銷(xiāo)售員培訓(xùn)的主要內(nèi)容

122/122銷(xiāo)售員培訓(xùn)內(nèi)容TOC\o"1-3"銷(xiāo)售員培訓(xùn)內(nèi)容 1.公司情況介紹 1.1公司背景 1.2公司產(chǎn)業(yè)狀況 1.3公司目標(biāo) 1.4公司制度 2.形式、政策、與企業(yè)應(yīng)對(duì) 2.1房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)形式 2.1.1. 1999年商品房供求狀況和價(jià)格走勢(shì) 2.1.2. 機(jī)遇和希望 2.1.3. 挑戰(zhàn)和困難 2.1.4. 產(chǎn)業(yè)進(jìn)展正處于大轉(zhuǎn)變時(shí)期 2.2 政策選擇 2.2.1. 啟動(dòng)個(gè)人住房消費(fèi)(一個(gè)中心) 2.2.2. 兩個(gè)創(chuàng)新 2.2.3. 四個(gè)輪子 2.2.4. 2000年的工作重點(diǎn) 2.3企業(yè)應(yīng)對(duì) 2.4加入WTO對(duì)房產(chǎn)業(yè)的沖擊 2.4.1. 房地產(chǎn)業(yè)的高峰期有望提早 2.4.2. 非住宅類(lèi)物業(yè)將成搶手貨 2.4.3. 房?jī)r(jià)中地價(jià)比重加大，總體房?jī)r(jià)看漲 2.4.4. 金融業(yè)開(kāi)放 2.4.5. 外貿(mào)業(yè)進(jìn)展 2.4.6. 都市化進(jìn)程加快 2.4.7. 居住郊區(qū)化 2.5西部大開(kāi)發(fā)與房產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展 2.6房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)?3.銷(xiāo)售部工作流程及行為規(guī)范 3.1 銷(xiāo)售部組織機(jī)構(gòu)及崗位職責(zé) 營(yíng)銷(xiāo)部機(jī)構(gòu)與人員配備 13.1.2. 各崗位職責(zé) 3.2銷(xiāo)售職員作細(xì)則 3.2.1. 公司差不多規(guī)定 3.2.2. 銷(xiāo)售職員作細(xì)則 3.3接待、簽約流程 3.4銷(xiāo)售及回款操縱 4.項(xiàng)目介紹 4.1項(xiàng)目背景介紹 4.1.1. 成都市進(jìn)展規(guī)劃 4.1.2. 成都市房產(chǎn)進(jìn)展差不多情況及趨勢(shì) 4.1.3. 相鄰房產(chǎn)公司或競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手差不多情況介紹、優(yōu)劣勢(shì)分析 4.2本公司項(xiàng)目差不多情況 4.2.1. 項(xiàng)目定格、定調(diào)、定位 4.2.2. 項(xiàng)目設(shè)計(jì)、規(guī)劃內(nèi)容特點(diǎn)，各種經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、價(jià)格表、售樓細(xì)則等 4.2.3. 該項(xiàng)目周邊環(huán)境介紹：交通、醫(yī)院、學(xué)校、市場(chǎng)及各種要緊市政設(shè)施及配套 204.2.4. 戶(hù)型特點(diǎn)分析、優(yōu)劣勢(shì)分析 4.2.5. 物管簡(jiǎn)介 4.2.6. 綜述本項(xiàng)目性?xún)r(jià)比最優(yōu) 5.民用建筑的一般知識(shí) 5.1民用建筑的構(gòu)造組成 5.2民用建筑的分類(lèi) 5.3民用建筑的結(jié)構(gòu)類(lèi)型 5.3.1. 結(jié)構(gòu)用材 5.3.2. 結(jié)構(gòu)受力和構(gòu)造特點(diǎn) 5.4民用建筑的等級(jí) 5.5房屋建筑的抗震設(shè)防 5.6.住宅的配套 5.7.住宅的裝修標(biāo)準(zhǔn) 5.8.住房品質(zhì)綜合評(píng)價(jià) 6.住宅設(shè)計(jì)規(guī)范及計(jì)量技術(shù)規(guī)范 6.1. 《商品房銷(xiāo)售面積測(cè)量與計(jì)算》（中華人民共和國(guó)國(guó)家計(jì)量技術(shù)規(guī)范JJF1058—1998）摘要 6.1.1. 定義 6.1.2. 商品房建筑面積計(jì)算 6.1.3. 計(jì)算全部建筑面積的范圍 6.1.4. 計(jì)算一半建筑面積的范圍 6.1.5. 不計(jì)算建筑面積的范圍 6.1.6. 共有建筑面積的分?jǐn)傆?jì)算6.2 《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)GB50096——1999 6.2.1. 術(shù)語(yǔ) 6.2.2. 套內(nèi)使用面積計(jì)算 6.2.3. 層高和室內(nèi)凈高要求 6.2.4. 電梯設(shè)置 7.物業(yè)治理 7.1.物管公司簡(jiǎn)介、治理架構(gòu)、治理公約解釋 7.2.服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范裝修等 7.3.物管相應(yīng)的法律、法規(guī)條款 8.銷(xiāo)售員的差不多素養(yǎng) 8.1.現(xiàn)代推銷(xiāo)觀念 8.2.高度責(zé)任感 8.3.具備良好的心理素養(yǎng) .4.具備良好的業(yè)務(wù)素養(yǎng) 8.5.通曉法律知識(shí) 8.6.具備良好的個(gè)性 8.7.如何注意儀表、儀態(tài) 8.8.如何作好售后服務(wù) 9.銷(xiāo)售技術(shù) 9.1.真誠(chéng)與信心 9.1.1. 相信“推銷(xiāo)”的潛力 9.1.2. 相信自己的魅力 9.1.3. 相信本公司本小區(qū)房屋的實(shí)力 9.2.推銷(xiāo)員講話(huà)的原則 9.3.對(duì)不同類(lèi)型購(gòu)房投資者的談判 9.4.如何處理客戶(hù)所提出的反對(duì)意見(jiàn) 9.4.1. 處理反對(duì)意見(jiàn)的策略及態(tài)度 9.4.2現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)急方案？9.5.如何把握客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)心理，促成客戶(hù)預(yù)訂或簽合同 9.5.1. 建議購(gòu)買(mǎi)的策略 9.5.2. 簽預(yù)訂書(shū)或合同時(shí)要注意的幾點(diǎn) 9.6.接聽(tīng)電話(huà)時(shí)應(yīng)注意的事項(xiàng) 10.房地產(chǎn)法規(guī)及制度 0.1. 土地治理法 10.2. 房地產(chǎn)條例（都市房屋權(quán)屬登記治理方法） 10.3. 成都市都市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍治理暫行方法 10.4. 合同法 11.銷(xiāo)售人員須知 11.1. 房屋與土地 A.國(guó)家所有的土與集體所有的土地 32B.兩種土地所有權(quán)與商品房的出售 3211.2. 八種國(guó)家限制買(mǎi)賣(mài)的房屋 11.3. 四種不應(yīng)購(gòu)買(mǎi)的房屋 11.4. 國(guó)家對(duì)土地使用權(quán)出讓的年限規(guī)定 11.5. 建立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)具備什幺條件 11.6. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)劃分 A.資質(zhì)一級(jí)企業(yè) 33B.資質(zhì)二級(jí)企業(yè) 34C.資質(zhì)三級(jí)企業(yè) 34D.資質(zhì)四級(jí)企業(yè) 3411.7. 商品房保修規(guī)定 11.8. 房屋頂層平面使用權(quán)可否出售 11.9. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本構(gòu)成 11.10.商品房銷(xiāo)售必備的“五證” 11.11貸款 11.11.1. 個(gè)人住房貸款 11.11.2. 個(gè)人住房貸款的種類(lèi) 11.11.3. 住房按揭貸款 11.11.4. 辦理個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的銀行 11.11.5. 個(gè)人住房貸款發(fā)放對(duì)象 11.11.6. 申請(qǐng)個(gè)人住房貸款需具備的條件11.11.7. 個(gè)人住房貸款的期限和利率 11.11.8. 申請(qǐng)個(gè)人住房貸款的大致程序 11.11.9. 申請(qǐng)個(gè)人住房貸款需提供的材料 11.11.10. 個(gè)人住房貸款的發(fā)放數(shù)量 11.11.11. 個(gè)人住房貸款的擔(dān)保方式 11.11.12. 可作為個(gè)人住房貸款的抵押物 11.11.13. 個(gè)人住房貸款的保證 11.11.14. 申請(qǐng)個(gè)人住房貸款需辦理的手續(xù) 11.11.15. 個(gè)人住房貸款的提取 11.11.16. 個(gè)人住房貸款的償還 11.11.17. 辦理個(gè)人住房貸款的注意事項(xiàng) 11.11.18. 各銀行辦理個(gè)人住房貸款的具體手續(xù) 11．12．公積金支取程序？11．13．購(gòu)房稅率如何界定？12.合同、住宅使用講明書(shū)和質(zhì)量保證書(shū) 12.1. 購(gòu)房合同 12.2. 住宅使用講明書(shū) 12.3. 住宅質(zhì)量保證書(shū) 13.現(xiàn)代建筑觀念簡(jiǎn)介 13.1. 智能住宅功能及進(jìn)展 13.1.1. 智能住宅產(chǎn)生的背景 13.1.2. 智能住宅的功能 13.1.3. 進(jìn)展前景 13.2. 二十一世紀(jì)居住小區(qū) 13.2.1. 優(yōu)美的環(huán)境 13.2.2. 建筑功能要齊全。 13.2.3. 配套設(shè)施要到位 13.2.4. 科技先導(dǎo)要貫徹 13.2.5. 物業(yè)治理要規(guī)范 13.3. 住宅性能認(rèn)定制度 13.3.1. 認(rèn)定內(nèi)容 13.3.2. 認(rèn)定程序 13.3.3. 認(rèn)定的變更與撤銷(xiāo) 14.名詞解釋及客戶(hù)關(guān)懷問(wèn)題參考材料 14.1. 常用名詞解釋 14.2. 客戶(hù)關(guān)懷問(wèn)題參考材料 15．現(xiàn)場(chǎng)模擬訓(xùn)練？15．1銷(xiāo)售代表現(xiàn)場(chǎng)互動(dòng)訓(xùn)練15．2公司領(lǐng)導(dǎo)現(xiàn)場(chǎng)抽查訓(xùn)練15．3培訓(xùn)總結(jié)16.房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)（中英對(duì)比）16．1住宅物業(yè)類(lèi)（Residentialflat）16．2樓花（propertyunderconstruction）16．3商鋪（retailshop）16．4條件磋商（termnegotiation）16．5法定協(xié)議16．6按揭（mortgateloan）16．7約見(jiàn)律師（appointmentwiththesolicitor）公司情況介紹公司背景公司產(chǎn)業(yè)狀況公司目標(biāo)公司制度形式、政策、與企業(yè)應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)形式2000年上半年商品房供求狀況和價(jià)格走勢(shì)據(jù)中房指數(shù)，2000年全國(guó)在房地產(chǎn)行業(yè)狀況：投資總額4010億元，比上年增長(zhǎng)11%，其中住宅建設(shè)投資2430億元，增長(zhǎng)24．5%；竣工面積1．97億m2，增長(zhǎng)28%，其中住宅竣工面積1．62億m2，增長(zhǎng)29．76%；銷(xiāo)售面積1．34億m2，增長(zhǎng)25．2%，其中住宅銷(xiāo)售面積1．19億m2，增長(zhǎng)24．9%；銷(xiāo)售金額增長(zhǎng)23．9%，其中住宅增長(zhǎng)24．77%；全國(guó)房?jī)r(jià)穩(wěn)中有降，但各地區(qū)情況差異較大?？赡苊髂瓿啥嫉貐^(qū)GDP增長(zhǎng)為8%機(jī)遇和希望住房需求作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)點(diǎn)，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)；消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)換代：恩格爾系數(shù)：一個(gè)國(guó)家家庭收入的59%以上用于吃，該國(guó)處于窮困時(shí)期；50—59%用于吃，該國(guó)生活渡過(guò)了溫飽線(xiàn)；40—50%用于吃，小康水平；少于30%用于吃，國(guó)家極富；我國(guó)1997年統(tǒng)計(jì)，用于吃的家庭收入占總收入的46．4%，我國(guó)差不多進(jìn)入了小康時(shí)期。 人的需求：吃住行；目前我國(guó)正處于由解決溫飽問(wèn)題向追求舒適居住方面轉(zhuǎn)變的轉(zhuǎn)型期，人們對(duì)居住需求提到上升日程。都市化進(jìn)程加快：我國(guó)都市人口30%，發(fā)達(dá)國(guó)家都市人口占全國(guó)人口的70%--90%。在我國(guó)都市中生活著大量的“盲流”，極不正常，應(yīng)讓在都市中生活的無(wú)戶(hù)口的人員成為合法的都市居住者。一個(gè)都市人消費(fèi)=3個(gè)農(nóng)村人消費(fèi)。產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展的時(shí)刻和空間：開(kāi)發(fā)物管、中介、策劃、律師、租賃等。