國內(nèi)外房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展模式分析

房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展模式分享版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。1城市新中心區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)一般經(jīng)歷由起步－發(fā)展—快速發(fā)展－成熟四個階段起步期發(fā)展期快速發(fā)展期成熟期商業(yè)項目辦公項目市政配套土地開發(fā)路網(wǎng)設(shè)施居住項目中高檔住宅市政設(shè)施中低檔辦公社區(qū)級商業(yè)中檔辦公政府公務(wù)類設(shè)施高檔住宅社區(qū)級商業(yè)區(qū)域級商業(yè)區(qū)域級商業(yè)城市級商業(yè)高檔辦公開發(fā)次序城市新中心區(qū)成功開發(fā)次序0-3年4-5年6-10年10年后時間開發(fā)類型不同城市新中心區(qū)的開發(fā)歷程基本一致不同城市，開發(fā)力度不同，則開發(fā)周期不同濱江新城所處階段項目發(fā)展戰(zhàn)略落實主動城市化（實）配套導入2發(fā)達國家成熟房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展模式一中國房地產(chǎn)企業(yè)未來發(fā)展模式探討二如何思考一個房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展問題三版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸深圳世聯(lián)地產(chǎn)有限公司所有，未經(jīng)深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。2008-03發(fā)達國家成熟房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展模式一一、美國房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展模式美國獨特的房地產(chǎn)發(fā)展背景決定了“美國模式”的特殊性優(yōu)秀的高等教育對美國房地產(chǎn)運作的影響自由土地制度

公私兼有的多元化土地所有制：主體多元化，私人所有土地占51％，其他分別為聯(lián)邦及州政府、原住民所有；

自由開放的地產(chǎn)交易市場：在政策規(guī)定許可的范圍內(nèi)，土地可以自由買賣、出租和抵押地域遼闊的大陸經(jīng)濟體成熟的金融體系資產(chǎn)證券化的盛行：1983年制定的可調(diào)整抵押貸款利率，真正促進美國房地產(chǎn)證券化的發(fā)展。

80年代，美國政府放寬房地產(chǎn)金融政策，推進金融業(yè)混業(yè)經(jīng)營制度，打通銀行、證券和保險業(yè)。自由經(jīng)濟土地幾乎無限供應(yīng)、購買方式靈活、地價便宜，使土地不成為房地產(chǎn)開發(fā)的決定性因素

美國地域遼闊、人口龐大，是典型的大陸經(jīng)濟

市場龐大，提供了企業(yè)規(guī)?；⒓毞只目臻g；區(qū)域城市化的發(fā)展規(guī)律美國奉行“自由經(jīng)濟”，同時房地產(chǎn)開發(fā)起步早，市場化程度高，高度競爭。在房地產(chǎn)發(fā)展的歷程中，積累的眾多優(yōu)秀的專業(yè)人才金融運作是美國房地產(chǎn)開發(fā)的核心；加快并購和擴張速度，促進企業(yè)規(guī)?；?；促進專業(yè)化分工房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)融結(jié)合模式

為專業(yè)化發(fā)展提供了人才支持促使企業(yè)專業(yè)化打造核心競爭力背景特征6專業(yè)分工明確、以金融運作為核心、規(guī)?；途毣\作是“美國模式”的主要特征橫向產(chǎn)業(yè)鏈，專業(yè)化分工明確以金融運作為核心規(guī)?；a(chǎn)業(yè)化和精細化運作

美國房地產(chǎn)的金融產(chǎn)業(yè)鏈、開發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈、中介產(chǎn)業(yè)鏈和流通產(chǎn)業(yè)鏈非常完整并相互協(xié)調(diào)發(fā)展，強調(diào)房地產(chǎn)開發(fā)的所有環(huán)節(jié)由不同的專業(yè)公司來共同完成。專業(yè)分工細致，是一條橫向價值鏈。不同公司根據(jù)自己的專業(yè)特長而專注于某個細化產(chǎn)品市場。美國房地產(chǎn)發(fā)展模式的特點是：以房地產(chǎn)基金（XX）為主的金融產(chǎn)業(yè)鏈非常發(fā)達，開發(fā)商是吸引資金、把控中介和流通的組織者。在這種模式下，房地產(chǎn)的核心是金融運作，房地產(chǎn)基金或者投資商成為房地產(chǎn)市場的主導者，地產(chǎn)建造商或中介商是圍繞房地產(chǎn)基金的配套環(huán)節(jié)。美國真正的大地產(chǎn)商都出于金融領(lǐng)域。由于美國充分競爭的市場環(huán)境，導致美國的房地產(chǎn)公司不得不采用高度的專業(yè)化，精細化，產(chǎn)業(yè)化，在細分的市場上取勝，靠長期的經(jīng)營獲取利益。在專業(yè)化和細分化的基礎(chǔ)上，跨區(qū)域發(fā)展，實現(xiàn)企業(yè)的規(guī)?；l(fā)展。通過對產(chǎn)品的精細化定位，高效地開發(fā)流程，迅速地完成銷售周期。從一個寬泛的意義上來說，美國模式的開發(fā)商更接近于制造類企業(yè)。投資商土地開發(fā)商建設(shè)商建設(shè)商金融服務(wù)商物業(yè)服務(wù)商建設(shè)商資本與基金土地開發(fā)策劃銷售物業(yè)服務(wù)7美國的房地產(chǎn)開發(fā)歷程：由土地投機活動到以城市建設(shè)為重點、金融運作為核心，房地產(chǎn)企業(yè)由大而全到專業(yè)化開發(fā)背景房地產(chǎn)公司主要內(nèi)容房地產(chǎn)市場開始產(chǎn)生并興旺房地產(chǎn)市場發(fā)展房地產(chǎn)的大發(fā)展與成熟土地私有化、所有權(quán)制工業(yè)化浪潮與城市化運動房地產(chǎn)金融發(fā)展戰(zhàn)后重建；城市郊區(qū)化；房地產(chǎn)金融的突破性開放鐵路公司等：土地運營者房地產(chǎn)公司典型：荷蘭土地公司，由金融家與投資者組成，土地出售、城市運營，開始社區(qū)建設(shè)專業(yè)的房地產(chǎn)金融公司出現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)專業(yè)化開始發(fā)展房地產(chǎn)金融企業(yè)發(fā)達出現(xiàn)專業(yè)化的全國性開發(fā)巨商土地與城市運營、開始社區(qū)建設(shè)中央商務(wù)區(qū)與商用地產(chǎn)郊區(qū)化與城市更新起始階段（殖民地時期-19世紀末）發(fā)展階段（19世紀后期--二戰(zhàn)）成熟階段（二戰(zhàn)結(jié)束至今）

隨著美國經(jīng)濟的高速發(fā)展，其房地產(chǎn)業(yè)也從最初的針對西部開發(fā)、農(nóng)業(yè)及畜牧業(yè)的土地投機活動發(fā)展到目前以城市開發(fā)為重點、以金融運作為核心的一個重要產(chǎn)業(yè)。無序化大而全土地時代規(guī)范化精而細金融時代階段特征階段8二戰(zhàn)后的發(fā)展歷程——進入以金融運作為核心、以標準化生產(chǎn)、精細化運作為特征的大企業(yè)主導時代，通過頻繁并購進行大規(guī)模擴張國家背景美國戰(zhàn)后重建，房地產(chǎn)市場快速增長房地產(chǎn)過熱，導致區(qū)域市場開始飽和美國政府放寬房地產(chǎn)金融政策賣方市場轉(zhuǎn)向買方市場美國房地產(chǎn)行業(yè)的黃金發(fā)展時代50年代60年代70-80年代中期90年代中期至今80-90年代中期地區(qū)性企業(yè)區(qū)域擴張全國性企業(yè)開拓國際市場真正大企業(yè)主導時代專業(yè)化產(chǎn)融結(jié)合模式業(yè)務(wù)模式客戶導向的細分多元化業(yè)務(wù)運作重點標準化生產(chǎn)、精細化運作；并購與戰(zhàn)略合作擴張內(nèi)部生長，產(chǎn)業(yè)鏈整合確定企業(yè)核心競爭力與核心模式地域擴張，上市專業(yè)化起步，奠定基礎(chǔ)贏利模式開發(fā)銷售銷售、金融服務(wù)銷售、金融服務(wù)、投資管理、物業(yè)服務(wù)規(guī)模9特征1：美國金融業(yè)的發(fā)展是促進房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)?；c市場集中化的核心驅(qū)動力，通過持續(xù)并購實現(xiàn)區(qū)域與業(yè)務(wù)的擴張美國最大的四家房地產(chǎn)企業(yè)并購企業(yè)數(shù)量（1994-2003年）XXHomes（PHM）7XX（CTX）11XX（LEN）19D.R.XX（DHI）171983年，美國資產(chǎn)證券化真正發(fā)展后推動美國房地產(chǎn)企業(yè)的并購與擴張速度促進美國房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模不斷擴大，市場集中度不斷加強美國房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)模化與集中化趨勢美國資產(chǎn)證券化的發(fā)展是房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模化與市場集中化的核心驅(qū)動力

