土地管理學(xué)地籍管理課件

李某此時才知在四個月前，該女子將公證處訴到法院要求撤銷公證書，后公證處撤銷公證書后，該女子撤回行政起訴，提起民事訴訟要求李某返還房屋。李某以辦理產(chǎn)權(quán)過戶為由請求法院駁回原告訴訟請求。法院審理查明事實：該房屋為婚姻關(guān)系存續(xù)期間購買；該房屋產(chǎn)權(quán)證原為趙某，現(xiàn)為李某。李某此時才知在四個月前，該女子將公證處訴到法院要求撤銷公證書1兩個法律問題：問題一：趙某能否單方將房屋出賣？問題二：房屋應(yīng)該歸誰？兩個法律問題：2不動產(chǎn)登記制度第九條

不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。第十四條

不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀模杂涊d于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。第十六條

不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。第十七條

不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明。不動產(chǎn)登記制度第九條

不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)3善意取得根據(jù)我國刑法，只要是刑事案件的贓物都要一律追回。受到的損失，買主只能找賣贓物的人索賠。物權(quán)法新規(guī)定讓善良的買主們不再錢物兩空。購買者只要善意購買，價格合理，應(yīng)該登記的已經(jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付，就可取得所有權(quán)。原所有權(quán)人無權(quán)要回，但可向無處分權(quán)人請求賠償。善意取得根據(jù)我國刑法，只要是刑事案件的贓物都要一律追回。受到4所有權(quán)取得的特別規(guī)定

第一百零六條無處分權(quán)人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)：（一）受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的；（二）以合理的價格轉(zhuǎn)讓；（三）轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。受讓人依照前款規(guī)定取得不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請求賠償損失。所有權(quán)取得的特別規(guī)定第一百零六條無處分權(quán)人將不動產(chǎn)或者動5第三節(jié)土地登記一、不動產(chǎn)登記制度概述1、不動產(chǎn)登記制度的兩種模式（主義）成立要件主義：成立要件主義認(rèn)為，不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的變動在登記之前只體現(xiàn)為債權(quán)的存在，在登記之后才能認(rèn)為是完成不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的變動，未經(jīng)登記，權(quán)利受讓方只能得到債權(quán)的保護(hù)，而不能得到物權(quán)的保護(hù)。對抗要件主義：對抗要件主義認(rèn)為，不動產(chǎn)是一種特定物，其權(quán)利的變動應(yīng)與債權(quán)的成立同步，即在登記之前權(quán)利就已經(jīng)變動，登記只是對抗第三人的要件，申請登記的權(quán)利只有在登記完成之后才能受到法律的全面保護(hù)。第三節(jié)土地登記一、不動產(chǎn)登記制度概述62、不動產(chǎn)登記制度的三種類型登記要件制度（權(quán)利登記制度）

與成立要件主義相適應(yīng)地券交付制度（托侖斯登記制度）登記對抗制度（契據(jù)登記制度）與對抗要件主義相適應(yīng)2、不動產(chǎn)登記制度的三種類型登記要件制度（權(quán)利登記制度）7權(quán)利登記制度

權(quán)利登記制系德國創(chuàng)立，也稱德國登記制，又稱登記要件主義。采用權(quán)利登記的國家有：德國、瑞士、荷蘭、捷克、南斯拉夫、奧地利、匈牙利等國。權(quán)利登記制度（登記要件制度），它規(guī)定將不動產(chǎn)權(quán)屬狀況登記于所在地依法設(shè)定的、可以公開查閱的登記簿上，登記的記載對不動產(chǎn)物權(quán)的變動具有絕對的效力。權(quán)利登記制度權(quán)利登記制系德國創(chuàng)立，也稱德國8權(quán)利登記制度的特點是：①登記要件主義：不動產(chǎn)物權(quán)的取得或變更，以登記為其發(fā)生效力，如不登記，當(dāng)事人雖訂有契約，也不能對抗第三人，而在法律上亦不發(fā)生物權(quán)變動效力。②實質(zhì)審查主義：登記人員對于登記申請，有實質(zhì)的審查權(quán)，審查申請所必具的形式要件，不動產(chǎn)權(quán)利變動原因與事實是否符合，繳附文件有無瑕疵，證明無誤后方予登記。③登記具有公信力：登記簿上所載權(quán)利事項，即使在實體法上由于登記原因不成立，或有無效、撤銷的情形，亦不得以其來對抗善意第三人。也就是說公眾可信賴已登記權(quán)利，具有確定的效力。④登記采強制主義：不動產(chǎn)物權(quán)的取得、設(shè)定、變更、喪失、非經(jīng)登記不生效力。⑤登記簿編制，采取物的編成主義：即依不動產(chǎn)物的編號先后次序編制。登記完畢，不發(fā)權(quán)利書狀，僅在契約上加注記登記經(jīng)過。⑥登記以不動產(chǎn)權(quán)利之靜態(tài)為主：登記簿先登記不動產(chǎn)權(quán)利之現(xiàn)在狀態(tài)，再反映不動產(chǎn)之變動情形。權(quán)利登記制度的特點是：9托侖斯登記制度

托侖斯登記，也稱澳洲登記制，又稱權(quán)狀交付主義。此登記制度為托侖斯爵士于1858年在澳洲首創(chuàng)，其特點與權(quán)利登記制類似。采用托侖斯登記方法的國家有：澳洲、英國、愛爾蘭、加拿大、美國少數(shù)州、菲律賓、泰國、馬來西亞、南非、蘇丹等托侖斯登記制度（地券交付制度），它也強調(diào)登記對不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的變動具有絕對的效力，但在登記方式上與登記要件制度略有不同，規(guī)定將不動產(chǎn)權(quán)屬狀況記載于依法制成的地券上，一式兩份，一份由權(quán)利人保存，一份由登記機(jī)關(guān)存檔，權(quán)屬狀況發(fā)生變化時，登記申請人必須將舊地券交回，由登記機(jī)關(guān)重新頒發(fā)新地券。托侖斯登記制度托侖斯登記，也稱澳洲登記10托侖斯登記的特點為：①登記非強迫性：即不強制一切不動產(chǎn)必須向政府申請登記，登記與否，任由當(dāng)事人自行決定。②登記采取實質(zhì)審查主義：登記人員對于登記申請，有實質(zhì)審查的權(quán)限，登記原因及證明文件要詳細(xì)審查是否有誤，必須公告時應(yīng)經(jīng)過公告程序，而后才能確定登記。③登記具有公信力：不動產(chǎn)一經(jīng)登記，即有不可推翻的效力，國家保證其權(quán)利，任何人應(yīng)信賴其登記。④發(fā)給土地權(quán)狀：土地為第一次所有權(quán)登記時，登記機(jī)關(guān)依權(quán)利狀態(tài)制發(fā)土地權(quán)狀（地券）一式二份，一份交給申請人收執(zhí)，作為確權(quán)證明；一份存登記機(jī)關(guān)，以備編成登記簿。⑤地上如設(shè)定權(quán)利負(fù)擔(dān)，應(yīng)為負(fù)擔(dān)登記：己登記土地上如有抵押權(quán)等他物權(quán)設(shè)定時，應(yīng)辦理他物權(quán)設(shè)定與變更登記。⑥登記人員負(fù)因登記錯誤的損害賠償責(zé)任。⑦登記簿采取物的編成主義，并應(yīng)用地籍圖以輔助登記簿說明的不足。

托侖斯登記的特點為：11契據(jù)登記制度

該登記制首創(chuàng)于法國，也稱法國登記制，又稱登記對抗主義。契據(jù)登記制施行于法國、意大利、比利時、西班牙、挪威、日本、丹麥、葡萄牙、巴西等南美若干國家及美國多數(shù)州。契據(jù)登記制度（登記對抗制度），它在登記方法上與登記要件制度基本相同，主要區(qū)別是登記在當(dāng)事人之間不具備絕對的效力，只是對抗第三人的要件。契據(jù)登記制度該登記制首創(chuàng)于法國，也稱法國登記制12契據(jù)登記制的特點表現(xiàn)為：①形式審查主義：登記人員對于登記的申請，采用形式審查，至于契據(jù)所載權(quán)利事項，有無瑕疵，一般不過問。②登記無公信力：已登記權(quán)利事項，如有第三人出面主張權(quán)利，仍應(yīng)依實體法確定其權(quán)利的歸屬。③登記非強制：不動產(chǎn)權(quán)利登記與否，由當(dāng)事人決定，法律并無強制規(guī)定。④登記簿采取人的編成主義：契據(jù)登記制登記簿編成不以不動產(chǎn)為準(zhǔn)，而以不動產(chǎn)權(quán)利人登記次序之先后編制。登記完畢僅在契約上注記經(jīng)過，不發(fā)權(quán)利書狀。⑤登記以不動產(chǎn)權(quán)利之動態(tài)為主：登記對不動產(chǎn)權(quán)利的變動情形尤為偏重，是以課稅為主的登記制度。⑥不動產(chǎn)權(quán)利的變動，以登記作為對抗第三人的要件：即不動產(chǎn)權(quán)利的取得或變更，依當(dāng)事人意思訂立契約，即己發(fā)生法律效力，向登記機(jī)關(guān)提出登記公示只是為對抗第三人。契據(jù)登記制的特點表現(xiàn)為：13

三種制度特點歸納：契據(jù)登記制實行形式審查，因此登記手續(xù)十分簡便。登記機(jī)關(guān)只是應(yīng)當(dāng)事人的要求將其產(chǎn)權(quán)變動公示于世，可以使登記取得對抗第三人的效力，這種效力的存在，對于產(chǎn)權(quán)的維護(hù)和交易安全的實現(xiàn)能起到有限作用。契據(jù)登記對產(chǎn)權(quán)變動的有效性不產(chǎn)生任何效果，國家?guī)缀醪桓深A(yù)產(chǎn)權(quán)關(guān)系的變動，因此登記簿不具有公信力。第三人信賴登記而為交易會存在風(fēng)險，可見這種制度在交易安全的保護(hù)方面仍然存在局限性。

權(quán)利登記對權(quán)利的存在與變化發(fā)生實質(zhì)的影響，它以明確、簡化的方式反映不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)關(guān)系。由于登記具有公信力，因此交易安全可以得到有效保護(hù)。此外，這種登記制度還會對降低交易成本、加速交易進(jìn)程產(chǎn)生影響。然而，過度追求登記公信力，在登記記載與實際權(quán)利狀況不符的時候，將使真正權(quán)利人的利益受到損害。