臺(tái)灣將房地產(chǎn)業(yè)分為：建筑投資業(yè)、營(yíng)造業(yè)、房屋銷(xiāo)售業(yè)、房地產(chǎn)廣告業(yè)、土地登記代理業(yè)（代書(shū)業(yè)）、土地估價(jià)業(yè)、土地重劃業(yè)（較少）、不動(dòng)產(chǎn)規(guī)劃研究業(yè)（較少）、地政補(bǔ)習(xí)業(yè)。美國(guó)將房地產(chǎn)事業(yè)劃分為：房地產(chǎn)代理(Agency)：經(jīng)紀(jì)業(yè)(Brokerage)、房地產(chǎn)治理(Management)、房地產(chǎn)估價(jià)(Appraising)、房地產(chǎn)顧問(wèn)(Advisory)、房地產(chǎn)保險(xiǎn)(PropertyInsurance)。房地產(chǎn)投資(Investment)：一般投資(Equity)、抵押投資(Mortgage)、租賃投資(Leasehold)、其它形態(tài)投資。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)(Operations)：一般經(jīng)營(yíng)、抵押、租賃和其它。建筑業(yè)(Construction)：承包(Contracting)、建筑(Building)、開(kāi)發(fā)(Developing)、改造與裝璜(AlteringandModernizing)。政府服務(wù)：地產(chǎn)評(píng)估(Taxation)；公地取得、賣(mài)出、治理與租賃；房地產(chǎn)金融(Financing)、建筑物與土地使用立法；土地的經(jīng)濟(jì)使用與資源維護(hù)(EconomiclandConservationanduse)。挑戰(zhàn)和困難投資和建設(shè)規(guī)模已超前：1999年按90m2/套作為平均面積計(jì)算，我國(guó)建成14套住房/1000人（據(jù)聯(lián)合國(guó)統(tǒng)計(jì)，進(jìn)展快的國(guó)家的住宅建設(shè)10套/1000人）；在房地產(chǎn)業(yè)的投資占GDP的7．8%（據(jù)聯(lián)合國(guó)統(tǒng)計(jì)，進(jìn)展快的國(guó)家在房地產(chǎn)業(yè)的投資占GDP的2-7%商品房的空置房量逐年上升：96年空置6200萬(wàn)m2；98年空置8700萬(wàn)m2，其中住宅空置6100萬(wàn)m2。新舊住房體制交替，政策不到位、不完善：國(guó)家打算在2000年、2001年間完成住房體制改革。將公房房租成倍提高，如北京老房月租將從1．3元/m2提高到3．5元/m2。住宅產(chǎn)業(yè)化水平不高：產(chǎn)業(yè)質(zhì)量差、投訴多（99年建設(shè)部接到的投訴增加50%，客戶(hù)自我愛(ài)護(hù)意識(shí)增強(qiáng)）、企業(yè)素養(yǎng)低、競(jìng)爭(zhēng)能力差。產(chǎn)業(yè)進(jìn)展正處于大轉(zhuǎn)變時(shí)期轉(zhuǎn)制：住房體制從實(shí)物分配全面轉(zhuǎn)向貨幣分配。轉(zhuǎn)軌：市場(chǎng)形態(tài)由賣(mài)方市場(chǎng)差不多轉(zhuǎn)向買(mǎi)方市場(chǎng)。轉(zhuǎn)型：產(chǎn)品質(zhì)量和檔次從安居逐漸轉(zhuǎn)向康居。政策選擇啟動(dòng)個(gè)人住房消費(fèi)(一個(gè)中心)國(guó)家政策：住房由個(gè)人購(gòu)買(mǎi)（“讓人民群眾自己買(mǎi)房子”）啟動(dòng)買(mǎi)房的第三級(jí)火箭：購(gòu)房動(dòng)力第一級(jí)“國(guó)家購(gòu)房”和第二級(jí)“企業(yè)購(gòu)房”差不多完成其歷史使命，現(xiàn)在是啟動(dòng)第三級(jí)“個(gè)人購(gòu)房”的時(shí)候了。確定恰當(dāng)?shù)姆績(jī)r(jià)收入比和租售比：在房地產(chǎn)業(yè)成熟的國(guó)家，中等房?jī)r(jià)=（3—6）中等家庭年收入水平；中國(guó)建設(shè)部房改辦多年研究認(rèn)為，中國(guó)的房?jī)r(jià)水平打算定為：中等房?jī)r(jià)=4年中等家庭的年收入。即每年將家庭收入的20%用于購(gòu)房，20—25年付清房款。國(guó)家打算使用住房補(bǔ)貼方式將原有的實(shí)物分配轉(zhuǎn)變?yōu)樨泿欧峙?。兩個(gè)創(chuàng)新制度創(chuàng)新：決定產(chǎn)業(yè)進(jìn)展速度。技術(shù)創(chuàng)新：決定市場(chǎng)開(kāi)拓能力。四個(gè)輪子改革住房分配體制：個(gè)人購(gòu)房、實(shí)行住房補(bǔ)貼、開(kāi)展換房。建立住房供應(yīng)體制：高收入家庭，自由購(gòu)房；中等收入家庭，建立康居房和經(jīng)濟(jì)房；針對(duì)低收入家庭由社保系統(tǒng)建立社保房解決住房困難戶(hù)的住房。健全住房市場(chǎng)體系：建立完善房地產(chǎn)的二級(jí)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)。目前我國(guó)除上海市建立了比較完善的二級(jí)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)外，其它都市還處于草創(chuàng)時(shí)期，究其緣故要緊是二級(jí)市場(chǎng)房產(chǎn)交易和租賃的門(mén)檻太高。上海的二級(jí)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)的建立得利于上海市政府將房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的稅費(fèi)由3%降為1．5%，最后降到0．75%，房產(chǎn)交易的二級(jí)市場(chǎng)才開(kāi)始繁榮。進(jìn)展住房的金融體系：住房的金融貸款是國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)的動(dòng)力，在房地產(chǎn)業(yè)成熟的國(guó)家，金融機(jī)構(gòu)向房地產(chǎn)業(yè)提供的貸款通常占全社會(huì)總貸款額的60-80%。1999年我國(guó)金融機(jī)構(gòu)向房地產(chǎn)業(yè)的貸款總額為3500億元，占社會(huì)總貸款額的6%，相當(dāng)于國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家的1/10。其中金融機(jī)構(gòu)向個(gè)人提供的住房的款占社會(huì)總貸款額的20%左右，而在我國(guó)少于2%，同樣相當(dāng)于國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家的1/10左右。我國(guó)要加強(qiáng)金融介入的力度。2000年的工作重點(diǎn)增加需求改善供應(yīng)激活市場(chǎng)搞好金融企業(yè)應(yīng)對(duì)認(rèn)清形勢(shì)，面對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，風(fēng)險(xiǎn)加大，趨于微力市場(chǎng)的三個(gè)差不營(yíng)造買(mǎi)方市場(chǎng)下的賣(mài)方市場(chǎng)適銷(xiāo)對(duì)路，提高質(zhì)量個(gè)人買(mǎi)房的特點(diǎn)四種質(zhì)量的整合（工程、功能、環(huán)境和服務(wù)）套套都好銷(xiāo)，方方都有用（住宅的“均好性”）注重營(yíng)銷(xiāo)，品牌戰(zhàn)略營(yíng)銷(xiāo)三要素（定位、包裝和銷(xiāo)售）CIS戰(zhàn)略：企業(yè)形象設(shè)計(jì)機(jī)會(huì)利潤(rùn)、治理利潤(rùn)、創(chuàng)新利潤(rùn)加入WTO對(duì)房產(chǎn)業(yè)的沖擊1999年11月15日，中美兩國(guó)就中國(guó)“全面降低關(guān)稅；更加開(kāi)放國(guó)內(nèi)市場(chǎng)；有利于擴(kuò)大對(duì)外出口和吸引外商直接投資；房地產(chǎn)業(yè)的高峰期有望提早周期性：房地產(chǎn)業(yè)具有周期波動(dòng)性，一般8～10年出現(xiàn)一次峰值。前兩次蜂值：我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)最近兩次蜂值分不出現(xiàn)在1986年和l993年。加入WTO后，國(guó)際經(jīng)濟(jì)全局和區(qū)域變動(dòng)的阻礙將會(huì)越來(lái)越明顯。國(guó)家計(jì)委l998年的預(yù)測(cè)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的調(diào)整期有望在2001年結(jié)束。房地產(chǎn)業(yè)的下一個(gè)峰值有望在2000年底到2001年初出現(xiàn)。非住宅類(lèi)物業(yè)將成搶手貨當(dāng)前房市場(chǎng)：寫(xiě)字樓積壓最為嚴(yán)峻、空置率最高。全國(guó)十大都市寫(xiě)字樓的平均空置率在20％以上，部分都市甚至達(dá)到30%～40%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)國(guó)際公認(rèn)的10％的警戒線(xiàn)。加入WTO，情況可能完全改變：“入世”都市經(jīng)濟(jì)活動(dòng)趨于頻繁房地產(chǎn)投資增加寫(xiě)字樓、賓館、商場(chǎng)、廠(chǎng)房等非住宅類(lèi)房屋的需求增加住宅類(lèi)房屋的需求增加。交通改善：“入世”汽車(chē)關(guān)稅逐年大幅降低+大中都市道路交通系統(tǒng)的日趨完善汽車(chē)擁有量迅速增加停車(chē)位的需求緊張。收入增加：“入世”經(jīng)濟(jì)活動(dòng)頻繁職工收入增加+就業(yè)率提高。消費(fèi)開(kāi)支降低：“入世”關(guān)稅全面下調(diào)居民的日常開(kāi)支減少居民購(gòu)房資金的積存住宅類(lèi)房地產(chǎn)需求相應(yīng)增加。房?jī)r(jià)中地價(jià)比重加大，總體房?jī)r(jià)看漲房?jī)r(jià)構(gòu)成：①地價(jià)；②建筑成本；③稅費(fèi)；建筑成本下降：加入WTO關(guān)稅的下降+國(guó)外競(jìng)爭(zhēng)關(guān)于進(jìn)入短期內(nèi)均會(huì)使房地產(chǎn)建筑成本明顯下降（如進(jìn)口建材、設(shè)備等的關(guān)稅，將從目前的30％降至百分之十幾）；稅費(fèi)下降：加入WTO行業(yè)治理向國(guó)際慣例靠攏規(guī)范化+費(fèi)改稅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的總體稅費(fèi)將會(huì)有較大幅度的下降；地價(jià)全面攀升；房?jī)r(jià)：地價(jià)比重增加，建筑費(fèi)用和開(kāi)發(fā)稅費(fèi)比重減少。關(guān)于上海、廣州等沿海大都市：短期內(nèi)：土地相對(duì)稀缺，在建筑費(fèi)用和開(kāi)發(fā)稅費(fèi)降低的同時(shí)，土地價(jià)格將上升，房?jī)r(jià)構(gòu)成變動(dòng)較明顯，房?jī)r(jià)構(gòu)成中上升下降因素差不多能夠抵沖，總體房?jī)r(jià)維持穩(wěn)定；中長(zhǎng)期：建筑費(fèi)用和開(kāi)發(fā)稅費(fèi)可不能持續(xù)下降，土地的需求則是長(zhǎng)遠(yuǎn)的，它是房地產(chǎn)價(jià)格特不是土地價(jià)格中長(zhǎng)期利好的一個(gè)重要因素。金融業(yè)開(kāi)放國(guó)外信貸資金進(jìn)入：房地產(chǎn)的融資多元化進(jìn)展，資金投入量加大，提早消費(fèi)趨勢(shì)明朗并被越來(lái)越多的消費(fèi)者同意。外國(guó)銀行介入：同意外國(guó)銀行在一定期限后經(jīng)營(yíng)人民幣乃至私人銀行業(yè)務(wù)行業(yè)對(duì)寫(xiě)字樓的需求量增大我國(guó)要緊大中都市的非住宅類(lèi)房屋的需求將得到增加。有利于空置樓盤(pán)的消化?，F(xiàn)金流量增加：房地產(chǎn)項(xiàng)目資金規(guī)模大、工期長(zhǎng)，假如整個(gè)市場(chǎng)的現(xiàn)金流量不足，將嚴(yán)峻阻礙其順利進(jìn)展。對(duì)開(kāi)發(fā)商提供貸款增加向購(gòu)房著提供抵押貸款增加結(jié)論：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的融資多元化。外貿(mào)業(yè)進(jìn)展進(jìn)出口的重點(diǎn)品種：紡織品和農(nóng)產(chǎn)品歷來(lái)是我國(guó)進(jìn)出口的重點(diǎn)品種。紡織和服務(wù)業(yè)：美國(guó)逐步取消對(duì)華紡織品配額極大地刺激目前還未完全從金融危機(jī)中緩過(guò)勁來(lái)的紡織和服務(wù)業(yè)產(chǎn)品的出口量將有較大的增長(zhǎng)。農(nóng)產(chǎn)品：進(jìn)口障礙的逐步取消進(jìn)口業(yè)務(wù)增長(zhǎng)。港口運(yùn)輸量增加，保稅區(qū)業(yè)務(wù)增長(zhǎng)。中國(guó)的外貿(mào)運(yùn)輸量九成以上由海運(yùn)承擔(dān)，中國(guó)外貿(mào)海運(yùn)量將會(huì)由1998年的3．83億噸，增加到2005年的6．56億噸。隨著外貿(mào)增加，中國(guó)港口物資吞吐量和船舶進(jìn)出艘次、運(yùn)量都會(huì)增加，中國(guó)的海運(yùn)市場(chǎng)、碼頭和船舶代理的業(yè)務(wù)擴(kuò)大。有利于該類(lèi)地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展。外商投資增加。都市化進(jìn)程加快農(nóng)業(yè)人口涌入都市，促進(jìn)我國(guó)的都市化進(jìn)程，擴(kuò)大了房地產(chǎn)的需求。