在80年代之前，整個美國房地產(chǎn)行業(yè)存在“小公司效應(yīng)”，80年代后，美國房地產(chǎn)行業(yè)進入了“整合期”，逐漸改變低集中度的格局；最近二十年，美國最大的四家房地產(chǎn)企業(yè)，在全國住宅市場的份額從5％上升到20％。10特征2：專業(yè)化化分工細細致；房房地產(chǎn)企企業(yè)專注注于某一一類的產(chǎn)產(chǎn)品市場場居住物業(yè)開發(fā)商四大、KBhome等投資性物業(yè)開發(fā)商商業(yè)（購物中心、酒店等）XX、鐵獅門寫字樓XX工業(yè)地產(chǎn)XX特殊類型房地產(chǎn)開發(fā)商高爾夫、旅游房產(chǎn)等投資者XX投資商銀行建設(shè)商

負責房屋的施工建造等金融服務(wù)商

抵押貸款服務(wù)等土地開發(fā)商負責土地開發(fā)；地塊劃分商負責地塊的規(guī)劃設(shè)計物業(yè)服務(wù)商

銷售策劃經(jīng)營管理物業(yè)服務(wù)等專業(yè)分工工細致：：所有環(huán)環(huán)節(jié)由不不同的專專業(yè)公司司共同完完成不同公司司根據(jù)自自己的專專業(yè)特長長而專注注于某一一類產(chǎn)品品市場11住宅開發(fā)發(fā)企業(yè)呈呈現(xiàn)制造造類企業(yè)業(yè)的特征征：基于于自身產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上上的優(yōu)勢勢，專業(yè)業(yè)化分工工，整合合價值鏈鏈，確定定企業(yè)的的核心模模式業(yè)務(wù)產(chǎn)業(yè)業(yè)鏈融資土地客戶細分產(chǎn)品設(shè)計建筑產(chǎn)品精細化生產(chǎn)金融服務(wù)物業(yè)服務(wù)客戶服務(wù)XX公司基于客戶細分分和產(chǎn)品品設(shè)計能基于原材料料生產(chǎn)產(chǎn)和房房屋建建造優(yōu)優(yōu)勢，選擇擇價值值鏈的的中段段1、強化化房屋屋建設(shè)設(shè)為中中心的的主營營業(yè)務(wù)務(wù)，注注重提提高房房屋質(zhì)質(zhì)量和和運營營效率率2、發(fā)揮揮一貫貫的在在原材材料生生產(chǎn)上上的優(yōu)優(yōu)勢，，降低低生產(chǎn)產(chǎn)成本本。XX公司基于其源于于家族族企業(yè)業(yè)管控控能力力，選擇擇價值值鏈的的前后后端1、建筑筑外包包，監(jiān)監(jiān)督人人員負負責監(jiān)監(jiān)控所所有房房屋建建設(shè)并并參與與重要要的設(shè)設(shè)計決決策2、實現(xiàn)現(xiàn)在分分散化化經(jīng)營營中的的產(chǎn)品品個性性化與與規(guī)模?；a(chǎn)的的統(tǒng)一一XX公司基于融、投投資和和營銷銷能力力，選擇價價值鏈鏈中的的土地地和銷銷售1、通過過獨特特期權(quán)權(quán)和建建立松松散的的合作作關(guān)系系的方方式來來擴大大土地地資源源的來來源2、多渠渠道及及雙營營銷模模式促促進銷銷售/向顧客客提供供完善善的金金融服服務(wù)XX公司住宅開開發(fā)商商基于于產(chǎn)業(yè)業(yè)鏈優(yōu)優(yōu)勢的的開發(fā)發(fā)模式式12美國住住宅開開發(fā)商商的業(yè)業(yè)務(wù)模模式：：產(chǎn)融融結(jié)合合；業(yè)業(yè)務(wù)細細分化化、精精細化化運作作；標標準化化復(fù)制制、規(guī)規(guī)模化化擴張張主營業(yè)務(wù)的細分市場其他業(yè)務(wù)XXHomes居民住宅：11類細分客戶，幾乎涵蓋所有的居民住房市場地產(chǎn)金融服務(wù)物業(yè)服務(wù)XX居民住宅：各種細分市場建筑材料；建筑服務(wù)地產(chǎn)金融服務(wù)不動產(chǎn)投資D.R.XX居民住房：首次置業(yè)、二次置業(yè)地產(chǎn)金融服務(wù)XX居民住房：二次置業(yè)、老年人住房土地并購社區(qū)規(guī)劃地產(chǎn)金融服務(wù)住宅企企業(yè)的的業(yè)務(wù)務(wù)模式式根據(jù)細細分客客戶的的需求求，設(shè)設(shè)計針針對性性的多多元細細分產(chǎn)產(chǎn)品，，精細化化運作作將每類類細分分產(chǎn)品品進行行標準美國四四大開開發(fā)商商的主主營細細分業(yè)業(yè)務(wù)產(chǎn)融結(jié)結(jié)合13XX——全球最最大的的工業(yè)業(yè)房產(chǎn)產(chǎn)XX：以XX與基金金運作作為核核心，，實現(xiàn)現(xiàn)工業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的投投資、、開發(fā)發(fā)與運運營服服務(wù)XX公司(ProLogis)：全球最最大的的工業(yè)業(yè)房地地產(chǎn)投投資開開發(fā)商商。1991年，XX成立；；借借助1992年至1993年間席席卷美美國的的XX熱潮蓬

