第四章房地產(chǎn)投資開發(fā)程序與建設(shè)方案選擇

第四章房地產(chǎn)投資開發(fā)程序與建設(shè)方案選擇①掌握房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的概念、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目策劃的概念、項(xiàng)目建設(shè)方案的概念、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的各項(xiàng)指標(biāo)。②熟悉房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)程序的基本內(nèi)容、建設(shè)用地使用權(quán)的出讓方式、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目策劃的內(nèi)容、建設(shè)方案的一般內(nèi)容、房地產(chǎn)產(chǎn)品的分類、房地產(chǎn)居住區(qū)規(guī)劃各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)。③了解建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同、建設(shè)工程施工許可證、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目綜合驗(yàn)收、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目策劃的地位和作用、建筑方案設(shè)計(jì)的內(nèi)容、項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度的編制。學(xué)習(xí)目標(biāo)第一節(jié)房地產(chǎn)投資開發(fā)程序概述一、房地產(chǎn)投資開發(fā)程序概述

房地產(chǎn)開發(fā)是通過多種資源的組合使用而為人類提供入住空間、并改變?nèi)祟惿娴奈镔|(zhì)環(huán)境的一種活動(dòng)。這里的資源包括了土地、建筑材料、城市基礎(chǔ)設(shè)施、城市公用配套設(shè)施、勞動(dòng)力、資金和專業(yè)人員經(jīng)驗(yàn)等諸方面。房地產(chǎn)投資開發(fā)：是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在依法取得國有建設(shè)用地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或進(jìn)行出售、出租商品房的行為。二、房地產(chǎn)投資開發(fā)的程序的基本內(nèi)容（一）項(xiàng)目開發(fā)前期調(diào)研程序

（二）項(xiàng)目立項(xiàng)程序

（三）建設(shè)用地使用權(quán)取得的程序

（四）項(xiàng)目規(guī)劃程序

（五）征地拆遷程序

（六）工程建設(shè)程序

（七）房地產(chǎn)經(jīng)營程序

開發(fā)程序投資機(jī)會(huì)尋找投資機(jī)會(huì)篩選可行性研究項(xiàng)目立項(xiàng)獲取土地使用權(quán)規(guī)劃設(shè)計(jì)與方案報(bào)批施工建設(shè)與竣工驗(yàn)收市場營銷與物業(yè)管理或者說，房地產(chǎn)開發(fā)的主要程序是三、房地產(chǎn)投資開發(fā)主要程序（一）建設(shè)用地使用權(quán)的取得1、建設(shè)用地使用權(quán)的出讓方式目前，我國建設(shè)用地使用權(quán)的出讓方式主要有3種：招標(biāo)方式、拍賣方式、掛牌方式，即所謂的招拍掛。2、建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同是指國有土地所有者(或者其代表)與土地使用權(quán)受讓人之間就出讓建設(shè)用地使用權(quán)及如何行使使用權(quán)等所達(dá)成的、明確相互間權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同一般包括下列條款：

（1）當(dāng)事人的名稱和住所；

（2）土地界址、面積等；

（3）建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用的空間；

（4）土地用途；

（5）使用期限；

（6）出讓金等費(fèi)用及其支付方式；

（7）解決爭議的方法。（3）建設(shè)用地使用權(quán)的年限規(guī)定根據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓的最高年限按下列用途確定：居住用地為70年；工業(yè)用地為50年；教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；綜合或其他用地50年。（二）項(xiàng)目規(guī)劃程序（1）開發(fā)企業(yè)向規(guī)劃管理部門申報(bào)規(guī)劃要點(diǎn),規(guī)劃管理部門對項(xiàng)目的用地范圍、規(guī)劃條件等提出初步意見,形成項(xiàng)目建設(shè)選址的初審意見。（2）在可行性研究報(bào)告批復(fù)后,開發(fā)企業(yè)可向規(guī)劃管理部門申報(bào)項(xiàng)目定點(diǎn)規(guī)劃，管理部門向申請單位下發(fā)規(guī)劃定點(diǎn)通知書和設(shè)計(jì)規(guī)劃要求通知書。（3）開發(fā)企業(yè)委托有資質(zhì)的設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行規(guī)劃方案設(shè)計(jì)，取得四圖一書（總平面圖、定位圖、豎向設(shè)計(jì)圖、管線綜合圖、說明書）。（4）經(jīng)審定通過的設(shè)計(jì)方案,是編制初步設(shè)計(jì)或施工圖的依據(jù),也是取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證的必備文件。（5）開發(fā)企業(yè)申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證（6）申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證（三）城市房屋拆遷程序城市房屋拆遷是取得城市房屋拆遷許可證的拆遷人，拆除城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上的房屋及其附屬物，并對北拆遷房屋的所有人進(jìn)行補(bǔ)償或安置的行為。拆遷人是指取得房屋拆遷許可證的單位。被拆遷人是指被拆遷房屋的所有人，不包括被拆遷房屋的使用人。城市房屋拆遷工作程序1、拆遷申請的提出《拆遷條例》規(guī)定申請領(lǐng)取房屋拆遷許可證的，應(yīng)當(dāng)向房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門提交下列資料：(1)建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件；(2)建設(shè)用地規(guī)劃許可證；(3)國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件；(4)拆遷計(jì)劃和拆遷方案；

