名，那么那個(gè)地名的品牌價(jià)值需要專門高，至少比較高，否則，開發(fā)商在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)過程中，將面臨極大的難度。一個(gè)專門陌生的、新開發(fā)的復(fù)合商業(yè)街，其市場(chǎng)前景值得商鋪投資者慎重考慮。（4）復(fù)合商業(yè)街商鋪的特點(diǎn)▲商鋪的形式要緊是鋪位，鋪面商鋪數(shù)量較少。在運(yùn)營(yíng)成熟的復(fù)合商業(yè)街，鋪面商鋪的價(jià)值極高?！顿Y回收形式要緊采取出租經(jīng)營(yíng)的方式。有些專門大規(guī)模的復(fù)合商業(yè)街往往將沿街的土地出讓給不同的開發(fā)商，由不同的開發(fā)商各自開發(fā)。這種多家開發(fā)商共同開發(fā)大規(guī)模商業(yè)街的情況，商鋪投資者不僅要考慮擬投資項(xiàng)目的個(gè)案情況，而且要考慮商業(yè)街整體的規(guī)劃等問題。也有一些新建復(fù)合商業(yè)街采取出售經(jīng)營(yíng)的方式。假如該類商業(yè)街是一個(gè)沒有歷史鋪墊的項(xiàng)目，這類項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)比較大。商業(yè)街商鋪投資策略：專業(yè)商業(yè)街商鋪不僅適合機(jī)構(gòu)進(jìn)行投資，也適合個(gè)人投資者。商鋪的出售面積整體較小，所需要投入的資金數(shù)量不是專門大，其投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低。租金收益水平尚可，有較大的價(jià)值升值空間，但商鋪的自主權(quán)不高。復(fù)合商業(yè)街商鋪適合機(jī)構(gòu)投資者和個(gè)人投資者進(jìn)行投資，預(yù)期投資收益不管是租金收益依舊價(jià)值升值收益都比較高，但因?yàn)閺?fù)合商業(yè)街的市場(chǎng)打造、成熟受較多因素阻礙，因此投資風(fēng)險(xiǎn)也比較高，投資周期比較長(zhǎng)，建議個(gè)人投資者慎重對(duì)待該種投資品種。市場(chǎng)類商鋪的類型:按照市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的商品是單一類不，依舊綜合類型，將市場(chǎng)類商鋪分為專業(yè)市場(chǎng)商鋪和綜合市場(chǎng)商鋪。專業(yè)市場(chǎng)商鋪一般集中經(jīng)營(yíng)某一類（種）商品，如建材市場(chǎng)、電子市場(chǎng)等；綜合市場(chǎng)商鋪經(jīng)營(yíng)的商品盡管有范圍，但差不多上覆蓋的是某一大類商品。需要指出的是，鑒于專業(yè)市場(chǎng)類商鋪經(jīng)營(yíng)商品的統(tǒng)一性特點(diǎn)，整個(gè)市場(chǎng)的營(yíng)銷成本比較低，只要該市場(chǎng)的開發(fā)商對(duì)整個(gè)市場(chǎng)的定位準(zhǔn)確，那么所有的商鋪就能夠享受開發(fā)商統(tǒng)一市場(chǎng)宣傳所帶來的市場(chǎng)效果。由此得出結(jié)論：專業(yè)市場(chǎng)商鋪的運(yùn)營(yíng)成本比較低。另外，因?yàn)閷I(yè)市場(chǎng)商鋪經(jīng)營(yíng)商品的品種簡(jiǎn)單化特點(diǎn)，其規(guī)劃設(shè)計(jì)的復(fù)雜程度較低，開發(fā)商比較好完成項(xiàng)目合理規(guī)劃問題。就綜合市場(chǎng)來講，因?yàn)榻?jīng)營(yíng)商品沒有統(tǒng)一性，因此開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)宣傳所能帶給經(jīng)營(yíng)者的利益相對(duì)較少。除此因素以外，綜合市場(chǎng)的規(guī)劃設(shè)計(jì)難度相對(duì)專業(yè)市場(chǎng)而言較高，對(duì)開發(fā)商的專業(yè)能力有要求。專業(yè)市場(chǎng)商鋪的特點(diǎn):（1）專業(yè)市場(chǎng)規(guī)模特點(diǎn)規(guī)模大小和經(jīng)營(yíng)的商品的類型沒有關(guān)系，往往和市場(chǎng)所處地域的市場(chǎng)支撐能力、投資商的實(shí)力以及市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的方式等因素密不可分。