1994年在紐約證券交易所正式掛牌上市。

1998年成為全球最大的上市工業(yè)房地產(chǎn)投資信托公司，開發(fā)及管理超過140億美元資產(chǎn)。土地開開發(fā)物流地地產(chǎn)開開發(fā)物流設(shè)設(shè)施租租賃物業(yè)服服務(wù)投資商商開發(fā)商商服務(wù)商商XX資產(chǎn)產(chǎn)打打包包XX上市；；管理了了9個基金金1融資方方面只投資資工業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)，專專注于于物流流房產(chǎn)產(chǎn)租賃賃服務(wù)務(wù)自身的的開發(fā)發(fā)投資資同行業(yè)業(yè)并購購2業(yè)務(wù)方方面3擴張方方式4運作模模式5XX的角色色投資性性物業(yè)業(yè)企業(yè)業(yè)的發(fā)發(fā)展模模式14XX——全球第第一大大零售售業(yè)XX：以金金融運運作為為核心心，專專注于于零售售商業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的投投資、、開發(fā)發(fā)與管管理業(yè)務(wù)運運作轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)向：：持有經(jīng)并購重組擴張：經(jīng)過5次合并重組，XX的規(guī)模持續(xù)發(fā)展。XXXXXX三方合合作購物中中心開開發(fā)XX上市開發(fā)XX運營管管理收購1959年1993年1996年業(yè)務(wù)運運作以以開發(fā)為主。。紐約證證券交交易所所上市市（美美國證證券史史上最最大的的房地地產(chǎn)基基金IPO）成立，，借債債經(jīng)營營全美第第一的的商業(yè)業(yè)房地地產(chǎn)投投資商商、發(fā)發(fā)展商商XX地產(chǎn)集集團：：是美國國最大大的商業(yè)地地產(chǎn)投投資、、開發(fā)發(fā)及管管理公公司、全球球最大大的上上市零零售房房地產(chǎn)產(chǎn)基金金；四個主主要業(yè)業(yè)務(wù)平平臺：：區(qū)域域性購購物中中心、、廠家家直銷銷(折扣)中心、、社區(qū)區(qū)生活活中心心及國國際購購物中中心。。資產(chǎn)產(chǎn)打打包包運作模模式XX在中國國的運運作資金、土地與項目資資源提供充充足的的資本提供資金、商業(yè)業(yè)物業(yè)業(yè)經(jīng)營管管理投資性性物業(yè)業(yè)企業(yè)業(yè)的發(fā)發(fā)展模模式15XX——全球?qū)I(yè)寫寫字樓樓開發(fā)發(fā)商：：以操操盤手手的功功能與與資本本合作作，架架構(gòu)專專業(yè)寫寫字樓樓開發(fā)發(fā)、管管理、、投資資管理理與第第三方方服務(wù)務(wù)的核核心業(yè)業(yè)務(wù)投資性性物業(yè)業(yè)企業(yè)業(yè)的發(fā)發(fā)展模模式XX(XX)：全球球?qū)I(yè)業(yè)XX的運運作作模模式式房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資管管理理房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)第三三方方房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)服服務(wù)務(wù)房地地產(chǎn)產(chǎn)管管理理（（物物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)））自1991年起起，，創(chuàng)創(chuàng)管控控資資產(chǎn)產(chǎn)價價值值超超過過160億美美元元全面基于于專專業(yè)業(yè)的的開開發(fā)發(fā)能能力力，，為為他他人人作作開開發(fā)發(fā)服服務(wù)務(wù)，，收收取取開開發(fā)發(fā)服初期期：：通通過過借借款款進進行行自自主主開開發(fā)發(fā)“XX模模1.廣泛的融資渠道：與美國養(yǎng)老基金等投資者合作取代借債經(jīng)營；XX的投資比例為10%~30%；2、XX負責項目管理，分配20%的利潤；XXXXXX管理理公公司司“新興興市市場場房房地地產(chǎn)產(chǎn)基基金金”項目目完完成成后后的的退退出出機機制制，負責責理理財財找項項目目，，并并使使項項目目成成功功XX運作作案案例例XX的業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)構(gòu)構(gòu)成成16美國國房房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展模模式式總總結(jié)結(jié)：：“資資本本運運作作型型””的專業(yè)業(yè)化化、、精精細細化化運運作作的成成熟熟房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資商商、、開開發(fā)發(fā)商商與與服服務(wù)務(wù)商商成熟熟的的金金融融體體系系美國國背背景景要要素素美國國企企業(yè)業(yè)模模式式特特征征地域域遼遼闊闊的的大大陸陸經(jīng)經(jīng)濟濟體體，，市市場場龐龐大大以金融融運運作作為核核心心，“產(chǎn)融結(jié)合”模式美國國企企業(yè)業(yè)角角色色總總括括“資本本運運作作型型”的專專業(yè)業(yè)化化、、精精細細化化運運作作的的成成熟熟房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資商商、、開開發(fā)發(fā)商商與與服服務(wù)務(wù)商商專業(yè)業(yè)化化分分工工細細致致：：根據(jù)企業(yè)業(yè)的核心心優(yōu)勢，，專注不同的業(yè)業(yè)務(wù)領(lǐng)域域；基于自身身產(chǎn)業(yè)鏈上上的優(yōu)勢勢，專業(yè)化化分工，，整合價價值鏈，，確定企企業(yè)的核核心模式式自由土地地制度、、充分市市場化的的自由經(jīng)經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)化、、精細化化運作：：專注于細細分業(yè)務(wù)務(wù)，精細細化運作作；標準準化復(fù)制制，規(guī)模模化擴張張17二、新加加坡房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)戰(zhàn)略發(fā)發(fā)展模式式新加坡的的房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展的的背景——以政府為為主導，，市場與與企業(yè)發(fā)發(fā)展空間間有限，，金融市市場發(fā)達達對新加坡坡房地產(chǎn)產(chǎn)運作的的影響新加坡是是島國，，土地面面積為699平方公里里，土地地資源非非常有限限；高地地價現(xiàn)象象。土地72%為國家所所有，28%為私人所所有。政政府嚴格格控制土土地的開開發(fā)利用用。由于國內(nèi)內(nèi)土地供供應(yīng)和需需求市場場有限，，促使新新加坡的的開發(fā)商商紛紛向外開拓拓市場；政府的嚴嚴格管控控，促使使新加坡坡大部分分的房地產(chǎn)企企業(yè)與政政府有緊緊密的聯(lián)聯(lián)系；資本運作作是新加坡坡房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)發(fā)發(fā)展的主主要手段段。以中產(chǎn)階階級為主主的人口口結(jié)構(gòu)有限和政政府嚴格格控制的的土地供供應(yīng)發(fā)達的金金融市場場以政府為為主、市市場為輔輔的房地地產(chǎn)環(huán)境境新加坡是是繼紐約約和倫敦敦之后的的世界第第三大金金融中心心，資本本市場發(fā)發(fā)達。新加坡住住房基本本由政府府解決，，商品房房市場空空間有限限：80%的人住在在新加坡坡建屋發(fā)發(fā)展局（（HDB）統(tǒng)一建建造的政政府津貼貼組屋；；僅20%人的住宅宅由私人人開發(fā)商商供應(yīng)；；近年，即即將住““組屋””的人口口降低到到70%，為私人人開發(fā)商商提供了了空間。。新加坡國國民以中中產(chǎn)階級級為主，，生活和和居住條條件都相相當不錯錯，他們們沒有強強烈的房房地產(chǎn)投投資意愿愿，令當當?shù)貥鞘惺蟹浅Ｆ狡椒€(wěn)，地地產(chǎn)商投投資獲利利空間不不是很多多。背景特征征19新加坡房房地產(chǎn)企企業(yè)特特征1：國資控控股；特特征2：由于國國內(nèi)市場場飽和而而呈現(xiàn)群群體游牧牧性國際際擴張的的特征特征1：國資控控股新加坡財財政部XX控股政府投資資公司（（GIC）XX置地XX置業(yè)獨資擁有有XX（房地產(chǎn)產(chǎn)投資公公司）45.2%附屬公司司RZP基于新加加坡政府府對土地地和房地地產(chǎn)市特征2：游牧性的國國際擴張新加坡國內(nèi)市市場飽和向外游牧性擴擴張，國際化化運作：XX的投資分布：新加坡33％；發(fā)達國家家33%；亞洲發(fā)展中中國家33%；XX置業(yè)的投資分分布變化：2000年，新加坡本本地資產(chǎn)為80%左右；2005年已下降到50%以下。發(fā)達國家英國、澳大利利亞和新西蘭蘭等亞太地區(qū)的新新興市場中國、印度、、越南、泰國國等；從中國國的北京、上上海，到二線線城市，如重重慶等隨著房地產(chǎn)的的發(fā)展周期，，選擇不同的的國家和區(qū)域域組合投資。。新加坡房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)的投資資逐漸從新加坡向其其他國家轉(zhuǎn)移移，近期尤其關(guān)關(guān)注亞太地區(qū)區(qū)的新興市場場。新加坡房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)的海外外投資比重不不斷加大。20業(yè)務(wù)模式：多元組合；注重平衡；“開發(fā)+持有+金融”向外游牧性擴擴張，國際化化運作：多市場的進入入，使企業(yè)必必須根據(jù)不同同房地產(chǎn)周期期、不同市場場的風險與回回報情況，進進行多元的投投資組合，減低企業(yè)對任任何一個市場場的依賴。新加坡房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)特征3：多元的業(yè)務(wù)務(wù)組合，“開發(fā)+持有有+金融”，平衡發(fā)展展，以防范多多市場的風險險XX置業(yè)：致力于打造以房地產(chǎn)開發(fā)、資產(chǎn)管理和基金管理（開開發(fā)+持有+金融）為核心業(yè)務(wù)的的全方位房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條。XX置業(yè)：本地區(qū)首屈一一指的房地產(chǎn)開發(fā)商商和房地產(chǎn)基金管管理人；

