精選房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的基本概念

2006/10/281不動(dòng)產(chǎn)的行銷(xiāo)世界

Copyright1996-99?DaleCarnegie&Associates,Inc.演講者:邢進(jìn)文

2006/10/282學(xué)歷：中興大學(xué)臺(tái)北法商學(xué)院地政系中興大學(xué)臺(tái)北法商學(xué)院法學(xué)碩士主修都市財(cái)務(wù)經(jīng)歷：中華工程海外發(fā)展部工程師和旺建設(shè)總經(jīng)理室課長(zhǎng)國(guó)碁不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)執(zhí)行處處長(zhǎng)太上廣告企劃部課長(zhǎng)東海大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師班授課講師明新科技大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師班授課講師南開(kāi)技術(shù)學(xué)院不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師班授課講師東海大學(xué)CFP美國(guó)財(cái)務(wù)分析師住宅投資授課講師朝陽(yáng)科技大學(xué)財(cái)務(wù)金融系兼任講師住商不動(dòng)產(chǎn)不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人授課講師現(xiàn)任：大江總合資產(chǎn)技術(shù)團(tuán)隊(duì)技術(shù)顧問(wèn)召集人〈專(zhuān)職〉

勤益科技大學(xué)企管系講師中臺(tái)科技大學(xué)行銷(xiāo)系講師東海大學(xué)CFP財(cái)務(wù)分析師住宅投資講座講師中華綜合發(fā)展研究院不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)員講師愛(ài)的世界股份有限公司執(zhí)行顧問(wèn)召集人臺(tái)中縣大里市都市計(jì)畫(huà)委員會(huì)委員

2006/10/283目錄

壹、為什麼需研究不動(dòng)產(chǎn)

貳、與房地產(chǎn)行銷(xiāo)有關(guān)的十七大行業(yè)

參、不動(dòng)產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈

肆、不動(dòng)產(chǎn)的行銷(xiāo)4P

伍、不動(dòng)產(chǎn)的數(shù)字遊戲

陸、不動(dòng)產(chǎn)行銷(xiāo)的明日之星

柒、科技?jí)艋梦?、豪?/p>

捌、多角化經(jīng)營(yíng)下的不動(dòng)產(chǎn)

玖、南亞土木暨環(huán)工系行銷(xiāo)課程規(guī)劃相關(guān)性2006/10/284前言

美國(guó)管理學(xué)會(huì)曾說(shuō)：行銷(xiāo)：是一種實(shí)體配銷(xiāo)制度，滿(mǎn)足社會(huì)各階層所有人的一系列活動(dòng)。房地產(chǎn)的概念包括有形與無(wú)形產(chǎn)品，不僅給予心理上與精神上的滿(mǎn)足，而且還給予生理上與物質(zhì)上的滿(mǎn)足→即現(xiàn)代行銷(xiāo)的概念。行銷(xiāo)4P與不動(dòng)產(chǎn)4P：產(chǎn)品定位、樓層價(jià)差、代銷(xiāo)仲介、廣告預(yù)算與媒體發(fā)包。2006/10/285

壹、為什麼需研究不動(dòng)產(chǎn)？

唯有住的需求才有金融、水電、瓦斯、稅等有形與無(wú)形的結(jié)合。例如：金融中有保險(xiǎn)-火險(xiǎn)、地震險(xiǎn)。金融中有貸款-房貸利率。金融中有稅法-房屋稅、土地增值稅、遺產(chǎn)稅、贈(zèng)與稅。2006/10/2862006/10/287有土斯有財(cái)耕者有其田375減租條例寸土寸金打造黃金屋一、成語(yǔ)人生﹝人們常聽(tīng)到﹞2006/10/288

