物業(yè)工程維修管理方案

工程維修管理方案工程維修管理方案1

提綱第一部分：項目的基本情況第二部分：項目維修管理方案第三部分：常態(tài)下維修部的思考提2第一部分：項目的基本情況第一部分：項目的基本情況3

世府名邸項目位于洛南新區(qū)，洛陽新市委市政府東200米，項目占地面積7.5㎡，總建筑面積19.8萬㎡，總戶數(shù)為1054戶（不含商業(yè)），分為三期開發(fā)。一期總建筑面積5.9萬平方米，尚街商業(yè)設有1部商業(yè)3層扶梯。3個出入口。地下停車與住宅共用，國際公館位于項目整體的西南部，由2棟分別為20層、15層的高層（小高層）建筑組成，維也納住宅由1棟高層、2棟小高層組成，總戶數(shù)116戶，其中10#樓為電梯刷卡入戶，一期暫定一個西入口，地下車庫三個（機動車庫一個，非機動車庫兩個）。市政基礎設施配套基本完善，道路、綠化、水系建設形成規(guī)模，市政供水、供電、供熱設施也相繼投入使用。小區(qū)主干道為瀝青路，其它道路為地磚或生態(tài)磚。小區(qū)變電值班室設置在10#樓地下室。主配電箱設置在9#樓與H1樓地下室。一期燃氣公司在小區(qū)設置一個燃氣調壓柜，位置在9#樓東北角公廁北面。小區(qū)有地上和地下停車位，一期地下70個左右。小區(qū)供水泵站正在抓緊施工中，熱交換站預計在明年能夠投入使用。小區(qū)建有一座人工湖，分為淺水系和湖體，大部分是淺水系和親水水系，大面積中心湖的水引用的整個新區(qū)五支渠的水系，五支渠的水系是整體循環(huán)的，可以保證小區(qū)內水系的質量。與第一大街水系相比，節(jié)約了大量的用水費用，而且水系的維護也簡便了許多。

世府名邸項目位于洛南新區(qū)，洛陽新市委市政府東204小區(qū)照明設計功率16千瓦，公共用電電表33塊（其中電梯18塊，其他14塊），一期設計了三個主配電箱，每個配電箱設計功率為8.5千瓦。熱交換站設計水泵共16臺，水系設置9臺，（未完成施工，暫時無詳細功率統(tǒng)計）。一期小區(qū)供水分為民用和商業(yè)兩種，自來水公司只對小區(qū)大表收費，小表費用由物業(yè)進行收取。這樣就存在著大表與小表之間的計量誤差，物業(yè)公司就要承擔水損耗費用。小區(qū)部分電梯設備間設置在樓頂業(yè)主私家花園內，就出現(xiàn)了設備檢修問題。小區(qū)消防系統(tǒng)在地下車庫設計為自動噴淋裝置，但在樓內部分消防管道和設施設置在戶內，又出現(xiàn)了不易維護和無法緊急事故處理等一系列問題。小區(qū)現(xiàn)有維修人員4人，小區(qū)設置低壓用電值班間、小區(qū)供水泵站、熱交換站三處需人員值班場所，，如進入常態(tài)下24小時工作值班狀態(tài)，人員數(shù)量明顯不足，滿足不了小區(qū)日常養(yǎng)護、業(yè)主報修和用水用電值班要求。所以一直要求工程對所有需值班場所的設施設備進行改進，做到自動化程度高，可無人看守值班，具有自動運行、自動報警功能的智能化設備，這樣才能從根本上解決人員不足的問題。小區(qū)照明設計功率16千瓦，公共用電電表33塊（其5第二部分：項目維修管理方案第二部分：項目維修管理方案6管理方案分為三個階段一、工程驗房和入住驗房階段二、裝修審批和裝修監(jiān)管階段三、日常維護和業(yè)主報修階段管理方案分為三個階段7工程驗房和入住驗房階段（1）工程上存在的一些問題處理通過前一段對工程的驗收，發(fā)現(xiàn)工程上存在不同程度的質量瑕疵和工程通病，施工進度較緩慢，返修不夠及時，沒有充裕的時間進行再驗房等問題。物業(yè)已要求工程部對以上問題做出合理的措施和解釋；對無法變更或沒有合理的整改措施的，工程部提前與物業(yè)、銷售做出工程上的統(tǒng)一說辭，以避免口徑上的不統(tǒng)一給物業(yè)帶來的與業(yè)主不必要的矛盾。工程驗房和入住驗房階段8總結發(fā)現(xiàn)的問題并進行匯總