三種制度特點歸納：14

托侖斯登記制與權(quán)利登記制十分相似，不同之處主要表現(xiàn)在非強制性登記、頒發(fā)權(quán)利書狀和登記賠償方面。因為權(quán)利人手中有政府頒發(fā)的不動產(chǎn)權(quán)利證書，他可以隨時通過出示權(quán)利證書證明自己對不動產(chǎn)的權(quán)利存在。當(dāng)然，如何杜絕假書狀的出現(xiàn)與泛濫，在制度設(shè)計時是應(yīng)該考慮的問題。

我國目前實行的土地登記制度可以單獨劃歸為一類，即改良的產(chǎn)權(quán)登記制度，既保留了產(chǎn)權(quán)登記制度的優(yōu)點，又吸收了托倫斯登記制度的長處。托侖斯登記制與權(quán)利登記制十分相似，不同之處主153、不動產(chǎn)登記的作用第一，維護(hù)了土地的社會主義公有制。我國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。城市的土地屬于國家所有，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。通過土地登記，明確了國家土地所有權(quán)和集體土地所有權(quán)，為切實維護(hù)土地的社會主義公有制提供了重要的法律依據(jù)和保障。第二，維護(hù)了不動產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益。國有土地和農(nóng)民集體所有的土地可以依法確定給單位或者個人使用，通過土地登記，表彰依法取得的土地使用權(quán)，基于國家公信力，土地權(quán)利人的合法權(quán)益得到保障。房產(chǎn)所有人及他物權(quán)人通過不動產(chǎn)登記，其合法權(quán)益同樣受到國家的保護(hù)。3、不動產(chǎn)登記的作用16

第三，維護(hù)了正常的不動產(chǎn)市場秩序。不動產(chǎn)登記是對不動產(chǎn)市場實施有效監(jiān)管的主要措施。在交易過程中，通過登記對交易的合法性進(jìn)行審查，對不動產(chǎn)權(quán)屬變動關(guān)系進(jìn)行確認(rèn)，有效地促進(jìn)了市場的規(guī)范化，維護(hù)了正常的市場秩序。第四，有效保護(hù)耕地。土地登記可以服務(wù)于土地用途管制制度，農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地必須進(jìn)行土地用途變更登記。在對土地用途變更登記進(jìn)行審核時，凡是不符合土地用途管制要求，隨意將農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)變?yōu)榉寝r(nóng)業(yè)建設(shè)用地，非法占用耕地的，均不得辦理土地變更登記手續(xù)。第五，為社會提供了重要的基礎(chǔ)信息。不動產(chǎn)登記是土地管理和城市建設(shè)主要的基礎(chǔ)性工作，是國家掌握不動產(chǎn)動態(tài)變化的一個重要的信息源，是國家收取不動產(chǎn)租、稅、費的依據(jù)，也是國家基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的重要組成部分。第三，維護(hù)了正常的不動產(chǎn)市場秩序。不動產(chǎn)登記是對不動174、不動產(chǎn)登記的內(nèi)容1）不動產(chǎn)權(quán)屬性質(zhì)與來源

不動產(chǎn)權(quán)屬性質(zhì)是指附著于不動產(chǎn)上的物權(quán)類型。我國的土地權(quán)屬性質(zhì)分為：國有土地所有權(quán)、集體土地所有權(quán)、國有土地使用權(quán)、集體土地使用權(quán)以及土地他物權(quán)。房屋產(chǎn)權(quán)登記，包括房屋所有權(quán)登記和房屋他物權(quán)登記。房屋所有權(quán)登記的對象是全民所有制房屋所有權(quán)、集體所有制房屋所有權(quán)和私人房屋所有權(quán)。

土地權(quán)屬來源是指土地所有者或使用者最初取得土地的方式。權(quán)屬來源對確定土地權(quán)屬性質(zhì)，判斷某宗土地是國家所有還是集體所有，土地使用權(quán)人對該宗土地?fù)碛械氖菄型恋厥褂脵?quán)還是集體土地使用權(quán)至關(guān)重要。土地權(quán)屬發(fā)生和變更的時間以及土地所處的地域是影響土地權(quán)屬來源的兩個主要因素。房屋權(quán)源是指產(chǎn)權(quán)人原始取得房屋產(chǎn)權(quán)的時間和方式。如新建、購買、受贈、交換、接管、征用或征收等。4、不動產(chǎn)登記的內(nèi)容182）不動產(chǎn)權(quán)利主體

不動產(chǎn)權(quán)利主體是指申請登記的不動產(chǎn)權(quán)利人，包括集體土地所有權(quán)人、國有土地使用權(quán)人、集體土地使用權(quán)人、房產(chǎn)所有權(quán)人和不動產(chǎn)他物權(quán)人。我國的集體土地所有權(quán)有三種形式，與此相對應(yīng)，集體土地所有權(quán)人也分為三種情況：屬村農(nóng)民集體所有的土地所有權(quán)人是村農(nóng)民集體，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會經(jīng)營管理；屬村內(nèi)各農(nóng)民集體所有的土地所有權(quán)人是村內(nèi)各農(nóng)民集體，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組經(jīng)營管理；屬鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有的土地所有權(quán)人是鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營管理。國有土地使用權(quán)人可以是任何自然人、法人和其他組織。集體土地使用權(quán)人一般應(yīng)是本集體內(nèi)部的成員或單位，但特殊情況除外，如集體“四荒地”土地使用權(quán)人就可以是本集體以外的個人和單位等。2）不動產(chǎn)權(quán)利主體193）不動產(chǎn)權(quán)利客體

不動產(chǎn)權(quán)利客體是不動產(chǎn)物及其權(quán)利。土地一般以坐落、界址、編號、面積、用途、使用條件、等級、價格等表示；房屋一般以坐落、編號、層次、建筑面積、分?jǐn)偯娣e、產(chǎn)別、價格等表示。以土地為例，坐落指宗地所在地的名稱。權(quán)屬界址指產(chǎn)權(quán)人或產(chǎn)權(quán)單位的土地的位置和范圍，即土地權(quán)屬界線。土地編號也就是宗地的地籍編號。土地面積是指一宗地權(quán)屬界址線范圍的大小，土地權(quán)屬界址一經(jīng)確定，土地面積也就隨之確定；土地面積根據(jù)土地權(quán)利人對宗地的利用情況可以分為獨自使用面積、共有使用面積、共有使用權(quán)分?jǐn)偯娣e。土地用途是指土地權(quán)利人依照規(guī)定對其權(quán)利范圍內(nèi)土地的利用方式，申請土地登記的土地用途必須符合有關(guān)規(guī)定。土地使用條件包括建筑占地、建筑限高、建筑容積率、建筑密度等；這些使用條件的來源主要是三個方面：一是城鎮(zhèn)規(guī)劃已經(jīng)限定，二是土地使用權(quán)有償使用合同文本中作出的規(guī)定，三是批準(zhǔn)用地文件所規(guī)定。3）不動產(chǎn)權(quán)利客體205、不動產(chǎn)登記分類

根據(jù)不動產(chǎn)登記的特點，我們將不動產(chǎn)登記分為：預(yù)告登記、本登記、異議登記、信托登記等。不動產(chǎn)本登記是直接使當(dāng)事人所期待的產(chǎn)權(quán)變動發(fā)生效力的登記，它將不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的初始取得，及其轉(zhuǎn)移、設(shè)定、增減、分割合并和滅失等載入專門的登記簿，在法律上有確定的、終局的效力，因此我們又可稱為終局登記。本登記主要包括：總登記、初始登記、設(shè)定登記、變更登記、更正登記、注銷登記等。

總登記是一種針對轄區(qū)內(nèi)所有不動產(chǎn)，在一個確定的時點進(jìn)行的一種普遍性的登記?？偟怯浐?，不動產(chǎn)權(quán)利人首次取得不動產(chǎn)所有權(quán)或使用權(quán)，而向登記機(jī)關(guān)提出申請而進(jìn)行的登記，稱為初始登記。根據(jù)民法物權(quán)理論，他物權(quán)產(chǎn)生于既有權(quán)利，對于原權(quán)利而言，他物權(quán)是原權(quán)利人設(shè)立的結(jié)果，他物權(quán)登記，我們稱為權(quán)利設(shè)定登記。5、不動產(chǎn)登記分類21

不動產(chǎn)總登記或初始登記后，不動產(chǎn)因各種法律行為和客觀情況而發(fā)生標(biāo)的物分割或合并、產(chǎn)權(quán)的移轉(zhuǎn)或限制等變化，而向登記機(jī)關(guān)提出申請，要求變更登記記載事項或原有權(quán)利而發(fā)生的登記，稱為不動產(chǎn)變更登記。

更正登記是對不正確的登記行為或內(nèi)容進(jìn)行更正的登記程序。

注銷登記是因某種原因而導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)人登記的權(quán)利消滅時，登記機(jī)關(guān)依法注銷其登記簿上的權(quán)利的一種登記。不動產(chǎn)總登記或初始登記后，不動產(chǎn)因各種法律行為和客觀22二、土地總登記

土地登記是國家依照法定程序?qū)⑼恋氐臋?quán)屬關(guān)系（所有權(quán)、使用權(quán)和他項權(quán)）、用途、面積、使用條件、等級、價值等情況記錄于專門的簿冊，以確定土地權(quán)屬，加強政府對于土地的有效管理，保護(hù)權(quán)利人對土地的合法權(quán)益的一項重要的法律制度。二、土地總登記土地登記是國家依照法定程序?qū)?31、土地總登記概念

總登記是一種針對轄區(qū)內(nèi)所有不動產(chǎn)，在一個確定的時點進(jìn)行的一種普遍性的登記?？偟怯浀奶攸c是不動產(chǎn)權(quán)利人在擁有或使用不動產(chǎn)期間，無論是否發(fā)生過變更，都必須按照登記機(jī)關(guān)的要求，在確定的時點，通過一定法定程序，在統(tǒng)一的簿冊上進(jìn)行注冊登記?？偟怯泴凫o態(tài)登記，即不論權(quán)利是否發(fā)生變動或移轉(zhuǎn)，都要進(jìn)行登記。

需要進(jìn)行土地總登記的情形主要有兩種：一是從未進(jìn)行過土地登記的地區(qū)；二是原有登記需要全面更新。土地總登記是日常變更登記的基礎(chǔ)，通過土地總登記建立起來的轄區(qū)每宗土地的表、卡、證是以后變更登記的根據(jù)，沒有總登記，變更登記就無從談起。

