2022年房地產(chǎn)估價師之估價原理與方法題庫及精品答案

2022年房地產(chǎn)估價師之估價原理與方法題庫及精品答案第一部分單選題(50題)1、按照謹(jǐn)慎原則，運(yùn)用收益法評估房地產(chǎn)的抵押價值時，當(dāng)估計未來收益可能會高也可能會低時，一般應(yīng)采用保守的較低的收益估計值，相比之下，一般的房地產(chǎn)價值評估采用的是（）的收益估計值。

A.較高

B.較低

C.居中

D.最低

【答案】：C

2、在真實(shí)需求與真實(shí)供給相等的條件下形成的價格是（）。

A.市場價格

B.評估價值

C.成交價格

D.理論價格

【答案】：D

3、某房地產(chǎn)的重建成本為2000萬元，已知在建造期間中央空調(diào)系統(tǒng)因功率過大較正常情況多投入150萬元，投入使用后每年多耗電費(fèi)0.8萬元。假定該空調(diào)系統(tǒng)使用壽命為15年，估價對象房地產(chǎn)的報酬率為9％，則該房地產(chǎn)扣除該項(xiàng)功能折舊后的價值為（）萬元。

A.1838.00

B.1843.55

C.1845.87

D.1850.00

【答案】：B

4、利用收益法或假設(shè)開發(fā)法評估房地產(chǎn)的投資價值，采用的報酬率或折現(xiàn)率應(yīng)是（）。

A.典型投資者所要求的社會一般報酬率

B.典型投資者所要求的社會最高報酬率

C.特定投資者所要求的最低報酬率

D.特定投資者所要求的最高報酬率

【答案】：C

5、某商品住宅項(xiàng)目的土地取得費(fèi)用、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅金分別為600萬元、900萬元、50萬元、60萬元、150萬元、120萬元，投資利潤率為20%，則成本利潤率為（）。

A.17.13%

B.18.30%

C.18.61%

D.21.47%

【答案】：B

6、城市規(guī)劃對房地產(chǎn)用途、建筑容積率的限制，屬于房地產(chǎn)權(quán)益中的()。

A.房地產(chǎn)的各項(xiàng)權(quán)利

B.受到其他房地產(chǎn)權(quán)利限制的房地產(chǎn)權(quán)利

C.受到其他各種限制的房地產(chǎn)權(quán)利

D.房地產(chǎn)的額外利益收益

【答案】：C

7、生產(chǎn)資料是由

A.勞動者和勞動對象構(gòu)成的

B.勞動對象和勞動資料構(gòu)成的

C.勞動者和勞動資料構(gòu)成的

D.勞動者、勞動對象、勞動資料構(gòu)成的

【答案】：B

8、某商場的正常月租金按可出租面積計為40元/m2，出租率為85%，運(yùn)營費(fèi)用占有效毛收入的35%，報酬率為12%，商場建筑面積為40000m2，可供出租的比例為95%，運(yùn)營期為38年，該商場的收益價值為（）萬元。

A.690.40

B.8284.79

C.8720.83

D.9746.81

【答案】：B

9、某商品住宅項(xiàng)目開發(fā)利潤為300萬元，土地取得成本為600萬元，建設(shè)成本為900萬元，管理費(fèi)用為50萬元，銷售費(fèi)用為60萬元，投資利息為150萬元，銷售稅金為120萬元。該商品住宅項(xiàng)目的成本利潤率為（）。

A.15.96%

B.17.05%

C.23.44%

D.25.86%

【答案】：B

10、后續(xù)的開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用通常不是集中在一個時點(diǎn)發(fā)生，而是分散在一段時間內(nèi)不斷發(fā)生，但計息時通常將其假設(shè)為在所發(fā)生的時間段的（）。

A.期初

B.期中

C.期末

D.任意階段

【答案】：B

11、（）房地產(chǎn)的區(qū)位優(yōu)劣，主要是看其交通條件、周圍環(huán)境和景觀、配套設(shè)施完備程度。

A.辦公

B.商業(yè)

C.居住

D.工業(yè)

【答案】：C

12、估價對象是一套不帶車位的住宅，選取的可比實(shí)例成交價格為86萬元，含有一個現(xiàn)價為8萬元的車位和一套全新狀態(tài)下價值為3萬元的家具，家具為八成新。該可比實(shí)例經(jīng)統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍后的價格為（）萬元。

A.75.00

B.75.60

C.83.60

D.86.00

【答案】：B

13、在百分比法中，房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)應(yīng)以（）房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)來確定。

A.估價對象

B.標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)

C.市場上

D.交易情況

【答案】：A

14、某宗房地產(chǎn)2013年2月25日的價格為1000美元/m2。匯率為1美元＝6.29元人民幣，該類房地產(chǎn)以美元為基準(zhǔn)的價格變動平均每月比上月遞減0.5%。則其在2013年10月25日的價格為（）元人民幣（2013年10月25日的匯率為1美元＝6.12元人民幣）。

A.6043

B.5879

C.6290

D.6120

【答案】：B

15、參與津液的輸布，不參與津液排泄的是

A.脾

B.胃

C.腎

D.肝

【答案】：D

16、報酬率又稱回報率、收益率，是一種折現(xiàn)率，是與利率和內(nèi)部收益率（）的比率。

A.同價值

B.同收益

C.同性質(zhì)

D.同類型

【答案】：C

17、能約束骨骼，有利于關(guān)節(jié)的屈伸運(yùn)動的是

A.孫絡(luò)

B.別絡(luò)

C.經(jīng)別

D.經(jīng)筋

【答案】：D

18、出租或營業(yè)型房地產(chǎn)最適宜采用的估價方法是（）。

A.成本法

B.長期趨勢法

C.收益法

D.假設(shè)開發(fā)法

【答案】：C

19、判斷誤差大小或者準(zhǔn)確性，實(shí)際中是將（）進(jìn)行比較。

A.評估價值與真實(shí)價值

B.評估價值與合格的估價師的重新估價結(jié)果

C.真實(shí)價值與合格的估價師的重新估價結(jié)果

D.真實(shí)價值與其他估價師的重新估價結(jié)果

【答案】：B

20、某套建筑面積為100m2的住宅，含家電家具的成交價格為50萬元，首付40%，余款半年后一次付清，假設(shè)年利率為8%，家電家具價值為5萬元，現(xiàn)將該交易實(shí)例作為可比實(shí)例，評估類似住宅不含家電家具的市場價格，可比單價為（）元/m2。

A.4387

B.4398

C.4500

D.4887

【答案】：B

21、參與津液的輸布，不參與津液排泄的是

A.脾

B.胃

C.腎

D.肝

【答案】：D

22、產(chǎn)出量的增加比例小于投入量的增加比例，這種情況被稱為（）。

A.規(guī)模收益不變

B.規(guī)模收益遞減

C.規(guī)模收益遞增

D.邊際收益遞減

【答案】：B

23、關(guān)于建筑物經(jīng)濟(jì)壽命說法，正確的是（）。

A.經(jīng)濟(jì)壽命主要是由建筑物的質(zhì)量及地基穩(wěn)定性決定

B.正常情況下，經(jīng)濟(jì)壽命長于自然壽命

C.經(jīng)濟(jì)壽命與周圍環(huán)境，房地產(chǎn)市場狀況有關(guān)

D.建筑物更新改造后，自然壽命可以延長而經(jīng)濟(jì)壽命不變

【答案】：C

24、估價通常僅是求取估價對象在某一個時間上的價格，而且這一時間點(diǎn)不是估價人員可以隨意假定的，必須依據(jù)估價目的來確定，這一時間點(diǎn)即是（）。

A.估價目的

B.估價權(quán)益

C.估價區(qū)位

D.估價時點(diǎn)