業(yè)務(wù)構(gòu)構(gòu)成：住宅、、商務(wù)房產(chǎn)（（寫字樓、商商鋪）、休閑閑房產(chǎn)（酒店店、度假村、、服務(wù)式公寓寓）；下設(shè)房房地產(chǎn)投資信信托K-REITAsia、首峰資金管管理房地產(chǎn)開發(fā)核心業(yè)務(wù)住宅房產(chǎn)商業(yè)房產(chǎn)商用綜合房產(chǎn)服務(wù)公寓休閑娛樂與會議設(shè)備物業(yè)管理服務(wù)公寓運營資產(chǎn)管理房地產(chǎn)金融服務(wù)地產(chǎn)投資房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)金融住宅地產(chǎn)商用地產(chǎn)/購物中心(XX商用產(chǎn)業(yè)公司司)服務(wù)式公寓(XX集團)XX信托XX信托房地產(chǎn)持有經(jīng)經(jīng)營商業(yè)綜合地產(chǎn)產(chǎn)(XX商業(yè)綜合資產(chǎn)產(chǎn)公司)新加坡置地：：房地產(chǎn)開發(fā)、、房地產(chǎn)管理理、投資控股股、酒店及購購物中心發(fā)展展管理房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈鏈業(yè)務(wù)構(gòu)成21特征4：成熟市場的的資本運作、、經(jīng)營技術(shù)與與新興市場的的項目開發(fā)的的協(xié)調(diào)運作，，新加坡房地地產(chǎn)商體現(xiàn)了了強烈的投資資運作商的角角色功能成熟市場（資本工具與與技術(shù)的把握握）開發(fā)一線城市中高檔公寓和和別墅商業(yè)物業(yè)土地資源物業(yè)經(jīng)營管理理資本運作私募基金XX產(chǎn)品開發(fā)技術(shù)術(shù)新興市場資金注入經(jīng)驗技術(shù)支持持成熟市場物業(yè)XX上市私募基金退出出渠道，資產(chǎn)套現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略調(diào)整整的工具投資與收購二線城市掌握土地，提提供開發(fā)利潤潤提供充沛的資資本與開發(fā)技技術(shù)新加坡房地產(chǎn)產(chǎn)商的區(qū)域性性運作新興市場（趨勢、產(chǎn)品及及時機的把握握）22新加坡房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)發(fā)展模模式總結(jié)：“資本運作型型”的全球化房地地產(chǎn)投資商、、開發(fā)商與服服務(wù)商，綜合運作全方方位的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)務(wù)發(fā)達的金融市市場新加坡背景要要素新加坡企業(yè)模模式特征有限的國內(nèi)市市場趨于成熟熟飽和游牧性的國際際化運作：廣泛參與國際際發(fā)達國家與與新興市場的的房地產(chǎn)投資資開發(fā)以資本運作為核心，統(tǒng)籌籌國際區(qū)域性性開發(fā)：成熟市場的資資本運作與新新興市場的開開發(fā)協(xié)同運作作新加坡企業(yè)角角色總括“資本運作型”的全球化房地地產(chǎn)投資商、、開發(fā)商與服服務(wù)商，綜合合運作全方位位的房地產(chǎn)業(yè)業(yè)務(wù)多元業(yè)務(wù)組合合：業(yè)務(wù)范圍廣泛泛，包括“開發(fā)+持有+金融”，注重平衡發(fā)發(fā)展，以防范范不同市場的的風險。23三、香港房地地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略略發(fā)展模式受制于特殊的的地理經(jīng)濟背背景，香港的的房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)模式形成了了以房地產(chǎn)企企業(yè)為核心的的縱向一體化化的綜合開發(fā)發(fā)模式房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)15432投資買地開發(fā)建設(shè)營銷銷售物業(yè)管理……香港模式：““一條龍”壟壟斷開發(fā)發(fā)展溯源土地制度地理特征經(jīng)濟特征香港模式背景景成因香港房產(chǎn)發(fā)展與二戰(zhàn)后期，香港在發(fā)展初期人才缺乏，教育落后，使得戰(zhàn)后香港房地產(chǎn)業(yè)缺少分工的可能，走綜合開發(fā)模式發(fā)展溯源香港擁有660萬人口，卻只是1070平方公里的彈丸之地，土地資源極其稀缺地理特征土地稀缺使得政府高度壟斷土地，土地流通相差，進一步加重土地稀缺性土地制度香港屬于城邦經(jīng)濟，資本的投資空間有限，而土地作為稀缺資源具備巨大的投資價值，資本很容易在房產(chǎn)行業(yè)聚集，具備土地資源的房產(chǎn)企業(yè)能夠募集充足的資金經(jīng)濟特征發(fā)展基礎(chǔ)薄弱弱，缺乏專業(yè)業(yè)化條件先天條件決定定土地資源的的稀缺性認為條件進一一步加劇土地地的稀缺性資本逐利，土土地的稀缺價價值使得房產(chǎn)產(chǎn)能夠吸引大大量資本香港模式的核核心其實是對對土地的極致化化開發(fā)，最大化的獲取取利潤土地的極度稀稀缺以及由此為開開發(fā)企業(yè)帶來來大量的資本投投資是形成一體化模模式的支撐25香港模式的發(fā)發(fā)展成型與香香港地產(chǎn)的發(fā)發(fā)展階段密切切關(guān)聯(lián)，在不不同的市場階階段，其內(nèi)涵涵特征存在一一定的差異起步期1946-1959年1960-69年升溫期高速發(fā)展期1970-1997年成熟階段97年－至今香港房地產(chǎn)業(yè)業(yè)雖然幾經(jīng)起起伏，但一直直是香港經(jīng)濟濟的支柱之一一，占GDP的比重在20%以上，是香港港經(jīng)濟的“晴晴雨表”。戰(zhàn)后至現(xiàn)在，，香港房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了四四個發(fā)展階段段，目前已進進入成熟期模式發(fā)育混沌期初露端倪基本成型異地擴張市場集中度極度分散初步集中快速集中壟斷集中業(yè)務(wù)布局住宅住宅為主，少少量工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)住宅/商業(yè)/寫字樓等多物物業(yè)住宅/商業(yè)/寫字樓等多物物業(yè)盈利模式銷售銷售為主，少少量持有持有持續(xù)上升升持有銷售并重重發(fā)展模式項目開發(fā)項目開發(fā)并購/控股/合作跨區(qū)域擴張內(nèi)涵特征26市場格局：香港的房地地產(chǎn)市場經(jīng)歷歷了從起步期期的眾多散亂亂小的企業(yè)分分散發(fā)展到如如今大型的壟壟斷集團主導導市場的轉(zhuǎn)變變，市場從極極度分散到極極度集中企業(yè)發(fā)展發(fā)展的背景發(fā)展舉措企業(yè)眾多，魚魚龍混雜競爭使得出現(xiàn)現(xiàn)一部分大企企業(yè)大企業(yè)通過上上市融資進一一步擴大規(guī)模模壟斷性的集團團企業(yè)出現(xiàn)人口迅速增長長：二戰(zhàn)后香港港的人口從50年代的60萬增長到60年代300萬人市區(qū)舊樓重建建基本完成，，小幅地皮大大大減少工業(yè)樓宇的興興建需要申請請比較大幅的的土地，加上上香港當局批批租住宅用地地呈現(xiàn)大型化化發(fā)展趨勢，，競投需要付付巨款新建樓宇造價價不斷提高，，超過了小型型地產(chǎn)公司的的承受能力進入70年代，香港已已從完成轉(zhuǎn)口口貿(mào)易港向工工業(yè)城市的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變金融業(yè)開始進進入快速發(fā)展展的階段市區(qū)舊樓重建建基本完成，，小幅地皮大大大減少工業(yè)樓宇的興興建需要申請請比較大幅的的土地，加上上香港當局批批租住宅用地地呈現(xiàn)大型化化發(fā)展趨勢，，競投需要付付巨款新建樓宇造價價不斷提高，，超過了小型型地產(chǎn)公司的的承受能力在港府政策推推動及利益驅(qū)驅(qū)動下，上世世紀50年代，大量資資本涌入，香香港出現(xiàn)了房房地產(chǎn)建設(shè)熱熱潮上市，增強資資本實力通過資本市場場上的換股、、收購、合并并等活動使資資本進一步集集中上市，增強資資本實力通過資本市場場上的換股、、收購、合并并等活動使資資本進一步集集中50年代60年代70年代80年代4000家房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)100家房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)10家壟斷集團10家地產(chǎn)集團的的市值約占地地產(chǎn)建筑類上上市公