房地產(chǎn)公司運營計劃管理體系培訓

時代中國運營計劃管理體系培訓運營管控辦公室2021-03零.前言：2018年基準工期模型提效163天660天→497天，可曾想過我們還有這般潛力4棟30層高層住宅普通懸挑鋼管外腳手架管樁外墻磚1層地下室鋁模全砼外墻3道懸挑（2層、12層、22層）第一部分第二部分第三部分第四部分第五部分第六部分18年工期變化間歇及工序時間兩個并行目

錄Contents2018年基準工期計劃體系變化P-BIM一.

18年工期變化階段①時代2017②時代2018提效及說明（①-②）啟動~開工907010（提前完成修規(guī)批復）+10（樁基戰(zhàn)略招標）=20開工~正負零正負零~主體封頂主體封頂~竣備交付合計108171821715（縮短樁施工工期）+21（細化地下工程工期）=26——60（外立面不占關鍵線路）+81（裝修并行施工）-10（竣工備案）-14（按規(guī)范調(diào)整砌筑抹灰工期）=11729117420+26+117=163（其中施工143天）660（施工570）497（施工427）20（開工前）+26（地下部分）+117（封頂后）=163天提效（其中施工提效143天）備注：1.單位天；2.提效說明中紅色數(shù)字表示提效天數(shù)，黑色數(shù)字表示延長天數(shù)。2.間歇及工序時間-紅線工期原則序號類型工期系數(shù)工序1非業(yè)主體驗或工期緊張1.0屋面工程、室外工程234工序復雜，受天氣影響小工序簡單，受天氣影響大工序復雜，受天氣影響大1.11.11.2砌筑、抹灰、裝修、電梯工程外架拆除主體結(jié)構(gòu)、樁施工、地下結(jié)構(gòu)、外立面飾面工程備注：①詳細工序表請看P7。2.間歇及工序時間-基礎工期基礎部分的工期根據(jù)下表按①＋②＋③＋④的方式得出，相比2017年版更加細化，組合可能性更多。②支護+土方無水平構(gòu)件工期①基礎類型+靜載

工期③樁身檢測+墊層天然地基基礎管樁工期30天8天④特殊調(diào)整堆載預壓工期210天120天30天14天一層天然地基基礎管樁——一道水平構(gòu)件

24天多道水平構(gòu)件

34天地下室軟基處理40天無水平構(gòu)件雙排樁30天45天真空預壓不配筋

60天不配筋8天長螺旋灌注樁長螺旋灌注樁灌注樁45天攪拌樁處理+一道錨索配筋70天70天二層地下室配筋30天30天30天灌注樁+二道錨索60天90天管樁樁端持力層遇水軟化巖層15天非溶巖地區(qū)非溶巖地區(qū)灌注樁溶巖地區(qū)灌注樁灌注樁復合土釘墻溶巖地區(qū)灌注樁復合土釘墻＋一道錨索基坑底打樁40天100天105天備注：①以上時間為一個批次的時間；②若項目存在底板防水施工，則地下部分工期增加5天。2.間歇及工序時間-單道工序時間紅線工期保障質(zhì)量，考核工期確定穿插進入時間序號1工序紅線工期考核工期序號161718192021222324252627282930工序機房結(jié)構(gòu)、門窗電梯安裝紅線工期考核工期基礎詳見第6P25天15天15天21層地下室結(jié)構(gòu)3N層25+(N-1)×15天84天、120天電梯調(diào)試55天60天4示范區(qū)開放首層電梯廠檢59天8天11天人貨梯拆除12天50天——6二層三層10天7天屋面工程（不含機房）76天主體結(jié)構(gòu)8標準層懸挑4.5天/層5天/層塔吊拆除土方回填12天40天60天30天50天40天———92天/層101112131415頂層6天7天市政工程—砌筑抹灰4天/層4天/層2.5天/層4.5天/層4.5天/層3天/層道路工程—園建工程—窗框、外墻磚外架拆除裝修綠化工程—1.5天/層、懸挑3天或7天90天、24天/層

100天、30天/層非塔樓地下室地下室內(nèi)施工30天235天210天2.間歇及工序時間-技術間歇時間要求確保技術間歇要求，保障現(xiàn)場質(zhì)量。主體5天/層砌筑4.5天/層抹灰4.5天/層裝修30天/層關鍵線路30天36天30天階段天數(shù)30天14天7天說明主體結(jié)構(gòu)至砌筑結(jié)構(gòu)28天齡期及主體整改高精砌塊齡期水電施工砌筑至抹灰階段（36天）1天頂磚施工14天30天頂磚齡期抹灰至裝修抹灰28天齡期及裝修移交3.兩個并行一、設計并行?

設計、開發(fā)、工程三線并行二、施工并行?