1、土地總登記概念24資料1987年9月，為了適應(yīng)我國土地制度改革需要，原國家土地管理局組織實施了各地城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)的申報工作。1987年冬和1988年春，在上海市、山東青州市、廣東省花縣進(jìn)行了土地登記發(fā)證試點。根據(jù)國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步擴(kuò)大土地登記發(fā)證試點的要求，原國家土地管理局分別于1988年5月18日和1988年7月19日，連續(xù)下發(fā)了《關(guān)于擴(kuò)大土地登記發(fā)證試點和開展城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)申報工作的通知》和《關(guān)于加快城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)申報工作的通知》，決定全面開展城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)的申報。資料25

城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)申報工作是依法進(jìn)行國有土地登記發(fā)證的第一步，根據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)申報工作的若干規(guī)定》，土地使用權(quán)的申報以市、縣為單位組織進(jìn)行，申報范圍是全國城市、縣城、建制鎮(zhèn)建成區(qū)，獨立工礦及企事業(yè)單位的國有土地使用權(quán)；土地使用權(quán)申報者是申報范圍內(nèi)一切使用國有土地的單位和個人；申報的具體工作由市、縣土地管理部門承辦。1990年11月原國家土地管理局在西安召開全國地籍管理研討會，會議在總結(jié)試點經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，提出了地籍管理的發(fā)展戰(zhàn)略，明確了地籍管理的目標(biāo)和技術(shù)路線。會后，中國的地籍管理工作進(jìn)入全面開展時期，全國土地總登記工作全面鋪開。1993年至1994年，土地登記在地籍調(diào)查的基礎(chǔ)上明顯加快，國有土地使用證發(fā)證率達(dá)到55%。同期，制定了《土地變更登記若干規(guī)定》和《土地登記規(guī)范化意見》，并在5個城市開展了城鎮(zhèn)日常地籍試點，土地登記在規(guī)范土地市場中的作用得到初步發(fā)揮。城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)申報工作是依法進(jìn)行國有土地登記發(fā)證26

2001年11月9日，國土資源部發(fā)出了《關(guān)于依法加快集體土地所有權(quán)登記發(fā)證工作的通知》，全面部署開展全國集體土地所有權(quán)總登記工作。并強調(diào)要嚴(yán)格按照《土地管理法》的規(guī)定，確定集體土地所有權(quán)主體：第一，凡是土地家庭聯(lián)產(chǎn)承包中未打破村民小組界線，不論是以村的名義還是以組的名義與農(nóng)戶簽訂承包合同，土地應(yīng)確認(rèn)給村民小組農(nóng)民集體所有?？紤]到各地的差異和村民小組組織機(jī)構(gòu)不健全的實際情況，在具體登記發(fā)證時，可采取兩種方式進(jìn)行：一是將《集體土地所有權(quán)證》直接發(fā)放到村民小組農(nóng)民集體；二是將《集體土地所有權(quán)證》發(fā)放到村，由村委會代管。為體現(xiàn)村民小組農(nóng)民集體的所有權(quán)主體地位，土地證書所有者一欄仍填寫村內(nèi)各村民小組農(nóng)民集體的名稱，并注明土地所有權(quán)分別由村內(nèi)各村民小組農(nóng)民集體所有。第二，能夠證明土地已經(jīng)屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有的，土地所有權(quán)應(yīng)依法確認(rèn)給鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體。第三，不能證明屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有或村民小組農(nóng)民集體所有的集體土地，應(yīng)依法確認(rèn)給村農(nóng)民集體所有。2001年11月9日，國土資源部發(fā)出了《關(guān)于依法加272、土地總登記的特點：

階段性。土地總登記有期限，持續(xù)一段時間后即告結(jié)束。

區(qū)域性。土地總登記作業(yè)區(qū)一般是一個行政轄區(qū)，它通常是一個縣或市。

集中性。土地總登記是在一定范圍和規(guī)定時間內(nèi)有計劃統(tǒng)一進(jìn)行的。3、土地總登記程序

總登記程序一般包括：登記準(zhǔn)備、登記通告、登記申請、地籍調(diào)查、權(quán)屬審核、權(quán)利公告、注冊登記與頒發(fā)書狀。相對于土地登記的一般程序，土地總登記的程序有增加了準(zhǔn)備工作、增加了通告、增加了公告（權(quán)屬審核的結(jié)果要進(jìn)行公告）。2、土地總登記的特點：28（1）登記準(zhǔn)備工作

組織準(zhǔn)備。土地登記領(lǐng)導(dǎo)小組由政府領(lǐng)導(dǎo)及有關(guān)部門（如國土資源、公安、司法、財稅、農(nóng)林、民政等）領(lǐng)導(dǎo)組成。土地登記領(lǐng)導(dǎo)小組的任務(wù)是負(fù)責(zé)制定本區(qū)域內(nèi)涉及土地總登記工作計劃、審核土地總登記實施方案、調(diào)處重大土地權(quán)屬糾紛和問題。

行政準(zhǔn)備。①研究制定土地總登記工作計劃。②劃分土地登記區(qū)。③落實土地總登記工作經(jīng)費。④購買必要的儀器設(shè)備和辦公用品等。⑤準(zhǔn)備土地總登記工作中需要使用的宣傳材料、通告、表、書、單、卡、冊、簿、公告、土地證書等。

技術(shù)準(zhǔn)備。①依據(jù)國家有關(guān)法律、政策、規(guī)定，結(jié)合本地實際情況，制定適合本地區(qū)的土地所有權(quán)、使用權(quán)的確權(quán)規(guī)定和土地總登記實施細(xì)則。②收集資料。土地總登記需要收集的資料有兩大類，一是文件、資料類，二是圖件類。圖件類別較多，一般應(yīng)收集的圖件要與確定土地權(quán)屬界址有關(guān)，如老地籍圖、規(guī)劃圖、大比例尺行政界線圖等。③宣傳培訓(xùn)。做好土地總登記工作的宣傳培訓(xùn)工作，是保證登記順利進(jìn)行的有效措施。5.2.1登記準(zhǔn)備與通告（1）登記準(zhǔn)備工作5.2.1登記準(zhǔn)備與通告29（2）登記通告

通告是政府讓社會知曉進(jìn)行土地登記的一種行政措施。它的作用在于讓登記義務(wù)人知道在何時、何地向哪一個機(jī)關(guān)申請登記，申請登記時，應(yīng)當(dāng)履行何種義務(wù)，包括應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)關(guān)提交哪些證明材料等。土地登記通告的內(nèi)容主要包括：①土地登記區(qū)的劃分；②土地登記期限；③土地登記收件地點；④登記申請人應(yīng)當(dāng)提交的有關(guān)證明文件資料；⑤其他事項。通告發(fā)布方式：①張貼。把登記通告廣泛張貼在整個土地登記區(qū)內(nèi)，并重點在居民區(qū)和公共場所張貼。②直接送達(dá)申請人。把土地登記通告以通知單的形式直接送達(dá)土地總登記申請人。通知單除包括土地登記通告的內(nèi)容外，還可以設(shè)置回執(zhí)欄，通過回執(zhí)，土地登記機(jī)關(guān)可以了解通知單的發(fā)送情況。③通過宣傳媒介發(fā)布。為了保證土地登記通告的內(nèi)容家喻戶曉，土地登記通告可以采用多種形式并重的方法。5.2.1登記準(zhǔn)備與通告（2）登記通告5.2.1登記準(zhǔn)備與通告30海川縣人民政府土地登記通告根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》有關(guān)規(guī)定，為加強土地管理，保護(hù)土地使用者、所有者和他項權(quán)利者的合法權(quán)益，縣人民政府決定對本轄區(qū)的全部土地使用權(quán)、所有權(quán)及他物權(quán)進(jìn)行登記?，F(xiàn)將有關(guān)事項通告如下：

1.依法辦理土地登記申請手續(xù)并在地籍調(diào)查中出席現(xiàn)場指界，是土地使用者、所有者及他物權(quán)者的權(quán)利和義務(wù)，必須依照本通告規(guī)定的時間、地點辦理申請登記手續(xù)。逾期不辦理的，或在規(guī)定時間內(nèi)不出席指界的，由此造成一切后果自負(fù)。

2.土地登記申請者申請土地登記時，應(yīng)向土地登記機(jī)關(guān)提交下列文件資料：⑴土地登記申請書。⑵土地登記申請者的法人代表證明、個人身份證明或戶籍證明。⑶土地權(quán)屬來源證明。⑷土地附著物權(quán)屬證明。委托代理人申請土地登記的，還應(yīng)當(dāng)提交授權(quán)委托書和代理人資格身份證明。

3.土地登記申請即土地登記申請者提交申請書、證明文件的日期自1993

年

6月

9日起至1993年

8月

9日止。因故不能如期申請的，必須在規(guī)定的申請期限內(nèi)，向所在登記區(qū)的土地登記辦公室提出申請，經(jīng)批準(zhǔn)方可延期申請。