(5)辦理存款業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)出具的拆遷補(bǔ)償安置資金證明。

2、拆遷審批房屋拆遷管理部門收到拆遷申請和規(guī)定提交的批準(zhǔn)文件后，應(yīng)對申請內(nèi)容進(jìn)行審查，并對拆遷范圍進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)查。經(jīng)審查符合條件的，由房屋拆遷管理部門發(fā)給拆遷申請人《房屋拆遷許可證》?！斗课莶疬w許可證》是房屋拆遷的法律憑證。獲得許可證后，拆遷申請人就成為合法的拆遷人，其拆遷行為受法律保護(hù)。3、拆遷協(xié)議拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)就拆遷的補(bǔ)償和安置簽訂書面協(xié)議。拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的主要內(nèi)容包括：補(bǔ)償方式和補(bǔ)償金額、安置用房面積和安置地點(diǎn)、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事項(xiàng)。4、拆遷的實(shí)施拆遷的實(shí)施方式有兩種，即自行拆遷和委托拆遷。自行拆遷，是指為了某項(xiàng)目建設(shè)需要已取得房屋拆遷許可證的建設(shè)單位即拆遷人自己實(shí)施拆遷工作。委托拆遷，就是拆遷人自己不承擔(dān)拆遷工作，而是把拆遷工作委托給具有拆遷資格的單位去承擔(dān)。拆遷人委托拆遷的，應(yīng)當(dāng)向被委托的拆遷單位出具委托書，并訂立拆遷委托合同。5、拆遷補(bǔ)償安置資金的監(jiān)管《拆遷條例》規(guī)定了“拆遷人實(shí)施房屋拆遷的補(bǔ)償安置資金應(yīng)當(dāng)全部用于房屋拆遷的補(bǔ)償安置，不得挪作他用?！薄翱h級(jí)以上地方人民政府房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對拆遷補(bǔ)償安置資金使用的監(jiān)督。”（四）工程建設(shè)程序1、開發(fā)項(xiàng)目報(bào)建2、工程施工招投標(biāo)房地產(chǎn)投資開發(fā)項(xiàng)目工程施工招標(biāo)投標(biāo)可以采取公開招標(biāo)和邀請招標(biāo)兩種方式。

竣工驗(yàn)收

1．竣工驗(yàn)收的要求

2.竣工驗(yàn)收的依據(jù)

3.竣工驗(yàn)收的工作程序4.竣工結(jié)算5.編制竣工檔案

3、建設(shè)工程施工許可證《建設(shè)工程施工許可證》是建筑施工單位符合各種施工條件、允許開工的批準(zhǔn)文件，是建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一。沒有開工證的建設(shè)項(xiàng)目均屬違章建筑，不受法律保護(hù)。4、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目綜合驗(yàn)收綜合驗(yàn)收，是指整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目已按規(guī)劃、設(shè)計(jì)要求全部建設(shè)完成，并已符合竣工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，且施工單位預(yù)驗(yàn)通過，按規(guī)定要求組織竣工驗(yàn)收。在整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行全部驗(yàn)收時(shí)，對已驗(yàn)收過的單項(xiàng)工程，可以不再進(jìn)行正式驗(yàn)收和辦理驗(yàn)收手續(xù)，但應(yīng)將單項(xiàng)工程驗(yàn)收單作為全部工程驗(yàn)收的附件而加以說明。第二節(jié)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目策劃一、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目策劃的概念房地產(chǎn)投資項(xiàng)目策劃，就是房地產(chǎn)投資分析人員為了實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)投資的目的，采取科學(xué)和藝術(shù)相結(jié)合的方法，充分考慮房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的各種因素，為豐富多彩投資決策而構(gòu)思、設(shè)計(jì)、制作策劃方案的過程。二、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目策劃的地位和作用（一）房地產(chǎn)投資項(xiàng)目策劃的地位1.為房地產(chǎn)投資企業(yè)創(chuàng)造社會(huì)價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值。2.是企業(yè)決策者的助手3.為項(xiàng)目開發(fā)成功保駕護(hù)航。