司總市市值的七成開發(fā)量約占總總開發(fā)量的80%左右，市場集集中度相當高高截至至今香港港房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)布局27房地產(chǎn)企業(yè)上市時間XX1981XX1972XX1972XX1972南豐非上市恒隆1972XX1996信和1981太古1972XX的借款結(jié)構(gòu)XX銀行借款期限限結(jié)構(gòu)緊密地銀企關(guān)關(guān)系：地產(chǎn)在香港經(jīng)經(jīng)濟中的地位位（占經(jīng)濟總總量20%）以及狹小的的經(jīng)濟空間使使得資本在房房地產(chǎn)的聚集集度極高，體體現(xiàn)在銀企關(guān)關(guān)系極為密切切50年代70年代80年代恢復(fù)轉(zhuǎn)口貿(mào)易易地位香港工業(yè)化時時期制造北移產(chǎn)業(yè)業(yè)高度輕型化化時期工業(yè)多元及服服務(wù)業(yè)增增長期香港產(chǎn)業(yè)上市擴張：70到80年代香港產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整整，大型企業(yè)密密集上市融資資擴展，奠定定了香港房地地產(chǎn)市場今天天的發(fā)展格局局房企資金紡織、成衣、、電子運輸、物流、、金融金融、通訊、、信息…自有資金，銀銀行貸款自有資金，銀銀行貸款,信托，公司債債，股權(quán)融資資發(fā)展曲線發(fā)展方式：70-80年代香港金融融產(chǎn)業(yè)的進步步是房地產(chǎn)企企業(yè)發(fā)展的拐拐點，由上市市引發(fā)的并購購式擴張取代代傳統(tǒng)的項目目擴張的方式式，使得一部部分企業(yè)迅速速壯大28業(yè)務(wù)布局：：香港城邦經(jīng)經(jīng)濟的特征征以及經(jīng)濟濟的自由化化政策使得得香港的房房地產(chǎn)業(yè)周周期性變化化較快，行行業(yè)的周期期性震動對對企業(yè)的業(yè)業(yè)務(wù)布局造造成了影響響1946E1959E1969E1975E2003E1985E1946～19591959～19691969～19751975～19851985～2003戰(zhàn)后由于人人口的迅速速增加，港港府鼓勵房房產(chǎn)開發(fā)導導致資本大大量進入房房產(chǎn)行業(yè)，，發(fā)展到58年房地產(chǎn)市市場開始供供過于求，，房價、地地價下跌了了70%，房產(chǎn)進入入低潮59年由于外部部機構(gòu)的大大量進入，，房地產(chǎn)進進入恢復(fù)期期，但65年的銀行信信用危機使使得房產(chǎn)暴暴跌，大量量企業(yè)倒閉閉，這種狀狀況一直延延續(xù)到69年6年房產(chǎn)開始始恢復(fù)，政政府72年制定的““十年建屋屋計劃”進進一步推動動了市場升升溫，74年石油危機機導致股市市暴跌，帶帶動房地產(chǎn)產(chǎn)調(diào)整，地地價下跌40%，樓價下跌跌30-40%76年的地鐵規(guī)規(guī)劃及“居居者有其屋屋”計劃帶帶動了市場場發(fā)展，但但1981年的中英談?wù)勁袑е率惺袌龃_實信信心，房產(chǎn)產(chǎn)下滑，直直到84年中英聯(lián)合合聲明發(fā)布布市場才開開始好轉(zhuǎn)90年代代國國際際游游資資開開始始炒炒作作香香港港樓樓市市，，導導致致價價格格飆飆升升，，到到97年金金融融危危機機爆爆發(fā)發(fā)，，香香港港房房地地產(chǎn)產(chǎn)暴暴跌跌到到03年縮縮水水進進70%，此此后后市市場場開開始始升升溫溫戰(zhàn)后后至至今今香香港港的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)經(jīng)歷歷5次盛盛衰衰循循環(huán)環(huán)，，有有3次受受西西方方經(jīng)經(jīng)濟濟危危機機影影響響，，2次受受政政治治因因素素及及移移民民影影響響城邦邦經(jīng)經(jīng)濟濟的的不不穩(wěn)穩(wěn)定定向向使使得得對對香香港港房房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)的的業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)發(fā)發(fā)展展造造成成了了重重要要影影響響，，企業(yè)業(yè)必必須須對對這這種種外外部部環(huán)環(huán)境境的的變變化化做做出出反反應(yīng)應(yīng)29主營業(yè)務(wù)其他業(yè)務(wù)XX有限公司物業(yè)銷售、物業(yè)租賃酒店、基建、物流、金融保險、電訊、信息科技、XX有限公司酒店、基建、投資及財務(wù)XX有限公司酒店、基建、電訊、服務(wù)XX有限公司酒店、百貨、建筑、物業(yè)管理、財務(wù)及投資控股XX有限公司酒店、物流、基建、物業(yè)管理XX有限公司酒店、物流、通訊、媒體及娛樂XX有限公司酒店、物業(yè)管理、投資及財務(wù)XX有限公司物業(yè)業(yè)收收益益占占企企業(yè)業(yè)收收益益的的比比例例多元元化化時時機機：80年代代香港港產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)向向服服務(wù)務(wù)業(yè)業(yè)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變變，，大大的的房房企企集集團團開開始始介介入入其其它它高高利利潤潤行行業(yè)業(yè)布局局方方向向：涵涵蓋蓋基建建、住宅宅、寫字字樓樓、酒店店、商場場甚甚至至工工業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)等可可以以涉涉及及到到的的土土地地上上的的所所有有產(chǎn)產(chǎn)品品。。多元元化化深深度度：部部分分企企業(yè)業(yè)順順應(yīng)應(yīng)香香港港產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)調(diào)調(diào)整整契契機機，，向向一一些些高高利利潤潤其其他他行行業(yè)業(yè)布布局局，，但但主主體體仍仍以以房房地地產(chǎn)產(chǎn)為為主主業(yè)務(wù)務(wù)布布局局：為為避避免免行行業(yè)業(yè)周周期期對對企企業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展造造成成重重大大影影響響，，同同時時考考慮慮香香港港產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)升升級級的的趨趨勢勢，，大大的的企企業(yè)業(yè)集集團團調(diào)調(diào)整整了了業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)布布局局，，形形成成以以房房產(chǎn)產(chǎn)為為核核心心的的多多業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)布布局局形形態(tài)態(tài)30盈利利模模式式：同同時時大大型型企企業(yè)業(yè)集集團團在在盈盈利利方方式式上上也也進進行行了了相相應(yīng)應(yīng)的的調(diào)調(diào)整整，，由由單單純純的的開開發(fā)發(fā)銷銷售售向向開開發(fā)發(fā)持持有有經(jīng)經(jīng)營營轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變變，，平平衡衡行行業(yè)業(yè)的的震震動動風風險險12３４XXXXXXXXXX在80年代代市市場場快快速速發(fā)發(fā)展展期期在在盈盈利利模模式式上上以以實實現(xiàn)現(xiàn)物物業(yè)業(yè)持持有有收收入入的的高高比比例例進入入90年代代香香港港領(lǐng)領(lǐng)先先大大企企業(yè)業(yè)基基本本實實現(xiàn)現(xiàn)盈盈利利模模式式銷銷售售及及持持有有的的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變變31XX緊密密跟跟隨隨市市場場形形勢勢的的變變化化，，豐豐富富企企業(yè)業(yè)的的業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)布布局局，，逆逆勢勢擴擴張張，，成成為為香香港港頂頂級級的的四四大大房房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)集集團團穩(wěn)固固基基礎(chǔ)礎(chǔ)期期1972～1981外部部背背景景企業(yè)業(yè)背背景景階段段特特征征經(jīng)濟的快速發(fā)展使得香港人收入水平快速提升，對住宅的需求很大，同