新城長(zhǎng)沙望城項(xiàng)目整體定位及產(chǎn)品規(guī)劃報(bào)告課件

長(zhǎng)沙項(xiàng)目營(yíng)銷部/市場(chǎng)營(yíng)銷中心新城控股長(zhǎng)沙望城項(xiàng)目整體定位及產(chǎn)品規(guī)劃報(bào)告長(zhǎng)沙項(xiàng)目營(yíng)銷部/市場(chǎng)營(yíng)銷中心新城控股長(zhǎng)沙望城項(xiàng)目3.5的容積率我們可以做什么？3.5的容積率只適合純高層的開(kāi)發(fā)模式，是否需要降低容積率提高社區(qū)品質(zhì)？還是純高層的開(kāi)發(fā)方式？如何取向?qū)捻?xiàng)目自身情況、市場(chǎng)現(xiàn)狀及客戶需求三者間進(jìn)行論證。報(bào)告核心問(wèn)題1：混合居住社區(qū)純高層居住大盤OR3.5的容積率我們可以做什么？3.5的容積率只適合純高層的開(kāi)第一次進(jìn)駐長(zhǎng)沙,7.4億的地價(jià),我們將在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)如何樹(shù)立價(jià)值標(biāo)桿？必須站在新城品牌高度,從市場(chǎng)與消費(fèi)者的角度來(lái)論證本案市場(chǎng)定位的差異化。報(bào)告核心問(wèn)題2：在產(chǎn)品設(shè)計(jì)中,以造產(chǎn)品尋找客戶還是以客戶去建筑產(chǎn)品?在開(kāi)發(fā)中,堅(jiān)持我們熟悉的快進(jìn)快出模式，如何匹配客戶的需求？第一次進(jìn)駐長(zhǎng)沙,7.4億的地價(jià),我們將在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)如何樹(shù)立價(jià)⑴項(xiàng)目戰(zhàn)略要求⑵財(cái)務(wù)指標(biāo)要求⑶項(xiàng)目土地屬性分析⑷競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的確立：通過(guò)客戶、城市區(qū)位等確定競(jìng)爭(zhēng)板塊與項(xiàng)目⑸區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)分析⑻項(xiàng)目定位與發(fā)展建議+++報(bào)告思路⑺產(chǎn)品組合分析⑹目標(biāo)客戶篩選與定位⑴項(xiàng)目戰(zhàn)略要求⑵財(cái)務(wù)指標(biāo)要求⑷競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的確立：+++報(bào)告思路一、項(xiàng)目土地屬性分析二、長(zhǎng)沙市宏觀區(qū)域分析三、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品分析四、項(xiàng)目客戶分析及定位五、項(xiàng)目產(chǎn)品組合分析六、項(xiàng)目定位及發(fā)展建議報(bào)告目錄一、項(xiàng)目土地屬性分析報(bào)告目錄一、項(xiàng)目土地屬性分析一、項(xiàng)目土地屬性分析五一路商圈觀沙嶺商圈望城坡商圈溁灣鎮(zhèn)商圈35min17min15min15min地塊屬性-區(qū)位項(xiàng)目位于長(zhǎng)沙市望城縣黃金鎮(zhèn)，屬于河西城市的近郊區(qū)域，非熱點(diǎn)開(kāi)發(fā)片區(qū)，位置偏遠(yuǎn)金星北板塊市府北板塊麓谷板塊雷鋒板塊濱江板塊4公里7公里8公里本項(xiàng)目距望城縣政府10公里，距長(zhǎng)沙市政府8公里，車程15分鐘；距市中心五一廣場(chǎng)16公里，車程30分鐘；項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)槔卒h板塊，距離目前熱點(diǎn)區(qū)域金星北（4公里）和市府濱江板塊（8公里）；五一路商圈觀沙嶺商圈望城坡溁灣鎮(zhèn)商圈35min17min15本項(xiàng)目所在區(qū)域位于長(zhǎng)沙市望城縣雷鋒大道東側(cè)、銀星路南側(cè)，主干道雷鋒大道直接與本案相臨；當(dāng)前依賴公交系統(tǒng)出行不便，目前僅有918一條公交車線路可到達(dá)項(xiàng)目，交通便捷性不夠；銀星路道路陳舊，雷鋒大道是快速交通干道，項(xiàng)目與市區(qū)的連接性較強(qiáng)，但是公交系統(tǒng)缺乏。雷鋒大道銀星路918公交路線：汽車西站

-廣大環(huán)球-萊茵城-靜園山莊-悅禧山莊-百果園

-長(zhǎng)沙醫(yī)學(xué)院-東馬社區(qū)-金星大道路口-邦德利建材(旺旺路口)-望城縣公安局-迎賓大道-望城縣政府--望城縣人民醫(yī)院-望城汽車站(共48站)地塊屬性-交通、道路洗心禪寺龍湖高爾夫百果園普瑞溫泉酒店裕田奧萊小鎮(zhèn)長(zhǎng)沙醫(yī)學(xué)院湖南師大附屬實(shí)驗(yàn)中學(xué)湖南商學(xué)院北津?qū)W院戴公廟七峰小學(xué)月亮島風(fēng)景區(qū)本案湖南出版科技園湖南長(zhǎng)湘高速公路建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司谷山森林公園星城實(shí)驗(yàn)小學(xué)金星大道雷鋒大道火車西站市政府本項(xiàng)目所在區(qū)域位于長(zhǎng)沙市望城縣雷鋒大道東側(cè)、銀星路南側(cè)，主干區(qū)域商業(yè)中心原位于溁灣鎮(zhèn)商圈，市府北遷后成為片區(qū)主導(dǎo)的發(fā)展動(dòng)力與核心，距離項(xiàng)目較遠(yuǎn)；隨著片區(qū)人口的逐步增加，區(qū)域配套逐步完善，但仍與市中心相去甚遠(yuǎn)，且項(xiàng)目距離未來(lái)規(guī)劃的月亮島城市副商業(yè)中心有一定距離目前區(qū)域內(nèi)配套以休閑旅游、酒店居住為主，如普瑞溫泉、龍湖高爾夫等，生活配套缺乏，無(wú)法滿足項(xiàng)目居民生活需求。項(xiàng)目北側(cè)500米有長(zhǎng)沙醫(yī)學(xué)院附屬醫(yī)院，東側(cè)老年公寓配套醫(yī)療設(shè)施。日常生活商業(yè)配套缺乏五一路商圈17min觀音巖水庫(kù)龍湖高爾夫普瑞溫泉酒店洗心禪寺百果園本項(xiàng)目長(zhǎng)沙市政府月亮島城市副商業(yè)中心望城坡商圈溁灣鎮(zhèn)商圈觀沙嶺商圈25min10min地塊屬性-配套項(xiàng)目生活配套缺乏，周邊休閑旅游配套反而相對(duì)豐富，周邊無(wú)步行可達(dá)商業(yè)配套，教育資源也沒(méi)有支撐，但醫(yī)療配套相對(duì)較好區(qū)域商業(yè)中心原位于溁灣鎮(zhèn)商圈，市府北遷后成為片區(qū)主導(dǎo)的發(fā)展動(dòng)項(xiàng)目容積率3.5，屬于高容積率、百萬(wàn)級(jí)規(guī)模大盤項(xiàng)目，項(xiàng)目自身規(guī)劃約10萬(wàn)平米商業(yè)配套地塊1地塊2地塊指標(biāo)總用地面積338840.5㎡地塊1：188443.3㎡地塊2：150397.2㎡總建筑面積1185942㎡地塊1：659551地塊2：526390總?cè)莘e率3.5地塊1：3.5地塊2：3.5商住用地，其中商業(yè)建筑面積10萬(wàn)㎡雷鋒大道銀星路金園路（規(guī)劃）規(guī)劃道路地塊屬性-項(xiàng)目指標(biāo)項(xiàng)目容積率3.5，屬于高容積率、百萬(wàn)級(jí)規(guī)模大盤項(xiàng)目，項(xiàng)目自身地形方正，丘陵地貌；地塊內(nèi)部現(xiàn)狀主要為荒草地，少量植被；地塊內(nèi)部約有2/3面積地勢(shì)較周邊道路低5-15米不等；若平整土地，填土至周邊道路正負(fù)零位置，初略估算約有200萬(wàn)立方米土方量，成本較高，因此建議項(xiàng)目利用現(xiàn)有地勢(shì)高差靈活規(guī)劃。地塊中部陡坡附近有一水塘，為積水所致；內(nèi)部無(wú)其他優(yōu)勢(shì)資源。地形方正，高差較大，無(wú)優(yōu)勢(shì)資源地勢(shì)較低處內(nèi)部高差10-15米與道路高差5-8米內(nèi)部大面積荒草地內(nèi)部環(huán)境一般，地形方正，內(nèi)部落差在10-17米的陡坡，地塊西面與雷鋒大道平齊但北面與銀星路沿線落差在5-8米；無(wú)明顯景觀資源地塊屬性-項(xiàng)目?jī)?nèi)部資源地形方正，丘陵地貌；地形方正，高差較大，無(wú)優(yōu)勢(shì)資源地勢(shì)較低處解讀地塊外部環(huán)境：北面農(nóng)民房形象雜亂；南面為農(nóng)田和廠房無(wú)景觀，西&東面可遠(yuǎn)觀山景，有一定外部景觀資源項(xiàng)目東側(cè)可遠(yuǎn)觀山景，景觀效果較好，西側(cè)可觀部分山景。項(xiàng)目北側(cè)為農(nóng)民房，東北側(cè)有物流企業(yè)廠房，形象較為雜亂；項(xiàng)目南側(cè)為農(nóng)田和廠房，無(wú)明顯景觀資源。項(xiàng)目周邊民房東北側(cè)物流企業(yè)廠房東側(cè)遠(yuǎn)觀山景西側(cè)山景西北側(cè)百果園項(xiàng)目周邊農(nóng)田外部也無(wú)優(yōu)勢(shì)景觀資源地塊屬性-項(xiàng)目外部資源解讀地塊外部環(huán)境：北面農(nóng)民房形象雜亂；南面為農(nóng)田和廠房無(wú)景觀土地屬性總結(jié)土地價(jià)價(jià)值判斷項(xiàng)目區(qū)位及資源條件有限，更多依靠自身價(jià)值體系打造項(xiàng)目區(qū)位屬于城市近郊，位置偏遠(yuǎn)區(qū)域；項(xiàng)目交通、商業(yè)配套、醫(yī)療、教育、娛樂(lè)設(shè)施等缺少，短時(shí)間無(wú)法改善；項(xiàng)目有一定的外部景觀，但不足以支撐高檔項(xiàng)目的強(qiáng)勢(shì)景觀；項(xiàng)目?jī)?nèi)部高差較大，與周邊道路關(guān)系復(fù)雜；土地屬性與產(chǎn)品線選擇項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地屬性為高容積率項(xiàng)目，對(duì)應(yīng)公司產(chǎn)品線為“起航+樂(lè)居”，可以利用項(xiàng)目的地形增加項(xiàng)目品質(zhì)土地屬性與規(guī)劃建議利用項(xiàng)目地形，打造內(nèi)部景觀，同時(shí)借助東南側(cè)自然景觀資源項(xiàng)目東南側(cè)局部有“谷山”公園，可適當(dāng)借助外部景觀利用地形特點(diǎn)創(chuàng)造坡地景觀，提高內(nèi)部品質(zhì)土地與對(duì)應(yīng)客戶屬性主體客戶對(duì)應(yīng)為首次置業(yè)+首次改善客戶，購(gòu)房目的以自住為主客戶主體為青年之家和小太陽(yáng)客戶自住為主，對(duì)交通、教育、商業(yè)配套要求較高土地屬性總結(jié)土地價(jià)價(jià)值判斷項(xiàng)目區(qū)位及資源條件有限，更多依靠自二、長(zhǎng)沙市宏觀區(qū)域分析二、長(zhǎng)沙市宏觀區(qū)域分析從2009年起，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)銷售量進(jìn)入快速上升通道，整體價(jià)格也快速上揚(yáng)2009年長(zhǎng)沙房地產(chǎn)成交總量突破1000萬(wàn)平米，2010年突破1500萬(wàn)平米；2011年調(diào)控后目前成交量穩(wěn)定在300套以上，周成交量3000套左右，預(yù)計(jì)今年去化總量在1000萬(wàn)平米左右；2010年成交價(jià)格快速上揚(yáng)，下半年價(jià)格增長(zhǎng)較快，均價(jià)已經(jīng)突破5000元/平米；2011年預(yù)計(jì)價(jià)格還將進(jìn)一步上漲，由于宏觀調(diào)控，增速將適當(dāng)減緩；長(zhǎng)沙市場(chǎng)量?jī)r(jià)關(guān)系長(zhǎng)沙05-11年消化量從2009年起，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)銷售量進(jìn)入快速上升通道，整體價(jià)格也長(zhǎng)沙市場(chǎng)供需關(guān)系長(zhǎng)沙市整體供應(yīng)量略小于成交量，尤其是2010年10月份之后的成交量大，新政影響較小長(zhǎng)沙市場(chǎng)供需關(guān)系長(zhǎng)沙市整體供應(yīng)量略小于成交量，尤其是2010岳麓區(qū)市場(chǎng)供需關(guān)系岳麓(河西)市場(chǎng)住宅市場(chǎng)近期價(jià)量表現(xiàn)突出，近年成交量持續(xù)上升，2010年突破300萬(wàn)平米，躍居長(zhǎng)沙第二陣營(yíng)月均去化30萬(wàn)平米以上，近期去化量和價(jià)格上揚(yáng)較大，供略小于求岳麓區(qū)市場(chǎng)供需關(guān)系岳麓(河西)市場(chǎng)住宅市場(chǎng)近期價(jià)量表現(xiàn)突出，望城縣市場(chǎng)供需關(guān)系望城市場(chǎng)整體呈供大于求的局面，因此價(jià)格長(zhǎng)期處于較低水平，由于金星北片區(qū)價(jià)格上漲帶動(dòng)價(jià)格上揚(yáng)

