土地一級開發(fā)項(xiàng)目成本測算T講義

土地一級開發(fā)項(xiàng)目

成本測算講義一、土地一級開發(fā)項(xiàng)目成本的概念、作用二、土地一級開發(fā)項(xiàng)目成本的構(gòu)成三、土地一級開發(fā)項(xiàng)目成本的測算依據(jù)四、土地一級開發(fā)項(xiàng)目成本的測算報(bào)告編制五、土地一級開發(fā)項(xiàng)目成本的管理與控制目錄2一、土地一級開發(fā)項(xiàng)目成本的概念、作用◆概念： 1、土地一級開發(fā)《中關(guān)村科技園區(qū)條例》（2000年12月8日通過）《中關(guān)村科技園區(qū)土地一級開發(fā)暫行辦法》【京政辦發(fā)〔2002〕16號】《關(guān)于印發(fā)北京市土地一級開發(fā)管理暫行辦法的通知》【市國土房管出字[2002]1100號】《北京市土地儲(chǔ)備和一級開發(fā)暫行辦法》【京國土市【2005】540號文】3一、土地一級開發(fā)項(xiàng)目成本的概念、作用◆概念： 1、土地一級開發(fā)

定義：按照國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和城市土地儲(chǔ)備供應(yīng)計(jì)劃的要求，將列入城市土地儲(chǔ)備供應(yīng)計(jì)劃的開發(fā)項(xiàng)目，在確定土地開發(fā)綜合策劃方案后，以政府委托或公開招標(biāo)的方式確定一級開發(fā)主體;獲得土地項(xiàng)目一級開發(fā)權(quán)的開發(fā)主體，再根據(jù)“政府主導(dǎo)、統(tǒng)一規(guī)劃、市場化運(yùn)作”的原則，運(yùn)用現(xiàn)代項(xiàng)目管理的理論、系統(tǒng)和方法，組織實(shí)施土地開發(fā)項(xiàng)目的征地、拆遷、規(guī)劃設(shè)計(jì)、市政基礎(chǔ)設(shè)施和配套建設(shè)、交通建設(shè)、環(huán)境建設(shè)和投融資，并為二級開發(fā)商服務(wù)，提供土地開發(fā)項(xiàng)目完成后的經(jīng)營管理方案，對土地開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施速度、品質(zhì)、成本全過程把握和控制，達(dá)到土地開發(fā)項(xiàng)目社會(huì)效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟(jì)效益高度統(tǒng)一的動(dòng)態(tài)過程。

4一、土地一級開發(fā)項(xiàng)目成本的概念、作用◆概念： 2、土地一級開發(fā)成本 “540號文”中：“土地儲(chǔ)備開發(fā)成本”

《北京市土地一級開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施方案審批表》：一級開發(fā)投資總額

土地一級開發(fā)成本是指在政府規(guī)劃的土地一級開發(fā)區(qū)域紅線內(nèi)實(shí)施土地一級開發(fā)全過程的費(fèi)用。由項(xiàng)目前期費(fèi)用、征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、公共區(qū)域市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、工程建設(shè)其他費(fèi)用、管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用、土地招拍掛中的交易費(fèi)用、公共市政配套設(shè)施移交前的管理費(fèi)用等構(gòu)成。

5土地一級開發(fā)成本是項(xiàng)目決策的依據(jù)

土地一級開發(fā)項(xiàng)目投資巨大、建設(shè)周期長等特點(diǎn)決定了土地一級開發(fā)成本對土地一級開發(fā)項(xiàng)目決策的重要性。政府或土地一級開發(fā)企業(yè)是否有足夠的資金實(shí)施土地一級開發(fā)項(xiàng)目，是土地一級開發(fā)項(xiàng)目決策中主要考慮的問題。如果土地一級開發(fā)成本超過投資者的財(cái)務(wù)能力，就會(huì)使決策者放棄土地一級開發(fā)項(xiàng)目。因此，在土地一級開發(fā)項(xiàng)目決策階段，土地一級開發(fā)成本就成為項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析和經(jīng)濟(jì)評價(jià)的重要依據(jù)。一、土地一級開發(fā)項(xiàng)目成本的概念、作用◆作用：6土地一級開發(fā)成本是項(xiàng)目融資的依據(jù)

土地一級開發(fā)項(xiàng)目所需資金量較為巨大，要求項(xiàng)目的投資者必須有很強(qiáng)的融資能力，以保證土地一級開發(fā)的資金需求。土地一級開發(fā)成本基本決定了土地一級開發(fā)的資金需求量，從而為籌集資金提供了依據(jù)。土地一級開發(fā)從不同融資渠道籌集資金時(shí)，金融機(jī)構(gòu)在對項(xiàng)目進(jìn)行融資評價(jià)和決策的主要依據(jù)是土地一級開發(fā)成本。因此，土地一級開發(fā)成本也是土地一級開發(fā)項(xiàng)目融資的依據(jù)。一、土地一級開發(fā)項(xiàng)目成本的概念、作用◆作用：7土地一級開發(fā)成本是項(xiàng)目成本管理的依據(jù)

土地一級開發(fā)成本是通過不同階段的預(yù)估，最終通過竣工決算確定下來的。不同階段的土地一級開發(fā)成本預(yù)估是成本管理的重要手段，每一次成本估算都不能超過前一次估算的幅度。土地一級開成本的準(zhǔn)確性是成本管理的基礎(chǔ)，只有準(zhǔn)確地確定土地一級開發(fā)成本才可能實(shí)現(xiàn)有效的成本管理。一、土地一級開發(fā)項(xiàng)目成本的概念、作用◆作用：8是決定土地出讓交易價(jià)格的依據(jù) 土地出讓交易價(jià)格是指出讓使用權(quán)的地塊上已經(jīng)完成征地拆遷，土地開發(fā)程度為已完成宗地外通路、通電、通信、通上水、通下水、通燃?xì)?、通熱力及宗地?nèi)土地平整（簡稱“七通一平）（或“五通一平”及其他情況），可直接用于建設(shè)的土地價(jià)格。 土地出讓交易價(jià)格是由毛地價(jià)（土地出讓金、四源費(fèi)和大市政費(fèi)）和土地一級開發(fā)成本構(gòu)成。毛地價(jià)是在基準(zhǔn)地價(jià)的基礎(chǔ)上由專業(yè)評估機(jī)構(gòu)評估并報(bào)國土局審定，毛地價(jià)水平較為穩(wěn)定，對土地出讓交易價(jià)格的影響程度較小。因此，土地一級開發(fā)成本就成為決定土地出讓交易價(jià)格的重要依據(jù)。一、土地一級開發(fā)項(xiàng)目成本的概念、作用◆作用：9二、土地一級開發(fā)項(xiàng)目的成本構(gòu)成（一）項(xiàng)目前期費(fèi)用（二）征地、拆遷費(fèi)用（三）公共區(qū)域市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用（四）區(qū)域內(nèi)公共環(huán)境景觀建設(shè)費(fèi)用（五）區(qū)域內(nèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用（六）工程建設(shè)其他費(fèi)用（七）管理費(fèi)（八）財(cái)務(wù)費(fèi)用（九）銷售費(fèi)用（十）應(yīng)納稅費(fèi)（十一）不可預(yù)見費(fèi)

