房地產(chǎn)投資環(huán)境分析課件

第2章

房地產(chǎn)投資環(huán)境分析第2章房地產(chǎn)投資環(huán)境分析2.1房地產(chǎn)投資環(huán)境概述2.1.1投資與投資環(huán)境

一般所說的投資環(huán)境是指直接投資的環(huán)境。直接投資是指一個(gè)經(jīng)濟(jì)體系內(nèi)的某居民投資購買或設(shè)立在另一經(jīng)濟(jì)體系內(nèi)的企業(yè)，兼并對(duì)該企業(yè)有持久利益或在管理方面具有相當(dāng)程度的影響力和控制權(quán)；投資決策包括宏觀和微觀兩個(gè)層次。其中微觀投資決策是單個(gè)投資者或單個(gè)投資項(xiàng)目的決策，其基本問題是如何使單個(gè)投資者或單個(gè)項(xiàng)目在投資額一定的條件下，獲得最大的投資收益。這就需要著重考察社會(huì)消費(fèi)水平結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品物價(jià)和市場利息率等因素對(duì)投資者個(gè)人或單個(gè)項(xiàng)目的影響和制約，即投資環(huán)境。2.1房地產(chǎn)投資環(huán)境概述2.1.1投資與投資環(huán)境

投資環(huán)境是指擬投資的地域(國家、地區(qū)、城市和街區(qū))在一定時(shí)期內(nèi)所具有的能決定和制約項(xiàng)目投資的各種外部境況和條件的總和，它具有系統(tǒng)性、區(qū)域性和動(dòng)態(tài)性等基本特點(diǎn)。

