房地產(chǎn)企業(yè)工程全過程成本管理講義

地產(chǎn)成本資料QQ1446119784房地產(chǎn)開發(fā)全過程成本管理內(nèi)容目錄n

第一部分

如何理解房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理n

第二部分

如何開展成本目標(biāo)管理n

第三部分

如何構(gòu)建企業(yè)成本管理體系n

第四部分

成本管理的責(zé)任考核n

第五部分

建造成本的全過程控制要點(diǎn)地產(chǎn)成本資料QQ1446119784房地產(chǎn)開發(fā)全過程成本管理第一部分

如何理解房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理n

第一講

房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)多種成本管理角色特征n

第二講

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理價(jià)值觀n

第三講

房地產(chǎn)開發(fā)成本影響因素分析n

第四講

房地產(chǎn)企業(yè)成本構(gòu)成與管理方式地產(chǎn)成本資料QQ1446119784房地產(chǎn)開發(fā)全過程成本管理第一部分

如何理解房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理【第一講

房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)多種成本管理角色特征】n

房地產(chǎn)成本及成本管理與其他行業(yè)之區(qū)別n

房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)不同角色的成本管理n

房地產(chǎn)成本管理現(xiàn)狀與發(fā)展方向地產(chǎn)成本資料QQ1446119784房地產(chǎn)開發(fā)全過程成本管理?

房地產(chǎn)開發(fā)成本的行業(yè)特征------------?

房地產(chǎn)成本管理的行業(yè)特征--------]

由房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品及其開發(fā)過程決定，需要即全面系統(tǒng)、又具個(gè)性化的解決方案地產(chǎn)成本資料QQ1446119784房地產(chǎn)開發(fā)全過程成本管理n房地產(chǎn)行業(yè)中?

施工企業(yè)的確定與控制?

設(shè)計(jì)單位的確定與控制?

造價(jià)咨詢公司的確定與控制?

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的確定與控制地產(chǎn)成本資料QQ1446119784房地產(chǎn)開發(fā)全過程成本管理nn:n地產(chǎn)成本資料QQ1446119784房地產(chǎn)開發(fā)全過程成本管理房地產(chǎn)成本管理的現(xiàn)狀與發(fā)展型產(chǎn)品價(jià)值提升強(qiáng)調(diào)企業(yè)/團(tuán)隊(duì)的共同目標(biāo)面向公司利益，講求性價(jià)比發(fā)掘價(jià)值，創(chuàng)造價(jià)值型定額模式下，強(qiáng)調(diào)個(gè)人經(jīng)驗(yàn)追求算得快、算量準(zhǔn)定額熟、套價(jià)正確型強(qiáng)調(diào)不能突破目標(biāo)值成本管理水平n管理難度加大，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)要求高地產(chǎn)成本資料QQ1446119784房地產(chǎn)開發(fā)全過程成本管理第一部分

如何理解房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理【第二講

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理價(jià)值觀】n成本管理的意義n成本管理的目標(biāo)n提升價(jià)值的五種途徑地產(chǎn)成本資料QQ1446119784房地產(chǎn)開發(fā)全過程成本管理成本管理的意義n

房地產(chǎn)公司是企業(yè)，利潤(rùn)是企業(yè)用永恒目標(biāo)n

利潤(rùn)與成本的關(guān)系收入一定的情況下，成本越低，利潤(rùn)越大成本實(shí)質(zhì)上是企業(yè)的投入，低投入高產(chǎn)出是企業(yè)經(jīng)營(yíng)的原則；地產(chǎn)成本資料QQ1446119784房地產(chǎn)開發(fā)全過程成本管理成本管理的目標(biāo)n

成本管理的目標(biāo)是保證成本的支出獲得最有效的收益—---------------------------------------------成本控制不等于省錢,花得多會(huì)浪費(fèi)，花得少也會(huì)有浪費(fèi)，花多花少不是重點(diǎn)，花的有效才是關(guān)鍵；避免價(jià)值不匹配、不平衡造成的浪費(fèi)（怎么花錢的投資問題）地產(chǎn)成本資料QQ1446119784房地產(chǎn)開發(fā)全過程成本管理提升價(jià)值的五種途徑V=F/CV-value

,F-function

,C-cost,///n

C下降，F(xiàn)上升n

C不變，F(xiàn)上升n

C下降，F(xiàn)不變n

C小幅上升，F(xiàn)大幅上升n

C大幅下降，F(xiàn)小幅下降n

--具體選擇哪種途徑，與市場(chǎng)環(huán)境、公司經(jīng)營(yíng)理念、產(chǎn)品方針有關(guān)n

--價(jià)值的評(píng)估：有顯性的，有隱性的，有眼前的有長(zhǎng)遠(yuǎn)的，需要綜合平衡與決策n

（例外墻材料的選擇（香港），空調(diào)品牌的選擇，電梯速度的選擇）地產(chǎn)成本資料QQ1446119784房地產(chǎn)開發(fā)全過程成本管理第一部分

如何理解房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理【第三講

房地產(chǎn)開發(fā)成本影響因素分析】n

決定因素n

影響因素n

無效成本的原因分析及控制（案例）地產(chǎn)成本資料QQ1446119784房地產(chǎn)開發(fā)全過程成本管理成本的決定因素：§

外部因素--§

內(nèi)部因素--地產(chǎn)成本資料QQ1446119784房地產(chǎn)開發(fā)全過程成本管理成本的影響因素:§

經(jīng)營(yíng)方式§

管理方法§

技術(shù)能力§

組織與協(xié)調(diào)§

資源：資金，人員，供方§

其他諸多因素？地產(chǎn)成本資料QQ1446119784房地產(chǎn)開發(fā)全過程成本管理無效成本的管理§

無效成本的定義§

產(chǎn)生原因分類§

統(tǒng)計(jì)與分析§

責(zé)任分?jǐn)偂?/p>

改進(jìn)措施地產(chǎn)成本資料QQ1446119784房地產(chǎn)開發(fā)全過程成本管理第一部分

如何理解房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理【第四講

房地產(chǎn)企業(yè)成本構(gòu)成與管理方式】n全成本的概念n區(qū)分成本與造價(jià)n成本核算與管理方式地產(chǎn)成本資料QQ1446119784房地產(chǎn)開發(fā)全過程成本管理全成本的概念nnn=前期費(fèi)用+建安工程費(fèi)+室外及配套費(fèi)=土地費(fèi)用+建造成本+開發(fā)間接費(fèi)（即項(xiàng)目發(fā)展成本）=開發(fā)成本+期間費(fèi)（營(yíng)銷、財(cái)務(wù)和管理費(fèi)）地產(chǎn)成本資料QQ1446119784房地產(chǎn)開發(fā)全過程成本管理區(qū)分成本與造價(jià)成本：造價(jià)：時(shí)間與空間上的分布不同n

