《軌道交通對房地產價格的影響研究文獻綜述》

軌道交通對房地產價格的影響研究文獻綜述1國內研究現狀（1）城市軌道交通對住宅空間影響研究國內對軌道交通探索相對較晚，最初的研究分析結果相比國外比較淺顯，在軌道交通對住宅價格的影響研究中主要利用定性和定量分析。近些年，隨著我國軌道交通城市數量的大幅增長，研究地鐵對住宅價格的影響也與日俱增，出現了各種不同的研究方法，研究對象和范圍更為深入和豐富，也可以得出更合理、說服力更強的研究結論。通過查閱文獻，將地鐵對住宅價格的空間影響進行歸納，一般均采用特征價格模型。研究結論分為以下三類：第一類研究通過設定軌道交通對各個區(qū)域內住宅價格的影響效應，可以得出軌道交通對周圍特定區(qū)域內住宅價格的影響不同。江維通過對成都地鐵4號線的研究，認為地鐵對中心城區(qū)的影響范圍在1.6km左右，而且表現出明顯的正面效應[7]。第二類研究是軌道交通對住宅價格影響最顯著的區(qū)域范圍。牛玲玲選取了南京地鐵3號線周邊406個小區(qū)進行研究，研究發(fā)現距地鐵站點1.2～1.6km的區(qū)域內住宅特征的虛擬變量趨向于1，說明在這個區(qū)域內地鐵對房地產價格不產生影響[8]。馮俊分析杭州地鐵3號線對住宅價格的影響，得出影響效果最顯著的住宅位于距線路站點0.3～0.6km范圍內[9]。朱龍梅以成都地鐵4號線站點0.2km區(qū)域內的房地產作為樣本數據，得出地鐵對其沿線的房地產價格呈正向影響[10]。最后一類是通過研究得出住宅價格距地鐵站點距離變化的系數，也是目前比較受歡迎一種方式。張述通過對杭州市地鐵3號線的研究，明確距離作為交通變量衡量住宅小區(qū)的便利程度，得出住宅距地鐵站點的最短距離每減少1m，住宅價格就平均上漲1.69%[11]。另外，黃艷香對大連市地鐵3號線周邊住宅價格進行研究，得出地鐵對住宅價格的增值影響和住宅物業(yè)所處的位置關系很大，距市中心較遠的地區(qū)，住宅物業(yè)的增值效應更為顯著[12]。（2）軌道交通對住宅價格時間影響研究研究表明，軌道交通對房地產市場的影響在開通初期運營前就已產生。陳一秀認為軌道交通影響房地產價格機制不是一成不變的，隨著每年建設進程及開通初期運營，影響程度也不同[13]。地鐵對沿線房地產價格的影響是前置的，隨著時間的跨度，影響會逐漸減弱。李玲慧認為鄭州市地鐵2號線建設期末，對沿線住宅價格無影響[14]。焦宇彤研究得出，在地鐵建設處于不同階段時，對住宅價格的影響效應不同[15]。綜上，特征價格模型在國內外研究中廣泛得到運用，通過將距站點直線距離作為特征變量表征住宅和站點的接近程度，借助軟件利用回歸分析研究地鐵對附近住宅價格的影響。另外，時間更能準確表達地鐵對周圍住宅的可到達性，所以還可以選擇住宅到站點的步行時間來表達住宅距站點距離。在研究對象與數據選取上，國內研究基本選擇單條線路運營階段的截面數據，選取規(guī)劃中、建設中的數據源研究相對較少。事實證明，不同的城市，地鐵在規(guī)劃、建設和運營期間對住宅價格的影響各有差異。因此，若樣本數據允許，可以貫穿于地鐵規(guī)劃、建設及運營的每個時期，對各個階段地鐵對住宅價格的影響作出分析。2國外研究現狀（1）軌道交通對沿線住宅價格空間影響研究國外發(fā)展軌道交通較早，針對軌道交通對住宅的影響研究也比較早，基本都采用特征價格模型。早期，一些學者通過將軌道交通建設前后住宅價格進行分析，歸納影響規(guī)律，得出對住宅價格的影響。Deweers分析加拿大多倫多市地鐵建設前后的住宅價格，得出地鐵運營后，住宅價格大幅提升，且距離地鐵遠近不同，提升價格有所差異[2]。隨著研究實證的逐漸增多，大多數學者認為軌道交通對住宅價格具有正向影響。SebastianBrandt運用特征價格模型對房價進行分析，研究周邊房價在地鐵可達性范圍內的影響，最終得出距火車站點一定范圍內的住宅收益金額可以達到2.33億歐元（折合人民幣約17.18億元），而且能獲得4200萬歐元（折合人民幣約3.21億元）額外稅收[3]。Efthymiou等研究軌道交通對房地產影響發(fā)現，軌道交通對沿線房地產價格有顯著的增長效應[4]。通過歸納可以看出，國外研究地鐵對住宅的影響時間相對較早，模型機制比較完善，研究內容相對豐富。在交通可達性等距離因素方面，不只是考慮了直線距離，還兼顧了步行距離，并通過對比兩者的利弊，發(fā)現從經濟學角度考慮，步行距離更有意義。另外，有些學者還分析了不同站點對住宅價格的影響結果，這對于我們日后研究提供了參考思路。（2）軌道交通對沿線住宅價格時間影響研究隨著軌道交通項目的規(guī)劃、建設及開通運營，沿線周邊住宅價格會產生顯著的差異。以時間角度為影響因素考慮住宅價格變化，可以探究軌道交通對住宅價格的時間影響。研究地鐵不同時期對住宅價格的影響，需要足夠的時間序列數據作為數據支撐，在收集過程中定會存在困難。因此，關于地鐵對住宅價格的時間影響研究相對較少。國內外針對軌道交通在時間上對住宅價格的影響方面的研究方法和結論基本相同。Pagliara等對地鐵站點進行研究，發(fā)現不同站點對房