農(nóng)產(chǎn)品進(jìn)口：中國(guó)目前農(nóng)產(chǎn)品關(guān)稅高達(dá)45％，在2004年之前依照農(nóng)產(chǎn)品的不同品種，各種農(nóng)產(chǎn)品的關(guān)稅將降至10％～20%，平均關(guān)稅要降至17%，重點(diǎn)農(nóng)產(chǎn)品關(guān)稅則要降至14．5%。農(nóng)民收入受到?jīng)_擊：進(jìn)口農(nóng)產(chǎn)品擠掉中國(guó)農(nóng)業(yè)產(chǎn)品的部分市場(chǎng)更多的農(nóng)業(yè)人口進(jìn)入都市。農(nóng)民進(jìn)城：各大都市中的外來(lái)勞動(dòng)力特不是來(lái)自農(nóng)村地區(qū)的打工者專(zhuān)門(mén)多，加入關(guān)貿(mào)后這些都市將獲得源源不斷的廉價(jià)勞動(dòng)力（建筑業(yè)屬于勞動(dòng)密集型行業(yè)），人工成本的降低有利于降低房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本。同時(shí)，都市人口的增加、都市規(guī)模的擴(kuò)大又增加了房地產(chǎn)的潛在需求。居住郊區(qū)化進(jìn)口汽車(chē)增多：在以后的幾年內(nèi)越來(lái)越多的國(guó)外汽車(chē)將以較低的價(jià)格進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)。國(guó)產(chǎn)汽車(chē)降價(jià)：國(guó)內(nèi)品牌汽車(chē)采取降價(jià)的策略保持市場(chǎng)份額。購(gòu)買(mǎi)家用轎車(chē)的人會(huì)越來(lái)越多。都市中心區(qū)土地減少。居住郊區(qū)化：擁有私人轎車(chē)的家庭數(shù)量的增加，人們?cè)谫?gòu)樓時(shí)對(duì)交通的要求將有所改變，因此生活小區(qū)將進(jìn)一步朝郊區(qū)進(jìn)展。西部大開(kāi)發(fā)與房產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展規(guī)劃要先行基礎(chǔ)設(shè)施要適當(dāng)超前進(jìn)展小城鎮(zhèn)新思路、新機(jī)制·2.6.房地產(chǎn)差不多風(fēng)險(xiǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)又稱(chēng)拖欠風(fēng)險(xiǎn)或信用風(fēng)險(xiǎn)。由于購(gòu)買(mǎi)者財(cái)務(wù)狀況不妙而使房地產(chǎn)投資及其回報(bào)無(wú)法全部收回的可能性。購(gòu)買(mǎi)力風(fēng)險(xiǎn)包括價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)指的是由于房屋的價(jià)格引起銷(xiāo)售不暢或者按原價(jià)銷(xiāo)售而沖減收益。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)指供求形式發(fā)生變化，出現(xiàn)供過(guò)于求的局面而對(duì)房屋銷(xiāo)售和售價(jià)方面造成壓力。工程建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)要緊指抗力造成的風(fēng)險(xiǎn)，即建設(shè)前期工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案存在問(wèn)題以及層層轉(zhuǎn)包工程造成的質(zhì)量問(wèn)題?；I資融資風(fēng)險(xiǎn)指由于銀行緊縮銀根造成貸款困難，以及籌資成本增加引發(fā)的各種風(fēng)險(xiǎn)。變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)指房地產(chǎn)投資在一段時(shí)刻內(nèi)要把投資變成現(xiàn)資而為此付出的代價(jià)和承受的損失。外匯匯率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)是由于外匯較大幅度的波動(dòng)從不同側(cè)面對(duì)開(kāi)發(fā)商造成的風(fēng)險(xiǎn)。

營(yíng)銷(xiāo)部工作流程及行為規(guī)范營(yíng)銷(xiāo)部組織機(jī)構(gòu)及崗位職責(zé)營(yíng)銷(xiāo)部機(jī)構(gòu)與人員配備經(jīng)理經(jīng)理1名銷(xiāo)售廣告與市場(chǎng)開(kāi)拓人員1名清潔工2名保安3名銷(xiāo)售員7名出納1名內(nèi)勤1名銷(xiāo)售廣告與市場(chǎng)開(kāi)拓人員1名清潔工2名保安3名銷(xiāo)售員7名出納1名內(nèi)勤1名各崗位職責(zé)A．營(yíng)銷(xiāo)部職責(zé)營(yíng)銷(xiāo)工作以公司的方針、打算為標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格組織實(shí)施。貫徹執(zhí)行公司各項(xiàng)規(guī)定，執(zhí)行營(yíng)銷(xiāo)打算。負(fù)責(zé)銷(xiāo)售人員的招聘、培訓(xùn)、治理，提高銷(xiāo)售人員的素養(yǎng)，儲(chǔ)備優(yōu)秀人才，為公司的進(jìn)展打好基礎(chǔ)。負(fù)責(zé)市場(chǎng)調(diào)研、收集、整理，分析同類(lèi)房產(chǎn)公司的相關(guān)資料，及時(shí)反映市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，為公司項(xiàng)目進(jìn)展的市場(chǎng)定位提供可靠依據(jù)。制訂銷(xiāo)售打算并具體實(shí)施，保證公司所開(kāi)發(fā)的商品房能及時(shí)銷(xiāo)售。負(fù)責(zé)銷(xiāo)售合同、印簽的監(jiān)管及使用，對(duì)已簽合同需進(jìn)行認(rèn)真核定。配合財(cái)務(wù)人員按時(shí)、準(zhǔn)確、無(wú)誤收回銷(xiāo)售資金。協(xié)助其它部門(mén)工作，并協(xié)同相關(guān)部門(mén)共同做好售后服務(wù)。建立市場(chǎng)信息檔案，積極開(kāi)拓集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)渠道，做好集團(tuán)購(gòu)房的市場(chǎng)摸底、先期談判工作。維護(hù)公司品牌形象，在公司統(tǒng)一指導(dǎo)下做好廣告宣傳工作。B．首席銷(xiāo)售職責(zé)C．銷(xiāo)售內(nèi)勤職責(zé)D．銷(xiāo)售員職責(zé)遵守公司各項(xiàng)規(guī)章制度。按公司統(tǒng)一要求，實(shí)事求是地介紹本公司樓盤(pán)。認(rèn)真熱情接待每一位客戶(hù)，耐心細(xì)致地作好每一位客戶(hù)的引導(dǎo)解釋工作。作好銷(xiāo)售記錄，總結(jié)并將客戶(hù)的意見(jiàn)及建議及時(shí)向主管領(lǐng)導(dǎo)反映。正確處理好個(gè)人利益與公司利益的關(guān)系。緊密配合同事的工作。保質(zhì)、保量、及時(shí)完成公司交給的各項(xiàng)臨時(shí)任務(wù)。積極配合財(cái)務(wù)搞好客戶(hù)的按揭辦理及資金回籠工作。E．保安的職責(zé)F．出納的職責(zé)G.保潔員職責(zé)銷(xiāo)售職員作細(xì)則公司差不多規(guī)定銷(xiāo)售職員作細(xì)則上班時(shí)刻為9：00——18：00，中午12：00——13：00為午餐時(shí)刻。晚上值班時(shí)刻暫定為18：00——19：00；中午值班時(shí)刻為12：00——13：00每天各組安排一人輪流值班。值班時(shí)刻所來(lái)客戶(hù)依舊輪班接待每天嚴(yán)格按輪次接待客戶(hù)，因事錯(cuò)過(guò)一概不補(bǔ)接客戶(hù)。凡進(jìn)入售樓處詢(xún)問(wèn)房子的客戶(hù)，都算輪次。客戶(hù)是否有誠(chéng)意，銷(xiāo)售員都必須認(rèn)真接待，不得敷衍了事。在接待客戶(hù)過(guò)程中，銷(xiāo)售員不得夸大其詞，應(yīng)嚴(yán)格按照統(tǒng)一口徑和指標(biāo)來(lái)回答客戶(hù)。每位銷(xiāo)售員都應(yīng)主動(dòng)、熱情地接聽(tīng)電話(huà)。電話(huà)客戶(hù)原則上依舊按輪次接待。但假如客戶(hù)指名道姓，則視為該銷(xiāo)售員的老客戶(hù)，但一銷(xiāo)售員不能同時(shí)接待兩波客戶(hù)（先接新客戶(hù)，老客戶(hù)后來(lái)除外）。老客戶(hù)原則上由原銷(xiāo)售員接待。如該銷(xiāo)售員不在場(chǎng)，其它人員應(yīng)主動(dòng)、熱情接待。如接待較長(zhǎng)時(shí)刻后原銷(xiāo)售員才認(rèn)出是自己的客戶(hù)，則視為新客戶(hù)。老客戶(hù)不算輪次。如出現(xiàn)一個(gè)客戶(hù)多個(gè)銷(xiāo)售員交叉接待過(guò)，則銷(xiāo)售員間互相協(xié)商，如協(xié)商達(dá)不成一致意見(jiàn)造成不行阻礙，則業(yè)績(jī)收交營(yíng)銷(xiāo)部。每個(gè)組每天保證5-6人上班，其中一人值班。每位銷(xiāo)售員一星期可休息1天。接待客戶(hù)須認(rèn)真、細(xì)致、耐心，不得與客戶(hù)發(fā)生爭(zhēng)吵，如遇客戶(hù)投訴，投訴一次扣傭金200元，投訴三次以上，公司將做除名處理。銷(xiāo)售員不得在售樓處代賣(mài)其它公司的房屋。合同條款需熟練，解釋準(zhǔn)確，簽訂合同不得涂改、有誤。交秘書(shū)及出納審核后，確保無(wú)誤再交公司存檔。銷(xiāo)售人員無(wú)權(quán)收取定金，每分鈔票需上交公司財(cái)務(wù)（下班時(shí)刻除外）。銷(xiāo)售部每周一次例會(huì)，時(shí)刻暫定為每周三下午6：00點(diǎn)開(kāi)始，以便對(duì)工作中遇到的問(wèn)題及銷(xiāo)售中的體會(huì)作一次交流?？偨Y(jié)一周銷(xiāo)售情況，作好下一周工作的安排。每月銷(xiāo)售第一名設(shè)特不獎(jiǎng)300～500元，連續(xù)3個(gè)月業(yè)績(jī)最低則自動(dòng)解聘。接待、簽約流程銷(xiāo)售及回款操縱

項(xiàng)目介紹項(xiàng)目背景介紹成都市進(jìn)展規(guī)劃為加快都市化進(jìn)程，成都市將拆銷(xiāo)郫縣、新都縣、溫江縣和雙流縣，而改設(shè)市轄區(qū)。11月23日，成都市政府成立了“拆縣建區(qū)”工作已進(jìn)入實(shí)質(zhì)性啟動(dòng)時(shí)期。國(guó)務(wù)院去年6月批準(zhǔn)成都市（1995—2020年）都市總體規(guī)劃方案中，市區(qū)規(guī)劃面積為3260平方公里，覆蓋7區(qū)四縣，而目前成都市市轄區(qū)總面積僅為422平方公里。據(jù)悉，依照國(guó)家民政部對(duì)行政區(qū)劃調(diào)整的要求，結(jié)合實(shí)際情況，有關(guān)部門(mén)提出了分步、分批“拆縣設(shè)區(qū)的規(guī)劃。首先，拆銷(xiāo)郫縣，設(shè)置蜀都區(qū)（暫名）；拆銷(xiāo)溫江縣，設(shè)置柳城區(qū)（暫名）；拆銷(xiāo)新都縣，設(shè)置桂湖區(qū)（暫名），2000年底啟動(dòng)有關(guān)文字材料預(yù)備工作，2001年上半年上報(bào)省政府審核并報(bào)國(guó)務(wù)院審批。第二步拆銷(xiāo)雙流縣，將雙流縣一分為二，設(shè)置兩個(gè)行政區(qū)：北部地區(qū)以東升鎮(zhèn)為中心，設(shè)置東升區(qū)（暫名）；南部地區(qū)以華陽(yáng)鎮(zhèn)為中心，設(shè)置華陽(yáng)區(qū)（暫名）。2001年啟動(dòng)有關(guān)文字材料和圖標(biāo)資料，2002年上報(bào)省政府審核并報(bào)國(guó)務(wù)院審批。成都市房產(chǎn)進(jìn)展差不多情況及趨勢(shì)相鄰房產(chǎn)公司或競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手差不多情況介紹、優(yōu)劣勢(shì)分析本公司項(xiàng)目差不多情況項(xiàng)目定格、定調(diào)、定位項(xiàng)目設(shè)計(jì)、規(guī)劃內(nèi)容特點(diǎn)，各種經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、價(jià)格表、售樓細(xì)則等該項(xiàng)目周邊環(huán)境介紹：交通、醫(yī)院、學(xué)校、市場(chǎng)及各種要緊市政設(shè)施及配套戶(hù)型特點(diǎn)分析、優(yōu)劣勢(shì)分析物管簡(jiǎn)介綜述本項(xiàng)目性?xún)r(jià)比最優(yōu)