【答案】：D

25、下列建設(shè)用地使用權(quán)出讓的最高年限中，正確的是（）。

A.居住用地為40年，工業(yè)用地為50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地為50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地為70年，綜合或者其他用地為70年

B.居住用地為50年，工業(yè)用地為50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地為40年，商業(yè)、旅游、娛樂用地為50年，綜合或者其他用地為50年

C.居住用地為70年，工業(yè)用地為50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地為50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地為40年，綜合或者其他用地為50年

D.居住用地為70年，工業(yè)用地為40年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地為50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地為50年，綜合或者其他用地為40年

【答案】：C

26、當(dāng)國際競爭激烈時，為吸引投資者通常會采?。ǎ┱?。

A.高地價

B.低地價

C.優(yōu)惠

D.折中

【答案】：B

27、按照謹(jǐn)慎原則，運(yùn)用收益法評估房地產(chǎn)的抵押價值時，當(dāng)估計未來收益可能會高也可能會低時，一般應(yīng)采用保守的較低的收益估計值，相比之下，一般的房地產(chǎn)價值評估采用的是（）的收益估計值。

A.較高

B.較低

C.居中

D.最低

【答案】：C

28、下面所列估價中估價委托人既不是估價對象權(quán)利人，也不是估價對象利害關(guān)系人的是（）。

A.房地產(chǎn)抵押估價

B.房地產(chǎn)征收補(bǔ)償估價

C.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價

D.人民法院拍賣、變賣被查封的房地產(chǎn)估價

【答案】：D

29、求取建筑物重新構(gòu)建成本的建筑安裝工程費(fèi)的具體方法不包括（）。

A.單位比較法

B.分部分項(xiàng)法

C.造價分析法

D.指數(shù)調(diào)整法

【答案】：C

30、某套住宅總價為30萬元，套內(nèi)建筑面積為125m2，套內(nèi)墻體面積為20m2，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e為25m2。該套住宅每平方米建筑面積的價格為()元/m2。

A.1667

B.1765

C.1875

D.2000

【答案】：D

31、當(dāng)建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿時，其土地使用權(quán)可以自動續(xù)期的是（）。

A.寫字樓

B.生產(chǎn)用房

C.加油站

D.住宅

【答案】：D

32、根據(jù)房地產(chǎn)市場租金與租約租金差額的現(xiàn)值之和求出的價值是（）。

A.有租約限制下的價值

B.共有房地產(chǎn)的價值

C.無租約限制下的價值

D.承租人權(quán)益的價值

【答案】：D

33、下列對房地產(chǎn)建筑物權(quán)益狀況的描述，不屬于主要說明的狀況的是（）。

A.他項(xiàng)權(quán)利設(shè)立情況

B.維護(hù)情況和完損狀況

C.出租或占用情況

D.房屋所有權(quán)狀況

【答案】：B

34、某在建商城的建設(shè)用地使用權(quán)于2年前以出讓方式取得，土地使用期限40年，不可續(xù)期。預(yù)計尚需1.5年建成，總建筑面積為50000m2，可供出租的面積為總建筑面積的80%；經(jīng)市場調(diào)查，目前當(dāng)?shù)卦擃惿坛堑氖袌鲎饨馂槊吭?0元/m2，空置率為10%；預(yù)測該商城建成后當(dāng)?shù)卦擃惿坛堑氖袌鲎饨馂槊吭?00元/m2，空置率為15%，運(yùn)營費(fèi)用率為30%。報酬率為10%，折現(xiàn)率為12%，該商城開發(fā)完成后的現(xiàn)值為（）萬元。

A.22253

B.23352

C.26488

D.27796

【答案】：B

35、在實(shí)物形態(tài)上，土地與建筑物合成一體時根據(jù)需要也可只評估其中建筑物的價格，如（）。

A.出讓土地使用權(quán)上的房地產(chǎn)抵押估價

B.商品房售價

C.劃撥土地使用權(quán)上的房屋征收作補(bǔ)償

D.房屋火災(zāi)保險

【答案】：D

36、某辦公樓的建筑面積為20000m2，土地面積為10000m2，土地已取得9年，取得土地2年后建成。目前該辦公樓的市場價格為5200元/m2，土地重新購置價格為4800元/m2，建筑物重置價格為3200元/m2，建筑物自然壽命為50年，殘值率為2%，建筑物折舊總額為（）萬元。

A.800

B.878

C.896

D.1129

【答案】：A

37、在假設(shè)開發(fā)法的傳統(tǒng)方法中，一般不計利息的項(xiàng)目為（）。

A.待開發(fā)房地產(chǎn)價值

B.管理費(fèi)用

C.銷售稅費(fèi)

D.購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)

【答案】：C

38、一套建筑面積為100m2，單價為2000元/m2的住宅。首期付款5萬元，余款在未來10年內(nèi)以抵押款方式按月等額支付，貸款年利率為5.31%，則該套住宅的（）。

A.實(shí)際單價為2000元/m2，實(shí)際總價為30.16萬元

B.實(shí)際單價為1950元/m2，實(shí)際總價為20萬元

C.實(shí)際單價為2000元/m2，實(shí)際總價為20萬元

D.實(shí)際單價為2200元/m2，實(shí)際總價為30.16萬元

【答案】：C

39、當(dāng)現(xiàn)狀房地產(chǎn)的價值小于新建房地產(chǎn)的價值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費(fèi)用及建造新建筑物的費(fèi)用之后的余額時，應(yīng)以（）進(jìn)行估價。

A.維持現(xiàn)狀前提

B.更新改造前提

C.改變用途前提

D.重新開發(fā)前提

【答案】：D

40、房地產(chǎn)估價的基本原則和最高行為準(zhǔn)則為()。

A.最高最佳使用原則

B.合法原則

C.估價時點(diǎn)原則

D.獨(dú)立客觀公正原則

【答案】：D

41、十二經(jīng)脈之氣“結(jié)、聚、散、絡(luò)”于筋肉、關(guān)節(jié)的體系是

A.十二經(jīng)脈

B.十二經(jīng)筋

C.十二經(jīng)別

D.十二皮部

【答案】：B

42、關(guān)于合同租金低于市場租金時的已出租房地產(chǎn)估價的說法，錯誤的是（）。

A.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價應(yīng)評估出租人權(quán)益價值

B.續(xù)貸抵押估價應(yīng)評估出租人權(quán)益價值

C.房屋征收估價應(yīng)評估完全產(chǎn)權(quán)價值

D.房地產(chǎn)司法拍賣估價應(yīng)評估無租約限制價值

【答案】：D

43、疾病發(fā)生的內(nèi)在根據(jù)是

A.正氣不足

B.正邪斗爭

C.內(nèi)外環(huán)境之間的相互影響

D.陰陽失調(diào)

【答案】：A

44、成本法中一般不計息的項(xiàng)目是（）。

A.土地成本

B.銷售費(fèi)用

C.建設(shè)成本

D.銷售稅費(fèi)