。整體價(jià)格水平較低，縣區(qū)價(jià)格水平2800-3300元/平米；整體成交面積約90萬(wàn)平米，其中金星北片區(qū)占比超過(guò)50%望城縣市場(chǎng)供需關(guān)系望城市場(chǎng)整體呈供大于求的局面，因此價(jià)格長(zhǎng)期別墅市場(chǎng)供需分析經(jīng)濟(jì)型聯(lián)排別墅和350-500平方米的獨(dú)棟別墅或類獨(dú)棟產(chǎn)品是目前市場(chǎng)供應(yīng)主力，去化都還相對(duì)不錯(cuò)。單個(gè)別墅項(xiàng)目的年平均去化量約在2.5萬(wàn)平方米左右。價(jià)格：獨(dú)棟在12000-18000元/㎡，聯(lián)排在12000元/㎡，洋房在5000-6000元/㎡洋房年去化量4萬(wàn)平米，價(jià)格成長(zhǎng)性比較低類別墅產(chǎn)品類型包括獨(dú)棟、聯(lián)排及洋房，洋房?jī)r(jià)格成長(zhǎng)性不高，溢價(jià)能力有限別墅市場(chǎng)供需分析經(jīng)濟(jì)型聯(lián)排別墅和350-500平方米的獨(dú)棟別整體房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)判房?jī)r(jià)持續(xù)推升上漲趨勢(shì)成交量持續(xù)上升，整體供大于求，部分區(qū)域供小于求市場(chǎng)亢奮，剛性需求量大2011年調(diào)控后增速可能適當(dāng)放緩整體房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)判21含浦板塊麓谷金星北金星北板塊1、郊區(qū)板塊，大盤云集2、區(qū)域價(jià)格4100-5000元/㎡3、以高層、別墅產(chǎn)品為主后續(xù)供應(yīng)量400萬(wàn)平米含浦板塊1、郊區(qū)板塊，自然環(huán)境良好2、區(qū)域價(jià)格4300-7000元/㎡3、以別墅和高層產(chǎn)品為主，未來(lái)供應(yīng)量約450萬(wàn)平米雷鋒板塊1、郊區(qū)板塊，在售項(xiàng)目只有2個(gè)，都為別墅項(xiàng)目2、區(qū)域價(jià)格6000-12000元/㎡3、未來(lái)供應(yīng)以別墅產(chǎn)品為主，供應(yīng)量約500萬(wàn)平米梅溪湖梅溪湖板塊1、重點(diǎn)規(guī)劃發(fā)展新區(qū)2、目前在售僅1個(gè)項(xiàng)目萬(wàn)科四季花城，價(jià)格4800元/㎡3、別墅、洋房、小高層、高層產(chǎn)品，未來(lái)供應(yīng)量約400萬(wàn)平米市府濱江新城濱江新城板塊1、濱江新區(qū)，發(fā)展前景最好2、區(qū)域價(jià)格6000-8000元/㎡3、高層產(chǎn)品，3房為主，公寓、大戶型供應(yīng)增多，未來(lái)供應(yīng)量約250萬(wàn)平米市府板塊1、傳統(tǒng)老城區(qū)，配套完善2、區(qū)域價(jià)格6000-8000元/㎡3、高層產(chǎn)品，未來(lái)2房、公寓、大戶型增多，未來(lái)供應(yīng)約150萬(wàn)平米市府北雷鋒麓谷板塊1、近郊板塊，發(fā)展速度較快2.區(qū)域價(jià)格：5000-6000元/㎡3.未來(lái)供應(yīng)以高層產(chǎn)品為主，后續(xù)供應(yīng)量約250萬(wàn)平米市府北板塊1、濱江新城和市府發(fā)展帶動(dòng)的區(qū)域2、區(qū)域價(jià)格5500-7000元/㎡3、以大盤項(xiàng)目為主，未來(lái)供應(yīng)量150萬(wàn)平米河西住宅總體特征與區(qū)域城市發(fā)展密切相關(guān)，當(dāng)前形成“2中心+6郊區(qū)”的板塊格局21含浦板塊麓谷金星北金星北板塊含浦板塊雷鋒板塊梅溪湖梅溪湖河西住宅總體特征市中心二環(huán)內(nèi)河西一直是長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要板塊，價(jià)格洼地，銷售量占據(jù)20%2010年長(zhǎng)沙市內(nèi)五區(qū)住宅成交量對(duì)比2010年長(zhǎng)沙市內(nèi)五區(qū)住宅均價(jià)對(duì)比河西4825元/平米開(kāi)福區(qū)5701元/平米天心5283元/平米雨花5194元/平米芙蓉5419元/平米河西住宅總體特征市中心河西一直是長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要板塊，雷鋒大道板塊尚處于初級(jí)開(kāi)發(fā)階段，區(qū)域在售項(xiàng)目?jī)H2個(gè)別墅項(xiàng)目——金科東方大院和中糧北緯28°。區(qū)域由于受谷山森林公園阻隔，與河西中心區(qū)距離偏遠(yuǎn)。在金星大道取代雷鋒大道，成為連接望城與長(zhǎng)沙的城市主干道后，區(qū)域的交通優(yōu)勢(shì)喪失，發(fā)展速度落后于金星大道沿線。龍湖高爾夫百果觀光園本項(xiàng)目麓谷板塊市府北板塊金星北板塊雷鋒板塊區(qū)域自然資源優(yōu)越，在09年金科東方大院項(xiàng)目入市，獲得市場(chǎng)高度認(rèn)可后，區(qū)域開(kāi)始進(jìn)入長(zhǎng)沙市場(chǎng)客戶認(rèn)知范圍，隨著10年第二個(gè)別墅項(xiàng)目中糧北緯28°再度實(shí)現(xiàn)熱銷后，區(qū)域認(rèn)知逐漸加大。未來(lái)供應(yīng)項(xiàng)目以別墅為主，供應(yīng)總量達(dá)到433萬(wàn)平米。項(xiàng)目名稱銷售價(jià)格項(xiàng)目賣點(diǎn)金科東方大院聯(lián)排12000元/㎡洋房6100元/㎡起高層5100元/㎡起高附加值產(chǎn)品，精致園林景觀中糧北緯28°獨(dú)棟11000元/㎡全資源別墅——觀音巖、白鷺島、龍湖高爾夫奧萊小鎮(zhèn)100萬(wàn)金地觀音巖82萬(wàn)報(bào)業(yè)文化城50萬(wàn)天麓90萬(wàn)本區(qū)域雷鋒板塊概述區(qū)域板塊屬于郊區(qū)新興別墅集中區(qū)，2009-2010年剛剛新興板塊，環(huán)境良好但區(qū)域認(rèn)知陌生，配套缺乏，當(dāng)前僅有2個(gè)別墅項(xiàng)目在售中糧北緯28°71萬(wàn)金科東方大院40萬(wàn)谷山森林公園雷鋒大道板塊尚處于初級(jí)開(kāi)發(fā)階段，區(qū)域在售項(xiàng)目?jī)H2個(gè)別墅項(xiàng)目—2011.022012.02高鑫天麓聯(lián)排28套、洋房70套金科東方大院在售獨(dú)棟9套、聯(lián)排6套、洋房300套中糧北緯28°在售獨(dú)棟48套聯(lián)排38套、洋房136套獨(dú)棟、類獨(dú)棟、50萬(wàn)㎡高層推出聯(lián)排180套推售二期獨(dú)棟168套裕田奧萊小鎮(zhèn)首推聯(lián)排、雙拼約271套，總建面100萬(wàn)㎡，容積率1.1本項(xiàng)目總建面約118萬(wàn)㎡，容積率3.5報(bào)業(yè)文化城總建面50萬(wàn)㎡，一期22萬(wàn)㎡為定向房，后期洋房、聯(lián)排為主區(qū)域目前由于認(rèn)知陌生，配套缺乏，主要銷售以資源優(yōu)勢(shì)和產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)打造的別墅產(chǎn)品為主，本項(xiàng)目作為區(qū)域內(nèi)首個(gè)開(kāi)發(fā)和銷售的高容積率大盤，與之前的項(xiàng)目差異明顯，需要在配套的打造予以完善，給到客戶對(duì)區(qū)域生活便利的信心和保證未來(lái)供應(yīng)項(xiàng)目當(dāng)前在售項(xiàng)目金地觀音巖首推獨(dú)棟，總建面82萬(wàn)㎡，容積率約1.0本區(qū)域未來(lái)供應(yīng)產(chǎn)品區(qū)域內(nèi)在售和未來(lái)供應(yīng)項(xiàng)目主要有：純別墅項(xiàng)目，別墅+高層項(xiàng)目和高容積率項(xiàng)目，本項(xiàng)目將是區(qū)域內(nèi)首個(gè)開(kāi)發(fā)和銷售的高容積率大盤2011.022012.02高鑫天麓聯(lián)排28套、洋房70套金萊茵城51萬(wàn)保利麓谷林語(yǔ)114萬(wàn)恒大名都80萬(wàn)長(zhǎng)沙玫瑰園150萬(wàn)盈峰翠邸69萬(wàn)富基世紀(jì)公園123萬(wàn)本項(xiàng)目勤誠(chéng)達(dá)新界140萬(wàn)長(zhǎng)房時(shí)代城40萬(wàn)麓谷板塊恒大華府53萬(wàn)蔚藍(lán)海岸45萬(wàn)鈺龍?zhí)煜?10萬(wàn)北京御園42萬(wàn)東方明珠70萬(wàn)市府北板塊谷山森林公園雷鋒板塊本區(qū)域被谷山森林公園所分割，與麓谷、市府北、進(jìn)行北三個(gè)板塊形成相互對(duì)峙的局面。南面的麓谷和市府北板塊距離河西中心區(qū)更近，在大盤的數(shù)量和級(jí)別上都相對(duì)有限。每個(gè)版塊50萬(wàn)以上的大盤在3個(gè)左右。金星北板塊的大盤數(shù)量和級(jí)別相當(dāng)于麓谷和市府北的總和，大盤競(jìng)爭(zhēng)之勢(shì)最為明顯。臥龍灣50萬(wàn)區(qū)域外競(jìng)爭(zhēng)板塊區(qū)域外競(jìng)爭(zhēng)板塊——地緣競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系聚焦麓谷、市府北、金星北3大板塊，供應(yīng)總量大，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)激烈名家翡翠花園50萬(wàn)金星北板塊項(xiàng)目名稱銷售價(jià)格項(xiàng)目賣點(diǎn)富基世紀(jì)公園高層5000元/㎡(精裝修)高性價(jià)比，會(huì)所湖景、園林、體育館配套恒大名都高層5000元/㎡(精裝修)品牌，高性價(jià)比，現(xiàn)場(chǎng)園林景觀保利麓谷林語(yǔ)高層5300元/㎡聯(lián)排11000元/㎡330畝山體公園，明德中學(xué)，酒店及高爾夫會(huì)所鈺龍?zhí)煜赂邔?400元/㎡名校資源(長(zhǎng)郡中學(xué))，公園景觀、酒店及商場(chǎng)萊茵城51萬(wàn)保利麓谷林語(yǔ)114萬(wàn)恒大名都80萬(wàn)長(zhǎng)沙玫瑰園15富基世紀(jì)公園東方明珠恒大名都約20萬(wàn)平米，89-91平兩房，97-143平三房，130-157平四房勤誠(chéng)達(dá)新界臥龍灣約100萬(wàn)平米，79-85平兩房，113-140平三房，158-174平四房約50萬(wàn)平米，89-100平2房，110-135平三房，140-170平四房20112012201320142015140萬(wàn)平米,70-80平兩房，90-110平三房，130-150平四房約36萬(wàn)平米,90平兩房，116-137平三房，150-168平四房鈺龍?zhí)煜?5萬(wàn)平米，以73-120㎡二房、三房為主麓谷林語(yǔ)約45萬(wàn)平米，以80-160㎡二房/三房/四房金星北板塊市府北板塊麓谷板塊金星北板塊是本項(xiàng)目主要競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域，大盤聚集，區(qū)域相似，競(jìng)爭(zhēng)量巨大，核心競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目富基世紀(jì)公園；市府北板塊只有一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，且區(qū)位差別較大，競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)較??；麓谷板塊只有一個(gè)大盤，且在本項(xiàng)目入市時(shí)基本銷售完畢，本項(xiàng)目存在更多機(jī)會(huì)。區(qū)域外未來(lái)供應(yīng)產(chǎn)品區(qū)域外競(jìng)爭(zhēng)板塊核心鎖定金星北板塊，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，未來(lái)銷售階段的競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品總量約540萬(wàn)平米富基世紀(jì)公園東方明珠恒大名都約20萬(wàn)平米，89-91平兩房區(qū)域地塊編號(hào)地塊位置出讓面積(平米)規(guī)劃用途容積率總建筑面積（平米）樓板價(jià)(元/平米)星城鎮(zhèn)望土網(wǎng)掛[2010]16號(hào)繼續(xù)掛牌星城鎮(zhèn)中華嶺村,星月路與黃金大道交叉口東南角。25303.12商住用地≤3.588560.92742.201望土網(wǎng)掛[2010]19號(hào)望城經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)100606.7住宅≤3.0301820408.4885望土網(wǎng)掛[2010]18號(hào)星城鎮(zhèn)馬橋河村77260.14住宅3231780.4420.8725望土網(wǎng)掛[2010]07號(hào)星城鎮(zhèn)116347.2住宅≤3.0349041.6547.0981望土網(wǎng)掛[2010]12號(hào)星城鎮(zhèn)26979.25住宅≤3.080937.75541.5273望土網(wǎng)掛[2010]08號(hào)星城鎮(zhèn)166046.7住宅用地≤3.0498140530.9953望土網(wǎng)掛[2010]02號(hào)星城鎮(zhèn)81773.33商住用地3245320607.1662望土網(wǎng)掛[2010]01號(hào)望城縣星城鎮(zhèn)中嶺村58350.18商住用地2.3134205.4475.7632望土網(wǎng)掛[2009]20號(hào)望城縣星城鎮(zhèn)東塘村，雷鋒大道以東91453.33商住用地≤3.0274360421.5629望土網(wǎng)掛[2009]17號(hào)望城縣星城鎮(zhèn)中嶺村386080商住用地≤3.21235456452.6669望土網(wǎng)掛[2009]05號(hào)望城縣星城鎮(zhèn)中華嶺村（由金甲路、黃金大道、月亮島路、楊峰路合圍而成）182877.3商業(yè)、居住（占245.85畝）2.8－3.0548632462.0584望土網(wǎng)掛[2008]04號(hào)望城縣星城鎮(zhèn)黃金大道與月亮島路交叉口西北角118972居住用地2.8-3.0356916438.3945黃金鎮(zhèn)望土網(wǎng)掛[2010]13號(hào)黃金鎮(zhèn)53023.85住宅≤1.579535.78757.7722望土網(wǎng)掛[2009]11號(hào)黃金鄉(xiāng)金坪社區(qū)128047居住用地≤1.1140851.71080.995區(qū)域土地市場(chǎng)供應(yīng)區(qū)域地塊編號(hào)地塊位置出讓面積(平米)規(guī)劃用途容積率總建筑面積地塊編號(hào)地塊位置出讓面積(平米)規(guī)劃用途容積率總建筑面積（平米）樓板價(jià)(元/平米)高塘嶺鎮(zhèn)網(wǎng)掛[2011]03號(hào)高塘嶺鎮(zhèn)204602.4商住≤3.5716108.41760.474望土網(wǎng)掛[2010]11號(hào)望城縣高塘嶺鎮(zhèn)21093.33住宅≤3.063279.99440.5816望土網(wǎng)掛[2009]16號(hào)望城縣高塘嶺鎮(zhèn)34999.91商住≤3.0104999.7404.5725望土網(wǎng)掛[2008]02號(hào)繼續(xù)掛牌高塘嶺鎮(zhèn)旺旺路與望城大道交叉口西南角12901.33商業(yè)、住宅用地2.8－3.038703.99498.1399望土網(wǎng)掛[2009]08號(hào)高塘嶺鎮(zhèn)下西塘街2747.6商業(yè)住宅用地25495.2385.7912望土網(wǎng)掛[2008]03號(hào)望城縣高塘嶺鎮(zhèn)郭亮北路143號(hào)760商業(yè)、居住用地≤3.62736584.7953丁字鎮(zhèn)望土網(wǎng)掛[2010]04號(hào)丁字鎮(zhèn)39574.23商住用地≤1.871233.61385.7729望土網(wǎng)掛[2010]09號(hào)丁字鎮(zhèn)130973.3商業(yè)用地≤1.6209557.3570.9655雷鋒鎮(zhèn)望土網(wǎng)掛[2010]03號(hào)雷鋒鎮(zhèn)7200商住用地≤5.036000785烏山鎮(zhèn)望土網(wǎng)掛[2008]05號(hào)烏山鎮(zhèn)徐家橋社區(qū)329.71商業(yè)居住用地2.0－2.4791.304315.9342合計(jì)7000405續(xù)表望城縣近期共計(jì)出讓商住地幅26塊，總建700萬(wàn)㎡。臨近本案的星城鎮(zhèn)與黃金鄉(xiāng)成交14塊地幅，總建500萬(wàn)㎡。主要集中在星城鎮(zhèn)，其中純住宅用地8塊，商住用地6塊。2010年至今，土地樓面價(jià)增長(zhǎng)較快，未來(lái)區(qū)域價(jià)格行情看高。區(qū)域土地市場(chǎng)供應(yīng)地塊編號(hào)地塊位置出讓面積(平米)規(guī)劃用途容積率總建筑面積（平[2009]05號(hào)容積率：2.8-3.0[2010]08號(hào)容積率：≤3.0望土網(wǎng)掛[2010]12號(hào)容積率：≤3.0[2009]17號(hào)(富基)容積率：≤3.2[2010]16號(hào)容積率：≤3.5望土網(wǎng)掛[2010]07號(hào)容積率：≤3.0望土網(wǎng)掛[2010]02號(hào)容積率：3本案望土網(wǎng)掛[2009]20號(hào)容積率：≤3.0望土網(wǎng)掛[2008]04號(hào)容積率：2.8-3.0望土網(wǎng)掛[2009]11號(hào)容積率：≤1.1[2010]01號(hào)容積率：2.3[2010]18號(hào)容積率：3望土網(wǎng)掛[2009]11號(hào)容積率：≤1.1望土網(wǎng)掛[2010]19號(hào)容積率：≤3.0望土網(wǎng)掛[2010]13號(hào)容積率：≤1.5臨近本案的星城鎮(zhèn)與黃金鄉(xiāng)成交14塊地幅，總建500萬(wàn)㎡。預(yù)計(jì)未來(lái)將在3-5年內(nèi)陸續(xù)開(kāi)發(fā)。區(qū)域土地市場(chǎng)供應(yīng)[2009]05號(hào)[2010]08號(hào)望土網(wǎng)掛[2010]12區(qū)域住宅市場(chǎng)總結(jié)宏觀市場(chǎng)環(huán)境市場(chǎng)供求環(huán)境區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境長(zhǎng)沙城市發(fā)展利好，整體經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，支撐房地產(chǎn)發(fā)展；房地產(chǎn)價(jià)量齊升，價(jià)格快速上漲，市場(chǎng)信心十足；2010年住宅成交量接近1500萬(wàn)平米大關(guān)，均價(jià)突破5000元/平米大關(guān)；河西占據(jù)長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)的20%，但價(jià)格偏低；岳麓區(qū)人口62萬(wàn)較少，住宅依賴外來(lái)人口的導(dǎo)入；河西年均去化量超過(guò)300萬(wàn)平米，價(jià)格以中低項(xiàng)目為主，未來(lái)濱江板塊高檔項(xiàng)目及雷鋒板塊別墅項(xiàng)目興起將拉動(dòng)區(qū)域價(jià)格提升；項(xiàng)目區(qū)域?qū)儆谛屡d高檔別墅區(qū)范圍內(nèi)，高層產(chǎn)品供應(yīng)量少；低端同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)激烈，未來(lái)供應(yīng)量巨大，主要競(jìng)爭(zhēng)板塊為金星北，預(yù)計(jì)未來(lái)供應(yīng)超過(guò)500萬(wàn)平米；競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目都針對(duì)剛需客戶，面積段重合高，品質(zhì)需要提升；區(qū)域住宅市場(chǎng)總結(jié)宏觀市場(chǎng)市場(chǎng)供求區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)長(zhǎng)沙城市發(fā)展利好，整三、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品分析三、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品分析競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目規(guī)劃特點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目中除恒大名都為純高層項(xiàng)目外，其他項(xiàng)目都配置洋房、聯(lián)排等多種產(chǎn)品組合恒大名都高鑫天麓勤誠(chéng)達(dá)新界鈺龍?zhí)煜赂?jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目規(guī)劃特點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目中除恒大名都為純高層項(xiàng)目外，其他項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目景觀特點(diǎn)恒大名都富基世紀(jì)公園勤誠(chéng)達(dá)新界鈺龍?zhí)煜赂?jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目中都設(shè)置水系景觀，部分項(xiàng)目利用坡地制造高差景觀，整體現(xiàn)場(chǎng)展示力度較大競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目景觀特點(diǎn)恒大名都富基世紀(jì)公園勤誠(chéng)達(dá)新界鈺龍?zhí)煜赂?jìng)爭(zhēng)項(xiàng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目立面特點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目中新古典和現(xiàn)代立面風(fēng)格較多，部分項(xiàng)目采用其他歐式立面項(xiàng)目名稱富基世紀(jì)公園恒大名都東方明珠外立面建筑風(fēng)格新古典新古典德式材料面磚+玻璃+涂料面磚+玻璃+涂料面磚+涂料項(xiàng)目名稱勤誠(chéng)達(dá)新界名家翡翠花園長(zhǎng)沙玫瑰園外立面建筑風(fēng)格現(xiàn)代新古典新古典材料涂料涂料面磚+涂料競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目立面特點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目中新古典和現(xiàn)代立面風(fēng)格較多，部分項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目戶型分析1#~9#約80平米兩房4#、6#約124平米三房1#~9#約113平米三房富基世紀(jì)公園主力戶型戶型主要特點(diǎn)：雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)、臥房帶飄窗，但贈(zèng)送空間較少戶型空間緊湊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目戶型分析1#~9#約80平米兩房4#、6#約124平競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目戶型分析恒大名都主力戶型戶型主要特點(diǎn)：短進(jìn)深，雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)、臥房帶飄窗，但贈(zèng)送空間較少戶型空間緊湊125平方米三房二廳二衛(wèi)99平方米三房二廳二衛(wèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目戶型分析恒大名都主力戶型戶型主要特點(diǎn)：短進(jìn)深，雙陽(yáng)臺(tái)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目戶型分析74㎡兩房?jī)蓮d一衛(wèi)123㎡三房?jī)蓮d兩衛(wèi)92㎡三房二廳一衛(wèi)鈺龍?zhí)煜轮髁粜蛻粜椭饕攸c(diǎn)：戶型方正緊湊，臥房帶飄窗，部分設(shè)置入戶花園戶型空間緊湊，少量贈(zèng)送空間競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目戶型分析74㎡兩房?jī)蓮d一衛(wèi)123㎡三房?jī)蓮d兩衛(wèi)92㎡項(xiàng)目商業(yè)配套環(huán)境休閑配套教育配套富基世紀(jì)公園10萬(wàn)㎡商業(yè)區(qū)4219㎡會(huì)所，2萬(wàn)平米生態(tài)濕地玉湖，11133㎡藍(lán)寶石體育館國(guó)際雙語(yǔ)幼兒園恒大名都4000㎡商業(yè)街5200㎡會(huì)所，人工湖景5600㎡幼兒園東方明珠15000㎡商業(yè)街，5萬(wàn)㎡酒店3000㎡納瓦湖，12000㎡中央景觀園林社區(qū)幼兒園臥龍灣44000㎡，預(yù)計(jì)引入銅鑼灣廣場(chǎng)6800㎡酒店式休閑會(huì)所，10000㎡中心水景和羽毛球場(chǎng)1200㎡幼兒園勤誠(chéng)達(dá)新界商業(yè)街，社區(qū)超市、醫(yī)療等會(huì)所5400㎡，有商務(wù)中心，游泳池、籃球場(chǎng)等休閑配套3200㎡幼兒園鈺龍?zhí)煜挛逍羌?jí)華天大酒店等綜合商業(yè)100畝市政公園長(zhǎng)郡中學(xué)，社區(qū)幼兒園當(dāng)前各個(gè)樓盤商業(yè)配套均未啟動(dòng)，生活便利性低直接限制進(jìn)一步溢價(jià)資源環(huán)境方面各項(xiàng)目相對(duì)較為到位（水景+大會(huì)所模式成熟）教育配套尤其是名校資源當(dāng)前各個(gè)社區(qū)均相對(duì)匱乏（除鈺龍外）競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目配套分析板塊外競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目小結(jié)：引入名校配套并于前期啟動(dòng)有利形成核心競(jìng)爭(zhēng)力，項(xiàng)目?jī)?nèi)日常服務(wù)型商業(yè)也應(yīng)盡快啟動(dòng)以促動(dòng)物業(yè)價(jià)值拔升項(xiàng)目商業(yè)配套環(huán)境休閑配套教育配套富基世紀(jì)公園10萬(wàn)㎡商業(yè)區(qū)4競(jìng)品總結(jié)基于競(jìng)品的產(chǎn)品策略整體規(guī)劃組團(tuán)規(guī)劃，充分利用景觀資源整體規(guī)劃分組團(tuán)設(shè)計(jì)，充分利用東南部自然景觀，內(nèi)部造景產(chǎn)品組合多采用高層+洋房+聯(lián)排別墅進(jìn)行組合，個(gè)別采用純高層組合采用高層+小高層+聯(lián)排別墅進(jìn)行產(chǎn)品組合豐富產(chǎn)品形態(tài)產(chǎn)品立面多采用新古典或現(xiàn)代風(fēng)格，里面顏色偏深色，外墻多用面磚跳出現(xiàn)有的立面風(fēng)格，可采用英式或其他新古典主義立面戶型特色以緊湊實(shí)用性房型為主，均采用雙陽(yáng)臺(tái)和飄窗設(shè)計(jì)，但贈(zèng)送空間較少在緊湊實(shí)用的基礎(chǔ)上，采用N+1戶型贈(zèng)送面積，增強(qiáng)產(chǎn)品溢價(jià)能力景觀塑造現(xiàn)場(chǎng)展示水系景觀，整體采用簡(jiǎn)單的高大植物造景，缺少綠化層次水系景觀+多層次立體綠化，充分利用坡地資源項(xiàng)目配套商業(yè)配套均未啟動(dòng)，生活便利性低；教育配套尤其是名校資源當(dāng)前各個(gè)社區(qū)均相對(duì)匱乏商業(yè)+教育配套先行，引入知名小學(xué)和幼兒園，配套商業(yè)先期運(yùn)營(yíng)總結(jié)與啟示：引入名校配套并于前期啟動(dòng)有利形成核心競(jìng)爭(zhēng)力；