不同實(shí)力的投資商即使在同一個(gè)地區(qū)，投資建設(shè)同樣類型的專業(yè)市場(chǎng)，專業(yè)市場(chǎng)的規(guī)模也會(huì)差不專門大，因此贏利能力也會(huì)差不專門大。經(jīng)營(yíng)同樣商品的專業(yè)市場(chǎng)，批發(fā)、零售的投資形式對(duì)其規(guī)模的阻礙專門大。（2）專業(yè)市場(chǎng)規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)專業(yè)市場(chǎng)的規(guī)劃設(shè)計(jì)并不復(fù)雜，開發(fā)商往往將每層合理分區(qū)或/并分成幾條步行街，商鋪沿街布置或商鋪按照"島"型布置。步行街的長(zhǎng)度不宜太長(zhǎng)，超過600米，消費(fèi)者可能會(huì)（3）專業(yè)市場(chǎng)名稱特點(diǎn)專業(yè)市場(chǎng)的名稱體現(xiàn)所在的位置和所經(jīng)營(yíng)的商品類型兩大要素。這種名稱方式能夠給消費(fèi)者提供盡可能多的信息。（4）、專業(yè)市場(chǎng)商鋪的特點(diǎn)▲商鋪的形式專業(yè)市場(chǎng)商鋪的要緊形式為鋪位形式，極少鋪面形式。▲投資回收形式專業(yè)市場(chǎng)商鋪的投資回收形式有采取商鋪出租的，也有采取商鋪出售方式的。由此看出，專業(yè)市場(chǎng)商鋪的投資回收形式差不較大。比如，東方家園、英國百安居、德國歐蓓德都屬于專營(yíng)家居建材用品的專業(yè)市場(chǎng)，這類專業(yè)市場(chǎng)差不多上差不多上由經(jīng)營(yíng)商統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)治理；北京沙子口辦公用品批發(fā)市場(chǎng)，屬于批發(fā)類專業(yè)市場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)商采取出租經(jīng)營(yíng)的方式；北京碧溪家居廣場(chǎng)也屬于專業(yè)市場(chǎng)，開發(fā)商就采取商鋪出售、經(jīng)營(yíng)商同意業(yè)主托付統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)治理的方式。需要指出的是，進(jìn)行商鋪投資的投資者在選擇專業(yè)市場(chǎng)商鋪的時(shí)候，需要對(duì)商鋪的投資形式進(jìn)行深入了解，而且專業(yè)市場(chǎng)的規(guī)模越大，項(xiàng)目的治理對(duì)商鋪價(jià)值的阻礙力越大。綜合市場(chǎng)的特點(diǎn):（1）綜合市場(chǎng)規(guī)模的特點(diǎn)綜合市場(chǎng)的規(guī)模有大有小，其大小受所經(jīng)營(yíng)商品的類型阻礙比較大，在同等運(yùn)作條件下，綜合市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力比專業(yè)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力要差，同樣的成本能夠打造出一個(gè)具有市場(chǎng)阻礙力的專業(yè)市場(chǎng)，但卻未必能夠打造出一個(gè)經(jīng)營(yíng)良好的綜合市場(chǎng)。尤其當(dāng)開發(fā)商在綜合市場(chǎng)開發(fā)過程中，對(duì)項(xiàng)目的定位不科學(xué)，市場(chǎng)策略缺乏創(chuàng)新時(shí)，較大規(guī)模的綜合市場(chǎng)將面臨風(fēng)險(xiǎn)。（2）綜合市場(chǎng)規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)綜合市場(chǎng)規(guī)劃設(shè)計(jì)的難度較高，需要解決各商品分區(qū)的功能協(xié)調(diào)問題，也需要解決各商品分區(qū)自身的功能需要問題，還需要解決總體客流引導(dǎo)、物資流疏導(dǎo)等問題，這些對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)單位的市場(chǎng)意識(shí)有專門高要求，設(shè)計(jì)師不能夠簡(jiǎn)單只從建筑的角度確定設(shè)計(jì)方案。