因此要求我們在驗房過程中一定要更細心，盡可能地發(fā)現(xiàn)問題，不要感覺問題多，問題及時傳遞給售后。在交房過程中要多問乙方人員物品和設施的用途及簡單的維修方法，為我們以后常態(tài)下的維修打好基礎。在交房過程中一定要坦然自信，我們的產(chǎn)品是一流的。我們要做的是盡可能地給業(yè)主介紹小區(qū)環(huán)境和房屋設施。在介紹過程中突出我們的特色，我們的禮儀，用真誠給業(yè)主感覺我們是一家人，是給他們檢查和反映問題的，為我們二次收費工作提前鋪路。對可以解釋的問題盡量解釋，不要輕易給業(yè)主承諾自己都不確定的承諾，遇到解釋不清的問題可交上級解釋，不要因此而卡殼。在業(yè)主面前盡可能地展現(xiàn)我們是一支專業(yè)化團隊。下面是一個初驗房流程：

復驗由售后部下單子限期修復配合售后部對房屋的初驗收總結發(fā)現(xiàn)的問題復驗由售后部下單子限期修復配合售后部對9(2)業(yè)主交房流程：和業(yè)主到房屋內驗收詳細解釋房屋內設施及用途記錄所發(fā)現(xiàn)的問題認真填寫驗房表房屋出現(xiàn)問題報客服，客服下單到售后復驗通知業(yè)主二次驗房交房報客服，繼續(xù)返修復驗問題未完全處理(2)業(yè)主交房流程：和業(yè)主到房屋內驗收詳細解釋房屋內設施及用10（3）、驗房流程：

向業(yè)主問好、介紹自己、幫業(yè)主拿物品路上和業(yè)主聊并適當介紹小區(qū)風景景試單元門鑰匙并介紹門機對講試入戶門鑰匙并說明使用方法和數(shù)量、門鈴門鏡主動介紹房子特色有遠至近驗房、不走回頭路認真填寫驗房表雙方簽字后和業(yè)主禮貌告別

（3）、驗房流程：向業(yè)主問好、介紹自己、幫業(yè)主拿物品路上和業(yè)11二、裝修審批和裝修監(jiān)管階段

1、

裝修監(jiān)管的目的在這個過程中我們說要面對的是業(yè)主和裝修公司。我們對業(yè)主施行以服務為主的原則；對裝修公司施行以管理為主，以服務為輔的原則。首先讓業(yè)主明白房屋的主體結構對他本人是至關重要的，只直接影響房屋質量和使用壽命的。處處為業(yè)主著想。對裝修人員一定要讓他們明白我們是干什么的，職責是什么。要提醒裝修人員注意施工安全和裝修時間。在業(yè)主和裝修公司面前做到不卑不亢，語言規(guī)范。處處體現(xiàn)我們大物業(yè)、大品牌的魅力。讓業(yè)主和裝修公司感受到我們是專業(yè)團隊。二、裝修審批和裝修監(jiān)管階段122、

人員工作安排：維修部人員設置4人，其中夜班一人，主要是負責加壓泵房設備正常運轉和夜間業(yè)主報修。白班三人，加壓泵房一人，兩人裝修巡查，驗收售后的返修的問題。

3、裝修審批和巡查：裝修戶申請裝修范圍中有拆改結構或墻體的，由維修部與工程部溝通后進行審批。申請裝修戶自申請之日起前兩周每兩日一次巡查，以后每周一次?？辗棵吭乱淮?。要求維修人員認真填寫巡查紀錄表，并進行存檔。流程圖：裝修巡查到整改期限后復查客服部備案巡查記錄發(fā)現(xiàn)不合格裝修下發(fā)違章通知單客服中心處理/存檔合格消項不合格2、人員工作安排：裝修巡查到整改期客服部備案巡查記錄發(fā)現(xiàn)不13三、日常維護和業(yè)主報修階段