4.土地登記分區(qū)及土地登記地址：第

2

登記區(qū)（范圍）土地登記辦公室地址：海川縣城新城路15號

海川縣人民政府

1993年6月1日海川縣人民政府土地登記通告31（3）登記申請個人使用土地的，其土地登記申請人一是使用宅基地的城鎮(zhèn)、農(nóng)村居民，由其房屋產(chǎn)權(quán)人或房主申請土地登記；二是使用四荒拍賣土地的農(nóng)村居民，由農(nóng)地使用合同簽訂人申請土地登記。單位使用土地的，其土地登記申請人分別為：①企業(yè)法人單位，包括中外合資、合作、外商獨資企業(yè)、股份制企業(yè)，凡是以企業(yè)法人名義取得土地使用權(quán)的，由企業(yè)法人及其法人代表申請土地登記。②機(jī)關(guān)法人、事業(yè)單位法人、社團(tuán)法人以法人名義取得土地使用權(quán)的，由各法人及其法人代表申請登記。以上法人單位中，有法人資格，但不是以本法人單位名義取得土地使用權(quán)，如政府機(jī)關(guān)、婦聯(lián)、科協(xié)等單位，以政府名義取得的土地使用權(quán)的，應(yīng)由原取得土地使用權(quán)的法人及其法人代表申請土地登記。③聯(lián)營單位是指不同所有制性質(zhì)的企業(yè)之間或企業(yè)、事業(yè)單位之間共同投資組成的新的經(jīng)濟(jì)實體，并具備法人條件的聯(lián)營企業(yè)。聯(lián)營單位以單位法人及法人代表申請土地登記。聯(lián)營單位聯(lián)營合同中規(guī)定土地作為入股或明確土地使用權(quán)不作為聯(lián)營條件的，土地行政主管部門根據(jù)實際情況，確定土地登記申請人。④私營單位指生產(chǎn)資料歸公民私人所有，以雇傭勞動力為基礎(chǔ)的，并已登記注冊的私營獨資企業(yè)、私營合作企業(yè)和私營有限責(zé)任公司。一般由私營單位代理人申請。私營單位屬合作性質(zhì)且土地使用權(quán)不作為合作條件的，土地行政主管部門視情況確定土地登記申請人。5.2.2申請與調(diào)查（3）登記申請5.2.2申請與調(diào)查32集體所有的土地，土地所有權(quán)登記申請人分別為：①村集體所有的土地，由村屬農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會及其代表申請土地登記。②村集體內(nèi)有兩個以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的，如過去的生產(chǎn)隊，目前仍獨立存在的，可以由各農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織及其代表申請土地登記，也可以由村集體代辦。③鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有的土地，應(yīng)由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）集體及其法人代表申請土地登記。根據(jù)我國目前農(nóng)村鄉(xiāng)集體的組織形式，國家沒有明文規(guī)定具體的鄉(xiāng)集體組織范圍、章程及組織方式，嚴(yán)格地講沒有反映出法人應(yīng)具備的條件，但是事實上確實有鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有的土地，全面行使著土地所有者的權(quán)利。凡屬于這種情況的，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有的土地可以暫不進(jìn)行土地登記。隨著有關(guān)法律的健全，再統(tǒng)一解決。5.2.2申請與調(diào)查集體所有的土地，土地所有權(quán)登記申請人分別為：5.2.2申33土地總登記申請應(yīng)提交的證明文件申請人提交的土地權(quán)屬來源證明一般有以下幾種：①各個時期政府土地主管部門征、撥（使）用的土地批準(zhǔn)文件。②因買賣、交換、贈與、繼承等形式取得的土地使用權(quán)或所有權(quán)的，除提交買賣、交換、贈與、繼承協(xié)議書或證明外，還應(yīng)提交土地使用權(quán)或所有權(quán)原始取得證明。③無任何手續(xù)，擅自占用土地的，應(yīng)提交按有關(guān)規(guī)定處理后的證明文件。由于歷史等原因無法提交權(quán)屬證明材料的，可以按以下辦法處理：一是個人使用土地的，由四鄰認(rèn)可，居民委員會或村民委員會開具證明；二是單位使用土地的，由其上級主管部門開具證明。5.2.2申請與調(diào)查土地總登記申請應(yīng)提交的證明文件5.2.2申請與調(diào)查34初步審查土地登記申請人應(yīng)當(dāng)按規(guī)定填寫《土地登記申請書》。申請書包括四方面內(nèi)容：①申請人情況：申請人名稱、單位法人代表姓名、住所、上級主管單位等。②申請登記的土地狀況：土地坐落、土地產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、土地面積、土地用途、土地等級和價格等。③宗地范圍界線草圖（注明相鄰單位名稱）。④產(chǎn)權(quán)來源及產(chǎn)權(quán)證明材料。登記機(jī)關(guān)對土地登記申請書及其他資料的審查，是一種形式審查，只對申請人的資格、申請書填寫的完整性和規(guī)范性、產(chǎn)權(quán)證明文件的有效性等進(jìn)行初步審查，以確定是否還需要補充申請材料或駁回申請。5.2.2申請與調(diào)查初步審查5.2.2申請與調(diào)查35（4）地籍調(diào)查地籍調(diào)查分為權(quán)屬調(diào)查和地籍測量兩部分。權(quán)屬調(diào)查包括核實土地產(chǎn)權(quán)來源、認(rèn)定土地產(chǎn)權(quán)界線、設(shè)立土地產(chǎn)權(quán)界標(biāo)等內(nèi)容。調(diào)查前，登記機(jī)關(guān)應(yīng)根據(jù)登記區(qū)的劃分，制作調(diào)查工作底圖，并對各宗地預(yù)編地籍號。根據(jù)土地登記申請人提供的產(chǎn)權(quán)證明材料，查實土地產(chǎn)權(quán)的發(fā)生和演變過程及產(chǎn)權(quán)性質(zhì)。確認(rèn)產(chǎn)權(quán)界線時，應(yīng)由被調(diào)查宗地產(chǎn)權(quán)人的法定代表人，與相鄰宗地產(chǎn)權(quán)人的法定代表人，共同到現(xiàn)場指界，并在調(diào)查表上簽字、蓋章。確定產(chǎn)權(quán)界線后，需在界線的拐點等處設(shè)置界標(biāo)。權(quán)屬調(diào)查結(jié)束后，應(yīng)繪制宗地草圖，標(biāo)明宗地的位置、界址點線、界址邊長、相關(guān)距離等。地籍測量包括平面控制測量和細(xì)部測量兩大部分。地籍平面控制測量是為了保證地籍測量成果具有統(tǒng)一的數(shù)學(xué)基礎(chǔ)和測量精度，在細(xì)部測量之前，在整個調(diào)查登記區(qū)，由高級到低級，逐級建立控制網(wǎng)。地籍細(xì)部測量包括對土地產(chǎn)權(quán)界址及其他地籍要素的測量及繪制地籍圖，量測宗地面積等。5.2.2申請與調(diào)查（4）地籍調(diào)查5.2.2申請與調(diào)查36（5）權(quán)屬審核權(quán)屬審核的依據(jù)有兩個方面：法律依據(jù)和書證依據(jù)。法律依據(jù)是指國家現(xiàn)行的有關(guān)土地的法律、政策及行政法規(guī)。書證依據(jù)指土地登記申請人的身份證明、申請登記宗地的權(quán)屬來源證明、申請登記宗地的地上物產(chǎn)權(quán)證明、地籍調(diào)查成果和土地定級估價成果等。對土地登記申請人的審核申請人是自然人的，登記人員要查驗其個人身份證或戶籍證明，并對其民事行為能力進(jìn)行審查。如果申請人無行為能力或只具有限制行為能力，則必須由其法定代理人代理申請。申請人為法人或其它組織的，登記人員審查其法人資格證明。企業(yè)法人如企業(yè)、公司的法人資格證明為工商行政管理部門核發(fā)的《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》，社會團(tuán)體法人如工會、共青團(tuán)、婦聯(lián)、行業(yè)協(xié)會、學(xué)術(shù)團(tuán)體等的法人資格證明為民政部門頒發(fā)的社會團(tuán)體登記證書；依照法律、行政命令成立的機(jī)關(guān)法人、事業(yè)法人的法人資格證明為批準(zhǔn)該單位成立的證件或文件。其它組織申請土地登記時，參照法人審查的方法對其主體資格進(jìn)行審查。此外，登記人員還要對法定代表人身份證明、法定代表人的個人身份證或戶籍證明進(jìn)行審查。登記申請人不管是自然人還是法人或其它組織，凡是委托他人申請的，登記人員還要審查《土地登記委托書》，以及代理人的個人身份證或者戶籍證明。代理人為法定代理人的，土地登記人員審查其村委會或居委會開具的監(jiān)護(hù)人證明。5.2.3審核與公告（5）權(quán)屬審核5.2.3審核與公告37對宗地自然狀況的審核宗地自然狀況的審核就是對宗地范圍、面積、用途、等級和價格進(jìn)行審核。宗地范圍反映在宗地界址點和界址線上，宗地的面積也是通過界址點、界址線計算出來的，宗地范圍涉及到土地權(quán)利人的切身利益。審核宗地范圍，采用數(shù)字地籍成圖的，界址點須用數(shù)字精確表示；采用其他方法測繪地籍圖的，四至描述一定要準(zhǔn)確，且應(yīng)盡量與明顯地物聯(lián)系在一起，宗地面積包括宗地總面積、地類面積、宗地內(nèi)建筑面積，共用宗地的，還分為共有使用權(quán)面積、分?jǐn)偯娣e。審核宗地面積時，應(yīng)在圖上或到實地逐一核對各類面積。利用土地利用現(xiàn)狀調(diào)查資料進(jìn)行登記的集體土地所有權(quán)和國有農(nóng)村、牧、漁場國有土地使用權(quán)，要核對各地類面積與土地總面積是否一致。農(nóng)村、牧場內(nèi)建設(shè)用地與非建設(shè)用地分別劃宗的，檢核圖件與文字描述的一致性。審核宅基地面積要檢核宅基地面積是否超標(biāo)，對超占面積宅基地提出處理意見。土地使用者必須嚴(yán)格按照規(guī)定或批準(zhǔn)的用途使用土地，不能隨意改變。在審核中，要檢核土地實際用途與批準(zhǔn)用途的一致性，發(fā)現(xiàn)不一致的，移交有關(guān)部門處理。土地等級反映土地的質(zhì)量和使用價值，土地價格反映土地的價值。5.2.3審核與公告對宗地自然狀況的審核5.2.3審核與公告38對土地權(quán)屬狀況的審核

對土地權(quán)屬狀況的審核主要是審核土地權(quán)屬來源、土地權(quán)屬性質(zhì)和土地使用期限。我國土地權(quán)屬來源證明分為兩類：直接的土地權(quán)屬來源文件和土地權(quán)屬參考文件。直接的土地權(quán)屬來源文件，是指政府部門批準(zhǔn)使用土地的文件。其中包括《土地管理法》頒布前主管土地的政府部門，如計委、建委、民政、農(nóng)業(yè)等有批地權(quán)的政府部門批準(zhǔn)的用地文件?！锻恋毓芾矸ā奉C布實施后，在土地行政主管部門已經(jīng)組建的地區(qū)，只有土地行政主管部門批準(zhǔn)用地的文件是有效的批地文件；土地登記開始前，統(tǒng)一由土地行政主管部門補辦的批準(zhǔn)用地文件；農(nóng)村居民長期使用的宅基地、城鎮(zhèn)居民個人住所用地的舊土地證、房產(chǎn)證及由當(dāng)?shù)鼗鶎咏M織開具四鄰認(rèn)證的證明；農(nóng)業(yè)合作化時期和農(nóng)村六十條發(fā)布后，生產(chǎn)隊、生產(chǎn)大隊固定土地的檔案。土地權(quán)屬性質(zhì)的審核主要是對土地權(quán)利的必要性、可行性、范圍、內(nèi)容、義務(wù)和限制進(jìn)行審核。土地使用期限審核是指土地權(quán)利人以出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的國有土地使用權(quán)的，其使用期限應(yīng)符合國家規(guī)定的國有土地使用權(quán)期限。集體土地使用權(quán)期限應(yīng)與農(nóng)地使用合同和國家有關(guān)政策相符。5.2.3審核與公告對土地權(quán)屬狀況的審核5.2.3審核與公告39