2.1.2房地產(chǎn)投資環(huán)境的特點(diǎn)1、多樣性。房地產(chǎn)投資環(huán)境因素眾多，并且，每個(gè)因素對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的影響效果和作用方式都存在差異。2、系統(tǒng)性。房地產(chǎn)投資環(huán)境的系統(tǒng)性指房地產(chǎn)投資環(huán)境因素之間是相互影響、相互制約的，存在內(nèi)在的邏輯聯(lián)系。3、動(dòng)態(tài)性。房地產(chǎn)投資環(huán)境的動(dòng)態(tài)性指的是眾多的投資環(huán)境因素是可變的，并在動(dòng)態(tài)變化過程中相互依賴。2.1.2房地產(chǎn)投資環(huán)境的特點(diǎn)2.2房地產(chǎn)投資環(huán)境分析的特點(diǎn)與構(gòu)成要素2.2.1房地產(chǎn)投資環(huán)境分析的特點(diǎn)房地產(chǎn)投資環(huán)境實(shí)際上是影響房地產(chǎn)投資效果的一系列因素所構(gòu)成的一個(gè)外部環(huán)境。其中區(qū)位分析是分析的核心點(diǎn)。在房地產(chǎn)投資環(huán)境的分析中，區(qū)域科學(xué)已成為房地產(chǎn)投資環(huán)境分析的強(qiáng)有力的理論背景。在此理論背景下，房地產(chǎn)投資環(huán)境體現(xiàn)出有序的結(jié)構(gòu)，這種結(jié)構(gòu)決定了區(qū)域投資的投向、布局、總量，同時(shí)投資的流入又在不斷完善區(qū)域的投資環(huán)境，體現(xiàn)了投資和投資環(huán)境客體之間相互影響、相互作用的動(dòng)態(tài)關(guān)系。這種互動(dòng)關(guān)系的研究，不但可以滿足投資主體獲取利潤的動(dòng)機(jī)，還可以為受資地區(qū)吸引有利于區(qū)域發(fā)展的資金、形成“投入－產(chǎn)出”的良性循環(huán)。2.2房地產(chǎn)投資環(huán)境分析的特點(diǎn)與構(gòu)成要素2.2.1房地產(chǎn)投資2.3房地產(chǎn)投資環(huán)境分析的意義房地產(chǎn)投資環(huán)境分析在房地產(chǎn)投資過程中具有重要的參考意義。房地產(chǎn)投資的第一步就是進(jìn)行房地產(chǎn)投資環(huán)境分析，這一點(diǎn)隨著中國市場經(jīng)濟(jì)的成熟和房地產(chǎn)市場本身的完善逐步顯示出來。在國外成熟的市場經(jīng)濟(jì)體中，房地產(chǎn)投資環(huán)境分析的分析策略和分析方法已經(jīng)非常成熟，在中國加入WTO以后房地產(chǎn)行業(yè)也已經(jīng)呈現(xiàn)出了與國際接軌的態(tài)勢(shì)。2.3房地產(chǎn)投資環(huán)境分析的意義投資環(huán)境對(duì)單個(gè)的投資者而言是無法改變也不可控制的。房地產(chǎn)投資者要想減少或規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，最大程度地達(dá)到自己的投資目標(biāo)，他就必須充分認(rèn)識(shí)和分析房地產(chǎn)投資環(huán)境，并及時(shí)采取措施積極地利用環(huán)境變化中提供的機(jī)會(huì)，同時(shí)也要積極采取對(duì)策，努力避開這種變化可能帶來的威脅，只有這樣，投資者才能制定正確的投資方案和投資決策。投資環(huán)境對(duì)單個(gè)的投資者而言是無法改變也不2.4房地產(chǎn)投資環(huán)境要素及其分析2.4.1硬投資環(huán)境要素1.基礎(chǔ)設(shè)施2.自然環(huán)境3.配套設(shè)施2.4房地產(chǎn)投資環(huán)境要素及其分析2.4.2軟投資環(huán)境要素1.社會(huì)文化2.政治環(huán)境3.經(jīng)濟(jì)4.法律2.4.2軟投資環(huán)境要素2.5房地產(chǎn)投資環(huán)境評(píng)價(jià)方法多因素和關(guān)鍵因素評(píng)價(jià)法當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)投資環(huán)境評(píng)價(jià)采用多因素評(píng)價(jià)法時(shí)，選取的投資環(huán)境的因素即房地產(chǎn)投資環(huán)境評(píng)價(jià)要素系統(tǒng)中的15個(gè)投資環(huán)境要素，子因素即投資環(huán)境要素之下的子要素，權(quán)數(shù)的計(jì)取是在考慮因素影響大小之后綜合決定的?？蓪⒁蛩卦u(píng)為優(yōu)、良、中、可、差這樣五級(jí)分別對(duì)應(yīng)分值100，80，60，40，20，這樣評(píng)價(jià)總分取值范圍即在20~100之間，滿分為100分。2.5房地產(chǎn)投資環(huán)境評(píng)價(jià)方法在房地產(chǎn)業(yè)投資環(huán)境評(píng)價(jià)的多因素評(píng)價(jià)法中，各子因素也因?yàn)楦髯杂绊懶圆煌o予子因素權(quán)重。對(duì)我國開發(fā)建設(shè)的普通住宅投資項(xiàng)目其環(huán)境評(píng)價(jià)因素可分類如下：①最重要因素：居民收入水平，權(quán)重系數(shù)：Wi=0.2②很重要因素：房地產(chǎn)開發(fā)供應(yīng)狀況，權(quán)重系數(shù)：Wi=0.15③重要因素：基礎(chǔ)設(shè)施狀況、區(qū)位交通條件、環(huán)境狀況、稅費(fèi)水平，權(quán)重系數(shù)：Wi=0.1④較為重要因素：經(jīng)濟(jì)增長水平，權(quán)重系數(shù)：Wi=0.05⑤略微重要因素：土地狀況、地價(jià)、房地產(chǎn)政策、區(qū)域人口數(shù)量、區(qū)域人口素質(zhì)、家庭人口數(shù)、消費(fèi)文化與觀念，權(quán)重系數(shù)：Wi=0.025各投資環(huán)境要素、子要素及相關(guān)權(quán)重如表2-3所示。在房地產(chǎn)業(yè)投資環(huán)境評(píng)價(jià)的多因素評(píng)價(jià)法中，各子因素也因?yàn)楦髯杂氨?-3房地產(chǎn)業(yè)投資環(huán)境要素、子要素及相關(guān)權(quán)重表投資環(huán)境要素子要素及權(quán)重要素權(quán)重基礎(chǔ)設(shè)施狀況交通設(shè)施（0.5）能源設(shè)施（0.3）通訊設(shè)施（0.2）0.1區(qū)位交通條件公路（0.5）鐵路（0.2）航空（0.2）水運(yùn)（0.1）0.1環(huán)境狀況環(huán)境質(zhì)量（0.6）綠化水平（0.4）0.1土地狀況土地面積大?。?.5）地質(zhì)狀況（0.5）0.025房地產(chǎn)供應(yīng)狀況房地空置率（1.0）0.15地價(jià)地價(jià)水平（1.0）0.025居民收入水平居民年平均收入（1.0）0.2表2-3房地產(chǎn)業(yè)投資環(huán)境要素、子要素及相關(guān)權(quán)重表投資環(huán)