時第三產(chǎn)業(yè)開始發(fā)展香港產(chǎn)業(yè)向輕型化發(fā)展，金融保險資訊等產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，投機炒作盛行97年金融危機讓樓市一落千丈國內(nèi)的住房改革啟動，商品房的開發(fā)開始逐漸興起并迅速的蔓延至全國，房產(chǎn)熱在全國興起1972年，XX有限公司注冊成立并于同年上市，開始開發(fā)住宅物業(yè)XX規(guī)模不斷擴大，94年盈利達103億港幣，雇員超過1萬人大舉進軍中國房地產(chǎn)專注于住宅物業(yè)的開發(fā)開始向酒店、寫字樓、商業(yè)及其他行業(yè)進軍穩(wěn)固香港市場，向內(nèi)地領(lǐng)先城市進軍：確立發(fā)展大型屋苑雛形1、緊密跟隨市場形勢變化進入酒店寫字樓及其它物業(yè)領(lǐng)域的開發(fā)2、進入豪宅領(lǐng)域開發(fā)3、進入低風險穩(wěn)定收益行業(yè)1、堅定信心，香港逆勢拿地2、有選擇的進入國內(nèi)領(lǐng)先城市，擴展業(yè)務(wù)布局策劃建設(shè)多幢住宅物業(yè)荃灣中心，初步明確公司發(fā)展方向；參與發(fā)展沙田第一城、南區(qū)薄扶林花園以及灣仔伊利沙伯大廈開發(fā)了一系列具有地表的寫字樓開發(fā)了一些大型商業(yè)中心開發(fā)了一些高端酒店開始開發(fā)高端豪宅進入北京、廣州、上海開發(fā)住宅及商業(yè)物業(yè)98年投得跑馬地地塊，堅定信心關(guān)鍵鍵舉舉措措成功功與與問問題題多元元發(fā)發(fā)展展期期1981～1997跨區(qū)區(qū)域域擴擴張張期期1998～目目前前32開發(fā)發(fā)模模式式：：XX首創(chuàng)創(chuàng)““一一條條龍龍””建建筑筑發(fā)發(fā)展展來來保保證證優(yōu)優(yōu)質(zhì)質(zhì)物物業(yè)業(yè)的的質(zhì)質(zhì)素素，，以以垂垂直直管管理理架架構(gòu)構(gòu)包包辦辦物物業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展的的所所有有環(huán)環(huán)節(jié)節(jié)買地規(guī)劃設(shè)計購料機電設(shè)備混泥土機械建筑工程監(jiān)察銷售維修園藝智能家居新地垂直架構(gòu)管理流程以最最省省的的資資源源（（?。?，最最短短的的時時間間（（快），，提提供供最最好好的的產(chǎn)產(chǎn)品品及及服服務(wù)務(wù)（（好）XX以一一條條龍龍模模式式為為核核心心衍衍生生出出六六大大優(yōu)優(yōu)勢勢，，保保證證優(yōu)優(yōu)質(zhì)質(zhì)物物業(yè)業(yè)的的打打造造XX開發(fā)發(fā)理理念念：：快好好省省的精精神神優(yōu)質(zhì)物業(yè)跨部門交樓小組質(zhì)量督察小組新技術(shù)新的規(guī)劃理念保修及增值服務(wù)一條龍開發(fā)模式全面供應(yīng)鏈管理全面面供供應(yīng)應(yīng)鏈鏈管管理理：內(nèi)內(nèi)部部消消化化所所有有開開發(fā)發(fā)環(huán)環(huán)節(jié)節(jié)，，實實現(xiàn)現(xiàn)資資訊訊共共享享，，有有效效控控制制質(zhì)質(zhì)素素跨部部門門交交樓樓小小組組：匯匯集集建建筑筑部部、、工工程程監(jiān)監(jiān)察察部部、、業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)部部、、管管理理公公司司等等部部門門提提供供全全面面交交樓樓服服務(wù)務(wù)質(zhì)量量督督察察小小組組：成成立立跨跨部部門門項項目目監(jiān)監(jiān)察察小小組組，，監(jiān)監(jiān)察察整整個個設(shè)設(shè)計計及及建建筑筑的的過過程程，，保保證證物物業(yè)業(yè)質(zhì)質(zhì)素素保修修及及增增值值服服務(wù)務(wù)；新新地地向向買買家家承承擔擔首首年年的的工工程程維維修修責責任任，，顯顯示示對對物物業(yè)業(yè)質(zhì)質(zhì)素素的的信信心心新規(guī)劃理念：以用戶的角角度責成內(nèi)部部部門精心構(gòu)構(gòu)思，力求從從源頭保證物物業(yè)品質(zhì)新技術(shù)體系：不斷引入新新技術(shù)，監(jiān)查查物業(yè)的品質(zhì)質(zhì)，提高物業(yè)業(yè)的價值33業(yè)務(wù)布局：以以市場為導向向，采取多元元化的布局滿滿足市場不同同階段的發(fā)展展需求，但在在每一類物業(yè)業(yè)上采取了精精細的定位，，總體方向上上打造優(yōu)質(zhì)物物業(yè)住宅住宅商業(yè)寫字樓豪宅其它行業(yè)197219811997至今住宅商業(yè)物業(yè)布局XX的業(yè)務(wù)方向深深刻了反映了了香港經(jīng)濟環(huán)環(huán)境的變化，，是適應(yīng)市場場的反應(yīng)：72年香港正值工業(yè)多元化，經(jīng)濟發(fā)展迅迅速，收入提升快，居民住宅消費需求旺盛盛80年開始香港第三產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，對對商業(yè)、辦公樓樓宇需求旺盛，XX順應(yīng)市場需求求97年后內(nèi)地市場房產(chǎn)興起，而香港陷入低迷，XX迅速進進行了了區(qū)域域布局局調(diào)整整XX業(yè)務(wù)布局香港內(nèi)地地產(chǎn)及相關(guān)資訊科技及電訊運輸基建及物流住宅定位：大型屋苑及指標性豪宅酒店定位：高端五星級酒店級以上寫字樓定位：高端及地表性寫字樓商業(yè)定位：大型購物中心北京上海廣州……34盈利模模式：：XX在實現(xiàn)現(xiàn)多物物業(yè)布布局的的同時時也實實現(xiàn)了了從開開發(fā)商商向開開發(fā)商商兼投投資商商角色色的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變，，持有有經(jīng)營營成為為新的的利潤潤來源源方向向開發(fā)商開發(fā)商兼投資商80年代住宅開開發(fā)銷銷售住宅銷銷售工業(yè)樓樓宇出出租寫字樓樓出租租商場出出租酒店運運營電訊及及資訊訊基建及及物流流利潤來來源多多樣化化XX投資物物業(yè)及及發(fā)展展物業(yè)業(yè)比例例XX在發(fā)展成成熟的香港市市場持有經(jīng)經(jīng)營的的物業(yè)業(yè)比例例極高高而在快速發(fā)發(fā)展的的內(nèi)地地市場主主要以以開發(fā)銷銷售為為主，少量持持有為為輔35土地儲儲備：：XX極其重重視對對土地地吸納納時機機的把把握，，堅定定市場場的長長遠發(fā)發(fā)展大大勢，，逆勢勢擴張張，以以低成成本實實現(xiàn)土土地規(guī)規(guī)模擴擴張房地產(chǎn)產(chǎn)市場場時間1982198619981982年中英香香港談?wù)勁星扒熬拔次疵?，樓市市發(fā)展展進入入低潮，新地地仍斥斥巨資資在沙田，成為為首家地產(chǎn)公公司在在新界界作如如此龐龐大的的投資資1986年新地購購入置置地于于山頂頂?shù)赖氐仄?，，用于于發(fā)展展標志志豪宅宅帝景景園與與曉峰峰閣，，顯示對對香港港經(jīng)濟濟前景景的信信息1998年金融風風暴期間集集團投投的跑馬地地禮頓頓山與與逸濤濤灣地地塊，再度度顯示示逆境中對香香港發(fā)發(fā)展的的信心心1998年新地開開始逆逆境內(nèi)內(nèi)地擴擴張，，首先先進入入廣州開發(fā)物物業(yè)新地吸吸地新地吸吸地新地吸吸地XX土地布布局區(qū)區(qū)域?qū)Ｗ⑾阆愀鄣氐禺a(chǎn)市市場選擇內(nèi)內(nèi)地主主要城城市北京上海廣州及及珠三三角無錫成都內(nèi)地擴擴張2006年XX土地儲儲備狀狀況36融資模模式：：依托托于香香港發(fā)發(fā)達的的金融融產(chǎn)業(yè)業(yè)，XX通過發(fā)發(fā)行債債權(quán)、、房地地產(chǎn)投投資XX、配股股融資資等方方式建建立了了強有有力的的資金金平臺臺，支支撐企企業(yè)的的擴張張1972198119972007業(yè)務(wù)額額上市融資股權(quán)融資信托資金企業(yè)債券上市融融資：1972年XX上市，，當時時市值值4億港幣幣股權(quán)融融資：90年代香香港樓樓市投投機盛盛行，，價格格飆升升，XX業(yè)進行行了業(yè)業(yè)務(wù)擴擴張與與96年首次次進行行了股股權(quán)融融資，，隨著XX將業(yè)務(wù)務(wù)重點點轉(zhuǎn)向向內(nèi)地地，06年進行行了第第二次次股權(quán)權(quán)融資資，07年擬第第二次次股權(quán)權(quán)融資資109億債權(quán)融融資：2006年12月5日新地地公布布20億美元元的債券計計劃，，07年3月份首首次發(fā)發(fā)行3億美元元用于于支持持內(nèi)地地業(yè)務(wù)務(wù)發(fā)展展房地產(chǎn)產(chǎn)投資資XX；07年XX委托XX和匯豐豐控股股將旗旗下的的10處工業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)和寫寫字樓樓打包包XX上市，，價值73億港幣幣37XX經(jīng)過三三十多多年發(fā)發(fā)展，，通過過大規(guī)規(guī)模吸吸納土土地、、并購購重組組以及及業(yè)務(wù)務(wù)多元元化等等手段段，已已成為為香港港最大大的開開發(fā)商商之一一高速發(fā)發(fā)展期期（1997年前））外部背背景企業(yè)背背景階段特特征香港房地產(chǎn)業(yè)已歷經(jīng)4個周期性盛衰循環(huán)。