10三、土地地一級開開發(fā)項(xiàng)目目的成本本測算依依據(jù)（一）項(xiàng)目目前期費(fèi)費(fèi)用立項(xiàng)報(bào)告告、可研研報(bào)告、、土地一一級開發(fā)發(fā)實(shí)施方方案等的的編制費(fèi)費(fèi)及項(xiàng)目目前期的的各種工工程咨詢詢費(fèi)委托編制制修建性性詳細(xì)規(guī)規(guī)劃和區(qū)區(qū)域內(nèi)的的管線綜綜合等規(guī)規(guī)劃方案案費(fèi)用工程勘察察、測繪繪、定樁樁費(fèi)用環(huán)境影響響評價(jià)分分析費(fèi)用用交通影響響評價(jià)分分析費(fèi)用用地震影響響評價(jià)分分析費(fèi)用用地價(jià)評估估費(fèi)用工程設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)及施施工圖審審查費(fèi)招標(biāo)代理理費(fèi)、招招標(biāo)服務(wù)務(wù)費(fèi)工程保險(xiǎn)險(xiǎn)費(fèi)11（一）項(xiàng)目目前期費(fèi)費(fèi)用1、立項(xiàng)報(bào)報(bào)告、可可研報(bào)告告、土地地一級開開發(fā)實(shí)施施方案等等的編制制費(fèi)及項(xiàng)項(xiàng)目前期期的各種種工程咨咨詢費(fèi)→測算標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)可參考考1999年9月10日國家計(jì)計(jì)委制定定的計(jì)價(jià)價(jià)格［1999］1283號《建設(shè)項(xiàng)目目前期工工作咨詢詢收費(fèi)暫暫行規(guī)定定》及北京市物物價(jià)局、、北京市市計(jì)劃委委員會(huì)京京價(jià)（房房）字［［1999］第487號文《關(guān)于建設(shè)設(shè)項(xiàng)目前前期工作作咨詢收收費(fèi)的補(bǔ)補(bǔ)充通知知》中的有關(guān)關(guān)計(jì)價(jià)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)?！袅㈨?xiàng)報(bào)報(bào)告、可可研報(bào)告告的編制制費(fèi)◆土地一一級開發(fā)發(fā)實(shí)施方方案的編編制費(fèi)◆項(xiàng)目前前期的各各種工程程咨詢費(fèi)費(fèi)12（一）項(xiàng)目目前期費(fèi)費(fèi)用2、委托編編制修建建性詳細(xì)細(xì)規(guī)劃和和區(qū)域內(nèi)內(nèi)的管線線綜合等等規(guī)劃方方案費(fèi)用用→2001年國家計(jì)計(jì)委《關(guān)于放開開和下放放部分商商品和服服務(wù)價(jià)格格的通知知》（計(jì)價(jià)格格[2001]1218號）中取消了了1993年由建設(shè)設(shè)部、國國家物價(jià)價(jià)局聯(lián)合合頒布的的《城市規(guī)劃劃設(shè)計(jì)計(jì)計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)》，放開了了規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)市場場?！?004年6月，為了了規(guī)范規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)市場計(jì)計(jì)費(fèi)，中中國城市市規(guī)劃協(xié)協(xié)會(huì)在全全國范圍圍內(nèi)進(jìn)行行調(diào)查研研究，制制定并發(fā)發(fā)布了《城市規(guī)劃劃設(shè)計(jì)計(jì)計(jì)費(fèi)指導(dǎo)導(dǎo)意見》，作為城城市規(guī)劃劃設(shè)計(jì)計(jì)計(jì)費(fèi)的參參考依據(jù)據(jù)。13（一）項(xiàng)目目前期費(fèi)費(fèi)用3、工程勘勘察、測測繪、定定樁費(fèi)用用2002年1月7日國家計(jì)計(jì)委、建建設(shè)部以以計(jì)價(jià)格格[2002]10號文發(fā)布布了《工程勘察察設(shè)計(jì)收收費(fèi)管理理規(guī)定》，從2002年3月1日起執(zhí)行行。應(yīng)根根據(jù)該文文件規(guī)定定核算工工程勘察察費(fèi)用。。建筑用地地?fù)艿囟ǘ叮骸蛾P(guān)于測繪繪產(chǎn)品收收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的通知知》【京發(fā)改〔2006〕1009號】14（一）項(xiàng)目目前期費(fèi)費(fèi)用4、環(huán)境影影響評價(jià)價(jià)分析費(fèi)費(fèi)用2002年10月28日全國人人大通過過了《中華人民民共和國國環(huán)境影影響評價(jià)價(jià)法》，規(guī)定：：在中華華人民共共和國領(lǐng)領(lǐng)域和中中華人民民共和國國管轄的的其他海海域內(nèi)建建設(shè)對環(huán)環(huán)境有影影響的項(xiàng)項(xiàng)目，應(yīng)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行行環(huán)境影影響評價(jià)價(jià)。隨后后，國家家計(jì)委、、國家環(huán)環(huán)境保護(hù)護(hù)總局發(fā)發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范范環(huán)境影影響咨詢詢收費(fèi)有有關(guān)問題題的通知知》（計(jì)價(jià)格格［2002］125號）。該通知知中規(guī)定定了項(xiàng)目目前期進(jìn)進(jìn)行建設(shè)設(shè)項(xiàng)目環(huán)環(huán)境影響響評價(jià)分分析，包包括編制制環(huán)境影影響報(bào)告告書（含含大綱））、環(huán)境境影響報(bào)報(bào)告表和和對環(huán)境境影響報(bào)報(bào)告書（（含大綱綱）、環(huán)環(huán)境影響響報(bào)告表表進(jìn)行技技術(shù)評估估的費(fèi)用用標(biāo)準(zhǔn)，，可以作作為核算算環(huán)境影影響評價(jià)價(jià)分析費(fèi)費(fèi)用的依依據(jù)。