（二）房地產(chǎn)投資項(xiàng)目策劃的作用1、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目策劃能使企業(yè)決策準(zhǔn)確，避免項(xiàng)目運(yùn)作出現(xiàn)偏差。2、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目策劃能使房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目增強(qiáng)競爭能力.

3、能探索解決企業(yè)管理問題，增強(qiáng)企業(yè)的管理創(chuàng)新能力。4、能有效地整合房地產(chǎn)項(xiàng)目資源，使之形成優(yōu)勢。三、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目策劃的內(nèi)容（一）房地產(chǎn)項(xiàng)目區(qū)位的分析與選擇1、區(qū)位的含義區(qū)位有狹義和廣義之分。狹義的區(qū)位是指特定地塊(宗地)所處的空間位置及其相鄰地塊間的相互關(guān)系，即“地段”一詞的經(jīng)濟(jì)術(shù)語。廣義的區(qū)位是指人類一切活動(dòng)，包括經(jīng)濟(jì)的、文化教育的、科學(xué)衛(wèi)生的一切活動(dòng)以及人們的居住活動(dòng)的空間布局及相互關(guān)系。2、地域的分析與選擇地域的分析與選擇是戰(zhàn)略性選擇，是對項(xiàng)目宏觀區(qū)位條件的分析與選擇，主要考慮項(xiàng)目所在地區(qū)的政治、法律、經(jīng)濟(jì)、文化教育、自然條件等因素。3、具體地點(diǎn)的分析與選擇具體地點(diǎn)的分析與選擇，是對房地產(chǎn)項(xiàng)目坐落地點(diǎn)和周圍環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施條件的分析與選擇，主要考慮項(xiàng)目所在地點(diǎn)的交通、城市規(guī)劃、土地取得代價(jià)、拆遷安置難度、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度以及地質(zhì)、水文、噪聲、空氣污染等因素。（二）房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇，應(yīng)在符合城市規(guī)劃的前提下按照最高最佳利用原則選擇最佳的用途和最合適的開發(fā)規(guī)模，包括建筑總面積、建設(shè)和裝修檔次、平面布置等。此外，還可考慮僅將生地或毛地開發(fā)成為可進(jìn)行房屋建設(shè)的熟地后租售的情況。（三）房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)時(shí)機(jī)的分析與選擇房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)時(shí)機(jī)的分析與選擇，應(yīng)考慮開發(fā)完成后的市場前景，再倒推出應(yīng)獲取開發(fā)場地和開始建設(shè)的時(shí)機(jī)，并充分估計(jì)辦理前期手續(xù)和征地拆遷的難度等因素對開發(fā)迸度的影響。大型房地產(chǎn)項(xiàng)目可考慮分期分批開發(fā)(滾動(dòng)開發(fā))。（四）房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)合作方式的分析與選擇房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)合作方式的分析與選擇，主要應(yīng)考慮開發(fā)企業(yè)自身在土地、資金、開發(fā)經(jīng)營專長、經(jīng)驗(yàn)和社會(huì)關(guān)系等方面的實(shí)力或優(yōu)勢程度，并從分散風(fēng)險(xiǎn)的角度出發(fā)，對獨(dú)資、合資、合作(包括合建)、委托開發(fā)等開發(fā)合作方式進(jìn)行選擇。（五）房地產(chǎn)項(xiàng)目融資方式與資金結(jié)構(gòu)的分析與選擇（五）房地產(chǎn)項(xiàng)目融資方式與資金結(jié)構(gòu)的分析與選擇房地產(chǎn)項(xiàng)目融資方式與資金結(jié)構(gòu)的分析與選擇，主要是結(jié)合項(xiàng)目開發(fā)合作方式設(shè)計(jì)資金結(jié)構(gòu)，確定合作各方在項(xiàng)目資本金中所占的份額，并通過分析可能的資金來源和經(jīng)營方式，對項(xiàng)目所需的短期和長期資金的籌措作出合理的安排。六）房地產(chǎn)產(chǎn)品經(jīng)營方式的分析與選擇（房地產(chǎn)產(chǎn)品經(jīng)營方式的分析與選擇，主要是考慮近期利益和長遠(yuǎn)利益的兼顧、資金壓力、自身的經(jīng)營能力以及市場的接受程度等，對出售(包括預(yù)售)、出租(包括預(yù)租、短租或長租)、自營等經(jīng)營方式進(jìn)行選擇。第三節(jié)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目建設(shè)方案選擇一、建設(shè)方案的內(nèi)容項(xiàng)目建設(shè)方案是專業(yè)技術(shù)人員編制的建設(shè)文件，包括項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、施工方案，規(guī)劃設(shè)計(jì)方案是依據(jù)設(shè)計(jì)任務(wù)書、建設(shè)項(xiàng)目選址意見書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證及其他有關(guān)法律規(guī)定等編制的用于辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證的設(shè)計(jì)文件。建設(shè)方案的內(nèi)容一般包括：建設(shè)規(guī)模及總體建設(shè)分期、建筑方案設(shè)計(jì)、拆遷進(jìn)度、建設(shè)程序、項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度等。二、建設(shè)規(guī)模及總體建設(shè)分期