采用水系景觀不可或缺，戶型需要?jiǎng)?chuàng)新贈(zèng)送面積，跳出同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)。競(jìng)品總結(jié)基于競(jìng)品的產(chǎn)品策略整體規(guī)劃組團(tuán)規(guī)劃，充分利用景觀資源競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目去化分析區(qū)域項(xiàng)目高層體量（萬(wàn)平米）容積率已推（萬(wàn)平米）已售量（萬(wàn)平米）未推（萬(wàn)平米）存量（萬(wàn)平米）年均去化（萬(wàn)平方）月均去化（套）金星北板塊富基世紀(jì)公園1233.225.315.697.79.718.8150恒大名都73.43.9549.338.524.110.822.6200勤誠(chéng)達(dá)新界1403.0001400——名家翡翠花園502.0300500——長(zhǎng)沙玫瑰園1503.03029120112.490新地東方明珠72.51.8616.414.256.12.2550雙盈臥龍灣502.513.813.836.204.235雷鋒板塊高鑫天麓501.4800500——金科東方大院3.21.053.22.201—開(kāi)盤去化180套麓谷板塊保利麓谷林語(yǔ)1152.1706845230250宜居萊茵城503.039.327.310.71210.680市府北板塊恒大華府52.93.030.525.622.44.912.380鈺龍?zhí)煜?103.6113.51396.50.514105北京御園502.62221.2280.813.285總計(jì)1090—313.3268.4776.744.9————大盤項(xiàng)目年均15~20萬(wàn)平米，月均去化150套左右，一般項(xiàng)目年均去化10萬(wàn)平米，未來(lái)供應(yīng)量達(dá)700萬(wàn)平米以上競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目去化分析區(qū)域項(xiàng)目高層體量容積率已推已售量未推存量年競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目去化分析區(qū)域項(xiàng)目主力面積（平米）目前均價(jià)（元/平米）主力總價(jià)（萬(wàn)元）首次開(kāi)盤時(shí)間去化情況對(duì)應(yīng)客戶未來(lái)供應(yīng)金星北板塊富基世紀(jì)公園103-118㎡三房，79-84㎡二房500040-602010.6二房基本售完，剩余面積較大三房剛需客戶為主目前去化一期余量，二期15萬(wàn)平米下半年推出恒大名都84-94㎡二房，96-108㎡小三房，125-141㎡大三房500040-702009.5剩余大面積四房，均在140平米以上，二房、三房去化較快前期剛需為主，目前主要是大戶型改善型客戶最后幾棟高層產(chǎn)品，去化難度加大長(zhǎng)沙玫瑰園100㎡二房，120㎡小三房，160㎡大三房460055-752006.407年去化情況好，目前暫時(shí)無(wú)新推房源投資+改善客戶2011年下半年二期高層產(chǎn)品將面世新地東方明珠89-100㎡二房，110-135㎡三房，150-170㎡四房450040-602009.1一期基本售完，3月新開(kāi)1棟高層，去化一般首次置業(yè)為主即將推出別墅和洋房產(chǎn)品雙盈臥龍灣90㎡二房，116-137㎡三房，150-168㎡四房420050-70200暫無(wú)新貨推出本地周邊客戶未來(lái)主要是高層產(chǎn)品，預(yù)計(jì)下半年推出競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目主力面積80-120平米，主力總價(jià)40-60萬(wàn)元，以剛需二房和三房為主，去化量相對(duì)較好競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目去化分析區(qū)域項(xiàng)目主力面積（平米）目前均價(jià)主力總價(jià)首市場(chǎng)供銷總結(jié)競(jìng)品產(chǎn)品力總結(jié)基于競(jìng)品的發(fā)展方向總價(jià)二房40萬(wàn)小三房50萬(wàn)三房60萬(wàn)整體規(guī)劃組團(tuán)規(guī)劃，借助核心景觀進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析：1、創(chuàng)新贈(zèng)送空間戶型產(chǎn)品存在市場(chǎng)空白點(diǎn)，增強(qiáng)性價(jià)比；2、商業(yè)配套及教育配套完善成為打破市場(chǎng)突破點(diǎn)；單價(jià)毛坯4000-4500元/平米；精裝修5000元/平米；產(chǎn)品組合高層+洋房+聯(lián)排別墅組合面積段與去化85平米以下二房，110平米以下三房去化較好產(chǎn)品立面新古典及現(xiàn)代風(fēng)格為主，多采用貼面磚競(jìng)品項(xiàng)目發(fā)展原則：1.定位策略：高性價(jià)產(chǎn)品2.產(chǎn)品發(fā)展策略：專注于主流剛需產(chǎn)品創(chuàng)新力，提供贈(zèng)送空間；3.價(jià)格策略：初期以低價(jià)入市，低開(kāi)高走；各面積段對(duì)應(yīng)客戶特征首次置業(yè)+首次改善為主，價(jià)格敏感戶型特色緊湊實(shí)用為主，雙陽(yáng)臺(tái)及飄窗設(shè)計(jì)，但贈(zèng)送空間較少未來(lái)供應(yīng)未來(lái)仍有大量高層住宅供應(yīng)，主力剛需產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)激烈景觀塑造水系景觀為主，大型樹(shù)木為主項(xiàng)目配套商業(yè)配套及教育資源匱乏競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境總結(jié)與發(fā)展原則市場(chǎng)供銷總結(jié)競(jìng)品產(chǎn)品力總結(jié)基于競(jìng)品的發(fā)展方向總價(jià)二房40萬(wàn)整四、項(xiàng)目客戶分析及定位四、項(xiàng)目客戶分析及定位根據(jù)大盤發(fā)展客戶構(gòu)成客觀規(guī)律：

