營口鲅魚圈可行性研究報(bào)告

營口鲅魚圈可行性研究報(bào)告2010年3月城市概況經(jīng)濟(jì)發(fā)展城市規(guī)劃[一]城市閱讀城市工業(yè)大力發(fā)展，經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定提升城市產(chǎn)業(yè)成為引擎動(dòng)力營口市位于遼東半島西北部，大遼河入?？谧蟀?。西臨渤海遼東灣，與錦州、葫蘆島隔海相望；北與大洼、海城為鄰；東與岫巖、莊河接壤；南與瓦房店、新金相連。營口城區(qū)距沈陽市166公里，距大連市204公里，距鞍山市84公里，距盤錦市70公里。地理坐標(biāo)處于東經(jīng)121°56′至123°02′之間，北緯39°55′至40°56′之間。市域南北最長處公里，東西最寬處公里。市域總面積5365平方公里，占遼寧省總面積的4.88%；下轄“四區(qū)二市”：站前區(qū)和西市區(qū)面積平方公里，鲅魚圈區(qū)平方公里，老邊區(qū)平方公里，大石橋市1610平方公里，蓋州市3117平方公里：長大鐵路、沈大高速公路、哈大公路(202國道)、莊林公路(305國道)縱貫?zāi)媳?；大營鐵路、營大公路、蓋岫公路連接?xùn)|西，交通十分方便。營口港(包括鲅魚圈港區(qū)和老港區(qū))為全國19個(gè)主樞紐港之一。市域內(nèi)有兩條跨市輸油管道通向營口港(鲅魚圈區(qū))，有一條跨省輸油管道經(jīng)過境內(nèi)。城市區(qū)位城市定位

百里濱海生態(tài)城、百里沿海產(chǎn)業(yè)帶、百里臨海景觀帶，沿海經(jīng)濟(jì)開發(fā)建設(shè)。北海新區(qū)、營東新城、仙人島旅游度假區(qū)、河海新西市進(jìn)行規(guī)劃，建設(shè)百里城市。

港口功能不斷提升。仙人島港區(qū)30萬噸級原油碼頭投產(chǎn)使用。鲅魚圈港區(qū)A港池5＃、6#泊位建設(shè)全部竣工，保稅物流中心正式封關(guān)運(yùn)行。營口港與神華、中海、吉煤等六大集團(tuán)的戰(zhàn)略合作全面展開，服務(wù)功能進(jìn)一步延伸。成功接卸東北口岸第一艘8530標(biāo)箱、30萬噸級原油、30萬噸級礦石船舶。港口吞吐量完成億噸，增長16.7%；集裝箱運(yùn)量萬標(biāo)箱，增長24.6%。沿海經(jīng)濟(jì)帶累計(jì)開發(fā)土地平方公里，完成投資億元，簽約項(xiàng)目418項(xiàng)。開發(fā)區(qū)龍頭作用日趨顯現(xiàn)，新開工億元以上項(xiàng)目58項(xiàng)，各項(xiàng)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)繼續(xù)保持30%以上的強(qiáng)勢增長。沿海產(chǎn)業(yè)基地、仙人島能源化工區(qū)、高新區(qū)、中小企業(yè)園基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)一步完善，項(xiàng)目承載能力顯著提升。城市概況經(jīng)濟(jì)發(fā)展城市規(guī)劃[一]城市閱讀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，工業(yè)主導(dǎo)人口增長穩(wěn)步增長人均住房面積處于中等水平房地產(chǎn)市場穩(wěn)步、可持續(xù)性的發(fā)展經(jīng)濟(jì)水平發(fā)展?fàn)I口市2009年GDP822億元，列遼寧省第4位，所占比重為4.67%。營口市09年人均GDP達(dá)46026元，比上年增加52.5%，消費(fèi)能力逐步提升。營口市GDP發(fā)展較快，增幅保持在15%以上，09年小幅回落市區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入保持快速增長，到09年底人均可支配收入達(dá)到15940元。隨著營口市對沿海經(jīng)濟(jì)帶的開發(fā)，營口市的人均可支配收入的在08年迅速增長，為09樓市發(fā)展提供了良好環(huán)境，支付能力進(jìn)一步增強(qiáng)GDP與人均可支配收入發(fā)展期啟動(dòng)期快速發(fā)展期平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GDP（美元）800-10001000-40004000-80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主

改善需求為主發(fā)展特征超速發(fā)展，單純數(shù)量型快速發(fā)展，以數(shù)量為主，數(shù)量和質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展以質(zhì)量為主數(shù)量和質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型

根據(jù)國際通用衡量標(biāo)準(zhǔn)表明，宏觀經(jīng)濟(jì)增長和人均GDP水平?jīng)Q定了一個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展階段：05年06年09年?duì)I口經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)逐步向工業(yè)及第三產(chǎn)業(yè)靠攏，09年三大產(chǎn)業(yè)比重分布為：：，工業(yè)業(yè)比重不斷增加工業(yè)平穩(wěn)增長，09年工業(yè)增加值億元，增長25.6%近年來農(nóng)、工業(yè)產(chǎn)值比重逐步縮小，第三產(chǎn)業(yè)的比重不斷增大，作為其重要組成部分的房地產(chǎn)業(yè)取得較快發(fā)展產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定、工業(yè)主導(dǎo)07年08年?duì)I口市人口保持低速增長，09年底總?cè)丝谌f人，其中市區(qū)人口萬市區(qū)城鎮(zhèn)居民人均居住面積在08年以前穩(wěn)步提升，增幅在2%左右，09政府加大拆遷改造力度，使人均居住面積大幅提升，達(dá)7.3%，平均增長面積近2平米2005年2006年2007年2008年2009年總?cè)丝?萬人)230.5231.1232.5233.8235.1﹟市區(qū)人口102.8104.7106.5108.3109.8市區(qū)城鎮(zhèn)居民人均居住面積(㎡

)23.223.624.124.826.6人口指標(biāo)：人均住房面積增長速度遠(yuǎn)大于人口增長不同收入國家人均住房建筑面積比較（平方米）高收入國家46.6中高收入國家29.3中等收入國家20.1中低收入國家17.6低收入國家8中國22.77日本31法國37德國38英國38美國60根據(jù)國外經(jīng)驗(yàn)，人均建筑面積在30平米之后,住宅發(fā)展相對減速年份總?cè)丝诔擎?zhèn)人口城市化率2005年230.5102.845％2010年23711649％2020年30020067％不同發(fā)展階段城市化特征發(fā)展次序第一階段第二階段第三階段第四階段發(fā)展階段初步城市化快速發(fā)展期調(diào)整發(fā)展期穩(wěn)定發(fā)展期城市化率30%30%—50%50%—75%75%以上城市發(fā)展特征工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)水平較低，工業(yè)提供的就業(yè)機(jī)會(huì)有限，農(nóng)業(yè)人口緩慢釋。工業(yè)基礎(chǔ)比較雄厚，經(jīng)濟(jì)實(shí)力明顯增強(qiáng)，工業(yè)產(chǎn)業(yè)快速擴(kuò)大，工業(yè)吸引大批農(nóng)業(yè)人口。工業(yè)產(chǎn)業(yè)成為城市絕對的經(jīng)濟(jì)支柱，城市經(jīng)濟(jì)的乘數(shù)效應(yīng)迅速刺激第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，城市經(jīng)濟(jì)進(jìn)入高速發(fā)展階段。城市經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)，農(nóng)村人口的絕對數(shù)量已經(jīng)不大，城市發(fā)展表現(xiàn)為內(nèi)部人口向第二三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。城市進(jìn)入快速發(fā)展期城市概況經(jīng)濟(jì)發(fā)展城市規(guī)劃[一]城市閱讀“大三角”城市形態(tài)城市多點(diǎn)多點(diǎn)齊發(fā)、快速發(fā)展遼寧省西南部地區(qū)港口城市①東北重要港口城市。

②以工業(yè)、物流、商貿(mào)、旅游為主、③多核結(jié)構(gòu)的組合型特大城市

城市發(fā)展目標(biāo)按城鎮(zhèn)在區(qū)域中的地位和作用，規(guī)劃把遼寧省域內(nèi)城鎮(zhèn)分為三級。一級中心城市：沈陽中心城區(qū)，人口規(guī)模720萬二級中心城市：大連市區(qū)，人口規(guī)模610萬三級中心城市：營口市區(qū)，人口規(guī)模235萬遼陽市區(qū)，人口規(guī)模180萬

