息縣項目前期策劃

.7/7息縣項目前期策劃Ⅰ息縣簡介：息縣位于XX省南部,淮河上游,屬XX市管轄的縣級地區(qū),是中國五千年歷史上第一個以"縣"命名的地方,素有"天下第一縣"之稱。歷史悠久,人杰地靈。轄6鎮(zhèn)14鄉(xiāng)1個管理區(qū)、336個行政村、9個居委會。2016年年底,全縣總?cè)丝跒?7萬。息縣地形以低平的平原和緩丘為主,淮河橫貫全境,境內(nèi)流長75.5公里,屬亞熱帶向暖溫帶過渡形氣候。息縣土特產(chǎn)有香稻丸、蜂蜜。旅游景點有新石器時代的秦樓遺址、周代的青龍寺等。息縣是國家"九五"商品糧基地縣、XX省糧食生產(chǎn)百強縣,全國糧食生產(chǎn)先進縣"。Ⅱ市場與可行性研究分析：一、宏觀市場：關鍵詞："6.5%"、"農(nóng)業(yè)戶口買房補貼"、"抑制房價過快上漲"、"去庫存"■包括國家金融與發(fā)展實驗室、世行等發(fā)布報告預測,今年中國GDP增速將為6.5%,國家信息中心預測為6.5%左右。GDP由"保7"到現(xiàn)在"保6.5",經(jīng)濟下行壓力較大。■農(nóng)業(yè)戶口買首套房補貼100元/㎡,由此可看出國家對房地產(chǎn)的支持?！?016年,XX、XX、XX等二線城市房價一路高歌〔一線城市自不必多說,為此,熱點城市相繼出臺了調(diào)控政策,主要目的是抑制房價過快上漲,同時也說明在當前的大環(huán)境下房價上漲是大勢所趨?！?016年XX市去庫存效果顯著,很多項目現(xiàn)在無房可賣。二、息縣房地產(chǎn)市場：◆息縣房地產(chǎn)項目大大小小20個左右,平均價格3500元/㎡?！裟壳跋⒖h正在開發(fā)的房地產(chǎn)項目絕大多數(shù)為中低端項目,開發(fā)商小農(nóng)意識嚴重,缺乏戰(zhàn)略眼光,格局不夠?qū)拸V?！糁械投耸袌龈偁幖ち?多為低價競爭。價格低→利潤低→產(chǎn)品差,最終形成一個惡性循環(huán)的怪圈,本案必須避免陷入此怪圈?！敉绕渌h城:a.競爭對手較少、b.價格水平較低、c.有較大上漲空間。2017年2月息縣最新房價及優(yōu)惠信息一覽表項目名稱房價〔元/㎡項目電話項目地址優(yōu)惠龍湖灣3600息縣羅淮路新人民醫(yī)院東100米一次性96折龍門花園3100南小北隔壁一次性97折,按揭99折,分期99折。鈺龍·凱旋城37000376-5859999/5967999息縣東環(huán)路與東大街交匯處向南400米暫無龍湖星城3500息縣羅淮路新人民醫(yī)院東100米一次性97折,按揭98折。凱旋廣場33000376-5892777/5893777息縣羅淮路新汽車站向西200米路北一次性98折,按揭99折。大和文錦社區(qū)33000376-6131222/6130222XX市息縣羅淮路與文化路北段交匯處暫無嘉成一品36600376-5853666/5853999息縣息州大道東路〔五一水庫東側(cè)路南一次性97折,按揭98折。天?！と缫獬?4000376-5937777/5289999息縣南大街南段〔南街農(nóng)貿(mào)市場南200米>總房款減1.2萬,一次性96折,按揭99折。眾鑫時代廣場36000376-8162666/8161999息縣北大街與北環(huán)路交匯處暫無息州城市廣場41500376-8177666/8158999息縣息州大道〔高桿燈西50米一次性97折,按揭99折。息州豪府3700息縣息州大道中段一次性97折,按揭99折,分期99折。