關于房地產企業(yè)法律盡職調查的清單【最新】

關于房地產企業(yè)法律盡職調查的清單普華永道發(fā)布的《中國房地產并購市場2017年中期回顧》指出，2017年上半年，中國境內地產相關的并購交易總金額達到446億美元，同比增加78.5%，并購交易數(shù)量207起，同比增加24.7%，房地產并購市場持續(xù)活躍。值得注意的是，2017年上半年，房地產行業(yè)集中度進一步提升。銷售金額方面，各梯隊房企集中度均呈上升趨勢。其中排名前二十的房企銷售金額已超過全國總銷售金額的三分之一，較去年上升了10多個百分點，前50家房企的銷售金額集中度則達到49.1%。進入11月后房企的整合速度加快，特別是14日、15日連續(xù)兩天發(fā)生多筆并購案涉及華僑城、中航地產、龍光地產、億達股份等，涉及金額超150億元。看來，企業(yè)并購成為了房地產企業(yè)擴張的主要方式。企業(yè)并購是企業(yè)兼并、收購與合并行為的總稱。除此之外，并購還包括混合公司、控股收購、溢價收購、接管等形式。雙方主體為并購或收購企業(yè)和目標企業(yè)。房地產企業(yè)并購的操作流程房地產企業(yè)并購是一個非常復雜的運作過程，涉及很多法律、經濟、政策等方面的問題。稍有不慎，可能會造成企業(yè)內部結構失調、股價下跌，嚴重的甚至會導致企業(yè)破產。并購階段實施步驟并購準備階段并購時機的選擇聘請中介機構目標企業(yè)的調查制定初步收購方案并購實施階段與目標企業(yè)談判確定收購價格和支付方式簽訂轉讓協(xié)議報批和信息披露辦理股權交割手續(xù)等相關法律手續(xù)并購整合階段進駐目標企業(yè)經營整合債務整合組織制度整合人力資源整合文化整合盡職調查是房地產企業(yè)并購業(yè)務中的一項重要組成部分。盡職調查，也被稱為審慎性調查，是指投資人在與目標企業(yè)達成初步合作意向后，經協(xié)商一致，投資人對目標企業(yè)一切與本次投資有關的事項進行現(xiàn)場調查、資料分析的一系列活動，以求準確了解目標公司的真實狀況，是一種保障商業(yè)活動有效、合理進行的重要手段。盡職調查的種類包括四類:法律盡職調查、財務盡職調查、業(yè)務盡職調查、其他盡職調查。其中，應由企業(yè)法務和外部律師完成的，是法律盡職調查，它的具體分類有很多，例如IPO盡職調查、投資并購盡職調查、融資租賃盡職調查等等。就一般的房地產項目并購而言，企業(yè)法務或者外聘律師對目標公司及項目進行盡調，其主要目的就是要去查清楚目標公司的各方面情況，以明確擬實施的交易存在的法律風險，并判斷該等風險是否在可接受或可控范圍之內，并最終根據(jù)該等調查結果對項目進行綜合評估，確定是否繼續(xù)實施交易。目前，我國已經形成了以《合同法》、《物權法》、《擔保法》、《城市房地產管理法》、《土地管理法》、《建筑法》、《招標投標法》等為核心、系列行政法規(guī)并列，諸多行政規(guī)章想補充的房地產法律體系。但是，盡職調查的目的絕不是阻止交易，相反，通過盡職調查，能夠最大程度上發(fā)現(xiàn)交易中的風險，針對該風險而為交易雙方提供解決思路，調整交易路徑，從而促成交易。從這個意義上說，盡職調查的主要目的是降低信息不對稱造成的風險，為并購價格談判及并購方案選擇提供參考依據(jù)。法律盡職調查的范圍相關法律法規(guī)及行業(yè)經營模式房地產開發(fā)資質等行業(yè)資質房地產經營開發(fā)流程等主要經營模式目標公司目標公司合法設立存續(xù)情況、資質目標公司股權結構、股東出資情況目標公司章程審查目標公司各項財產權利目標公司主要合同目標公司債權債務情況涉及訴訟、仲裁、行政處罰勞動人事事宜其他核心資產項目批復征地拆遷規(guī)劃審批土地獲取建設施工項目銷售房地產企業(yè)法律盡職調查的程序盡職調查沒有固定的程序，但總體來說，其一般流程如下:1、由收購并購方指定一個由律師組成的法律盡職調查小組。2、由收購并購方和律師、目標企業(yè)簽署“保密協(xié)議”。3、法律盡職調查小組準備一份要求目標企業(yè)提供材料的盡職調查清單。4、目標企業(yè)根據(jù)盡職調查清單的要求提供相關文件，并制作資料索引。5、盡職調查小組實施盡職調查，通過各種渠道收集并分析有關的資料。6、盡職調查小組報告盡職調查結果，出具法律盡職調查報告。房地產企業(yè)盡職調查清單公司文件1、公司營業(yè)執(zhí)照正副本2、公司房地產開發(fā)資質證書3、公司章程4、公司歷次股東會，董事會決議5、公司的銀行開戶證明和貸款卡6、公司從成立至現(xiàn)在的股東變更情況和注冊資本法人代表變更的情況7、公司歷次的注冊和增資的驗資報告ft目的:確定目標企業(yè)的設立和合法存續(xù)、股東及其注冊資本繳納情況。目標公司開發(fā)項目資質文件1、“一書二證”，指建設用地批準書，建設用地規(guī)劃許可證，建設工程規(guī)劃許可證;2、國有土地使用權證;3、國有土地出讓合同及動拆遷補償合同;4、發(fā)改委立項文件或可行性方案批復;5、施工許可證;6、預售許可證;7、房屋所有權證;8、規(guī)劃審核意見書或規(guī)劃部門對方案的批復;9、項目擴初的批復;10、項目各類市政配套部門的征詢意見;11、項目的方案文本、擴初文本或施工圖;12、項目的地質勘探報告;13、項目的各類驗收報告;14、項目面積測繪資料;15、項目環(huán)評、消防、衛(wèi)生、等配套建設的審查文件。審查項目公司合同1、土地出讓合同;2、建設工程設計合同;3、景觀設計及施工合同;4、勘探測繪合同;5、建設工程施工合同以及甲指分包合同;6、勞務分包合同;7、監(jiān)理合同;8、相關設施采購合同;9、配套設施相關合同（涉及水、電、煤氣、管道、通訊）;10、物業(yè)合同;11、營銷策劃合同;12、房屋預售合同;13、合同的履行進展變更情況，已付款、未付款的情況。ft目的:除了審核合同文本外，還需要審查以上合同的履行情況，以便判斷合同履行中可能存在的法律風險和經濟責任。目標公司負債情況1、公司的所有賬本，包括:總賬、明細賬、現(xiàn)金日記賬、成本臺賬等;2、銀行及非金融機構貸款的明細;3、對外擔保的明細;ft目的:確定主要債權是否實現(xiàn)、主要債務是否履行完畢，是否存在潛在的糾紛或其他重大法律風險。目標公司組織結構和人力資源狀況1、公司章程2、董事會、監(jiān)事會、股東大會、職工代表大會、職工大會等關于董、監(jiān)、高人員變動會議決議或會議記錄3、企業(yè)的雇傭人員的數(shù)額4、企業(yè)是否存在激勵措施5、企業(yè)勞動合同ft目的:確定本次收購并購是否存在程序上的障礙。目標企業(yè)納稅狀況1、國稅與地稅登記證、年度財務報表、最近3年的納稅申報表等文件資料2、企業(yè)執(zhí)行的稅種、稅率及是否享受稅收優(yōu)惠政