1985年起房地產(chǎn)市道復(fù)蘇，樓價地價飚升，至97年房價上升了9-10倍1997年，香港房地產(chǎn)泡沫破滅，樓價一路下跌，至2003年中，下跌了70%左右2003年下半年樓市開始呈現(xiàn)轉(zhuǎn)勢，2004年經(jīng)濟重新復(fù)蘇；國內(nèi)房地產(chǎn)熱1975年，李兆基成立了自己獨立的“XX有限公司”；XX集團已經(jīng)晉身為香港四大地產(chǎn)發(fā)展商之一大舉進軍中國房地產(chǎn)將土地儲備放至極其重要的位置專注地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展專注地產(chǎn)業(yè)務(wù)，鞏固香港市場，布局國內(nèi)市場方法一：積極吸納平價土地方法二：收購重組1、善價而沽——減慢項目發(fā)展速度2、業(yè)務(wù)改組——售出非地產(chǎn)之低回報業(yè)務(wù)，將資產(chǎn)調(diào)配到地產(chǎn)業(yè)務(wù)3、私有化恒發(fā)4、穩(wěn)定收入——增加投資業(yè)務(wù)比重，增加穩(wěn)定的租金收入1、謹慎補充土地儲備——轉(zhuǎn)移集中收購農(nóng)地；2、力爭西九項目；3、繼續(xù)私有化：私有化恒中、恒數(shù)（以換股方式私有化恒發(fā)，大大改善XX的資本負債率）XX成為僅次于XX的第二大土地儲備銀行；XX地產(chǎn)營運邊際利潤率由90年的60%上升至95年的78%；XX股價急升9.9倍，為“四大天王”中之最XX的地產(chǎn)業(yè)務(wù)營運邊際利潤率在一浪接一浪的減價狂潮中保持在高于其他“三大”的水平XX的地產(chǎn)業(yè)務(wù)營運邊際利潤率由03年的18%大升至05年的46%，與XX并列升幅為“四大天王”之首關(guān)鍵舉舉措成功與與問題題穩(wěn)中求求勝期期（1997-2003年）東山再再起期期（2003年至今今）38XX有限公公司XX公司XX有限公公司XX建筑有有限公公司XX建筑有有限公公司XX建筑有有限公公司XX建筑有有限公公司XX地產(chǎn)借借鑒了了XX的垂直直管理理結(jié)構(gòu)構(gòu)，以以完善善的全全鏈條條開發(fā)發(fā)能力力來達達到控控制成成本、、提升升速度度及保保證質(zhì)質(zhì)量的的目的的土地獲取規(guī)劃設(shè)計建筑施工市場推售物業(yè)管理12345依托于于集團或或者關(guān)關(guān)聯(lián)公公司獲取土土地資資源集團發(fā)發(fā)展的的項目目由集集團內(nèi)內(nèi)部專門的的規(guī)劃劃專才才負責設(shè)設(shè)計集團設(shè)設(shè)立四家全全資控控制的的建筑筑子公公司，作為為項目目發(fā)展展的總總承包包商，，然后后外包包其他他非聯(lián)聯(lián)營機機構(gòu)承承建市場的的推廣廣及物物業(yè)銷銷售由由集團團營銷部部門負責集團下下轄3家物業(yè)業(yè)管理理公司司管理理相關(guān)關(guān)物業(yè)業(yè)及停停車設(shè)設(shè)施39XX地產(chǎn)的的業(yè)務(wù)務(wù)布局局集中中體現(xiàn)現(xiàn)了多多元+專業(yè)的的特征征：以以多元元化來來分擔擔風險險增強強收益益，以以專業(yè)業(yè)化鞏鞏固基基礎(chǔ)增增強實實力XX地產(chǎn)業(yè)業(yè)務(wù)架架構(gòu)XX地產(chǎn)業(yè)業(yè)務(wù)布布局的的策略略方向向XX業(yè)務(wù)布布局發(fā)展物物業(yè)投資物物業(yè)其他相相關(guān)多元化化專業(yè)化化大型屋屋苑住住豪宅零售購購物商商場寫字樓樓燃氣、、油氣氣分銷銷豪宅停車位位工業(yè)樓樓宇酒店專業(yè)化化2007年XX香港儲儲備物物業(yè)狀狀況鞏固在在發(fā)展展大型型住宅宅項目目中的的領(lǐng)導導地位位擴大收收租物物業(yè)的的比例例以增增加經(jīng)經(jīng)常性性收益益適當多多元化化獲取取更多多的現(xiàn)現(xiàn)金流流40XX通過大大量收收購農(nóng)農(nóng)地然然后逐逐步更更改土土地性性質(zhì)以以及其其他一一些非非常規(guī)規(guī)手段段實現(xiàn)現(xiàn)土地地資源源低成成本大大規(guī)模模增長長現(xiàn)金收收購農(nóng)農(nóng)民的的“換地權(quán)權(quán)益書書”收購具具有大大量土土地資資產(chǎn)的的公司司四處收收購舊舊樓，，進行行改建建土地儲儲備策策略時值香香港政政府征征收新新界農(nóng)農(nóng)民的的耕地地以作作各種種發(fā)展展用途途，交交換條條件是是先征征收耕耕地，，然后后撥付付可建建房屋屋的土土地給給他們們交換換。農(nóng)農(nóng)民擁擁有一一紙““換地地權(quán)益益書””，，但要要變現(xiàn)現(xiàn)則十十分困困難。。李兆兆基發(fā)發(fā)現(xiàn)這這個難難得的的市場場機遇遇后，，積極極以現(xiàn)現(xiàn)金購購買他他們手手上的的“換換地權(quán)權(quán)益書書”，，受到到農(nóng)民民普遍遍歡迎迎。使使李兆兆基得到了了數(shù)量量巨大大的平平價土土地儲儲備，為日日后的的大規(guī)規(guī)模開開發(fā)打打下了了基礎(chǔ)礎(chǔ)。在香港港早期期開發(fā)發(fā)的地地區(qū)，，充塞塞著大大量的的破樓樓危房房，李李兆基基以其其獨到到的眼眼光和和方式式在這這些未未來的的開發(fā)發(fā)地區(qū)區(qū)大量量增加加土地地儲備備。他他長年年收購購這些些地區(qū)區(qū)的業(yè)業(yè)主出出售的的舊樓樓，這這樣的的收集集方式式，使使得李李兆基基在沒有競競爭對手手下取得得了最優(yōu)優(yōu)化的的的經(jīng)濟效效益，大量地地增加了了日后黃黃金地帶帶的土地地儲備。。70年代中葉葉收購的的油麻地小小輪：看重油油麻地小小輪碼頭頭上的土土地發(fā)展展權(quán)，大大角咀船船廠地皮皮（占地地22.8萬平方尺尺），可可建成樓樓面面積積200萬平方尺尺的樓宇宇；另有有中環(huán)統(tǒng)統(tǒng)一碼頭頭的重建建計劃，，可建成成6萬尺商場場。收購的中華煤氣氣：名下包包括多個個煤氣廠廠房，其其中馬頭頭角南廠廠占地13萬平米，，已獲城城規(guī)會批批準改為為商業(yè)用用途，無須補地地價即可見樓樓面達156萬平方尺尺的高級級商業(yè)大大廈。完成這兩兩項收購購對集團團收集便宜宜土地裨裨益不小小，土地地儲備大大大增加加。41XX的主要融融資渠道道：循環(huán)環(huán)貸款、、配股集集資、發(fā)發(fā)行可換換股債券券，資本本負債率率大大增增加2006年7月，XX地產(chǎn)與24家銀行簽簽訂合約約，獲得得香港史史上最大規(guī)模模的銀團團貸款，總計約約133.5億港元。。2006年11月初，XX地產(chǎn)在股股價高企企之際在在市場配配股集資資逾55億港元。。XX有限公司司(0012.HK)宣布，公公司計劃劃于5月份推出出一只新新的房地地產(chǎn)投資資XX(XX)，其中包包括約25個總價值值100億港元的的地產(chǎn)項項目。此此次XX地產(chǎn)將打打包在香香港的物物業(yè)，今今后會在在合適的的時機將將內(nèi)地的的優(yōu)質(zhì)物物業(yè)打包包上市。。其他支持持穩(wěn)定的現(xiàn)現(xiàn)金流不同業(yè)務(wù)務(wù)組合42香港房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)發(fā)展模模式總結(jié)結(jié)：“土土地為王王”，以以全鏈條條方式運運作的多多元化的的房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)商商、投資資商城邦經(jīng)濟濟，穩(wěn)定定性差香港背景景要素香港企業(yè)業(yè)模式特特征土地稀缺缺并由政政府壟斷斷供給土地為王王：土地的獲獲取能力力直接決決定著香香港房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)的生死死。