不動(dòng)產(chǎn)投資分析

不動(dòng)產(chǎn)投資分析第一章不動(dòng)產(chǎn)投資概論1.1不動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)業(yè)

1.2不動(dòng)產(chǎn)投資與投資方式

1.3不動(dòng)產(chǎn)投資分析的研究內(nèi)容和框架

1.1不動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)業(yè)1.1.1不動(dòng)產(chǎn)的概念與特征1.不動(dòng)產(chǎn)的概念是指土地以及建筑物等土地定著物，是實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位三者的綜合體，具有自然和經(jīng)濟(jì)雙重屬性。從自然屬性的角度來考察不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)自然體包括土地、建筑物及其他附著物。從經(jīng)濟(jì)屬性的角度來考察不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)是一種重要的資產(chǎn)，它總是在一定的社會(huì)關(guān)系中存在，作為生產(chǎn)力的組成部分。2.不動(dòng)產(chǎn)的特征（1）地理位置的固定性（2）商品本身的惟一性（3）使用壽命的長期性（4）使用功能的多樣性（5）投資消費(fèi)的雙重性（6）房地產(chǎn)價(jià)值的相關(guān)性（7）房地產(chǎn)投資的大量性（8）房地產(chǎn)的合并及可分性1.1.2不動(dòng)產(chǎn)業(yè)及其特點(diǎn)1.不動(dòng)產(chǎn)業(yè)的涵義不動(dòng)產(chǎn)業(yè)是以不動(dòng)產(chǎn)商品作為經(jīng)營對(duì)象，從事不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的產(chǎn)業(yè)。不動(dòng)產(chǎn)業(yè)涉及面廣，與國民經(jīng)濟(jì)的許多產(chǎn)業(yè)都有密切的關(guān)系，其中尤以與建筑業(yè)最為密切。2.不動(dòng)產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)（1）房產(chǎn)、地產(chǎn)交易的不可分割性（2）不動(dòng)產(chǎn)投資的高度關(guān)聯(lián)性（3）投資數(shù)額大，回收期長，風(fēng)險(xiǎn)高（4）易受政策法規(guī)的限制和影響（5）開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的復(fù)雜性1.2不動(dòng)產(chǎn)投資與投資方式