二、不動(dòng)產(chǎn)提供【賣(mài)】的是何種產(chǎn)品？

捷運(yùn)：臺(tái)北捷運(yùn)、高雄捷運(yùn)。法拍屋、金拍屋、銀拍屋：係指法院、資產(chǎn)公司、銀行。網(wǎng)路住宅社區(qū)：中華電信、東森多媒體。工業(yè)住宅：省電省水，臺(tái)電、自來(lái)水。國(guó)民住宅：軍、公、教、勞工。健康-生態(tài)住宅：退休、養(yǎng)老。老人安養(yǎng)住宅：榮民之家-仁愛(ài)之家-養(yǎng)生村。2006/10/289..大陸房地產(chǎn)：只有賣(mài)使用權(quán)，非所有權(quán)。陰宅：納骨塔、地理師、風(fēng)水師。百貨公司、購(gòu)物中心：新光三越、臺(tái)北101。文化藝術(shù)住宅：圖書(shū)館、音樂(lè)廳、紀(jì)念館。遊樂(lè)區(qū)：日月潭、阿里山。山坡地住宅：學(xué)校。停車(chē)位。2006/10/2810三、不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的意義？房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)金額大，所以與貨幣供給有關(guān)。房地產(chǎn)亦有經(jīng)濟(jì)學(xué)上所說(shuō)供過(guò)於求與供不應(yīng)求。房地產(chǎn)供需與物價(jià)、法規(guī)、金融、政府及社會(huì)福利有關(guān)。臺(tái)灣講所有權(quán)賣(mài)價(jià)格、大陸講地上權(quán)賣(mài)租金。不動(dòng)產(chǎn)是火車(chē)頭工業(yè)。保險(xiǎn)公司-火險(xiǎn)與地震險(xiǎn)。國(guó)有土地標(biāo)售【行銷(xiāo)】AMC訂簽開(kāi)：20萬(wàn)以?xún)?nèi).16:57:5216:57:5216:5710/30/20224:57:52PM10月-2210月-2216:57:5216:57:52October30,2022二、臺(tái)北人須25年不吃不喝，臺(tái)中人須15年醫(yī)院、診所、按摩停車(chē)位週休二日-民宿、小木屋飯店、酒店、百貨公司、購(gòu)物中心數(shù)位住宅、網(wǎng)路行銷(xiāo)、宅屋配【不動(dòng)產(chǎn)的行銷(xiāo)世界】消保官、律師等技術(shù)業(yè)。依不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師法規(guī)定：建築師依建築師法規(guī)定得從事建築物估價(jià)，惟司法院大法官解釋?zhuān)航êB師所稱(chēng)週邊環(huán)境；東海大學(xué)CFP財(cái)務(wù)分析師住宅投資講座講師喬福泡棉-溫泉飯店……12、世間成事，不求其絕對(duì)圓滿(mǎn)，留一份不足，可得無(wú)限完美。醫(yī)院、診所。2006/10/2811四、不動(dòng)產(chǎn)行銷(xiāo)要做什麼？

買(mǎi)賣(mài)–代銷(xiāo)公司融資-銀行.

銷(xiāo)售-代銷(xiāo)公司.

委辦-專(zhuān)業(yè)經(jīng)理人.

代售-仲介公司.

管理-樓管暨保全公司.

承攬-營(yíng)造公司.

監(jiān)造-建築師暨政府承辦單位.2006/10/2812五、不動(dòng)產(chǎn)行銷(xiāo)的法令？

1.消費(fèi)者保護(hù)法。

2.公平交易法。

3.民法。

4.商事法【包括公司法、金控法、銀行法等】。

5.保險(xiǎn)法。

6.信託法。2006/10/2813貳、與房地產(chǎn)行銷(xiāo)有關(guān)的十七大行業(yè)

不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)員。消保官、律師等技術(shù)業(yè)。保險(xiǎn)公司-火險(xiǎn)與地震險(xiǎn)。銀行-貸款。室內(nèi)設(shè)計(jì)與傢具業(yè)。土木水泥鋼筋業(yè)。家電水電瓦斯業(yè)。廣告企劃代銷(xiāo)公司。2006/10/2814

大樓保全-樓管-清潔業(yè)。建材：衛(wèi)浴-瓷磚業(yè)。稅務(wù)人員：房屋稅-地價(jià)稅-遺產(chǎn)稅。風(fēng)水師暨地理師。數(shù)位科技業(yè)：數(shù)位住宅、宅屋配。百貨公司、民宿、購(gòu)物中心。醫(yī)院、診所。老人安養(yǎng)住宅、溫泉住宅。仲介公司。2006/10/2815參、不動(dòng)產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈

上游策略規(guī)劃土地開(kāi)發(fā)

中游

規(guī)劃設(shè)計(jì)廣告銷(xiāo)售

下游

營(yíng)造土木物業(yè)管理

2006/10/2816一、流程﹝一﹞1.策略規(guī)劃：產(chǎn)品定位、大包廠商、建材、景觀植栽…2.資訊獲得：價(jià)位多少-仲介、投資客、銀行、公家單位、地主…3.可行性評(píng)估：土地、執(zhí)照取得、行銷(xiāo)企劃、廣告銷(xiāo)售…4.生產(chǎn)流程：施工規(guī)劃、採(cǎi)購(gòu)發(fā)包、營(yíng)建管理、交屋…5.售服：房屋仲介、品牌商譽(yù)……2006/10/2817流程﹝二﹞