(1)設施設備管理方案目的：保證設施設備的正常運行，降低物業(yè)成本，降低業(yè)主公攤費用。措施：1、制定共用設施設備進行日常管理和維修養(yǎng)護情況，公共巡查力度要加強，保證照明的完好率在98%以上。而且是常態(tài)下最主要的一項工作。2、建立共用設施設備檔案（設備臺帳），設施設備的運行、檢查、維修、保養(yǎng)等要有記錄，定人定崗。建立完整的電子臺帳。3、設施設備標識要齊全、規(guī)范，責任人要明確；操作維護人員要嚴格執(zhí)行設施設備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；按標識進行操作，保證設施設備正常運行。三、日常維護和業(yè)主報修階段144、共用設施設備定期巡查和巡查記錄，按照維修范圍進行分類，及時組織修復；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，要及時編制維修資金使用計劃，要有維修資金安排的前瞻性。5、嚴格按照公用設施設備全年維養(yǎng)計劃進行。

全年維養(yǎng)計劃6、人員配置：一期現(xiàn)有配置4名維修員，實行24小時值班制，夜班一人主要負責泵房設施設備的正常運轉。白班三人，一人主要負責泵房設施設備的正常運轉和維修養(yǎng)護。二人負責小區(qū)公共設施設備的巡查和維修養(yǎng)護。

（2）、小區(qū)設施管理目標及措施由下列表格表示

4、共用設施設備定期巡查和巡查記錄，按照維修范圍進15序號指標名稱指標測算依據(jù)主要措施

1房屋完好率99%完好房建筑面積+基本完好房建筑面積）/總建筑面積建立經(jīng)常性檢查制度；每半年進行一次全面分項檢修；嚴格裝修管理和日常管理，無人為損壞事件。

2房屋零修急修及時率100%及時維修次數(shù)/應計報維修次數(shù)人力配備充足；崗位培訓、服務意識培訓到位；技術人員有過硬的技術水平；強化回訪制度、考核制度和獎罰制度。

3道路完好率及使用率98%完好道路總面積/規(guī)劃道路總面積嚴格公共設施管理養(yǎng)護制度，治安管理員加強巡查和疏導；向住戶宣傳有關法規(guī)，培養(yǎng)熱愛家園意識，合理使用道路；及時整改修補損壞路面。

4化糞池、雨、污水井完好率98%完好化糞池、雨、污水井數(shù)量/化糞池、雨、污水井總數(shù)量化糞池每半年清理一次；雨水井、污水井每一年全面檢修一次；每日記錄檢查情況。

5排水管、明暗溝完好率97%完好排水管、明暗溝長度/排水管、明暗溝總長度每日記錄檢查情況，發(fā)現(xiàn)問題立即設計施工方案，疏通處理；每半年進行一次全面檢修。序號指標名稱指標測算依據(jù)主要措施房屋完好率99%16

6照明燈及疏散燈完好率97%完好照明燈疏散燈數(shù)量/照明燈、疏散燈總數(shù)量每日記錄檢查情況及時更換檢修；每月全面檢查檢修一次；

7停車場、單車棚完好率98%完好的設備設施/停車場設施設備依規(guī)劃使用停車場地；停車場設施設備正常運行，技術人員檢修，確保安全有效；停車場疏導有序，無占用消防通道，無阻礙交通。