時(shí)間分布：n

空間體現(xiàn)：地產(chǎn)成本資料QQ1446119784房地產(chǎn)開發(fā)全過程成本管理開發(fā)各類型成本的核算與管理方式針對(duì)房地產(chǎn)各類開發(fā)成本特征采取相應(yīng)的核算方法與控制方式。土地類：按核算產(chǎn)品對(duì)象分?jǐn)偅刂颇玫氐臅r(shí)間與質(zhì)量設(shè)計(jì)類：按核算產(chǎn)品對(duì)象分?jǐn)偅瑯?biāo)準(zhǔn)控制，成果深度管理建造成本工程類：按產(chǎn)品核算，全過程作業(yè)管理與動(dòng)態(tài)控制（建造成本部分，目標(biāo)管理方法）營(yíng)銷類：年度預(yù)算管理，按期統(tǒng)計(jì)反饋管理類：年度預(yù)算管理，按期統(tǒng)計(jì)反饋財(cái)務(wù)類：按產(chǎn)品與按時(shí)間核算兩種方式綜合地產(chǎn)成本資料QQ1446119784房地產(chǎn)開發(fā)全過程成本管理財(cái)務(wù)與成本核算注意事項(xiàng)n1，統(tǒng)一科目：在多個(gè)部門的應(yīng)統(tǒng)一口徑,包括投資估算及經(jīng)濟(jì)測(cè)算、財(cái)務(wù)預(yù)算、成本部門等n2，統(tǒng)一的分?jǐn)偡绞剑菏孪让鞔_需分?jǐn)偟某杀炯胺謹(jǐn)偡绞?，不能輕易改變；n3，各類成本的統(tǒng)計(jì)、管理與財(cái)務(wù)核算口徑的對(duì)接21地產(chǎn)成本資料QQ1446119784房地產(chǎn)開發(fā)全過程成本管理開發(fā)成本的分?jǐn)偡绞絥1，土地費(fèi)用的分?jǐn)偡绞絥2，建造費(fèi)用的分?jǐn)偡绞絥3，開發(fā)間接費(fèi)的分?jǐn)偡绞?2地產(chǎn)成本資料QQ1446119784房地產(chǎn)開發(fā)全過程成本管理期間費(fèi)用的管理方式n1，營(yíng)銷費(fèi)的管理n2，管理費(fèi)的管理n3，財(cái)務(wù)費(fèi)的管理23地產(chǎn)成本資料QQ1446119784房地產(chǎn)開發(fā)全過程成本管理幾種容易混淆的費(fèi)用處理n1，幾個(gè)科目調(diào)整情況n2，處理方式及原因n3，注意事項(xiàng)24地產(chǎn)成本資料QQ1446119784房地產(chǎn)開發(fā)全過程成本管理第二部分

如何開展成本目標(biāo)管理n

第一講

成本目標(biāo)管理原理n

第二講

成本目標(biāo)的制定過程n

第三講

成本目標(biāo)分解的幾種途徑n

第四講

成本目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)手段地產(chǎn)成本資料QQ1446119784房地產(chǎn)開發(fā)全過程成本管理第二部分

如何開展成本目標(biāo)管理【第一講

成本目標(biāo)管理原理】n

成本目標(biāo)管理意義n

成本的合理確定n

成本的有效控制n

成本目標(biāo)管理過程地產(chǎn)成本資料QQ1446119784房地產(chǎn)開發(fā)全過程成本管理成本目標(biāo)管理的意義成本管理的基本要求：實(shí)現(xiàn)成本的與

；成本目標(biāo)管理的意義：通過成本目標(biāo)的制定和動(dòng)態(tài)管理，實(shí)現(xiàn)成本管理的基本要求地產(chǎn)成本資料QQ1446119784房地產(chǎn)開發(fā)全過程成本管理成本目標(biāo)管理作用n動(dòng)態(tài)掌握和控制項(xiàng)目總成本水平n保證每個(gè)項(xiàng)目的盈利指標(biāo)n實(shí)現(xiàn)公司的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)28地產(chǎn)成本資料QQ1446119784房地產(chǎn)開發(fā)全過程成本管理成本的合理確定確定是控制的前提和基礎(chǔ)，根據(jù)市場(chǎng)定價(jià)原則：§成本的確定依據(jù)：§成本確定的方法:§成本與產(chǎn)品的結(jié)合：地產(chǎn)成本資料QQ1446119784房地產(chǎn)開發(fā)全過程成本管理成本的有效控制有效控制—?jiǎng)討B(tài)監(jiān)控，做到隨時(shí)心中有數(shù)nnnn控制的概念：控制的要素（環(huán)節(jié)）：有效控制的前提：能動(dòng)的控制：地產(chǎn)成本資料QQ1446119784房地產(chǎn)開發(fā)全過程成本管理//體重控制（速度控制、成本控制、產(chǎn)品控制）地產(chǎn)成本資料QQ1446119784房地產(chǎn)開發(fā)全過程成本管理目標(biāo)管理過程示意圖地產(chǎn)成本資料QQ1446119784房地產(chǎn)開發(fā)全過程成本管理第二部分

如何開展成本目標(biāo)管理【第二講

成本目標(biāo)的制定過程】n

成本目標(biāo)制定原則n

目標(biāo)制定的時(shí)間及過程n

目標(biāo)體系的具體構(gòu)成與要求n

目標(biāo)的評(píng)審與確定地產(chǎn)成本資料QQ1446119784房地產(chǎn)開發(fā)全過程成本管理成本目標(biāo)制定原則1，目標(biāo)的內(nèi)涵：2，目標(biāo)的作用：3，目標(biāo)的范圍：地產(chǎn)成本資料QQ1446119784房地產(chǎn)開發(fā)全過程成本管理成本目標(biāo)的制定的時(shí)間及過程??地產(chǎn)成本資料QQ1446119784房地產(chǎn)開發(fā)全過程成本管理目標(biāo)制定的時(shí)間：n

目標(biāo)的雛形從立項(xiàng)時(shí)開始形成：n

策劃、設(shè)計(jì)階段進(jìn)行各階段的成本測(cè)算n

實(shí)施方案確定后，形成正式項(xiàng)目發(fā)展成本目標(biāo)n

施工圖完成后，可根據(jù)預(yù)算對(duì)目標(biāo)做調(diào)整地產(chǎn)成本資料QQ1446119784房地產(chǎn)開發(fā)全過程成本管理制定的過程：?

正向測(cè)算：?

測(cè)算依據(jù)－－成本與首先是由產(chǎn)品的定位與檔次決定的，因此成本目標(biāo)要在與產(chǎn)品目標(biāo)的互動(dòng)溝通中共同制定，在發(fā)包前的階段經(jīng)歷由粗到細(xì)的過程。一般的依據(jù)文件有：項(xiàng)目發(fā)展報(bào)告、策劃報(bào)告、各階段的設(shè)計(jì)文件和交樓標(biāo)準(zhǔn)；?

測(cè)算方式－－根據(jù)所掌握的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)和項(xiàng)目的特征，不一定是固定方式（如爛尾樓改造）；?

團(tuán)隊(duì)工作－－前期工作盡可能做細(xì)，促進(jìn)策劃、設(shè)計(jì)人員對(duì)產(chǎn)品的深入考慮，不要因?yàn)榻窈髸?huì)發(fā)生變化而不作預(yù)先設(shè)定。（工作重心前移）地產(chǎn)成本資料QQ1446119784房地產(chǎn)開發(fā)全過程成本管理制定的過程：?

反向倒逼：?

確定銷售價(jià)格水平；?

確定利潤(rùn)要求；?

反推計(jì)算成本水平?

正向、反向多次反復(fù)的過程，最終達(dá)到平衡地產(chǎn)成本資料QQ1446119784房地產(chǎn)開發(fā)全過程成本管理成本目標(biāo)體系的具體構(gòu)成：?

項(xiàng)目基本參數(shù)：?

建造標(biāo)準(zhǔn)：?

成本目標(biāo)計(jì)算：?

成本構(gòu)成匯總：?

成本目標(biāo)分解：?

輔助信息與數(shù)據(jù)：?

編制說明：地產(chǎn)成本資料QQ1446119784房地產(chǎn)開發(fā)全過程成本管理成本目標(biāo)的制定要求：?水平恰當(dāng)：?依據(jù)充分：?內(nèi)容具體明確：?量化計(jì)算：?推行標(biāo)準(zhǔn)化：?強(qiáng)調(diào)考核作用：地產(chǎn)成本資料QQ1446119784房地產(chǎn)開發(fā)全過程成本管理目標(biāo)的評(píng)審與確定：?

成本目標(biāo)需經(jīng)過相關(guān)部門的討論?

集團(tuán)的評(píng)審?

按權(quán)限審批?

正式發(fā)布，作為考核指標(biāo)之一地產(chǎn)成本資料QQ1446119784房地產(chǎn)開發(fā)全過程成本管理1.

編制說明、填表說明2.

項(xiàng)目概況－－規(guī)劃指標(biāo)3.

建造標(biāo)準(zhǔn)4.

各單體成本測(cè)算－－建安5.

公攤費(fèi)用測(cè)算－－前期，公建配套、室外及環(huán)境6.

跨期分?jǐn)?.

成本匯總表8.