本溪市區(qū)，人口規(guī)模160萬

撫順市區(qū)，人口規(guī)模250萬鐵嶺市區(qū)，人口規(guī)模305萬鞍山市區(qū)，人口規(guī)模350萬盤錦市區(qū)，人口規(guī)模130萬錦州市區(qū)，人口規(guī)模310萬葫蘆島市區(qū)，人口規(guī)模275萬丹東市區(qū)，人口規(guī)模243萬阜新市區(qū)，人口規(guī)模192萬朝陽市區(qū)，人口規(guī)模340萬三級中心城市二級中心城市一級中心城市市域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃沈陽營口鞍山遼陽盤錦錦州葫蘆島鐵嶺撫順丹東大連本溪朝陽阜新“大三角”老城區(qū)、新城區(qū)、大石橋城區(qū)、蓋州城區(qū)、構(gòu)成“大三角”的城市形態(tài)?！澳线M(jìn)”、“東拓”、“一帶五區(qū)”發(fā)展戰(zhàn)略南進(jìn)：老城區(qū)的"南進(jìn)"作為制造業(yè)新區(qū)；新城區(qū)的"南進(jìn)"將作為能源化工區(qū)；東拓：發(fā)展的橫向經(jīng)濟(jì)帶。一帶五區(qū)：發(fā)展沿海經(jīng)濟(jì)帶、冶金工業(yè)區(qū)、營口高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、制造業(yè)新區(qū)、營口經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、仙人島能源化工區(qū)?！按笕恰背鞘行螒B(tài)城市總體布局老城區(qū)功能結(jié)構(gòu)城東：老城區(qū)的站前區(qū)是營口老城區(qū)的政治，經(jīng)濟(jì)，文化，商業(yè)中心；城西：老城區(qū)的西市區(qū)是營口另一主要城區(qū)，但人口密度遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于站前區(qū)，商業(yè)，文化比例也比較小。東南：老邊區(qū)以冶金、化工、食品、紡織、服裝、機(jī)械加工等為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，冶金和化工行業(yè)在營口地區(qū)處領(lǐng)先地位。西市區(qū)站前區(qū)老邊區(qū)城市發(fā)展結(jié)構(gòu)南進(jìn)：老城區(qū)的“南進(jìn)”，是將營口鹽場營蓋公路以西至濱海大道之間的部分用地作為制造業(yè)新區(qū)；新城區(qū)的“南進(jìn)”，是將熊岳河以南的部分用地作為仙人島能源化工區(qū)；

東拓：從營口高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，經(jīng)北部城區(qū)至大石橋城區(qū)，連接?；üI(yè)區(qū)、冶金工業(yè)區(qū)和大石橋鎂質(zhì)材料基地，沿東西向營大鐵路、營大公路和營柳公路發(fā)展的橫向經(jīng)濟(jì)帶。

一帶五區(qū)：即發(fā)展沿海經(jīng)濟(jì)帶、冶金工業(yè)區(qū)、營口高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、制造業(yè)新區(qū)、營口經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、仙人島能源化工區(qū)。東拓一帶五區(qū)南進(jìn)營口市位于遼寧西南部地區(qū)，是東北距離東北最近的腹地港口，有著重要的交通樞紐地位。市區(qū)人口約109萬人，隨著營口市城市規(guī)模的擴(kuò)大，外來人口增長速度將會(huì)有所提升，住房的要求將集中在外來人口。城市進(jìn)入快速發(fā)展期，工業(yè)發(fā)達(dá)、第三產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展。房地產(chǎn)市場處于穩(wěn)中有升的發(fā)展階段，營口市近年的大力度拆遷，加速城市發(fā)展，也給房地產(chǎn)帶來了商機(jī)?！澳线M(jìn)”、“東拓”、“一帶五區(qū)”發(fā)展戰(zhàn)略將使?fàn)I口成為具有多核結(jié)夠的組合型特大城市。宏觀經(jīng)濟(jì)總結(jié)土地市場分析房地產(chǎn)市場分析[二]房地產(chǎn)市場分析營口市09年土地供應(yīng)重點(diǎn)是鲅魚圈區(qū)地塊達(dá)100余塊，普遍容積率鲅魚圈板塊短期內(nèi)政府大力開發(fā)，新區(qū)自身將迅速成熟土地市場小結(jié)推地頻率大大加快。09年?duì)I口市本級和鲅魚圈土地成交量明顯增多，土地市場活躍；土地成交以鲅魚圈區(qū)為主。09年至10年一季度以來土地出讓多以鲅魚圈區(qū)為主，表明未來營口將重點(diǎn)打造鲅魚圈的區(qū)位優(yōu)勢。容積率基本在。從成交土地?cái)?shù)據(jù)來看，容積率基本在左右，小高層將是鲅魚圈區(qū)域發(fā)展的主流產(chǎn)品。營口市鲅魚圈土地市場板塊分布圖重點(diǎn)成交地塊區(qū)域鲅魚圈主要生活區(qū)區(qū)域鲅魚圈09年主要成交地塊都在板塊的南部，距離現(xiàn)有生活區(qū)域約4公里。09年?duì)I口市土地成交價(jià)格單位：元地成交價(jià)格營口市本級市（站前區(qū)、西市區(qū)）土地價(jià)格較高，供應(yīng)量較小。大量土地來源于鲅魚圈開發(fā)區(qū)。土地成交明細(xì)（營口市鲅魚圈區(qū)）序號位置面積㎡用途容積率出讓年限出讓金總額（萬元）成交時(shí)間受讓人1錢塘江路北、遼東灣大街西7049.5商住≤3.0≥1.540/70704.952010年2月17日遼寧奕豐實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司2蝴蝶泉路南、紅旗金屯村3755.11商住≥0.75076.60422010年2月17日營口經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)紅興鋁塑加工廠3長江路南、平安大街西9536.98商?。?.5≥4.540/701049.06782010年2月17日營口環(huán)宇房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司4平安大街東、文德大道北7345.36居?。?.5≥1.070734.5362010年2月17日營口匯明房地產(chǎn)開發(fā)有限公司5海華路北、平安大街東63000商?。?.9≥1.540/7086942010年2月17日營口經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)三豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司6平安大街西、蝴蝶泉路北4598.86商住≤2.0≥1.540/70390.90312010年1月8日營口經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)鑫城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司7遼東灣大街西、月亮湖公園南22082.71商住≤8.0≥6.540/703754.06072010年1月8日營口翔峰置業(yè)有限公司8桃花潭路南、巡警大隊(duì)東13447.22商住≤2.0≥1.440/701317.82762010年1月8日營口譽(yù)龍房地產(chǎn)有限公司9蝴蝶泉路南、金海街西5698.15工業(yè)≥0.750116.24232010年1月8日營口恒大倉儲(chǔ)自動(dòng)化設(shè)備制造有限公司10新鞍鋼路南、濱海大道東3306.92商業(yè)≤0.5≥0.240496.0382009年12月9日中國石油天然氣股份有限公司遼寧營口銷售分公司11山海大道北、平安東街東23510.38商?。?.0≥1.540/703173.90132009年12月9日營口天興市政建設(shè)有限公司12遼東灣大街東、海華路南64695.84商住≤3.2≥2.540/709704.3762009年12月9日營口經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)聯(lián)宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司13蝴蝶泉路南、金海街西1834.72工業(yè)≥0.75037.42832009年12月9日營口金林冶金設(shè)備制造有限公司14蝴蝶泉路南、金海街西5670.25工業(yè)≥150115.67312009年12月9日營口經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)澳基泡沫制品有限公司15創(chuàng)業(yè)大街東、長江路南1567.67工業(yè)≥15031.98052009年12月9日營口經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)蘆屯鎮(zhèn)順興塑料廠序號位置面積㎡用途容積率出讓年限出讓金總額（萬元）成交時(shí)間受讓人16路安工業(yè)園D路北、A路東8078.51工業(yè)≥150164.80162009年12月9日營口尚沃電子有限公司17望兒山大街東、鲅孔線南100000.18工業(yè)≥0.7502040.00362009年12月9日遼寧尚益金屬資源有限責(zé)任公司18玉河路南、青龍山大街西55677.95工業(yè)≥0.7501135.83022009年12月9日營口鲅魚圈耐火材料有限公司19蝴蝶泉路南、遼南大街西116553.01工業(yè)≥0.7502377.68142009年12月9日營口經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)濱海工業(yè)區(qū)管理委員會(huì)20桃花潭路北、昆侖山大街東41700.69商住≤2.5

≥1.540/704086.66762009年10月28營口宏昇實(shí)業(yè)有限公司21平安大街東、海豐路南30000商住≤3.0

≥1.540/7025502009年10月28營口經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)遠(yuǎn)興實(shí)業(yè)有限公司22路安C路北、A路西12402.66工業(yè)≥0.850253.01432009年10月28營口市鲅魚圈寶瀅純凈水廠23昆侖大街東、錢塘江路西14997.25商住<3.0

≥1.540/701799.672009年10月2日營口市鲅魚圈區(qū)海星房地產(chǎn)開發(fā)有限公司24長江路南、錢塘江路西10063.31商住<4.0