8公共文體休息設施、園林小品雕塑完好率95%完好公共文體、休息設施/公共文體、休息設施總計有詳細管理養(yǎng)護計劃；

9大型及重要機電設備完好率99%完好的大型及重要機電設備/大型及重要亟待能設備總計建立嚴格的設備管理及日常運行操作規(guī)程；重要設備責任到人；認真進行日運行記錄和檢查；每月進行一次保養(yǎng)，每半年進行一次大保；加強技術人員專業(yè)技能培訓，減少安全隱患。10維修工程質量合格率100%維修合格工程項次/維修工程項次建立合理有效的工作質量監(jiān)督機制和回訪制度；擁有一批有較高技術水準的維修隊伍。照明燈及疏散燈完好率97%完好照明燈疏散燈數(shù)量/照明燈、17（3）業(yè)主報修管理方法1.目的：及時維修使物業(yè)增值保值。提高業(yè)主對物業(yè)的認知度2.適用范圍：業(yè)主的室內保修、有償服務，房屋本體公共設施的日常維修養(yǎng)護。3.內容：3.1保修3.1.1保修原則：物業(yè)公司組織，建筑施工單位維修，維修費用從建筑施工單位保修（保證金）中支付。3.1.2保修范圍：凡室內土建、水、電、裝修、安裝項目均屬保修內容，但由業(yè)主在使用、裝修過程中自己造成的損壞和隱患；易損易耗物品非質量原因的損耗不屬保修范圍。3.1.3保修期限：與開發(fā)建設單位交接驗收之日起一年之內，個別項目保修期超過一年的按有關規(guī)定執(zhí)行。3.1.4在保修期內發(fā)現(xiàn)問題，由物業(yè)公司督促施工單位3天之內維修好，如不能及時保修，物業(yè)公司按保修協(xié)議（規(guī)定）進行處理，如發(fā)現(xiàn)重大質量問題要及時上報集團公司領導。3.1.5通知施工單位的保修要填寫返修通知單，物業(yè)公司代為保修的要填《派工單》,《派工單》備注欄注明代為保修。（3）業(yè)主報修管理方法183.2.1程序：業(yè)主申請——維修登記——派工上門維修（準備工具——出示工作牌——現(xiàn)場查看——向業(yè)主報價——維修）——業(yè)主驗收——征求業(yè)主意見——物業(yè)公司收費由業(yè)主向物業(yè)公司客戶服務部申請；填寫《派工單》由客服部轉到維修部?；蛴梢拱嘀蛋嗳藛T填寫“維修登記表”，上門維修。次日由客服部補寫“維修單”；交與業(yè)主簽字認可。技工人員帶上“維修單”，并準備好維修工具上門維修，首先應向業(yè)主出示工作牌，使用上門維修的禮貌用語，查看現(xiàn)場后，根據(jù)《室內維修服務收費標準》向業(yè)主報價，經(jīng)業(yè)主同意后進行維修。維修過程中必須遵守操作規(guī)程，注意安全。維修完畢后，清業(yè)主驗收，對于業(yè)主不滿意之處應盡力改善，驗收后，請業(yè)主在《派工單》上寫下意見，并簽名。業(yè)主原則上不直接向維修工交費，維修費可隨同管理費一起在銀行劃款或到物業(yè)公司收費處交付?！杜晒巍芬皇饺?，維修部、業(yè)主、物業(yè)公司收費處各保留一份。3.2.2維修原則：業(yè)主自愿、收費合理、滿足要求。3.2.1程序：194.室內維修服務標準4.1服務質量滿意率為100%：盡量第一次維修合格率達100%，對不滿意的盡快組織二次維修，達到業(yè)戶滿意。4.2服務態(tài)度：熱情、禮貌、舉止、言談得體。4.3所提供的材料100%合格。4.4預約維修時間：接到維修申請后無特殊情況，小區(qū)20分鐘到達；（如暫時沒有維修人員應向業(yè)主解釋，另約時間。）4.5維修時間：原則上小故障30分鐘內完畢，一般故障2小時內完畢，較難故障不超過3天。（如遇特殊情況要向業(yè)主解釋清楚，并組織突擊，盡快維修好。）4.6向業(yè)主出示所要更換的零件，并說明維修費用。4.7維修員進入室內必須佩戴鞋套，維修完畢后，做到工完料清，現(xiàn)場無大面積污漬。4.室內維修服務標準20第三部分：常態(tài)下維修部的思考第三部分：常態(tài)下維修部的思考21維修部日常管理也可分為六個重點，每一個管理重點即獨立且一環(huán)扣一環(huán)，這也是許多物業(yè)公司對維修管理的重要措施，是系統(tǒng)化管理的必要模式。維修部日常管理的六個重點：客戶維修管理管理客戶的維修申請、維修實施、維修結果、客戶滿意程度等。設備信息管理對各種設備信息、設備購買信息、設備保養(yǎng)信息等進行管理。設備維修管理制定設備養(yǎng)護計劃，記錄設備的維修及保養(yǎng)信息。物料采購管理管理各項物料的采購信息，以及價格和質量信息。對現(xiàn)存物料情況進行管理，對不足物料即時申報進行補充。物料領用管理對物料的領用情況進行管理。認真記錄，做到物盡其用。工程項目管理對各種工程驗收、工程實施、裝修驗收情況等信息進行管理。維修部日常管理也可分為六個重點，每一個管理22