銷售收入、回款9.

稅費(fèi)－－財(cái)務(wù)費(fèi)、所得稅、增值稅10.

利潤(rùn)測(cè)算－－利潤(rùn)及收益率11.

現(xiàn)金流量表42地產(chǎn)成本資料QQ1446119784房地產(chǎn)開發(fā)全過程成本管理第二部分

如何開展成本目標(biāo)管理【第三講

成本目標(biāo)分解的幾種途徑】n

按合約計(jì)劃分解n

按成本科目分解n

按管理責(zé)任分解n

按財(cái)務(wù)核算模型分解n

按現(xiàn)金流出時(shí)間分解地產(chǎn)成本資料QQ1446119784房地產(chǎn)開發(fā)全過程成本管理方式之一：按合同計(jì)劃分解；目的：?：甲方的分判與采購計(jì)劃?總目標(biāo)分解為每個(gè)合同項(xiàng)的目標(biāo)?：發(fā)展計(jì)劃完成后確定分解項(xiàng)及初步總目標(biāo)，設(shè)計(jì)階段完成各目標(biāo)值的確定，招標(biāo)簽約過程中調(diào)整（范圍調(diào)整）地產(chǎn)成本資料QQ1446119784房地產(chǎn)開發(fā)全過程成本管理方式之二：按工程實(shí)體分解；目的：?項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容（設(shè)計(jì)圖紙及說明）?總目標(biāo)分解為分部分項(xiàng)工程目標(biāo)；包括功能組件的劃分（專業(yè)與分項(xiàng)工程的劃分），可細(xì)到分棟分層分構(gòu)件；?概算或預(yù)算完成后分解，招標(biāo)簽約后及結(jié)算后對(duì)比分析地產(chǎn)成本資料QQ1446119784房地產(chǎn)開發(fā)全過程成本管理方式之三：按考核責(zé)任分解；目的：?部門或崗位成本管理總目標(biāo)分解為每個(gè)部職責(zé)及考核辦法?門或崗位的成本管理指標(biāo),

以及輔助管理的工作要求?發(fā)展計(jì)劃完成后即可確定責(zé)任，具體數(shù)據(jù)在預(yù)算調(diào)整后固定地產(chǎn)成本資料QQ1446119784房地產(chǎn)開發(fā)全過程成本管理方式之四：按財(cái)務(wù)核算模型分解；目的：?根據(jù)有關(guān)法規(guī)與制度確定的財(cái)務(wù)確定的核算對(duì)象劃分方式；總目標(biāo)分解為每種產(chǎn)品、每個(gè)不同的核算對(duì)象的成本核算原則公司應(yīng)有統(tǒng)??一規(guī)定，對(duì)每個(gè)項(xiàng)目具體核算方式應(yīng)在目標(biāo)編制前確定。地產(chǎn)成本資料QQ1446119784房地產(chǎn)開發(fā)全過程成本管理方式之五：按先進(jìn)流出時(shí)間分解；目的：?根據(jù)工程進(jìn)度與支付項(xiàng)目總成本目標(biāo)分解方式方式；?為每年、季度、月度的支付金額?項(xiàng)目開發(fā)過程中滾動(dòng)編制從粗到細(xì)。地產(chǎn)成本資料QQ1446119784房地產(chǎn)開發(fā)全過程成本管理第二部分

如何開展成本目標(biāo)管理【第四講

成本目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)手段】n

成本目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)要點(diǎn)n

動(dòng)態(tài)成本的概念與構(gòu)成n

動(dòng)態(tài)成本的反饋機(jī)制n

有關(guān)工具軟件的應(yīng)用地產(chǎn)成本資料QQ1446119784房地產(chǎn)開發(fā)全過程成本管理成本目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)要點(diǎn)n控制產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)，落實(shí)到設(shè)計(jì)、選型與合約中：在設(shè)計(jì)和合約中體現(xiàn)甲方的意圖，保證設(shè)計(jì)和施工的成果不會(huì)出現(xiàn)定位和檔次上的偏差；產(chǎn)品的實(shí)現(xiàn)導(dǎo)致目標(biāo)的落實(shí)，使預(yù)測(cè)成本分塊、分步變?yōu)閷?shí)際成本；地產(chǎn)成本資料QQ1446119784房地產(chǎn)開發(fā)全過程成本管理成本目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)要點(diǎn)n技術(shù)經(jīng)濟(jì)相結(jié)合的手段保證目標(biāo)實(shí)現(xiàn)n加強(qiáng)作業(yè)過程控制n實(shí)行動(dòng)態(tài)監(jiān)控，建立預(yù)警機(jī)制、預(yù)測(cè)可能變化n偏差調(diào)整與內(nèi)部平衡n過程與結(jié)果的全面考核地產(chǎn)成本資料QQ1446119784房地產(chǎn)開發(fā)全過程成本管理?

動(dòng)態(tài)成本的概念：項(xiàng)目實(shí)施過程中各個(gè)時(shí)期（隨時(shí)）測(cè)算的對(duì)最終實(shí)際成本的預(yù)期?

動(dòng)態(tài)成本的公式動(dòng)態(tài)成本

=已發(fā)生成本

+待發(fā)生成本52地產(chǎn)成本資料QQ1446119784房地產(chǎn)開發(fā)全過程成本管理每個(gè)合同對(duì)應(yīng)的動(dòng)態(tài)成本?

合同簽約前?

合同結(jié)算后?

合同簽約后結(jié)算前?

項(xiàng)目總目標(biāo)＝?

項(xiàng)目總動(dòng)態(tài)＝53地產(chǎn)成本資料QQ1446119784房地產(chǎn)開發(fā)全過程成本管理各項(xiàng)動(dòng)態(tài)成本的反饋機(jī)制－－實(shí)時(shí)錄入，月報(bào)匯總；包括數(shù)據(jù)：?

合同結(jié)算價(jià)?

合同簽約價(jià)?

變更簽證費(fèi)?

結(jié)算調(diào)整預(yù)測(cè)54?

非合同性支出費(fèi)用（預(yù)計(jì)、付款時(shí)統(tǒng)計(jì)）地產(chǎn)成本資料QQ1446119784房地產(chǎn)開發(fā)全過程成本管理輔助工具與軟件?

用工具軟件：EXCEL，AEECSS等，形成固定的表格模版；?

管理軟件：通用、定制

（如萬科、金地、招商）如何選擇?

根據(jù)公司的管理現(xiàn)狀和需要?

區(qū)分管理類軟件和信息類軟件?

結(jié)合具體業(yè)務(wù)流程和管理特征?

盡可能集成，防止重復(fù)勞動(dòng)地產(chǎn)成本資料QQ1446119784房地產(chǎn)開發(fā)全過程成本管理例：成本月報(bào)的編制內(nèi)容與模板?

成本數(shù)據(jù)?

統(tǒng)計(jì)指標(biāo)?