本項(xiàng)目前期核心客戶仍應(yīng)立足于河西&望城地緣性客戶隨著社區(qū)的成熟、項(xiàng)目?jī)r(jià)值的深化展現(xiàn)，客戶群體多元化，產(chǎn)品線也隨之多元化增加大戶型比例，以產(chǎn)品演變主導(dǎo)營(yíng)銷形成項(xiàng)目的品牌影響力，成為市場(chǎng)焦點(diǎn)經(jīng)濟(jì)利益最大化、實(shí)現(xiàn)高利潤(rùn)高性價(jià)比剛需產(chǎn)品啟動(dòng)多元化產(chǎn)品線高性價(jià)比剛需產(chǎn)品，快速熱銷，現(xiàn)金流回收人氣蓄積完成，為項(xiàng)目成功開(kāi)發(fā)打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)以高性價(jià)比產(chǎn)品入市，制造熱銷，建立河西市場(chǎng)影響力項(xiàng)目初期項(xiàng)目中后期項(xiàng)目?jī)r(jià)值高度認(rèn)可引導(dǎo)客戶置業(yè)觀念，實(shí)現(xiàn)品質(zhì)社區(qū)口碑項(xiàng)目歷程戰(zhàn)略意義客戶層面根據(jù)大盤發(fā)展客戶構(gòu)成客觀規(guī)律：