北京萬通新世界商品交易市場(chǎng)屬于綜合市場(chǎng)類型，所經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品包括化妝用品、皮具、鐘表眼鏡、飾品、服裝、家居用品、禮品、床上用品、辦公用品、通訊設(shè)備等，產(chǎn)品種類繁多。治理商將該市場(chǎng)定位為批發(fā)中低檔生活、辦公用品的批發(fā)市場(chǎng)。鑒于經(jīng)營(yíng)的商品種類龐雜，治理商對(duì)該市場(chǎng)進(jìn)行了合理功能分區(qū)，首先按層進(jìn)行劃分，各層商品的種類與大型百貨店的布置方式類似；各層再進(jìn)行區(qū)域劃分，各區(qū)域之間及區(qū)域內(nèi)均利用寬2米左右的主通道和寬1.3萬通的規(guī)劃設(shè)計(jì)解決的大多數(shù)是"小商品"的零售商和消費(fèi)者的需求，因?yàn)槭切∩唐罚虼送ǖ啦恍枰珜?，里面也能夠擁擠一點(diǎn)，但假如是經(jīng)營(yíng)其他類型的商品，規(guī)劃設(shè)計(jì)必定體現(xiàn)不同的技術(shù)要點(diǎn)。（3）綜合市場(chǎng)名稱特點(diǎn)綜合市場(chǎng)的名稱往往體現(xiàn)其建筑名稱或地理位置名稱，所經(jīng)營(yíng)的商品的類不及經(jīng)營(yíng)的方式等三大要素。以上信息最大限度體現(xiàn)在名稱里，便于市場(chǎng)推廣。（4）綜合市場(chǎng)商鋪的特點(diǎn)▲商鋪的形式要緊是鋪位，鋪面商鋪數(shù)量較少?！顿Y回收形式大多數(shù)采取出租商鋪的方式，現(xiàn)在陸續(xù)有一些項(xiàng)目采取商鋪銷售的方式。市場(chǎng)類商鋪的投資策略:專業(yè)市場(chǎng)商鋪是比較適合個(gè)人投資者投資的品種，目前在商鋪投資市場(chǎng)以高價(jià)成交的商鋪許多出自專業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目。從專業(yè)市場(chǎng)進(jìn)展情況看，不管是產(chǎn)品選擇、定位、規(guī)模、市場(chǎng)策略、治理運(yùn)營(yíng)，國內(nèi)開發(fā)商都差不多有了比較豐富的經(jīng)驗(yàn)，因此盡管投資收益水平未必最高，但較低投資風(fēng)險(xiǎn)下較高的投資收益率是值得選擇的。因此，專業(yè)市場(chǎng)商鋪投資過程中，投資者必須對(duì)專業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目的市場(chǎng)環(huán)境做出準(zhǔn)確推斷。綜合市場(chǎng)外部的市場(chǎng)條件是商鋪投資的核心因素，商鋪價(jià)值更多來自該綜合市場(chǎng)的價(jià)值，具體商鋪的個(gè)性化因素對(duì)商鋪投資價(jià)值的阻礙不是專門大。與專業(yè)市場(chǎng)商鋪相比，綜合市場(chǎng)商鋪的投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大。個(gè)人商鋪投資者在投資過程中，應(yīng)該慎重對(duì)待綜合市場(chǎng)項(xiàng)目。社區(qū)商鋪的類型:社區(qū)商鋪能夠按照商鋪的投資形式分類，分為零售型社區(qū)商鋪和服務(wù)型社區(qū)商鋪兩類。社區(qū)商鋪要緊用做人們生活緊密相關(guān)的生活用品銷售和生活服務(wù)設(shè)施等。零售型社區(qū)商鋪的商業(yè)形態(tài)為：便利店、中小型超市、藥店、小賣部、書報(bào)廳，及少量服裝店等；服務(wù)型社區(qū)商鋪的商業(yè)形態(tài)要緊為：餐廳、健身設(shè)施、美容美發(fā)店、銀行、干洗店、彩擴(kuò)店、花店、咖啡店、酒吧、房屋中介公司、裝飾公司、幼兒園等。從以上社區(qū)商鋪可能的商業(yè)形態(tài)能夠看出，社區(qū)商鋪具有廣泛的功能特點(diǎn)，而且商鋪大多數(shù)投資小，容易出租、轉(zhuǎn)讓。零售型社區(qū)商鋪的特點(diǎn)（1）規(guī)模特點(diǎn)零售型社區(qū)商鋪的規(guī)模有大有小。其中，用做便利店、中小型超市的社區(qū)商鋪規(guī)模較大，面積大的約1000平方米，小的約100平方米，藥店一般面積在100平方米左右，小賣部面積甚至僅7，8平方米（2）規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)零售型社區(qū)商鋪的規(guī)劃設(shè)計(jì)通常沒有專門的要求：3.5米（3）經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)▲商鋪的形式社區(qū)商鋪的要緊形式為要緊為鋪面形式?！