管理情況地產(chǎn)成本資料QQ1446119784房地產(chǎn)開發(fā)全過程成本管理成本目標(biāo)管理小結(jié)：n

1，成本目標(biāo)管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)n

事前有目標(biāo)：項(xiàng)目總成本目標(biāo)及分解n

事中有監(jiān)控：月報(bào)表n

事后有分析：后評(píng)估報(bào)告n

目標(biāo)管理兩階段：招標(biāo)前產(chǎn)品控制為主，招標(biāo)后以動(dòng)態(tài)監(jiān)控為主；n

2，如何著手開展目標(biāo)管理–

建立科目，結(jié)合合同策劃；–

制定目標(biāo)：方案、擴(kuò)初、施工圖階段–

每月專人負(fù)責(zé)統(tǒng)計(jì)成本變更（針對(duì)每個(gè)合同）–

出成本月報(bào)，數(shù)據(jù)及分析、建議–

對(duì)數(shù)據(jù)的及時(shí)性進(jìn)行考核要求地產(chǎn)成本資料QQ1446119784房地產(chǎn)開發(fā)全過程成本管理第三部分

如何構(gòu)建成本管理體系n

第一講

成本管理體系的構(gòu)成n

第二講

成本管理部門定位與人才策略n

第三講

集團(tuán)對(duì)分公司如何進(jìn)行成本管控n

第四講

企業(yè)成本優(yōu)勢(shì)的建立與實(shí)施策略地產(chǎn)成本資料QQ1446119784房地產(chǎn)開發(fā)全過程成本管理第三部分

如何構(gòu)建成本管理體系【第一講

成本管理體系的構(gòu)成】n

成本管理體系的目標(biāo)與構(gòu)成n

成本管理基礎(chǔ)體系n

核心管理方法體系n

項(xiàng)目成本控制體系n

體系建立的過程與要求地產(chǎn)成本資料QQ1446119784房地產(chǎn)開發(fā)全過程成本管理成本管理體系的建立目標(biāo)實(shí)現(xiàn)全方位的成本管理具體體現(xiàn)在:1.全員成本管理責(zé)任2.全成本的管理目標(biāo)3.全過程各開發(fā)業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)的成本控制地產(chǎn)成本資料QQ1446119784房地產(chǎn)開發(fā)全過程成本管理成本管理體系的構(gòu)成三個(gè)層面的管理體系:1.成本管理基礎(chǔ)體系：2.核心管理方法體系：3.項(xiàng)目成本控制體系：地產(chǎn)成本資料QQ1446119784房地產(chǎn)開發(fā)全過程成本管理成本管理基礎(chǔ)體系n

組織管理子系統(tǒng)n

業(yè)務(wù)管理子系統(tǒng)地產(chǎn)成本資料QQ1446119784房地產(chǎn)開發(fā)全過程成本管理組織管理子系統(tǒng)的三項(xiàng)內(nèi)容n組織架構(gòu)：n職責(zé)劃分：n權(quán)限分配：地產(chǎn)成本資料QQ1446119784房地產(chǎn)開發(fā)全過程成本管理業(yè)務(wù)管理子系統(tǒng)的三項(xiàng)內(nèi)容n

管理制度與業(yè)務(wù)流程n

業(yè)務(wù)規(guī)范與成果標(biāo)準(zhǔn)n

參考數(shù)據(jù)與信息地產(chǎn)成本資料QQ1446119784房地產(chǎn)開發(fā)全過程成本管理核心管理方法體系n

目標(biāo)管理：信息系統(tǒng)n

責(zé)任管理：績(jī)效考核地產(chǎn)成本資料QQ1446119784房地產(chǎn)開發(fā)全過程成本管理項(xiàng)目成本控制體系：全過程動(dòng)態(tài)控制結(jié)合各項(xiàng)目開發(fā)和經(jīng)營(yíng)的目標(biāo)，把基礎(chǔ)管理體系（制度與標(biāo)準(zhǔn)）及核心管理方法（目標(biāo)與責(zé)任）運(yùn)用到具體項(xiàng)目中地產(chǎn)成本資料QQ1446119784房地產(chǎn)開發(fā)全過程成本管理成本管理體系的建立過程1.

建立一套系統(tǒng)的、適用的成本管理體系2.

制定成本管理體系的操作流程，保證體系的落實(shí)3.

使公司成本管理及相關(guān)部門人員理解并熟悉體系運(yùn)行方法，掌握有關(guān)文檔、表格、軟件等基本工具4.

將成本管理體系應(yīng)用到公司的房地產(chǎn)項(xiàng)目中5.

通過考核確保體系能夠得到持續(xù)有效的執(zhí)行地產(chǎn)成本資料QQ1446119784房地產(chǎn)開發(fā)全過程成本管理管理體系建立的要求?系統(tǒng)?規(guī)范化化?高效性?能動(dòng)性?適應(yīng)性地產(chǎn)成本資料QQ1446119784房地產(chǎn)開發(fā)全過程成本管理n

結(jié)合公司特征與發(fā)展階段建立成本管理體系n

公司性質(zhì)?n

管理定位?n

公司規(guī)模?n

發(fā)展階段?地產(chǎn)成本資料QQ1446119784房地產(chǎn)開發(fā)全過程成本管理逐步深入的建立方式:第一階段，業(yè)務(wù)與管理關(guān)系的清晰化；第二階段，操作流程的規(guī)范化；第三階段，過程及結(jié)果的標(biāo)準(zhǔn)化，量化衡量指標(biāo)；地產(chǎn)成本資料QQ1446119784房地產(chǎn)開發(fā)全過程成本管理第三部分

如何構(gòu)建成本管理體系【第二講

成本管理部門定位與人才策略】n

容易交叉與混淆的部門關(guān)系n

成本管理部門定位與具體職責(zé)n

成本管理工作思路n

成本管理人才要求與培養(yǎng)途徑地產(chǎn)成本資料QQ1446119784房地產(chǎn)開發(fā)全過程成本管理容易交叉與混淆的部門關(guān)系n成本＋財(cái)務(wù)n成本＋合約n合約＋工程地產(chǎn)成本資料QQ1446119784房地產(chǎn)開發(fā)全過程成本管理成本管理部門定位與職責(zé)成本管理職責(zé)合約管理職責(zé)1.

成本目標(biāo)管理:成本的前期測(cè)1.供方管理：考察、評(píng)估、算、目標(biāo)制定、成本動(dòng)態(tài)監(jiān)

建庫并選用項(xiàng)目所需的合控、成本分析與后評(píng)估

；

作單位及材料設(shè)備；2.

工程預(yù)結(jié)算管理：自行編制

2.

采購及招標(biāo)管理：工程、、審核工程量積造價(jià)文件，

材料設(shè)備、設(shè)計(jì)、營(yíng)銷方對(duì)咨詢公司服務(wù)進(jìn)行跟蹤管

面的招標(biāo)組織，定標(biāo)的、理；定單位、定價(jià)格；3.

現(xiàn)場(chǎng)成本控制：變更的造價(jià)

3.

合同管理：合同的簽訂、計(jì)算、現(xiàn)場(chǎng)工程量測(cè)定、零

變更及追加、付款及結(jié)算星工程或材料采購的委托和

手續(xù)辦理；簽證；地產(chǎn)成本資料QQ1446119784房地產(chǎn)開發(fā)全過程成本管理成本管理部門的定位nnn地產(chǎn)成本資料QQ1446119784房地產(chǎn)開發(fā)全過程成本管理房地產(chǎn)公司成本管理工作思路--也是體系建立的指導(dǎo)思想1，三個(gè)層次：2，三大主題：3，兩條管理原則：地產(chǎn)成本資料QQ1446119784房地產(chǎn)開發(fā)全過程成本管理房地產(chǎn)公司成本管理人員的要求n專業(yè)能力：n綜合能力：n工作重點(diǎn)：n核心職責(zé)：地產(chǎn)成本資料QQ1446119784房地產(chǎn)開發(fā)全過程成本管理成本管理人員的培養(yǎng)途徑n打好專業(yè)經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)：n綜合管理能力培養(yǎng)：地產(chǎn)成本資料QQ1446119784房地產(chǎn)開發(fā)全過程成本管理第三部分

如何構(gòu)建成本管理體系【第三講

集團(tuán)對(duì)分公司如何進(jìn)行成本管控】n集團(tuán)管控的一般模式n集團(tuán)成本管理的不同模式n相關(guān)業(yè)務(wù)授權(quán)方法地產(chǎn)成本資料QQ1446119784房地產(chǎn)開發(fā)全過程成本管理集團(tuán)管控的一般模式n三種形式n運(yùn)營(yíng)管控：組織與項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的環(huán)節(jié)n戰(zhàn)略管控：主要資源：人、財(cái)、項(xiàng)目n財(cái)務(wù)管控

：投資與財(cái)務(wù)?

如何確立?

形成過程：項(xiàng)目—公司—區(qū)域—集團(tuán)?

授權(quán)程度：先集權(quán)、后放權(quán)?

取決因素：區(qū)域性與管理能力，效率與控制力地產(chǎn)成本資料QQ1446119784房地產(chǎn)開發(fā)全過程成本管理相關(guān)業(yè)務(wù)授權(quán)方法–

成本類事項(xiàng):1.