就不動(dòng)產(chǎn)行銷(xiāo)流程來(lái)說(shuō)：其包括預(yù)售：行銷(xiāo)人員必須發(fā)揮三寸不爛之舌，如產(chǎn)品定位、廣告….銷(xiāo)售：行銷(xiāo)企劃仲介：經(jīng)紀(jì)，市場(chǎng)研究、談判三方面2006/10/2818肆、不動(dòng)產(chǎn)的行銷(xiāo)4P一、產(chǎn)品：型式-大樓.辦公.店面.

透天【傳統(tǒng)連棟.雙拼】

品質(zhì)：看建材.

品牌：先建後售-太子.國(guó)泰.

服務(wù)：0800、保固期一年.2006/10/2819二、價(jià)格：150萬(wàn)以上-3500萬(wàn)

折扣：99.5%.

付款方式：銀行為主可刷卡.

信用條件：徵信、對(duì)保.注意假人頭貸款.

訂簽開(kāi)：20萬(wàn)以?xún)?nèi).

2006/10/2820

三、推廣：通路運(yùn)送看屋：購(gòu)屋一日遊.

網(wǎng)路：宅屋配.

預(yù)售屋：接待中心.

2006/10/2821四、促銷(xiāo)：廣告：媒體、預(yù)算.

行銷(xiāo)人員：行銷(xiāo)系畢業(yè)同學(xué).

行銷(xiāo)訓(xùn)練：上課.

宣傳噱頭：直銷(xiāo)式.消保官、律師等技術(shù)業(yè)。10、雨中黃葉樹(shù)，燈下白頭人。30十月20224:34:39下午16:34:3910月-2211、以我獨(dú)沈久，愧君相見(jiàn)頻。網(wǎng)路行銷(xiāo)MONEY五、不動(dòng)產(chǎn)的相關(guān)行業(yè)與軍公

教行業(yè)及其夢(mèng)幻數(shù)字30十月20224:34:39下午16:34:3910月-22保險(xiǎn)公司-火險(xiǎn)與地震險(xiǎn)。國(guó)有土地標(biāo)售【行銷(xiāo)】AMC訂簽開(kāi)：20萬(wàn)以?xún)?nèi).委辦-專(zhuān)業(yè)經(jīng)理人.六、臺(tái)灣現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)行銷(xiāo)趨勢(shì)二、價(jià)格：150萬(wàn)以上-3500萬(wàn)土木水泥鋼筋業(yè)。售服：房屋仲介、品牌商譽(yù)……廣告企劃代銷(xiāo)公司。2006/10/2822伍、不動(dòng)產(chǎn)的數(shù)字遊戲

一、不動(dòng)產(chǎn)一年的營(yíng)業(yè)額約在2兆3千多億元，是婚紗業(yè)、汽車(chē)業(yè)的數(shù)十倍，可為火車(chē)頭業(yè)..二、臺(tái)北人須25年不吃不喝，臺(tái)中人須15年不吃不喝才能買(mǎi)一間新房..三、臺(tái)灣的老年人口〈65歲〉以上已經(jīng)由

2006年的9.8%，即將上升至2015年的

14%之多.2006/10/2823

如附件：四、主要國(guó)家社會(huì)福利支出佔(zhàn)

GDP比例-%2006/10/2824年別臺(tái)灣美國(guó)日本德國(guó)法國(guó)英國(guó)南韓新加坡20005.310.817.027.728.021.04.71.620015.811.218.027.727.923.65.73.920024.911.918.428.428.622.45.51.820035.012.218.428.829.523.0***1.920044.911.9*********23.5***1.520055.112.0******************2006/10/2825

年別總?cè)丝诔砷L(zhǎng)率

生育率平均壽命出生人數(shù)802056萬(wàn)人10.001.7275.032.1萬(wàn)人852147萬(wàn)人7.851.7674.8532.5萬(wàn)人902234萬(wàn)人5.571.4075.8026.0萬(wàn)人942269萬(wàn)人3.291.1277.0520.5萬(wàn)人1072320萬(wàn)人2.620.8884.2017.7萬(wàn)人2006/10/2826年別國(guó)際人口遷入0-14歲%15-64歲%65歲以上%80-11千人26.367.26.58552千人23.269.07.890-4千人20.870.48.89415千人18.771.69.72006/10/2827五、不動(dòng)產(chǎn)的相關(guān)行業(yè)與軍公