15（一）項(xiàng)目目前期費(fèi)費(fèi)用5、交通影影響評價(jià)價(jià)分析費(fèi)費(fèi)用北京市市規(guī)劃劃建設(shè)設(shè)委員員會(huì)早早在2001年就發(fā)發(fā)布了了《關(guān)于對對部分分新建建項(xiàng)目目進(jìn)行行交通通影響響評價(jià)價(jià)的通通知》市規(guī)發(fā)發(fā)[2001]1001號。規(guī)定定需要要進(jìn)行行交通通影響響評價(jià)價(jià)的項(xiàng)項(xiàng)目需需由項(xiàng)項(xiàng)目業(yè)業(yè)主方方委托托符合合資質(zhì)質(zhì)的設(shè)設(shè)計(jì)或或咨詢詢機(jī)構(gòu)構(gòu)進(jìn)行行交通通影響響評價(jià)價(jià)，并并按照照《北京市市建設(shè)設(shè)項(xiàng)目目交通通影響響評價(jià)價(jià)準(zhǔn)則則和要要求》編制咨咨詢報(bào)報(bào)告。。進(jìn)行行建設(shè)設(shè)項(xiàng)目目交通通影響響評價(jià)價(jià)咨詢詢工作作的機(jī)機(jī)構(gòu)應(yīng)應(yīng)具有有城市市規(guī)劃劃和交交通咨咨詢甲甲級資資質(zhì)。。但對對委托托編制制交通通影響響評價(jià)價(jià)報(bào)告告的取取費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)沒沒有明明確規(guī)規(guī)定，，實(shí)踐踐中可可以參參照委委托規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)咨咨詢的的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)及市市場行行情協(xié)協(xié)商（（目前前收費(fèi)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)通常常在0.5～2元/平米不不等）。16（一）項(xiàng)項(xiàng)目前前期費(fèi)費(fèi)用6、地震震影響響評價(jià)價(jià)分析析費(fèi)用用2002年1月1日起施行行、中中華人人民共共和國國國務(wù)務(wù)院令令（第第323號）公公布的的《地震安安全性性評價(jià)價(jià)管理理?xiàng)l例例》規(guī)定：：新建建、擴(kuò)擴(kuò)建、、改建建建設(shè)設(shè)工程程，依依照《中華人人民共共和國國防震震減災(zāi)災(zāi)法》和本條條例的的規(guī)定定，需需要進(jìn)進(jìn)行地地震安安全性性評價(jià)價(jià)的，，必須須嚴(yán)格格執(zhí)行行國家家地震震安全全性評評價(jià)的的技術(shù)術(shù)規(guī)范范，確確保地地震安安全性性評價(jià)價(jià)的質(zhì)質(zhì)量。。建設(shè)設(shè)單位位應(yīng)當(dāng)當(dāng)將建建設(shè)工工程的的地震震安全全性評評價(jià)業(yè)業(yè)務(wù)委委托給給具有有相應(yīng)應(yīng)資質(zhì)質(zhì)的地地震安安全性性評價(jià)價(jià)單位位。地地震安安全性性評價(jià)價(jià)單位位對建建設(shè)工工程進(jìn)進(jìn)行地地震安安全性性評價(jià)價(jià)后，，應(yīng)當(dāng)當(dāng)編制制該建建設(shè)工工程的的地震震安全全性評評價(jià)報(bào)報(bào)告。。目前前，全全國各各省市市對地地震安安全性性評價(jià)價(jià)收費(fèi)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)都有有不同同的規(guī)規(guī)定，，北京京市的的工程程可依依據(jù)原原北京市市物價(jià)價(jià)局2002年9月18日京價(jià)價(jià)(收)字[2002]361號文件件《關(guān)于地地震安安全性性評價(jià)價(jià)收費(fèi)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的函函》的規(guī)定定進(jìn)行行核算算。17（一）項(xiàng)項(xiàng)目前前期費(fèi)費(fèi)用7、地價(jià)評評估費(fèi)費(fèi)用1994年12月12日，國國家計(jì)計(jì)委和和國家家土地地管理理局聯(lián)聯(lián)合發(fā)發(fā)布了了“關(guān)關(guān)于土土地價(jià)價(jià)格評評估收收費(fèi)的的通知知”，，通知知規(guī)定定：““土地地價(jià)格格評估估收費(fèi)費(fèi)是房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場重要要的經(jīng)經(jīng)營性性中介介服務(wù)務(wù)收費(fèi)費(fèi)行為為，評評估機(jī)機(jī)構(gòu)要要按照照‘自自愿委委托、、有償償服務(wù)務(wù)’的的原則則與委委托方方簽訂訂合同同，開開展評評估服服務(wù)工工作，，收取取合理理費(fèi)用用。凡凡具備備土地地估價(jià)價(jià)資格格并經(jīng)經(jīng)土地地、物物價(jià)部部門確確認(rèn)的的單位位，可可接受受土地地所有有者或或使用用者的的委托托，對對土地地價(jià)格格進(jìn)行行評估估，并并按本本通知知的規(guī)規(guī)定收收取土土地評評估費(fèi)費(fèi)?！薄?997年12月1日北京市物物價(jià)局發(fā)布布了京價(jià)(房)字(1997)第398號文件《關(guān)于房地產(chǎn)產(chǎn)中介服務(wù)務(wù)收費(fèi)的通通知》，對我市房房地產(chǎn)中介介服務(wù)收費(fèi)費(fèi)的有關(guān)規(guī)規(guī)定進(jìn)行了了修訂，規(guī)規(guī)定“房地地產(chǎn)價(jià)格評評估收費(fèi)、、土地價(jià)格格評估收費(fèi)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行行政府定價(jià)價(jià)，其收費(fèi)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按照照標(biāo)的總額額采取差額額定率分檔檔累進(jìn)制。。18（一）項(xiàng)目前前期費(fèi)用8、工程設(shè)計(jì)費(fèi)費(fèi)及施工圖圖審查費(fèi)工程設(shè)計(jì)費(fèi)費(fèi)的測算可可依據(jù)2002年1月7日國家計(jì)委委、建設(shè)部部以計(jì)價(jià)格[2002]10號文發(fā)布的的《工程勘察設(shè)設(shè)計(jì)收費(fèi)管管理規(guī)定》中的有關(guān)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)結(jié)合實(shí)實(shí)際情況測測定。