目標(biāo)管理2.

造價(jià)管理3.

變更及簽證管理4.

結(jié)算及支付管理–

合約類事項(xiàng):1.

采購方式與計(jì)劃管理2.

供方資格管理3.

招標(biāo)定標(biāo)管理4.

合約的簽訂及變更地產(chǎn)成本資料QQ1446119784房地產(chǎn)開發(fā)全過程成本管理第三部分

如何構(gòu)建成本管理體系【第四講

企業(yè)成本優(yōu)勢(shì)的建立與實(shí)施策略】n成本優(yōu)勢(shì)構(gòu)成n標(biāo)竿企業(yè)介紹n對(duì)比分析地產(chǎn)成本資料QQ1446119784房地產(chǎn)開發(fā)全過程成本管理成本優(yōu)勢(shì)的構(gòu)成–規(guī)模經(jīng)濟(jì):–專業(yè)能力:策劃/設(shè)計(jì)/工程/采購/成本–管理機(jī)制:規(guī)范/高效–資源擁有:土地/資金/人才/供方/社會(huì)資源/–……地產(chǎn)成本資料QQ1446119784房地產(chǎn)開發(fā)全過程成本管理標(biāo)竿企業(yè)介紹–案例1:1.規(guī)模經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)2.創(chuàng)新技術(shù)優(yōu)勢(shì)3.成本系統(tǒng)性管理優(yōu)勢(shì)–案例2:1.供應(yīng)鏈優(yōu)勢(shì)2.工程管理優(yōu)勢(shì)3.人才管理優(yōu)勢(shì)地產(chǎn)成本資料QQ1446119784房地產(chǎn)開發(fā)全過程成本管理案例三n1，產(chǎn)業(yè)鏈整合n2，戰(zhàn)略明確n3，產(chǎn)品定位清晰n4，規(guī)模優(yōu)勢(shì)明顯地產(chǎn)成本資料QQ1446119784房地產(chǎn)開發(fā)全過程成本管理對(duì)比分析研討:自身企業(yè)與標(biāo)竿企業(yè)對(duì)比1.

注意發(fā)展階段不同之差異2.

注意企業(yè)性質(zhì)不同之差異3.

產(chǎn)品與開發(fā)經(jīng)營(yíng)模式不同之差異地產(chǎn)成本資料QQ1446119784房地產(chǎn)開發(fā)全過程成本管理第四部分

成本管理的責(zé)任考核n第一講

如何開展全員成本責(zé)任管理n第二講

成本責(zé)任的績(jī)效考核實(shí)施方法地產(chǎn)成本資料QQ1446119784房地產(chǎn)開發(fā)全過程成本管理第四部分

成本管理的責(zé)任考核【第一講

如何開展全員成本責(zé)任管理】n

成本責(zé)任產(chǎn)生的機(jī)理n

成本管理責(zé)任劃分原則n

成本責(zé)任體系的構(gòu)成n

成本管理責(zé)任的體現(xiàn)地產(chǎn)成本資料QQ1446119784房地產(chǎn)開發(fā)全過程成本管理成本責(zé)任產(chǎn)生的機(jī)理–房地產(chǎn)業(yè)務(wù)操作過程是很強(qiáng)的專業(yè)合作過程，構(gòu)成了房地產(chǎn)成本–房地產(chǎn)成本管理效果依賴于–房地產(chǎn)成本管理依賴于；；地產(chǎn)成本資料QQ1446119784房地產(chǎn)開發(fā)全過程成本管理成本責(zé)任的主體n所有與產(chǎn)品開發(fā)、制造相關(guān)的部門，都負(fù)有成本管理的責(zé)任，都必須具有成本意識(shí)nn地產(chǎn)成本資料QQ1446119784房地產(chǎn)開發(fā)全過程成本管理成本管理責(zé)任劃分原則?

集團(tuán)與分公司：集團(tuán)成本管理部門對(duì)下屬公司的成本管理負(fù)有關(guān)聯(lián)管理責(zé)任。?

分公司各業(yè)務(wù)部門之間：應(yīng)遵循責(zé)權(quán)對(duì)應(yīng)的原則，即分配到成本責(zé)任的部門，要具備承諾和直接影響該成本的能力。地產(chǎn)成本資料QQ1446119784房地產(chǎn)開發(fā)全過程成本管理成本責(zé)任體系的構(gòu)成?

責(zé)任范圍：?

責(zé)任主體：?

配合部門：?

評(píng)價(jià)部門：地產(chǎn)成本資料QQ1446119784房地產(chǎn)開發(fā)全過程成本管理成本管理責(zé)任的體現(xiàn)–

各項(xiàng)成本管理責(zé)任必須體現(xiàn)到對(duì)各業(yè)務(wù)工作過程和成果的具體要求，包括：1.

相關(guān)工作事項(xiàng)要求2.

工作時(shí)間要求3.

工作深度要求4.

相關(guān)技術(shù)參數(shù)與指標(biāo)要求5.

成本數(shù)據(jù)結(jié)果要求6.

……地產(chǎn)成本資料QQ1446119784房地產(chǎn)開發(fā)全過程成本管理第四部分

成本管理的責(zé)任考核【第二講

成本責(zé)任的績(jī)效考核實(shí)施方法】n成本管理職責(zé)履行的評(píng)估模型n成本責(zé)任考核實(shí)施的方法n主要常見問題地產(chǎn)成本資料QQ1446119784房地產(chǎn)開發(fā)全過程成本管理建立成本管理職責(zé)履行的評(píng)估模型?

考核指標(biāo)的設(shè)立：?

明確各項(xiàng)指標(biāo)的計(jì)算公式或統(tǒng)計(jì)方法?

設(shè)定評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)：?

確定考核成績(jī)：地產(chǎn)成本資料QQ1446119784房地產(chǎn)開發(fā)全過程成本管理成本責(zé)任的考核實(shí)施?

動(dòng)態(tài)反饋：?

考核的實(shí)施：?

考核的結(jié)果：?

考核結(jié)果的兌現(xiàn)方式：地產(chǎn)成本資料QQ1446119784房地產(chǎn)開發(fā)全過程成本管理考核中常見問題n

責(zé)任難以分清：共同承擔(dān)，比例分?jǐn)偅籲

指標(biāo)無法量化：采用統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)；n

考核結(jié)果達(dá)不成共識(shí)：設(shè)立權(quán)威機(jī)構(gòu)地產(chǎn)成本資料QQ1446119784房地產(chǎn)開發(fā)全過程成本管理第五部分

建造成本的全過程控制要點(diǎn)n

控制重點(diǎn)與原則概述n

第一講

立項(xiàng)及策劃階段成本管理n

第二講

設(shè)計(jì)階段的成本管理n

第三講

發(fā)包階段的成本管理n

第四講

施工階段的成本管理n

第五講

銷售階段的成本管理n

第六講

竣工結(jié)算及維護(hù)階段的成本管理地產(chǎn)成本資料QQ1446119784房地產(chǎn)開發(fā)全過程成本管理第五部分

建造成本的全過程控制要點(diǎn)【控制重點(diǎn)概述】n控制的重點(diǎn)對(duì)象n控制的重點(diǎn)階段n不同階段的控制方式地產(chǎn)成本資料QQ1446119784房地產(chǎn)開發(fā)全過程成本管理項(xiàng)目開發(fā)成本控制重點(diǎn)對(duì)象通過對(duì)房地產(chǎn)各類重點(diǎn)成本進(jìn)行控制，實(shí)現(xiàn)降低成本、提高控制效率的目的。????地產(chǎn)成本資料QQ1446119784房地產(chǎn)開發(fā)全過程成本管理控制的重點(diǎn)階段“70%的成本由設(shè)計(jì)階段確定”？判別：?

成本的----階段?

成本的----階段?