≥2.040/701288.10372009年10月2日營口經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)明虹房地產(chǎn)開發(fā)有限公司25長江路北、泰山大街東109371.86商住<3.0

≥2.040/708093.51762009年10月2日營口匯隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司26泰山大街東、金湖路南2366.69商住≤2.5

≥1.540/70189.33522009年10月2日營口經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)城市開發(fā)建設(shè)投資有限公司27遼南大街西、金湖路南8484.42商住≤2.5

≥1.540/70576.94062009年10月2日營口經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)城市開發(fā)建設(shè)投資有限公司28遼東灣大街西、山海大道北147054.1商業(yè)≤2.0

≥1.04014705.412009年10月2日營口經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)城市開發(fā)建設(shè)投資有限公司29遼東灣大街西、山海大道北122658.25商業(yè)≤2.0

≥1.04012265.8252009年10月2日營口經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)城市開發(fā)建設(shè)投資有限公司30遼東灣大街西、山海大道北108951.93商業(yè)≤2.0

≥1.04010895.1932009年10月2日營口經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)城市開發(fā)建設(shè)投資有限公司序號位置面積㎡用途容積率出讓年限出讓金總額（萬元）成交時(shí)間受讓人31月亮湖湖心島64555商業(yè)≤2.0

≥1.0406455.52009年10月2日營口經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)城市開發(fā)建設(shè)投資有限公司32海韻路南、平安西街東30668.72商業(yè)≤2.5

≥1.5403066.8722009年10月2日營口經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)城市開發(fā)建設(shè)投資有限公司33望兒山大街東、長江路北7650.29市場≤2.0

≥1.040688.52612009年10月2日營口經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)城市開發(fā)建設(shè)投資有限公司34望兒山大街東、長江路北4540.92居住≤2.0

≥1.070340.5692009年10月2日營口經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)城市開發(fā)建設(shè)投資有限公司35臨港工業(yè)區(qū)25428工業(yè)≥0.650518.73122009年10月2日營口經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)城市開發(fā)建設(shè)投資有限公司36臨港工業(yè)區(qū)74572工業(yè)≥0.6501521.26882009年10月2日營口經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)城市開發(fā)建設(shè)投資有限公司37青龍山大街東、新鞍鋼路北6038.42工業(yè)≥0.650123.18382009年10月2日營口經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)城市開發(fā)建設(shè)投資有限公司38創(chuàng)業(yè)大街東、紅海河北22347.42工業(yè)≥0.650455.88742009年10月2日營口春港實(shí)業(yè)有限公司39遼東灣大街東、海韻路南91255.49商住≤2.5

≥1.540/707756.71672009年8月28日營口經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)城市開發(fā)建設(shè)投資有限公司40山海大道北、平安西街西17350.45商住＜4.0

≥1.540/702602.56752009年8月28日營口經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)城市開發(fā)建設(shè)投資有限公司41山海大道北、平安大街西44927.43商?。?.0

≥1.540/706739.11452009年8月28日營口經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)城市開發(fā)建設(shè)投資有限公司42山海大道北、平安大街東29189.04商?。?.0

≥1.540/704378.3562009年8月28日營口經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)城市開發(fā)建設(shè)投資有限公司43海華路南、平安大街西23314.97商?。?.0

≥1.540/703497.24552009年8月28日營口經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)城市開發(fā)建設(shè)投資有限公司44長江路南、錢塘江路西7249.61商?。?.0

≥2.040/70956.94852009年8月28日營口經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)明虹房地產(chǎn)開發(fā)有限公司45遼南大街西、長江路北110000商住≤2.5

≥1.540/7093502009年8月28日營口經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)錢江置業(yè)發(fā)展有限公司序號位置面積㎡用途容積率出讓年限出讓金總額（萬元）成交時(shí)間受讓人46遼南大街西、長江路北130452.9商住≤2.5

≥1.540/7011088.49652009年8月28日營口經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)錢江置業(yè)發(fā)展有限公司47錢塘江路南、遼東灣大街西690.06商業(yè)＜1.1

≥0.84048.30422009年8月28日張慧48淮河路北、昆侖大街東4242.98商業(yè)＜4.2

≥2.040670.39082009年8月28日營口泓泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司49海寧路南、青龍山大街西5412.41商住

＜6.7

≥2.040/70541.2412009年8月5日營口翔宏置業(yè)有限公司50海華路南、平安大街東39936商住

＜2.5

≥1.540/703993.62009年8月5日代威51長江路北、泰山大街西8053.35商住

＜2.5

≥1.540/70563.73452009年8月5日遼寧富吉實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司52綠色工業(yè)園B區(qū)30000商住

≤1.8

40/7024002009年8月5日營口天賜房地產(chǎn)開發(fā)有限公司53日月大道南、平安東街東38790.65商住

＜4.0

≥2.040/703297.20532009年8月5日營口世貿(mào)地產(chǎn)開發(fā)有限公司54日月大道北、青龍山大街西32192.63商住

＜4.0

≥2.040/702736.37362009年8月5日營口世貿(mào)地產(chǎn)開發(fā)有限公司55日月大道南、平安大街東40227.48商業(yè)住宅

＜4.0

≥2.040/703419.33582009年8月5日營口世貿(mào)地產(chǎn)開發(fā)有限公司56海華路南、平安西街東91235.25居住

≤2.5

≥1.5707754.99632009年8月5日營口經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)城市開發(fā)建設(shè)投資有限公司57海華路南、平安西街西85305.37居住

≤2.5

≥1.5707250.95652009年8月5日營口經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)城市開發(fā)建設(shè)投資有限公司58海安路南、平安西街東60214.84居住≤2.5

≥1.5705118.26142009年8月5日營口經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)城市開發(fā)建設(shè)投資有限公司59海安路南、平安西街西82991.88居住≤2.5

≥1.5707054.30982009年8月5日營口經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)城市開發(fā)建設(shè)投資有限公司60海韻路南、平安西街東17393.99居住≤2.5

≥1.5701478.48922009年8月5日營口經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)城市開發(fā)建設(shè)投資有限公司序號位置面積㎡用途容積率出讓年限出讓金總額（萬元）成交時(shí)間受讓人61遼南大街東、小蘭旗村8480.83工業(yè)≥0.650173.00892009年7月3日營口新創(chuàng)涂料科技有限公司62日月大道南、平安西街西93694.16商?。?.0

≥2.540/707495.53282009年7月3日營口恒岐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司63平安大街東、海寧路北4421.25商住≤2.5

≥1.540/70353.72009年7月3日營口經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)大恒祥房地產(chǎn)開發(fā)有限公司64長江路北、泰山大街西89610.39商?。?.0

≥2.040/706272.72732009年7月3日營口鈺豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司65日月大道南、遼南大街西19995工業(yè)≥0.850407.8982009年5月7日營口經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)天圣校服廠66日月大道南、遼南大街西12765.91工業(yè)≥0.850260.42462009年5月7日營口經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)鑫達(dá)石油產(chǎn)品經(jīng)銷有限公司67日月大道南、遼南大街西10762.03工業(yè)≥0.850219.54542009年5月7日營口經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)正源貿(mào)易有限公司68昆侖大街西、淮河路北32484商業(yè)≤2.5≥1.5403898.082009年5月7日營口港豐大酒店有限公司69泰山大街東、金湖路南4267.92工業(yè)≥0.65087.06562009年5月26日營口市利華汽車維修中心70路安工業(yè)園B路東、A路南6143.84工業(yè)≥0.850125.33432009年5月26日營口經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)皓宇科技開發(fā)有限公司71路安工業(yè)園C路東、E路南18427.64工業(yè)≥0.850375.92392009年5月26日營口經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)蘆屯鎮(zhèn)順興塑料廠72路安工業(yè)園B路西、A路南3466.55工業(yè)≥0.85070.71762009年5月26日營口經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)塑馨塑料制品有限公司73長大鐵路東、長江路北106538.95倉儲(chǔ)≥0.2502173.39462009年5月26日北大荒物流股份有限公司74長大鐵路東、長江路北75833.22倉儲(chǔ)≥0.2501546.99772009年5月26日北大荒物流股份有限公司75長大鐵路東、長江路南32663.69倉儲(chǔ)≥0.250666.33932009年5月26日北大荒物流股份有限公司序號位置面積㎡用途容積率出讓年限出讓金總額（萬元）成交時(shí)間受讓人76濱海大道東、沙河大街南12000旅游＜1.5

≥0.5405402009年5月26日營口金燦實(shí)業(yè)有限公司77閩江路北、廣場西街西5210商住＜10

≥5.040/70364.72009年5月26日遼寧天鴻實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司78閩江路北、平安大街西12608.48商?。?.5