施工圖審查查是目前基基本建設(shè)程程序中必須須的環(huán)節(jié)。。2004年8月23日，建設(shè)部部134號令發(fā)布的的《房屋建筑和和市政基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施工程程施工圖設(shè)設(shè)計(jì)文件審審查管理辦辦法》中再次明確確規(guī)定“施施工圖未經(jīng)經(jīng)審查合格格的，不得得使用”。。但相應(yīng)的的圖紙審查查收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，國家沒沒有統(tǒng)一規(guī)規(guī)定。北京京市可執(zhí)行行市規(guī)發(fā)[2001]761號《關(guān)于開展施施工圖設(shè)計(jì)計(jì)文件審查查工作的通通知》中第五條““審查收費(fèi)費(fèi)：在國家家正式下達(dá)達(dá)施工圖審審查收費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)前，北北京市的施施工圖審查查單位暫按按國家發(fā)展展計(jì)劃委員員會(huì)計(jì)價(jià)格(1999)1283號文件中《工程咨詢?nèi)巳藛T工日費(fèi)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)》執(zhí)行。”19（一）項(xiàng)目前前期費(fèi)用9、招標(biāo)代理費(fèi)費(fèi)、招標(biāo)服服務(wù)費(fèi)原國家計(jì)委關(guān)關(guān)于印發(fā)《招標(biāo)代理服服務(wù)收費(fèi)管管理暫行辦辦法》的通知計(jì)計(jì)價(jià)格[2002]1980號文中明確了了招標(biāo)代理理服務(wù)收費(fèi)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。招標(biāo)代理服服務(wù)收費(fèi)速速查表20（一）項(xiàng)目前前期費(fèi)用10、工程保險(xiǎn)費(fèi)費(fèi)建設(shè)部和中中國保險(xiǎn)監(jiān)監(jiān)督管理委委員會(huì)于2005年8月出臺(tái)了《關(guān)于推進(jìn)建建設(shè)工程質(zhì)質(zhì)量保險(xiǎn)工工作的意見見》建質(zhì)[2005]133號

，指出出：“建設(shè)設(shè)工程質(zhì)量量保險(xiǎn)是一一種轉(zhuǎn)移在在工程建設(shè)設(shè)和使用期期間由可能能的質(zhì)量缺缺陷引起的的經(jīng)濟(jì)責(zé)任任的方式，，它由能夠夠轉(zhuǎn)移工程程技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)、落實(shí)質(zhì)質(zhì)量責(zé)任的的一系列保保險(xiǎn)產(chǎn)品組組成，包括括建筑工程程一切險(xiǎn)、、安裝工程程一切險(xiǎn)、、工程質(zhì)量量保證保險(xiǎn)險(xiǎn)和相關(guān)職職業(yè)責(zé)任保保險(xiǎn)等。其其中，工程程質(zhì)量保證證保險(xiǎn)主要要為工程竣竣工后一定定期限內(nèi)出出現(xiàn)的主體體結(jié)構(gòu)問題題和滲漏問問題等提供供風(fēng)險(xiǎn)保障障。”?？煽梢?，工程程建設(shè)領(lǐng)域域涉及到的的保險(xiǎn)品種種主要有職職工意外傷傷害險(xiǎn)（雇雇主責(zé)任險(xiǎn)險(xiǎn)）、設(shè)計(jì)計(jì)責(zé)任險(xiǎn)、、工程質(zhì)量量保修保險(xiǎn)險(xiǎn)和建筑（（安裝）工工程一切險(xiǎn)險(xiǎn)。但具體體費(fèi)率，市市場浮動(dòng)較較大，建設(shè)設(shè)工程一切切險(xiǎn)一般為為投保金額額的1%左右，第三三者責(zé)任險(xiǎn)險(xiǎn)按比例投投保。但2004年11月中旬進(jìn)行行的北京地地鐵4、5、10號線建安險(xiǎn)險(xiǎn)及第三者者責(zé)任險(xiǎn)合合同費(fèi)率卻卻是5‰左右。2005年深圳地鐵鐵項(xiàng)目中，，工程質(zhì)量量險(xiǎn)和運(yùn)營營初期的運(yùn)運(yùn)營險(xiǎn)合計(jì)計(jì)也低至投投保金額的的5‰，可見目前前保險(xiǎn)業(yè)競競爭是相當(dāng)當(dāng)激烈的。。因此在項(xiàng)項(xiàng)目前期階階段，估算算工程質(zhì)量量保險(xiǎn)費(fèi)非非常困難，，可以暫按按建安工程程造價(jià)的1%-2%估算。21（二）征地地、拆遷費(fèi)費(fèi)用包括：1、征地補(bǔ)償償費(fèi)用2、拆遷補(bǔ)償償費(fèi)用3、房屋拆遷遷評估費(fèi)、、拆遷服務(wù)務(wù)費(fèi)4、拆除工程程費(fèi)用5、古樹保護(hù)護(hù)及文物古古建修護(hù)、、還建費(fèi)用用6、其它22（二）征地地、拆遷費(fèi)費(fèi)用1、征地地補(bǔ)償費(fèi)用用根據(jù)土地所所屬的不同同區(qū)域及其其被征用前前的不同用用地性質(zhì)相相應(yīng)發(fā)生不不同的征地地費(fèi)用。本市行政區(qū)區(qū)域內(nèi)依法法征用農(nóng)民民集體所有有土地的，，根據(jù)2004年5月21日北京市人人民政府令令第148號公布的《北京市建設(shè)設(shè)征地補(bǔ)償償安置辦法法》進(jìn)行補(bǔ)償安安置。征地地補(bǔ)償費(fèi)包包括土地補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)和安安置補(bǔ)助費(fèi)費(fèi)。涉及青青苗和其他他土地附著著物的，還還應(yīng)當(dāng)向所所有權(quán)人支支付青苗補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)和其其他土地附附著物補(bǔ)償償費(fèi)。青苗苗是指尚未未收獲的農(nóng)農(nóng)作物。其其他土地附附著物包括括房屋、水水井、道路路、管線、、水渠等建建筑物、構(gòu)構(gòu)筑物以及及林木和其其他經(jīng)濟(jì)作作物等。本市征地補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)實(shí)行行最低保護(hù)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)制度度。