成本的----階段地產(chǎn)成本資料QQ1446119784房地產(chǎn)開發(fā)全過程成本管理1，全過程控制的階段n

立項(xiàng)\策劃\設(shè)計(jì)n

發(fā)包\施工\竣工\維護(hù)2，對(duì)應(yīng)成本實(shí)現(xiàn)過程---由虛到實(shí)n

虛擬：估、概、預(yù)算n

現(xiàn)實(shí)：合同價(jià)、付款、結(jié)算價(jià)注意：成本從虛到實(shí)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)就是發(fā)包;地產(chǎn)成本資料QQ1446119784房地產(chǎn)開發(fā)全過程成本管理第五部分

建造成本的全過程控制要點(diǎn)【第一講

立項(xiàng)及策劃階段的成本管理】n

立項(xiàng)階段：事前籌劃與深入調(diào)研n

策劃階段：產(chǎn)品合理定位地產(chǎn)成本資料QQ1446119784房地產(chǎn)開發(fā)全過程成本管理立項(xiàng)階段的成本控制主要工作：土地籌劃，市場(chǎng)調(diào)研，成本估算，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)性評(píng)價(jià)控制要求：全面深入了解地塊和市場(chǎng)情況，合理確定估算基礎(chǔ)；控制重點(diǎn)：地質(zhì)狀況，地下地上管線；市政接口的位置；紅線內(nèi)拆遷的費(fèi)用；周邊規(guī)劃及規(guī)劃指標(biāo)的確定；政府壟斷情況，地區(qū)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)工作文件：《調(diào)研報(bào)告》《新項(xiàng)目發(fā)展成本估算》《可行性研究報(bào)告》地產(chǎn)成本資料QQ1446119784房地產(chǎn)開發(fā)全過程成本管理例：某地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)項(xiàng)目評(píng)價(jià)的重要指標(biāo)n

核心指標(biāo)：n

參考指標(biāo)：n

數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)104地產(chǎn)成本資料QQ1446119784房地產(chǎn)開發(fā)全過程成本管理策劃階段成本控制主要工作：確定項(xiàng)目定位，制定產(chǎn)品目標(biāo)與發(fā)展計(jì)劃控制要求：準(zhǔn)確定位目標(biāo)市場(chǎng)，選擇性價(jià)比最好的產(chǎn)品控制重點(diǎn)：產(chǎn)品檔次（符合地塊價(jià)值），配套標(biāo)準(zhǔn)，戶型，層高及總高，停車方式，特殊要求工作文件：《項(xiàng)目建議書》或《策劃定位報(bào)告》《項(xiàng)目發(fā)展成本測(cè)算》《項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃》地產(chǎn)成本資料QQ1446119784房地產(chǎn)開發(fā)全過程成本管理第五部分

建造成本的全過程控制要點(diǎn)【第二講

設(shè)計(jì)階段的成本管理】n

設(shè)計(jì)單位的選擇與設(shè)計(jì)費(fèi)的控制n

設(shè)計(jì)管理工作重點(diǎn)n

方案階段：設(shè)計(jì)優(yōu)化的過程與重點(diǎn)n

初步設(shè)計(jì)：部品研究與選材用料n

施工圖設(shè)計(jì)：限額設(shè)計(jì)的實(shí)施地產(chǎn)成本資料QQ1446119784房地產(chǎn)開發(fā)全過程成本管理設(shè)計(jì)單位的選擇n

檔次與產(chǎn)品位定匹配n

同類經(jīng)驗(yàn)豐富n

主創(chuàng)人員與團(tuán)隊(duì)n

檔期的保證n

設(shè)計(jì)周期與深度n

各階段的配合要求，與甲方及其他單位設(shè)計(jì)費(fèi)的控制?

成本目標(biāo)管理內(nèi)容之一，進(jìn)行必要的分?jǐn)?

不同檔次不同標(biāo)準(zhǔn)?

簽訂戰(zhàn)略協(xié)議，實(shí)現(xiàn)規(guī)模優(yōu)勢(shì)?

限額設(shè)計(jì)的專項(xiàng)獎(jiǎng)罰，保證設(shè)計(jì)優(yōu)化?

零星費(fèi)用的處理地產(chǎn)成本資料QQ1446119784房地產(chǎn)開發(fā)全過程成本管理設(shè)計(jì)管理工作重點(diǎn)n

產(chǎn)品設(shè)計(jì)n

合約履行與管理n

保持定位與經(jīng)營(yíng)意圖的實(shí)現(xiàn)n

設(shè)計(jì)單位的管理n

設(shè)計(jì)質(zhì)量控制n

設(shè)計(jì)進(jìn)度的控制n

與采購要求與市場(chǎng)的結(jié)合n

與現(xiàn)場(chǎng)問題的解決地產(chǎn)成本資料QQ1446119784房地產(chǎn)開發(fā)全過程成本管理設(shè)計(jì)階段成本控制－－方案設(shè)計(jì)主要工作：設(shè)計(jì)單位選擇，方案優(yōu)化，制定成本目標(biāo)（結(jié)合建造標(biāo)準(zhǔn)），制定出圖計(jì)劃（結(jié)合合約規(guī)劃）；控制要求：符合項(xiàng)目定位，經(jīng)濟(jì)合理性最大，制定相應(yīng)成本目標(biāo)控制重點(diǎn)：設(shè)計(jì)質(zhì)量及深度；設(shè)計(jì)周期；產(chǎn)品技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)；優(yōu)化內(nèi)容：標(biāo)高確定，結(jié)構(gòu)形式，基礎(chǔ)形式，特殊設(shè)備和功能要求工作文件：《設(shè)計(jì)任務(wù)書》及《限額設(shè)計(jì)指引》《成本目標(biāo)》

《出圖計(jì)劃》地產(chǎn)成本資料QQ1446119784房地產(chǎn)開發(fā)全過程成本管理設(shè)計(jì)階段成本控制－－擴(kuò)初設(shè)計(jì)主要工作：材料設(shè)備選型

，編制部品控制計(jì)劃控制要求：選型合理，檔次符合，技術(shù)成熟，市場(chǎng)占有率較高控制重點(diǎn)：電梯，空調(diào)，門窗，欄桿，裝修材料，園建綠化，智能化，消防，防水保溫材料，新材料工作文件：《材料設(shè)備選用意見》、《部品控制計(jì)劃》地產(chǎn)成本資料QQ1446119784房地產(chǎn)開發(fā)全過程成本管理設(shè)計(jì)階段成本控制－－施工圖設(shè)計(jì)主要工作：編制施工圖預(yù)算，調(diào)整目標(biāo)；落實(shí)限額設(shè)計(jì)；第一次圖紙會(huì)審控制要求：圖紙的質(zhì)量和時(shí)間保證；預(yù)算的的準(zhǔn)確性和分析深度；控制重點(diǎn)：限額：鋼筋，砼，外墻，門窗，裝修，管線用量指標(biāo)；錯(cuò)漏碰缺；工作文件：《限額設(shè)計(jì)合同條件》《圖紙會(huì)審紀(jì)要》《施工圖預(yù)算》及《成本目標(biāo)調(diào)整報(bào)告》地產(chǎn)成本資料QQ1446119784房地產(chǎn)開發(fā)全過程成本管理第五部分

建造成本的全過程控制要點(diǎn)【第三講

發(fā)包階段的成本管理】n

發(fā)包的方式與選擇n

供方資源管理的前提n

技術(shù)管理的保障n

招標(biāo)及簽約過程與控制要點(diǎn)n

戰(zhàn)略采購簡(jiǎn)介地產(chǎn)成本資料QQ1446119784房地產(chǎn)開發(fā)全過程成本管理1，發(fā)包的方式與選擇n

方式：n

直接委托、招標(biāo)；n

邀請(qǐng)招標(biāo)、公開招標(biāo)；n

單項(xiàng)招標(biāo)，戰(zhàn)略或區(qū)域性采購招標(biāo)；n

選取因素n

公司的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，內(nèi)部與外部n

對(duì)資源的掌握程度n

對(duì)市場(chǎng)的了解程度—包括技術(shù)與供方地產(chǎn)成本資料QQ1446119784房地產(chǎn)開發(fā)全過程成本管理n

不招標(biāo)的幾種情況n

戰(zhàn)略合作n

壟斷市場(chǎng)n

零星工程n

緊急工程n

價(jià)格把握—類似經(jīng)驗(yàn)可靠n

---情況認(rèn)定與審批權(quán)限地產(chǎn)成本資料QQ1446119784房地產(chǎn)開發(fā)全過程成本管理建議的招標(biāo)與合約模式?