日常設備養(yǎng)護是維修部最重要的工作，提高設備巡查頻率，能有效地防止設備突發(fā)事故的發(fā)生。另一方面能及時有效地維修共用設施，避免業(yè)主對公共設施使用的投訴。對公用區(qū)域劃分責任區(qū)，提高員工的積極性和責任感，對公共設施進行有效管理。建立好設備維護的記錄，根據(jù)維修臺帳制定切實可行的維養(yǎng)計劃并實施。業(yè)主報修是維修部常態(tài)下另一項重要工作，維修的及時性決定業(yè)主對物業(yè)維修的信任度。只有積極有效快速處理業(yè)主報修問題，才能樹立起業(yè)主對物業(yè)服務的良好印象。程序由原來的填寫維修單演變?yōu)楝F(xiàn)在快捷的電腦打印維修單，對業(yè)主報修一次性完成記錄、派單、結果回饋、歸檔等工作，極大提高了工作效率。

規(guī)范維修的禮儀，特別是細節(jié)的禮儀。我們不能因態(tài)度和禮貌問題而遭到投訴，同樣也不能因為技術方法遭到投訴。我們維修合格率盡量爭取達到100%。我們要不斷學習專業(yè)化知識來充實我們，不斷提高維修技術，縮短維修時間。公共區(qū)域維修與養(yǎng)護，我們要以養(yǎng)護為主，以維修為輔。發(fā)現(xiàn)問題及時整改。不能整改的及時上報并提供整改辦法。因此對業(yè)主生活造成的影響要及時耐心地給業(yè)主解釋。提高工作品質，降低運行成本是維修部不變的主題，讓我們?yōu)轫橊Y物業(yè)的發(fā)展努力！再努力！日常設備養(yǎng)護是維修部最重要的工作，提高設備巡查頻率，23

完畢！謝謝！完畢！謝謝！24工程維修管理方案工程維修管理方案25

提綱第一部分：項目的基本情況第二部分：項目維修管理方案第三部分：常態(tài)下維修部的思考提26第一部分：項目的基本情況第一部分：項目的基本情況27

世府名邸項目位于洛南新區(qū)，洛陽新市委市政府東200米，項目占地面積7.5㎡，總建筑面積19.8萬㎡，總戶數(shù)為1054戶（不含商業(yè)），分為三期開發(fā)。一期總建筑面積5.9萬平方米，尚街商業(yè)設有1部商業(yè)3層扶梯。3個出入口。地下停車與住宅共用，國際公館位于項目整體的西南部，由2棟分別為20層、15層的高層（小高層）建筑組成，維也納住宅由1棟高層、2棟小高層組成，總戶數(shù)116戶，其中10#樓為電梯刷卡入戶，一期暫定一個西入口，地下車庫三個（機動車庫一個，非機動車庫兩個）。市政基礎設施配套基本完善，道路、綠化、水系建設形成規(guī)模，市政供水、供電、供熱設施也相繼投入使用。小區(qū)主干道為瀝青路，其它道路為地磚或生態(tài)磚。小區(qū)變電值班室設置在10#樓地下室。主配電箱設置在9#樓與H1樓地下室。一期燃氣公司在小區(qū)設置一個燃氣調壓柜，位置在9#樓東北角公廁北面。小區(qū)有地上和地下停車位，一期地下70個左右。小區(qū)供水泵站正在抓緊施工中，熱交換站預計在明年能夠投入使用。小區(qū)建有一座人工湖，分為淺水系和湖體，大部分是淺水系和親水水系，大面積中心湖的水引用的整個新區(qū)五支渠的水系，五支渠的水系是整體循環(huán)的，可以保證小區(qū)內水系的質量。與第一大街水系相比，節(jié)約了大量的用水費用，而且水系的維護也簡便了許多。

