房地產估價基本方法與變現(xiàn)分析

房地產估價基本方法與變現(xiàn)分析第一頁，共32頁。房地產估價定義房地產估價：指專業(yè)估價人員，根據估價目的、遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析房地產價格影響因素的基礎上，對房地產在價值時點的客觀合理價格或價值進行測算和判定的活動。（估價、造價、定價）房地產估價是科學與藝術的有機結合。第二頁，共32頁。1、房地產估價基本方法比較法收益法成本法假設開發(fā)法第三頁，共32頁。1.1、房地產估價方法-比較法概念：將估價對象與在估價時點的近期有過交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的成交價格作適當?shù)男拚源斯浪愎纼r對象的客觀合理價格或價值的方法。原理：替代原理房地產估價對象的未知價格可通過類似房地產的已知成交價格來求取。大數(shù)定律大量交易實例成交價格的綜合結果可作為正常市場價格的最佳指標。第四頁，共32頁。1.1、房地產估價方法-比較法適用對象：具有交易性的房地產。估價步驟：1.搜集交易案例2.選取可比實例3.建立比較基礎（面積單位、付款方式、稅費負擔等）4.進行交易情況修正5.進行市場狀況修正6.進行房地產狀況修正7.求取比準價格第五頁，共32頁。1.1、房地產估價方法-比較法商業(yè)房地產樓層修正系數(shù)表（《蘇州市國有土地上房屋征收估價技術規(guī)范》）第六頁，共32頁。1.2、房地產估價方法-收益法概念：收益法是運用適當?shù)膱蟪曷?，將預期的估價對象未來各期的正常凈收益折現(xiàn)到價值時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。原理：預期原理：決定房地產當期價格的因素是基于市場參與者對未來所能產生的收益或能夠獲得的滿足、樂趣的預期。第七頁，共32頁。1.2、房地產估價方法-收益法適用對象：有租金等經濟收入的收益性房地產。估價步驟：（1）選擇具體的估價方法；（直接資本化法、報酬資本化法）（2）測算收益期或持有期；（房屋經濟壽命、土地使用年期）（3）測算未來收益；（潛在毛收入＞有效毛收入＞凈收益）（4）確定收益乘數(shù)、報酬率；（5）計算收益價值。第八頁，共32頁。1.2、房地產估價方法-收益法物業(yè)類型收益乘數(shù)（大致經驗值）舉例（年租金*收益乘數(shù)=單價）商業(yè)15-20年150*12*18=32400辦公20-25年65*12*22=17160住宅45-55年35*12*50=21000工業(yè)10-12年18*12*10=2160收益乘數(shù)法：該方法較為粗糙，適用于資料不充分或精度要求不高的估價第九頁，共32頁。1.3、房地產估價方法-成本法概念：成本法是求取估價對象在估價時點時的重新構建價格，然后扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。原理：從賣方的角度來看：是生產費用價值論，即賣方愿意接受的最低價格，不能低于他為開發(fā)建造該房地產已花費的代價。從買方的角度來看：是替代原理，即買房愿意支付的最高價格，不能高于他所預計的重新開發(fā)建造該房地產所需花費的代價。第十頁，共32頁。1.3、房地產估價方法-成本法適用對象：很少交易且沒有經濟性收入房地產。估價步驟（1）選擇具體估價路徑；（房地合估、房地分估）（2）測算重新購建價格；（3）測算折舊；（4）計算成本價值。土地估價：政策性更強（工業(yè)用地最低保護價、土地基準地價）第十一頁，共32頁。1.3、房地產估價方法-成本法第十二頁，共32頁。1.3、房地產估價方法-成本法第十三頁，共32頁。1.3、房地產估價方法-成本法第十四頁，共32頁。1.4、房地產估價方法-假設開發(fā)法概念：假設開發(fā)是求取估價對象未來開發(fā)完成后的價值，減去未來的正常開發(fā)成本、稅費和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。原理：預期原理假設開發(fā)法在形式上是評估新建房地產價格的成本法的倒算法。第十五頁，共32頁。1.4、房地產估價方法-假設開發(fā)法適用對象：假設開發(fā)法適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產的估價，如待開發(fā)的土地、在建工程、可裝修改造或可改變用途的舊房。估價步驟：（1）選擇具體估價方法（2）選擇估價前提（自行開發(fā)、自愿轉讓、被迫轉讓）；（3）選擇最佳的開發(fā)經營方式；（4）測算后續(xù)開發(fā)經營期；（5）測算后續(xù)開發(fā)的必要支出；（6）測算開發(fā)完成后的價值；（7）確定折現(xiàn)率或測算后續(xù)開發(fā)的利潤；（8）計算開發(fā)價值。