民用建筑的一般知識(shí)建筑物，通常又稱(chēng)“建筑”，是指人們從事工作、生活和活動(dòng)用的房屋和場(chǎng)所，其中，要緊是房屋。建筑物是工程技術(shù)和文化藝術(shù)綜合體，在一定程度上反映出時(shí)代的政治經(jīng)濟(jì)背景和文化藝術(shù)傳統(tǒng)。自從人類(lèi)能夠進(jìn)行制造性的生產(chǎn)勞動(dòng)以來(lái)，人們一直都在努力為自己制造一個(gè)舒適的生活場(chǎng)所和空間，以滿(mǎn)足生存需要，并獲精神上的滿(mǎn)足。民用建筑的構(gòu)造組成一般的民用建筑是由基礎(chǔ)、墻體、梁、柱、樓地面、樓梯、門(mén)窗、屋蓋等要緊構(gòu)件組成。這些構(gòu)件的作用和功能不盡相同，從構(gòu)件所起的要緊作用上看，它們大致分為以下三類(lèi)：第一類(lèi)：承重構(gòu)件。如基礎(chǔ)、梁、柱、承重墻、樓地面等。這類(lèi)構(gòu)件在房屋建筑中相互支承，直接或間接地承受建筑物上的各種荷載，因此也稱(chēng)之為“主體結(jié)構(gòu)”。第二類(lèi)：圍護(hù)分隔構(gòu)件。如部分內(nèi)外墻體、門(mén)窗等。這類(lèi)構(gòu)件的要緊作用是抵御大自然中各種不良因素對(duì)房屋內(nèi)部的干擾。以及采光、通風(fēng)、分隔房屋內(nèi)部空間等。第三類(lèi)：裝飾構(gòu)件。如吊頂，各種線(xiàn)條、門(mén)窗套等能滿(mǎn)足感觀需求的構(gòu)件。它能美化房屋建筑，彌補(bǔ)建筑物存在的缺陷。民用建筑的分類(lèi)以住宅的層數(shù)為標(biāo)準(zhǔn)分為：低層住宅（1—3層）、多層住宅（4—6層）、中高層住宅（7—9層）、高層住宅（10層以上）。以住宅的平面布局為標(biāo)準(zhǔn)可分為：點(diǎn)式（塔式、墩式）、條式（板式）住宅。以住宅設(shè)計(jì)特點(diǎn)為標(biāo)準(zhǔn)可分為：內(nèi)廊式住宅、外廊式住宅、退臺(tái)式住宅、躍復(fù)式住宅、錯(cuò)層（躍復(fù)）式住宅、復(fù)式住宅。以住宅承重結(jié)構(gòu)所選用的要緊材料為標(biāo)準(zhǔn)可分為：磚混結(jié)構(gòu)住宅、大模板結(jié)構(gòu)住宅、框架輕板結(jié)構(gòu)住宅、簡(jiǎn)單結(jié)構(gòu)住宅。以住宅的用途和功能為標(biāo)準(zhǔn)可分為：一般住宅、青老年住宅、不墅式住宅。民用建筑的結(jié)構(gòu)類(lèi)型結(jié)構(gòu)用材依照結(jié)構(gòu)用材的不同，民用建筑的結(jié)構(gòu)可劃分為鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)和木結(jié)構(gòu)。一般的多層宅多用混合結(jié)構(gòu)，即用磚墻作垂直受力構(gòu)件，而樓面、樓梯等水平構(gòu)件則用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)按施工方法分成現(xiàn)澆和預(yù)制兩種，現(xiàn)澆混凝土靈活性大、整體性強(qiáng)，防水防滲性能好，但施工速度較漫。結(jié)構(gòu)受力和構(gòu)造特點(diǎn)依照結(jié)構(gòu)受力和構(gòu)造特點(diǎn)的不同，民用建筑的結(jié)構(gòu)可劃分為承重墻結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu)、剪力墻式結(jié)構(gòu)、筒式結(jié)構(gòu)和大跨度空間結(jié)構(gòu)五種差不多類(lèi)型。一般多層住宅用承重墻結(jié)構(gòu)，高層住宅（電梯公寓）用框架結(jié)構(gòu)或剪力墻結(jié)構(gòu)。民用建筑的等級(jí)建筑物的等級(jí)是從重要性、防火、耐久年限等不同角度劃分為：特等、甲等、乙等、丙等、丁等五類(lèi)。高級(jí)居住建筑為甲等，中級(jí)居住建筑為乙等。依照耐久年限的不同可分為一級(jí)（100年以上，重要建筑），二級(jí)（50~100年，一般性建筑），三級(jí)（25~50年，次要建筑），四級(jí)（15年以下，臨時(shí)性建筑）。一般住宅設(shè)計(jì)使用年限為50年，但具體使用年限受政策及環(huán)境阻礙大。房屋建筑的抗震設(shè)防某一地區(qū)按可能所受地震阻礙而確定設(shè)防烈度，設(shè)防烈度由國(guó)家頒布法規(guī)性文件確定。設(shè)防烈度分成1°~12°，6°以上地區(qū)為地震區(qū)，成都為7°設(shè)防地區(qū)，建筑物都應(yīng)進(jìn)行抗震設(shè)計(jì)?？蚣芙Y(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)及筒式結(jié)構(gòu)抗震性能較好，磚混結(jié)構(gòu)抗震性能較差。關(guān)于磚混結(jié)構(gòu)，一般是從房屋體型、平面布置及結(jié)構(gòu)措施等幾方面來(lái)考慮抗震，具體的結(jié)構(gòu)措施有設(shè)置圈梁、構(gòu)造柱，限制橫墻間距和墻體某些局部尺寸等，目前多層住宅樓除按抗震規(guī)范設(shè)計(jì)外，還需報(bào)建委抗震辦審批。住宅的配套除小區(qū)環(huán)境配套以外，住宅本身配套是否完善一定程度上決定著房屋的使用性能。這些配套包括以下幾個(gè)系統(tǒng)：上下水系統(tǒng)。涉及廚房、衛(wèi)生間、洗衣位，另外還包括熱水供應(yīng)。排水系統(tǒng)與防水問(wèn)題緊密相關(guān)，一些新的排水方法可有效解決衛(wèi)生間、廚房等區(qū)域的漏水、滲水問(wèn)題。配電系統(tǒng)。包括照明及各種電器配電，常用三回路：空調(diào)、電器、照明，配電系統(tǒng)是否完善可靠包括每戶(hù)配電量，線(xiàn)路用線(xiàn)規(guī)格、品質(zhì)，開(kāi)關(guān)、插座品質(zhì)及是否到位、充足。防盜系統(tǒng)。包括防盜報(bào)警系統(tǒng)、單元防盜系統(tǒng)和進(jìn)戶(hù)防盜門(mén)。通訊電視及智能網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。燃?xì)庀到y(tǒng)。住宅的裝修標(biāo)準(zhǔn)住宅的裝修標(biāo)準(zhǔn)按以下幾方面考慮：外墻：色彩及材質(zhì)。樓梯間：地面、墻面、扶手所有材料，式樣及色彩搭配。門(mén)窗：?jiǎn)卧T(mén)、進(jìn)戶(hù)門(mén)、內(nèi)門(mén)及外窗的尺寸、材料。衛(wèi)生間：潔具和龍頭數(shù)量和品牌，墻地面、天棚、燈具所用材料和施工工藝水平，臺(tái)面和墻鏡位置及用材。廚房：墻地面和天棚所有材料及施工工藝，油煙機(jī)、排煙管道情況，廚具櫥柜位置和用材。其它房間：墻地面、天棚所有材料、色彩、施工工藝。按目前市場(chǎng)情況，裝修標(biāo)準(zhǔn)在100~400元/M2屬低檔裝修，400~800元/M2屬中檔裝修，800元/M2以上屬中高檔和高檔裝修。住房品質(zhì)綜合評(píng)價(jià)區(qū)位條件；小區(qū)環(huán)境與視野；房屋朝向和面寬大小；房屋布局（套型）、面積和所居層次；結(jié)構(gòu)型式和建筑材料；配套設(shè)施（包括水、電、氣、視、訊、防盜系統(tǒng)及車(chē)庫(kù)、車(chē)位）及裝修標(biāo)準(zhǔn)；物業(yè)治理。

住宅設(shè)計(jì)規(guī)范及計(jì)量技術(shù)規(guī)范《商品房銷(xiāo)售面積測(cè)量與計(jì)算》（中華人民共和國(guó)國(guó)家計(jì)量技術(shù)規(guī)范JJF1058—1998）摘要定義商品房銷(xiāo)售面積：商品房整幢出售，其銷(xiāo)售面積為整幢商品房的建筑面積（地下室作為人防工程的，應(yīng)從整幢商品房的建筑面積中扣除）。商品房按“套”或“單元”出售，其銷(xiāo)售面積為購(gòu)心者所購(gòu)買(mǎi)的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積與應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e之和。整幢房屋建筑面積：指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍小平投影面積之和，包括陽(yáng)臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2.20m以上（含2.20m）的永久性建筑。套內(nèi)建筑面積：指套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻風(fēng)光積及套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積之和。套內(nèi)使用面積：指房屋戶(hù)內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻線(xiàn)小平投影計(jì)算。陽(yáng)臺(tái)建筑面積：指陽(yáng)臺(tái)地面底板外沿在小平面的投影面積。套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積：指套內(nèi)各陽(yáng)臺(tái)建筑面積之和。共有建筑面積：指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)：指整幢建筑物的共有建筑面積與整幢建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和的比值。應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e：指套內(nèi)建筑面積與共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)之積。商品房建筑面積計(jì)算指層高在2.20m以上（含2.20m）的房屋外墻（或柱外圍）小平投影面積。層高取自地面至樓面、樓面到樓面、樓面至屋面（不包括隔熱層）的垂直高度。計(jì)算全部建筑面積的范圍永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，不論其高度均算一層，按其外墻勒腳以上外圍小平面積計(jì)算建筑面積；多層房屋建筑面積的總和計(jì)算。自然層內(nèi)的附層、技術(shù)層，按其層高在2.20m以上部位的上口外圍小平投影面積計(jì)算。穿過(guò)房屋信道，房屋內(nèi)的門(mén)廳、大廳，不論其高度，均按一層計(jì)算。門(mén)廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.20m以上的，按其水平投影面積計(jì)算。樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋的自然計(jì)算。突出房屋屋面，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)且層高在2.20m以上的方形或坡形樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積計(jì)算。封閉陽(yáng)臺(tái)、挑廊，按其外圍水平投影面積計(jì)算。屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積總和計(jì)算。建筑物墻外有頂蓋和柱的走廊、檐廊，按其柱外水平投影面積計(jì)算。房屋間永久性的、封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計(jì)算。凈高在2.05m以上的地下室或半地下室，按其外墻（不包括采光井、防潮層及愛(ài)護(hù)墻）外圍水平面積計(jì)算。有柱雨蓬或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門(mén)廊、門(mén)斗，按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算。玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計(jì)算。屬永久性建筑有柱的車(chē)棚、貨棚等按柱外圍水平投影面積計(jì)算。位于自然層以上的假層房屋或斜面結(jié)構(gòu)房屋，按其高度超過(guò)2.20m以上部位的水平投影面積計(jì)算（應(yīng)具備通風(fēng)、采光條件）。計(jì)算一半建筑面積的范圍與房屋相連有上蓋、未封閉的架空通廊和無(wú)柱的走廊、檐廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積一半計(jì)算。獨(dú)立柱，單排柱的門(mén)廊、車(chē)棚、貨棚、站臺(tái)等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積一半計(jì)算。未封閉的陽(yáng)臺(tái)、挑廊按其水平投影面積一半計(jì)算。無(wú)上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積總和的一半計(jì)算。不計(jì)算建筑面積的范圍層高在2.20m以下的房屋，凈高在2.05m以下的地下室和半地下室。突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、藝術(shù)裝飾、垛、挑沿、半圓柱、勒腳、臺(tái)階等。房屋之間無(wú)上蓋的架空通廊。無(wú)柱的雨蓬。建筑物內(nèi)的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺(tái)。騎樓、過(guò)街樓的用作街巷通行的部分，以及房屋層用作街頭巷通行的部分。房屋的天面，挑臺(tái)，天面上的花園、泳池。消防、檢修等用途的室外爬梯。構(gòu)筑物如獨(dú)立煙囪，煙道，水塔，儲(chǔ)油（水）池、罐，地下人防干、支線(xiàn)等。共有建筑面積的分?jǐn)傆?jì)算《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)GB50096——1999術(shù)語(yǔ)地下室(basement)：房間地面低于室外地平面的高度超過(guò)該房間凈高的1/2半地下室(semi-basement)：房間地面低于室外地平面的高度超過(guò)該房間凈高的1/3，且不超過(guò)1/2者。套內(nèi)使用面積計(jì)算套內(nèi)使用面積包括臥房、起居室（廳）、廚房、衛(wèi)生間、餐廳、過(guò)廳、過(guò)道、前室、貯藏室、壁柜等的使用面積的總和。躍層住宅中的套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的使用面積總和計(jì)入使用面積。利用坡屋頂內(nèi)空間時(shí)，頂板下表面與樓面的凈高低于1.20m的空間不計(jì)算使用面積；凈高在1.20-2.10m的空間按1/2計(jì)算使用面積；凈高超過(guò)2.10的空間全部計(jì)入使用面積。坡屋頂內(nèi)的使用面積應(yīng)單獨(dú)計(jì)算，不得列入標(biāo)準(zhǔn)層使用面積和標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積中，需計(jì)算建筑總面積時(shí)，利用標(biāo)準(zhǔn)層使用面積系數(shù)反求。陽(yáng)臺(tái)面積應(yīng)按結(jié)構(gòu)底板投影凈面積單獨(dú)計(jì)算，不計(jì)入每套使用面積或建筑面積內(nèi)。層高和室內(nèi)凈高要求一般住宅層高不宜高于2.80m。臥房、起居室（廳）的室內(nèi)凈高不應(yīng)低于2.40m，局部?jī)舾卟粦?yīng)低于2.10m，且其面積不應(yīng)大于室內(nèi)使用面積的1/3。利用坡屋頂內(nèi)空間作臥房、起居室（廳）時(shí)，其1/2面積的室內(nèi)凈高不應(yīng)低于2.10m。廚房、衛(wèi)生間的室內(nèi)凈高不應(yīng)低于2.20m。廚房、衛(wèi)生間內(nèi)排水橫管下表面與樓面、地面凈高不得低于1.90m，且不得阻礙門(mén)、窗扇開(kāi)啟。電梯設(shè)置7層以上住宅或住戶(hù)入口層樓面距外設(shè)計(jì)地面的高度超過(guò)16米以上的住宅必須設(shè)置電梯。