審核分為初審、復(fù)審兩個階段。初審，即審核人員按照有關(guān)規(guī)定對申請書、申請登記的項目，參照各種權(quán)屬證明、調(diào)查結(jié)果逐項審核，填寫審批表。達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的可以提出初審意見；經(jīng)審查認(rèn)為不夠登記條件的，可以提出不予登記的具體原因或處理意見。對于一時難以確定的問題可以另附說明交復(fù)審人員處理。復(fù)審，即復(fù)審人員對初審意見進(jìn)行復(fù)核。復(fù)核的重點主要是對土地來源的合法性、界址、面積的準(zhǔn)確性以及對初審人員提出的處理意見進(jìn)行進(jìn)一步的審核，認(rèn)為基本可以確權(quán)的，提出確權(quán)意見；對難以定論的，且影響重大的土地權(quán)屬糾紛事件，可以寫出報告交人民政府處理審定。權(quán)屬審核結(jié)束后，登記人員填寫《土地登記審批表》，該表必須具備在《土地登記卡》上所需記錄的全部內(nèi)容，其主要內(nèi)容有：①土地登記申請人的名稱和地址。對于申請人為單位、企業(yè)的，還應(yīng)包括該單位、企業(yè)的單位性質(zhì)、法人代表姓名及其上級主管部門。②土地坐落、地號、圖號、面積、用途、等級、價格。③土地權(quán)屬性質(zhì)、使用權(quán)類型、使用期限、終止日期。④建筑物類型、申報建筑物權(quán)屬、建筑容積率、建筑密度、建筑限高。⑤土地登記的依據(jù)。包括土地權(quán)屬來源證明文件的類型、編號、日期和土地變更證明文件的類型、編號、日期。⑥登記部門初審、審核的意見。5.2.3審核與公告審核分為初審、復(fù)審兩個階段。初審，即審核人員按照有關(guān)40（6）公告

公告，是指登記機(jī)關(guān)將經(jīng)權(quán)屬審核認(rèn)為符合登記要求的宗地信息向社會公眾公布，并征詢意見的行為。公告的主要內(nèi)容有：土地使用者、所有者或他物權(quán)擁有者的名稱、地址，擬準(zhǔn)予登記的土地權(quán)屬性質(zhì)、面積、用途、坐落、地號，以及對公告提出異議方式、地點、期限和要求復(fù)查辦法等。公告的意義主要有四個方面：第一，讓土地權(quán)利人及時了解其土地權(quán)利是否得到保護(hù)；第二，在規(guī)定時間內(nèi)，征詢利害關(guān)系人的異議；第三，對登記機(jī)關(guān)在作業(yè)中的不足，施予救濟(jì)，追求登記效力的公平性；第四，保證土地登記的公信力。公告應(yīng)在登記權(quán)屬審核后進(jìn)行，公告期限一般以一個月為宜。5.2.3審核與公告（6）公告5.2.3審核與公告41海川縣人民政府關(guān)于土地登記審核結(jié)果公告現(xiàn)將海川縣國土資源管理局對2登記區(qū)，土地登記審核結(jié)果予以公布（詳見附表），若對公布的土地使用權(quán)、所有權(quán)及他物權(quán)等有異議者，請于1993年12月1日前，到海川縣城新城路15號申請辦理復(fù)查手續(xù)，逾期沒有提出異議的，即認(rèn)為上述公布的權(quán)益有效，將準(zhǔn)予登記注冊。

海川縣國土資源管理局

1993年10月30日海川縣人民政府關(guān)于土地登記審核結(jié)果42權(quán)屬異議處理土地權(quán)利人和利害關(guān)系人在登記審核結(jié)果公告期限內(nèi)，對公告結(jié)果有異議的，可向縣（市）土地行政主管部門申請復(fù)查。申請復(fù)查時，復(fù)查申請人應(yīng)提交土地登記復(fù)查申請書、身份證明文件和異議證明文件，并按規(guī)定交納復(fù)查費。登記機(jī)關(guān)根據(jù)土地使用者、所有者、他物權(quán)者及其有關(guān)土地權(quán)益者提出的復(fù)查內(nèi)容進(jìn)行復(fù)查。土地登記復(fù)查人員根據(jù)復(fù)查結(jié)果填寫《土地登記復(fù)查結(jié)果表》。經(jīng)復(fù)查無誤的，復(fù)查費不予退還。經(jīng)復(fù)查確有差錯的，復(fù)查費由造成差錯者負(fù)擔(dān)。（7）注冊登記

公告期滿后，登記部門應(yīng)對公告提出的問題予以逐項復(fù)查，對無異議的應(yīng)按規(guī)定報人民政府批準(zhǔn)。在一般情況下，人民政府主要對較大問題進(jìn)行把關(guān)，一般的問題不再逐項審查，依據(jù)登記部門的審核意見，簽署政府的批準(zhǔn)意見，如準(zhǔn)予登記或暫緩登記或不予登記。5.2.3審核與公告權(quán)屬異議處理5.2.3審核與公告43

土地注冊登記和頒發(fā)證書是土地登記最后一個步驟，也是最重要的一個步驟。土地的注冊登記就是把經(jīng)人民政府批準(zhǔn)登記后的土地產(chǎn)權(quán)及其有關(guān)內(nèi)容，正式填寫在土地登記卡（簿）上，使之在法律上得到確認(rèn)，同時填寫土地歸戶卡（冊）和土地證書。土地登記卡由土地登記卡主卡、土地登記卡續(xù)表和共用宗使用權(quán)登記卡三部分組成。其內(nèi)容包括三部分：一是宗地的基本狀況，如地號、圖號、座落、面積、用途、權(quán)屬性質(zhì)以及便于查找的有關(guān)圖、表、冊的編號；二是土地使用者、所有者或他物權(quán)者名稱、通訊地址、單位性質(zhì)、主管部門；三是登記的其他內(nèi)容，如他物權(quán)、變更事項、登記依據(jù)等。土地登記卡以宗地為單位填寫，土地權(quán)利人獨自擁有或使用一宗土地的，土地登記時在土地登記卡主卡上進(jìn)行登記，登記的其他內(nèi)容在土地登記卡續(xù)表上進(jìn)行登記；兩個以上土地權(quán)利人共同使用一宗土地的，土地登記時，宗地及土地權(quán)利狀況在土地登記卡主卡上進(jìn)行登記，各土地權(quán)利人的狀況在共用宗地使用權(quán)登記卡上進(jìn)行登記，登記的其他內(nèi)容在土地登記卡續(xù)表上進(jìn)行登記；土地登記卡登記的內(nèi)容發(fā)生變更、注銷、或他物權(quán)設(shè)定及注銷的，在土地登記卡續(xù)表上進(jìn)行登記，但土地登記卡主卡中地號、圖號、宗地面積發(fā)生變更的，須更換土地登記主卡。5.2.4注冊登記土地注冊登記和頒發(fā)證書是土地登記最后一個步驟，也是最重44

土地注冊登記是一件極為嚴(yán)肅的行為，一經(jīng)填寫，即產(chǎn)生法律效力，不可隨意更改。土地歸戶卡依照土地登記卡填寫，所謂歸戶，就是把產(chǎn)權(quán)人作為主項，把由其擁有或使用的土地都?xì)w到一起逐宗予以排列。填寫歸戶卡是便于產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理。土地權(quán)利證書也是根據(jù)土地登記卡填寫的。土地證書由土地管理部門填寫，縣級以上人民政府頒發(fā)。土地權(quán)利證書分為三種：《國有土地使用證》、《集體土地所有權(quán)證》和《集體土地使用證》。土地他物權(quán)，登記在其所附屬的土地所有權(quán)或使用權(quán)登記卡和土地證上，同時向他物權(quán)人頒發(fā)《土地他物權(quán)證明書》。5.2.4注冊登記土地注冊登記是一件極為嚴(yán)肅的行為，一經(jīng)填寫，即產(chǎn)生法45土地管理學(xué)地籍管理課件46土地管理學(xué)地籍管理課件47土地管理學(xué)地籍管理課件48

初始登記在總登記之后，土地權(quán)利人首次取得土地產(chǎn)權(quán)，而向登記機(jī)關(guān)提出申請而進(jìn)行的登記，稱為初始登記。它是相對于權(quán)利變更登記和注銷登記的一種登記程序。土地初始登記行為主要表現(xiàn)為：以劃撥、出讓或其它方式獲得國有土地使用權(quán)申請國有土地使用權(quán)初始（第一次）登記，依法獲得集體土地使用權(quán)申請集體土地使用權(quán)初始（第一次）登記等。初始登記的程序包括：登記申請、產(chǎn)權(quán)調(diào)查、審核審批、注冊登記與頒發(fā)書狀。設(shè)定登記他物權(quán)產(chǎn)生于既有權(quán)利，對于原產(chǎn)權(quán)而言，他物權(quán)是原權(quán)利人設(shè)立的結(jié)果，他物權(quán)登記，我們稱為權(quán)利設(shè)定登記。我國他物權(quán)的登記類型主要包括：抵押權(quán)、地役權(quán)、典權(quán)、租賃權(quán)等。

三、初始登記與設(shè)定登記5.3.1國有土地初始登記初始登記在總登記之后，土地權(quán)利人首次取得土地產(chǎn)權(quán)，而49初始登記：劃撥國有土地使用權(quán)初始登記出讓國有土地使用權(quán)初始登記國家作價出資（入股）國有土地使用權(quán)初始登記國家租賃國有土地使用權(quán)初始登記國家授權(quán)經(jīng)營國有土地使用權(quán)初始登記集體土地所有權(quán)與使用權(quán)初始登記設(shè)定登記：土地使用權(quán)設(shè)定抵押權(quán)登記土地使用權(quán)出租設(shè)定登記初始登記：501、劃撥國有土地使用權(quán)初始登記劃撥國有土地使用權(quán)就是土地使用者通過劃撥方式獲取的國有土地使用權(quán)，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，一般沒有期限的限制。劃撥國有土地使用權(quán)初始登記是對一宗土地上新確認(rèn)的以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)進(jìn)行的土地產(chǎn)權(quán)第一次登記。土地使用權(quán)的劃撥，是指縣級以上地方人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將國有土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。（1）劃撥國有土地使用權(quán)的法律特征