≥1.540/70945.6362009年5月26日營口翔峰置業(yè)有限公司79閩江路北、平安大街西252.32商?。?.5

≥1.540/7018.9242009年5月26日營口翔峰置業(yè)有限公司80港行政區(qū)西、墩臺(tái)山東335255.176工業(yè)≥0.5506839.20562009年4月22日營口港務(wù)集團(tuán)有限公司81遼南大街東、路安工業(yè)園區(qū)內(nèi)2730.06工業(yè)≥0.85055.69322009年4月22日營口經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)思奇制衣有限公司82海豐路南、平安東街西21000商住≤3.0≥1.540/7017852009年4月22日營口經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)中勃房地產(chǎn)開發(fā)有限公司83平安大街西、紅海河南5007.02商住≤2.5≥1.540/70625.87752009年4月22日營口經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)誠信房地產(chǎn)有限公司84長江路北、泰山大街東82969.61商?。?.5≥1.340/705807.87272009年4月22日營口譽(yù)龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司85遼南大街西、馬圈子村15334.28工業(yè)≥0.850312.81932009年4月3日營口經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)工程塑料制品廠86遼南大街西、海月路北17057.9工業(yè)≥0.650347.98122009年4月3日營口經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)環(huán)宇經(jīng)貿(mào)有限公司87東勝小學(xué)東、饅首山西5031.32工業(yè)≥0.850102.63892009年4月3日營口超群清大活水制品廠88新鞍鋼路北、平安大街西148818.56工業(yè)≥0.6503035.89862009年4月3日遼寧佳拓重型裝備集團(tuán)有限公司89新鞍鋼路北、平安大街西98050.58工業(yè)≥0.6502000.23182009年4月3日營口經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)臨港工業(yè)區(qū)管理委員會(huì)90新鞍鋼路北、平安大街西79865.12工業(yè)≥0.6501629.24842009年4月3日遼寧佳拓重型裝備集團(tuán)有限公司序號位置面積㎡用途容積率出讓年限出讓金總額（萬元）成交時(shí)間受讓人91石油路北、沙河大街西16036.9公共設(shè)施＜2.5≥1.350327.15282009年4月3日營口經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)臨港工業(yè)區(qū)管理委員會(huì)92石油路北、沙河大街西45845.28公共設(shè)施＜2.5≥1.350935.24372009年4月3日營口經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)臨港工業(yè)區(qū)管理委員會(huì)93蝴蝶泉路北、青龍山大街東3000.85商業(yè)≤0.35≥0.240405.11472009年4月3日營口經(jīng)濟(jì)技術(shù)區(qū)寶隆石油產(chǎn)品經(jīng)銷有限公司94遼東灣大街西、月亮湖公園南8096.16旅游≤0.3≥0.0540647.69282009年4月3日營口金泰海景實(shí)業(yè)有限公司95遼東灣大街西、月亮湖公園南22023.74旅游≤0.3≥0.05401761.89922009年4月3日營口金泰海景實(shí)業(yè)有限公司96遼東灣大街西、月亮湖公園南118214.72旅游≤0.3≥0.05409457.17762009年4月3日營口金泰海景實(shí)業(yè)有限公司97文德大道南、平安西街東31711.07商住≤3.0≥1.540/702536.88562009年4月3日遼寧金泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司98文德大道南、平安西街西14075.02商住≤3.0≥1.540/701126.00162009年4月3日遼寧金泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司99文德大道北、平安西街西13751.72商住≤3.0≥1.540/701100.13762009年4月3日遼寧金泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100文德大道北、平安大街西62624.77商住≤3.0≥1.540/705009.98162009年4月3日遼寧金泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司101遼東灣大街東、海韻路北3922.48商住≤3.0≥1.540/70313.79842009年4月3日遼寧金泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司土地成交明細(xì)（營口市本級）地塊編號地塊位置地塊面積競買人起始價(jià)格成交價(jià)格土地出讓合同金額2009N-10東臨規(guī)劃路、南臨青花大街、北臨智泉街77119.9富璽（營口）實(shí)業(yè)開發(fā)有限公司4504503470.39552009N-11西臨規(guī)劃路、南臨青花大街、北臨智泉街126142.1富璽（營口）實(shí)業(yè)開發(fā)有限公司4504505676.39452009M-3遼河大街南，南海路東92234營口長征置業(yè)發(fā)展有限公司1300130011990.422009K-4新興大街北，30487常平1450145018930.91鏡湖西路西2009K-5新興大街南，100071鏡湖西路西2009N-1——75032.7————6805102.22362009N-2——101028.9————6806869.96522009N-3——74073.9————8206074.05982009N-5——107931.5————7608202.7942009N-6——68331————8005466.482009M-1西華街南得勝路東42568營口永江金譽(yù)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司132020508726.442009M-2新興大街北，得勝路東，南海路西169915營口德潤置業(yè)有限公司1300130022088.952009M-4遼河大街南通惠路西18769.8付曉添140014002627.7722009K-1風(fēng)光小區(qū)北10453營口慶營石油化工設(shè)備有限公司120021102205.5832009K-2410路南，南海路西9814.28營口隆翔房地產(chǎn)開發(fā)有限公司110012001177.71362009K-3市府路東，智泉街南51721嘉晨集團(tuán)有限1800360018619.56公司地塊編號地塊位置地塊面積競買人起始價(jià)格成交價(jià)格土地出讓合同金額2009K-6大慶路西A21241營口華洋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司80013603393.737大慶路西B3389100014902009K-7宇明星鋼塑西，智新街南15308.85營口恒新生物技術(shù)開發(fā)有限公司288288440.89492009L-1新河大街北，民生路東24481.2營口龍江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

5501346.4662009L-2民和路西，安定北路東6500營口藍(lán)庭商務(wù)酒店有限公司

650422.52009L-3民生路西，民和路東，新力大街南82922營口萬錦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

6605472.8522009L-4民和路西,新力大街南，安定北路東87020.2營口恒豐置業(yè)有限公司

6605743.33322009L-5安定北路東，民和路西88648.1中大實(shí)業(yè)遼寧有限公司

6605850.77462009L-6澄湖西路西，興工路東，新聯(lián)南大街西段南91401.1營口港房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

8207494.89022009L-7興工路東，澄湖西路西，新建大街西段北91356.5營口港房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

8207491.2332009L-8正義路東，新力大街南，新聯(lián)北大街北123946.6營口市鑫匯鑫房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司

5006197.332009L-9澄湖東路東，新建大街東段南，輕工區(qū)北街北102680.5上海嘉南紅塔實(shí)業(yè)有限公司

8208419.8012009L-10澄湖東路東，輕工區(qū)北街南，新湖大街東段北，育秀路西111385.7營口華源置業(yè)有限公司

8209133.62742009L-11育秀路西，澄湖東路東，新湖大街東段南105495.9營口華源置業(yè)有限公司

8208650.66382009L-12興工路東，五礦（營口）產(chǎn)業(yè)園企業(yè)服務(wù)中心西40339.3五礦營口產(chǎn)業(yè)園發(fā)展有限公司

8903590.19772009L-13興工路東，新海大街北33006.3五礦營口產(chǎn)業(yè)園發(fā)展有限公司

9103003.57332009L-14榮華路東，興工路西，新湖大街西段南114305.3五礦營口產(chǎn)業(yè)園發(fā)展有限公司

8209373.03462009L-15榮華路東，新海大街北82457.6五礦營口產(chǎn)業(yè)園發(fā)展有限公司

8206761.52322009L-16興工路西，新海大街北19413.4五礦營口產(chǎn)業(yè)園發(fā)展有限公司

8901727.79262009L-18澄湖西路西，新港大街西段北，新海大街南101247.2五礦營口產(chǎn)業(yè)園發(fā)展有限公司

9109213.4952地塊編號地塊位置地塊面積競買人起始價(jià)格成交價(jià)格土地出讓合同金額2009J-1民興河二街北，新東海大街南，濱海路西38492.29中國石油化工股份有限公司廣東石油分公司105010503233.352362009J-2民興河二街北，新東海大街南，濱海路西134224.83中國石油化工股份有限公司廣東石油分公司1050105011274.885722009J-3民興河二街北，新東海大街南，濱海路西129687.52中國石油化工股份有限公司廣東石油分公司1050105010893.751682009J-4民興河二街北，新東海大街南，濱海路西135529.93中國石油化工股份有限公司廣東石油分公司1050105011384.514122009I-1民生路東、新聯(lián)大街北、新聯(lián)北大街南、正義路西119218營口國際商城有限責(zé)任公司5105106080.1182009I-2新聯(lián)大街北、新聯(lián)北大街南、正義路東、奧體西路西102098營口國際商城有限責(zé)任公司5105105206.9982009I-3新力大街南、奧體西路東、博文路西98373.6營口市鑫匯鑫房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司5005004918.682009I-4新聯(lián)北大街北、奧體西路東、博文路西125810.4營口市鑫匯鑫房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公5005006290.522009I-5博文路東、營蓋公路西、新建大街南A142122.9高迪（營口）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司5105107248.26792009I-6博文路東、營蓋公路西、新建大街南B66075.6高迪（營口）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司5105103369.85562009I-7博文路東、營蓋公路西、新建大街南C80048.1高迪（營口）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司5105104082.45312009H-1五礦市政廣場北，澄湖西路西31894.3五礦（營口）產(chǎn)業(yè)園發(fā)展有限公司114011403635.952009G-1渤海大街南，光華路東48351大連國合匯邦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司1800262012667.92009F-1渤海大街南，市壓敏制品廠西12063劉逢軍110016306942.8222009F-2渤海大街南，立新小學(xué)西15639劉逢軍110016302009F-3渤海大街南，市壓敏制品廠東14892劉逢軍11001630地塊編號地塊位置地塊面積競買人起始價(jià)格成交價(jià)格土地出讓合同金額2009F-4智泉街北，鏡湖西路以西28681營口杰隆房地產(chǎn)置業(yè)有限公司160016004588.96