物業(yè)治理物管公司簡(jiǎn)介、治理架構(gòu)、治理公約解釋服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范裝修等物管相應(yīng)的法律、法規(guī)條款

銷(xiāo)售員的差不多素養(yǎng)現(xiàn)代推銷(xiāo)觀念高度責(zé)任感具備良好的心理素養(yǎng)具備良好的業(yè)務(wù)素養(yǎng)通曉法律知識(shí)具備良好的個(gè)性如何注意儀表、儀態(tài)如何作好售后服務(wù)

銷(xiāo)售技術(shù)真誠(chéng)與信心相信“推銷(xiāo)”的潛力相信自己的魅力相信本公司本小區(qū)房屋的實(shí)力推銷(xiāo)員講話(huà)的原則對(duì)不同類(lèi)型購(gòu)房投資者的談判如何處理客戶(hù)所提出的反對(duì)意見(jiàn)處理反對(duì)意見(jiàn)的策略如何把握客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)心理，促成客戶(hù)預(yù)訂或簽合同建議購(gòu)買(mǎi)的策略簽預(yù)訂書(shū)或合同時(shí)要注意的幾點(diǎn)接聽(tīng)電話(huà)時(shí)應(yīng)注意的事項(xiàng)房地產(chǎn)法規(guī)及制度土地治理法房地產(chǎn)條例（都市房屋權(quán)屬登記治理方法）成都市都市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍治理暫行方法合同法

銷(xiāo)售人員須知房屋與土地房屋屬于不動(dòng)產(chǎn)，是附著于土地之上的。由于我國(guó)的土地分不屬于不同的所有者，因此住房能否出售、購(gòu)買(mǎi)就與土地屬于哪個(gè)所有者有直接關(guān)系了。我們?cè)诹私馊绾钨?gòu)買(mǎi)住房、欲購(gòu)買(mǎi)的房屋是否能夠用于出售、購(gòu)房后能否一定取得所有權(quán)如此一些問(wèn)題之前，應(yīng)當(dāng)首先了解我國(guó)的土地所有權(quán)制度。A.國(guó)家所有的土與集體所有的土地目前，我國(guó)的土地只有兩面三刀類(lèi)所有者：一類(lèi)是國(guó)家所有，另一類(lèi)是集體所有。國(guó)家所有的土地，其所有權(quán)人具有唯一性，而集體所有的土地，則分不屬于眾多的不同的集體。屬于國(guó)家所有的土地是：都市的土地、農(nóng)村和都市郊區(qū)中由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的土地。屬于集體所有的土地是：農(nóng)村和都市郊區(qū)的土地、宅基地、自留地、自留山。關(guān)于集體所有的土地，國(guó)家能夠依法征用。B.兩種土地所有權(quán)與商品房的出售在兩種土地所有權(quán)中，只有屬于國(guó)家所有的土地才能被依法用于商品房的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。屬于集體所有的土地是不能被用于商品房開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的。因此，集體所有的土地被國(guó)家依法征用后，依舊能夠用于商品房開(kāi)發(fā)的。國(guó)家所有的土地被用于商品房的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)是有條件的，即開(kāi)發(fā)商必須向國(guó)家支付土地使用出讓金，才能從國(guó)家取得該片土地在一定期限內(nèi)的使用權(quán)。目前，我國(guó)從事住宅開(kāi)發(fā)的單位，能夠通過(guò)兩種途徑從國(guó)家取得土地的使用許可權(quán)：一是行政劃撥，二是有償；轉(zhuǎn)讓。兩種途徑的要緊區(qū)不在于，取得土地使用權(quán)是有償依舊無(wú)償?shù)?。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商用于商品房開(kāi)發(fā)的土地都必須是有償?shù)模幢仨毷窍驀?guó)家交付了土地使用權(quán)出讓金的土地。否則，建設(shè)單位對(duì)在該土地上建筑的房屋不能取得所有權(quán)，而購(gòu)房者即使支付了房?jī)r(jià)款，也不能取得所有權(quán)。八種國(guó)家限制買(mǎi)賣(mài)的房屋違法或者違章建筑；房屋使用權(quán)不能買(mǎi)賣(mài)，房屋產(chǎn)權(quán)有糾紛或產(chǎn)權(quán)未明確的；學(xué)校、寺院、庵堂等教育、宗教建筑；聞名建筑物或者文物古跡等須加以愛(ài)護(hù)的房屋；由于國(guó)家建設(shè)需要，征用或者確定為拆遷范圍內(nèi)的房屋；單位不得擅自購(gòu)買(mǎi)都市私房；出租人、共有權(quán)人、出典人的房屋能夠出售，在同等條件下，承租人、共有權(quán)人、承典人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)；出賣(mài)享有國(guó)家或者單位補(bǔ)貼廉價(jià)購(gòu)買(mǎi)或建筑的房屋。四種不應(yīng)購(gòu)買(mǎi)的房屋在集體所有的土地上興建的房屋。有的地區(qū)比如北京市禁止利用集體所有土地進(jìn)行土地和商品房屋的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商只有取得了國(guó)有土地權(quán)才能夠按規(guī)定開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)土地和商品房。假如開(kāi)發(fā)商沒(méi)有取得有效的國(guó)有土地使用證，購(gòu)房者就不應(yīng)考慮買(mǎi)其出售的房屋。非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商建設(shè)銷(xiāo)售的房屋。只有批準(zhǔn)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資格、領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，才能夠開(kāi)發(fā)建設(shè)和銷(xiāo)售商品房。只有使用權(quán)的房屋。有的地區(qū)，對(duì)明知其建設(shè)的房屋不能買(mǎi)賣(mài)，無(wú)法辦理合法房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)手續(xù)，非法倒賣(mài)公房使用權(quán)的行為，將嚴(yán)厲查處。因此，這種只有使用權(quán)的房屋也不應(yīng)購(gòu)買(mǎi)。房屋產(chǎn)權(quán)受到限制的房屋，也不能購(gòu)買(mǎi)。這包括經(jīng)人民法院和仲裁機(jī)構(gòu)裁定限制產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移以入房屋差不多設(shè)定抵押的情形等。國(guó)家對(duì)土地使用權(quán)出讓的年限規(guī)定居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年；綜合或者其它用地50年。建立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)具備什幺條件有自己的名稱(chēng)和組織機(jī)構(gòu)；有固定的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所；有符合國(guó)務(wù)院規(guī)定的注冊(cè)資金；有足夠的技術(shù)人員；法律，行政法規(guī)規(guī)定的其它條件。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)劃分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按資質(zhì)條件劃分為五個(gè)等級(jí)。各級(jí)企業(yè)的資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)如下：A.資質(zhì)一級(jí)企業(yè)自有流淌資金2000萬(wàn)元以上，注冊(cè)資金不低于2000萬(wàn)元。有職稱(chēng)的建筑。土木工程。財(cái)務(wù)治理。建筑或房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)類(lèi)的專(zhuān)業(yè)治理人員不得少于40人，其中有中級(jí)以上職稱(chēng)的治理人員不得少于20人。設(shè)有高級(jí)工程師職稱(chēng)的總工程師。高級(jí)會(huì)計(jì)師職稱(chēng)的總會(huì)計(jì)師。經(jīng)濟(jì)師以上（含經(jīng)濟(jì)師）職稱(chēng)的總經(jīng)濟(jì)師。工程技術(shù)。經(jīng)濟(jì)、統(tǒng)計(jì)，財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專(zhuān)業(yè)中級(jí)以上職稱(chēng)。具有5年以上從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的經(jīng)歷。近3年累計(jì)竣工30萬(wàn)平方米以上的房屋建筑面積，或與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資。連續(xù)4年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100％，優(yōu)良率達(dá)20％以上。B.資質(zhì)二級(jí)企業(yè).自有流淌資金1000萬(wàn)元以上，注冊(cè)資金不低于1000萬(wàn)元。②有職稱(chēng)的建筑、土木工程、財(cái)務(wù)治理、建筑或房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)類(lèi)的專(zhuān)業(yè)治理人員不得少于20人，其中具有中級(jí)以上職稱(chēng)的治理人員不得少于10人。工程技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、統(tǒng)計(jì)、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專(zhuān)業(yè)中級(jí)以上職稱(chēng)。具有3年以上從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的經(jīng)歷。近3年累計(jì)竣工15萬(wàn)平方米以上的房屋建筑面積，或與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資。連續(xù)3年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100％，優(yōu)良率達(dá)10％以上。C.資質(zhì)三級(jí)企業(yè)自有流淌資金500萬(wàn)元以上，注冊(cè)資金不低于500萬(wàn)元。有職稱(chēng)的建筑、土木工程、財(cái)務(wù)治理、建筑或房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)類(lèi)的專(zhuān)業(yè)治理人員不得少于10人，其中具有中級(jí)以上職稱(chēng)的治理人員不得少于5人。工程技術(shù)。財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專(zhuān)業(yè)中級(jí)以上職稱(chēng)，其它業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專(zhuān)業(yè)助理以上職稱(chēng)，配有初級(jí)以上職稱(chēng)的專(zhuān)業(yè)統(tǒng)計(jì)人員。具有2年以上從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的經(jīng)歷。累計(jì)竣工5萬(wàn)平方米以上的房屋建筑面積，或累計(jì)完成與之相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資。建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100％。D.資質(zhì)四級(jí)企業(yè)自有流淌資金200萬(wàn)元以上，注冊(cè)資金不低于200萬(wàn)元。有職稱(chēng)的建筑、土木工程、財(cái)務(wù)治理、建筑或房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)類(lèi)的專(zhuān)業(yè)治理人員不得少于5人。工程技術(shù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專(zhuān)業(yè)中級(jí)以上職稱(chēng)，財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專(zhuān)業(yè)初級(jí)以上職稱(chēng)，配有專(zhuān)業(yè)統(tǒng)計(jì)人員。資質(zhì)五級(jí)企業(yè)。