投資環(huán)境要素子要素及權(quán)重要素權(quán)重經(jīng)濟(jì)增長水平經(jīng)濟(jì)增長率（1.0）0.05房地產(chǎn)政策土地政策（0.5）房地產(chǎn)綜合政策（0.5）0.025政府辦事效率政府辦事效率（1.0）0.025稅費(fèi)水平契稅（0.4）城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)（0.3）其他（0.3）0.1區(qū)域人口數(shù)量區(qū)域人口密度（1.0）0.025區(qū)域人口素質(zhì)區(qū)域人口素質(zhì)（1.0）0.025家庭人口數(shù)家庭平均人口數(shù)（1.0）0.025消費(fèi)文化與觀念消費(fèi)文化與觀念（1.0）0.025投資環(huán)境要素子要素及權(quán)重要素權(quán)重經(jīng)濟(jì)增長水平經(jīng)濟(jì)增長率2.6.1房地產(chǎn)市場的特征1.房地產(chǎn)市場是信息不充分的市場2.房地產(chǎn)市場的區(qū)域性強(qiáng)3.房地產(chǎn)市場產(chǎn)品的異質(zhì)性4.房地產(chǎn)市場的壟斷性5.房地產(chǎn)市場對(duì)商品短期供求變化反映不靈敏2.6房地產(chǎn)投資市場分析2.6.1房地產(chǎn)市場的特征2.6房地產(chǎn)投資市場分析2.6.2房地產(chǎn)市場的一般問題1.房地產(chǎn)市場的非均衡性在交易市場上，房地產(chǎn)市場表現(xiàn)為投資性市場與消費(fèi)性市場的雙重屬性。因此它的價(jià)格形成機(jī)制和一般商品有較大的不同。房地產(chǎn)市場不存在均衡點(diǎn)，該市場沒有均衡價(jià)格。未來需求變化的預(yù)期是價(jià)格預(yù)期形成的主要決定因素。人們對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的預(yù)期一旦形成，就可以同時(shí)影響供求關(guān)系；市場力量并不能決定預(yù)期作用的方向和性質(zhì)，錯(cuò)誤的預(yù)期可能會(huì)偏離潛在均衡價(jià)格，走向更大的偏差，這是房地產(chǎn)市場經(jīng)常產(chǎn)生泡沫的原因所在。2.6.2房地產(chǎn)市場的一般問題1.房地產(chǎn)市場的非均衡性2.房地產(chǎn)市場的低效率房地產(chǎn)市場是低效率的市場，主要是因?yàn)椋海?）房地產(chǎn)產(chǎn)品的異質(zhì)性（2）尋找交易伙伴存在較大難度（3）房地產(chǎn)交易過程較為復(fù)雜2.房地產(chǎn)市場的低效率2.6.3房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容體系房地產(chǎn)市場分析的層次1、城市房地產(chǎn)市場分析

城市房地產(chǎn)市場分析是項(xiàng)目所在城市內(nèi)總體房地產(chǎn)市場及各專業(yè)市場總供需情況的綜合分析。2、區(qū)域?qū)I(yè)房地產(chǎn)市場分析

區(qū)域房地產(chǎn)市場分析是對(duì)某區(qū)域內(nèi)總的房地產(chǎn)市場及各專業(yè)市場(住宅、商業(yè)或工業(yè)物業(yè))的供需分析，側(cè)重于某類物業(yè)市場供求分析容。3、項(xiàng)目房地產(chǎn)市場分析