宏升藥業(yè)東，科龍路西21919.19營口正合鋁業(yè)有限公司288288631.27

新河大街南、安定北路西、安定高中北79967.4營口沿海開發(fā)建設(shè)有限公司9009007197.0662009D-1濱海大道西、新聯(lián)大街北89985.4營口大光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司5505504949.1972009D-3博文路西、新力大街南、奧體西路東、新和大街南117967.45營口沿海開發(fā)建設(shè)有限公司6506507667.884252009C-1市政府以西，渤海大街以北19636遼寧中天企業(yè)集團(tuán)有限公司180024004712.64

平安路路以東，渤海大街以南12502陶傳凱145015001875.3藍(lán)廈塑鋼廠及周邊德意綠洲西，智泉街北17615王昆120012302166.645小雨園西側(cè)地塊學(xué)府路東，小雨園小區(qū)西22333營口大安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司220022004913.26國貿(mào)南地塊新興大街南，國土局南樓西側(cè)17402陳曉寧420042009549.54省能源研究所及周邊市府路東，渤海大街南，郵電大廈西，健康路北16345TescoYingkou（HK）CO.Limi250025004086.25土地成交明細(xì)（營口市老邊區(qū)）地塊編號地塊位置地塊面積起始價(jià)格成交價(jià)格土地出讓合同金額歡太2009—3號宗地運(yùn)河路以東、公園路以北、莊林路西46327————20371.4732萬歡太2009—5號宗地金駒汽車西、鍛紡路南104937————?dú)g太2009—8號宗地公園路以北、遠(yuǎn)河路西65453.8————老邊城區(qū)2008—1號宗地繁榮路南、火車站東69496————4517.2400萬2009—6育新路南、太和北街西1051428008008411.3600萬2009—7太和北街西、公園路北161738800800129,426,400.00元2008—2迎賓路東、繁榮路北413966506503932.62萬2—A育新路南、太和北街西988308008007906.4萬1號地營口市公路工程總公司地塊（太和北街東、東升路北、太平路西）；40106——8003208.48萬土地市場分析房地產(chǎn)市場分析[二]房地產(chǎn)市場分析老城區(qū)內(nèi)板塊間價(jià)格差異不大新區(qū)將迅速崛起價(jià)格無明顯差異，老區(qū)板塊人氣決定購買力新區(qū)產(chǎn)品帶動(dòng)消費(fèi)(單位：萬㎡)2005年2006年2007年2008年商品房新開工面積311.2229.9

159.5650竣工面積214.1239.4151.1192.2商品房銷售面積132165.5183.2225.1﹟住宅銷售面積118.5153.7172.9210,6投資與開發(fā)營口市2005-2007年房地產(chǎn)投資逐年下降，2007年達(dá)到冰點(diǎn)。營口市2008年房地產(chǎn)投資迅猛提升，增幅達(dá)倍。營口市2005-2007年商品房開工量逐年下降，2008年房地產(chǎn)投資迅猛反彈。(數(shù)據(jù)來源：營口市政府統(tǒng)計(jì)公報(bào)08年12月)營口市房地產(chǎn)投資與增長2008年?duì)I口市各區(qū)商品房均價(jià)對比與同比2008年?duì)I口市鲅魚圈商品房價(jià)格上漲迅猛，漲幅近1500元。充分體現(xiàn)了鲅魚圈經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的潛力營口市房地產(chǎn)市場板塊分布圖西市區(qū)板塊商品住宅起價(jià)2600均價(jià)3000最高價(jià)4400站前區(qū)板塊商品住宅起價(jià)2800均價(jià)3000最高價(jià)4500鲅魚圈地產(chǎn)市場板塊分布圖圈內(nèi)：商品住宅起價(jià)2500均價(jià)3000最高價(jià)4000南部：商品住宅起價(jià)3000均價(jià)3200最高4000項(xiàng)目名稱美景.英倫郡

樓盤地址渤海大街與光華路核心交匯處開發(fā)商營口市美景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積9.36萬總建筑面積20萬容積率2總戶數(shù)一期449戶，總戶數(shù)1300戶面積區(qū)間50-250開盤時(shí)間2008.6銷售均價(jià)3000項(xiàng)目優(yōu)勢1、生活配套齊全2、位置優(yōu)越3、園區(qū)風(fēng)格獨(dú)特，英倫主題景觀戶型優(yōu)勢50-250米多種產(chǎn)品，單層、復(fù)式產(chǎn)品豐富景觀特點(diǎn)3萬平英倫主題花園，按英倫四島的分布劃分成四大主題景觀區(qū)域配套設(shè)施交通配套：緊領(lǐng)客運(yùn)站，3、9、11、23路等多條公交

生活配套：中心街餐飲街、大商新瑪特、興隆購物廣場、大福源超市、

東升市場、建升市場、光華市場

醫(yī)療配套：建豐醫(yī)院、站前醫(yī)院、市醫(yī)院

教育配套：營口大學(xué)、第一高中、三高中、十六中學(xué)、十七中學(xué)、

實(shí)驗(yàn)中學(xué)、建設(shè)小學(xué)、健康小學(xué)、韶山小學(xué)、創(chuàng)新小學(xué)、

德采雙語幼兒園、振興雙語幼兒園、建設(shè)幼兒園

金融配套：建設(shè)銀行、中國銀行、農(nóng)業(yè)銀行

社區(qū)配套：業(yè)主會(huì)所、健身休閑中心、超大游泳池、全自動(dòng)智能系統(tǒng)物業(yè)管理美景物業(yè)物業(yè)費(fèi)：（1.0元/㎡）個(gè)案分析——美景.英倫郡

項(xiàng)目名稱君臨天下樓盤地址站前區(qū)渤海大街東22號開發(fā)商遼寧中天企業(yè)集團(tuán)有限公司占地面積11萬平方米總建筑面積26.4萬平方米容積率2.4總戶數(shù)800戶產(chǎn)品類別多層、小高層、高層面積區(qū)間95-240㎡開盤時(shí)間2008銷售均價(jià)3700元/㎡交付時(shí)間2009.10項(xiàng)目優(yōu)勢1.緊鄰商業(yè)街。2.生活配套成熟。戶型優(yōu)勢1，產(chǎn)品豐富2.房間寬度大景觀特點(diǎn)小區(qū)內(nèi)主要以山水生態(tài)園為元素，讓業(yè)主深刻感受到貼近自然、享受自然的美好風(fēng)景。每個(gè)戶型都贈(zèng)送美國布朗新風(fēng)系統(tǒng)，讓業(yè)主不開窗就可實(shí)現(xiàn)戶內(nèi)的空氣循環(huán)，不僅增加了住房的使用功能，相對也提高了產(chǎn)品的性價(jià)比。配套設(shè)施交通配套：3、4、9、12、19、26、28等多路公交

生活配套：永紅市場、興隆超市、新瑪特超市、財(cái)富廣場

醫(yī)療配套：市中心醫(yī)院、市婦兒醫(yī)院

教育配套：健康小學(xué)、青年小學(xué)、第十七中學(xué)

社區(qū)配套：小區(qū)業(yè)主休閑會(huì)所、超市、休閑廣場、健身場個(gè)案分析——君臨天下項(xiàng)目名稱金港綠洲樓盤地址渤海大街北開發(fā)商營口長征置業(yè)發(fā)展有限公司占地面積3.29萬總建筑面積7.09萬容積率2.15總戶數(shù)——面積區(qū)間59—158.96開盤時(shí)間2008.6銷售均價(jià)3356元/m2項(xiàng)目優(yōu)勢1、生活配套齊全2、位置優(yōu)越3、建筑配置精美4、環(huán)境優(yōu)雅戶型優(yōu)勢產(chǎn)品多樣，單層、復(fù)式產(chǎn)品豐富景觀特點(diǎn)小區(qū)綠化園林式、中央休閑廣場、花崗巖路面、綠色草坪、遮陽涼亭花架、藝術(shù)雕刻、健身器材應(yīng)有盡有，讓您擁有綠樹成蔭、鮮花盛開、幽雅平靜的生活空間。配套設(shè)施交通配套：3路、9路、12路、14路、17路汽車近鄰，出行方便，快捷通暢。