自有流淌資金不低于100萬(wàn)元，具體標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)。直轄市建設(shè)行政主管部門(mén)制定。商品房保修規(guī)定建設(shè)部在1998年公布的《商品住宅實(shí)行質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用講明書(shū)制度的規(guī)定》中明確規(guī)定，正常使用情況下商品住宅各部位。部件的保修內(nèi)容和保修期為：屋面防水3年；墻面。廚房和衛(wèi)生間地面、地下室。管道滲漏：年；墻面。頂棚抹灰層脫落：年；地面空鼓開(kāi)裂。大面積起砂1年；門(mén)窗翹裂。五金件損壞1年；管道堵塞2個(gè)月；供熱。供冷系統(tǒng)和設(shè)備：個(gè)采暖期或供冷期；衛(wèi)生潔具、年；燈具。電器開(kāi)關(guān)6個(gè)月。其它部位、部件的保修期限由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與用戶(hù)自行約定。房屋頂層平面使用權(quán)可否出售有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司將商品房屋面出售或出租給頂層購(gòu)房戶(hù)，這是不符合有關(guān)法律，法規(guī)的行為。依照建設(shè)部1989年11月21日公布的《都市異產(chǎn)毗連房屋治理規(guī)定》的第六條規(guī)定：“（異產(chǎn)毗連房屋）所有人和使用人對(duì)共有共享的門(mén)廳。陽(yáng)臺(tái)、屋面、樓道、廚房、廁所，以及院落。上下水設(shè)施等，應(yīng)共同合理使用并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)，除另有約定外、任何一方不得多占。獨(dú)占”?！八腥撕褪褂萌嗽诜课莨灿小⒐蚕聿课?。不得有損害他方利益的行為”。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司將屋面使用權(quán)向頂層住戶(hù)出售是侵犯其它樓層購(gòu)房戶(hù)即第三人的合法權(quán)益的行為，而歸于無(wú)效。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司假如已與其余樓層購(gòu)房戶(hù)達(dá)成協(xié)議則另當(dāng)不論。此外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司以一定的價(jià)格出售屋面的使用權(quán)，并稱(chēng)此舉乃收口成本的，亦屬不合法。因?yàn)橐勒諊?guó)家物價(jià)局、建設(shè)部等四部門(mén)于1992年7月28日公布的《商品住宅價(jià)格治理暫行方法》第五條規(guī)定精神，商品房屋面的建筑成本已包含于建筑總成本之內(nèi)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司未經(jīng)物價(jià)部門(mén)批準(zhǔn)再行收取價(jià)款，沒(méi)有法律依據(jù)，亦不符合物價(jià)政策。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本構(gòu)成A.土地成本土地補(bǔ)償費(fèi)用：合作方的條件，或轉(zhuǎn)讓費(fèi)。土地出讓收益金：國(guó)家按土地類(lèi)不收取土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)用。B.建筑安裝成本一般磚混結(jié)構(gòu)為600~700元／m2，框架結(jié)構(gòu)為900～1000元／m2，裝修費(fèi)用按實(shí)際情況另計(jì)。C.企業(yè)治理費(fèi)：一般占銷(xiāo)售回收金額的2％。D.銷(xiāo)售廣告費(fèi)：一般占銷(xiāo)售回收金額的2％~3％。E.前期費(fèi)用勘測(cè)費(fèi)：按建筑面積3元／m2收取。設(shè)計(jì)費(fèi)＝按設(shè)計(jì)單位資質(zhì)及建筑面積收取。F.前期稅費(fèi)固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅。依照開(kāi)發(fā)項(xiàng)目性質(zhì)不同按總投資比例的0.5％、10％、15％、30％收取，中外合資可免征，一般為5％。都市設(shè)施有償使用費(fèi)：按10元/m2收取。都市規(guī)劃治理費(fèi)：按勘測(cè)設(shè)計(jì)費(fèi)，建安成本的3%收取。新型墻體保證金：按4．5元／m2收取，竣工驗(yàn)收合格后退回。工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)：按勘測(cè)設(shè)計(jì)費(fèi)。建安成本的2．5收取。學(xué)校修建費(fèi)；按2元／m2收取。人防異地建設(shè)費(fèi)：按10元／m2收取。房屋拆遷治理費(fèi)：按土地補(bǔ)償費(fèi)用的0．5％收取，不涉及房屋拆遷的免收。供水增容費(fèi)：按所需水管粗細(xì)劃分，每100mm管需增容費(fèi)50000元。電增容費(fèi)：計(jì)算所需用電量，按650元／kW收取。F.營(yíng)業(yè)稅：按銷(xiāo)售收入的3．3％計(jì)算。G.所得稅：企業(yè)所得稅：按毛利潤(rùn)的24％計(jì)算。地點(diǎn)所得稅：按毛利潤(rùn)的3％計(jì)算。H.其它費(fèi)用：包括不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用，鑒證費(fèi)等，按銷(xiāo)售收入的1。5％計(jì)算。*以上所列數(shù)字，視時(shí)刻性和各地具體情況不同會(huì)有所差不。商品房銷(xiāo)售必備的“五證”一是該項(xiàng)物業(yè)的計(jì)委立項(xiàng)，可行性研究的批件不能少，二是規(guī)劃局的規(guī)劃許可證不能少，三是土地使用證不能少，四是建設(shè)部門(mén)頒發(fā)的開(kāi)工建設(shè)許可證不能少，五是房管局的商品房預(yù)售許可證不能少。貸款個(gè)人住房貸款個(gè)人住房貸款是指銀行向借款人發(fā)放的用于購(gòu)買(mǎi)自用一般住房的貸款。借款人申請(qǐng)個(gè)人住房貸款時(shí)必須提供擔(dān)保。個(gè)人住房貸款的種類(lèi)目前，個(gè)人住房貸款一般有托付貸款。自營(yíng)貸款和組合貸款三種。個(gè)人住房托付貸款指銀行依照公積金治理部門(mén)的托付，以公積金存款為資金來(lái)源，按規(guī)定的要求向購(gòu)買(mǎi)一般住房的個(gè)人發(fā)放的貸款。個(gè)人住房自營(yíng)貸款是以銀行信貸資金為來(lái)源向購(gòu)房者個(gè)人發(fā)放的貸款。個(gè)人住房組合貸款指以公積金存款和信貸資金為來(lái)源向同一借款人發(fā)放的用于購(gòu)買(mǎi)自用一般怯房的貸款，是個(gè)人住房托付貸款和自營(yíng)貸款的組合。住房按揭貸款按揭貸款是住房擔(dān)保貸款的一種。是指購(gòu)房者以所購(gòu)住房做抵押并由其所購(gòu)買(mǎi)往房的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供擔(dān)保的個(gè)人住房貸款。辦理個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的銀行經(jīng)中國(guó)人民銀行批準(zhǔn)設(shè)立的商業(yè)銀行和住房?jī)?chǔ)蓄銀行都能夠辦理。個(gè)人住房貸款發(fā)放對(duì)象個(gè)人住房貸款的發(fā)放對(duì)象是具有完全民事行為能力的自然人，即年滿(mǎn)18歲的公民。申請(qǐng)個(gè)人住房貸款需具備的條件申請(qǐng)個(gè)人住房貸款需具備以下條件：具有城鎮(zhèn)常住戶(hù)口或有效屠留身份；有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，信用良好，有償還貸款本息的能力；具有購(gòu)買(mǎi)往房的合同或協(xié)議；不享受住房補(bǔ)貼的以不低于所購(gòu)住房全部?jī)r(jià)款的30％作為購(gòu)房首期付款；享受住房補(bǔ)貼的以個(gè)人承擔(dān)部分的30％作為購(gòu)房的首期付款；有貸款辦認(rèn)可的資產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押，或有足夠代償能力的單位或個(gè)人作為保證人；貸款人規(guī)定的其它條件。個(gè)人住房貸款的期限和利率期限：最長(zhǎng)不得超過(guò)20年。利率如表1所示。貸款期限1年以上的遇利率調(diào)整，從下年開(kāi)始按新利率相應(yīng)檔次執(zhí)行。表1個(gè)人住房貸款的利率期限種類(lèi)1年以下(含1年)1至3年(含3年)3至5年(含5年）5至10年(含10年)10年至15年(含15年)15年至20年(含20年）個(gè)人住房托付貸款4.68%5.04%5.22%5.76%6.30%個(gè)人住房自營(yíng)貸款7.02%7.92%9.00%9.72%1在3至5年貸款利率基礎(chǔ)上適當(dāng)上浮，上浮幅度最高不得超過(guò)5%申請(qǐng)個(gè)人住房貸款的大致程序大致程序?yàn)椋合蜚y行提出貸款申請(qǐng)，銀行審查同意后簽訂貸款合同和擔(dān)保合同，按要求到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)治理部門(mén)，保險(xiǎn)公司。公證等部門(mén)辦理抵押登記、保險(xiǎn)和公證手續(xù)，再到銀行辦理貸款手續(xù)。申請(qǐng)個(gè)人住房貸款需提供的材料申請(qǐng)個(gè)人住房貸款應(yīng)向銀行提供下列材料：身份證件（指居民身份證、戶(hù)口本和其它有效居留證件）；有關(guān)借款人家庭穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入的證明，符合規(guī)定的購(gòu)買(mǎi)住房合同意向書(shū)、協(xié)議或其它批準(zhǔn)文件；抵押物或質(zhì)物清單。權(quán)屬證明以及有處分權(quán)人同意抵押或質(zhì)押的證明；有關(guān)部門(mén)出具的抵押物估價(jià)證明；保證人同意提供擔(dān)保的書(shū)面文件和保證人資信證明；申請(qǐng)住房公積金貸款的，需持有住房公積金治理部門(mén)出具的證明；貸款人要求提供的其它文件或資料。個(gè)人住房貸款的發(fā)放數(shù)量個(gè)人住房貸款發(fā)放的數(shù)額，不享受住房補(bǔ)貼的，一般按擬購(gòu)住房?jī)r(jià)值扣除其不低于房款30％的首期付款后的數(shù)量確定；享受住房補(bǔ)貼的一般按個(gè)人承擔(dān)部分的刀％確定。住房公積金貸款額度不超過(guò)借款家庭成員退休年齡內(nèi)所交納住房公積金數(shù)額的2倍。個(gè)人住房貸款的擔(dān)保方式個(gè)人住房貸款采納抵押、質(zhì)押、保證和抵押（質(zhì)押）加保證四種擔(dān)保方式。抵押貸款方式是指貸款銀行以借款或第三人提供的符合規(guī)定條件的財(cái)產(chǎn)作為抵押物而向借款人發(fā)放貸款的方式。質(zhì)押貸款是指借款人或第三人將符合規(guī)定條件的權(quán)利憑證交由貸款銀行占有，貸款銀行以該權(quán)利作為貸款擔(dān)保而向借款人發(fā)放貸款的方式。保證貸款方式是指貸款銀行以借款人提供的具有代為清償能力的法人或個(gè)人作為保證人而向其發(fā)放貸款的方式。抵押（質(zhì)押）加保證貸款方式是指貸款銀行在借款人或第三人提供抵押（質(zhì)押）的基礎(chǔ)上，同時(shí)要求借款人提供符合規(guī)定條件的保證人作為貸款擔(dān)保而向借款人發(fā)放貸款的方式。可作為個(gè)人住房貸款的抵押物抵押人所有的房屋和其它地上定著物。抵押人依法取得的國(guó)有土地使用權(quán)。貸款銀行認(rèn)可的其它符合法律規(guī)定的財(cái)產(chǎn)。憑證式國(guó)庫(kù)券。國(guó)家重點(diǎn)建設(shè)債券。金融債券。AAA級(jí)企業(yè)債券。存單等有價(jià)證券。個(gè)人住房貸款的保證法人和個(gè)人均可為個(gè)人住房貸款提供保證。保證人是法人的，必須具有代為償還全部貸款本息的能力，且在銀行開(kāi)立有存款帳戶(hù)。保證人是個(gè)人的，必須有固定經(jīng)濟(jì)來(lái)源，具有足夠代償還能力，同時(shí)在銀行存有一定數(shù)額保證金。申請(qǐng)個(gè)人住房貸款需辦理的手續(xù)申請(qǐng)個(gè)人住房貸款還需在保險(xiǎn)公司。公證部門(mén)和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)治理部門(mén)辦理保險(xiǎn)。公證和房產(chǎn)抵押登記等手續(xù)。個(gè)人住房貸款的提取貸款的提取要緊有以下兩種方式：A.直接提款。借款合同生效后，借款人按照合同約定的用款打算，將所借款項(xiàng)直接轉(zhuǎn)入其在貸款行開(kāi)立的存款戶(hù)。B.專(zhuān)項(xiàng)提款。借款合同生效后，由借款人托付貸款行按借款合同約定的時(shí)刻，將借款一次或分次轉(zhuǎn)入售房單位或開(kāi)發(fā)商在有關(guān)銀行開(kāi)立的存款戶(hù)內(nèi)。采取專(zhuān)項(xiàng)提款方式的借款人，在提取貸款時(shí)，必須向貸款行提供有關(guān)合同。協(xié)議付款通知等憑證。用住房公積金發(fā)放的貸款，采取專(zhuān)項(xiàng)提款方式。個(gè)人住房貸款的償還償還貸款本息的方式由借貸雙方商定，并在借款合同中載明，貸款期限在1年以?xún)?nèi)（含1年）的，實(shí)行到期一次還本付息，利隨本清；貸款期限在1年以上的，按月歸還貸款本息，一般有：月均還款法。貸款期內(nèi)每月以相等的額度平均償還貸款本金和利息。累進(jìn)還款法，貸款期內(nèi)，逐年或每隔兒年按一、定比率遞增還款額，但每年或某幾年內(nèi)各月均以相等的額度償還貸款本金和利息。辦理個(gè)人住房貸款的注意事項(xiàng)按期歸還貸款本息。不提供虛假文件或資料未經(jīng)貸款銀行同意，不將設(shè)定抵押權(quán)或質(zhì)押權(quán)財(cái)產(chǎn)或權(quán)益拆遷、出售、轉(zhuǎn)讓贈(zèng)與或重復(fù)抵押。不擅自改變貸款用途，挪用貸款。配合貸款銀行對(duì)貸款使用情況進(jìn)行監(jiān)督檢查。不與其它法人或經(jīng)濟(jì)組織簽訂有損貸款銀行權(quán)益的合同或協(xié)議。保證人違反保證合同或喪失承擔(dān)連帶責(zé)任能力，抵押物因意外損毀不足以清償貸款本息，質(zhì)物明顯減少阻礙貸款人實(shí)現(xiàn)質(zhì)權(quán)時(shí)，借款人要按貸款銀行的要求落實(shí)新保證或新抵押（質(zhì)押）。各銀行辦理個(gè)人住房貸款的具體手續(xù)各銀行辦理個(gè)人住房貸款時(shí)，可依照《個(gè)人住房貸款治理方法》制定具體實(shí)施細(xì)則，具體手續(xù)能夠有所不同。例如中國(guó)工商銀行廣西區(qū)分行個(gè)人住房貸款操作程序如下：開(kāi)發(fā)商與銀行簽訂個(gè)人住房貸款協(xié)議；購(gòu)房者向開(kāi)發(fā)商提交借款申請(qǐng)；開(kāi)發(fā)商列出借款人名單及有關(guān)資料交中國(guó)工商銀行；中國(guó)工商銀行依照清單及有關(guān)材料進(jìn)行貸款前調(diào)查核實(shí)；銀行認(rèn)可的借款人先將不低于刀％購(gòu)房款交到工行指定開(kāi)發(fā)商的帳戶(hù)；借款人將與開(kāi)發(fā)商簽訂的購(gòu)房合同及繳款收據(jù)辦理評(píng)估。保險(xiǎn)、登記手續(xù)；借款人與銀行簽訂借款合同，銀行將貸款轉(zhuǎn)入開(kāi)發(fā)商的存款帳戶(hù)。開(kāi)發(fā)商將借款人的房產(chǎn)證及他項(xiàng)權(quán)證交工行抵押保管；借款人逐月歸還貸款本息，貸款還清后，銀行退回房產(chǎn)證并注銷(xiāo)抵押登記。11．12