招標(biāo)方式：?

計(jì)價(jià)方式：?

定標(biāo)原則：?

合約模式：地產(chǎn)成本資料QQ1446119784房地產(chǎn)開發(fā)全過程成本管理2，供方資源管理的前提?

統(tǒng)一的分類管理、建立供方數(shù)據(jù)庫?

投入相應(yīng)的人力與精力?

摸清市場(chǎng)，有的放矢的引進(jìn)?

維護(hù)已有合作，保持長(zhǎng)期穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)?

規(guī)范管理流程，防范風(fēng)險(xiǎn)地產(chǎn)成本資料QQ1446119784房地產(chǎn)開發(fā)全過程成本管理?

考察與調(diào)研：市場(chǎng)份額、產(chǎn)品品牌與品質(zhì)、技術(shù)水平、價(jià)格?

評(píng)估與篩選：確定等級(jí)，酌情使用?

溝通與交流：全方位的深入溝通了解，相互的?

培訓(xùn)與指導(dǎo)：技術(shù)、管理、配合要求地產(chǎn)成本資料QQ1446119784房地產(chǎn)開發(fā)全過程成本管理評(píng)估進(jìn)行的時(shí)間對(duì)于工程合同：n

在合同工期小于一年時(shí)，在工程結(jié)算時(shí)評(píng)審；n

合同工期超過一年時(shí)，在每年末及工程結(jié)算時(shí)評(píng)審。對(duì)于供貨合同：n

當(dāng)供貨期小于六個(gè)月時(shí)，則在供貨期結(jié)束時(shí)評(píng)審；n

供貨期大于六個(gè)月時(shí)，則每半年末及供貨結(jié)算時(shí)評(píng)審；n

是否升級(jí)為優(yōu)秀供應(yīng)商僅在質(zhì)量保修階段結(jié)束后評(píng)定○地產(chǎn)成本資料QQ1446119784房地產(chǎn)開發(fā)全過程成本管理3，招標(biāo)的技術(shù)管理技術(shù)管理平臺(tái)?

技術(shù)部門的配備?

技術(shù)與市場(chǎng)的結(jié)合?

技術(shù)與產(chǎn)品的結(jié)合?

技術(shù)與經(jīng)濟(jì)的結(jié)合地產(chǎn)成本資料QQ1446119784房地產(chǎn)開發(fā)全過程成本管理?

技術(shù)管理的標(biāo)準(zhǔn)?

基于----的----標(biāo)準(zhǔn)?

基于----的----標(biāo)準(zhǔn)?

基于----的----標(biāo)準(zhǔn)地產(chǎn)成本資料QQ1446119784房地產(chǎn)開發(fā)全過程成本管理?

技術(shù)市場(chǎng)調(diào)研內(nèi)容1.

基本原理與理論2.

歷史沿革3.

當(dāng)前主流發(fā)展趨勢(shì)：市場(chǎng)占有4.

應(yīng)用狀況及檔次：業(yè)績(jī)5.

主要品牌與廠商6.

各自特征與優(yōu)缺點(diǎn)7.

價(jià)格與重要參數(shù)指標(biāo)8.

選用建議及注意事項(xiàng)地產(chǎn)成本資料QQ1446119784房地產(chǎn)開發(fā)全過程成本管理4，招標(biāo)及簽約過程與控制要點(diǎn)n

幾個(gè)階段的劃分n

招標(biāo)準(zhǔn)備階段n

發(fā)標(biāo)階段n

投標(biāo)階段n

評(píng)定標(biāo)階段n

授標(biāo)與簽約階段n

后續(xù)工作地產(chǎn)成本資料QQ1446119784房地產(chǎn)開發(fā)全過程成本管理?明確組織與人員?編制招標(biāo)/發(fā)包計(jì)劃?供應(yīng)商考察與資格預(yù)審?召開標(biāo)前會(huì)議?編寫招標(biāo)文件（合同條件）地產(chǎn)成本資料QQ1446119784房地產(chǎn)開發(fā)全過程成本管理?信息公布?報(bào)名?收取保證金,資料押金?發(fā)放招標(biāo)資料?現(xiàn)場(chǎng)踏勘地?答疑與補(bǔ)充招標(biāo)文件地產(chǎn)成本資料QQ1446119784房地產(chǎn)開發(fā)全過程成本管理?回標(biāo)?開標(biāo)分開或合并公開或內(nèi)部做好開標(biāo)記錄及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題地產(chǎn)成本資料QQ1446119784房地產(chǎn)開發(fā)全過程成本管理?評(píng)標(biāo)?澄清?定標(biāo)?發(fā)中標(biāo)通知?退還保證金,資料押金地產(chǎn)成本資料QQ1446119784房地產(chǎn)開發(fā)全過程成本管理?合約細(xì)節(jié)談判?簽定合約?保證手續(xù)地產(chǎn)成本資料QQ1446119784房地產(chǎn)開發(fā)全過程成本管理?預(yù)付款項(xiàng)?合同交底：?樣板移交?資料歸檔?數(shù)據(jù)錄入地產(chǎn)成本資料QQ1446119784房地產(chǎn)開發(fā)全過程成本管理?

原則：?

招投標(biāo)文件的收集與保存方法（包括電子文檔）?

資料清單目錄與樣式地產(chǎn)成本資料QQ1446119784房地產(chǎn)開發(fā)全過程成本管理案例:

招標(biāo)資料在日后履約與結(jié)算中的作用?

基礎(chǔ)換填?

配電箱?

按平米包干的含鋼量及預(yù)算造價(jià)地產(chǎn)成本資料QQ1446119784房地產(chǎn)開發(fā)全過程成本管理?

范圍與責(zé)任：工作內(nèi)容與工作深度?

進(jìn)度要求：總體及節(jié)點(diǎn)?

質(zhì)量要求：工程及材料，樣板管理?

價(jià)款與支付：?

變更與調(diào)價(jià)：范圍條件與計(jì)算方式要詳細(xì)周全?

其他：標(biāo)準(zhǔn)化管理，防范風(fēng)險(xiǎn)；地產(chǎn)成本資料QQ1446119784房地產(chǎn)開發(fā)全過程成本管理總包及主要分包清單招標(biāo)案例n

總包：綜合分析n

電梯

：有針對(duì)性定產(chǎn)品技術(shù)要求n

鋁合金：配件細(xì)節(jié)的掌握及分析思路n

裝修：材料和樣板的要求n

環(huán)境綠化：建立實(shí)物對(duì)應(yīng)的清單n

智能化：兩次，首先是系統(tǒng)的優(yōu)化與確認(rèn)地產(chǎn)成本資料QQ1446119784房地產(chǎn)開發(fā)全過程成本管理招標(biāo)操作要點(diǎn)小結(jié)?

充分準(zhǔn)備，保證標(biāo)的完整清晰?

控制過程和結(jié)果，保證競(jìng)爭(zhēng)性?

詳細(xì)評(píng)標(biāo)，保證價(jià)格合理性地產(chǎn)成本資料QQ1446119784房地產(chǎn)開發(fā)全過程成本管理5，戰(zhàn)略采購簡(jiǎn)介?

戰(zhàn)略采購?

多項(xiàng)目運(yùn)作前提下?

一次簽訂周期性采購協(xié)議，單項(xiàng)直接委托?

建立戰(zhàn)略合作關(guān)系，單項(xiàng)合同另簽?

集中采購?

管理方式，專門的機(jī)構(gòu)實(shí)施各項(xiàng)目采購地產(chǎn)成本資料QQ1446119784房地產(chǎn)開發(fā)全過程成本管理短期效益戰(zhàn)略采購的意義1.

降低成本2.

提升效率3.

統(tǒng)一品牌4.