【答案】：D

45、難以采用比較法估價的房地產(chǎn)是（）。

A.標(biāo)準(zhǔn)廠房

B.商鋪

C.在建工程

D.房地產(chǎn)開發(fā)用地

【答案】：C

46、大面積燒傷后，形瘦骨立，大肉盡脫，毛發(fā)枯槁，手足震顫，肌肉瞤動，舌光紅無苔或少苔，是指

A.亡陰

B.亡陽

C.脫液

D.傷津

【答案】：C

47、房地產(chǎn)估價之所以要遵守價值時點(diǎn)原則，是因?yàn)椋ǎ?/p>

A.影響房地產(chǎn)價格的因素是不斷變化的

B.房地產(chǎn)自身狀況會發(fā)生變化

C.必須確定一個價值所對應(yīng)的時間

D.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動通常有確定的發(fā)生時間

【答案】：A

48、有效毛收入乘數(shù)是估價對象房地產(chǎn)的（）除以其有效毛收入所得的倍數(shù)。

A.售價

B.租金

C.潛在毛收入

D.凈收益

【答案】：A

49、收集什么樣的實(shí)例資料，主要取決于擬采用的估價方法，對于比較法而言，主要是（）。

A.成本實(shí)例資料

B.交易實(shí)例資料

C.收益實(shí)例資料

D.成交實(shí)例資料

【答案】：B

50、有甲、乙兩宗區(qū)位、面積、權(quán)益、規(guī)劃條件等相當(dāng)?shù)耐恋?，甲土地為空地，乙土地上有一幢建筑物。合理正確的估價結(jié)果顯示乙土地連同地上建筑物的價值低于甲土地的價值，這是因?yàn)椋ǎ?/p>

A.乙土地價值低于甲土地價值

B.該建筑物價值小于其重置成本

C.該建筑物價值小于其拆除費(fèi)用

D.該建筑物更新改造后的價值低于其現(xiàn)狀價值

【答案】：C

第二部分多選題(50題)1、評估某幢住宅樓內(nèi)的一套住宅，下列價格影響因素中，屬于區(qū)位因素的有（）。

A.公共配套

B.朝向、樓層

C.環(huán)境景觀

D.室內(nèi)設(shè)施設(shè)備

E.臨街狀況

【答案】：ABC

2、一個估價項(xiàng)目完成后，應(yīng)保存的估價資料包括（）。

A.委托估價合同

B.實(shí)地查勘記錄

C.估價人員的作息時間

D.向委托人出具的估價報告

E.估價項(xiàng)目來源和溝通情況

【答案】：ABD

3、在求取凈收益中，運(yùn)營費(fèi)用包括（）。

A.房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收

B.房地產(chǎn)折舊費(fèi)

C.房屋保險費(fèi)

D.房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額

E.為承租人提供的服務(wù)費(fèi)

【答案】：AC

4、下列房地產(chǎn)估價方法的運(yùn)用中，符合謹(jǐn)慎原則要求的有（）。

A.比較法估價時，不選取成交價格明顯高于市場價格的交易實(shí)例為可比實(shí)例

B.收益法估價時，不高估收入和運(yùn)營費(fèi)用

C.成本法估價時，不高估土地取得成本、建設(shè)成本、稅費(fèi)、利潤和折舊

D.假設(shè)開發(fā)法估價時，不高估未來開發(fā)完成后的價值或低估后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤

E.長期趨勢法預(yù)測房地產(chǎn)未來價格時，不高估市場價格增長水平

【答案】：AD

5、下列選項(xiàng)中，屬于影響房地產(chǎn)價格的經(jīng)濟(jì)因素的有（）。

A.經(jīng)濟(jì)發(fā)展

B.居民收入

C.利率

D.匯率

E.城市化

【答案】：ABCD

6、在V＝A／Y×[1－1／（1＋Y）n]的情況下，采用市場提取法求取資本化率時采取的方法有（）

A.試錯法

B.移動平均法

C.曲線擬合法

D.線性內(nèi)插法

E.指數(shù)修勻法

【答案】：AD

7、某宗房地產(chǎn)的價格并不是由其開發(fā)建設(shè)成本決定的，因此運(yùn)用成本法估價應(yīng)該注意的內(nèi)容包括（）。

A.應(yīng)采用客觀成本，而不是實(shí)際成本

B.應(yīng)采用實(shí)際成本，而不是客觀成本

C.應(yīng)結(jié)合選址、規(guī)劃設(shè)計等對成本法的測算結(jié)果進(jìn)行調(diào)整

D.應(yīng)結(jié)合市場供求狀況對成本法的測算結(jié)果進(jìn)行調(diào)整

E.應(yīng)結(jié)合估價委托人的要求，對成本法的測算結(jié)果進(jìn)行調(diào)整

【答案】：ACD

8、市場法中權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容包括（）。

A.土地使用期限

B.容積率

C.土地開發(fā)程度

D.房屋空間布局

E.地役權(quán)設(shè)立

【答案】：AB

9、對某房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格進(jìn)行評估時，經(jīng)分析發(fā)現(xiàn)將其裝修改造后能獲得最大收益，這時應(yīng)遵循的估價原則有（）。

A.替代原則

B.謹(jǐn)慎原則

C.合法原則

D.最高最佳利用原則

E.價值時點(diǎn)原則

【答案】：ACD

10、在房地產(chǎn)估價作業(yè)中應(yīng)遵循的技術(shù)性原則主要有()。

A.合法原則

B.最高最佳使用原則

C.估價時點(diǎn)原則

D.替代原則E應(yīng)急原則

【答案】：ABCD

11、根據(jù)適合原理，均衡原理以及收益遞增遞減原理，當(dāng)房地產(chǎn)（）時，便為最高最佳使用。

A.與外部環(huán)境最協(xié)調(diào)

B.達(dá)到規(guī)模遞增

C.內(nèi)部構(gòu)成要素的組合最適當(dāng)

D.外部環(huán)境與內(nèi)部因素相關(guān)聯(lián)

E.外部環(huán)境要素為最適當(dāng)?shù)慕M合

【答案】：AC

12、估價資料歸檔的目的是建立資料庫和備案，以方便今后的估價及管理工作。估價資料歸檔主要有以下作用()。

A.有助手估價機(jī)構(gòu)和估價人員不斷提高估價水平

B.有助于解決日后可能發(fā)生的估價糾紛

C.有助于保持估價機(jī)構(gòu)工作的連續(xù)性

D.有助于行政主管部門和行業(yè)組織對估價機(jī)構(gòu)進(jìn)行資質(zhì)審查和考核E可以為日后的估價提供參考

【答案】：ABD

13、比較法中選取可比實(shí)例時，應(yīng)做到可比實(shí)例與估價對象的（）。

A.區(qū)位相近

B.權(quán)利性質(zhì)相同

C.面積相等

D.檔次相當(dāng)

E.建成年份相同

【答案】：ABD

14、下列費(fèi)用中屬于運(yùn)營費(fèi)用的有（）。

A.房地產(chǎn)稅、保險費(fèi)、人員工資、房地產(chǎn)折舊額

B.房地產(chǎn)稅、人員工資、維修費(fèi)、所得稅

C.保險費(fèi)、辦公費(fèi)用、正常運(yùn)營成本、房地產(chǎn)稅

D.為承租人提供服務(wù)的費(fèi)用、人員工資、保險費(fèi)、維修費(fèi)

E.所得稅、房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額、為承租人提供服務(wù)的費(fèi)用、房地產(chǎn)折舊額

【答案】：CD

15、關(guān)于路線價法中選取標(biāo)準(zhǔn)宗地的說法，正確的有（）。

A.應(yīng)一面臨街

B.土地形狀應(yīng)為矩形

C.臨街寬度與臨街深度之比應(yīng)為1:1

D.用途應(yīng)為所在區(qū)段的代表性用途

E.容積率一般設(shè)定為1.0

【答案】：ABD

16、按開發(fā)程來對房地產(chǎn)進(jìn)行劃分，可以分為（）。

A.自有房地產(chǎn)

B.生地

C.毛地

D.熟地

E.現(xiàn)房

【答案】：BCD

17、房地產(chǎn)使用權(quán)目前主要是土地使用權(quán)，是指土地使用者依法對國家或農(nóng)民集體所有的土地享有占有、使用、收益和部分處分的權(quán)利。土地使用權(quán)一般又可分為()。

A.臨時用地土地使用權(quán)