合同、住宅使用講明書(shū)和質(zhì)量保證書(shū)購(gòu)房合同住宅使用講明書(shū)住宅質(zhì)量保證書(shū)

現(xiàn)代建筑觀念簡(jiǎn)介智能住宅功能及進(jìn)展智能住宅產(chǎn)生的背景智能住宅是在信息技術(shù)革命浪潮的推動(dòng)下產(chǎn)主的。信息技術(shù)革命以信息高速公路（包括空問(wèn)信息高速公路）和多媒體信息技術(shù)作用為其騰飛的兩翼。信息高速公路是指區(qū)域性、全國(guó)性乃至全球性的數(shù)字光纜高速通訊網(wǎng)絡(luò)，而空間信息高速公路則是以通訊衛(wèi)星、光纖輔之以其它手段形成的區(qū)域性乃至全國(guó)性通訊網(wǎng)絡(luò)，實(shí)現(xiàn)信息傳遞高速化、信息資源共享及信息雙向交流，可聯(lián)系千家萬(wàn)戶(hù)，使得“天涯若比鄰”變?yōu)椤暗厍虼濉薄６嗝襟w信息技術(shù)是將聲音、文本、視頻、動(dòng)、畫(huà)及通訊融為一體的信息處理和表現(xiàn)技術(shù)，實(shí)現(xiàn)信息交互的多元化、同步化與實(shí)對(duì)化，可進(jìn)”行環(huán)境與空間造型場(chǎng)景的動(dòng)態(tài)仿真。信息高”速公路與多媒體信息技術(shù)相結(jié)合，極大地改變、了人們的生產(chǎn)、生活和相互交往的方式，人們：追求更高效、快捷、安全的生活工作方式，渴望有更舒適、安全、便捷、衛(wèi)生的生活工作環(huán)境。在這種背景下，智能住宅應(yīng)運(yùn)而生。90年代、未，“智能住宅”一詞已成為國(guó)內(nèi)建筑界的時(shí)髦用語(yǔ)。在當(dāng)今激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，“智能”更是房屋銷(xiāo)售的一大賣(mài)點(diǎn)。所謂智能住宅，確實(shí)是通過(guò)其結(jié)構(gòu)、系統(tǒng)、服、務(wù)和治理四個(gè)差不多要素進(jìn)行最優(yōu)化設(shè)計(jì)，從而、為客戶(hù)提供一個(gè)高效和安全的生活工作環(huán)境。智能住宅的功能智能住宅的功能是多方面的，要緊應(yīng)包括以下功能：（一）小區(qū)治理方面1、安全自動(dòng)化--AA（SafetyAutomation），包括遙控監(jiān)視、樓字治理、自動(dòng)報(bào)答、自動(dòng)滅火、地震、漏電防止、停電對(duì)策、停車(chē)場(chǎng)治理等。2、消防自動(dòng)化--FA（FireAutomation）。3、停車(chē)治理自動(dòng)化--PA（ParkAutomation）。4、信息治理自動(dòng)化--MA（MaintenanceAutomation），包括水電氣三表記錄、維修申報(bào)。住戶(hù)投訴、人員車(chē)輛進(jìn)出、保安巡視、住戶(hù)及房屋相關(guān)信息等。（二）辦公方面。1、辦公自動(dòng)化--OA（OfficeAutomation）。2、通訊自動(dòng)化一CA（CommunicationAutomation）。（三）生活、娛樂(lè)方面。總之，信息技術(shù)革命將打破集中化生產(chǎn)方式，使勞動(dòng)重新分化，出現(xiàn)以電子科學(xué)為基礎(chǔ)的家庭工業(yè)時(shí)代。家庭將作為集工作、生產(chǎn)、學(xué)習(xí)、休息及娛樂(lè)等功能為一體的社會(huì)細(xì)胞，人們能夠足不出戶(hù)，通過(guò)計(jì)算機(jī)通訊網(wǎng)絡(luò)與公司、機(jī)關(guān)、學(xué)校、銀行、商店、圖書(shū)館、鄰居及親友聯(lián)系，能夠在家辦公、設(shè)計(jì)）授課、學(xué)習(xí)、采購(gòu)商品、存取貨幣、炒股、放錄像節(jié)目、“出席”各種會(huì)議、同意職業(yè)培訓(xùn)、醫(yī)療咨詢(xún)和監(jiān)護(hù)照顧外地老人、操縱家庭電子設(shè)備等，實(shí)現(xiàn)工作生活的高度自動(dòng)化、智能比和遙控化。進(jìn)展前景智能住宅是信息技術(shù)運(yùn)用于建筑業(yè)的結(jié)晶?！八鼘㈦S著信息技術(shù)革命的進(jìn)展而不斷完善和進(jìn)展，同時(shí)將給傳統(tǒng)建筑業(yè)帶來(lái)巨變，使得原先固有的建筑類(lèi)型改變、萎縮甚至消逝，嶄新的建筑類(lèi)型將逐步產(chǎn)主、進(jìn)展和完善。智能住宅作為新型建筑類(lèi)型的代表，由于其具有高科技含量，適應(yīng)時(shí)代進(jìn)展的要求，必將具有寬敞的進(jìn)展前景，紅外線(xiàn)防盜保安系統(tǒng)小區(qū)的第一道安全系統(tǒng)，在小區(qū)的圍墻和出入口等地點(diǎn)，我們?cè)O(shè)置紅外線(xiàn)對(duì)射和電視監(jiān)控系統(tǒng)，全天候運(yùn)作，任何人翻越圍墻都會(huì)立即報(bào)警并進(jìn)行錄象，同時(shí)將有情況地區(qū)的畫(huà)面切換為主畫(huà)面。保安巡更電子監(jiān)測(cè)系統(tǒng)為了確保小區(qū)的每一個(gè)角落都處于保安人員的監(jiān)控之中。保安人員定時(shí)到巡更點(diǎn)用遙控器報(bào)到，任何巡更信息都能及時(shí)而又準(zhǔn)確無(wú)誤地傳送到保安中心操縱室。確保小區(qū)各個(gè)段落24小時(shí)得到巡視和保衛(wèi)。室內(nèi)安全防范系統(tǒng)報(bào)警器主機(jī)門(mén)磁開(kāi)關(guān)樓字對(duì)講主機(jī)設(shè)／撤防鍵盤(pán)磁控門(mén)窗安全監(jiān)控系統(tǒng)當(dāng)您睡眠和外出的時(shí)候，他會(huì)24小時(shí)默默的凝視你家中的每一個(gè)角落，任何從不處強(qiáng)行闖入者，他將主刻報(bào)警并通知保安人員前來(lái)支拐。樓宇對(duì)講保安系統(tǒng)：每戶(hù)均設(shè)有可與樓房單元門(mén)訪(fǎng)客對(duì)講的電話(huà)，方便辨不訪(fǎng)客的身份，一切其它人員均會(huì)被拒之門(mén)外。主人通過(guò)對(duì)話(huà)后了解來(lái)訪(fǎng)者的身份后，才能同意其進(jìn)入單元大門(mén)。您家里的每一扇窗戶(hù)都被他時(shí)刻緊緊的盯著，假如外人破損玻璃都會(huì)激發(fā)警報(bào)并通知保安中心。即使你外出時(shí)也不用擔(dān)心。室內(nèi)智能緊急求助系統(tǒng)：在家里假如遇上緊急情況，住戶(hù)可按動(dòng)此按扭直接指示保安員救援。此警寸民器安裝在隱蔽順手的位置。災(zāi)難自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)：在你家中一旦出現(xiàn)異?；鹈缁蛘呙簹鉂舛瘸瑯?biāo)，系統(tǒng)將自動(dòng)報(bào)警并通知保安監(jiān)控中心，將一切可能的危險(xiǎn)消滅在萌芽之中，居家智能小區(qū)絕可不能發(fā)生因煤氣泄漏或失火而造成人身與貝才產(chǎn)的損失。二十一世紀(jì)居住小區(qū)國(guó)家科委、建設(shè)部《2000年小康型城鄉(xiāng)住宅科技產(chǎn)業(yè)工程》提出：科學(xué)合理地確定我國(guó)小康住宅水平。綜合采納新技術(shù)和新產(chǎn)品，建設(shè)一批體現(xiàn)小康居住水平的城鄉(xiāng)住宅區(qū)。引導(dǎo)我國(guó)居民21世紀(jì)初居住生活水準(zhǔn)的實(shí)現(xiàn)。對(duì)小康住宅居住小區(qū)的差不多要求：以科技為先導(dǎo)。立足于當(dāng)前人民的經(jīng)濟(jì)承受能力。具有前瞻性。在2015年前不落后。在2015年以后可改造。功能齊全、設(shè)備良好、環(huán)境優(yōu)美、配套完善。達(dá)到目前國(guó)際通用的文明居住小區(qū)水平。二十一世紀(jì)文明居住小區(qū)的宗旨：“以人為本”。優(yōu)美的環(huán)境環(huán)境質(zhì)量包括：住區(qū)的大氣、水源、視野、綠化質(zhì)量；與都市中心的關(guān)系和交通方便程度；小區(qū)居民生活舒適、心理安全、活動(dòng)方便。保證居住小區(qū)環(huán)境質(zhì)量，從選點(diǎn)定位上考慮：將住宅區(qū)建在都市的近郊區(qū)，既可幸免鬧市區(qū)的暄囂和濁氣，又可減輕市區(qū)“人滿(mǎn)為患”的壓力。交通必須通暢，與都市干道相連，車(chē)程最好在半小時(shí)以?xún)?nèi)，以保證在市內(nèi)上班的人群不致過(guò)多地把時(shí)刻和精力消耗在路途上。住區(qū)內(nèi)及其周邊不宜有產(chǎn)生污染源的工廠(chǎng)或其它設(shè)施。最好是在都市的上風(fēng)上水位置，以保證住區(qū)水質(zhì)的純凈和空氣的清新。住區(qū)內(nèi)小環(huán)境的塑造：操縱好住區(qū)的建筑密度；考慮通風(fēng)、采光、日照的建筑間距；留有足夠的綠化、美化地帶，營(yíng)造人工景色，使住區(qū)成為綠茵遍地，樹(shù)木成行，視野開(kāi)闊，景物協(xié)調(diào)，既方便鄰里交往，又適合休閑娛樂(lè)的公園式居住小區(qū)。建筑功能要齊全。功能齊全，要緊體現(xiàn)在戶(hù)型設(shè)計(jì)上。（1）戶(hù)型設(shè)計(jì)體現(xiàn)“以人為本”：使生活在那個(gè)空間的人舒適方便。方便生活起居方便工作學(xué)習(xí)方便會(huì)客交往，又保證私密性。每戶(hù)進(jìn)門(mén)考慮門(mén)斗，方便更衣、整裝和置物，同時(shí)可幸免將室外灰塵帶人室內(nèi)?？蛷d和餐廳應(yīng)分設(shè)，但可連為一體，作適當(dāng)?shù)拇┩阜指?，既區(qū)不功能不同，又?jǐn)U大室內(nèi)空間。適應(yīng)現(xiàn)代生活的需要，并尊重國(guó)人節(jié)儉的傳統(tǒng)，每戶(hù)應(yīng)有足夠的儲(chǔ)藏空間。衣帽問(wèn)和雜物間要分開(kāi)設(shè)置。住宅的心臟是廚房、衛(wèi)生間。廚房衛(wèi)生間必須方便使用和操作、整潔衛(wèi)生、潔污分離、通風(fēng)良好、便于排除氣體和異味，保證室內(nèi)其它部位不受阻礙。衛(wèi)生間中洗浴、便溺與梳樁、盥洗、洗衣最好加以分隔，進(jìn)一步保證潔污分離，同時(shí)也提高使用效率。（2）戶(hù)型設(shè)計(jì)考慮購(gòu)房者的經(jīng)濟(jì)情況：作到經(jīng)濟(jì)實(shí)惠。廚房、衛(wèi)生間的裝修應(yīng)一次到位，既能選用系列產(chǎn)品，保證格調(diào)一致。又可減少費(fèi)用、降低造價(jià)。裝修一次到位，采納合適的標(biāo)準(zhǔn)和可靠的設(shè)備材料，良好的施工安裝。不能脫離購(gòu)房者的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，無(wú)限制地采納“高檔設(shè)備”，不能追求價(jià)格廉價(jià)，采納廉價(jià)產(chǎn)品，最終形成人住后“打掉重來(lái)”的白費(fèi)。做到標(biāo)準(zhǔn)合適、安裝可靠、使用方便、質(zhì)量保證。汲取住戶(hù)參與設(shè)計(jì)，讓住戶(hù)選擇一些可改的設(shè)備，以保證住戶(hù)的喜好。（3）戶(hù)型設(shè)計(jì)考慮購(gòu)房者的使用情況：作到維護(hù)方便。便于清掃：保證衛(wèi)生，住宅的管、線(xiàn)宜暗設(shè)。對(duì)不宜暗設(shè)的煤氣管道，要設(shè)法使其隱蔽。設(shè)置生活陽(yáng)臺(tái)，便于洗滌、晾曬衣物并放置目前生活中難于幸免的雜物，使其不阻礙室內(nèi)要緊房間的整潔。關(guān)于當(dāng)前通用的生活器具，如電冰箱、微波爐、空調(diào)器、洗衣機(jī)等電器用具要有合式的安置，日常應(yīng)用的熱水系統(tǒng)要作統(tǒng)一安排。使其位置合理，使用方便，運(yùn)作安全。設(shè)備良好，不僅考慮生活設(shè)施要滿(mǎn)足人的生活需要，更重要的是考慮“在家里辦公”的問(wèn)題，同時(shí)要有其不出故障或少出故障的保全措施，還要考慮在不阻礙房屋結(jié)構(gòu)的前提下，能順應(yīng)科技飛速進(jìn)展而出現(xiàn)新設(shè)備安裝的需要。