項(xiàng)目房地產(chǎn)市場分析是對(duì)特定地點(diǎn)特定項(xiàng)目作競爭能力分析，預(yù)測一定價(jià)格和特征下的銷售率及市場占有率情況，對(duì)項(xiàng)目的租金及售價(jià)、吸納量及吸納量計(jì)劃進(jìn)行預(yù)測。2.6.3房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容體系房地產(chǎn)市場分析的層次2.6.4房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容1、房地產(chǎn)市場供給分析

地區(qū)經(jīng)濟(jì)分析研究地區(qū)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，它包含地區(qū)經(jīng)濟(jì)的基本趨勢(shì)分析和地區(qū)基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)分析。2、房地產(chǎn)市場需求分析

3、房地產(chǎn)市場租售情況分析

4、房地產(chǎn)市場競爭分析

2.6.4房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容2.6.5房地產(chǎn)置業(yè)投資市場分析的主要內(nèi)容

1、客戶需求分析2、增值情況分析

2.6.5房地產(chǎn)置業(yè)投資市場分析的主要內(nèi)容房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法和程序房地產(chǎn)市場調(diào)查的目的和內(nèi)容對(duì)于房地產(chǎn)市場的市場調(diào)查，有狹義和廣義之分。狹義的市場調(diào)查就是公開的個(gè)案現(xiàn)場做調(diào)查，并收集資料進(jìn)行銷售及售后情況的總結(jié)和分析。從廣義而言，房地產(chǎn)市場調(diào)查并不拘泥與房地產(chǎn)項(xiàng)目本身，還包括房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、房地產(chǎn)政策、法律環(huán)境，以及房地產(chǎn)市場的整體供求趨勢(shì)的調(diào)查分析等等。房地產(chǎn)市場調(diào)查的內(nèi)容可劃分為以下兩大部分：房地產(chǎn)投資宏觀環(huán)境調(diào)查與意向項(xiàng)目投資環(huán)境調(diào)查。房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法和程序1、房地產(chǎn)投資宏觀市場調(diào)查

1）政策、法律環(huán)境調(diào)查

2）項(xiàng)目區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)查

3）房地產(chǎn)市場需求和消費(fèi)行為調(diào)查

4）房地產(chǎn)產(chǎn)品調(diào)查

5）房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)查2、意向項(xiàng)目投資環(huán)境與投資方案調(diào)查

1）社區(qū)經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)查

2）房地產(chǎn)項(xiàng)目市場競爭情況調(diào)查。

3）房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案調(diào)查第2章房地產(chǎn)投資環(huán)境分析課件房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法與技術(shù)市場調(diào)查方法可分為兩大類，第一類按選擇調(diào)查對(duì)象來劃分，有全面普查、重點(diǎn)調(diào)查、隨機(jī)抽樣、非隨機(jī)抽樣等；第二類是按調(diào)查對(duì)象所采用的具體方法來劃分，有訪問法、觀察法、實(shí)驗(yàn)法。市場調(diào)查的程序

一般而言，市場調(diào)查的主要程序可以分為如下幾個(gè)步驟：初步調(diào)查、決定收集資料的方法、設(shè)計(jì)調(diào)查表、選樣、資料整理與分析及報(bào)告的準(zhǔn)備與提出。如圖所示。房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法與技術(shù)

初步調(diào)查決定收集資料的方法設(shè)計(jì)調(diào)查表選樣資料整理與分析報(bào)告的準(zhǔn)備與提出圖：市場調(diào)查的主要程序初步調(diào)查決定收集資料的方法設(shè)計(jì)調(diào)查表選樣資料整理與分

初步調(diào)查初步調(diào)查是確定問題及研究的范圍，并經(jīng)過研究，擬定出一套計(jì)劃?？梢苑譃槿齻€(gè)步驟：①情況分析②預(yù)備調(diào)查③決定研究范圍。決定收集資料的方法資料可以分為兩類：初級(jí)資料和次級(jí)資料。初級(jí)資料（或原始資料）指專為某項(xiàng)計(jì)劃而收集或?qū)嶒?yàn)而得的資料；次級(jí)資料（或二手資料），指原始資料經(jīng)過整理后所形成的可為他人利用的資料。