B.農(nóng)村承包土地使用權(quán)(為農(nóng)民集體土地上的)

C.宅基地使用權(quán)(為農(nóng)民集體土地上的)

D.行政劃撥土地使用權(quán)(為農(nóng)民集體土地上的)E出讓土地使用權(quán)(為國有土地上的)

【答案】：ABC

18、估價委托合同的內(nèi)容一般包括（）。

A.委托人的名稱或者姓名和資產(chǎn)狀況

B.估價服務(wù)費(fèi)及其支付方式

C.解決爭議的方法

D.估價機(jī)構(gòu)的名稱和住所

E.委托人的協(xié)助義務(wù)

【答案】：BCD

19、估價對象為一宗熟地，對其可比實(shí)例權(quán)益狀況進(jìn)行調(diào)整時，應(yīng)包括的內(nèi)容有（）。

A.建筑密度

B.土地使用期限

C.基礎(chǔ)設(shè)施完備程度

D.容積率

E.周邊道路交通管制狀況

【答案】：ABD

20、假設(shè)開發(fā)法評估在建工程價值時，采用投資利潤率計算后續(xù)開發(fā)的應(yīng)得利潤，計算基數(shù)應(yīng)包括（）。

A.待開發(fā)在建工程價值

B.已完工程建設(shè)成本

C.取得在建工程的稅費(fèi)

D.后續(xù)開發(fā)的投資利息

E.銷售稅金

【答案】：AC

21、以下屬于非正常交易的情況有（）。

A.相鄰房地產(chǎn)的合并交易

B.建設(shè)用地使用權(quán)出讓拍賣

C.被迫購買的交易

D.房地產(chǎn)涉案拍賣

E.賣方負(fù)擔(dān)補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金

【答案】：ACD

22、利用路線價求取臨街土地價值時，不進(jìn)行“交易情況修正”和“市場狀況修正”的原因，下列描述正確的有（）。

A.臨街宗地的平均價格已是經(jīng)過修正后正常價格

B.在求取路線價時沒有搜集非正常交易實(shí)例

C.該路線價所對應(yīng)的日期本身就是價值時點(diǎn)

D.該路線價與待估宗地的價格都是現(xiàn)在的價格

E.交易修正和市場狀況修正在求取路線價后再進(jìn)行

【答案】：AC

23、關(guān)于運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法評估某酒店在建工程的投資價值（其中開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值采用收益法測算）的說法，正確的有（）。

A.可選擇自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提或被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提估價

B.開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值可以是以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)價值

C.收益法測算開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值時可采用投資者的預(yù)算收益測算

D.后續(xù)開發(fā)的必要支出不應(yīng)包括家具、設(shè)備等房地產(chǎn)以外財產(chǎn)的購置費(fèi)用

E.折現(xiàn)率應(yīng)等同于同一市場上類似在建工程項(xiàng)目所要求的平均報酬率

【答案】：ABC

24、對估價師或某個特定的市場參與者而言，房地產(chǎn)價值是（）。

A.個別人的價值判斷

B.估價人員的主觀定價

C.由市場力量決定

D.市場參與者集體競價的結(jié)果

E.由交易雙方委托經(jīng)紀(jì)人確定

【答案】：CD

25、與估價對象相似的房地產(chǎn)是指與估價對象的（）等相同或相似的房地產(chǎn)。

A.區(qū)位

B.用途

C.權(quán)利性質(zhì)

D.總價

E.外觀

【答案】：ABC

26、比較法中，房地產(chǎn)區(qū)位狀況比較修正的內(nèi)容包括（）修正。

A.繁華程度

B.臨街狀況

C.容積率

D.使用年限

E.周圍環(huán)境

【答案】：AB

27、最高最佳利用原則必須同時滿足（）條件。

A.法律上允許

B.技術(shù)上可能

C.財務(wù)上可行

D.價值最大化

E.公益最大化

【答案】：ABCD

28、下列影響房地產(chǎn)價格的因素中，屬于區(qū)位因素的有（）。

A.交通便捷程度

B.朝向、樓層

C.周圍環(huán)境和景觀

D.建筑規(guī)模

E.外部配套設(shè)施

【答案】：ABC

29、未來凈收益流的類型有（）。

A.每年基本上固定不變

B.每年基本上按某一個固定的數(shù)額遞增或遞減

C.每年基本上按某一個固定的比率遞增或遞減

D.其他有規(guī)則的變動情形

E.每年根據(jù)市場價格變化而變化

【答案】：ABCD

30、最高最佳使用同時符合()標(biāo)準(zhǔn)。

A.無任何風(fēng)險

B.法律上許可

C.技術(shù)上可能

D.經(jīng)濟(jì)上可行E價值最大化

【答案】：BCD

31、對于商業(yè)房地產(chǎn)來說，它看重的是（）。

A.繁華程度

B.安寧程度

C.交通條件

D.動力的取得

E.基礎(chǔ)設(shè)施條件

【答案】：AC

32、房地產(chǎn)估價實(shí)務(wù)中，估價假設(shè)和限制條件的內(nèi)容應(yīng)包括（）。

A.房地產(chǎn)估價報告使用期限

B.經(jīng)實(shí)地查勘，無理由懷疑房屋存在安全隱患且無相應(yīng)專業(yè)鑒定的情況下，對房屋安全的合理假定

C.對估價所必需的尚未明確或不夠明確的土地用途、容積率等事項(xiàng)的合理假定

D.因被征收人拒絕注冊房地產(chǎn)估價師進(jìn)入被征收房屋內(nèi)進(jìn)行實(shí)地查勘，對估價對象內(nèi)部狀況的合理假定

E.為降低估價風(fēng)險，對房地產(chǎn)市場狀況進(jìn)行假定

【答案】：ABCD

33、利用路線價求取臨街土地價值時，不進(jìn)行“交易情況修正”和“市場狀況修正”的原因，下列描述正確的有（）。

A.臨街宗地的平均價格已是經(jīng)過修正后正常價格

B.在求取路線價時沒有搜集非正常交易實(shí)例

C.該路線價所對應(yīng)的日期本身就是價值時點(diǎn)

D.該路線價與待估宗地的價格都是現(xiàn)在的價格

E.交易修正和市場狀況修正在求取路線價后再進(jìn)行

【答案】：AC

34、對于商業(yè)房地產(chǎn)來說，它看重的是（）。

A.繁華程度

B.安寧程度

C.交通條件

D.動力的取得

E.基礎(chǔ)設(shè)施條件

【答案】：AC

35、下列關(guān)于房地產(chǎn)估價本質(zhì)的說法中，正確的有（）。

A.房地產(chǎn)估價是評估房地產(chǎn)的價值而不是價格

B.房地產(chǎn)估價是替相關(guān)當(dāng)事人為房地產(chǎn)定價

C.房地產(chǎn)估價是為委托人提供價格保證

D.房地產(chǎn)估價會有誤差，但誤差應(yīng)該在合理范圍內(nèi)

E.房地產(chǎn)估價是一門科學(xué)也是一門藝術(shù)

【答案】：AD

36、關(guān)于房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的說法，正確的有（）。

A.特殊廠房通常比標(biāo)準(zhǔn)廠房的變現(xiàn)能力弱

B.大型商場通常比小店鋪的變現(xiàn)能力弱

C.在建工程比現(xiàn)房的變現(xiàn)能力弱

D.熟地通常比毛地的變現(xiàn)能力弱

E.房地產(chǎn)在賣方市場下通常比在買方市場下的變現(xiàn)能力弱

【答案】：ABC

37、按開發(fā)程來對房地產(chǎn)進(jìn)行劃分，可以分為（）。

A.自有房地產(chǎn)

