《軌道交通對房地產(chǎn)價格的影響研究文獻綜述》

軌道交通對房地產(chǎn)價格的影響研究文獻綜述1國內(nèi)研究現(xiàn)狀（1）城市軌道交通對住宅空間影響研究國內(nèi)對軌道交通探索相對較晚，最初的研究分析結(jié)果相比國外比較淺顯，在軌道交通對住宅價格的影響研究中主要利用定性和定量分析。近些年，隨著我國軌道交通城市數(shù)量的大幅增長，研究地鐵對住宅價格的影響也與日俱增，出現(xiàn)了各種不同的研究方法，研究對象和范圍更為深入和豐富，也可以得出更合理、說服力更強的研究結(jié)論。通過查閱文獻，將地鐵對住宅價格的空間影響進行歸納，一般均采用特征價格模型。研究結(jié)論分為以下三類：第一類研究通過設(shè)定軌道交通對各個區(qū)域內(nèi)住宅價格的影響效應(yīng)，可以得出軌道交通對周圍特定區(qū)域內(nèi)住宅價格的影響不同。江維通過對成都地鐵4號線的研究，認為地鐵對中心城區(qū)的影響范圍在1.6km左右，而且表現(xiàn)出明顯的正面效應(yīng)[7]。第二類研究是軌道交通對住宅價格影響最顯著的區(qū)域范圍。牛玲玲選取了南京地鐵3號線周邊406個小區(qū)進行研究，研究發(fā)現(xiàn)距地鐵站點1.2～1.6km的區(qū)域內(nèi)住宅特征的虛擬變量趨向于1，說明在這個區(qū)域內(nèi)地鐵對房地產(chǎn)價格不產(chǎn)生影響[8]。馮俊分析杭州地鐵3號線對住宅價格的影響，得出影響效果最顯著的住宅位于距線路站點0.3～0.6km范圍內(nèi)[9]。朱龍梅以成都地鐵4號線站點0.2km區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)作為樣本數(shù)據(jù)，得出地鐵對其沿線的房地產(chǎn)價格呈正向影響[10]。最后一類是通過研究得出住宅價格距地鐵站點距離變化的系數(shù)，也是目前比較受歡迎一種方式。張述通過對杭州市地鐵3號線的研究，明確距離作為交通變量衡量住宅小區(qū)的便利程度，得出住宅距地鐵站點的最短距離每減少1m，住宅價格就平均上漲1.69%[11]。另外，黃艷香對大連市地鐵3號線周邊住宅價格進行研究，得出地鐵對住宅價格的增值影響和住宅物業(yè)所處的位置關(guān)系很大，距市中心較遠的地區(qū)，住宅物業(yè)的增值效應(yīng)更為顯著[12]。（2）軌道交通對住宅價格時間影響研究研究表明，軌道交通對房地產(chǎn)市場的影響在開通初期運營前就已產(chǎn)生。陳一秀認為軌道交通影響房地產(chǎn)價格機制不是一成不變的，隨著每年建設(shè)進程及開通初期運營，影響程度也不同[13]。地鐵對沿線房地產(chǎn)價格的影響是前置的，隨著時間的跨度，影響會逐漸減弱。李玲慧認為鄭州市地鐵2號線建設(shè)期末，對沿線住宅價格無影響[14]。焦宇彤研究得出，在地鐵建設(shè)處于不同階段時，對住宅價格的影響效應(yīng)不同[15]。綜上，特征價格模型在國內(nèi)外研究中廣泛得到運用，通過將距站點直線距離作為特征變量表征住宅和站點的接近程度，借助軟件利用回歸分析研究地鐵對附近住宅價格的影響。另外，時間更能準(zhǔn)確表達地鐵對周圍住宅的可到達性，所以還可以選擇住宅到站點的步行時間來表達住宅距站點距離。在研究對象與數(shù)據(jù)選取上，國內(nèi)研究基本選擇單條線路運營階段的截面數(shù)據(jù)，選取規(guī)劃中、建設(shè)中的數(shù)據(jù)源研究相對較少。事實證明，不同的城市，地鐵在規(guī)劃、建設(shè)和運營期間對住宅價格的影響各有差異。因此，若樣本數(shù)據(jù)允許，可以貫穿于地鐵規(guī)劃、建設(shè)及運營的每個時期，對各個階段地鐵對住宅價格的影響作出分析。2國外研究現(xiàn)狀（1）軌道交通對沿線住宅價格空間影響研究國外發(fā)展軌道交通較早，針對軌道交通對住宅的影響研究也比較早，基本都采用特征價格模型。早期，一些學(xué)者通過將軌道交通建設(shè)前后住宅價格進行分析，歸納影響規(guī)律，得出對住宅價格的影響。Deweers分析加拿大多倫多市地鐵建設(shè)前后的住宅價格，得出地鐵運營后，住宅價格大幅提升，且距離地鐵遠近不同，提升價格有所差異[2]。隨著研究實證的逐漸增多，大多數(shù)學(xué)者認為軌道交通對住宅價格具有正向影響。SebastianBrandt運用特征價格模型對房價進行分析，研究周邊房價在地鐵可達性范圍內(nèi)的影響，最終得出距火車站點一定范圍內(nèi)的住宅收益金額可以達到2.33億歐元（折合人民幣約17.18億元），而且能獲得4200萬歐元（折合人民幣約3.21億元）額外稅收[3]。Efthymiou等研究軌道交通對房地產(chǎn)影響發(fā)現(xiàn)，軌道交通對沿線房地產(chǎn)價格有顯著的增長效應(yīng)[4]。通過歸納可以看出，國外研究地鐵對住宅的影響時間相對較早，模型機制比較完善，研究內(nèi)容相對豐富。在交通可達性等距離因素方面，不只是考慮了直線距離，還兼顧了步行距離，并通過對比兩者的利弊，發(fā)現(xiàn)從經(jīng)濟學(xué)角度考慮，步行距離更有意義。另外，有些學(xué)者還分析了不同站點對住宅價格的影響結(jié)果，這對于我們?nèi)蘸笱芯刻峁┝藚⒖妓悸贰＃?）軌道交通對沿線住宅價格時間影響研究隨著軌道交通項目的規(guī)劃、建設(shè)及開通運營，沿線周邊住宅價格會產(chǎn)生顯著的差異。以時間角度為影響因素考慮住宅價格變化，可以探究軌道交通對住宅價格的時間影響。研究地鐵不同時期對住宅價格的影響，需要足夠的時間序列數(shù)據(jù)作為數(shù)據(jù)支撐，在收集過程中定會存在困難。因此，關(guān)于地鐵對住宅價格的時間影響研究相對較少。國內(nèi)外針對軌道交通在時間上對住宅價格的影響方面的研究方法和結(jié)論基本相同。Pagliara等對地鐵站點進行研究，發(fā)現(xiàn)不同站點對房