顿Y回收形式社區(qū)商鋪的投資回收方式包括出租和出售兩種，從市場(chǎng)進(jìn)展趨勢(shì)來看，出售方式越來越吸引市場(chǎng)的關(guān)注，而且社區(qū)商鋪的買家將逐漸從散戶時(shí)代逐漸向商業(yè)投資機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)化。服務(wù)型社區(qū)商鋪的特點(diǎn):（1）規(guī)模特點(diǎn)服務(wù)型社區(qū)商鋪隨著人們生活水平的提高，規(guī)模有逐漸增大的趨勢(shì)。過去，社區(qū)商鋪比較多的是小型餐廳、小型美容美發(fā)店、彩擴(kuò)店、花店等，但是現(xiàn)在，餐廳的規(guī)模越來越大，大型專業(yè)美容美發(fā)院成為大型社區(qū)的重要配套，健身設(shè)施從無到有，并不斷有知名品牌健身機(jī)構(gòu)進(jìn)入市場(chǎng)，包括幼兒園在內(nèi)的其他服務(wù)設(shè)施都對(duì)商鋪的規(guī)模有較高要求，1000平方米（2）規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)服務(wù)型社區(qū)商鋪的層高也不能低于3.5米（3）經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)▲商鋪的形式社區(qū)商鋪的形式有鋪面商鋪和鋪位商鋪兩大類。鋪面商鋪不可能進(jìn)行統(tǒng)一治理，尤其當(dāng)采取出售投資形式的時(shí)候，開發(fā)商不可能在經(jīng)營(yíng)時(shí)期，干涉商鋪投資者的投資形式或經(jīng)營(yíng)類型，在此情況下，假如社區(qū)商鋪的規(guī)模太大，這種沒有統(tǒng)一定位、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)理念的社區(qū)商鋪項(xiàng)目將有可能面臨經(jīng)營(yíng)困局。有些社區(qū)建設(shè)專門的社區(qū)商業(yè)樓，里面的商鋪要緊是鋪位形式，這些鋪位商鋪的"可視性"確信不如鋪面形式，但其優(yōu)點(diǎn)在于這種鋪位商鋪有可能在統(tǒng)一定位、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)理念下，競(jìng)爭(zhēng)力得到提升，換言之，當(dāng)社區(qū)商鋪的開發(fā)商專業(yè)化水平專門高時(shí)，鋪位型社區(qū)商鋪的價(jià)值未必不如鋪面社區(qū)商鋪?！顿Y回收形式目前，許多從事服務(wù)類商鋪經(jīng)營(yíng)的經(jīng)營(yíng)商，差不多逐漸在改變租用商鋪的方式，緣故是多方面的：一方面，過去的餐飲業(yè)經(jīng)營(yíng)商、美容美發(fā)店經(jīng)營(yíng)商等財(cái)力不足，因此只能租用商鋪，但現(xiàn)在就不同了，專門多從事服務(wù)類經(jīng)營(yíng)的企業(yè)、個(gè)人差不多具備了投資購買商鋪的實(shí)力；另一方面，這些經(jīng)營(yíng)商不得不面對(duì)商鋪房東一再漲租金的現(xiàn)實(shí)，因此這些經(jīng)營(yíng)商會(huì)轉(zhuǎn)而選擇購買商鋪。從上面的分析能夠得出結(jié)論，服務(wù)型社區(qū)商鋪會(huì)逐漸成為商鋪銷售市場(chǎng)的重要品種。社區(qū)商鋪的投資策略:社區(qū)商鋪盡管目標(biāo)客戶范圍大多局限在社區(qū)里面，但鑒于市場(chǎng)成熟度高，市場(chǎng)基礎(chǔ)穩(wěn)定，因此成為商業(yè)房地產(chǎn)投資成交熱點(diǎn)。尤其，假如所屬社區(qū)定位為高端、社區(qū)規(guī)模龐大，那么其社區(qū)商鋪的價(jià)值將被大大提升，社區(qū)規(guī)模成長(zhǎng)的空間將預(yù)示著社區(qū)商鋪價(jià)值升值空間。社區(qū)商鋪適合機(jī)構(gòu)和個(gè)人投資者投資，對(duì)個(gè)人投資者來講，由于市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較低，因此社區(qū)商鋪的銷售異?；鸨?。需要指出的是，社區(qū)商鋪的風(fēng)險(xiǎn)較低，有一個(gè)前提，確實(shí)是購買商鋪時(shí)，不能被開發(fā)商的過分炒做所迷惑，不要買的太貴，以免被套老。