生活配套：與市政府、大商新瑪特、通惠門市場、郵局等遍布四周醫(yī)療配套：中心醫(yī)院教育配套：周邊韶山小學(xué)、營口市實(shí)驗(yàn)中學(xué)、師專金融配套：建設(shè)銀行、中國銀行、農(nóng)業(yè)銀行物業(yè)管理營口長征物業(yè)管理有限公司：多層0.8元㎡/月，小高層、高層1元㎡/月個(gè)案分析——金港綠洲項(xiàng)目名稱和心花園樓盤地址西市區(qū)安泰里開發(fā)商營口和心房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積8227平方米總建筑面積約1.3萬平方米容積率1.7總戶數(shù)1000戶產(chǎn)品類別多層面積區(qū)間43-240開盤時(shí)間2008銷售均價(jià)約3200元/㎡交付時(shí)間2009.5項(xiàng)目優(yōu)勢1.周邊有鏡湖公園和森林公園。2.生活配套成熟。戶型優(yōu)勢1，花園式洋房，2，產(chǎn)品豐富景觀特點(diǎn)園區(qū)綠化35%配套設(shè)施交通配套：7、9、12、14等多路公交

生活配套：鏡湖農(nóng)貿(mào)市場、鏡湖公園、森林公園

醫(yī)療配套：市中心醫(yī)院、市婦兒醫(yī)院

教育配套：實(shí)驗(yàn)小學(xué)、啟文小學(xué)、雁南中小學(xué)、第九中學(xué)、市二高中

社區(qū)配套：小區(qū)超市、眼鏡專賣、干洗店、英語培訓(xùn)等個(gè)案分析——和心花園板塊區(qū)域特征市政引擎發(fā)展階段站前區(qū)板塊最宜居區(qū)域、商業(yè)市政配套成熟市政府，市政協(xié)，市人大區(qū)域已經(jīng)開發(fā)完畢，不斷南移，東擴(kuò)西市區(qū)板塊與站前區(qū)同齡，受政府重視不夠，導(dǎo)致板塊人氣不足文化體育局區(qū)域已經(jīng)成熟，為聚集人氣，政府招商引資鲅魚圈區(qū)板塊圈內(nèi)有成熟的生活配套，南端距離圈內(nèi)較遠(yuǎn)，較為荒涼區(qū)政府，鞍鋼子弟小學(xué)，中學(xué)新區(qū)迅速發(fā)展，引進(jìn)工業(yè)，經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步提升板塊對比分析客源狀況站前和西市板塊是城市中心板塊，板塊內(nèi)生活配套齊全，產(chǎn)品的性價(jià)比高，客源主要是營口市區(qū)剛性需求的年輕人和二次置業(yè)改善性客戶，事業(yè)單位和公司白領(lǐng)，私企業(yè)主等，以自住為主。鲅魚圈是營口的經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，外來人口逐步增多，南部新建樓盤的客戶有20%是外地人，以企業(yè)老板和外地投資型客戶為主。2008年?duì)I口各市、縣區(qū)二手房均價(jià)對比與同比營口市的“東擴(kuò)，南移”帶動(dòng)了老邊新區(qū)和鲅魚圈區(qū)的價(jià)格快速上漲。

2004年?duì)I口市拆遷地塊37塊，拆遷居民4154戶，其中企事業(yè)單位49個(gè)，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)460個(gè)，拆遷房屋總面積為萬平。

2005年?duì)I口全年動(dòng)遷29個(gè)片區(qū)，動(dòng)遷居民17683戶，拆遷面積835742萬平，占地面營口市政府確定棚戶區(qū)改造計(jì)劃面積30萬平方米，目前已完成萬平，其中完成省政府下達(dá)棚戶區(qū)改造計(jì)劃萬平（省計(jì)劃萬平，2005年完成65萬平）。[棚戶區(qū)改造]數(shù)據(jù)來源：營口2005-2007年鑒新區(qū)概況分析房地產(chǎn)市場分析[三]鲅魚圈區(qū)發(fā)展分析五大優(yōu)勢帶動(dòng)鲅魚圈快速發(fā)展地塊塊處于啟動(dòng)最佳時(shí)機(jī)鲅魚圈區(qū)優(yōu)勢鲅魚圈具有五大優(yōu)勢：

一、是港口優(yōu)勢。營口港是我國北方地區(qū)最近的深水不凍港，也是東北第二大港，現(xiàn)有生產(chǎn)泊位29個(gè)。其中萬噸級以上的泊位17個(gè)，已與40多個(gè)國家和地區(qū)的140多個(gè)港口實(shí)現(xiàn)通航。2004年吞吐量達(dá)到5977萬噸，集裝箱萬標(biāo)箱，進(jìn)入全國十大港口行列，非金屬礦產(chǎn)品運(yùn)量居全國各港之首。2008年，營口港吞吐量將達(dá)到1億噸。目前,港口實(shí)現(xiàn)A股上市并籌資6億元，15萬噸級外輪成功靠泊。

二、是交通優(yōu)勢。東側(cè)有哈大鐵路、哈大公路、沈大高速公路三條交通動(dòng)脈并行縱貫?zāi)媳?，中部有疏港鐵路、疏港公路、入?yún)^(qū)公路相應(yīng)橫穿東西，南北距大連、沈陽機(jī)場各200公里左右，陸路連接?xùn)|北三省以至歐亞大陸，交通運(yùn)輸十分便利。

三、是電力優(yōu)勢。建在區(qū)內(nèi)的設(shè)計(jì)發(fā)電能力180萬千瓦的華能營口電廠，一期工程兩臺(tái)30萬千瓦燃煤機(jī)組已并網(wǎng)發(fā)電，二期工程兩臺(tái)60萬千瓦機(jī)組已于2004年開工建設(shè)。華能營口電廠最終發(fā)電能力將達(dá)到180萬千瓦，可為開發(fā)區(qū)及遼寧地區(qū)提供強(qiáng)大的動(dòng)力供應(yīng)和高質(zhì)量的供電保障。

四、是資源優(yōu)勢。地處遼東半島，背靠遼寧中部八大城市群和廣闊的東北腹地，礦產(chǎn)、木材、糧食、水果、水產(chǎn)品資源豐富，勞動(dòng)力資源充足，資源深加工潛力巨大。

五、是旅游優(yōu)勢。全區(qū)海岸線長25公里，青龍山森林公園、亞洲植物標(biāo)本園、望兒山、烽火臺(tái)、仙人島、金沙灘海濱浴場等景觀，構(gòu)成了山、海、林、泉交相輝映的海濱旅游度假勝地。

鲅魚圈區(qū)域概況

鲅魚圈又稱營口經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，簡稱營口開發(fā)區(qū)，是1992年經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的國家級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。2004年1月8日，國務(wù)院批準(zhǔn)調(diào)整鲅魚圈區(qū)的行政區(qū)劃，將原蓋州市的熊岳、紅旗、蘆屯三鎮(zhèn)成建制劃入鲅魚圈區(qū)。目前，營口開發(fā)區(qū)（鲅魚圈區(qū)）行政區(qū)劃面積為268平方公里，下轄熊岳、紅旗、蘆屯三鎮(zhèn)和紅海、海東、海星、望海四個(gè)辦事處，33個(gè)社區(qū)居民委員會(huì)，50個(gè)自然村，現(xiàn)有人口35萬人。

營口港口

1864年，營口港建成。是東北地區(qū)最早的對外開放門戶，營口港鲅魚圈港區(qū)不淤不凍，港闊浪小的北方天然良港。營口一市兩港區(qū)——營口港區(qū)、鲅魚圈港區(qū)，被國家確定為沿海主要樞紐港。

