地產(chǎn)存量資產(chǎn)證券化-應(yīng)收賬款商業(yè)保理

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收入的12-16倍。融資期限可以做3-5年的滾動續(xù)發(fā)。定價可以根據(jù)信用評級進行優(yōu)化，還款可用本金償還、還可嘗試其他創(chuàng)新方式，資金用途沒有限制。增信措施包括物業(yè)抵押、現(xiàn)金質(zhì)押，部分需要現(xiàn)金準(zhǔn)備金的留存以及根據(jù)情況來進行外部增信。從規(guī)模來說，房企融資規(guī)模全面超過經(jīng)營性物業(yè)貸款。機構(gòu)做并購時會用很多商業(yè)銀行的融資工具，效率確實很慢。如果資金需求在3-6個月內(nèi)的話，并購的資金壓力就會非常大，無法滿足資金需求方要求。中信證券資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)聯(lián)席主管、總監(jiān)俞強透露，RMBS最大的特點是實現(xiàn)了注冊制發(fā)行。在2015年到注冊制之前，一共發(fā)了不到100億，但注冊制后發(fā)行了345億?？梢哉f注冊制對推進個人抵押貸款金融化起到了非常好的作用。目前已經(jīng)獲得注冊的規(guī)模達(dá)2500億。從整體情況來看，2014年底資產(chǎn)證券化新規(guī)發(fā)行后，在上交所共發(fā)行3356億，其中和房地產(chǎn)相關(guān)的項目包括準(zhǔn)REITs、物業(yè)租金、管理費、購房尾款等，共發(fā)行600億，占比約17.77%。RMBS發(fā)行40單，從發(fā)行規(guī)模來說是第二大品種，僅次于融資租賃債權(quán)。俞強認(rèn)為，房地產(chǎn)相關(guān)類型的證券化，在交易所市場潛力非常大。不排除其規(guī)模會超過融資租賃發(fā)行。準(zhǔn)REITs漸熱21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者不完全統(tǒng)計，從2014年底以來，房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的相關(guān)品種中，準(zhǔn)REITs占比最高。2016年以來，從單數(shù)和規(guī)模來說都是以物業(yè)管理費所作的資產(chǎn)證券化最多，大約占比29%。以蘇寧銀河物業(yè)管理費為例，那是總金額為14億的物業(yè)管理合同，對應(yīng)23個物業(yè)項目，分布在包括江蘇、廣東在內(nèi)的較發(fā)達(dá)省份。物業(yè)類型涵蓋商業(yè)、住宅、辦公等。據(jù)透露，投資人對該項目認(rèn)可度很高，名義期限最長達(dá)到9年期。當(dāng)然這其中給予了投資人回購的權(quán)利。準(zhǔn)REITs目前占24%，規(guī)模僅次于物業(yè)管理費。信托授予權(quán)主要是針對多家房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放貸款，并予以打包，這個類別債權(quán)組合證券化，規(guī)模是89億，占比也在提高。總體而言，國內(nèi)目前資產(chǎn)證券化創(chuàng)新很多，比如紅星美凱龍、天虹商場等項目，主要通過租金收益權(quán)的質(zhì)押或信托方式進行處理。資產(chǎn)證券化研究和試點在穩(wěn)步推進。2014年9月和2015年1月，人民銀行發(fā)布積極推進REITs試點的指導(dǎo)方針；國務(wù)院研究中心有關(guān)負(fù)責(zé)人也曾提到商業(yè)用房證券化產(chǎn)品對消化庫存等方面的意義。2016年3月，越秀集團提出了關(guān)于REITs試點的建議，提出設(shè)定率規(guī)范等。最近房企資產(chǎn)證券化落地案例也越來越多。如今年年初碧桂園發(fā)行資產(chǎn)支持證券計劃?？傮w發(fā)行規(guī)模達(dá)29.45億，對應(yīng)1.2萬份合同，210個物業(yè)項目，分布在全國24個省，實際融資規(guī)模28億，期限是4年，發(fā)行利率達(dá)5.1%。目前市場已發(fā)行9單私募