住宅底層商鋪的類型：住宅底商能夠按照服務(wù)區(qū)間及市場(chǎng)理念來劃分。1、按照服務(wù)區(qū)間劃分按照服務(wù)區(qū)間的區(qū)不，能夠?qū)⒆≌咨谭譃榉?wù)于內(nèi)部和服務(wù)于外部?jī)煞N。有些住宅底商要緊的客戶對(duì)象是住宅社區(qū)里面的居民，而其他住宅底商則不僅將客戶范圍局限在住宅社區(qū)里面。關(guān)于大型的住宅社區(qū)，底商要緊以社區(qū)內(nèi)部居民為服務(wù)對(duì)象。在功能設(shè)定上要結(jié)合小區(qū)業(yè)主的消費(fèi)檔次、消費(fèi)需求、消費(fèi)心理、生活適應(yīng)而設(shè)定。如此的店鋪，投資少，風(fēng)險(xiǎn)不大，資金回籠也較快。關(guān)于服務(wù)于小區(qū)外部的商鋪，則應(yīng)考慮周邊商業(yè)業(yè)態(tài)、街區(qū)功能來確定商鋪功能。如此的商鋪應(yīng)位于交通便利，商業(yè)氣氛濃郁的地區(qū)，店鋪面積不宜過?。ㄗ詈迷冢保埃埃捌椒矫滓陨希?，要緊有大型超市、各種專賣店、大型百貨商場(chǎng)等。2、按照市場(chǎng)理念劃分隨著越來越多的住宅項(xiàng)目進(jìn)行住宅底商的開發(fā)，房地產(chǎn)開發(fā)商逐漸意識(shí)到住宅底商具有專門大的市場(chǎng)潛力，但不同項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)將成為今后住宅底商市場(chǎng)的主旋律，住宅底商項(xiàng)目市場(chǎng)運(yùn)作將對(duì)住宅底商項(xiàng)目的成功發(fā)揮重要作用。鑒于以上緣故，下面按照住宅底商項(xiàng)目的市場(chǎng)理念對(duì)住宅底商進(jìn)行分類。按照住宅底商市場(chǎng)運(yùn)作的特點(diǎn)，我們將住宅底商分為概念型住宅底商、潛力型住宅底商和商圈型住宅底商，共三種類型。1）概念型住宅底商概念型住宅底商，指開發(fā)商在開發(fā)過程中，注重突出項(xiàng)目的概念和主題包裝。從以"歐式商業(yè)步行街"概念炒作成功的"現(xiàn)代城"、"歐陸經(jīng)典"，到"珠江駿景"，再到"老番街"，住宅底商一改過去純粹的配套服務(wù)功能。只是，為底商做主題包裝只是第一步，后期對(duì)主題概念的實(shí)施和操縱更加重要。新穎的主題包裝無疑為項(xiàng)目增色許多，但決不應(yīng)是開發(fā)商的制勝法寶。2）潛力型住宅底商潛力型住宅底商，指具有巨大市場(chǎng)潛力的住宅底商項(xiàng)目。相關(guān)于借助炒作概念而走俏市場(chǎng)的概念型住宅底商項(xiàng)目而言，某些住宅底商無需炒作卻也熱銷。緣故要緊是巨大的市場(chǎng)潛力使此類項(xiàng)目被眾多投資者所看好。如位于亞運(yùn)村的"風(fēng)林綠洲"，由于與奧運(yùn)村及奧運(yùn)會(huì)場(chǎng)館預(yù)留地毗鄰，人氣凝聚力強(qiáng)大，近幾年內(nèi)的市場(chǎng)潛力不容忽視，是難得的投資寶地。"潛力型"住宅底商當(dāng)然前景寬敞，但同時(shí)也存在風(fēng)險(xiǎn)，不管投資者自營(yíng)、出租，依舊轉(zhuǎn)手出售，所面臨的最大問題將是"時(shí)刻"問題，也確實(shí)是商戶通常講的"養(yǎng)店鋪的時(shí)刻"。因此，投資者要正確評(píng)估自身承受能力，在核算回報(bào)率時(shí)應(yīng)充分考慮時(shí)刻因素。3）商圈型住宅底商商圈型住宅底商，指差不多形成一定的商業(yè)氛圍，擁有大量的、穩(wěn)定的消費(fèi)群體的住宅底商項(xiàng)目。憑借有利位置，抓住市場(chǎng)需求點(diǎn)，部分住宅底商項(xiàng)目盡管價(jià)格不菲但仍能制造佳績(jī)。商圈型住宅底商周邊的商業(yè)已形成一定氣候，，投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)小，回報(bào)率高。只是，需要指出的是，成熟商圈內(nèi)的住宅底商，盡管位置和人氣占有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，然而，投資商鋪的其他條件（如：樓層、格局、層高、廣告位、硬件設(shè)施等）也十分重要。比如北京科技會(huì)展中心，其首層店鋪的出租效果專門好，盡管進(jìn)展商也采取了如加修直通三層的手扶滾梯，將過街天橋