鲅魚圈地塊熊岳紅旗蘆屯鲅魚圈區(qū)域板塊結(jié)構(gòu)海星板塊海東板塊紅海板塊熊岳板塊地塊

鲅魚圈又稱營口經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，簡稱營口開發(fā)區(qū)，是1992年經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的國家級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。2004年1月8日，國務(wù)院批準(zhǔn)調(diào)整鲅魚圈區(qū)的行政區(qū)劃，將原蓋州市的熊岳、紅旗、蘆屯三鎮(zhèn)成建制劃入鲅魚圈區(qū)。營口開發(fā)區(qū)（鲅魚圈區(qū)）行政區(qū)劃面積為268平方公里，下轄熊岳、紅旗、蘆屯三鎮(zhèn)和紅海、海東、海星、望海四個(gè)辦事處，33個(gè)社區(qū)居民委員會(huì)，50個(gè)自然村，現(xiàn)有人口35萬人。海星是鲅魚圈的主要生活區(qū)域，內(nèi)部生活配套齊全，區(qū)域發(fā)展成熟。海東在政府“新區(qū)南移、城市東擴(kuò)”的城市規(guī)劃中是鲅魚圈房地產(chǎn)發(fā)展的重要的區(qū)域。紅海是地產(chǎn)發(fā)展的重中之重。號稱是“鲅魚圈的小渾南”。項(xiàng)目地塊區(qū)域經(jīng)濟(jì)及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)經(jīng)濟(jì)：鲅魚圈（營口開發(fā)區(qū)）形成了以非公有制經(jīng)濟(jì)為主體、以出口創(chuàng)匯為標(biāo)志、以臨港產(chǎn)業(yè)為特色的外向型臨港經(jīng)濟(jì)格局。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)鲅魚圈（營口開發(fā)區(qū)）形成了五個(gè)臨港特色產(chǎn)業(yè)群體。1、以英國的維蘇威、印度的奧利安、澳大利亞的阿斯創(chuàng)、奧地利的奧鎂等公司為代表的鎂制品、耐火材料、鋯系列等的礦產(chǎn)品加工業(yè)；

2、以香港的郭氏集團(tuán)、天津利康公司、營口魯冰花集團(tuán)公司為代表的糧油、飲料等的農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)。

鲅魚圈區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略“開放立區(qū)、依港興區(qū)、工業(yè)強(qiáng)區(qū)、旅游區(qū)

”鲅魚圈規(guī)劃將港口區(qū)、商業(yè)區(qū)、居住區(qū)、工業(yè)區(qū)、倉儲(chǔ)區(qū)進(jìn)行合理的功能分區(qū)，形成沿沈大高速公路的南北向帶狀城市用地。劃定熊岳古城歷史文化保護(hù)街區(qū)。黃河路北以工業(yè)倉儲(chǔ)用地為主，包括鞍鋼新廠、望海分區(qū)工業(yè)用地、范屯一北李屯物流基地、蘆屯分區(qū)工業(yè)用地；黃河路以南至熊岳河以北，以商貿(mào)居住用地為主，包括現(xiàn)有中心區(qū)、月亮大街商貿(mào)區(qū)、紅海河南中心區(qū)、熊岳分區(qū)、蘆屯分區(qū)、紅旗分區(qū)；熊岳河以南，安排仙人島深水港區(qū)和能源化工區(qū)。完善港前商務(wù)中心和昆侖山大街綜合性商業(yè)服務(wù)區(qū)，新建月亮大街商業(yè)區(qū)和華山大街南段商務(wù)區(qū)。在紅海河南中心區(qū)新建醫(yī)療中心，構(gòu)建多級便民醫(yī)療衛(wèi)生保障體系。以月亮湖公園為核心，結(jié)合沙灘排球訓(xùn)練基地，構(gòu)筑海濱游覽娛樂中心；以望兒山公園為核心，包括饅首山和溫泉療養(yǎng)區(qū)，構(gòu)筑望兒山風(fēng)景度假區(qū)；仙人島以南的白沙灣為海濱浴場和旅游度假區(qū)。

鲅魚圈區(qū)規(guī)劃新區(qū)概況分析房地產(chǎn)市場分析[三]鲅魚圈區(qū)發(fā)展分析市場穩(wěn)定發(fā)展，價(jià)格穩(wěn)步上漲外地客戶逐年增加具備一定的客源導(dǎo)入能力板塊范圍紅海板塊板塊特征城區(qū)發(fā)展重點(diǎn)，靠近海濱旅游區(qū)，樓盤較集中代表樓盤MOMA峰匯、唯美星海、鴻基國際、翔峰國際、水岸商品類型、價(jià)格公寓3000-4000、聯(lián)排8000鲅魚圈區(qū)重點(diǎn)板塊分析MOMA峰匯唯美星海翔峰國際花園水岸尚品鴻基國際海岸在售個(gè)案總建類型戶型面積價(jià)格銷售率后續(xù)供應(yīng)MOMA峰匯350000高層小高層73-13290-1806000650035%35%2、3期唯美星海70000高層多層93-137100-1304000400050%50%無鴻基國際鴻基海岸500000高層小高層洋房別墅60-180801-150130-140185-300430043005000600050%50%90%100%2、3期翔峰國際50000高層小高層56-12056-1204400440080%80%無水岸尚品200000高層小高層44-14092-1643800400050%70%3期區(qū)域在售樓盤表鲅魚圈客戶屬性分析-購房主要因素成交客戶屬性分析：成交客戶中外來人口比重逐步增大。第一，由于近幾年鲅魚圈區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，吸引大量外來人口到此投資，該人群普遍經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，是新建高端樓盤的主要購買人群。第二，鲅魚圈景色優(yōu)美、氣候宜人。這也是部分外來人口在此地購房的原因。第三，部分外來人員看好該區(qū)未來的發(fā)展?jié)摿?，在此投資房產(chǎn)。本地成交客戶購房主要有兩大因素：第一，改善生活條件。第二，婚房等剛性需求用房?？蛻魧傩苑治?購房主要因素營口客戶對價(jià)格、地段、配套都很看重，對開發(fā)商品牌不夠重視?？蛻魜碓捶治鰻I口市內(nèi)客源鲅魚圈內(nèi)客源鲅魚圈南部客源營口市內(nèi)客源主要是老城區(qū)改善型客戶，其次是城市擴(kuò)城后，新城區(qū)客戶的涌入。鲅魚圈圈內(nèi)客源主要是本地客戶，蓋州，大石橋周邊區(qū)域也有一定的客源。隨著鲅魚圈的發(fā)展也吸納了一定的外地客戶，但比例不大。鲅魚圈南部外地客戶和本地客戶成為南部新區(qū)的主要客源，號稱“鲅魚圈小渾南”的南部地區(qū)，更多吸引了外地投資者及本地高收入人群。地塊分析地塊競品分析地塊SWOT分析[四]地塊初步定位地處營口鲅魚圈區(qū)，鲅魚圈區(qū)地理位置優(yōu)越，名勝古跡眾多，熊岳古城，望兒山，仙人島聞名遐邇

。地處“熊岳河”邊，南臨熊岳河，西至。遼東灣大街，北至規(guī)劃路，東至平安大街。地塊熊岳河地塊鲅魚圈區(qū)熊岳河遼東灣大街平安大街規(guī)劃路項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀分析-地塊位置配套生活紅運(yùn)酒店鲅魚圈生活區(qū)外部配套行車距離（公里）時(shí)間（分鐘）公交距離（公里）時(shí)間（分鐘）紅運(yùn)酒店25210生活圈825840熊岳鎮(zhèn)620635項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀分析-周邊配套望兒山仙人島景觀資源望兒山：遼南名山，載入《中國名勝辭典》，以美麗的母愛傳說得名，是以母愛為主題而命名的天下獨(dú)有之山，遼寧省省級風(fēng)景名勝區(qū)，營口市一級旅游景區(qū)。仙人島：有三大特色：一是余暉灑金，仙人島每到退潮時(shí)節(jié)，千米沙灘露出海面，太陽的余暉照耀其上，如灑下萬點(diǎn)金珠，蔚為壯觀；二是兔島怒潮，仙人島又名兔島，懸崖壁立，垂直入海，臨島下望，驚濤拍岸，動(dòng)人心魄；三是“風(fēng)車”林立，近年來，在仙人島上，聳立起幾十個(gè)風(fēng)力發(fā)電機(jī)組，葉片迎風(fēng)飛轉(zhuǎn)，為仙人島添一美景?，F(xiàn)旅游區(qū)內(nèi)建有各種風(fēng)格的度假設(shè)施，可供人們開展休閑度假旅游活動(dòng)。