1）獲得的行政性

2）范圍的限定性

3）期限的不確定性

4）城鎮(zhèn)范圍內(nèi)的劃撥土地使用權(quán)人應(yīng)繳納土地使用稅

5）處置的限制性1、劃撥國有土地使用權(quán)初始登記51（2）劃撥國有土地使用權(quán)初始登記

劃撥國有土地使用權(quán)初始登記的申請人為劃撥國有土地使用者。相對應(yīng)申請時限分別為：①新開工的大中型建設(shè)項目使用劃撥國有土地的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在接到縣級以上人民政府發(fā)給的建設(shè)用地批準(zhǔn)書之日起三十日內(nèi)，持建設(shè)用地批準(zhǔn)書申請土地預(yù)告登記，建設(shè)項目竣工驗收后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在竣工驗收之日起三十日內(nèi)，持驗收報告和其他有關(guān)文件申請國有土地使用權(quán)初始登記。②其他項目使用劃撥國有土地的，土地使用單位或者個人應(yīng)當(dāng)在接到縣級以上人民政府批準(zhǔn)用地文件之日起三十日內(nèi)，持批準(zhǔn)用地文件申請國有土地使用權(quán)初始登記。③集體土地依法轉(zhuǎn)為國有土地后，原集體土地使用者繼續(xù)使用該國有土地的，應(yīng)當(dāng)在土地所有權(quán)性質(zhì)變更后三十日內(nèi)辦理初始登記。

5.3.1國有土地初始登記（2）劃撥國有土地使用權(quán)初始登記5.3.1國有土地初始登52申請人應(yīng)提交的土地權(quán)屬證明文件包括：①國有土地劃撥決定書；②建設(shè)用地批準(zhǔn)書；③新開工大中型建設(shè)項目土地預(yù)告登記文件；④大中型建設(shè)項目竣工驗收報告；⑤征地勘測圖件；⑥原《集體土地使用權(quán)證》；⑦其他證明文件。權(quán)屬審核注意點：第一，劃撥土地使用權(quán)的土地應(yīng)符合《劃撥用地目錄》范圍；第二，經(jīng)征地勘測的宗地面積應(yīng)與國有土地劃撥決定書批準(zhǔn)用地面積基本一致。劃撥國有土地使用權(quán)初始登記應(yīng)報人民政府批準(zhǔn)，登記機(jī)關(guān)依據(jù)經(jīng)人民政府批準(zhǔn)的《土地登記審批表》內(nèi)容進(jìn)行注冊登記。（參考申請表、審批表、登記卡等）申請人應(yīng)提交的土地權(quán)屬證明文件包括：①國有土地劃撥決定書；②532、出讓國有土地使用權(quán)初始登記土地出讓是國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。出讓國有土地使用權(quán)初始登記是對一宗土地以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)進(jìn)行的土地登記。（1）出讓國有土地使用權(quán)的法律特征

1）主體的廣泛性

2）形式的多樣性

3）使用的有償性

4）期限的限制性

5）政府的壟斷性5.3.1國有土地初始登記2、出讓國有土地使用權(quán)初始登記5.3.1國有土地初始登54（2）出讓國有土地使用權(quán)初始登記

出讓國有土地使用權(quán)初始登記的申請人為出讓國有土地使用權(quán)的受讓者。辦理出讓國有土地使用權(quán)初始登記的有兩種情形：①出讓國有土地使用權(quán)按出讓合同約定，受讓方一次支付全部出讓金的，在支付出讓金后30日內(nèi)，申請出讓國有土地使用權(quán)初始登記。②出讓國有土地使用權(quán)成片開發(fā)按出讓合同約定一次出讓，受讓方分期付款，分期取得使用權(quán)的，在每期付款后30日內(nèi)，申請出讓國有土地使用權(quán)初始登記。

5.3.1國有土地初始登記（2）出讓國有土地使用權(quán)初始登記5.3.1國有土地初始登55申請登記的申請人應(yīng)提交的土地權(quán)屬來源證明包括：①建設(shè)用地批準(zhǔn)書；②《國有土地使用權(quán)出讓合同》；③國有土地使用權(quán)出讓金全部繳納完畢的憑證；④有關(guān)稅費的交納憑證；⑤其他證明文件。在登記的權(quán)屬審核時，從兩個方面來進(jìn)行審核：第一，出讓合同應(yīng)由市、縣人民政府土地行政主管部門與受讓方(申請人)簽訂，其他部門、組織和個人為出讓方與他人簽訂的出讓合同無效。第二，出讓標(biāo)的只能是經(jīng)依法批準(zhǔn)的國有土地使用權(quán)，出讓集體土地使用權(quán)或未經(jīng)依法批準(zhǔn)的國有土地使用權(quán)，簽定的出讓合同無效。出讓國有土地使用權(quán)初始登記需報人民政府批準(zhǔn)，經(jīng)人民政府批準(zhǔn)后，方可進(jìn)行注冊登記。申請登記的申請人應(yīng)提交的土地權(quán)屬來源證明包括：①建設(shè)用地批準(zhǔn)563、國家作價出資（入股）國有土地使用權(quán)初始登記

國有土地使用權(quán)作價出資（入股）是指國家以一定年期的國有土地使用權(quán)作價，作為出資投入改組后的新設(shè)企業(yè)，該土地使用權(quán)由新設(shè)企業(yè)持有，可以依照土地管理法律、法規(guī)關(guān)于出讓土地使用權(quán)的規(guī)定轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。土地使用權(quán)作價出資（入股）形成的國家股股權(quán)，按照國有資產(chǎn)投資主體由有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府土地行政主管部門委托有資格的國有股權(quán)持股單位統(tǒng)一持有。國家作價出資（入股）國有土地使用權(quán)初始登記是對一宗地上新確認(rèn)的以作價出資或者入股方式取得的國有土地使用權(quán)進(jìn)行的土地登記。土地行政主管部門應(yīng)與國有股權(quán)持股單位簽訂委托持股合同。（1）國有土地使用權(quán)作價出資（入股）的法律特征1）法律的規(guī)定性2）方式的限定性3）作價出資（入股）的土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓、作價出資、租賃或抵押5.3.1國有土地初始登記3、國家作價出資（入股）國有土地使用權(quán)初始登記5.3.157（2）國有土地使用權(quán)作價出資（入股）的初始登記

國家作價出資（入股）國有土地使用權(quán)初始登記的申請人為改組后的新設(shè)企業(yè)。國家將國有土地使用權(quán)以作價出資（入股）方式讓與改組后的新設(shè)企業(yè)，該企業(yè)應(yīng)當(dāng)在簽訂作價出資（入股）合同之日起30日內(nèi)申請國家作價出資（入股）國有土地使用權(quán)初始登記。國家作價出資（入股）國有土地使用權(quán)初始登記申請人應(yīng)向土地登記機(jī)關(guān)提交的土地權(quán)屬證明文件為：①企業(yè)改制方案及批準(zhǔn)文件；②土地資產(chǎn)處置方案及批準(zhǔn)文件；③土地估價備案材料；④土地使用權(quán)作價出資（入股）合同；⑤土地行政主管部門與國有股權(quán)持股單位簽訂的委托持股合同；⑥建設(shè)用地批準(zhǔn)書；⑦原《國有土地使用權(quán)證》；⑧其它證明文件。在進(jìn)行登記的權(quán)屬審核時，首先要注意登記申請人必須與企業(yè)改制批準(zhǔn)文件和土地資產(chǎn)處置方案批準(zhǔn)文件等土地使用者一致。其次，國家作價出資（入股）國有土地使用權(quán)的最高使用期限應(yīng)符合出讓國有土地使用權(quán)的最高使用期限。國家作價出資（入股）國有土地使用權(quán)初始登記應(yīng)報人民政府批準(zhǔn)，經(jīng)人民政府批準(zhǔn)后，方可進(jìn)行注冊登記。5.3.1國有土地初始登記（2）國有土地使用權(quán)作價出資（入股）的初始登記5.3.1584、國家租賃國有土地使用權(quán)初始登記

國有土地租賃，是指土地使用者與縣級以上人民政府土地行政主管部門簽訂一定年限的土地租賃合同，并支付租金的行為。國家租賃國有土地使用權(quán)初始登記是對一宗地上新確認(rèn)的以國家租賃方式取得國有土地使用權(quán)進(jìn)行的土地登記。土地行政主管部門與土地使用者要簽訂租賃合同。（1）國家租賃國有土地使用權(quán)的法律特征1）范圍的界定性2）租賃的期限性3）國有土地租賃的租金與繳納方式4）權(quán)利人的權(quán)利與義務(wù)5.3.1國有土地初始登記4、國家租賃國有土地使用權(quán)初始登記5.3.1國有土地初始59（2）國家租賃國有土地使用權(quán)初始登記國家租賃國有土地使用權(quán)初始登記的申請人為承租人。依法向國家承租國有土地的，承租人應(yīng)當(dāng)在簽訂租賃合同之日起30日內(nèi)，申請國家租賃國有土地使用權(quán)初始登記。申請人申請登記時應(yīng)提交的土地權(quán)屬證明文件包括：①國有土地租賃批準(zhǔn)文件；②國有土地租賃合同；③建設(shè)用地批準(zhǔn)書；④原《國有土地使用證》；⑤其它證明文件。在進(jìn)行權(quán)屬審核時，首先應(yīng)核實申請人必須與國有土地租賃批準(zhǔn)文件和國有土地使用權(quán)租賃合同土地使用者一致；其次確定國有土地租賃合同應(yīng)由市、縣土地行政主管部門與承租人簽訂；第三判斷國家租賃國有土地使用權(quán)的最高使用期限應(yīng)符合出讓國有土地使用權(quán)的最高使用期限，短期租賃年限一般不超過5年。國家租賃國有土地使用權(quán)初始登記應(yīng)報人民政府批準(zhǔn)，經(jīng)人民政府批準(zhǔn)后，方可進(jìn)行注冊登記。5.3.1國有土地初始登記（2）國家租賃國有土地使用權(quán)初始登記5.3.1國有土地初605、國家授權(quán)經(jīng)營國有土地使用權(quán)初始登記