第十六頁，共32頁。1.5、房地產估價方法-其他

第十七頁，共32頁。2、房地產估價方法的適用居住用房地產商業(yè)用房地產工業(yè)用房地產第十八頁，共32頁。

2、房地產估價方法的適用根據估價對象類型結合估價目的進行估價方法的選擇。按用途劃分的種類：居住房地產、商業(yè)房地產、辦公房地產、旅館房地產、餐飲房地產、工業(yè)房地產、農業(yè)房地產、特殊用途房地產、綜合用途房地產。按開發(fā)程度劃分的種類：生地、毛地、熟地、在建工程、現(xiàn)房。第十九頁，共32頁。

2.1、房地產估價方法適用—居住用房地產居住用房地產包括普通住宅、別墅、酒店式公寓等。居住用房地產的估價首選比較法，收益法、成本法為輔。比較法：由于居住房地產交易較為頻繁、交易量大、較容易獲得交易實例，比較法是最常用方法。收益法：主要用于出租型公寓等居住房地產。成本法：估價時出于安全、保守的考慮會使用成本法；拆遷估價以及在建工程估價也會采用成本法。第二十頁，共32頁。

2.2、房地產估價方法適用—商業(yè)用房地產商業(yè)用房地產包括沿街店鋪、購物中心、專業(yè)市場等。商業(yè)房地產適宜選擇比較法、收益法，成本法為輔。比較法：商業(yè)房地產轉售轉租較為頻繁，尤其是小型商鋪，比較容易獲得比較實例，適用于比較法。收益法：商業(yè)房地產價值體現(xiàn)在其獲取收益能力的大小上，收益法為最為常用方法。成本法：可以作為一種輔助方法，如抵押或對將要轉變用途的房地產進行估價。以上也適用于辦公類房地產。第二十一頁，共32頁。

2.3、房地產估價方法適用—工業(yè)用房地產工業(yè)用房地產包括廠房、倉儲、研發(fā)樓等。工業(yè)廠房按通用性分為標準廠房和自建廠房。商業(yè)用房地產的估價首選成本法，比較法、收益法為輔。成本法：標準廠房較易確定統(tǒng)一的重置價，非標準廠房可以進行修正或參考實際工程造價，成本法較為常用。比較法、收益法：在工業(yè)集中區(qū)有標準廠房租售實例，可以采用比較法、收益法。第二十二頁，共32頁。

2.4、房地產估價方法的主要適用總結比較法（現(xiàn)狀）收益法（未來）成本法（歷史）假設開發(fā)法住宅用房地產商業(yè)用房地產工業(yè)用房地產在建工程第二十三頁，共32頁。

3、房地產變現(xiàn)能力的影響因素一、房地產的通用性。即是否普遍使用，通用性越差的房地產，越不容易找到買者，變現(xiàn)能力會越弱。例如，廠房一般比住宅的變現(xiàn)能力弱；廠房中，特殊廠房一般比標準廠房的變現(xiàn)能力弱。二、房地產的獨立使用性。即能否單獨地使用而不受限制。例如，廠區(qū)兩塊宗地中的內側房地產的獨立使用性就不好。通常情況下，獨立使用性越差的房地產，越妨礙房地產的使用，變現(xiàn)能力會越弱。三、房地產的可分割轉讓性。指在物理上、經濟上是否可以分離開來使用。例如，商業(yè)綜合體載明不可分割銷售。容易分割轉讓的房地產，變現(xiàn)能力較強；反之，變現(xiàn)能力較弱。第二十四頁，共32頁。