B.生地

C.毛地

D.熟地

E.現(xiàn)房

【答案】：BCD

38、下列估價目的中，對已被查封的房地產(chǎn)應(yīng)視為未被查封的房地產(chǎn)來估價的有（）。

A.房地產(chǎn)抵押估價

B.房屋征收評估

C.房地產(chǎn)司法拍賣估價

D.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價

E.房地產(chǎn)投資信托基金估價

【答案】：BC

39、估價報告的形式一般為書面報告，按照格式可分為（）。

A.分欄式報告

B.文字式報告

C.敘述式報告

D.表格式報告

E.分步式報告

【答案】：CD

40、關(guān)于房地產(chǎn)估價誤差的說法錯誤的有（）。

A.判斷評估價值誤差大小或者準(zhǔn)確性，是將其與估價對象的重置價格進(jìn)行比較

B.估價會有誤差，可用一般物理測量的誤差標(biāo)準(zhǔn)來要求估價誤差標(biāo)準(zhǔn)

C.所有評估價值都有誤差，可以說所有評估價值都是近似值

D.估價誤差應(yīng)有一定限度，因此需要確定合理誤差范圍

E.判斷評估價值的誤差大小或者準(zhǔn)確性的是合格估價師的重新估價結(jié)果

【答案】：AB

41、估價委托合同的內(nèi)容一般包括（）。

A.委托人的名稱或者姓名和資產(chǎn)狀況

B.估價服務(wù)費(fèi)及其支付方式

C.解決爭議的方法

D.估價機(jī)構(gòu)的名稱和住所

E.委托人的協(xié)助義務(wù)

【答案】：BCD

42、某小區(qū)中有一幢沿街商業(yè)樓，一、二層為商業(yè)用房，三～六層為住宅，現(xiàn)需評估其中第四層某套住宅價格，擬選取該小區(qū)中另一幢6層住宅樓第四層的某套住宅為可比實(shí)例，該樓為同期建造但不臨街。對該可比實(shí)例與估價對象進(jìn)行對比，進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整時，判斷錯誤的有（）。

A.因位于同一小區(qū)，區(qū)位因素相同，不需進(jìn)行區(qū)位狀況調(diào)整

B.因同期建造，質(zhì)量一致，不需進(jìn)行實(shí)物狀況調(diào)整

C.因房地產(chǎn)權(quán)利性質(zhì)相同，不需進(jìn)行權(quán)益狀況調(diào)整

D.因樓層相同，不需進(jìn)行樓層因素調(diào)整

E.因臨街狀況不同，應(yīng)進(jìn)行噪聲污染因素調(diào)整

【答案】：ABCD

43、一般來說，房地產(chǎn)價格等于“開發(fā)成本加平均利潤”的前提條件包括（）。

A.供求關(guān)系短期內(nèi)不太穩(wěn)定

B.自由競爭的市場環(huán)境

C.較長時期的市場運(yùn)行

D.可大量重復(fù)開發(fā)建設(shè)

E.成本和效用變動不同步

【答案】：BCD

44、下列選項(xiàng)中，屬于收益性房地產(chǎn)的有（）。

A.農(nóng)地

B.游樂場

C.寫字樓

D.倉庫

E.行政辦公樓

【答案】：ABCD

45、估價對象為一宗熟地，對其可比實(shí)例權(quán)益狀況進(jìn)行調(diào)整時，應(yīng)包括的內(nèi)容有（）。

A.建筑密度

B.土地使用期限

C.基礎(chǔ)設(shè)施完備程度

D.容積率

E.周邊道路交通管制狀況

【答案】：ABD

46、下列情況，屬于成交價格偏離正常價格的交易有（）。

A.對交易對象或市場行情缺乏了解的交易

B.被迫出售或被迫購買的交易

C.人為哄抬價格的交易

D.對交易對象有特殊偏好的交易

E.相鄰房地產(chǎn)未合并的交易

【答案】：ABCD

47、在求取土地的重新構(gòu)建價格時，通常是假設(shè)土地上的建筑物并不存在，再采用()等方法求取其重新取得價格或重新開發(fā)成本。

A.比較法

B.成本法

C.基準(zhǔn)地價修正法

D.標(biāo)定地價修正法E假設(shè)開發(fā)法

【答案】：ABC

48、市場法中選取可比實(shí)例時，應(yīng)做到可比實(shí)例與估價對象的（）。

A.區(qū)位相近

B.權(quán)利性質(zhì)相同

C.面積相等

D.檔次相當(dāng)

E.建成年份相同

【答案】：ABD

49、下列選項(xiàng)中，屬于房地產(chǎn)權(quán)利受房地產(chǎn)權(quán)利以外因素的限制情況的有（）。

A.房地產(chǎn)使用管制

B.異議登記

C.設(shè)立了抵押權(quán)

D.住宅帶有上學(xué)指標(biāo)

E.被人民法院查封

【答案】：AB

50、就收益性房地產(chǎn)而言，為合理選用或確定其凈收益并客觀評估其價值，往往要求估價師對其凈收益同時給出（）。

A.較樂觀的估計值

B.較保守的估計值

C.過高的估計值

D.過低的估計值

E.最可能的估計值

【答案】：AB

第三部分大題(50題)1、關(guān)于路線價法和基準(zhǔn)地價修正法相同之處的說法，正確的有（）。

A.本質(zhì)上都是比較法

B.都需要進(jìn)行市場狀況調(diào)整

C.都需要進(jìn)行交易情況修正

D.都需要進(jìn)行土地狀況調(diào)整

E.都是批量估價方法

【答案】：AD

2、可用于報酬資本化法中轉(zhuǎn)換為價值的收入或收益有（）。

A.潛在毛租金收入

B.有效毛收入

C.凈運(yùn)營收益

D.稅前現(xiàn)金流量

E.稅后現(xiàn)金流量

【答案】：ABC

3、下列房地產(chǎn)估價活動中，適用長期趨勢法的有（）。

A.比較某項(xiàng)目在不同檔次商品房開發(fā)方式下的開發(fā)價值

B.判斷某經(jīng)營性房地產(chǎn)的未來運(yùn)營費(fèi)用水平

C.預(yù)測某地區(qū)限購政策出臺后對房價的影響程度

D.對可比實(shí)例進(jìn)行市場狀況調(diào)整

E.對房地產(chǎn)市場中出現(xiàn)的新型房地產(chǎn)的價格進(jìn)行評估

【答案】：BD

4、在房地產(chǎn)估價活動中對房地產(chǎn)估價師的要求，正確的有（）。

A.同一估價項(xiàng)目應(yīng)至少選派2名注冊房地產(chǎn)估價師共同進(jìn)行估價

B.估價項(xiàng)目負(fù)責(zé)人應(yīng)為注冊房地產(chǎn)估價師

C.除批量估價外，每個估價項(xiàng)目應(yīng)至少有1名注冊房地產(chǎn)估價師全程參與估價工作

D.房地產(chǎn)估價師不得承接超出自己專業(yè)勝任能力的估價業(yè)務(wù)

E.房地產(chǎn)估價師可以在非自己估價的房地產(chǎn)估價報告上簽名

【答案】：ABCD

5、為評估一套建筑面積為75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市場價格，選取了三個可比實(shí)例，有關(guān)資料如下：（1）可比實(shí)例及其交易情況見下表。假設(shè)美元與人民幣的市場匯率2016年6月30日為1美元等于6.61元人民幣，2016年9月30日為1美元等于6.65元人民幣；人民幣與港幣的市場匯率2016年7月31日為1元人民幣等于1.20元港幣，2016年9月30日為1元人民幣等于1.226元港幣。試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該公寓2016年9月30日用人民幣計價的市場價格。