教行業(yè)及其夢(mèng)幻數(shù)字如附件2006/10/2828行業(yè)薪水獎(jiǎng)金就業(yè)人口成長(zhǎng)率排名不動(dòng)產(chǎn)行銷(xiāo)業(yè)40,000房地總價(jià)6%/隨時(shí)80,0006.04%2法律-科技-建築等業(yè)55,000固定性質(zhì)1-3個(gè)月/年210,0006.61%1服務(wù)業(yè)〈企劃、網(wǎng)路、稅務(wù)、地理師、物業(yè)等31,000固定性質(zhì)/1個(gè)月紅包210,0004.22%3醫(yī)療及技術(shù)業(yè)55,000無(wú)固定，端看景氣與政府政策200,0003.26%42006/10/2829行業(yè)薪水獎(jiǎng)金就業(yè)人口成長(zhǎng)率排名金融行銷(xiāo)業(yè)65,000獎(jiǎng)金抽傭/按比例/隨時(shí)360,0002.96%5營(yíng)造業(yè)38,000完工獎(jiǎng)金〈完工比例〉400,0002.8%6觀光行銷(xiāo)業(yè)32,000固定獎(jiǎng)金1個(gè)月左右/年240,0002.78%7其他製造業(yè)、零售〈創(chuàng)業(yè)〉40,000績(jī)效、年終0.5-1.2個(gè)月3,881,000=242.9+145.2萬(wàn)？？2006/10/2830行業(yè)薪水獎(jiǎng)金就業(yè)人口成長(zhǎng)率排名水電燃?xì)鈽I(yè)90,000CASEBYCASE33,000-1.51%？電子業(yè)55,000股票分紅200,0002.95%5室內(nèi)設(shè)計(jì)暨裝潢業(yè)65,000CASEBYCASE40,0005.5%2軍公教業(yè)55,0001.5個(gè)月800,000隨政治因素4-52006/10/2831六、臺(tái)灣現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)行銷(xiāo)趨勢(shì)地區(qū)95年住宅存量數(shù)95年家庭戶(hù)數(shù)95年住宅短缺數(shù)臺(tái)北市848,441937,865-89,424雲(yún)林縣191,131214,636-23,505高雄縣384,988408,117-23,129高雄市531,399547,773-16,374臺(tái)南縣331,573347,648-16,0752006/10/2832七、臺(tái)灣不動(dòng)產(chǎn)SWOT

分析產(chǎn)品條件（內(nèi)部）如建材等級(jí)、區(qū)位等

S優(yōu)勢(shì)／W劣勢(shì)2.外在因素（外部）如政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等

O機(jī)會(huì)／T威脅2006/10/2833八、整體臺(tái)灣不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體系市場(chǎng)銷(xiāo)售公司經(jīng)濟(jì)學(xué)講看不見(jiàn)的手消費(fèi)者客戶(hù)供給者建設(shè)公司供給需求產(chǎn)品(房屋)推出產(chǎn)品進(jìn)行交易需求態(tài)勢(shì)銷(xiāo)售產(chǎn)品行銷(xiāo)企劃需求確定看屋預(yù)售2006/10/2834美國(guó)管理學(xué)會(huì)曾說(shuō)：

行銷(xiāo)：是一種實(shí)體【產(chǎn)品（資產(chǎn)）或服務(wù)】配銷(xiāo)制度，滿(mǎn)足社會(huì)各階層（所有人）的一系列活動(dòng)。

【醫(yī)療行銷(xiāo)】

【觀光行銷(xiāo)】

醫(yī)院、診所、按摩

停

車(chē)

位

週休二日-民宿、小木屋

飯店、酒店、百貨公司、購(gòu)物中心老人社會(huì)-醫(yī)療養(yǎng)生住宅、溫泉、綠色建築

稅務(wù)法規(guī)（房屋稅、地價(jià)稅、遺產(chǎn)稅）數(shù)位住宅、網(wǎng)路行銷(xiāo)、宅屋配

【不動(dòng)產(chǎn)的行銷(xiāo)世界】

風(fēng)水（陰宅、兇宅）

不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、營(yíng)業(yè)員證照消費(fèi)者保護(hù)法、公平交易法（職業(yè)倫理）

衛(wèi)浴、磁磚

【金融行銷(xiāo)】

活動(dòng)主持人保險(xiǎn)（火險(xiǎn)、地震險(xiǎn)）-不動(dòng)產(chǎn)