多元業(yè)務(wù)務(wù)組合：：業(yè)務(wù)范圍圍廣泛，，包括“開發(fā)+持有+其他行業(yè)業(yè)”，注重平平衡發(fā)展展，以防防范不同同市場的的風險。。香港企業(yè)業(yè)角色總總括圍繞土地地為核心心的，以以一條龍龍方式運運作的多多元化的的房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)商商、投資資商一條龍開開發(fā)模式式：房地產(chǎn)開開發(fā)的所所有流程程從拿地地道后期期的物業(yè)業(yè)服務(wù)全全部在企企業(yè)內(nèi)部部實現(xiàn)。。二戰(zhàn)后特特殊發(fā)展展背景43四、日本本房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)戰(zhàn)略發(fā)展展模式421戰(zhàn)前發(fā)展展期無序發(fā)展展期成熟期3從明治維維新至今今日本房房地產(chǎn)市市場經(jīng)歷歷四個典典型的發(fā)發(fā)展階段段，其開開發(fā)次序序從混亂亂走向規(guī)規(guī)范，市市場進入入成熟階階段外部背景景市場實體體發(fā)展重點點明治維新后日本進入資本主義發(fā)展道路，引入西方現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)建立現(xiàn)代生產(chǎn)秩序二次大戰(zhàn)后日本戰(zhàn)敗，經(jīng)濟基礎(chǔ)嚴重破壞進入重新建設(shè)經(jīng)歷十年發(fā)展重新成為經(jīng)濟大國經(jīng)濟實力繼續(xù)增強居民收入快速提升，受石油危機及廣場協(xié)議等影響，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)不斷調(diào)整泡沫經(jīng)濟破滅，經(jīng)濟進入停滯及衰退，失去的十年建筑集團中小開發(fā)商政府機構(gòu)中小開發(fā)商政府機構(gòu)中小開發(fā)商大型企業(yè)集團政府機構(gòu)中小開發(fā)商大型企業(yè)集團工業(yè)地產(chǎn)為主包含一部分住宅物業(yè)工業(yè)地產(chǎn)為主，住宅物業(yè)為輔多元物業(yè)全面開發(fā)多元物業(yè)形成較穩(wěn)定格局明治末期日本私營鐵路公司沿鐵路沿線開發(fā)住宅及運輸物業(yè)城市化的發(fā)展使得20世紀初在城市近郊區(qū)與出現(xiàn)一些新興住宅物業(yè)的開發(fā)戰(zhàn)后初期日本住宅匱乏嚴重，政府設(shè)立公營機構(gòu)推進住宅開發(fā)，并鼓勵民營開發(fā)同時日本政府推行“重化工”產(chǎn)業(yè)政策，工業(yè)大發(fā)展帶動工業(yè)地產(chǎn)繁盛居民收入水平的提高激發(fā)強烈的置業(yè)期望同時第三產(chǎn)業(yè)的快速崛起加大了對酒店、商業(yè)、寫字樓等其他物業(yè)的需求政府開始鼓勵房產(chǎn)開發(fā)日本經(jīng)濟進入成熟階段，服務(wù)經(jīng)濟成型城市化進程結(jié)束人口進入老齡化，新生需求萎縮發(fā)展支撐撐第一階段段（1850-1945年）第二階段段（1945-65年）第三階段段（1966年----1991）第四階段段（1992年----至今）規(guī)范有序序期45經(jīng)歷戰(zhàn)后后特殊的的發(fā)展背背景以及及日本經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展展的特征征，日本本的房地地產(chǎn)發(fā)展展呈現(xiàn)出出特殊的的官商共共導的格格局第二次世世界大戰(zhàn)戰(zhàn)后，日日本住宅宅短缺達達420萬戶，約約2000萬人無房房可住，，占到當當時人口口的1/4,城市中涌涌現(xiàn)出大大量的無無家可歸歸者，單單憑個人人力量無無法解決決住宅問問題二戰(zhàn)后日日本房地地產(chǎn)發(fā)展展大背景景ACTION1：政府提提供公共共住宅ACTION2：鼓勵民間企企業(yè)住宅建設(shè)設(shè)住宅金融庫都市住宅公團團地方住宅公社社政府全額出資資的政策性金金融機構(gòu)，承承擔為公共住住宅融資的職職責公團的性質(zhì)為為政府全額出出資的特殊法法人,住宅建設(shè)、住住宅管理、住住宅用地的開開發(fā)、與住宅宅區(qū)相關(guān)的配配套設(shè)施和公公共設(shè)施的建建設(shè)中央政府提供供補助，地方方政府作為公公營住宅提供供的主體.日本政府的具具體做法是首首先以低息貸貸款促進企業(yè)業(yè)從事民間住住宅建設(shè)其次以低稅和和免稅優(yōu)惠促促進私人住宅宅的興建與購購置最后是充分發(fā)發(fā)揮地方群眾眾團體的作用用，吸收社會會資金發(fā)展住住宅建設(shè)51152430總套數(shù)公共住宅1945-1996日本公共住宅宅比例46鋼鐵、煤炭、、電力等基礎(chǔ)礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升高高級、重工業(yè)業(yè)化造船、航航運等知識密集化產(chǎn)產(chǎn)業(yè)為主金融及資本的的自由化及服服務(wù)業(yè)日本狹小的國國土以及戰(zhàn)后后所經(jīng)歷的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的持持續(xù)升級直接接決定了日本本房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)開發(fā)的重心心，從工業(yè)地地產(chǎn)到住宅再再到商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)1945195519651980戰(zhàn)后日本為恢恢復(fù)經(jīng)濟，實實行引導性的的重化工業(yè)政政策，人口和和產(chǎn)業(yè)大量集集中，引發(fā)對對土地強烈需需求工業(yè)投資的高高長推動工業(yè)業(yè)用地價格飆飆升，并帶動動了住宅用地地和商業(yè)用地地價格上漲在完成經(jīng)濟第第一階段起飛飛后，日本放放松了金融政政策，發(fā)布住住宅建設(shè)規(guī)劃劃，并首次確確立以民間企企業(yè)為建設(shè)主主體70年代受美元體體系崩潰影響響及貿(mào)易摩擦擦增多，日本本進一步放松松金融，鼓勵勵房產(chǎn)發(fā)展，，日本開始進進入房地產(chǎn)大大發(fā)展時機在完成經(jīng)濟第第一階段起飛飛后，日本放放松了金融政政策，發(fā)布住住宅建設(shè)規(guī)劃劃，并首次確確立以民間企企業(yè)為建設(shè)主主體70年代受美元體體系崩潰影響響及貿(mào)易摩擦擦增多，日本本進一步放松松金融，鼓勵勵房產(chǎn)發(fā)展，，日本開始進進入房地產(chǎn)大大發(fā)展時機房產(chǎn)曲線1991民間房產(chǎn)企業(yè)業(yè)取代政府成成為房產(chǎn)發(fā)展展主力4760年代中期日本本確立民間企企業(yè)作為住宅宅發(fā)展主體，，受此鼓舞日日本大企業(yè)財財閥迅速介入入房產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)領(lǐng)域，憑借其其雄厚的政商商背景迅速成成為決定日本本房地產(chǎn)發(fā)展展的主導性力力量60年代中期日本本房產(chǎn)格局變變化背景經(jīng)濟大國目標標實現(xiàn)，金融融政策放松日本在經(jīng)濟趕趕超階段傾向向于將資源投投向重要的重重化工業(yè)領(lǐng)域域，眾積累輕輕消費，對住住房的貸款不不足進入60年代中期隨著著日本成為第第二經(jīng)濟大國國，金融政策策開始放松，，逐步向消費費傾斜居民收入增長長，住宅需求求進入臨界點點戰(zhàn)后日本政府府雖然提供了了一部分公建建住宅，但質(zhì)質(zhì)量和數(shù)量遠遠不能滿足居居民的居住需需求重化工業(yè)階段段也是日本居居民完成消費費積累階段，，初步具備住住房消費能力力國際背景發(fā)生生改變70年代后布雷頓頓森林體系崩崩潰，日元開開始升值同時時日本對外貿(mào)貿(mào)易摩擦增多多，日本為推推動經(jīng)濟增長長，采取了超超緩和的金融融政策時任的田中內(nèi)內(nèi)閣提出了““日本列島改改造論”進一一步股東了日日本國內(nèi)開發(fā)發(fā)房產(chǎn)的熱潮潮公營住宅公庫公團私營住宅合計1966日本第一期住住宅建設(shè)規(guī)劃劃公營住住宅270萬套2002年日本本房地地產(chǎn)市市場企企業(yè)份份額分分布MitsuiFudosanCoLtdXX物產(chǎn)16.0%MitsubishiEstateCoLtdXX地所7.5%TowaRealEstateDeveloperXX不動產(chǎn)3.7%TokyuLandCorpXX不動產(chǎn)3%Other