【答案】：（1）建立比較基礎(chǔ)可比實(shí)例A1）建筑面積＝60m2/0.72＝83.33m22）房地產(chǎn)價格＝含有非房地產(chǎn)成分的房地產(chǎn)價格－非房地產(chǎn)成分的價值＝112萬元－3.5萬元＝108.5萬元可比實(shí)例B1）統(tǒng)一計價單位6.61×16.5萬美元＝109.065萬元人民幣2）統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)正常負(fù)擔(dān)下的價格=賣方實(shí)得金額/（1-應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)）＝109.065萬/（1－7%）＝117.274萬元人民幣可比實(shí)例C1）統(tǒng)一計價單位115萬元港幣÷1.2＝95.833萬元人民幣（解釋：因?yàn)閮r格變動指數(shù)是以人民幣為基準(zhǔn)的，取實(shí)際成交日的匯率）

6、某商場的建筑面積6000m2，土地使用期限40年，從2008年10月1日起計，不可續(xù)期。該商城于2010年10月1日進(jìn)行了抵押貸款，貸款金額600萬元，貸款期限10年，貸款年利率6%（貸款期間貸款利率不變），每年等額償還本息。抵押當(dāng)時的貸款成數(shù)為6成，現(xiàn)實(shí)社會一般貸款成數(shù)為5成。調(diào)查得知，現(xiàn)在附近類似商場較樂觀、最可能和較保守的年凈收益分別為600萬元、560萬元和500萬元。該商場除上述貸款外無其他法定優(yōu)先受償款，房地產(chǎn)報酬率為8%。請計算該商場2013年10月1日的再次抵押價值以及正常市場條件下帶抵押合同的購買價格（分別計算以下兩種購買方式下的購買價格：一是購買者購買后按原償還方式承擔(dān)還款義務(wù)；二是購買者一次性償還剩余貸款后購買）。（10分）

【答案】：（1）求解2013年10月1日再次抵押價值再次抵押價值＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價值－已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額－其他法定優(yōu)先受償款＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價值－（已抵押貸款余額/社會一般貸款成數(shù)）－其他法定優(yōu)先受償款1）2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償款下的市場價值抵押目的估價遵循謹(jǐn)慎原則，在用收益法評估時，年凈收益應(yīng)采用較保守估計值500萬元，收益期限為40年-5年=35年，利用公式：V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]，可得2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價值為：V=500/8%×[1-1/（1+8%）35]=5827.28（萬元）2）求解已抵押貸款余額先求年償還額600=A/6%×[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未還貸款余額P=81.52/6%×[1-1/（1+6%）7]=455.08（萬元）3）2013年10月1日再次抵押價值＝5827.28－（455.08/0.5）＝4917.12（萬元）

7、市場法中權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容包括（）。

A.土地使用期限

B.容積率

C.土地開發(fā)程度

D.房屋空間布局

E.地役權(quán)設(shè)立

【答案】：AB

8、房地產(chǎn)的實(shí)物是指房地產(chǎn)中看得見、摸得著的部分，可以進(jìn)一步分為（）。

A.該實(shí)體組合完成的功能

B.該實(shí)體的質(zhì)量

C.相應(yīng)的配套的基礎(chǔ)設(shè)施

D.立體空間

E.有形的實(shí)體

【答案】：AB

9、下列影響房地產(chǎn)價格的因素中，屬于區(qū)位因素的有（）。

A.交通便捷程度

B.朝向、樓層

C.周圍環(huán)境和景觀

D.建筑規(guī)模

E.外部配套設(shè)施

【答案】：ABC

10、比較法中實(shí)物狀況比較、調(diào)整的內(nèi)容包括（）。

A.環(huán)境

B.地形地勢

C.外部配套設(shè)施

D.建筑設(shè)施設(shè)備

E.建筑物裝飾裝修

【答案】：BD

11、下列關(guān)于房地產(chǎn)估價的市場定價的說法中，正確的有（）。

A.房地產(chǎn)價值是客觀存在的

B.房地產(chǎn)價值是專業(yè)估價人員的價值判斷結(jié)果

C.房地產(chǎn)價值由市場力量決定

D.由市場參與者集體的價值判斷所形成

E.估價師是運(yùn)用自己的知識和經(jīng)驗(yàn)去“發(fā)現(xiàn)”或“探測”房地產(chǎn)價值

【答案】：ACD

12、某商場的建筑面積6000m2，土地使用期限40年，從2008年10月1日起計，不可續(xù)期。該商城于2010年10月1日進(jìn)行了抵押貸款，貸款金額600萬元，貸款期限10年，貸款年利率6%（貸款期間貸款利率不變），每年等額償還本息。抵押當(dāng)時的貸款成數(shù)為6成，現(xiàn)實(shí)社會一般貸款成數(shù)為5成。調(diào)查得知，現(xiàn)在附近類似商場較樂觀、最可能和較保守的年凈收益分別為600萬元、560萬元和500萬元。該商場除上述貸款外無其他法定優(yōu)先受償款，房地產(chǎn)報酬率為8%。請計算該商場2013年10月1日的再次抵押價值以及正常市場條件下帶抵押合同的購買價格（分別計算以下兩種購買方式下的購買價格：一是購買者購買后按原償還方式承擔(dān)還款義務(wù)；二是購買者一次性償還剩余貸款后購買）。（10分）

【答案】：（1）求解2013年10月1日再次抵押價值再次抵押價值＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價值－已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額－其他法定優(yōu)先受償款＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價值－（已抵押貸款余額/社會一般貸款成數(shù)）－其他法定優(yōu)先受償款1）2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償款下的市場價值抵押目的估價遵循謹(jǐn)慎原則，在用收益法評估時，年凈收益應(yīng)采用較保守估計值500萬元，收益期限為40年-5年=35年，利用公式：V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]，可得2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價值為：V=500/8%×[1-1/（1+8%）35]=5827.28（萬元）2）求解已抵押貸款余額先求年償還額600=A/6%×[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未還貸款余額P=81.52/6%×[1-1/（1+6%）7]=455.08（萬元）3）2013年10月1日再次抵押價值＝5827.28－（455.08/0.5）＝4917.12（萬元）

13、關(guān)于長期趨勢法用途的說法，正確的有（）。

A.可用于假設(shè)開發(fā)法中預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值

B.可用于收益法中預(yù)測未來租金、經(jīng)營收入、運(yùn)營費(fèi)用、空置率或凈收益

C.可用于比較法中對可比實(shí)例的成交價格進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整

D.可用來比較分析兩宗房地產(chǎn)價格水平的高低

E.可用于填補(bǔ)某些房地產(chǎn)歷史價格資料的缺乏

【答案】：AB

14、關(guān)于最高最佳利用原則的說法，正確的是（）。

A.遵循最高最佳利用原則，并不一定要遵循合法原則

B.最高最佳利用包括最佳的用途、規(guī)模和檔次

C.根據(jù)最高最佳利用原則，估價中只存在一種估價前提

D.收入現(xiàn)值小于支出現(xiàn)值的利用方式不是最高最佳利用

E.經(jīng)濟(jì)學(xué)上的

【答案】：BD

15、市場法中選取可比實(shí)例時，應(yīng)做到可比實(shí)例與估價對象的（）。

A.區(qū)位相近

B.權(quán)利性質(zhì)相同

C.面積相等

D.檔次相當(dāng)