征地補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)最低低保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)由市土地地行政主管管部門以鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)為單位位結(jié)合被征征地農(nóng)村村村民的生活活水平、農(nóng)農(nóng)業(yè)產(chǎn)值、、土地區(qū)位位以及本辦辦法規(guī)定的的人員安置置費(fèi)用等綜綜合因素確確定，報(bào)市市人民政府府批準(zhǔn)后公公布執(zhí)行。。征地補(bǔ)償償費(fèi)最低保保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)應(yīng)當(dāng)根據(jù)社社會(huì)、經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展水平平適時(shí)調(diào)整整。23（二）征地地、拆遷費(fèi)費(fèi)用2、拆遷遷補(bǔ)償費(fèi)用用根據(jù)房屋所所屬的不同同區(qū)域及其其不同屬性性相應(yīng)發(fā)生生不同的拆拆遷補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)用，計(jì)取取依據(jù)亦不不同。城市房屋：：根據(jù)2001年11月1日北京市政府府令第87號公布的《北京市城市市房屋拆遷遷管理辦法法》進(jìn)行拆遷補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)計(jì)算算。城市的住宅宅房屋：：（2001）1234號城市的非住住宅房屋：：京房地評評字（1999）656號被拆遷房屋屋重置成新新價(jià)：京京國土房管管拆[2003]808號24（二）征地地、拆遷費(fèi)費(fèi)用集體土地房房屋：根據(jù)2003年6月6日北京市人民民政府令第第124號公布的《北京市集體體土地房屋屋拆遷管理理辦法》進(jìn)行拆遷補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)計(jì)算算。拆遷補(bǔ)償：：京國土房管管征[2003]606號被拆遷房屋屋重置成新新價(jià)：京京國土房管管拆[2003]80825（二）征地地、拆遷費(fèi)費(fèi)用3、房屋屋拆遷評估估費(fèi)、拆遷遷服務(wù)費(fèi)1997年12月1日，北京市市物價(jià)局發(fā)發(fā)布了《關(guān)于房地產(chǎn)產(chǎn)中介服務(wù)務(wù)收費(fèi)的通通知》京價(jià)(房)字[1997]第398號文，對我市房房地產(chǎn)中介介服務(wù)收費(fèi)費(fèi)的有關(guān)規(guī)規(guī)定進(jìn)行了了修訂，規(guī)規(guī)定“因征征用拆遷對對房屋進(jìn)行行價(jià)格評估估的，按補(bǔ)補(bǔ)償價(jià)款金金額的1～1.5%向征用拆遷遷單位收取取評估費(fèi)。?！薄侗本┦形飪r(jià)價(jià)局、北京京市財(cái)政局局關(guān)于房屋屋遷管理費(fèi)費(fèi)和房屋拆拆遷服務(wù)費(fèi)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的復(fù)函》【京價(jià)（收））字（1993）第238號】：房屋拆遷管管理費(fèi)：：不超過房房屋拆遷補(bǔ)補(bǔ)償安置費(fèi)費(fèi)用0.5%房屋拆遷服服務(wù)費(fèi)：不不超過房屋屋拆遷補(bǔ)償償安置費(fèi)用用的1.5％26（二）征地地、拆遷費(fèi)費(fèi)用4、拆拆除除工工程程費(fèi)費(fèi)用用拆除除工工程程費(fèi)費(fèi)用用應(yīng)應(yīng)按按照照工工程程實(shí)實(shí)際際需需要要估估算算拆拆除除工工程程量量，，并并套套用用相相關(guān)關(guān)估估算算指指標(biāo)標(biāo)或或概概算算定定額額，，充充分分考考慮慮渣渣土土運(yùn)運(yùn)輸輸、、消消納納等等因因素素進(jìn)進(jìn)行行測測算算。。27（二二））征征地地、、拆拆遷遷費(fèi)費(fèi)用用5、古古樹樹保保護(hù)護(hù)及及文文物物古古建建修修護(hù)護(hù)、、還還建建費(fèi)費(fèi)用用根據(jù)據(jù)古古樹樹保保護(hù)護(hù)方方案案和和文文物物古古建建的的修修護(hù)護(hù)、、還還建建方方案案，，套套用用相相關(guān)關(guān)估估算算指指標(biāo)標(biāo)或或概概算算定定額額，，充充分分考考慮慮修修繕繕、、保保護(hù)護(hù)、、還還原原等等因因素素進(jìn)進(jìn)行行費(fèi)費(fèi)用用測測算算。。28（二二））征征地地、、拆拆遷遷費(fèi)費(fèi)用用6、其其它它指根根據(jù)據(jù)國國家家或或地地方方政政府府要要求求在在征征地地、、拆拆遷遷過過程程中中還還需需發(fā)發(fā)生生的的各各種種費(fèi)費(fèi)用用，，如如：：耕耕地地開開墾墾費(fèi)費(fèi)、、耕耕地地占占用用稅稅、、菜菜田田基基金金、、防防洪洪費(fèi)費(fèi)、、提提前前搬搬家家獎(jiǎng)獎(jiǎng)、、支支援援重重點(diǎn)點(diǎn)工工程程費(fèi)費(fèi)等等等等。。29（三三））公公共共區(qū)區(qū)域域市市政政基基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)設(shè)施施建建設(shè)設(shè)費(fèi)費(fèi)用用包括括：：場地地平平整整費(fèi)費(fèi)用用及及為為各各二二級級開開發(fā)發(fā)單單位位提提供供施施工工臨臨時(shí)時(shí)供供水水、、供供電電設(shè)設(shè)施施、、臨臨時(shí)時(shí)道道路路的的鋪鋪設(shè)設(shè)及及維維護(hù)護(hù)費(fèi)費(fèi)用用區(qū)域域內(nèi)內(nèi)永永久久性性道道路路、、橋橋梁梁建建設(shè)設(shè)費(fèi)費(fèi)用用市政政管管線線建建設(shè)設(shè)費(fèi)費(fèi)用用(包括括雨雨水水、、污污水水、、中中水水、、上上水水、、電電力力、、天天然然氣氣、、電電信信、、熱熱力力等等)市政政場場站站建建設(shè)設(shè)費(fèi)費(fèi)用用(包括括雨雨水水泵泵房房、、燃燃?xì)鈿庹{(diào)調(diào)壓壓站站、、熱熱力力站站、、開開閉閉站站、、區(qū)區(qū)域域中中水水站站、、區(qū)區(qū)域域管管理理中中央央監(jiān)監(jiān)控控室室及及涉涉及及城城市市安安全全的的公公共共設(shè)設(shè)施施等等，，其其建建設(shè)設(shè)費(fèi)費(fèi)用用視視規(guī)規(guī)劃劃情情況況而而定定)配套套公公共共設(shè)設(shè)施施建建設(shè)設(shè)費(fèi)費(fèi)用用(區(qū)域域內(nèi)內(nèi)的的交交通通智智能能化化系系統(tǒng)統(tǒng)、、公公共共標(biāo)標(biāo)識(shí)識(shí)指指示示系系統(tǒng)統(tǒng)、、安安防防監(jiān)監(jiān)控控系系統(tǒng)統(tǒng)、、公公共共衛(wèi)衛(wèi)生生間間、、垃垃圾圾收收集集轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)運(yùn)運(yùn)站站、、消消防防站站、、派派出出所所、、郵郵局局等等)30（三三））公公共共區(qū)區(qū)域域市市政政基基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)設(shè)施施建建設(shè)設(shè)費(fèi)費(fèi)用用本部分費(fèi)用是是指在土地一一級開發(fā)區(qū)域域內(nèi)，各二級級開發(fā)地塊紅紅線范圍外的的公共區(qū)域的的市政基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用用。