保證品質(zhì)長(zhǎng)期效益1.

提升集團(tuán)的品牌影響力2.

實(shí)現(xiàn)集團(tuán)內(nèi)部資源共享3.

通過對(duì)產(chǎn)品、設(shè)計(jì)、施工工藝的研究，促進(jìn)先進(jìn)化、標(biāo)準(zhǔn)化、工業(yè)化，最終實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益；地產(chǎn)成本資料QQ1446119784房地產(chǎn)開發(fā)全過程成本管理戰(zhàn)略采購考慮前提n

1，規(guī)模度－－產(chǎn)品多樣n

2，標(biāo)準(zhǔn)化－－需求多變n

3，地域性－－市場(chǎng)占有地產(chǎn)成本資料QQ1446119784房地產(chǎn)開發(fā)全過程成本管理第五部分

建造成本的全過程控制要點(diǎn)【第四講

施工階段的成本管理】n施工準(zhǔn)備階段n主體施工階段1.

設(shè)計(jì)變更的管理2.

現(xiàn)場(chǎng)簽證的控制3.

合同款支付管理4.

甲方對(duì)材料管理的幾種模式地產(chǎn)成本資料QQ1446119784房地產(chǎn)開發(fā)全過程成本管理施工階段成本控制－－施工準(zhǔn)備主要工作：第二次圖紙會(huì)審，合同交底，施工現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備，施工組織設(shè)計(jì)的確認(rèn)控制要求：全面統(tǒng)籌，減少臨時(shí)性花費(fèi)；控制場(chǎng)地使用、進(jìn)度和方案控制重點(diǎn)：三通一平費(fèi)用的控制：水、電、路、土方；臨時(shí)設(shè)施費(fèi)用的控制：辦公室，圍墻；施工組織設(shè)計(jì)審查工作文件：《施工組織設(shè)計(jì)》地產(chǎn)成本資料QQ1446119784房地產(chǎn)開發(fā)全過程成本管理施工階段成本控制－－主體施工主要工作：變更與簽證的管理（辦理，統(tǒng)計(jì)，分析）；工程質(zhì)量及工期的控制；材料控制，索賠辦理控制要求：依據(jù)合同，事先核算，完工確認(rèn)，及時(shí)辦理，手續(xù)完備，資料齊全；控制重點(diǎn)：重大變更：造價(jià)高，影響報(bào)建，影響品質(zhì)，

影響工期，影響銷售承諾；關(guān)鍵工期節(jié)點(diǎn)的付款；每月動(dòng)態(tài)報(bào)表；相關(guān)索賠及時(shí)通知工作文件：成本動(dòng)態(tài)報(bào)表設(shè)計(jì)變更及簽證系列表單付款系列表單地產(chǎn)成本資料QQ1446119784房地產(chǎn)開發(fā)全過程成本管理設(shè)計(jì)變更的管理n

完整流程中應(yīng)體現(xiàn)以下幾個(gè)內(nèi)容?設(shè)計(jì)變更的提出方式?原因分析?影響分析?變更業(yè)務(wù)辦理?審批與發(fā)放、溝通?與合同和現(xiàn)場(chǎng)的接軌?辦理有關(guān)續(xù)?實(shí)施結(jié)果的確認(rèn)?結(jié)果的處理賠?后評(píng)估地產(chǎn)成本資料QQ1446119784房地產(chǎn)開發(fā)全過程成本管理現(xiàn)場(chǎng)簽證的管理n

事先避免簽證的措施：n

簽證范圍與事項(xiàng)的認(rèn)定n

簽證原因的合理性以及責(zé)任承擔(dān)n

簽證數(shù)量的認(rèn)定n

簽證價(jià)格的認(rèn)定n

簽證辦理的流程與手續(xù)n

簽證的結(jié)算與付款的規(guī)定n

簽證的統(tǒng)計(jì)分析與最終考核地產(chǎn)成本資料QQ1446119784房地產(chǎn)開發(fā)全過程成本管理?合同款支付管理–

付款方式的選擇–

預(yù)付款控制–

進(jìn)度款及其他往來款–

甲供材付款的控制–

支付手續(xù)和要求，避免扯皮和索賠–

防止超付的要點(diǎn)–

結(jié)算款與保修金的支付地產(chǎn)成本資料QQ1446119784房地產(chǎn)開發(fā)全過程成本管理甲方對(duì)材料管理的幾種模式n

甲供：由甲方負(fù)責(zé)購買材料給乙方施工的一種采購方式。n

甲定乙供：即甲方指定品牌、確定價(jià)格（甲定乙購1）或甲方限定品牌范圍，（甲定乙購2），均由乙方購買的采購方式。n

乙供：即完全由乙方購買的采購方式地產(chǎn)成本資料QQ1446119784房地產(chǎn)開發(fā)全過程成本管理材料管理方式的選擇n

綜合考慮內(nèi)部和外部條件?

資金、質(zhì)量、管理能力、技術(shù)水平；n

其他因素，包括：?

選型定板時(shí)間的前后?

市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)大小?

現(xiàn)場(chǎng)管理難易程度?

對(duì)項(xiàng)目檔次的影響大小?

品牌差異大小地產(chǎn)成本資料QQ1446119784房地產(chǎn)開發(fā)全過程成本管理?甲方材料管理注意事項(xiàng)–

甲供材料：清單及管理方式（計(jì)量，損耗，計(jì)劃，卸車、保管、退貨責(zé)任等）–

甲定乙供材料：品牌和價(jià)格規(guī)定–

乙供材料：檢驗(yàn)方法及要求，材質(zhì)規(guī)格和品牌的要求–

材料樣板管理的方法–

代付款的注意事項(xiàng)地產(chǎn)成本資料QQ1446119784房地產(chǎn)開發(fā)全過程成本管理第五部分

建造成本的全過程控制要點(diǎn)【第五講

銷售階段的成本管理】n營(yíng)銷費(fèi)用的控制n銷售階段：銷售承諾的把關(guān)地產(chǎn)成本資料QQ1446119784房地產(chǎn)開發(fā)全過程成本管理營(yíng)銷費(fèi)用的控制n

營(yíng)銷策劃：所有營(yíng)銷活動(dòng)與設(shè)施n

費(fèi)用計(jì)劃：年度預(yù)算與月度滾動(dòng)計(jì)劃n

費(fèi)用總額與節(jié)奏控制：結(jié)合市場(chǎng)狀況n

動(dòng)態(tài)跟蹤：月報(bào)n

控制原則：效果優(yōu)先，戰(zhàn)略合作n

責(zé)任主體：分類明確地產(chǎn)成本資料QQ1446119784房地產(chǎn)開發(fā)全過程成本管理銷售階段成本控制主要工作：營(yíng)銷費(fèi)用預(yù)算管理，售樓工程成本控制（銷售策劃），銷售承諾與資料的把關(guān)控制要求：銷售資料及營(yíng)銷承諾的多專業(yè)評(píng)審（保修期限的確定）

，營(yíng)銷費(fèi)用不超預(yù)算，售樓工程的合理策劃與成本目標(biāo)管理控制重點(diǎn)：樣板房材料的展示與說明；樣板房及售樓處的位置、數(shù)量和標(biāo)準(zhǔn)；營(yíng)銷費(fèi)用詳細(xì)計(jì)劃和按進(jìn)度支出工作文件：《售樓準(zhǔn)備工程方案》《營(yíng)銷費(fèi)用預(yù)算及執(zhí)行報(bào)表》系列銷售文件地產(chǎn)成本資料QQ1446119784房地產(chǎn)開發(fā)全過程成本管理第五部分

建造成本的全過程控制要點(diǎn)【第六講

竣工結(jié)算及維護(hù)階段的成本管理】n

竣工階段n

結(jié)算階段1.

結(jié)算要點(diǎn)2.

反索賠的方法3.

后評(píng)估內(nèi)容n

物業(yè)維護(hù)階段地產(chǎn)成本資料QQ1446119784房地產(chǎn)開發(fā)全過程成本管理竣工階段成本控制主要工