墻內(nèi)外并行?

樓內(nèi)外并行?

裝修并行3.兩個并行-設計并行出圖開發(fā)線和設計線同步展開，設計線一鼓作氣完成圖紙，按開發(fā)、施工需要的時間出圖。即是在修規(guī)報建圖完成時，同步啟動初步設計、報建圖和施工圖。0102030405060708090100110120130140150詳勘報告開工基礎檢測完成45d25d40d工程開發(fā)4570110修規(guī)公示用地規(guī)劃證國土證運營決策會修規(guī)批復工規(guī)證圖審批復施工證48d15d30d10d25d75570100110135第102天，基礎圖審查合格規(guī)劃報建8d修規(guī)報建圖40d單體報建圖5515施工報建初步設計施工審查圖55d20d7090樁、基坑施工圖正式施工圖15d30d12060現(xiàn)場施工示范區(qū)、售樓部全套圖紙50d1203.兩個并行-墻內(nèi)外、樓內(nèi)外、裝修并行施工一、墻內(nèi)外并行施工：（三段鋪貼、兩段拆架）（3+1.5天/層）序號工序序號4工序序號原則123水拉毛窗扇及欄桿安裝外架拆除123外立面連續(xù)施工窗框安裝外墻磚鋪貼5窗扇欄桿同步進行落架完成后正式移交裝修飾面N=19FN=19F，開始11~2F的外立面施工為什么是結(jié)構(gòu)至19層開始？5d25d11-2F1F水拉毛窗框、外墻磚3.兩個并行-墻內(nèi)外、樓內(nèi)外、裝修并行施工一、墻內(nèi)外并行施工：（三段鋪貼、兩段拆架）（3+1.5天/層）N=25F，開始21~11F的外立面施工飾面N=25F21-12F序號1工序水拉毛5d25d2窗框安裝3外墻磚鋪貼窗扇及欄桿安裝外架拆除45水拉毛窗框、外墻磚序號原則123外立面連續(xù)施工11-2F1F窗扇欄桿同步進行落架完成后正式移交裝修3.兩個并行-墻內(nèi)外、樓內(nèi)外、裝修并行施工一、墻內(nèi)外并行施工：（三段鋪貼、兩段拆架）（3+1.5天/層）飾面4d23d30-22F21-12F序號1工序水拉毛2窗框安裝水拉毛窗框、外墻磚3外墻磚鋪貼窗扇及欄桿安裝外架拆除4結(jié)構(gòu)封頂，開始30~22F的外立面施工5序號原則123外立面連續(xù)施工窗扇欄桿同步進行11-2F1F落架完成后正式移交裝修3.兩個并行-墻內(nèi)外、樓內(nèi)外、裝修并行施工一、墻內(nèi)外并行施工：（三段鋪貼、兩段拆架）（3+1.5天/層）落架21~2F飾面完成，開始21~2F的落架施工30-22F21-12F15d

3d

15d

3d序號工序序號4工序123水拉毛窗扇及欄桿安裝外架拆除窗框安裝外墻磚鋪貼5落架懸挑序號原則123外立面連續(xù)施工窗扇欄桿同步進行11-2F1F落架落架完成后正式移交裝修懸挑3.兩個并行-墻內(nèi)外、樓內(nèi)外、裝修并行施工一、墻內(nèi)外并行施工：（三段鋪貼、兩段拆架）（3+1.5天/層）13.5d

7d序號工序序號4工序123水拉毛窗扇及欄桿安裝外架拆除30-22F窗框安裝外墻磚鋪貼5落架懸挑屋面飾面工程完成，開始30~22F的外架拆除21-12F序號原則123外立面連續(xù)施工窗扇欄桿同步進行11-2F1F落架完成后正式移交裝修3.兩個并行-墻內(nèi)外、樓內(nèi)外、裝修并行施工一、墻內(nèi)外并行施工：（三段鋪貼、兩段拆架）（3+1.5天/層）T3:N=30FT5:屋面飾面工程完成飾面工程30-22F21-12FT4:第1、2段飾面工程完成外架拆除11-2F1FTT1:N=19FT2:N=25F3.兩個并行-墻內(nèi)外、樓內(nèi)外、裝修并行施工例二、樓內(nèi)外并行施工：（垂直運輸94天、室外工程紅線80天）做好施工總平面布置，為室外工程的前置施工做好準備。3.兩個并行-墻內(nèi)外、樓內(nèi)外、裝修并行施工例二、樓內(nèi)外并行施工：（垂直運輸94天、室外工程紅線80天）中心園林區(qū)分3塊施工，管線、土方、園建工程流水作業(yè)。塔吊、人貨梯部位管線做預留，塔吊周邊砌墻圍擋。室外工程提前插入，越早越好。備注：以落架完成計算3.兩個并行-墻內(nèi)外、樓內(nèi)外、裝修并行施工例二、樓內(nèi)外并行施工：（垂直運輸94天、室外工程紅線80天）人貨梯拆除完成后，25天內(nèi)完成從土方、市政到園建的收口工作。為單項驗收爭取時間。35天內(nèi)完成整體室外工程。備注：以落架完成計算3.兩個并行-墻內(nèi)外、樓內(nèi)外、裝修并行施工二、樓內(nèi)外并行施工：（垂直運輸94天、室外工程紅線80天）前置室外工程施工，盡量縮短室內(nèi)垂直運輸時間，為規(guī)劃驗收、消防驗收爭取更多時間。174天74天外架拆除完成竣備封頂后剩余總工期15天60天19天垂直運輸機房移交室內(nèi)電梯電梯使用及人貨梯拆除5室外工程紅線工期80天40天60天土方10調(diào)試+消防：50天①主體封頂后49天開始中心園林區(qū)②外架拆除后完成塔樓周邊③人貨梯周邊35天內(nèi)完成市政30天3道路50天7規(guī)劃：40天10