大樓樓管、保全、清潔

財(cái)務(wù)管理（貸款、理專(zhuān)）

室內(nèi)設(shè)計(jì)、傢俱

廣告企劃、代銷(xiāo)、仲介

土木、水泥、鋼筋

家電、水電、瓦斯

.不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人錄取率：3%-7%，本案執(zhí)行成果以畢業(yè)班日間部20人、進(jìn)修部

10人/年為目標(biāo)。.不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)員錄取率：凡受訓(xùn)30小時(shí)者；即可取得證照，由內(nèi)政部發(fā)給，本案執(zhí)行成果以日間部、進(jìn)修部畢業(yè)班所有學(xué)生/年為目標(biāo)。

2006/10/2835陸、不動(dòng)產(chǎn)行銷(xiāo)明日之星國(guó)有土地標(biāo)售【行銷(xiāo)】AMC

資訊平臺(tái)

網(wǎng)路行銷(xiāo)MONEY2006/10/2836柒、科技?jí)艋梦?、豪宅介紹電腦調(diào)整玻璃的明亮度電腦調(diào)整水溫水壓監(jiān)視器與大哥大連線(xiàn)網(wǎng)路與監(jiān)視器連線(xiàn)豪宅大門(mén)飯店式的經(jīng)營(yíng)管理2006/10/2837捌、多角化經(jīng)營(yíng)下的不動(dòng)產(chǎn)

裕隆-汽車(chē)城愛(ài)的世界-兒童宇宙城光寶科-AMC鴻海-AMC中華工程-京華城明碁-賣(mài)土地資產(chǎn)喬福泡棉-溫泉飯店……2006/10/2838玖、課程規(guī)劃與此次報(bào)告相關(guān)性國(guó)際行銷(xiāo)-外資、港資、陸資購(gòu)買(mǎi)不動(dòng)產(chǎn)健康行銷(xiāo)-老人安養(yǎng)住宅、坐月子中心服務(wù)行銷(xiāo)-金融CAM.CPM與不動(dòng)產(chǎn)財(cái)務(wù)供應(yīng)鏈管理-不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)管理暨產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈期貨選擇權(quán)-預(yù)售屋制度買(mǎi)權(quán)賣(mài)權(quán)賣(mài)場(chǎng)管理休閒管理-民宿、溫泉暨相關(guān)法規(guī)網(wǎng)路行銷(xiāo)-數(shù)位住宅、宅屋配廣告行銷(xiāo)法規(guī)-消費(fèi)者保護(hù)法、公平交易法2006/10/2839

依不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師法規(guī)定：建築師依建築師法規(guī)定得從事建築物估價(jià)，惟司法院大法官解釋?zhuān)航êB師所稱(chēng)週邊環(huán)境；係包括土地權(quán)責(zé)，因此建築師可從事土地估價(jià)，則臺(tái)灣地區(qū)至今從事估價(jià)者已接近三萬(wàn)人。

2006/10/2840

報(bào)告完畢

敬請(qǐng)指正！

2006/10/28412006/10/2842

2006/10/28432006/10/28449、靜夜四無(wú)鄰，荒居舊業(yè)貧。。11月-2211月-22Friday,November25,202210、雨中黃葉樹(shù)，燈下白頭人。。21:09:0821:09:0821:0911/25/20229:09:08PM11、以我獨(dú)沈久，愧君相見(jiàn)頻。。11月-2221:09:0821:09Nov-2225-Nov-2212、故人江海別，幾度隔山川。。21:09:0821:09:0821:09Friday,November25,202213、乍見(jiàn)翻疑夢(mèng)，相悲各問(wèn)年。。11月-2211月-2221:09:0821:09:08November25,202214、他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見(jiàn)青山。。25十一月20229:09:08下午21:09:0811月-2215、比不了得就不比，得不到的就不要。。。十一月229:09下午11月-2221:09November25,202216、行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。。2022/11/2521:09:0821:09:0825November202217、做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線(xiàn)向前。。9:09:08下午9:09下午21:09:0811月-229、沒(méi)有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。11月-2211月-22Friday,November25,202210、很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒(méi)有。。21:09:0821:09:0821:0911/25/20229:09:08PM11、成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。。11月-2221:09:0821:09Nov-2225-Nov-2212、世間成事，不求其絕對(duì)圓滿(mǎn)，留一份不足，可得無(wú)限完美。。21:09:0821:09:0821:09Friday,November25,202213、不知香積寺，數(shù)里入云峰。。11月-2211月-2221:09:0821