本項(xiàng)目前期核心客戶仍應(yīng)立足于本項(xiàng)目岳麓區(qū)政府板塊望城板塊麓谷高科技園雷鋒大道沿線與黃金鄉(xiāng)客戶區(qū)域客戶總體分析：1、區(qū)域分布：項(xiàng)目地2公里范圍以外，周邊原生居民稀少；2、時(shí)間半徑：車程5～18分鐘的生活圈層以內(nèi)的客戶；3、構(gòu)成主體望城板塊+雷鋒大道沿線與黃金鄉(xiāng)+麓谷高科技園板塊+岳麓區(qū)政府板塊+高?？蛻羧簠^(qū)域客戶總體分析周邊地緣性客戶主要有麓谷科技園、岳麓區(qū)核心區(qū)和望城縣客戶麓谷科技園本項(xiàng)目岳麓區(qū)政府板塊望城板塊麓谷高科技園雷鋒大道沿線與黃金鄉(xiāng)本項(xiàng)目啟動(dòng)期地緣客戶分析：從區(qū)域來(lái)看，客戶主要來(lái)自河西（岳麓區(qū)約50%）和望城縣（16%）從客戶來(lái)源上看，由于區(qū)域內(nèi)原住民缺乏，其主要客戶來(lái)源于岳麓區(qū)和望城縣，占50-60%。其次為湘籍地市客戶，占10-15%，主要是常德、婁底、益陽(yáng)等地的客戶，因交通便利的影響選擇在此置業(yè)。省外客戶群體占10%左右的比例，主要是省外工作的湘籍客戶，已打拼幾年，有一定的積累，但受一線城市高房?jī)r(jià)的逼迫，回湘置業(yè)。目標(biāo)客戶區(qū)域分布區(qū)域客戶總體分析本項(xiàng)目啟動(dòng)期地緣客戶分析：從區(qū)域來(lái)看，客戶主要來(lái)自河西（岳麓恒大名都恒大名都的客源大多來(lái)自周邊區(qū)域如岳麓區(qū)以及望城縣，另外像周邊城市，如常德、株洲、湘潭也有一定的客源。主要以周邊區(qū)域如高新技術(shù)區(qū)的中層主管為主，占到了58%。競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目客戶構(gòu)成恒大名都恒大名都的客源大多來(lái)自周邊區(qū)域如岳麓區(qū)以及望城縣，另雖然各類產(chǎn)品客戶群體的比例有所差別，但主要為以下四類群體：麓谷科技園和望城產(chǎn)業(yè)園的企業(yè)職員、岳麓區(qū)開(kāi)廠和自營(yíng)街鋪的生意人、長(zhǎng)沙市及岳麓區(qū)政府公務(wù)員和河西大學(xué)、醫(yī)院等事業(yè)單位員工。編號(hào)客戶結(jié)構(gòu)客戶群名稱1麓谷工業(yè)園工業(yè)園管理人員、技術(shù)人員及銷售人員2望城產(chǎn)業(yè)園3岳麓區(qū)客戶岳麓北/岳麓南大學(xué)城老師岳麓北（湘雅三醫(yī)院、腫瘤醫(yī)院等）/岳麓南醫(yī)生區(qū)、市政府公務(wù)員企事業(yè)單位職員河西其他客戶本項(xiàng)目啟動(dòng)期地緣客戶分析：

從職業(yè)來(lái)看，客戶主要集中于企業(yè)職員、生意人、政府公務(wù)員和事業(yè)單位員工4類人群雖然各類產(chǎn)品客戶群體的比例有所差別，但主要為以下四類群體：麓目標(biāo)客戶年齡構(gòu)成目標(biāo)客戶置業(yè)目的區(qū)域目標(biāo)客戶群體年齡以25-35歲中青年群體為主。多數(shù)處于工作不久、結(jié)婚成家以及初為父母的年齡，在購(gòu)房需求上處于首次置業(yè)，或因?yàn)楣ぷ?、結(jié)婚以及孩子上學(xué)首次換房。從客戶置業(yè)目的來(lái)看，96%的客戶購(gòu)房屬于自住，表明剛性需求客戶占絕對(duì)主力。本項(xiàng)目啟動(dòng)期地緣客戶分析：

從生命周期來(lái)看，50%以上客戶都是35歲以下的中青年群體，購(gòu)買婚房（預(yù)備），初為父母首次換房的自住需求旺盛目標(biāo)客戶年齡構(gòu)成目標(biāo)客戶置業(yè)目的區(qū)域目標(biāo)客戶群體年齡以25-40~60㎡公寓70-90㎡2、3房100-120㎡3房202530354045505560青年之家青年持家小太陽(yáng)后小太陽(yáng)三代同堂中年之家120-130㎡3、4房首置客戶以婚房、為子女購(gòu)房為主，主要為結(jié)婚、就進(jìn)工作等，主要看重區(qū)域產(chǎn)品性價(jià)比和區(qū)域未來(lái)發(fā)展。首換客戶主要為居家客戶，兩代、三代同堂，需求面積較大。主要看重區(qū)域環(huán)境和未來(lái)升值潛力。本項(xiàng)目啟動(dòng)期地緣客戶分析：

從購(gòu)買面積需求來(lái)看，首置客戶需求集中于70-90平米2房（含2+1），首換客戶需求集中在120-130平米3房&少量4房40~60㎡公寓70-90㎡2、3房100-120㎡3房對(duì)應(yīng)公司標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品線&客戶分類：