E.建成年份相同

【答案】：ABD

16、比較法中實(shí)物狀況比較、調(diào)整的內(nèi)容包括（）。

A.環(huán)境

B.地形地勢

C.外部配套設(shè)施

D.建筑設(shè)施設(shè)備

E.建筑物裝飾裝修

【答案】：BD

17、就收益性而言，為合理選用或確定其凈收益并客觀評估其價值，往往要求估價師對其凈收益同時給出（）。

A.較樂觀的估計值

B.較保守的估計值

C.過高的估計值

D.過低的估計值

E.可能的估計值

【答案】：AB

18、一個估價項(xiàng)目通常只有一個估價目的，估價目的決定其（）。

A.估價委托人

B.估價師

C.價值類型

D.估價對象

E.估價結(jié)果

【答案】：CD

19、下列房地產(chǎn)抵押估價活動中，符合估價行為規(guī)范的有（）。

A.估價師向某銀行成功介紹借款人并回避該房地產(chǎn)抵押估價業(yè)務(wù)

B.估價師要求估價委托人提供房地產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件，同時查驗(yàn)原件

C.估價師按貸款銀行要求對報酬率進(jìn)行取值

D.估價師委托工程造價咨詢機(jī)構(gòu)對估價對象的建安成本進(jìn)行核算，并在估價報告中說明

E.估價師在提

【答案】：ABD

20、在傳統(tǒng)方法中，正確測算投資利息需要把握（）等幾個方面。

A.應(yīng)計息項(xiàng)目

B.預(yù)售、預(yù)租和延遲銷售情況

C.計息周期

D.計息期

E.計息方式

【答案】：ACD

21、下列房地產(chǎn)估價活動中，適用長期趨勢法的有（）。

A.比較某項(xiàng)目在不同檔次商品房開發(fā)方式下的開發(fā)價值

B.判斷某經(jīng)營性房地產(chǎn)的未來運(yùn)營費(fèi)用水平

C.預(yù)測某地區(qū)限購政策出臺后對房價的影響程度

D.對可比實(shí)例進(jìn)行市場狀況調(diào)整

E.對房地產(chǎn)市場中出現(xiàn)的新型房地產(chǎn)的價格進(jìn)行評估

【答案】：BD

22、一宗房地產(chǎn)的權(quán)益包括（）。

A.額外的利益或好處

B.該房地產(chǎn)權(quán)利受房地產(chǎn)權(quán)利以外因素的限制情況

C.擁有的房地產(chǎn)權(quán)利

D.該房地產(chǎn)所在地區(qū)的聲譽(yù)

E.該房地產(chǎn)權(quán)利受其他房地產(chǎn)權(quán)利的限制情況

【答案】：ABC

23、影響工業(yè)房地產(chǎn)價格的區(qū)位因素主要有（）。

A.是否適于安裝設(shè)備

B.是否易于取得動力

C.是否便于處理廢料

D.是否接近大自然

E.是否利于獲取原料

【答案】：BC

24、房地產(chǎn)由于壽命長久，供給有限，其價值通常可以得到保持，甚至?xí)S著時間的推移而自然增加。會引起房地產(chǎn)自然增值的因素有（）。

A.對房地產(chǎn)本身進(jìn)行投資改良

B.房地產(chǎn)需求增加導(dǎo)致其稀缺性增加

C.通貨膨脹

D.外部經(jīng)濟(jì)性

E.建造成本提高

【答案】：BD

25、房地產(chǎn)需要專業(yè)估價的理由有（）。

A.房地產(chǎn)具有獨(dú)一無二性

B.政府部門要求估價

C.房地產(chǎn)的價值量較大

D.估價人員要求估價

E.房地產(chǎn)不可移動性

【答案】：AC

26、一宗房地產(chǎn)的權(quán)益包括（）。

A.額外的利益或好處

B.該房地產(chǎn)權(quán)利受房地產(chǎn)權(quán)利以外因素的限制情況

C.擁有的房地產(chǎn)權(quán)利

D.該房地產(chǎn)所在地區(qū)的聲譽(yù)

E.該房地產(chǎn)權(quán)利受其他房地產(chǎn)權(quán)利的限制情況

【答案】：ABC

27、在傳統(tǒng)方法中，正確測算投資利息需要把握（）等幾個方面。

A.應(yīng)計息項(xiàng)目

B.預(yù)售、預(yù)租和延遲銷售情況

C.計息周期

D.計息期

E.計息方式

【答案】：ACD

28、對于商業(yè)房地產(chǎn)來說，它看重的是（）。

A.繁華程度

B.安寧程度

C.交通條件

D.動力的取得

E.基礎(chǔ)設(shè)施條件

【答案】：AC

29、某寫字樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，層高4.8m，沒有電梯，建筑面積為30000m2，經(jīng)濟(jì)壽命為60年，有效經(jīng)過年數(shù)為3年。經(jīng)調(diào)查得知，現(xiàn)重新建造該類全新狀況的建筑物的建筑安裝工程費(fèi)為1200元/m2（含裝修、設(shè)備費(fèi)），專業(yè)費(fèi)為建筑安裝工程費(fèi)的8%，管理費(fèi)用為建筑安裝工程費(fèi)與專業(yè)費(fèi)之和的3%，銷售費(fèi)用為重新購建價格的3%，年利率為6%，建設(shè)期為2年，建筑安裝費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用第一年投入60%，第二年投入40%，各年年內(nèi)均為均勻投入，銷售稅費(fèi)為重新購建價格的6.5%，投資利潤率為35%。又知該建筑物的墻、地面等損壞的修復(fù)費(fèi)用為35萬元；裝修的重置價格為500萬元，平均壽命為5年，已使用3年；設(shè)備的重置價格為200萬元，平均壽命為10年，已使用3年；殘值率為零。由于該寫字樓沒有電梯，其出租率僅為80%，月租金為30元/m2，但如果在估價時點(diǎn)重置有電梯的類似寫字樓，則需要的電梯購置費(fèi)用為180萬元，安裝費(fèi)用為60萬元；而市場上類似有電梯寫字樓的出租率為85%，正常月租金為32元/m2，由于該寫字樓的層高較正常層高要高，使其能耗增加，經(jīng)測算，正常情況下每年需要多消耗10000元能源費(fèi)；同時由于周邊環(huán)境的變化，該寫字樓的經(jīng)濟(jì)折舊為40萬元。當(dāng)?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)的報酬率為8%。請計算該建筑物的現(xiàn)時價值。（12分）

【答案】：（1）計算重新購建價格C總：方法一：首先，計算單價①建筑安裝成本：1200元/m2；②專業(yè)費(fèi)用：1200×8%=96（元/m2）；③管理費(fèi)用：（1200+96）×3%=38.88（元/m2）；④銷售費(fèi)用：C×3%；⑤投資利息：（1200+96+38.88+3%C）×60%×［（1+6%）1.5－1］+（1200+96+38.88+3%C）×40%×［（1+6%）0.5－1］=88.93+0.2%C；⑥銷售稅費(fèi)：C×6.5%；⑦投資利潤：（1200+96+38.88+3%C）×35%=467.208+1.05%C；⑧每平方米重新購建價格C=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次，計算總價①建安成本：1200×30000=3600（萬元）；②專業(yè)費(fèi)用：3600×8%=288（萬元）；

30、某宗出租的房地產(chǎn)，建筑面積為40000m2，容積率為4，土地使用期限為40年，自2005年10月1日起計算，約定不可續(xù)期。建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，于2007年10月1日建成，可供出租的面積占總建筑面積的70%。根據(jù)市場調(diào)查得知，2010年10月1日該類房地產(chǎn)的租金為每月40元/m2，年平均空置率為20%，平均每月除稅費(fèi)外的運(yùn)營費(fèi)用為30萬元，出租人承擔(dān)的稅費(fèi)約占租金收入的8%，該房地產(chǎn)現(xiàn)時土地單價為2100元/m2，土地報酬率為8%，建筑物報酬率為10%。請計算該房地產(chǎn)在2010年10月1日的價值。（8分）