這是土地地一級開發(fā)成成本中的另一一重要組成部部分。應(yīng)在不同階段段根據(jù)控制性性詳細(xì)規(guī)劃，，或修建性詳詳細(xì)規(guī)劃，或或初步設(shè)計(jì)計(jì)圖紙，或施施工圖紙，參參考相應(yīng)工程程的估算指標(biāo)標(biāo)，或概算定定額，或預(yù)算算定額測定。。31（四）區(qū)域內(nèi)內(nèi)公共環(huán)境景景觀建設(shè)費(fèi)用用包括：綠化（（花草、樹木木的種植）、、微地形、藝藝術(shù)小品、噴噴泉、地下出出入口的處理理、休息座椅椅等。本部分費(fèi)用是是指在土地一一級開發(fā)區(qū)域域內(nèi)，各二級級開發(fā)地塊紅紅線范圍外的的公共區(qū)域的的環(huán)境景觀建建設(shè)費(fèi)用。這這是土地一級級開發(fā)成本中中的一項(xiàng)重要要組成部分，，應(yīng)在不同階階段根據(jù)控制制性詳細(xì)規(guī)劃劃，或修建性性詳細(xì)規(guī)劃，，或初步設(shè)計(jì)計(jì)圖紙，或施施工圖紙，參參考相應(yīng)工程程的估算指標(biāo)標(biāo)，或概算定定額，或預(yù)算算定額測定。。32（五）區(qū)域內(nèi)內(nèi)公共配套設(shè)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用用包括：市政管管理用房建設(shè)設(shè)費(fèi)用；機(jī)動(dòng)動(dòng)車停車場（（庫）、非機(jī)機(jī)動(dòng)車停車設(shè)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用用；規(guī)劃中其其它須納入土土地一級開發(fā)發(fā)成本的配套套設(shè)施建設(shè)費(fèi)費(fèi)用。在不同階段根根據(jù)控制性詳詳細(xì)規(guī)劃，或或修建性詳細(xì)細(xì)規(guī)劃，或初初步設(shè)計(jì)圖紙紙，或施工圖圖紙，參考相相應(yīng)工程的估估算指標(biāo)，或或概算定額，，或預(yù)算定額額測定。33（六）工程建建設(shè)其他費(fèi)用用包括：工程監(jiān)理費(fèi)竣工圖編制費(fèi)費(fèi)建設(shè)期區(qū)域管管理費(fèi)用項(xiàng)目竣工后移移交管理單位位前的維護(hù)管管理費(fèi)用項(xiàng)目后評價(jià)費(fèi)費(fèi)用其他34（六）工程建建設(shè)其他費(fèi)用用1、工程監(jiān)理費(fèi)費(fèi)1996年1月16日，北京市建建委發(fā)布了《北京市工程建建設(shè)監(jiān)理費(fèi)收收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施施辦法》(京價(jià)收1996第043號)，規(guī)定：實(shí)行行監(jiān)理的工程程，監(jiān)理費(fèi)按按工程的總造造價(jià)百分比計(jì)計(jì)取，用插入入法計(jì)算。建建設(shè)前期階段段按工程概預(yù)預(yù)算的0.1-0.2％計(jì)取。35（六）工程建建設(shè)其他費(fèi)用用2、竣工圖圖編制費(fèi)2002年國家發(fā)展計(jì)計(jì)劃委員會(huì)和和建設(shè)部聯(lián)合合發(fā)布的《工程勘察設(shè)計(jì)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》[2002]中《工程設(shè)計(jì)收費(fèi)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》1.0.16條規(guī)定：編制制工程施工圖圖預(yù)算的，按按照該建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目基本設(shè)計(jì)計(jì)收費(fèi)的10%收取施工圖預(yù)預(yù)算編制費(fèi)；；編制工程竣竣工圖的，按按照該建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目基本設(shè)計(jì)計(jì)收費(fèi)的8%收取竣工圖編編制費(fèi)。36（六）工程建建設(shè)其他費(fèi)用用3、建設(shè)期區(qū)域管管理費(fèi)用包括安保、環(huán)環(huán)境保潔、臨臨時(shí)綠化、美美化等費(fèi)用。。這部分費(fèi)用用在項(xiàng)目初期期很難估算。。不同的土地地一級開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目建設(shè)區(qū)域域的面積、基基本狀況、區(qū)區(qū)域周邊的環(huán)環(huán)境一定后，，即基本明確確每年需要多多少保安、保保潔人員進(jìn)行行公共區(qū)域的的管理，需要要做多少面積積的臨時(shí)綠化化，整個(gè)區(qū)域域的建設(shè)期幾幾年等，再據(jù)據(jù)以測算相應(yīng)應(yīng)費(fèi)用。37（六）工程建建設(shè)其他費(fèi)用用4、項(xiàng)目竣工后后移交管理單單位前的維護(hù)護(hù)管理費(fèi)用這部分費(fèi)用主主要是由于目目前土地一級級開發(fā)項(xiàng)目完完成后，形成成了大量的資資產(chǎn)，而這些些資產(chǎn)的管理理主體比較復(fù)復(fù)雜，例如：：道路、水、、電、（天然然）氣、熱、、交通設(shè)施、、園林景觀綠綠化設(shè)施等都都分別歸屬不不同的管理單單位，產(chǎn)權(quán)移移交尚未有規(guī)規(guī)范的模式和和程序。這就就造成在土地地一級開發(fā)任任務(wù)基本完成成后，可能還還會(huì)對資產(chǎn)進(jìn)進(jìn)行一段時(shí)間間的照管，對對有些項(xiàng)目還還要從社會(huì)利利益角度出發(fā)發(fā)，進(jìn)行運(yùn)營營。