龍湖春天3450息縣息寨路與一橋街交叉口暫無龍湖公館3780息龍湖西路廣電局北側(cè)暫無龍湖新天地3400息縣香米貢大道與息淮路交匯處西南角暫無博士名苑3000息縣原石油公司倉庫家屬院一次性95折,按揭97折。龍門御府3300龍門巷與西街交匯處一次性96折,按揭99折。三、客戶群體：2016年底,全縣總?cè)丝诮y(tǒng)計為77萬。〔XX市總?cè)丝?60萬,依據(jù)XX省統(tǒng)計局發(fā)布的《20XXXX人口發(fā)展報告》,XX市外出人口占其戶籍人口的32%,為全省最高。按此比例計算,息縣外出人口約25萬,常住人口52萬。在息縣買房置業(yè)的消費者絕大部分為本地居民,然而此目標群體還會被本地區(qū)其他項目乃至XX房地產(chǎn)市場分流,所以銷售壓力是必然存在的。四、消費觀念及習慣：隨著社會的發(fā)展,人民的生活水平不斷提高,人們的消費觀念也隨之發(fā)生改變。由最原始的需求有房子住,到現(xiàn)在住有品質(zhì)的房子。也就是說,現(xiàn)代的人因為物質(zhì)生活水平的提高開始有更高層面的追求,如：質(zhì)量、服務、自然環(huán)保、美觀、企業(yè)文化等等。房地產(chǎn)市場尤其如此,"同質(zhì)化"的產(chǎn)品是沒有競爭力的,"差異化"才能脫穎而出。五、總結(jié)：綜上所述,現(xiàn)在正是入市的良好時機,但需要注意的是我們必須規(guī)避風險步步為營,穩(wěn)扎穩(wěn)打。Ⅲ項目地段選址分析：項目位于213省道和一橋街交匯處,占地約300畝〔20萬㎡。距息縣CBD核心區(qū)域直線距離3公里,3公里內(nèi)可滿足各種生活需求。項目緊鄰213省道及一橋街兩大息縣主干道,交通出行較為便利。但對于縣級單位來講,3公里的距離絕談不上近,因此從地理位置上分析,我們項目屬于中等區(qū)位。Ⅳ項目定位：★本案占地約300畝〔20萬平米,按2.3容積率計算建筑面積46萬平米?！锒ㄎ粸橹懈叨隧椖?但在息縣屬于最高端?！镯椖恳?guī)模較大,可作城市綜合體模式進行開發(fā),包含商業(yè)零售、商務辦公、酒店餐飲、公寓住宅、綜合娛樂五大核心功能于一體的"城中之城"。?。罕荛_競爭激烈的中低端市場、ⅱ：實現(xiàn)利益最大化、ⅲ：樹立企業(yè)形象,對企業(yè)未來的發(fā)展具有非常正面的意義。Ⅴ項目規(guī)劃：占定名：XX·第一城〔XX為開發(fā)企業(yè)名稱建筑風格：ArtDeco〔新藝術建筑風格。當前最流行的建筑風格,大氣美觀,極具質(zhì)感。園林綠化：東南亞風情。東南亞園林景觀設計十分具有特色和吸引力,集觀景、游樂、休閑于一體,達到了人與自然和諧共存的高度統(tǒng)一。容積率：建議2.3。過高的容積率會讓項目毫無品質(zhì)可言,過低則不符合利益最大化這一宗旨。住宅構(gòu)成：80%由小高層、中高層、高層組成,20%電梯洋房〔經(jīng)典案例：羊山新區(qū)東方經(jīng)典。商業(yè)/住宅配比：商業(yè)20%,住宅80%。住宅戶型配比：80%小三房100㎡-140㎡,10%兩室戶型80㎡-100㎡,10%四室戶型140㎡-160㎡。物業(yè)：選用全國知名物業(yè)。其他：項目專設幼兒園服務業(yè)主,提升潛在價值。Ⅵ結(jié)語：從宏觀市場到息縣房地產(chǎn)市場分析,本案具有高度的可行性,但要注意規(guī)避風險穩(wěn)健開發(fā)。項目的規(guī)模、地理