北：規(guī)劃路南：熊岳河?xùn)|：平安大街地塊內(nèi)部西：遼東灣大街項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀分析-地塊四至地塊內(nèi)部為塑料大棚和林木，地勢平坦。有少量民房散落在大棚周邊。本土居民主要依靠種植業(yè)。項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀分析-內(nèi)部環(huán)境地塊圈內(nèi)是鲅魚圈成熟的生活區(qū)域，各種生活配套齊全，本地塊距圈內(nèi)生活區(qū)城25分鐘車程。椅豐商務(wù)酒店同濟(jì)醫(yī)院圈內(nèi)商業(yè)地塊圈內(nèi)商業(yè)圈內(nèi)生活區(qū)項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀分析-外部生活配套地塊周邊無成熟配套，但交通十分發(fā)達(dá)，道路寬敞，距離熊岳古城20分鐘左右車程。熊岳城熊岳古城樓古城商鋪古城街路熊岳鎮(zhèn)熊岳高級中學(xué)地塊熊岳鎮(zhèn)項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀分析-外部生活配套望兒山傳說相傳很久以前，熊岳城郊是一片海灘，海邊有一戶貧苦人家，只有母子二人，相依為命。這年，朝廷舉行大考，兒子乘海船赴京趕考去了，母親晝耕夜織，等待兒子歸來，但是一直沒有兒子的音訊，母親著急了，就天天到海邊眺望，一次又一次對著大海呼喚：“孩子呀，回來吧！娘想你，想你呀……”十年，二十年，三十年……年邁的母親倒下了，化成了一尊石像，原來，他的兒子早在赴京趕考的途中，不幸翻船落海身亡了。上天被偉大的母愛感動(dòng)了，在母親佇立盼兒的地方，兀地矗立起一座高山，大地被偉大的母愛感動(dòng)了，讓母親灑下的淚珠，化做了一股股地下溫泉，滋潤出無數(shù)紅艷艷的蘋果，鄉(xiāng)親們被偉大的母愛感動(dòng)了，把那拔地而起的高獨(dú)秀峰叫做“望兒山”。項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀分析-外部景觀資源地塊望兒山地塊周邊旅游資源豐富，仙人島風(fēng)景優(yōu)美，全國文明。仙人島是一個(gè)伸向海中的半島，三面環(huán)水，從遠(yuǎn)處望去，它像一只伏臥在海邊的兔兒，因形得名，又稱兔兒島。項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀分析-外部景觀資源地塊仙人島風(fēng)景區(qū)余暉灑金兔島怒潮“風(fēng)車”林立項(xiàng)目地塊區(qū)域發(fā)展海星板塊海東板塊紅海板塊熊岳板塊地塊紅旗板塊蘆屯板塊東擴(kuò)南移鲅魚圈構(gòu)建服務(wù)東北的渤海明珠

“新區(qū)南移、工業(yè)北拓、城市東擴(kuò)”高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃提升鲅魚圈區(qū)整體服務(wù)功能，到2012年初步形成中等城市基本框架，營口服務(wù)業(yè)發(fā)展新的增長極；東北對外開放的先導(dǎo)區(qū)、新型工業(yè)化項(xiàng)目的集聚區(qū)、港口城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的示范區(qū)、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的先行區(qū)、商貿(mào)旅游業(yè)發(fā)展的黃金區(qū)。2005年-2007年期間，營口市的商品房一直處于供銷平衡。06-07年?duì)I口市的商品房住宅銷售的火爆，導(dǎo)致08年新開工面積猛增，金融危機(jī)并沒有影響到營口市的商品住宅銷售，但竣工面積和開工面積不成比例，由此看出金融危機(jī)對開發(fā)商影響頗大。(數(shù)據(jù)來源：營口市政府統(tǒng)計(jì)公報(bào)08年12月)區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展-歷年供銷地塊分析地塊競品分析地塊SWOT分析[四]地塊初步定位競品區(qū)域分布鴻基國際翔峰國際MOMA峰匯水岸尚品唯美星海地塊5公里區(qū)域競品-競品整體情況項(xiàng)目名稱占地面積建筑面積容積率總期數(shù)/現(xiàn)期數(shù)總戶數(shù)銷售率開盤時(shí)間入住時(shí)間MOMA峰匯11萬m235萬m22.53/1——35%2009.122011.05鴻基國際、海岸23萬m250萬m22.23/1——高層、小高50%洋房90%別墅100%2009.052011.10唯美星海1.7萬m27萬m23.991/154050%2009.052010.12水岸尚品7萬m220萬m22.53/21800高層50%小高層70%200820092010翔峰國際5萬m212萬m22.361/190380%2008.072010.09區(qū)域競品-競品整體情況項(xiàng)目名稱洋房多層小高高層棟數(shù)均價(jià)棟數(shù)均價(jià)棟數(shù)均價(jià)棟數(shù)均價(jià)MOMA峰匯————————9650086000鴻基國際、海岸——5000——————4300——4300唯美星?！?4000————54000水岸尚品————————7400043800翔峰國際————————7440044400區(qū)域競品-競品整體情況項(xiàng)目名稱洋房多層小高高層面積區(qū)間主力面積面積區(qū)間主力面積面積區(qū)間主力面積面積區(qū)間主力面積MOMA峰匯————————90-18012073-132132鴻基國際、海岸130-140——————80-15010060-180100唯美星?！?00-130100————93-137100水岸尚品————————92-1649244-14098-108翔峰國際————————56-1208056-12080區(qū)域競品-MOMA峰匯-基本概況項(xiàng)目名稱MOMA峰匯地理位置鲅魚圈區(qū)南部平安大街東二道河南開發(fā)單位營口匯明房地產(chǎn)開發(fā)有限公司代理公司/策劃公司世創(chuàng)物業(yè)公司匯明物業(yè)占地面積（萬㎡）11建筑面積（萬㎡）35總期數(shù)/現(xiàn)期數(shù)3/1總戶數(shù)一期360戶綠化率38%容積率2.5開盤時(shí)間2009.12.27交房時(shí)間2011.05銷售率35%MOAO峰匯區(qū)域競品-MOMA峰匯-銷售狀況及客群特征項(xiàng)目共開發(fā)三期一期由8棟高層、9棟小高層組成，已銷售30%，二、三期尚未開盤高層面積在73-132之間，小高層面積在90-180之間客群特征客戶以外來投資者為主其余有政府工作人員與銀行職員此項(xiàng)目房價(jià)相對較高，樓宇科技含量較高（天棚采暖和制冷熱輻射系統(tǒng)、全新風(fēng)濕度置換調(diào)控系統(tǒng)、外遮陽系統(tǒng)、同層排水系統(tǒng)、小分子團(tuán)活水系統(tǒng)）銷售現(xiàn)狀一期效果圖一期區(qū)域競品-MOMA峰匯-產(chǎn)品情況產(chǎn)品類型洋房多層小高高層棟數(shù)————98面積區(qū)間————90-18073-132主力面積————120132戶型配比60-90占39%，100-150占45%，150占16%銷售情況30%30%平均價(jià)格————65006000主力戶型圖三室二廳二衛(wèi)平米三室二廳二衛(wèi)平米區(qū)域競品-鴻基國際、海岸-基本概況項(xiàng)目名稱鴻基國際、海岸地理位置鲅魚圈區(qū)南部紅海路與平安大街交匯處開發(fā)單位營口鴻基地產(chǎn)開發(fā)有限公司代理公司/策劃公司世創(chuàng)營銷機(jī)構(gòu)（大連）物業(yè)公司自有物業(yè)占地面積（萬㎡）23建筑面積（萬㎡）50總期數(shù)/現(xiàn)期數(shù)3/1總戶數(shù)——綠化率——容積率——開盤時(shí)間2009.05交房時(shí)間2011.10銷售率高層、小高層50%洋房90%別墅100%本案區(qū)域競品-鴻基國際、海岸-銷售狀況及客群特征項(xiàng)目共開發(fā)三期一期銷售業(yè)績很好。二、三期尚未開盤高層面積在60-180之間，小高層面積在80-150之間客群特征客戶中外來人員與本市市民基本相等由于產(chǎn)品類型豐富客，戶年齡跨度較大在25-60歲之間銷售現(xiàn)狀鴻基國際效果圖鴻基海岸效果圖區(qū)域競品-鴻基國際、海岸-產(chǎn)品情況產(chǎn)品類型洋房別墅小高高層棟數(shù)————————面積區(qū)間130-140185-30080-15060-180主力面積——————100戶型配比90-120占54%，130-150占29%，150以上占17%銷售情況90%100%50%50%平均價(jià)格5000600043004300主力戶型圖二室二廳一衛(wèi)98-109平米三室三廳二衛(wèi)174平米下層上層下層上層五室三廳三衛(wèi)233平米區(qū)域競品-唯美星海-基本概況項(xiàng)目名稱唯美星海地理位置鲅魚圈區(qū)南部國稅局北平安大街東開發(fā)單位遼寧泰吉地產(chǎn)開發(fā)有限公司代理公司/策劃公司香港和頌物業(yè)公司沈陽銀基物業(yè)有限公司占地面積（萬㎡）1.7建筑面積（萬㎡）7總期數(shù)/現(xiàn)期數(shù)1/1總戶數(shù)540綠化率40%容積率3.99開盤時(shí)間2009.05交房時(shí)間2010.12銷售率50%唯美星海區(qū)域競品-唯美星海-銷售狀況及客群特征項(xiàng)目共開發(fā)一期09年5月開盤至今已售出50%（全盤房屋共540套）高層面積在93-137之間，多層面積在100-130之間客群特征客戶主要是外地人，購房投資房地產(chǎn)客戶年齡在30-50歲之間銷售現(xiàn)狀一期區(qū)域競品-唯美星海-產(chǎn)