世府名邸項目位于洛南新區(qū)，洛陽新市委市政府東2028小區(qū)照明設計功率16千瓦，公共用電電表33塊（其中電梯18塊，其他14塊），一期設計了三個主配電箱，每個配電箱設計功率為8.5千瓦。熱交換站設計水泵共16臺，水系設置9臺，（未完成施工，暫時無詳細功率統(tǒng)計）。一期小區(qū)供水分為民用和商業(yè)兩種，自來水公司只對小區(qū)大表收費，小表費用由物業(yè)進行收取。這樣就存在著大表與小表之間的計量誤差，物業(yè)公司就要承擔水損耗費用。小區(qū)部分電梯設備間設置在樓頂業(yè)主私家花園內，就出現(xiàn)了設備檢修問題。小區(qū)消防系統(tǒng)在地下車庫設計為自動噴淋裝置，但在樓內部分消防管道和設施設置在戶內，又出現(xiàn)了不易維護和無法緊急事故處理等一系列問題。小區(qū)現(xiàn)有維修人員4人，小區(qū)設置低壓用電值班間、小區(qū)供水泵站、熱交換站三處需人員值班場所，，如進入常態(tài)下24小時工作值班狀態(tài)，人員數(shù)量明顯不足，滿足不了小區(qū)日常養(yǎng)護、業(yè)主報修和用水用電值班要求。所以一直要求工程對所有需值班場所的設施設備進行改進，做到自動化程度高，可無人看守值班，具有自動運行、自動報警功能的智能化設備，這樣才能從根本上解決人員不足的問題。小區(qū)照明設計功率16千瓦，公共用電電表33塊（其29第二部分：項目維修管理方案第二部分：項目維修管理方案30管理方案分為三個階段一、工程驗房和入住驗房階段二、裝修審批和裝修監(jiān)管階段三、日常維護和業(yè)主報修階段管理方案分為三個階段31工程驗房和入住驗房階段（1）工程上存在的一些問題處理通過前一段對工程的驗收，發(fā)現(xiàn)工程上存在不同程度的質量瑕疵和工程通病，施工進度較緩慢，返修不夠及時，沒有充裕的時間進行再驗房等問題。物業(yè)已要求工程部對以上問題做出合理的措施和解釋；對無法變更或沒有合理的整改措施的，工程部提前與物業(yè)、銷售做出工程上的統(tǒng)一說辭，以避免口徑上的不統(tǒng)一給物業(yè)帶來的與業(yè)主不必要的矛盾。工程驗房和入住驗房階段32總結發(fā)現(xiàn)的問題并進行匯總

因此要求我們在驗房過程中一定要更細心，盡可能地發(fā)現(xiàn)問題，不要感覺問題多，問題及時傳遞給售后。在交房過程中要多問乙方人員物品和設施的用途及簡單的維修方法，為我們以后常態(tài)下的維修打好基礎。在交房過程中一定要坦然自信，我們的產(chǎn)品是一流的。我們要做的是盡可能地給業(yè)主介紹小區(qū)環(huán)境和房屋設施。在介紹過程中突出我們的特色，我們的禮儀，用真誠給業(yè)主感覺我們是一家人，是給他們檢查和反映問題的，為我們二次收費工作提前鋪路。對可以解釋的問題盡量解釋，不要輕易給業(yè)主承諾自己都不確定的承諾，遇到解釋不清的問題可交上級解釋，不要因此而卡殼。在業(yè)主面前盡可能地展現(xiàn)我們是一支專業(yè)化團隊。下面是一個初驗房流程：

復驗由售后部下單子限期修復配合售后部對房屋的初驗收總結發(fā)現(xiàn)的問題復驗由售后部下單子限期修復配合售后部對33(2)業(yè)主交房流程：和業(yè)主到房屋內驗收詳細解釋房屋內設施及用途記錄所發(fā)現(xiàn)的問題認真填寫驗房表房屋出現(xiàn)問題報客服，客服下單到售后復驗通知業(yè)主二次驗房交房報客服，繼續(xù)返修復驗問題未完全處理(2)業(yè)主交房流程：和業(yè)主到房屋內驗收詳細解釋房屋內設施及用34（3）、驗房流程：

向業(yè)主問好、介紹自己、幫業(yè)主拿物品路上和業(yè)主聊并適當介紹小區(qū)風景景試單元門鑰匙并介紹門機對講試入戶門鑰匙并說明使用方法和數(shù)量、門鈴門鏡主動介紹房子特色有遠至近驗房、不走回頭路認真填寫驗房表雙方簽字后和業(yè)主禮貌告別