本項(xiàng)目前期主力客戶可被表述為“啟航型”客戶&“樂(lè)居型”客戶產(chǎn)品線職業(yè)特征地緣特征行為及生活特征購(gòu)買特征關(guān)注重點(diǎn)需求產(chǎn)品比例啟航企業(yè)職員麓谷工業(yè)園職工，老家為望城或岳麓區(qū)或外地的客戶25-35歲，工作2-3年的，準(zhǔn)備結(jié)婚或剛結(jié)婚，企業(yè)重要的普通員工、技術(shù)職員或基層者為主，收入3000元/月總價(jià)限制，且就近工作原則，認(rèn)可河西的環(huán)境自住兼投資價(jià)格，配套、品質(zhì)、便利性70-100㎡緊湊型二房、三房30%樂(lè)居生意人本地人，在岳麓區(qū)麓北、望城開(kāi)廠或自營(yíng)街鋪25-35歲，做小本生意，收入4000元/月舒適寬敞居所，且就近工作原則，或?yàn)樽优?gòu)房；習(xí)慣河西環(huán)境，自住兼投資配套、品質(zhì)、升值潛力90-130㎡居家型二房、三房18%公務(wù)員岳麓區(qū)及芙蓉區(qū)公務(wù)員22-30歲，剛出社會(huì)工作1-2年，準(zhǔn)備結(jié)婚，收入3000元/月社區(qū)品質(zhì)及環(huán)境，且就近工作原則，認(rèn)可河西的環(huán)境自住兼投資品質(zhì)、資源、配套、90-130㎡居家型兩房、三房20%事業(yè)單位人員岳麓區(qū)大學(xué)老師岳麓區(qū)醫(yī)院醫(yī)生25-32歲，剛?cè)温?-2年，大學(xué)講師級(jí)，待遇4000元/月總價(jià)限制，且就近工作原則，認(rèn)可河西的環(huán)境，自住兼投資地段、品牌、配套、品質(zhì)、社區(qū)環(huán)境90-130㎡居家型中小戶型15%對(duì)應(yīng)公司標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品線&客戶分類：

本項(xiàng)目前期主力客戶可被表述中聯(lián)工業(yè)園華星宇傳感基地麓谷工業(yè)園星城經(jīng)濟(jì)區(qū)托普信息科技園高科技食品工業(yè)基地湖南臺(tái)商投資區(qū)啟航型客戶：

企業(yè)職員地域分布——主要來(lái)自岳麓區(qū)和望城的產(chǎn)業(yè)園區(qū)岳麓區(qū)產(chǎn)業(yè)園：集中于麓谷工業(yè)園中聯(lián)工業(yè)園華星宇傳感基地銀盆嶺沿線望城產(chǎn)業(yè)園：星城經(jīng)濟(jì)區(qū)湖南臺(tái)商投資區(qū)高科技食品工業(yè)基地托普信息科技園銀盆嶺中聯(lián)工業(yè)園華星宇傳感基地麓谷工業(yè)園星城經(jīng)濟(jì)區(qū)托普信息科技園高分類總?cè)丝谥脴I(yè)群體數(shù)量（人）上市公司（7家）中聯(lián)重科3000300威勝電子2000300隆平高科50070湘郵科技375300麓谷醫(yī)藥200150湖南有色500110杉杉科技1000150小計(jì)上市公司置業(yè)人數(shù)約為1500-2000人其他企業(yè)湖南科利豐10025長(zhǎng)沙大同水泵8020長(zhǎng)沙通發(fā)高新技術(shù)公司10030長(zhǎng)沙市泰寶制藥32080長(zhǎng)沙申大科技500110小計(jì)其他企業(yè)共142家，置業(yè)人數(shù)約為4000-5500當(dāng)前園區(qū)人數(shù)約9.6萬(wàn)人，企業(yè)研發(fā)人員達(dá)1.52萬(wàn)人，占員工總數(shù)的15.9%，園區(qū)十一五規(guī)劃人口約80萬(wàn)人支柱產(chǎn)業(yè)麓谷工業(yè)園代表型企業(yè)電子信息業(yè)日立電器、創(chuàng)智集團(tuán)、湘郵科技、湘計(jì)算機(jī)、信息集團(tuán)、威勝電子、蘇博泰克、中科軟件、三辰影庫(kù)、拓維信息等先進(jìn)制造業(yè)中聯(lián)重科、遠(yuǎn)大空調(diào)、華泰重工、中標(biāo)實(shí)業(yè)、凱瑞重工、湖大海捷、湘電東洋、通發(fā)科技、深湘通用、金嶺機(jī)床等生物醫(yī)藥業(yè)九芝堂、雙鶴醫(yī)藥、中和制藥、泰寶制藥、康普制藥、方盛制藥、安淳科技、德康制藥、國(guó)華醫(yī)藥等新材料業(yè)金瑞科技、杉杉新材料、湖南海利、遠(yuǎn)大鈴木、科力豐新能源、晶鑫科技、大陶科技、華菱光遠(yuǎn)等啟航型客戶：

企業(yè)職員客戶容量有保障——以麓谷產(chǎn)業(yè)園區(qū)為例，按園區(qū)現(xiàn)有人群計(jì)算，每年工業(yè)區(qū)可能新增置業(yè)數(shù)為5500-7500人分類總?cè)丝谥脴I(yè)群體數(shù)量（人）上市公司（7家）中聯(lián)重科3000目前中聯(lián)重科企業(yè)規(guī)模為3000人，中高級(jí)管理人員、技術(shù)人員約300人09年企業(yè)校園招聘計(jì)劃全國(guó)約700人，長(zhǎng)沙范圍內(nèi)約400人，未來(lái)企業(yè)中高等技術(shù)人員持續(xù)增長(zhǎng)，且人員經(jīng)濟(jì)收益看好。資料來(lái)源：中聯(lián)重科公司年報(bào)及公司網(wǎng)站啟航型客戶：

企業(yè)職員客戶收入水平有保障——以中聯(lián)重科為例，普通職工月收入2100元，本科以上學(xué)歷技術(shù)及管理初級(jí)崗位月收入約5000元目前中聯(lián)重科企業(yè)規(guī)模為3000人，中高級(jí)管理人員、技術(shù)人員約從客戶購(gòu)房關(guān)注因素來(lái)看，價(jià)格關(guān)注最高，其次為戶型，其次為交通因素；由于啟航客戶多數(shù)為首次購(gòu)房，且以婚房和方便工作為主，對(duì)于價(jià)格和交通的關(guān)注相對(duì)明顯。啟航客戶購(gòu)房關(guān)注因素啟航型客戶：

置業(yè)敏感點(diǎn)——價(jià)格》戶型》交通》商業(yè)配套》地段&教育配套從客戶購(gòu)房關(guān)注因素來(lái)看，價(jià)格關(guān)注最高，其次為戶型，其次為交通啟航客戶購(gòu)房戶型需求啟航型客戶：產(chǎn)品與價(jià)格需求偏好研究2房&小3房|70-90㎡為主|總價(jià)預(yù)算集中在35-50萬(wàn)之間啟航客戶購(gòu)房面積需求企業(yè)職員總價(jià)承受能力有限，主要集中在30-50萬(wàn)元之間，其中30-40萬(wàn)元約占34%，40-50萬(wàn)元約占25%。受總價(jià)限制，企業(yè)職員客戶主力需求戶型為2房產(chǎn)品，約占購(gòu)房需求的一半；啟航客戶需求主力面積集中在70-90㎡之間，其次為60-70㎡。啟航客戶購(gòu)房總價(jià)預(yù)算啟航客戶購(gòu)房戶型需求啟航型客戶：產(chǎn)品與價(jià)格需求偏好研究啟航客啟航型客戶：產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)需求偏好

實(shí)用性為主，看重分?jǐn)偮?，在舒適度上對(duì)臥房關(guān)注度相對(duì)最高關(guān)注空間具體需求客廳適度大小的家人聚會(huì)空間廚房功能完備，餐廳和廚房相連主臥寬敞舒適，有足夠的衣櫥空間陽(yáng)臺(tái)兼顧晾曬和工作陽(yáng)臺(tái)的功能，洗衣、折菜，晾曬衣服等彈性空間靈活的“半間房”，可根據(jù)主人需求改為書(shū)房、儲(chǔ)藏室等戶型設(shè)計(jì)不浪費(fèi)面積，實(shí)用率高啟航客戶功能空間關(guān)注點(diǎn)以實(shí)用性為第一標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)各個(gè)功能空間的要求盡可能減少浪費(fèi)。對(duì)于主臥舒適度關(guān)注最高；對(duì)于廚房和餐廳的關(guān)注低于其他空間。對(duì)于贈(zèng)送空間，最喜歡彈性較大、可改房的內(nèi)花園贈(zèng)送方式。啟航型客戶：產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)需求偏好