1.2.1不動(dòng)產(chǎn)投資的概念1.投資的一般含義投資是一定經(jīng)濟(jì)主體為了獲取預(yù)期不確定的效益而將現(xiàn)期的一定收入轉(zhuǎn)化為資本。投資必須具備五個(gè)基本要素：投資主體、投資目的、投資資金、投資客體、投資方式。（1）投資主體投資主體，是指從事投資活動(dòng)，具有一定資金來源，擁有投資決策權(quán)，享受帶來的收益并承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的法人和自然人。（2）投資目的投資目的也就是投資的動(dòng)機(jī)。一般認(rèn)為，投資主體不同，其追求的投資效益也不盡相同。（3）投資資金投資資金有兩種來源：一是投資者自己的收入；二是通過各種途徑來借錢。（4）投資客體投資客體即投資對(duì)象、或標(biāo)的物。投資客體表現(xiàn)為多樣性，可以是將資金直接投入建設(shè)項(xiàng)目以形成固定資本和流動(dòng)資本，也可以是購買有價(jià)證券及其他對(duì)象。（5）投資方式投資方式指資金運(yùn)用的形式與方法。投資可以運(yùn)用多種方式，主要包括直接投資和間接投資、產(chǎn)業(yè)投資與證券投資等。2.不動(dòng)產(chǎn)投投資及其其特征不動(dòng)產(chǎn)投投資是指指投資者者為了獲獲取預(yù)期期不確定定的效益益而將現(xiàn)現(xiàn)期的一一定收入入轉(zhuǎn)化為為不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)濟(jì)行為。。不動(dòng)產(chǎn)投投資具有有其自身身的特點(diǎn)點(diǎn)。（1）不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)投資的的巨額性性（2）不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)投資建建設(shè)與回回收的長長期性（3）不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)投資的的高度風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)性（4）不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)投資具具有較強(qiáng)強(qiáng)的盈利利性與保保值增值值性（5）不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)投資具具有較強(qiáng)強(qiáng)的金融融依賴性性（6）不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)投資具具有較強(qiáng)強(qiáng)專業(yè)性性1.2.2不動(dòng)產(chǎn)投投資方式式按照投資資主體，，可以分分為國家家投資、、企業(yè)投投資和個(gè)個(gè)人投資資；按照照投資方方式，分分為直接接投資和和間接投投資；按按照投資資的用途途，可分分為地產(chǎn)產(chǎn)投資、、住宅房房地產(chǎn)投投資、商商業(yè)房地地產(chǎn)投資資、工業(yè)業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)投資等等。1．直接投投資不動(dòng)產(chǎn)直直接投資資是指投投資者直直接參與與不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)或或購買不不動(dòng)產(chǎn)的的過程并并參與有有關(guān)的經(jīng)經(jīng)營活動(dòng)動(dòng)，包括括從購地地開始的的開發(fā)投投資和物物業(yè)建成成后的置置業(yè)投資資兩種方方式。（1）不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投投資不動(dòng)產(chǎn)開開發(fā)投資資是指投投資者從從購買土土地使用用權(quán)開始始，經(jīng)過過項(xiàng)目策策劃、規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)和施工工建設(shè)等等過程獲獲得不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)商品品，然后后將其推推向市場場，轉(zhuǎn)讓讓給新的的投資者者或使用用者，并并通過轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓過程程收回投投資、實(shí)實(shí)現(xiàn)開發(fā)發(fā)商收益益目標(biāo)的的投資活活動(dòng)。①按照投資資對(duì)象按照投資資對(duì)象，，不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投投資可分分為地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投投資和房房產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資。。地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資是是以土地地開發(fā)為為主，利利用土地地的買賣賣差價(jià)和和進(jìn)行土土地開發(fā)發(fā)后出售售或出租租經(jīng)營來來獲取投投資收益益的不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)開發(fā)發(fā)與經(jīng)營營活動(dòng)。。房產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資又又包括住住宅房地地產(chǎn)投資資、商業(yè)業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)投資、、工業(yè)房房地產(chǎn)投投資等。。商業(yè)房地地產(chǎn)投資資的對(duì)象象包括寫寫字樓、、商場、、旅館、、酒店和和各種娛娛樂設(shè)施施等，這這類房地地產(chǎn)主要要以出租租經(jīng)營為為主，投投資回報(bào)報(bào)較高，，通常是是不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)投資的的熱點(diǎn)。。②按照投資資收益實(shí)實(shí)現(xiàn)方式式按照投資資收益方方式，不不動(dòng)產(chǎn)開開發(fā)投資資可分為為不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)出售、、不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)出租（（租賃））、不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)自營營和混合合型經(jīng)營營等形式式。