這些問(wèn)題不僅具有前瞻因素，而且有其現(xiàn)實(shí)性、有用性和迫切性。目前各種專(zhuān)業(yè)信息網(wǎng)和公眾信息網(wǎng)紛紛開(kāi)通，關(guān)于高要求的專(zhuān)業(yè)人員在家中及時(shí)獲得最新信息已可實(shí)現(xiàn)。關(guān)于一般公眾，實(shí)現(xiàn)在家中購(gòu)物、炒股、購(gòu)車(chē)船飛機(jī)票。信息高速公路接通到每一家，與國(guó)際互聯(lián)網(wǎng)相聯(lián)，任君全球行。為幸免管線(xiàn)的多頭和繁冗，將電話(huà)、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)、辦公自動(dòng)化、物業(yè)治理、保安監(jiān)控等系統(tǒng)納入綜合布線(xiàn)系統(tǒng)中，并留有一定余量，以便今后進(jìn)一步擴(kuò)展。在綜合布線(xiàn)系統(tǒng)中，應(yīng)用靈活的多向終端接口，用戶(hù)可專(zhuān)門(mén)方便的選擇自己需要的終端系統(tǒng)。既不使管線(xiàn)冗余，插接人網(wǎng)又專(zhuān)門(mén)容易。為保證現(xiàn)有條件下有一個(gè)可靠而穩(wěn)定的電源，不致因住宅區(qū)自身供電不良引起設(shè)備停使或故障，應(yīng)采取分路供電的方法，多回路進(jìn)戶(hù)，保證不致一個(gè)回路停電而阻礙其它器具使用，也不因?yàn)榧矣秒娖鞯念l繁啟動(dòng)、停止而導(dǎo)致電壓的波動(dòng)。配套設(shè)施要到位除市政方面的供水、供電、供氣排污等大配套構(gòu)成一個(gè)小區(qū)能否投入正常使用的必要因素外，還應(yīng)將住區(qū)范圍內(nèi)或其附近解決小孩的人托入學(xué)、老年人的交往、休閑游樂(lè)場(chǎng)所、青年人的交際鍛練、公眾婚喪喜慶和購(gòu)物宴請(qǐng)等一切為人生活所需的場(chǎng)所設(shè)施均考慮周全。做到方便生活，有利工作。小區(qū)的社區(qū)胭務(wù)中心，除應(yīng)有的商業(yè)服務(wù)建筑外，還要有圖書(shū)、展覽等進(jìn)行精神文明教育的場(chǎng)所和醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)。總之，人們?nèi)粘Ｉ钪杏龅降膯?wèn)題，均應(yīng)納入社區(qū)服務(wù)的范圍。不僅要滿(mǎn)足住戶(hù)物質(zhì)生活的需要，同時(shí)也要滿(mǎn)足住戶(hù)精神文化生活的需要?？萍枷葘?dǎo)要貫徹以科技為先導(dǎo)，全面提高科技含量，是提高住宅質(zhì)量的首要要求。只有以科技為先導(dǎo)，才能使建筑物使用功能和上建修造質(zhì)量提高到新的水平，使其牢固、耐用、安全、可靠，更適合人的生活需要。提高科技含量，不是高檔材料的堆砌，而是運(yùn)用那些通過(guò)實(shí)踐考驗(yàn)的符合我國(guó)建筑政策的節(jié)能、節(jié)地、節(jié)材的建筑材料和適應(yīng)當(dāng)前社會(huì)進(jìn)展的先進(jìn)建筑設(shè)備設(shè)施，其價(jià)格應(yīng)比傳統(tǒng)的材料、設(shè)備廉價(jià)或相當(dāng)。要緊是性能要比傳統(tǒng)材料設(shè)備優(yōu)越。要立足現(xiàn)實(shí)，注重進(jìn)展、使用可靠、經(jīng)濟(jì)有用。如墻體要采納那些不用粘土、隔熱隔聲；減輕自重、抗震能力強(qiáng)、施工方便的材料。水、電、氣三表的設(shè)置、治理和數(shù)據(jù)的采集，應(yīng)采納先進(jìn)技術(shù)和方法。在下水系統(tǒng)上安裝“鐵胃”垃圾粉碎機(jī)，能夠“吃”掉生活中產(chǎn)生的8O－85Ok的有機(jī)垃圾。防止垃圾腐臭污染環(huán)境。減少住戶(hù)傾倒垃圾的苦惱和環(huán)衛(wèi)工人的工作量。物業(yè)治理要規(guī)范物業(yè)治理是現(xiàn)代居住小區(qū)必不可少的條件。小區(qū)的物業(yè)治理能保證居民正常、有序的生活和工作，更重要的是保證小區(qū)內(nèi)的物業(yè)保值、增值。營(yíng)建文明居住小區(qū)，搞好物業(yè)治理，選擇一個(gè)治理規(guī)范、服務(wù)周到的物業(yè)治理機(jī)構(gòu)，是寬敞住戶(hù)的心愿和要求，必須認(rèn)真對(duì)待。二十一世紀(jì)居住小區(qū)尚有其它許多功能要求。但若能達(dá)到以上構(gòu)想，將可滿(mǎn)足人們當(dāng)前的差不多生活要求，也不脫離多數(shù)人的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀。隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)和人們經(jīng)濟(jì)實(shí)力的增強(qiáng)，對(duì)住宅建筑的科技含量也將會(huì)有更高的要求。住宅性能認(rèn)定制度據(jù)建設(shè)部消息，《商品住宅性能認(rèn)定治理方法》（試行）差不多建設(shè)部審定，將從1999年7月1日起試行。這標(biāo)志著我國(guó)商品住宅認(rèn)定制度的正式確立，預(yù)示著我國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)逐步與國(guó)際治理模式接軌?！吨卫矸椒ā分兴Q(chēng)的商品住宅性能認(rèn)定、系指按照國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)公布的商品住宅性能評(píng)定方法和標(biāo)準(zhǔn)及統(tǒng)一規(guī)定的認(rèn)定程序，經(jīng)評(píng)審委員會(huì)進(jìn)行技術(shù)審查和認(rèn)定委員會(huì)確認(rèn)，井獲得認(rèn)定證書(shū)和認(rèn)定標(biāo)志、以證明該商品住宅的性能等級(jí)。等級(jí)劃分由低工高依次為1A、2A、3A級(jí)，標(biāo)志是A、AA、AAA。認(rèn)定內(nèi)容住宅性能認(rèn)定的內(nèi)容應(yīng)按照住宅性能評(píng)定方法和標(biāo)準(zhǔn)確定。其要緊內(nèi)容包括住宅的適用性能、安全性能、耐久性能、環(huán)境性能和經(jīng)濟(jì)性能。住宅的適用性能要緊包括下列內(nèi)容：①平面與空間布置；①設(shè)備、設(shè)施的配置與性能；③住宅的可改造性；①保溫隔熱與建筑節(jié)能；⑤隔音與隔振；⑤采光與照明；①通風(fēng)換氣。住宅的安全性能要緊包括下列內(nèi)容：①建筑結(jié)構(gòu)安全；②建筑防火安全；③燃?xì)?、電氣設(shè)施安全；④日常安全與防范措施；⑤室內(nèi)空氣和供水有毒有害物質(zhì)的危害性。住宅的耐久性能要緊包括下列內(nèi)容：①結(jié)構(gòu)耐久性；②防水性能；③設(shè)備、設(shè)施防腐性能；④設(shè)備耐久性。住宅的環(huán)境性能要緊包括下列內(nèi)容：①用地的合理性；②室外環(huán)境；③水資源的合理利用；④生活垃圾的收集和運(yùn)送。住宅的經(jīng)濟(jì)性能要緊包括下列內(nèi)容：①住宅的性能成本比；②住宅日常運(yùn)行耗能指數(shù)。3人級(jí)住宅性能認(rèn)定的要緊內(nèi)容應(yīng)包括住宅的適用性能、安全性能、耐久性能、環(huán)境性能和經(jīng)濟(jì)性2A八級(jí)、1A級(jí)住宅性能認(rèn)定的要緊內(nèi)容應(yīng)包括住宅的適用性能、安全性能和耐久性能。認(rèn)定程序住宅性能認(rèn)定工作分為申請(qǐng)、評(píng)審、審批和公布四個(gè)時(shí)期。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)住宅性能認(rèn)定之前，要按照住宅性能評(píng)定方法和標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的住宅性能檢測(cè)項(xiàng)目，托付具有資格的住宅性能檢測(cè)單位進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)測(cè)試或檢驗(yàn)。申請(qǐng)住宅性能認(rèn)定應(yīng)提供下列資料：①住宅性能認(rèn)定申請(qǐng)表；②住宅竣工圖及全套技術(shù)文件；③原材料、半成品和成品、設(shè)備合格證書(shū)及檢驗(yàn)報(bào)告；④試件等試驗(yàn)檢測(cè)報(bào)告；⑤隱蔽工程驗(yàn)收記錄和部分項(xiàng)目工程質(zhì)量檢查記錄；③竣工報(bào)告和工程驗(yàn)收單；③住宅性能檢測(cè)項(xiàng)目檢測(cè)結(jié)果單；②認(rèn)定委員會(huì)認(rèn)為需要提交的其它資料。申請(qǐng)住宅性能認(rèn)定，應(yīng)符合下列程序：①房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)在住宅竣工驗(yàn)收后，向相應(yīng)的住宅性能認(rèn)定委員會(huì)提出書(shū)面申請(qǐng)。②住宅性能認(rèn)定委員會(huì)接到書(shū)面申請(qǐng)后，對(duì)企業(yè)的資桔和認(rèn)定的條件進(jìn)行審核。對(duì)符合條件的交由評(píng)審委員會(huì)評(píng)審。③評(píng)審委員會(huì)遵照全國(guó)統(tǒng)一規(guī)定的住宅性能評(píng)定方法和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評(píng)審。在一個(gè)月內(nèi)提出評(píng)審結(jié)果，并推舉該商品住宅的性能等級(jí)，報(bào)認(rèn)定委員會(huì)。④認(rèn)定委員會(huì)對(duì)評(píng)審委員會(huì)的評(píng)審結(jié)果和住宅性能等級(jí)進(jìn)行審批、并報(bào)相應(yīng)的建設(shè)行政主管部門(mén)公布。3A級(jí)住宅性能認(rèn)定結(jié)果，由地點(diǎn)認(rèn)定委員會(huì)審批后報(bào)全國(guó)認(rèn)定委員會(huì)復(fù)審，并報(bào)國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)公布。認(rèn)定的變更與撤銷(xiāo)中請(qǐng)者對(duì)認(rèn)定結(jié)果有異議時(shí)，可向上一級(jí)認(rèn)定委員會(huì)提出申訴，經(jīng)核查認(rèn)定結(jié)果確有疑議者，應(yīng)由該認(rèn)定妥員會(huì)重新組織認(rèn)定。以假冒手段或其它不正當(dāng)手段取得認(rèn)定結(jié)果時(shí)，一經(jīng)查出，撤銷(xiāo)其認(rèn)定結(jié)果并予以公布。據(jù)悉，建設(shè)部鑒于這項(xiàng)制度在我國(guó)剛丬：始建立。為了推動(dòng)這項(xiàng)制度的開(kāi)展，以便取得實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，首先在國(guó)家和省級(jí)住宅示范工程的新建住宅小區(qū)的商品住宅進(jìn)行，因此帶有一定的強(qiáng)制性。其它的商品住宅可由建設(shè)單位自愿申請(qǐng)認(rèn)定。建設(shè)部組織實(shí)施全國(guó)住宅小區(qū)智能化技術(shù)示范工程。為提高住宅建設(shè)的現(xiàn)代科技水平，推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化，實(shí)現(xiàn)住宅的更新?lián)Q代，建設(shè)部日前組織實(shí)施全國(guó)住宅小區(qū)智能化技術(shù)示范工程。據(jù)有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，示范工程應(yīng)具備以下建設(shè)條件：一是應(yīng)具有典型性和代表性，在全國(guó)范圍內(nèi)，選擇不同規(guī)模（大、中J、都市及縣城），不同建設(shè)類(lèi)型（新區(qū)開(kāi)發(fā)與舊區(qū)改造）、不同居住對(duì)象以及不同技術(shù)經(jīng)濟(jì)條件的住宅小區(qū)作為示范。每個(gè)省、自治區(qū)、直轄市不超過(guò)3個(gè)為宜；二是示范工程小區(qū)的規(guī)模定為：大、中都市一般不小于10萬(wàn)平方米，小都市或縣城不小于3萬(wàn)平方米，建設(shè)期限以不超過(guò)3年為宜，規(guī)模較大的小區(qū)可考慮分期實(shí)施；三是每個(gè)示范工程必須明確智能化建筑技術(shù)示范內(nèi)容及采納的新技術(shù)項(xiàng)目；四是開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)具備綜合開(kāi)發(fā)能力，落實(shí)建設(shè)打算指標(biāo)，落有用地和資金。建設(shè)部規(guī)定，示范工程的技術(shù)含量，應(yīng)達(dá)到如下需求：關(guān)于普及型住宅小區(qū)，在應(yīng)用現(xiàn)代信息技術(shù)時(shí)應(yīng)實(shí)現(xiàn)六項(xiàng)要求：住宅小區(qū)設(shè)立計(jì)算機(jī)自動(dòng)化治理中心；水、電、氣、熱等自動(dòng)計(jì)量、收費(fèi)：住宅小區(qū)封閉，實(shí)行安全防范系統(tǒng)自動(dòng)化監(jiān)控治理；住宅的火災(zāi)、有害氣體泄漏等實(shí)行自動(dòng)報(bào)答；住宅設(shè)置緊急呼叫系統(tǒng)；對(duì)住宅小區(qū)的關(guān)鍵設(shè)備、設(shè)施實(shí)行集中治理，對(duì)其運(yùn)行狀態(tài)實(shí)施遠(yuǎn)程監(jiān)控。關(guān)于先進(jìn)型住宅小區(qū)，除實(shí)現(xiàn)普及型的全部功能要求外，還應(yīng)實(shí)行住宅小區(qū)與都市