實(shí)用性為主，看重分?jǐn)偮剩趩⒑叫涂蛻簦荷虡I(yè)配套需求偏好最關(guān)注滿足日常需求的超市，對(duì)于高端消費(fèi)配套并不敏感商業(yè)配套需求方面，超市需求明顯很高。其他需求中，對(duì)于家電、家居類與生活比較相關(guān)的配套也比較關(guān)注；對(duì)于精品購(gòu)物街和大品牌餐飲的關(guān)注度較低。啟航客戶購(gòu)房配套關(guān)注點(diǎn)啟航型客戶：商業(yè)配套需求偏好商業(yè)配套需求方面，超市需求明顯很全市公務(wù)員人數(shù)新市府公務(wù)員人數(shù)40000多人4000多人市委市政府岳麓區(qū)政府2001年，長(zhǎng)沙市市委市政府從河?xùn)|開(kāi)始搬遷到河西。新市府公務(wù)員群體屬于河西的新進(jìn)人群。公務(wù)員一般在河?xùn)|有1-2套單位住房或者是商品房，并且形成了以單位住房為中心的親緣地緣關(guān)系。隨著河西的發(fā)展，公務(wù)員在河西置業(yè)的比例逐漸增加。新進(jìn)員工以自住為主，老員工以投資為主樂(lè)居型客戶：A-公務(wù)員/泛公務(wù)員當(dāng)前主要分布在市府，河西傳統(tǒng)中高收入人群，換房客戶群主體之一，約4千人，與河?xùn)|親緣關(guān)系較近全市新市府40000多人4000多人市委岳麓區(qū)政府2001年湖南大學(xué)省公安高等專科學(xué)校省委黨校湖南師大湖南大學(xué)中南大學(xué)省財(cái)專湖南商學(xué)院湖南醫(yī)專大學(xué)城：以岳麓山為界，北部形成以湖南商學(xué)院、湖南省財(cái)專、湖南省公安高等專科學(xué)校、湖南省委黨校、以及湖南大學(xué)北校區(qū)等，以?？茖W(xué)校為主的大學(xué)集群；岳麓山以南，則是以湖南大學(xué)、中南大學(xué)、以及湖南師范大學(xué)而形成的湖南最高等級(jí)學(xué)府，并以此為據(jù)形成產(chǎn)學(xué)研相結(jié)合的區(qū)域。學(xué)校總?cè)藬?shù)專任教師教授副教授湖南大學(xué)450018101030中南大學(xué)6385291311582314湖南師大23951515349531湖南省財(cái)專59342344126省公安高等?？茖W(xué)校48930129143湖南商學(xué)院1018629336湖南醫(yī)專----樂(lè)居型客戶：B-事業(yè)單位之高等院校教師當(dāng)前主要分布于市府/麓南，河西中高收入人群，約1.8-2.5萬(wàn)人湖南大學(xué)省公安高等省委黨校湖南師大湖南大學(xué)中南大學(xué)省財(cái)專湖南省腫瘤醫(yī)院湘雅附三醫(yī)院湘雅醫(yī)學(xué)院航天醫(yī)院長(zhǎng)沙市四醫(yī)院醫(yī)院總?cè)藬?shù)專業(yè)技術(shù)人員高級(jí)專業(yè)技術(shù)人員中級(jí)專業(yè)技術(shù)人員長(zhǎng)沙市第四醫(yī)院85360869176航天醫(yī)院380——40136腫瘤醫(yī)院12221070303湘雅醫(yī)院21541596838866醫(yī)院：在桐梓坡路、金星大道和楓林路圍合的區(qū)域內(nèi)，分布有湘雅附三醫(yī)院、省腫瘤醫(yī)院和市四醫(yī)院。樂(lè)居型客戶：B-事業(yè)單位之醫(yī)生當(dāng)前主要分布于市府區(qū)域，河西中高收入人群，約5000-8000人省腫瘤醫(yī)院湘雅附三醫(yī)院航天醫(yī)院長(zhǎng)沙市四醫(yī)院醫(yī)院總?cè)藬?shù)專業(yè)技術(shù)溁灣鎮(zhèn)商圈：通程商業(yè)廣場(chǎng)為區(qū)域商業(yè)中心，岳麓現(xiàn)代IT城、新一佳超市、國(guó)美電器、通程電器、新外灘商業(yè)廣場(chǎng)、蘇寧電器、麓山服裝精品市場(chǎng)。銀盆嶺商圈：以桐梓坡路與銀盆南路交匯口為主的休閑餐飲業(yè)，圍繞湘雅三醫(yī)院為中心的華銀旺和超市為主的休閑餐飲區(qū)域。觀沙嶺商圈：以新一佳、樂(lè)安居兩個(gè)大型購(gòu)物廣場(chǎng)為主要引導(dǎo)力，以盛大澤西城商務(wù)樓為配合，以杜鵑路東段與銀杉路沿線為主要商業(yè)分布區(qū)域。望城坡商圈：以家具、裝飾、建材為主。以早期的廣大環(huán)球、新興的郁金香建材廣場(chǎng)及湘浙小商品市場(chǎng)為主。大學(xué)城商圈：以獨(dú)立產(chǎn)權(quán)門面或私有門面為主的校園型商業(yè)，配以兩個(gè)新興商貿(mào)文化中心。溁灣鎮(zhèn)商圈觀沙嶺商圈望城坡商圈銀盆嶺商圈大學(xué)城商圈樂(lè)居型客戶：C-生意人分布相對(duì)較為散漫，集中于河西五大商圈附近，自營(yíng)街鋪，以家居、建材、餐飲、服飾等行業(yè)為主溁灣鎮(zhèn)商圈：銀盆嶺商圈：觀沙嶺商圈：望城坡商圈：大學(xué)城商圈：從客戶購(gòu)房關(guān)注因素來(lái)看，對(duì)于價(jià)格的關(guān)注因素較低，首先關(guān)注地段，其次對(duì)配套關(guān)注較高；教育配套排在較前的位置，對(duì)于子女教育成為改善客戶非常關(guān)注的要素；對(duì)于戶型的關(guān)注依然高于價(jià)格，他們換房更看重戶型的舒適度。樂(lè)居客戶購(gòu)房關(guān)注因素樂(lè)居客戶對(duì)學(xué)校配套的關(guān)注比較全面樂(lè)居型客戶：

置業(yè)敏感點(diǎn)——教育配套》戶型》價(jià)格》商業(yè)配套》地段從客戶購(gòu)房關(guān)注因素來(lái)看，對(duì)于價(jià)格的關(guān)注因素較低，首先關(guān)注地段樂(lè)居客戶購(gòu)房面積需求樂(lè)居客戶購(gòu)房戶型需求樂(lè)居客戶購(gòu)房總價(jià)預(yù)算樂(lè)居客戶購(gòu)房經(jīng)濟(jì)承受能力相對(duì)較高。購(gòu)房總價(jià)預(yù)算多在40萬(wàn)以上。戶型選擇上，以3房需求最多，他們多以換房為主，尋求更好的居住環(huán)境，或者家庭人口增多，需求換房。需求面積上，以100-130㎡為主，占45%，130平米以上產(chǎn)品需求比例也相對(duì)較高。樂(lè)居型客戶：產(chǎn)品與價(jià)格需求偏好研究主力需求3房|100-130㎡為主|總價(jià)預(yù)算集中在50-80萬(wàn)之間樂(lè)居客戶購(gòu)房面積需求樂(lè)居客戶購(gòu)房戶型需求樂(lè)居客戶購(gòu)房總價(jià)預(yù)算項(xiàng)目功能舒適性要求衛(wèi)生間雙衛(wèi)生間設(shè)計(jì)，主次衛(wèi)分離陽(yáng)臺(tái)廚房連接生活陽(yáng)臺(tái)，客廳連接觀景陽(yáng)臺(tái)廚房自然采光，明亮客廳開(kāi)間不小于3.3米臥室主臥套房設(shè)計(jì)，帶獨(dú)立衛(wèi)生間樓間距大樓間距，且有院落園林景觀職業(yè)：望岳街道拆遷戶年齡：50歲經(jīng)濟(jì)情況：征收后貨幣補(bǔ)償200多萬(wàn)居住狀況：一家四口同住，富基世紀(jì)公園130平3房，總價(jià)約55萬(wàn)客戶語(yǔ)錄：政府征收后補(bǔ)貼了200多萬(wàn)，有錢了，當(dāng)然是想買個(gè)舒適的房子住。而且兒子剛結(jié)婚，我們和兒子媳婦一起住，以后還有孫兒孫女，肯定要買面積大的房子。富基世紀(jì)公園它有送的房間，不算總價(jià)的，很劃算。戶型設(shè)計(jì)得也很好，有兩個(gè)衛(wèi)生間，生活很方便。我兒子媳婦住的那間房里面就帶了個(gè)衛(wèi)生間，是套房式設(shè)計(jì)，我和老公就住在東邊的臥室，也有單獨(dú)的一個(gè)衛(wèi)生間，互不影響。客廳外面有個(gè)大陽(yáng)臺(tái)，不過(guò)要是廚房那里還有個(gè)單獨(dú)的生活陽(yáng)臺(tái)就好了，可以策菜什么的，還可以放點(diǎn)雜物

——王女士樂(lè)居型客戶：產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)需求偏好

看重戶型設(shè)計(jì)附加值（贈(zèng)送面積），對(duì)各功能空間舒適度要求提高項(xiàng)目功能舒適性要求衛(wèi)生間雙衛(wèi)生間設(shè)計(jì)，主次衛(wèi)分離陽(yáng)臺(tái)廚房連接樂(lè)居型客戶：教育配套偏好強(qiáng)烈

重點(diǎn)關(guān)注小學(xué)及中學(xué)教育品牌，名校是他們置業(yè)換房的重要驅(qū)動(dòng)力從對(duì)學(xué)校的關(guān)注來(lái)看，樂(lè)居客戶對(duì)于小學(xué)和中學(xué)更為關(guān)注；小學(xué)主要關(guān)注：砂子塘小學(xué)、博才小學(xué)、十大附??；中學(xué)主要關(guān)注：師大附中、雅禮中學(xué)、長(zhǎng)郡中學(xué)。樂(lè)居客戶關(guān)注的中學(xué)樂(lè)居客戶更關(guān)注小學(xué)和中學(xué)樂(lè)居客戶關(guān)注的小學(xué)樂(lè)居型客戶：教育配套偏好強(qiáng)烈

重點(diǎn)關(guān)注小學(xué)及中學(xué)教育品牌，名職業(yè)：中聯(lián)重科普通職員年齡：45歲月收入：3000元左右居住狀況：一家三口住在單位定向的小區(qū)內(nèi)成交情況：購(gòu)買恒大名都128平3房，總價(jià)約50萬(wàn)客戶語(yǔ)錄：現(xiàn)在我們家里住的房子還是以前單位的定向房，那時(shí)候很便宜的，不過(guò)現(xiàn)在你看咯，感覺(jué)很破舊了，也沒(méi)有什么綠化景觀，兒子要結(jié)婚了，總要換個(gè)像樣的房子才拿的出手。我們?cè)谶@一片住慣了，也不想換太遠(yuǎn)的地方，梅溪湖這邊房?jī)r(jià)還可以，看了恒大名都的規(guī)劃，那還是感覺(jué)有點(diǎn)品位的，而且綠化面積大，園林做的不錯(cuò)，有個(gè)很大的中央水景，里面還有器械健身區(qū)、籃球場(chǎng)、兒童娛樂(lè)區(qū)這些配置，考慮得很細(xì)致，整個(gè)小區(qū)都滿顯檔次，我還比較滿意?！獏窍壬鷺?lè)居型客戶：對(duì)內(nèi)部居住園林環(huán)境偏好叫啟航型客戶更強(qiáng)

偏好社區(qū)內(nèi)部盡可能提升綠化率，居住組團(tuán)內(nèi)部有中央園林設(shè)計(jì)職業(yè)：中聯(lián)重科普通職員樂(lè)居型客戶：對(duì)內(nèi)部居住園林環(huán)境偏好叫啟客戶研究小結(jié)：以樂(lè)居客戶需求為核心滿足點(diǎn)

70-130平米2,3房|教育驅(qū)動(dòng)|日常商業(yè)|優(yōu)化園林環(huán)境樂(lè)居客戶需求分析1、主力需求3房戶型|面積以100-130㎡為主|總價(jià)預(yù)算集中在40-70萬(wàn)之間2、關(guān)注點(diǎn)排序：地段》商業(yè)配套》教育配套》戶型》價(jià)格4、舒適度要求提高：對(duì)戶型設(shè)計(jì)看中附加值對(duì)功能舒適度要求提高啟航客戶需求分析1、2房需求約占一半|需求面積以70-90㎡為主|總價(jià)預(yù)算集中在30-50萬(wàn)之間2、關(guān)注點(diǎn)排序：價(jià)格》戶型》交通》配套》地段&教育3、產(chǎn)品需求：以實(shí)用性為主，但在舒適度上對(duì)臥房關(guān)注度明顯較高3、品質(zhì)關(guān)注方面：商業(yè)配套》戶型舒適&附加值》園林啟示1:2房以70-90㎡為主，注重緊湊實(shí)用啟示2:充分保證主臥空間舒適度，其它以實(shí)用為主，不浪費(fèi)面積啟示3:配套以滿足社區(qū)日常生活需要為主啟示1:3房以100-130㎡為主，注重舒適同時(shí)，增加附加值啟示:3:社區(qū)園林品質(zhì)升級(jí)啟示2：教育配套盡量完善，以滿足子女上學(xué)的便利性客戶研究小結(jié)：以樂(lè)居客戶需求為核心滿足點(diǎn)