30天園建50天綠化3.兩個并行-墻內(nèi)外、樓內(nèi)外、裝修并行施工三、裝修并行施工-裝修開始時間裝修開始(首段落架完成后開始)N：主體施工至N層；N=12FN=20FN2=22FN

：砌筑施工至N

層；11N

：抹灰施工至N

層；22N

=22F,2N

：裝修施工至N

層。抹灰施工33抹灰開始N=20F主體施工砌筑開始N=12F主體施工N

=11F1砌筑施工N

=N-10=2FN

=N-18=2F2N

=N

-20=2F132砌筑施工抹灰施工裝修施工3.兩個并行-墻內(nèi)外、樓內(nèi)外、裝修并行施工三、裝修并行施工-單層裝修工序回填及地面找平2墻磚及地磚4天門框安裝2天面漆2天吊頂6天兩遍膩子4天天部品安裝2天木地板安裝2天打磨及底漆4天電器潔具安裝2天單層裝修濕作業(yè)20天，干作業(yè)10天，總工期30天3.兩個并行-墻內(nèi)外、樓內(nèi)外、裝修并行施工三、裝修并行施工-總覽N主體結(jié)構(gòu)T3.兩個并行-墻內(nèi)外、樓內(nèi)外、裝修并行施工三、裝修并行施工-總覽N主體結(jié)構(gòu)砌筑N=12FT3.兩個并行-墻內(nèi)外、樓內(nèi)外、裝修并行施工三、裝修并行施工-總覽N主體結(jié)構(gòu)砌筑抹灰N=20FT3.兩個并行-墻內(nèi)外、樓內(nèi)外、裝修并行施工三、裝修并行施工-總覽N主體結(jié)構(gòu)砌筑抹灰N=19F外墻1T3.兩個并行-墻內(nèi)外、樓內(nèi)外、裝修并行施工三、裝修并行施工-總覽N主體結(jié)構(gòu)砌筑抹灰N=25F外墻2外墻1T3.兩個并行-墻內(nèi)外、樓內(nèi)外、裝修并行施工三、裝修并行施工-總覽NN=30F主體結(jié)構(gòu)砌筑抹灰外墻3外墻2外墻1T3.兩個并行-墻內(nèi)外、樓內(nèi)外、裝修并行施工三、裝修并行施工-總覽N主體結(jié)構(gòu)砌筑抹灰外墻3外墻2落架1外墻1T=21~2F飾面完成T3.兩個并行-墻內(nèi)外、樓內(nèi)外、裝修并行施工三、裝修并行施工-總覽N主體結(jié)構(gòu)砌筑抹灰外墻3落架2外墻2落架1外墻1TT=屋面飾面完成3.兩個并行-墻內(nèi)外、樓內(nèi)外、裝修并行施工三、裝修并行施工-總覽N主體結(jié)構(gòu)砌筑抹灰外墻3落架2N2=22F外墻2裝修落架1外墻1TT=21~2F落架完成3.2018基準工期-各項工序的計算邏輯基礎工程：根據(jù)P6組合計算，代表整個批次的完成時間，占關鍵線路。地下室工程：25+(N-1)×15天，塔樓正負零工期，含底板防水，占關鍵線路。主體結(jié)構(gòu)：根據(jù)P6組合計算，占關鍵線路。砌筑：單層4.5天/層，開始時間根據(jù)其總工期反算，確定開始時間及主體對應層數(shù)，占關鍵線路34天。抹灰：單層4.5天/層，開始時間根據(jù)其總工期反算，確定開始時間及主體對應層數(shù)，占關鍵線路40天。外墻飾面：單層3天/層，單段外墻最早開始時間為懸挑層+3層，同一個落架段連續(xù)爭取連續(xù)施工以確定該段開始時間。頂段飾面在頂層完成后第二天開始施工。落架：單層3天/層，懸挑3天/道，懸空懸挑7天。開始時間為首個落架段飾面工程完成，頂部落架段需屋面工程完成后開始。裝修：單層30天/層，開始時間為首個落架段完成，單層移交需滿足該層抹灰后30天且該層外架落完，占關鍵線路60天。室外工程：越早開始越好，紅線工期80天，人貨梯拆除完成后35天完成所有室外工程的收口工作。不占關鍵線路。4.2018基準工期-總覽03070天6090120150180210240270300330323360390420450480510修規(guī)批復完成70地下室施工82天152主體結(jié)構(gòu)施工171天砌筑抹灰101+34天95+