國有土地使用權(quán)授權(quán)經(jīng)營是國家為了支持國有企業(yè)改革和發(fā)展，進(jìn)一步推行土地有償使用制度，對改制的國有企業(yè)涉及的劃撥土地使用權(quán)進(jìn)行資產(chǎn)處置的一種方式。國家根據(jù)需要，將一定年期的國有土地使用權(quán)作價后授權(quán)給經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的國家控股公司、作為國家授權(quán)投資機(jī)構(gòu)的國有獨資公司和集團(tuán)公司經(jīng)營管理的行為。國家授權(quán)經(jīng)營國有土地使用權(quán)初始登記是對一宗地新確認(rèn)的以授權(quán)經(jīng)營方式取得的國有土地使用權(quán)進(jìn)行的土地登記。（1）國家授權(quán)經(jīng)營國有土地使用權(quán)的法律特征1）獲取的法定性2）范圍的限定性3）無須支付資本金4）產(chǎn)權(quán)處置的規(guī)定性5）行為的限制性5.3.1國有土地初始登記5、國家授權(quán)經(jīng)營國有土地使用權(quán)初始登記5.3.1國有土地61（2）國家授權(quán)經(jīng)營國有土地使用權(quán)的初始登記

國家授權(quán)經(jīng)營國有土地使用權(quán)初始登記申請人為被授權(quán)經(jīng)營土地使用權(quán)的國家控股公司、國有獨資公司、集團(tuán)公司。土地產(chǎn)權(quán)人應(yīng)在取得國有土地使用權(quán)經(jīng)營管理授權(quán)書后30日內(nèi)申請國家授權(quán)經(jīng)營國有土地使用權(quán)初始登記。申請登記時，申請人應(yīng)提交的權(quán)屬證明文件主要有：①企業(yè)改制方案及批準(zhǔn)文件；②土地資產(chǎn)處置方案及批準(zhǔn)文件；③土地估價報告?zhèn)浒覆牧?；④《國有土地使用?quán)經(jīng)營管理授權(quán)書》；⑤被授權(quán)經(jīng)營土地使用權(quán)公司土地配置材料；⑥建設(shè)用地批準(zhǔn)書；⑦原《國有土地使用證》；⑧其他證明文件。在權(quán)屬審核時，首先要確定申請人必須是被授權(quán)經(jīng)營土地使用權(quán)的國家控股公司、國有獨資公司、集團(tuán)公司。其次要確認(rèn)兩類企業(yè)土地資產(chǎn)處置方案必須報國土資源部批準(zhǔn)，一是國務(wù)院直接批準(zhǔn)、國務(wù)院會議紀(jì)要確定改制組建的股份有限公司、有限責(zé)任公司；二是國務(wù)院直接批準(zhǔn)、國務(wù)院會議紀(jì)要確定改制組建的境外上市企業(yè)。第三要確認(rèn)國務(wù)院有關(guān)部門、企業(yè)集團(tuán)或地方人民政府批準(zhǔn)改制企業(yè)的土地資產(chǎn)處置方案要報土地所在的省級人民政府土地行政主管部門批準(zhǔn)。第四，國家授權(quán)經(jīng)營國有土地使用權(quán)的最高使用期限應(yīng)符合出讓國有土地使用權(quán)的使用期限。國家授權(quán)經(jīng)營國有土地使用權(quán)初始登記需要報人民政府批準(zhǔn)，經(jīng)人民政府批準(zhǔn)后，方可進(jìn)行辦理登記。被授權(quán)經(jīng)營土地使用權(quán)的公司若將被授權(quán)經(jīng)營的土地租賃給下屬企業(yè)使用，其下屬企業(yè)應(yīng)辦理他物權(quán)設(shè)定登記。5.3.1國有土地初始登記（2）國家授權(quán)經(jīng)營國有土地使用權(quán)的初始登記5.3.1國有626、集體土地所有權(quán)與使用權(quán)初始登記

集體土地所有權(quán)，是指中國農(nóng)村勞動集體在法律規(guī)定的范圍內(nèi)占有、使用、收益、處分自己所有土地的權(quán)利。農(nóng)民集體土地使用權(quán)，是指從集體土地所有權(quán)中派生出來的一種用益物權(quán)，根據(jù)使用類型可劃分為農(nóng)業(yè)用地的使用權(quán)、非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)和“四荒”土地使用權(quán)。農(nóng)業(yè)用地是直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等；集體土地非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地主要包括農(nóng)村住宅建設(shè)用地、農(nóng)民從事非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的經(jīng)營性用地、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村辦企業(yè)建設(shè)用地和鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)用地等；“四荒”地是指農(nóng)村集體所有的“荒山、荒溝、荒丘、荒灘”，包括荒地、荒草和荒水等，屬于未利用土地。集體土地所有權(quán)和集體土地使用權(quán)初始登記是指土地總登記后，對一宗地上新取得的集體土地所有權(quán)或集體土地使用權(quán)進(jìn)行的土地登記。5.3.2集體土地初始登記6、集體土地所有權(quán)與使用權(quán)初始登記5.3.2集體土地初始63（1）集體土地所有權(quán)和集體土地使用權(quán)的法律特征1）主體的分散性集體土地所有權(quán)主體有鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體、村農(nóng)民集體和組農(nóng)民集體三種，屬于不同主體所有的土地由不同的集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營管理2）國家為了公共利益可以征收集體土地3）集體非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地應(yīng)依法按標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格審批4）用途的限定性5）集體“四荒”土地使用權(quán)可以繼承、轉(zhuǎn)讓（租）、抵押或參股聯(lián)營5.3.2集體土地初始登記（1）集體土地所有權(quán)和集體土地使用權(quán)的法律特征5.3.264（2）集體土地所有權(quán)和集體土地使用權(quán)初始登記

集體土地所有權(quán)初始登記的申請人為集體土地所有者，集體土地使用權(quán)初始登記的申請人為集體土地使用者。集體土地所有者應(yīng)當(dāng)在作出申請登記決定或接到相關(guān)單位和個人依法要求登記書面文件之日起30日內(nèi)申請集體土地所有權(quán)初始登記。使用集體土地進(jìn)行建設(shè)或者生產(chǎn)的，集體土地使用單位或者個人應(yīng)當(dāng)在接到有批準(zhǔn)權(quán)的地方人民政府批準(zhǔn)用地文件或者簽訂農(nóng)地使用合同之日起30日內(nèi)申請集體土地使用權(quán)初始登記。為了辦理權(quán)利登記，申請人應(yīng)提交的土地權(quán)屬證明文件主要有：①土地改革時頒發(fā)的土地所有證；②人民政府和有關(guān)部門批準(zhǔn)文件；③權(quán)屬界線協(xié)議書；④其他證明文件。集體土地農(nóng)業(yè)用地使用者向土地登記機(jī)關(guān)提交的土地權(quán)屬證明文件為：①人民政府批準(zhǔn)文件；②土地承包經(jīng)營合同；③拍賣金支付憑證；④其他證明文件。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企事業(yè)建設(shè)用地使用者向登記機(jī)關(guān)提交的土地權(quán)屬證明文件為：①人民政府建設(shè)用地批準(zhǔn)文件；②建設(shè)用地批準(zhǔn)書；③聯(lián)營合同；④原《集體土地使用證》；⑤其他證明文件。農(nóng)村居民宅基地使用者向登記機(jī)關(guān)提交的土地權(quán)屬證明文件為：人民政府批準(zhǔn)文件和其他證明文件。5.3.2集體土地初始登記（2）集體土地所有權(quán)和集體土地使用權(quán)初始登記5.3.2集65

集體所有的“四荒”地使用者向土地登記機(jī)關(guān)提交的土地權(quán)屬證明文件：“四荒”地承包(租賃)合同或“四荒”地拍賣協(xié)議、拍賣金支付憑證和其他證明文件。在權(quán)屬審核方面，集體土地所有權(quán)初始登記權(quán)屬審核的重點是權(quán)屬證明材料的真實性和合法性。集體農(nóng)業(yè)用地的使用者一般為本集體內(nèi)部的成員，集體所有的“四荒”地使用者比較廣泛，可以為本村村民，也可以是有治理開發(fā)能力的企事業(yè)單位、社會團(tuán)體及其他組織或個人。農(nóng)村居民宅基地使用者一般為本農(nóng)民集體成員，此外經(jīng)批準(zhǔn)也可以為城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民、回原籍落戶的職工、退伍軍人、離退休干部以及回家鄉(xiāng)定居的華僑、港澳臺同胞等。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企事業(yè)建設(shè)用地使用者包括農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的各類企業(yè)、事業(yè)單位，以及個體工商戶、農(nóng)村承包經(jīng)營戶等。特殊情況下，如全民所有制企業(yè)和城市集體所有制企業(yè)與農(nóng)民集體舉辦的聯(lián)營企業(yè)，農(nóng)民集體按照聯(lián)營協(xié)議將土地使用權(quán)作為聯(lián)營條件的，經(jīng)批準(zhǔn)該聯(lián)營企業(yè)可以獲得集體土地使用權(quán)。

農(nóng)業(yè)用地承包經(jīng)營期限為30年，承包、租賃、拍賣“四荒”使用權(quán)，最長不得超過50年。拍賣“四荒”地使用者應(yīng)按“四荒”地拍賣協(xié)議支付拍賣金。農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地。集體土地所有權(quán)和集體土地使用權(quán)初始登記需要報人民政府批準(zhǔn)，經(jīng)人民政府批準(zhǔn)后，方可進(jìn)行注冊登記。登記完畢，根據(jù)《土地登記卡》填制《集體土地所有權(quán)證》或《集體土地使用權(quán)》，并由登記機(jī)關(guān)代表政府核發(fā)給集體土地所有者和集體土地使用者。5.3.2集體土地初始登記集體所有的“四荒”地使用者向土地登記機(jī)關(guān)提交的土地權(quán)667、土地使用權(quán)設(shè)定抵押權(quán)登記

土地使用權(quán)抵押是土地使用權(quán)人把土地使用權(quán)作擔(dān)保財產(chǎn)以保證自己或第三人履行債務(wù)的行為。通過土地使用權(quán)抵押，債權(quán)人可以取得土地使用權(quán)的變價處分權(quán)和就賣得價金優(yōu)先受償權(quán)。土地使用權(quán)設(shè)定抵押權(quán)登記是對一已登記過國有土地使用權(quán)或集體土地使用權(quán)宗地上新設(shè)定抵押權(quán)進(jìn)行的土地登記。（1）土地使用權(quán)設(shè)定抵押權(quán)的法律特征1）范圍的限定性2）不動產(chǎn)一體性3）土地價值需評估4）受償?shù)膬?yōu)先性5）對抗第三人