70-130平米2五、項(xiàng)目產(chǎn)品組合分析五、項(xiàng)目產(chǎn)品組合分析項(xiàng)目戰(zhàn)略要求利潤(rùn)需求品牌需求異地開(kāi)發(fā)使命二：公司長(zhǎng)三角拓展外開(kāi)發(fā)的首個(gè)項(xiàng)目，異地開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)積累使命一：在最快的時(shí)間盡量回籠資金，完成整個(gè)項(xiàng)目的現(xiàn)金流平衡長(zhǎng)沙望城項(xiàng)目使命三：公司全國(guó)化品牌的樹(shù)立，尤其是在長(zhǎng)沙的城市影響力打造項(xiàng)目戰(zhàn)略要求利潤(rùn)需求品牌需求異地開(kāi)發(fā)使命二：公司長(zhǎng)三角拓展外財(cái)務(wù)指標(biāo)要求銷售利潤(rùn)整體項(xiàng)目銷售能夠獲得最大利潤(rùn)總額；6年以上開(kāi)發(fā)周期，前期保本銷售，后期獲得利潤(rùn)；快速實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流，為后續(xù)土地開(kāi)發(fā)獲得資金；貢獻(xiàn)現(xiàn)金流，項(xiàng)目盡快實(shí)現(xiàn)自身現(xiàn)金流平衡；現(xiàn)金流平衡利潤(rùn)率銷售毛利率超過(guò)20%，整體項(xiàng)目?jī)衾蚀笥?%；財(cái)務(wù)指標(biāo)要求銷售利潤(rùn)整體項(xiàng)目銷售能夠獲得最大利潤(rùn)總額；快速實(shí)方案比較分析方案一：純高層產(chǎn)品（33F），容積率3.5地上總建筑面積（㎡）1,185,940可售面積1,147,340高層、小高層（㎡）1,068,870酒店式公寓（㎡）49,880五星級(jí)酒店（㎡）16,140商業(yè)（㎡）28,590公建配套（㎡）22,460地下總建筑面積（㎡）181,310地下車庫(kù)（㎡）139,435人防面積（㎡）41,875可售地下機(jī)動(dòng)車位（個(gè)）5,336方案比較分析方案一：純高層產(chǎn)品（33F），容積率3.5地上總方案比較分析方案一：純高層產(chǎn)品（33F），容積率3.5成本費(fèi)用類別總額計(jì)容積率建筑面積單位成本（元/㎡)總建筑面積單位成本（元/㎡)一、征地及拆遷費(fèi)774,858,041653.4566.7二、前期工程費(fèi)307,393,420259.2224.8

1、立項(xiàng)報(bào)建費(fèi)196,022,000165.3143.4

2、設(shè)計(jì)技術(shù)費(fèi)69,976,50059.051.2

3、三通一平費(fèi)17,676,12014.912.9

4、其他前期費(fèi)23,718,80020.017.3三、建安工程費(fèi)2,617,074,5402206.81914.1

1、基礎(chǔ)工程140,260,310118.3102.6

2、主體結(jié)構(gòu)工程1,722,161,5601452.11259.6

3、室內(nèi)水電331,301,910279.4242.3

4、室內(nèi)門窗145,752,200122.9106.6

5、電梯67,125,00056.649.1

6、裝飾工程161,449,200136.1118.1

7、戶門工程33,562,50028.324.5四、公共基礎(chǔ)設(shè)施628,998,200530.4460.0

1、景觀工程費(fèi)用231,062,000194.8169.0

2、管線工程費(fèi)用370,591,200312.5271.0

3、其他基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用27,345,00023.120.0五、后期成本25,477,20021.518.6合計(jì)4,321,109,1413643.6

3160.4方案比較分析方案一：純高層產(chǎn)品（33F），容積率3.5成本費(fèi)方案比較分析方案一：純高層產(chǎn)品（33F），容積率3.5利潤(rùn)預(yù)測(cè)——損益表項(xiàng)目總指標(biāo)(元)單位指標(biāo)(元/㎡)主

營(yíng)

收

入5,725,191,1674,828主

營(yíng)

成

本4,321,109,1413,644稅金及附加441,739,467372營(yíng)

業(yè)

費(fèi)

用171,755,735145管

理

費(fèi)

用21,600,00018財(cái)

務(wù)

費(fèi)

用

204,827,730173利

潤(rùn)

總

額564,159,094476所

得

稅141,039,773119凈

利

潤(rùn)423,119,320357凈利率7.39%7.39%方案比較分析方案一：純高層產(chǎn)品（33F），容積率3.5利潤(rùn)預(yù)方案比較分析方案二：純高層產(chǎn)品（33F+18F），容積率3.0地上總建筑面積（㎡）1,014,818.00可售面積975,636.00高層、小高層（㎡）895,380.00酒店式公寓（㎡）80,256.00公建配套（㎡）39,182.00地下總建筑面積（㎡）155,000地下車庫(kù)（㎡）120,900人防面積（㎡）34,100可售地下機(jī)動(dòng)車位（個(gè)）3,454方案比較分析方案二：純高層產(chǎn)品（33F+18F），容積率3.方案比較分析方案二：純高層產(chǎn)品（33F+18F），容積率3.0成本費(fèi)用類別總額計(jì)容積率建筑面積單位成本（元/㎡)總建筑面積單位成本（元/㎡)一、征地及拆遷費(fèi)774,858,041763.5662.4二、前期工程費(fèi)261,732,230257.9223.7

1、立項(xiàng)報(bào)建費(fèi)167,722,700165.3143.4

2、設(shè)計(jì)技術(shù)費(fèi)58,490,90057.650.0

3、三通一平費(fèi)15,222,27015.013.0

4、其他前期費(fèi)20,296,36020.017.4三、建安工程費(fèi)2,191,761,5202159.81873.6

1、基礎(chǔ)工程103,587,880102.188.6

2、主體結(jié)構(gòu)工程1,472,882,6401451.41259.1

3、室內(nèi)水電245,867,180242.3210.2

4、室內(nèi)門窗123,472,160121.7105.5

5、電梯58,538,16057.750.0

6、裝飾工程142,682,560140.6122.0

7、戶門工程29,269,08028.825.0四、公共基礎(chǔ)設(shè)施537,650,760529.8459.6

1、景觀工程費(fèi)用198,261,760195.4169.5

2、管線工程費(fèi)用315,992,640311.4270.1

3、其他基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用23,396,36023.120.0五、后期成本21,200,85620.918.1合計(jì)3,754,511,1473699.7

3209.5方案比較分析方案二：純高層產(chǎn)品（33F+18F），容積率3.方案比較分析利潤(rùn)預(yù)測(cè)——損益表方案二：純高層產(chǎn)品（33F+18F），容積率3.0項(xiàng)目總指標(biāo)(元)單位指標(biāo)(元/㎡)主

營(yíng)

收

入4,940,237,4484,868主

營(yíng)

成

本3,754,511,1473,700稅金及附加382,475,461377營(yíng)

業(yè)

費(fèi)

用148,207,123146管

理

費(fèi)

用21,600,00021財(cái)

務(wù)

費(fèi)

用

160,366,686158利

潤(rùn)

總

額473,077,031466所

得

稅118,269,258117凈

利

潤(rùn)354,807,773350凈利率7.18%7.18%方案比較分析利潤(rùn)預(yù)測(cè)——損益表方案二：純高層產(chǎn)品（33F+1方案比較分析方案三：高層+聯(lián)排組合，容積率2.5地上總建筑面積（㎡）848,120.00可售面積824,620.00高層、小高層（㎡）686,720.00酒店式公寓（㎡）102,400.00多層、別墅（㎡）35,500.00公建配套（㎡）23,500.00地下總建筑面積（㎡）129,507地下車庫(kù)（㎡）99,597人防面積（㎡）29,910可售地下機(jī)動(dòng)車位（個(gè)）2,845方案比較分析方案三：高層+聯(lián)排組合，容積率2.5地上總建筑面方案比較分析方案三：高層+聯(lián)排組合，容積率2.5成本費(fèi)用類別總額計(jì)容積率建筑面積單位成本（元/㎡)總建筑面積單位成本（元/㎡)一、征地及拆遷費(fèi)774,858,041913.6

792.6二、前期工程費(fèi)218,734,250257.9223.7

1、立項(xiàng)報(bào)建費(fèi)140,168,700165.3143.4

2、設(shè)計(jì)技術(shù)費(fèi)48,881,35057.650.0

3、三通一平費(fèi)12,721,80015.013.0

4、其他前期費(fèi)16,962,40020.017.4三、建安工程費(fèi)1,861,577,0402194.91904.2

1、基礎(chǔ)工程88,851,690104.890.9

2、主體結(jié)構(gòu)工程1,228,546,9401448.61256.7

3、室內(nèi)水電213,715,950252.0218.6

4、室內(nèi)門窗104,533,400123.3106.9

5、電梯47,347,20055.848.4

6、裝飾工程139,446,400164.4142.6

7、戶門工程23,673,60027.924.2四、公共基礎(chǔ)設(shè)施447,843,380528.0458.1

1、景觀工程費(fèi)用162,544,000191.7166.3

2、管線工程費(fèi)用265,746,840313.3271.8

3、其他基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用19,552,54023.120.0五、后期成本17,509,28420.617.9合計(jì)3,287,829,7353876.6

3363.1方案比較分析方案三：高層+聯(lián)排組合，容積率2.5成本費(fèi)用類別方案比較分析方案三：高層+聯(lián)排組合，容積率2.5利潤(rùn)預(yù)測(cè)——損益表項(xiàng)目總指標(biāo)(元)單位指標(biāo)(元/㎡)主

營(yíng)

收

入3,966,719,5494,677主

營(yíng)

成

本3,287,829,7353,877稅金及附加308,974,860364營(yíng)

業(yè)

費(fèi)

用119,001,586140管

理

費(fèi)

用21,600,00025財(cái)

務(wù)

費(fèi)

用

130,909,450154利

潤(rùn)

總

額98,403,917116所

得

稅24,600,97929凈

利

潤(rùn)73,802,93887凈利率1.86%1.86%方案比較分析方案三：高層+聯(lián)排組合，容積率2.5利潤(rùn)預(yù)測(cè)——產(chǎn)品組合利潤(rùn)分析方案各產(chǎn)品組合比例高層100%95%90%85%80%75%70%65