不動(dòng)產(chǎn)出出售是不不動(dòng)產(chǎn)所所有權(quán)（（目前，，對(duì)土地地僅為使使用權(quán)））的一次次性出售售，這類類房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目以以預(yù)售或或開發(fā)完完成后出出售的方方式得到到收入、、回收開開發(fā)資金金、獲取取開發(fā)收收益，以以達(dá)到盈盈利的目目的；不動(dòng)產(chǎn)出出租僅是是不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)使用權(quán)權(quán)的轉(zhuǎn)讓讓，它以以預(yù)租或或開發(fā)完完成后出出租的方方式得到到收入、、回收開開發(fā)資金金、獲取取開發(fā)收收益，以以達(dá)到盈盈利的目目的；不動(dòng)產(chǎn)自自營是指指以開發(fā)發(fā)完成后后自行經(jīng)經(jīng)營的方方式得到到收入、、回收開開發(fā)資金金、獲取取開發(fā)收收益，以以達(dá)到盈盈利的目目的；不動(dòng)產(chǎn)混混合型經(jīng)經(jīng)營是指指以預(yù)售售、預(yù)租租或開發(fā)發(fā)完成后后出售、、出租、、自營的的各種組組合方式式得到收收入、回回收開發(fā)發(fā)資金、、獲取開開發(fā)收益益，以達(dá)達(dá)到盈利利的目的的。（2）不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)置業(yè)投投資房地產(chǎn)置置業(yè)投資資是指投投資者購購買開發(fā)發(fā)商新建建成的增增量房地地產(chǎn)或者者在市場場上購買買存量房房地產(chǎn)，，以滿足足自身生生產(chǎn)經(jīng)營營的需要要，或者者轉(zhuǎn)售給給其他置置業(yè)投資資者以獲獲得轉(zhuǎn)售售收益，，以及租租賃給他他人以獲獲得租賃賃收益的的行為。。這類投資資的目的的一般有有兩個(gè)：：一是滿滿足自身身生活居居住或生生產(chǎn)經(jīng)營營的需要要，即自自用；二二是投資資者將購購入的物物業(yè)出租租給最終終的使用用者，以以獲取較較為穩(wěn)定定的經(jīng)常常性收入入。2.間接投資資不動(dòng)產(chǎn)間間接投資資主要是是指將資資金投入入與不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)相關(guān)關(guān)的金融融市場的的行為。。不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)的間接接投資者者不需直直接參與與有關(guān)不不動(dòng)產(chǎn)投投資的管管理活動(dòng)動(dòng)。其具體投投資方式式包括發(fā)發(fā)放不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)抵押押貸款，，購買不不動(dòng)產(chǎn)開開發(fā)投資資企業(yè)的的債券、、股票，，購買不不動(dòng)產(chǎn)投投資信托托基金和和不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)抵押貸貸款證券券等。不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)間接投資者金融市場不動(dòng)產(chǎn)直接投資證券證券資金資金資金利潤股息、紅利、債息圖1-1不動(dòng)產(chǎn)間接投資向直接投資的轉(zhuǎn)化過程1.3不動(dòng)產(chǎn)投投資分析析的研究究內(nèi)容和和框架1.3.1不動(dòng)產(chǎn)投投資的運(yùn)運(yùn)動(dòng)過程程所謂不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)投資資運(yùn)動(dòng)過過程，是是指投資資者將籌籌措的資資金從貨貨幣狀態(tài)態(tài)轉(zhuǎn)化為為不同類類型的不不動(dòng)產(chǎn)，，形成資資本，又又回到貨貨幣狀態(tài)態(tài)的不斷斷循環(huán)的的過程。。動(dòng)態(tài)地地看，無無論是直直接投資資，還是是間接投投資，無無論是不不動(dòng)產(chǎn)開開發(fā)投資資，還是是置業(yè)投投資，都都是一個(gè)個(gè)周而復(fù)復(fù)始的運(yùn)運(yùn)動(dòng)過程程。1.資金籌集2.投資分配3.投資實(shí)施4.投資回收與增增殖進(jìn)行自我積累投資收益貨幣資金在建不動(dòng)產(chǎn)貨幣資金獲得目標(biāo)不動(dòng)產(chǎn)金融資產(chǎn)投資者債權(quán)人補(bǔ)償生產(chǎn)消耗不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)投資置業(yè)投資間接投資投入退出投資回收與增值投資分配投資實(shí)施資金籌集自營、出租、轉(zhuǎn)售出售、出租建成不動(dòng)產(chǎn)圖1-2不動(dòng)產(chǎn)投資運(yùn)運(yùn)動(dòng)過程1.3.2不動(dòng)產(chǎn)投資開開發(fā)程序一般而言，不不動(dòng)產(chǎn)投資開開發(fā)可分為三三個(gè)階段：計(jì)計(jì)劃階段、開開發(fā)階段、銷銷售與自營階階段。1.計(jì)劃階段計(jì)劃階段指從從投資意向到到項(xiàng)目投資決決策這一時(shí)期期。這一時(shí)期期的中心任務(wù)務(wù)是對(duì)擬建項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)學(xué)論證。計(jì)劃階段的主主要工作是進(jìn)進(jìn)行市場分析析、法規(guī)可行行性分析及財(cái)財(cái)務(wù)分析等活活動(dòng)。2.開發(fā)階段開發(fā)階段即項(xiàng)項(xiàng)目決策后從從項(xiàng)目設(shè)計(jì)到到竣工驗(yàn)收、、交付使用這這一時(shí)期。（1）土地取得（2）規(guī)劃設(shè)計(jì)條條件與方案報(bào)報(bào)批（3）項(xiàng)目施工與與竣工驗(yàn)收3.銷售與經(jīng)營階階段銷售與經(jīng)營階階段的主要任任務(wù)是通過銷銷售或經(jīng)營的的方式，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)投資收益目目標(biāo)，歸還貸貸款，回收投投資。計(jì)劃階段市場分析法規(guī)可行性分析財(cái)務(wù)分析融資活動(dòng)取得土地竣工驗(yàn)收制定營銷計(jì)劃銷售、出租、自營規(guī)劃設(shè)計(jì)與方案報(bào)批開發(fā)階段銷售與經(jīng)營階段項(xiàng)目施工物業(yè)管理圖1-3不動(dòng)產(chǎn)投資開開發(fā)程序示意意圖1.3.3不動(dòng)產(chǎn)投資分分析的研究內(nèi)內(nèi)容與框架1.不動(dòng)產(chǎn)投資分分析的研究內(nèi)內(nèi)容（1）投資決策投資者在把資資金投入到各各種不同的不不動(dòng)產(chǎn)上時(shí)，，必須以投資資者收益最大大化的投資目目標(biāo)為標(biāo)準(zhǔn)。。不動(dòng)產(chǎn)直接接投資包括開