5.3.3他物權(quán)設(shè)定登記7、土地使用權(quán)設(shè)定抵押權(quán)登記5.3.3他物權(quán)設(shè)定登記67（2）抵押權(quán)登記土地抵押權(quán)設(shè)定登記申請人為抵押人(土地使用者)和抵押權(quán)人。依法抵押土地使用權(quán)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押合同簽訂后15日內(nèi)，申請土地使用權(quán)抵押登記。同一宗地多次抵押時，以收到抵押登記申請先后為序辦理抵押登記和實現(xiàn)抵押權(quán)。申請登記時，申請人應(yīng)提交的土地權(quán)屬證明文件包括：土地使用權(quán)證、主合同和抵押合同、土地估價報告，以及下列其他相關(guān)文件：①以劃撥土地使用權(quán)抵押的，提交土地行政主管部門批準(zhǔn)抵押文件和處置時應(yīng)交付的土地出讓金數(shù)額；②依法以集體土地使用權(quán)抵押的，提交集體土地所有權(quán)人同意抵押證明；③抵押人為股份制企業(yè)的，提交董事會同意抵押證明；④以共有土地使用權(quán)抵押的，提交其他共有人同意抵押證明。在辦理抵押登記進(jìn)行權(quán)屬審核時，首先要確定抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)與抵押合同簽訂雙方一致；其次要重點對土地使用權(quán)的審核。設(shè)定抵押權(quán)的國有土地使用權(quán)若為劃撥的，則應(yīng)按照土地行政主管部門確認(rèn)的抵押宗地的土地使用權(quán)出讓金額證明，在抵押合同中確定實現(xiàn)抵押權(quán)時應(yīng)當(dāng)從拍賣所得的地價款中繳納相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金的款額。5.3.3他物權(quán)設(shè)定登記（2）抵押權(quán)登記5.3.3他物權(quán)設(shè)定登記68

設(shè)定抵押權(quán)的集體土地使用權(quán)應(yīng)為鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)廠房等建筑物占用范圍的集體土地使用權(quán)，依法承包的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的集體土地使用權(quán)以及通過拍賣方式取得的“四荒”地的集體土地使用權(quán)。因處分抵押集體土地使用權(quán)涉及集體土地轉(zhuǎn)為國有土地，集體土地使用權(quán)抵押應(yīng)取得集體土地所有權(quán)人同意。第三，要注意抵押貸款期限應(yīng)小于土地使用期限減去已使用期限的剩余期限。第四，抵押貸款金額應(yīng)小于土地評估價值，抵押率應(yīng)當(dāng)符合金融部門的規(guī)定；一宗地多次抵押后，其抵押貸款金額的總和應(yīng)小于土地使用權(quán)及地上建筑物價值。土地使用權(quán)抵押權(quán)設(shè)定登記不涉及土地所有權(quán)、使用權(quán)的變更，因此，土地使用權(quán)抵押權(quán)設(shè)定登記不需報人民政府批準(zhǔn)，經(jīng)土地行政主管部門批準(zhǔn)后，即可直接進(jìn)行注冊登記。同一宗地設(shè)立若干抵押權(quán)時，以受理申請的先后順序進(jìn)行審核、登記，抵押權(quán)的順序以核準(zhǔn)抵押登記的先后為序。5.3.3他物權(quán)設(shè)定登記設(shè)定抵押權(quán)的集體土地使用權(quán)應(yīng)為鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)廠房698、土地使用權(quán)出租設(shè)定登記

土地使用權(quán)出租，是指土地使用者將土地使用權(quán)單獨或者隨同地上建筑物、其他附著物租賃給他人使用，由他人向其支付租金的行為。土地使用權(quán)出租設(shè)定登記是對已經(jīng)登記過的土地使用權(quán)設(shè)定出租權(quán)的登記。（1）土地使用權(quán)出租的法律特征1）行為的法定性2）簽訂債權(quán)合同5.3.3他物權(quán)設(shè)定登記8、土地使用權(quán)出租設(shè)定登記5.3.3他物權(quán)設(shè)定登記70（2）土地使用權(quán)出租設(shè)定登記

土地使用權(quán)出租設(shè)定登記申請人為出租人(土地使用者)和承租人。有出租權(quán)的土地使用者依法出租土地使用權(quán)的，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)在租賃合同簽訂后15日內(nèi)，申請土地使用權(quán)出租登記。申請出租設(shè)定登記，申請人應(yīng)提交的權(quán)屬證明文件主要有：①土地權(quán)屬來源證明，土地使用權(quán)出租設(shè)定登記申請人向土地登記機(jī)關(guān)提交的土地權(quán)屬來源證明為《國有土地使用證》和《集體土地使用證》。②劃撥土地使用權(quán)出租批準(zhǔn)文件。③土地使用權(quán)出租合同。④有關(guān)部門認(rèn)證的出租地塊開發(fā)投資證明。⑤其他證明文件。

5.3.3他物權(quán)設(shè)定登記（2）土地使用權(quán)出租設(shè)定登記5.3.3他物權(quán)設(shè)定登記71在進(jìn)行登記權(quán)屬審核時，首先，對于登記申請人的審核要注意出租人應(yīng)為土地使用者并與《國有土地使用權(quán)證》或《集體土地使用權(quán)證》的土地權(quán)利人一致，出租人和承租人應(yīng)與租賃合同簽訂雙方一致。其次，對土地投資情況的審核，未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用的土地，土地使用權(quán)不得出租。第三，對土地用途的審核，出租土地的用途應(yīng)符合規(guī)定的土地用途。第四，對租賃期限的審核：出讓土地使用權(quán)的租賃期限應(yīng)小于土地使用權(quán)出讓期限減去已使用期限的剩余期限。土地使用權(quán)出租設(shè)定登記不涉權(quán)利變更，因此，土地使用權(quán)出租設(shè)定登記不需報人民政府批準(zhǔn)，經(jīng)土地行政主管部門批準(zhǔn)后，即可直接進(jìn)行注冊登記。在進(jìn)行登記權(quán)屬審核時，首先，對于登記申請人的審核要注意出租人72李某此時才知在四個月前，該女子將公證處訴到法院要求撤銷公證書，后公證處撤銷公證書后，該女子撤回行政起訴，提起民事訴訟要求李某返還房屋。李某以辦理產(chǎn)權(quán)過戶為由請求法院駁回原告訴訟請求。法院審理查明事實：該房屋為婚姻關(guān)系存續(xù)期間購買；該房屋產(chǎn)權(quán)證原為趙某，現(xiàn)為李某。李某此時才知在四個月前，該女子將公證處訴到法院要求撤銷公證書73兩個法律問題：問題一：趙某能否單方將房屋出賣？問題二：房屋應(yīng)該歸誰？兩個法律問題：74不動產(chǎn)登記制度第九條

不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。第十四條

不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀模杂涊d于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。第十六條

不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。第十七條

不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明。不動產(chǎn)登記制度第九條

不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)75善意取得根據(jù)我國刑法，只要是刑事案件的贓物都要一律追回。受到的損失，買主只能找賣贓物的人索賠。物權(quán)法新規(guī)定讓善良的買主們不再錢物兩空。購買者只要善意購買，價格合理，應(yīng)該登記的已經(jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付，就可取得所有權(quán)。原所有權(quán)人無權(quán)要回，但可向無處分權(quán)人請求賠償。善意取得根據(jù)我國刑法，只要是刑事案件的贓物都要一律追回。受到76所有權(quán)取得的特別規(guī)定

第一百零六條無處分權(quán)人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)：（一）受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的；（二）以合理的價格轉(zhuǎn)讓；（三）轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。受讓人依照前款規(guī)定取得不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請求賠償損失。所有權(quán)取得的特別規(guī)定第一百零六條無處分權(quán)人將不動產(chǎn)或者動77第三節(jié)土地登記一、不動產(chǎn)登記制度概述1、不動產(chǎn)登記制度的兩種模式（主義）成立要件主義：成立要件主義認(rèn)為，不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的變動在登記之前只體現(xiàn)為債權(quán)的存在，在登記之后才能認(rèn)為是完成不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的變動，未經(jīng)登記，權(quán)利受讓方只能得到債權(quán)的保護(hù)，而不能得到物權(quán)的保護(hù)。對抗要件主義：對抗要件主義認(rèn)為，不動產(chǎn)是一種特定物，其權(quán)利的變動應(yīng)與債權(quán)的成立同步，即在登記之前權(quán)利就已經(jīng)變動，登記只是對抗第三人的要件，申請登記的權(quán)利只有在登記完成之后才能受到法律的全面保護(hù)。第三節(jié)土地登記一、不動產(chǎn)登記制度概述782、不動產(chǎn)登記制度的三種類型登記要件制度（權(quán)利登記制度）

與成立要件主義相適應(yīng)地券交付制度（托侖斯登記制度）登記對抗制度（契據(jù)登記制度）與對抗要件主義相適應(yīng)2、不動產(chǎn)登記制度的三種類型登記要件制度（權(quán)利登記制度）79權(quán)利登記制度

權(quán)利登記制系德國創(chuàng)立，也稱德國登記制，又稱登記要件主義。采用權(quán)利登記的國家有：德國、瑞士、荷蘭、捷克、南斯拉夫、奧地利、匈牙利等國。權(quán)利登記制度（登記要件制度），它規(guī)定將不動產(chǎn)權(quán)屬狀況登記于所在地依法設(shè)定的、可以公開查閱的登記簿上，登記的記載對不動產(chǎn)物權(quán)的變動具有絕對的效力。權(quán)利登記制度權(quán)利登記制系德國創(chuàng)立，也稱德國80權(quán)利登記制度的特點是：①登記要件主義：不動產(chǎn)物權(quán)的取得或變更，以登記為其發(fā)生效力，如不登記，當(dāng)事人雖訂有契約，也不能對抗第三人，而在法律上亦不發(fā)生物權(quán)變動效力。②實質(zhì)審查主義：登記人員對于登記申請，有實質(zhì)的審查權(quán)，審查申請所必具的形式要件，不動產(chǎn)權(quán)利變動原因與事實是否符合，繳附文件有無瑕疵，證明無誤后方予登記。③登記具有公信力：登記簿上所載權(quán)利事項，即使在實體法上由于登記原因不成立，或有無效、撤銷的情形，