【答案】：具體計算過程如下：（1）總有效毛

31、某幢寫字樓，土地面積4000㎡，總建筑面積為9000㎡，建成于2002年10月1日，土地使用權(quán)年限為2007年10月1目～2047年10月1日?，F(xiàn)在獲得類似的40余年土地使用權(quán)價格為5000元/㎡，建筑物重建成本為3000元/㎡，建筑物自然壽命為60年，有效年齡為10年。其他的相關(guān)資料如下：（1）門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為3萬元，裝修的重置價格為8

2.5萬元，平均壽命為5年，有效年齡為4年，空調(diào)系統(tǒng)功能落后，必須更換，舊系統(tǒng)已提折舊80萬元，拆除該空調(diào)費(fèi)用為10萬元，可回收殘值30萬元，重新構(gòu)建價格（不含安裝費(fèi)）為130萬元，安裝新的空調(diào)系統(tǒng)的費(fèi)用為8萬元，除空調(diào)以外的設(shè)備的重置價格為250萬元。平均壽命為15年，經(jīng)過年數(shù)為9年。（2）該幢寫字樓由于層高過高和墻體隔熱保溫性差，導(dǎo)致與同類寫字樓相比，每月增加能耗800元。（3）由于寫字樓所在區(qū)域剛有一化工廠建成投產(chǎn)，區(qū)域環(huán)境受到一定的污染，租金將長期受到負(fù)面影響，預(yù)計每年租金損失為7萬元。（4）該類寫字樓的報酬率為10%，銀行貸款年利率為5%，土地報酬率為8%。（5）假設(shè)除空調(diào)以外，殘值率均為零。試求該寫字樓于2017年10月1日的折舊總額和現(xiàn)值。

【答案】：

32、評估一宗房地產(chǎn)的價值，估價方法的選用主要取決于（）。

A.估價對象

B.估價師對估價方法的熟悉程度

C.委托人

D.估價機(jī)構(gòu)資料庫中可用資料情況

E.當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況

【答案】：AD

33、可用于報酬資本化法中轉(zhuǎn)換為價值的收入或收益有（）。

A.潛在毛租金收入

B.有效毛收入

C.凈運(yùn)營收益

D.稅前現(xiàn)金流量

E.稅后現(xiàn)金流量

【答案】：ABC

34、市場法中權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容包括（）。

A.土地使用期限

B.容積率

C.土地開發(fā)程度

D.房屋空間布局

E.地役權(quán)設(shè)立

【答案】：AB

35、某幢寫字樓，土地面積4000㎡，總建筑面積為9000㎡，建成于2002年10月1日，土地使用權(quán)年限為2007年10月1目～2047年10月1日?，F(xiàn)在獲得類似的40余年土地使用權(quán)價格為5000元/㎡，建筑物重建成本為3000元/㎡，建筑物自然壽命為60年，有效年齡為10年。其他的相關(guān)資料如下：（1）門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為3萬元，裝修的重置價格為8

2.5萬元，平均壽命為5年，有效年齡為4年，空調(diào)系統(tǒng)功能落后，必須更換，舊系統(tǒng)已提折舊80萬元，拆除該空調(diào)費(fèi)用為10萬元，可回收殘值30萬元，重新構(gòu)建價格（不含安裝費(fèi)）為130萬元，安裝新的空調(diào)系統(tǒng)的費(fèi)用為8萬元，除空調(diào)以外的設(shè)備的重置價格為250萬元。平均壽命為15年，經(jīng)過年數(shù)為9年。（2）該幢寫字樓由于層高過高和墻體隔熱保溫性差，導(dǎo)致與同類寫字樓相比，每月增加能耗800元。（3）由于寫字樓所在區(qū)域剛有一化工廠建成投產(chǎn)，區(qū)域環(huán)境受到一定的污染，租金將長期受到負(fù)面影響，預(yù)計每年租金損失為7萬元。（4）該類寫字樓的報酬率為10%，銀行貸款年利率為5%，土地報酬率為8%。（5）假設(shè)除空調(diào)以外，殘值率均為零。試求該寫字樓于2017年10月1日的折舊總額和現(xiàn)值。

【答案】：

36、根據(jù)適合原理，均衡原理以及收益遞增遞減原理，當(dāng)房地產(chǎn)（）時，便為最高最佳使用。

A.與外部環(huán)境最協(xié)調(diào)

B.達(dá)到規(guī)模遞增

C.內(nèi)部構(gòu)成要素的組合最適當(dāng)

D.外部環(huán)境與內(nèi)部因素相關(guān)聯(lián)

E.外部環(huán)境要素為最適當(dāng)?shù)慕M合

【答案】：AC

37、下列情況中會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格下降的是（）。

A.上調(diào)貸款利率

B.嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款

C.開征房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收

D.減免房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收

E.提高最低購房首付款比例

【答案】：AC

38、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經(jīng)分析，有下列兩種可能的利用方案：方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉(zhuǎn)售，需補(bǔ)繳地價，取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，已知改造期為1年，改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2天，可出租面積為建筑面積的60%，運(yùn)營費(fèi)用率為25%，根據(jù)調(diào)查，10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長率為

2.5%，批發(fā)市場10年后的轉(zhuǎn)售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉(zhuǎn)售稅費(fèi)為轉(zhuǎn)售價格的7%，房地產(chǎn)報酬率為7.5%。方案二：改擴(kuò)建為公寓出售。需補(bǔ)繳地價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預(yù)計改造期為1.5年，整體改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計為公寓售價的3%；改造完成后即可完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費(fèi)為售價的6%。根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價為1500元/m2，現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業(yè)用地樓面地價下降5%，居民用地樓面地價下降2%；補(bǔ)繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為15%，改造建設(shè)成本、管理費(fèi)用以及營銷費(fèi)用在相應(yīng)期間內(nèi)均勻投入。請根據(jù)上述資料，求取該舊廠房的市場價格（1年按365天計）。

【答案】：假設(shè)開發(fā)法方案一：（舊廠房-批發(fā)市場）第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬元）開發(fā)完成后的價值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－

2.5%）[1－（1＋

2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝857

2.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉(zhuǎn)售）補(bǔ)地價＝4500×26400－1500×12500＝10005萬元報課咨詢電話4008105999建設(shè)工程教育網(wǎng)（），正保遠(yuǎn)程教育旗下品牌網(wǎng)站契稅＝（補(bǔ)地價＋舊廠房價值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.87萬元營銷費(fèi)用=1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬元

39、正常成交價格的形成條件包括()。

A.公開市場，交易對象本身也具備市場性

B.理性的經(jīng)濟(jì)行為

C.適當(dāng)?shù)钠陂g完成交易

D.買者和賣者眾多，且具有完全信息E賣者對價格具有控制力量

【答案】：ABCD

40、估價當(dāng)事人包括（）。

A.注冊房地產(chǎn)估價師

B.估價師協(xié)會

C.房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)

D.估價委托人

E.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人

【答案】：ACD

41、關(guān)于投資價值與市場價值異同點(diǎn)的說法，正確的有（）。

A.市場價值是客觀的價值，而投資價值是建立在主觀的、個人因素基礎(chǔ)上的價值

B.用收益法評估投資價值時，凈收益的計算通常要扣除所得稅，而評估市場價值時通常不扣除所得稅

C.用收益法評估投資價值和市場價值時，其中的報酬率取值應(yīng)相同

D.用成本法評估投資價值和市場價值時，其中的利息取值可能不相同

E.投資價值的評估結(jié)果一般大于市場價值的評估結(jié)果

【答案】：AB

42、對于商業(yè)房地產(chǎn)來說，它看重的是（）。

A.繁華程度

B.安寧程度

C.交通條件

D.動力的取得

E.基礎(chǔ)設(shè)施條件