為此，土土地一級開發(fā)發(fā)主體還要支支出一筆管理理費(fèi)和運(yùn)營費(fèi)費(fèi)。這筆費(fèi)用用根據(jù)不同一一級開發(fā)項(xiàng)目目的情況，千千差萬別，不不一而足，須須慎重對待，，認(rèn)真估算。。38（六）工程建建設(shè)其他費(fèi)用用5、項(xiàng)目后評價(jià)價(jià)費(fèi)用指在土地一級級開發(fā)工作完完成后，由土土地一級開發(fā)發(fā)主體組織，，委托專業(yè)咨咨詢公司從經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益、社社會(huì)效益、環(huán)環(huán)境效益出發(fā)發(fā)對整個(gè)土地地一級開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目和開發(fā)過過程進(jìn)行公正正、客觀的評評價(jià)。該費(fèi)用用可參考國家家有關(guān)工程咨咨詢的收費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)測算。39（六）工程建建設(shè)其他費(fèi)用用6、其他指其他歸屬項(xiàng)項(xiàng)目前期及其其他費(fèi)用的項(xiàng)項(xiàng)目。比如：委托代代建的項(xiàng)目還還會(huì)發(fā)生“代代建工程管理理費(fèi)”等。污染區(qū)域，還還需要環(huán)境整整治費(fèi)用。40（七）管理費(fèi)費(fèi)指土地一級開開發(fā)主體在土土地一級開發(fā)發(fā)全過程中所所發(fā)生的管理理費(fèi)，包括土土地一級開發(fā)發(fā)的建設(shè)期和和代政府進(jìn)行行土地出讓的的銷售期。該該費(fèi)用應(yīng)根據(jù)據(jù)項(xiàng)目的具體體情況和土地地一級開企業(yè)業(yè)的管理水平平、資源投入入情況等進(jìn)行行核算。2005年8月3日，市國土局局發(fā)布了關(guān)于印發(fā)《北京市土地儲(chǔ)儲(chǔ)備和一級開開發(fā)暫行辦法法》的通知京國國土市[2005]540號文，其中第十三三條規(guī)定：土土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)構(gòu)負(fù)責(zé)實(shí)施土土地開發(fā)的，，由土地儲(chǔ)備備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)籌籌措資金、辦辦理規(guī)劃、項(xiàng)項(xiàng)目核準(zhǔn)、征征地拆遷及大大市政建設(shè)等等手續(xù)并組織織實(shí)施。其中中通過招標(biāo)方方式選擇開發(fā)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)土土地開發(fā)具體體管理的，開開發(fā)企業(yè)的管管理費(fèi)用不高高于土地儲(chǔ)備備開發(fā)成本的的2%。以招招標(biāo)方方式確確定開開發(fā)企企業(yè)后后，土土地儲(chǔ)儲(chǔ)備機(jī)機(jī)構(gòu)應(yīng)應(yīng)當(dāng)與與中標(biāo)標(biāo)開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)簽訂訂土地地一級級開發(fā)發(fā)管理理委托托協(xié)議議。41（八））財(cái)務(wù)務(wù)費(fèi)用用指一級級開發(fā)發(fā)過程程中所所發(fā)生生的相相關(guān)財(cái)財(cái)務(wù)費(fèi)費(fèi)用。。其測算算依企企業(yè)（（或項(xiàng)項(xiàng)目））的資資本結(jié)結(jié)構(gòu)和和融資資能力力不同同而有有不同同的融融資方方案，，因此此融資資渠道道、金金額和和期限限完全全不同同，其其融資資成本本應(yīng)視視具體體情況況分別別測算算。42（九））銷售售費(fèi)用用包括土土地一一級開開發(fā)主主體為為提升升開發(fā)發(fā)區(qū)域域的土土地價(jià)價(jià)值，，吸引引二級級開發(fā)發(fā)商和和最終終用戶戶，完完成土土地出出讓任任務(wù)，，盡快快收回回開發(fā)發(fā)成本本而進(jìn)進(jìn)行的的策劃劃、推推廣活活動(dòng)，，和因因此發(fā)發(fā)生的的各種種廣告告、宣宣傳費(fèi)費(fèi)用等等。目前政政府對對土地地一級級開發(fā)發(fā)的銷銷售費(fèi)費(fèi)用提提取比比例沒沒有專專門規(guī)規(guī)定，，而且且市場場中二二級開開發(fā)的的銷售售經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)不適適用于于土地地一級級開發(fā)發(fā)的銷銷售，，已實(shí)實(shí)施完完成的的土地地一級級開發(fā)發(fā)項(xiàng)目目尚不不多，，因此此沒有有太多多的經(jīng)經(jīng)驗(yàn)數(shù)數(shù)據(jù)可可供借借鑒。。這就就需要要企業(yè)業(yè)根據(jù)據(jù)自己己項(xiàng)目目的土土地出出讓計(jì)計(jì)劃分分別測測算。。也可可以按按預(yù)計(jì)計(jì)銷售售收入入的1%計(jì)取。。43（十））應(yīng)納納稅費(fèi)費(fèi)土地一一級開開發(fā)涉涉及的的應(yīng)納納稅種種主要要有：：營業(yè)業(yè)稅、、城市市建設(shè)設(shè)維護(hù)護(hù)稅、、教育育費(fèi)附附加、、印花花稅、、進(jìn)口口設(shè)備備關(guān)稅稅等，，所得得稅。。具體納納稅額額計(jì)算算方法法詳見見國家家相關(guān)關(guān)稅收收政策策的規(guī)規(guī)定。。44（十一一）不不可預(yù)預(yù)見費(fèi)費(fèi)包括基基本預(yù)預(yù)備費(fèi)費(fèi)和漲漲價(jià)預(yù)預(yù)備費(fèi)費(fèi)。視不同同階段段的測測算精精度不不同，，而以以開發(fā)發(fā)成本本為基基數(shù)，，適當(dāng)當(dāng)計(jì)取取一定定比例例。45四、成成本測測算報(bào)報(bào)告的的編制制以上是是土地地一級級開發(fā)發(fā)項(xiàng)目目的成成本構(gòu)構(gòu)成及及其測測算的的相關(guān)關(guān)依據(jù)據(jù)。我我公司司據(jù)此此編制制了土地一一級開開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目成成本測測算通通用模模板，作為為成本本測算算的模模板。。測算報(bào)報(bào)告編編制包包括：：1.編制測算表表格；；2.編制測測算說說明；；3.編制測測算分分析。。