3、房地產變現(xiàn)能力的影響因素四、房地產的區(qū)位。所處位置越不成熟區(qū)域的房地產，變現(xiàn)能力會越弱。例如，郊區(qū)的房地產一般比市區(qū)的房地產變現(xiàn)能力弱。五、房地產的開發(fā)程度。開發(fā)程度越低的房地產，不確定因素越多，變現(xiàn)能力會越弱。例如，在建工程一般比現(xiàn)房的變現(xiàn)能力弱。六、房地產的價值大小。價值越大的房地產，購買所需要的資金越多，越不容易找到買者，變現(xiàn)能力會越弱。七、房地產的市場狀況。房地產市場越不景氣，出售房地產會越困難，變現(xiàn)能力就越弱。第二十五頁，共32頁。

3、房地產變現(xiàn)系數(shù)-定量分析影響因素評分分值區(qū)段90-10080-8970-7960-69價值大?。?0%）價值適中，有充分多潛在買家價值基本適中，有較多潛在買家價值較大，有少量潛在買家價值大，僅有個別潛在買家區(qū)位條件（20%）區(qū)位條件優(yōu)區(qū)位條件較優(yōu)區(qū)位條件一般區(qū)位條件差通用性（20%）通用性強，能適用于不同行業(yè)通用性較強，適用于大多數(shù)行業(yè)通用性一般，適用于少數(shù)行業(yè)通用性較差，為專用房地產獨立使用性（20%）能獨立使用大部分能獨立使用少部分能獨立使用不能獨立使用市場狀況（10%）市場景氣，產業(yè)政策有利市場較景氣，產業(yè)政策較為有利市場一般市場不景氣，產業(yè)政策不利處置方式（10%）處置周期長，宣傳力度大處置周期較長，有適當宣傳處置周期較短，適當宣傳處置周期短，宣傳度較低第二十六頁，共32頁。

4、房地產變現(xiàn)主要費用序號項目稅費標準1訴訟費用差額累進，按照訴訟標的金額0.5%-2.5%2法院執(zhí)行費用差額累進，按照訴訟標的金額0.1%-1.5%3律師費差額累進，按照訴訟標的金額0.5%-7%4拍賣費用差額累進，按成交金額的0.5%-5%5評估、代理等費用1%-2%6增值稅及附加差額征收，稅率為5.6%7土地增值稅計稅依據的5%（及其他方式）8印花稅計稅依據×0.05%。9個人所得稅差額征收，稅率為20%10企業(yè)所得稅應稅額的25%第二十七頁，共32頁。

第二十八頁，共32頁。

4、房地產變現(xiàn)費用-（以500萬市值商業(yè)房地產為例）稅費類型稅費名稱稅費比例取值依據及說明處置費用案件受理費用0.25%依據《人民法院訴訟收費辦法》補充規(guī)定。差額定率累進，按照訴訟標的金額0.5%-4%，減半交納。法院執(zhí)行費用0.1%依據《人民法院訴訟收費辦法》補充規(guī)定。差額累進，按照訴訟標的金額0.1%-1.5%律師費3%依據《律師服務收費管理辦法》。差額累進，按照訴訟標的金額0.5%-7%評估費用0.5%依據江蘇省物價局省財政廳《關于進一步規(guī)范全省涉案財產價格鑒證收費管理的通知》。差額定率累進，按評估金額的0.1%-5%。銷售費用-網絡司法拍賣平臺拍賣，不計銷售費用。銷售稅金（賣方）增值稅及附加5.33%依據《納稅人轉讓不動產增值稅征收管理暫行辦法》等。稅金為（計稅價格-購置原價）/1.05×5.6%。土地增值稅5.0%依據《土地增值稅暫行條例實施細則》。計稅方式1：（計稅價格-扣除項目金額）×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數(shù)；計稅方式2：不低于計稅依據的5%核定征收。印花稅0.05%依據《印花稅暫行條例》。計稅依據