房地產(chǎn)開發(fā)投資建設(shè)規(guī)模一般指依據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件確定的項(xiàng)目要達(dá)到的總建筑面積、房地產(chǎn)產(chǎn)品建設(shè)內(nèi)容、各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)以及總投資規(guī)模等。開工申請與審批

根據(jù)《中華人民共和國建筑法》,建設(shè)部于1999年發(fā)布了《建筑工程施工許可管理辦法》。根據(jù)該辦法的有關(guān)規(guī)定,在中華人民共和國境內(nèi)從事各類房屋建筑及其附屬設(shè)施的建造、裝修裝飾和與其配套的線路、管道、設(shè)備的安裝,以及城鎮(zhèn)市政基礎(chǔ)設(shè)施工程的施工,建設(shè)單位在開工前,向工程所在地的縣級(jí)以上人民政府建設(shè)行政主管部門(以下簡稱發(fā)證機(jī)關(guān))申請領(lǐng)取施工許可證。（一）規(guī)劃設(shè)計(jì)條件1、征地面積2、用地面積3、建設(shè)用地面積4、建筑面積5、容積率

6、建筑密度7、建筑高度8、停車位數(shù)量，指建設(shè)項(xiàng)目按規(guī)劃配套的車位數(shù)量。（二）房地產(chǎn)產(chǎn)品房地產(chǎn)產(chǎn)品一般包括：住宅寫字樓商業(yè)建筑旅游業(yè)建筑等（三）房地產(chǎn)居住區(qū)規(guī)劃各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)

1、居住區(qū)總用地面積（公頃）。2、居民人均占地面積（平方米/人）。3、居住區(qū)總建筑面積（平方米）。4、總戶數(shù)（戶）、總?cè)丝冢ㄈ耍?、平均每戶人口（?戶）。5、平均層數(shù)，指各種住宅層數(shù)的平均值，一般按各種層數(shù)總建筑面積與總占地面積之比進(jìn)行計(jì)算。6、居住建筑密度（%），指住宅建筑對居住用地的覆蓋率。7、居住面積密度

8、居住建筑面積密度

9、人口凈密度10、居住建筑用地指標(biāo)三、建筑方案設(shè)計(jì)是專業(yè)設(shè)計(jì)人員根據(jù)設(shè)計(jì)任務(wù)書進(jìn)行編制，由設(shè)計(jì)說明書、設(shè)計(jì)圖紙、投資估算、透視圖等四部分組成.建筑方案設(shè)計(jì)涉及建筑、結(jié)構(gòu)、防火、節(jié)能、隔聲、采光、照明。給排水、通風(fēng)、燃?xì)?、電氣等各種專業(yè)

四、項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度（一）建設(shè)工期是指房地產(chǎn)項(xiàng)目或獨(dú)立的單項(xiàng)工程在房地產(chǎn)開發(fā)過程中所耗用的時(shí)間總量。一般以月數(shù)或天數(shù)表示。（二）施工工期一般是指單項(xiàng)工程或單位工程從開工到完工所經(jīng)歷的時(shí)間。（三）項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度是通過編制項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃來控制和實(shí)施的。項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃是從動(dòng)態(tài)角度進(jìn)行房地產(chǎn)