46四、成成本測測算報(bào)報(bào)告的的編制制項(xiàng)目土土地一一級開開發(fā)投投資估估算及及投融融資分分析（一））投資資估算算1、總投投資估估算2、估算算所依依據(jù)的的相關(guān)關(guān)資料料3、估算算依據(jù)據(jù)的相相關(guān)文文件47四、成成本測測算報(bào)報(bào)告的的編制制（二）投投融資資分析析1、資金金使用用計(jì)劃劃2、融資資額度度及融融資成成本3、融資資渠道道及模模式4、貸款款本息息償還還附相應(yīng)應(yīng)表格格48四、成成本測測算報(bào)報(bào)告的的編制制土地一一級開開發(fā)經(jīng)經(jīng)濟(jì)效效益分分析及及資金金平衡衡（一）經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益測算算及分析1、測算及分分析前提投資測算和和市場預(yù)測測數(shù)據(jù)項(xiàng)目開發(fā)周周期及時(shí)序序安排49四、成本測測算報(bào)告的的編制土地一級開開發(fā)經(jīng)濟(jì)效效益分析及及資金平衡衡（一）經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益測算算及分析2、相關(guān)數(shù)據(jù)據(jù)的確定毛地價(jià)的確確定招拍掛交易易價(jià)格預(yù)測測土地出讓一一級開發(fā)企企業(yè)收入稅(費(fèi))率貸款利率財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收收益率Ic50四、成本測測算報(bào)告的的編制土地一級開開發(fā)經(jīng)濟(jì)效效益分析及及資金平衡衡（一）經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益測算算及分析3、經(jīng)濟(jì)效益益分析可經(jīng)營性出出讓面積及及銷售計(jì)劃劃土地掛牌出出讓平均底底價(jià)土地上市出出讓收入、、成本、稅稅金、利潤潤51四、成本測測算報(bào)告的的編制土地一級開開發(fā)經(jīng)濟(jì)效效益分析及及資金平衡衡（二）財(cái)務(wù)務(wù)分析1、項(xiàng)目財(cái)務(wù)務(wù)盈利能力力分析財(cái)務(wù)內(nèi)部收收益率FIRR(%)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值值NPV(萬元)投資回收期期(年)投資利潤率率2、償債能力力分析3、資金平衡衡分析52四、成本測測算報(bào)告的的編制土地一級開開發(fā)經(jīng)濟(jì)效效益分析及及資金平衡衡（三）不確定定性與風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)分析1、不確定性性與風(fēng)險(xiǎn)2、不確定性性分析盈虧平衡分分析敏感性分析析53四、成本測測算報(bào)告的的編制土地一級開開發(fā)經(jīng)濟(jì)效效益分析及及資金平衡衡（四）結(jié)論論與建議1、結(jié)論項(xiàng)目盈利能能力如何項(xiàng)目的償債債能力如何何項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)怎怎樣項(xiàng)目是否可可行2、建議54編制流程如如下：基礎(chǔ)數(shù)據(jù)收收集、整理理根據(jù)通用模模板測算成成本測算編制說明測算依據(jù)：：原始資料料、數(shù)據(jù)，，政策文件件需說明的問問題：測算算方法、取取值、原因因測算分析及及結(jié)論匯總編制四、成本測測算報(bào)告的的編制總測算報(bào)告告樣表55五、土地一一級開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目成本的的管理與控控制土地一級開開發(fā)項(xiàng)目在在其內(nèi)容組組成、開發(fā)發(fā)宗旨、開開發(fā)方式、、開發(fā)時(shí)序序等方面都都有著不同同于一般房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目的特特點(diǎn)，因而而其管理和和控制體系系、工作流流程及其控控制的關(guān)鍵鍵環(huán)節(jié)也不不同，共性性之外還有有其特殊性性。因此，，科學(xué)合理理地確定其其成本控制制目標(biāo)，要要建立一整整套完善的的成本管理理工作體系系、制度和和流程。56五、土地一一級開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目成本的的管理與控控制1、決策體系系：是戰(zhàn)略略管理層面面，決定了了企業(yè)控制制造價(jià)管理理的方向和和模式，具具有長期性性和整體性性，是企業(yè)業(yè)核心競爭爭力所在，，包括長期期戰(zhàn)略成本本等重大決決策的制定定和執(zhí)行，，由企業(yè)領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)班子組組成。（一）工作作體系57五、土地一一級開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目成本的的管理與控控制2、內(nèi)部專業(yè)業(yè)管理體系系：是落實(shí)實(shí)和分解戰(zhàn)戰(zhàn)略成本目目標(biāo)的層面面，包括計(jì)計(jì)劃執(zhí)行情情況和管理理效益監(jiān)督督、考評，，是企業(yè)造造價(jià)管理部部門的首要要核心任務(wù)務(wù)。主要包包括：制定定公司年度度成本控制制計(jì)劃；分分解、落實(shí)實(shí)戰(zhàn)略成本本目標(biāo)，實(shí)實(shí)行公司全全面預(yù)算；；及時(shí)溝通通、傳遞和和獲取信息息、適時(shí)調(diào)調(diào)整計(jì)劃；；協(xié)調(diào)組織織相關(guān)部門門配合、全全員參與成成本目標(biāo)的的管理和控控制等。（一）工作作體系58五、土地一一級開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目成本的的管理與控控制3、制度體系系：完善的的制度體系系是項(xiàng)目成成本管理實(shí)實(shí)施順暢、、高效的前前提和保障障。建立和和完善諸如如：成本管管理辦法、、招投標(biāo)管管理辦法、、合同管理理辦法等一一系列的成成本管理制制度，并嚴(yán)嚴(yán)格按之執(zhí)執(zhí)行，是成成本管理和和控制的制制度保障。。（一）工作作體系59五、土地一一級開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目成本的的管理與控控制4、操作體系系：是成本本管理和控控制的基礎(chǔ)礎(chǔ)層面，具具體由各項(xiàng)項(xiàng)目部的成成本管理人人員落實(shí)，，是成本管管理和控制制的具體化化和實(shí)施控控制載體。。主要包括括對分解后后的成本控控制目標(biāo)的的落實(shí)、關(guān)關(guān)鍵點(diǎn)的控控制、工作作效率的提提高