（3）、驗房流程：向業(yè)主問好、介紹自己、幫業(yè)主拿物品路上和業(yè)35二、裝修審批和裝修監(jiān)管階段

1、

裝修監(jiān)管的目的在這個過程中我們說要面對的是業(yè)主和裝修公司。我們對業(yè)主施行以服務為主的原則；對裝修公司施行以管理為主，以服務為輔的原則。首先讓業(yè)主明白房屋的主體結構對他本人是至關重要的，只直接影響房屋質量和使用壽命的。處處為業(yè)主著想。對裝修人員一定要讓他們明白我們是干什么的，職責是什么。要提醒裝修人員注意施工安全和裝修時間。在業(yè)主和裝修公司面前做到不卑不亢，語言規(guī)范。處處體現(xiàn)我們大物業(yè)、大品牌的魅力。讓業(yè)主和裝修公司感受到我們是專業(yè)團隊。二、裝修審批和裝修監(jiān)管階段362、

人員工作安排：維修部人員設置4人，其中夜班一人，主要是負責加壓泵房設備正常運轉和夜間業(yè)主報修。白班三人，加壓泵房一人，兩人裝修巡查，驗收售后的返修的問題。

3、裝修審批和巡查：裝修戶申請裝修范圍中有拆改結構或墻體的，由維修部與工程部溝通后進行審批。申請裝修戶自申請之日起前兩周每兩日一次巡查，以后每周一次。空房每月一次。要求維修人員認真填寫巡查紀錄表，并進行存檔。流程圖：裝修巡查到整改期限后復查客服部備案巡查記錄發(fā)現(xiàn)不合格裝修下發(fā)違章通知單客服中心處理/存檔合格消項不合格2、人員工作安排：裝修巡查到整改期客服部備案巡查記錄發(fā)現(xiàn)不37三、日常維護和業(yè)主報修階段

(1)設施設備管理方案目的：保證設施設備的正常運行，降低物業(yè)成本，降低業(yè)主公攤費用。措施：1、制定共用設施設備進行日常管理和維修養(yǎng)護情況，公共巡查力度要加強，保證照明的完好率在98%以上。而且是常態(tài)下最主要的一項工作。2、建立共用設施設備檔案（設備臺帳），設施設備的運行、檢查、維修、保養(yǎng)等要有記錄，定人定崗。建立完整的電子臺帳。3、設施設備標識要齊全、規(guī)范，責任人要明確；操作維護人員要嚴格執(zhí)行設施設備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；按標識進行操作，保證設施設備正常運行。三、日常維護和業(yè)主報修階段384、共用設施設備定期巡查和巡查記錄，按照維修范圍進行分類，及時組織修復；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，要及時編制維修資金使用計劃，要有維修資金安排的前瞻性。5、嚴格按照公用設施設備全年維養(yǎng)計劃進行。

全年維養(yǎng)計劃6、人員配置：一期現(xiàn)有配置4名維修員，實行24小時值班制，夜班一人主要負責泵房設施設備的正常運轉。白班三人，一人主要負責泵房設施設備的正常運轉和維修養(yǎng)護。二人負責小區(qū)公共設施設備的巡查和維修養(yǎng)護。

（2）、小區(qū)設施管理目標及措施由下列表格表示

4、共用設施設備定期巡查和巡查記錄，按照維修范圍進39序號指標名稱指標測算依據(jù)主要措施

1房屋完好率99%完好房建筑面積+基本完好房建筑面積）/總建筑面積建立經(jīng)常性檢查制度；每半年進行一次全面分項檢修；嚴格裝修管理和日常管理，無人為損壞事件。

2房屋零修急修及時率100%及時維修次數(shù)/應計報維修次數(shù)人力配備充足；崗位培訓、服務意識培訓到位；技術人員有過硬的技術水平；強化回訪制度、考核制度和獎罰制度。

3道路完好率及使用率98%完好道路總面積/規(guī)劃道路總面積嚴格公共設施管理養(yǎng)護制度，治安管理員加強巡查和疏導；向住戶宣傳有關法規(guī)，培養(yǎng)熱愛家園意識，合理使用道路；及時整改修補損壞路面。

4化糞池、雨、污水井完好率98%完好化糞池、雨、污水井數(shù)量/化糞池、雨、污水井總數(shù)量化糞池每半年清理一次；雨水井、污水井每一年全面檢修一次；每日記錄檢查情況。