設(shè)計(jì)調(diào)查表①?zèng)Q定調(diào)查方式；②查表及問卷的設(shè)計(jì)一項(xiàng)房地產(chǎn)市場調(diào)查工作至少應(yīng)設(shè)計(jì)以下四種調(diào)查表格：

a、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)資源統(tǒng)計(jì)表；

b、房地產(chǎn)出租市場統(tǒng)計(jì)表

c、房地產(chǎn)出售統(tǒng)計(jì)表；

d、房地產(chǎn)個(gè)案市調(diào)分析表選樣在全部消費(fèi)者中，選擇一部分具有代表性的進(jìn)行調(diào)查，即選樣或抽樣調(diào)查。資料整理與分析主要有以下過程：①編輯；②編號(hào)；③制表；④分析與解釋

報(bào)告的準(zhǔn)備與提出一般而言，房地產(chǎn)市場調(diào)查人員所擬寫的市場調(diào)查報(bào)告應(yīng)當(dāng)包含以下內(nèi)容：

（1）前言

（2）當(dāng)前市場分析

（3）區(qū)域市場調(diào)查與分析

（4）主要個(gè)案分析與比較

（5）本案基地與環(huán)境分析

（6）規(guī)劃分析建議

（7）價(jià)格與貸款政策

（8）推出時(shí)機(jī)分析

（9）結(jié)論

2.6.6房地產(chǎn)市場預(yù)測的種類和方法房地產(chǎn)市場預(yù)測的內(nèi)容1、市場需求預(yù)測市場需求預(yù)側(cè)，就是根據(jù)有關(guān)資料(包括歷年統(tǒng)計(jì)資料或市場調(diào)查的專項(xiàng)資料)分析研究，做出正確的判斷。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)周期比較長，短期預(yù)測不適用于商品房建設(shè)。2、產(chǎn)品供給能力預(yù)測①全行業(yè)供給能力預(yù)測包括一定地區(qū)同類房地產(chǎn)的總體生產(chǎn)規(guī)模、公司數(shù)量、管理與服務(wù)水平等。②本企業(yè)供給能力預(yù)測包括本公司開發(fā)房地產(chǎn)的規(guī)模、規(guī)格、技術(shù)等方面的發(fā)展趨勢(shì)。2.6.6房地產(chǎn)市場預(yù)測的種類和方法

3、商品房銷售前景預(yù)測商品房銷售前景預(yù)測指對(duì)今后一段時(shí)間內(nèi)最接近的房地產(chǎn)銷售水平的預(yù)測，包括銷售量、品種、規(guī)格、價(jià)格等指標(biāo)的預(yù)測。4、市場價(jià)格趨勢(shì)預(yù)測主要包括以下幾方面：①影響房地產(chǎn)價(jià)格變化的主要因素。②房地產(chǎn)價(jià)格水平變化可能對(duì)供求雙方帶來的影響。③房地產(chǎn)價(jià)格漲落對(duì)消費(fèi)者購買力的轉(zhuǎn)移、商品供求的影響程度。

第2章房地產(chǎn)投資環(huán)境分析課件第2章房地產(chǎn)投資環(huán)境分析課件第2章房地產(chǎn)投資環(huán)境分析課件第2章房地產(chǎn)投資環(huán)境分析課件第2章房地產(chǎn)投資環(huán)境分析課件第2章房地產(chǎn)投資環(huán)境分析課件第2章房地產(chǎn)投資環(huán)境分析課件第2章房地產(chǎn)投資環(huán)境分析課件第2章房地產(chǎn)投資環(huán)境分析課件第2章房地產(chǎn)投資環(huán)境分析課件第2章房地產(chǎn)投資環(huán)境分析課件第2章房地產(chǎn)投資環(huán)境分析課件第2章房地產(chǎn)投資環(huán)境分析課件第2章房地產(chǎn)投資環(huán)境分析課件第2章房地產(chǎn)投資環(huán)境分析課件第2章房地產(chǎn)投資環(huán)境分析課件第2章房地產(chǎn)投資環(huán)境分析課件第2章房地產(chǎn)投資環(huán)境分析課件漢西一路站綜合樓

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