40天137天357397397外立面施工及外架拆除室內(nèi)裝修室外工程竣備交付40+60天80天45745230+40天497非關鍵線路占用時間關鍵線路占用時間從啟動至竣備交付共計497天（其中施工工期427天）5.計劃體系變化-項目、分期、分標、分批次項目同一財務公司，同一時間獲取，取國土證和修規(guī)范圍較大者為一個項目。分期同一項目，每個分期宜小于40萬方，一個分期應對應一個修詳規(guī)批復。同一分期，建議以土建總包承包范圍確定分標，每個標段宜小于15萬方，分標標段與標段之間具備同時施工條件。同一分期，同一分標，根據(jù)塔樓層高，營銷推售計劃（運決會）確定，考慮批分批次次間流水，單批次或多批次具備交付能力，單個批次建議不大于4棟塔樓。5.計劃體系變化-取消批次內(nèi)流水做好分證規(guī)劃，確保各批次具備按時竣備能力，做好交付分區(qū)規(guī)劃，確保各批次具備按時交付能力批次內(nèi)1個月流水

≥10棟樓一個批次決策會確定塔樓施工節(jié)奏建議≤4棟樓批次內(nèi)無流水一個批次5.計劃體系變化-批次設置案例例總建筑面積46萬方一期一批次一期二批次

18-6-30一期三批次一期四批次

18-8-15一期五批次

18-9-30二期一批次

18-12-31二期二批次

19-3-305.計劃體系變化-計劃考核節(jié)點全覆蓋版本里程碑11個一級節(jié)點82個二級單列——二級匯總——二級節(jié)點——匯總93個2017年版2018年版11個30個25個15個351個432個里程碑1土地獲取2修規(guī)批復/3開工4施工證6預售證/7開盤

8竣備/9交付

10確權(quán)/11房產(chǎn)證5示范區(qū)開放運營決策會項目總結(jié)會議共2個點開發(fā)8個點開發(fā)2個點設計1個點開發(fā)4個點開發(fā)2個點工程4個點一級節(jié)點工程2個點工程3個點工程10個點工程1個點工程2個點成本2個點工程21個點設計18個點工程4個點成本3個點工程3個點設計4個點成本1個點設計5個點二級單列二級匯總設計8個點復盤2個點建立2個點復盤3個點建立2個點復盤9個點建立6個點建立2個點復盤2個點復盤2個點招標二級節(jié)點：6項招標復盤節(jié)點：9項成本復盤節(jié)點：41項材料復盤節(jié)點：92項成本二級節(jié)點：66項共351個點匯集成14個二級匯總進行管理二級節(jié)點招標復盤節(jié)點：10項成本復盤節(jié)點：35項材料復盤節(jié)點：92項5.計劃體系變化-節(jié)點變化主要減少原成本、招標類一級節(jié)點，新增臺賬建立、臺賬復盤，重要工序移交等節(jié)點。序號節(jié)點序號192021222324252627282930節(jié)點結(jié)構(gòu)封頂序號節(jié)點序號19節(jié)點序號節(jié)點一級節(jié)點二級單列產(chǎn)品設計數(shù)據(jù)二級匯總12運營決策會建設用地規(guī)劃許可證修詳規(guī)公式/定案國有土地使用證建設工程規(guī)劃許可證施工圖審查批復臨時施工證砌筑施工12修詳規(guī)報建圖單體報建圖20銷售圖紙及相關設計信息簽約圖紙及相關設計信息全專業(yè)專項施工藍圖竣備風險排查12成本/招標臺賬建立設計臺賬建立內(nèi)抹灰施工213外墻磚/外墻漆施工外排柵拆除3初步設計圖223成本開工前節(jié)點復盤44建筑施工圖234招標開工前節(jié)點復盤5總包移交裝修總包移交園林園建施工完成室內(nèi)泥水濕作業(yè)裝修施工完成項目總體結(jié)算資料提交項目總結(jié)5