5排水管、明暗溝完好率97%完好排水管、明暗溝長度/排水管、明暗溝總長度每日記錄檢查情況，發(fā)現(xiàn)問題立即設計施工方案，疏通處理；每半年進行一次全面檢修。序號指標名稱指標測算依據(jù)主要措施房屋完好率99%40

6照明燈及疏散燈完好率97%完好照明燈疏散燈數(shù)量/照明燈、疏散燈總數(shù)量每日記錄檢查情況及時更換檢修；每月全面檢查檢修一次；

7停車場、單車棚完好率98%完好的設備設施/停車場設施設備依規(guī)劃使用停車場地；停車場設施設備正常運行，技術人員檢修，確保安全有效；停車場疏導有序，無占用消防通道，無阻礙交通。

8公共文體休息設施、園林小品雕塑完好率95%完好公共文體、休息設施/公共文體、休息設施總計有詳細管理養(yǎng)護計劃；

9大型及重要機電設備完好率99%完好的大型及重要機電設備/大型及重要亟待能設備總計建立嚴格的設備管理及日常運行操作規(guī)程；重要設備責任到人；認真進行日運行記錄和檢查；每月進行一次保養(yǎng)，每半年進行一次大保；加強技術人員專業(yè)技能培訓，減少安全隱患。10維修工程質量合格率100%維修合格工程項次/維修工程項次建立合理有效的工作質量監(jiān)督機制和回訪制度；擁有一批有較高技術水準的維修隊伍。照明燈及疏散燈完好率97%完好照明燈疏散燈數(shù)量/照明燈、41（3）業(yè)主報修管理方法1.目的：及時維修使物業(yè)增值保值。提高業(yè)主對物業(yè)的認知度2.適用范圍：業(yè)主的室內保修、有償服務，房屋本體公共設施的日常維修養(yǎng)護。3.內容：3.1保修3.1.1保修原則：物業(yè)公司組織，建筑施工單位維修，維修費用從建筑施工單位保修（保證金）中支付。3.1.2保修范圍：凡室內土建、水、電、裝修、安裝項目均屬保修內容，但由業(yè)主在使用、裝修過程中自己造成的損壞和隱患；易損易耗物品非質量原因的損耗不屬保修范圍。3.1.3保修期限：與開發(fā)建設單位交接驗收之日起一年之內，個別項目保修期超過一年的按有關規(guī)定執(zhí)行。3.1.4在保修期內發(fā)現(xiàn)問題，由物業(yè)公司督促施工單位3天之內維修好，如不能及時保修，物業(yè)公司按保修協(xié)議（規(guī)定）進行處理，如發(fā)現(xiàn)重大質量問題要及時上報集團公司領導。3.1.5通知施工單位的保修要填寫返修通知單，物業(yè)公司代為保修的要填《派工單》,《派工單》備注欄注明代為保修。（3）業(yè)主報修管理方法423.2.1程序：業(yè)主申請——維修登記——派工上門維修（準備工具——出示工作牌——現(xiàn)場查看——向業(yè)主報價——維修）——業(yè)主驗收——征求業(yè)主意見——物業(yè)公司收費由業(yè)主向物業(yè)公司客戶服務部申請；填寫《派工單》由客服部轉到維修部?；蛴梢拱嘀蛋嗳藛T填寫“維修登記表”，上門維修。次日由客服部補寫“維修單”；交與業(yè)主簽字認可。技工人員帶上“維修單”，并準備好維修工具上門維修，首先應向業(yè)主出示工作牌，使用上門維修的禮貌用語，查看現(xiàn)場后，根據(jù)《室內維修服務收費標準》向業(yè)主報價，經(jīng)業(yè)主同意后進行維修。維修過程中必須遵守操作規(guī)程，注意安全。維修完畢后，清業(yè)主驗收，對于業(yè)主不滿意之處應盡力改善，驗收后，請業(yè)主在《派工單》上寫下意見，并簽名。業(yè)主原則上不直接向維修工交費，維修費可隨同管理費一起在銀行劃款或到物業(yè)公司收費處交付?！杜晒巍芬皇饺?，維修部、業(yè)主、物業(yè)公司收費處各保留一份。3.2.2維修原則：業(yè)主自愿、收費合理、滿足要求。3.2.1程序